Collegebesluit. Gemeente Amersfoort

Transcriptie

1 Gemeente Amersfoort Collegebesluit Org. onderdeel: SOB/EW Opsteller: A. Sleeuwenhoek User-id: SLE1 Tel: 4459 Onderwerp: NIEUWE TRANCHE REGELING STARTERSLENINGEN 2013 Toelichting: De koopwoningmarkt zit nog steeds op slot. Omdat startersleningen zich hebben bewezen als een instrument om de verkoop te stimuleren, is het gewenst een nieuwe tranche open te stellen van 3,5 miljoen. Door de rijksbijdrage waartoe de minister van Wonen en Rijksdienst heeft besloten, kunnen hiermee in Amersfoort minimaal 200 startersleningen worden verstrekt. De gemeentelijke kosten worden gedekt door een bijdrage aan de lening door verkopende partijen. De bijdrage van de gemeente bestaat uit het aantrekken via een lening en uitlenen van 3,5 miljoen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en uit de inzet van ambtelijke uren. Het college besluit: 1. De raad voor te stellen om een nieuwe tranche binnen de Regeling Startersleningen open te stellen en daarvoor als lening Euro 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; 2. de raad voor te stellen om, onder intrekking van de Verordening Startersleningen 2012, de Verordening Startersleningen 2013 vast te stellen; 3. de raad voor te stellen om als voorwaarde voor de verstrekking van een starterslening de verkopende partij een financiële bijdrage te laten betalen. Reg.nr Datum Verantwoordelijk Ambtenaar Afdelingshoofd Controller GMT juridisch advies gemeentecontroller Staf Datum Paraaf vergadering WO datum d.d. agd.pnt paraaf secretaris Collegebehandeling agenderen voor datum: agendastuk hamerstuk geheim embargo datum: tijd: Verantwoordelijk Portefeuillehouder burgemeester weth. Van den Berg weth. Boeve weth. Buijtelaar weth. Van 't Erve weth. Tigelaar weth. 7 Datum Paraaf Akkoord Collegebesluit d.d.: conform aangehouden vervallen Advies De Raad De Ronde Het Besluit Raadsinformatiebrief geen Peiling Voorbereiding besluit

2 Gemeente Amersfoort RAADSVOORSTEL Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : Aan : Gemeenteraad Datum : 22 januari 2013 Portefeuillehouder : Wethouder G. Boeve Agendapunt : B&W-vergadering : De Ronde : Agenda Het Besluit : Vastgesteld besluit : TITEL Nieuwe tranche Regeling startersleningen BESLISPUNTEN 1. Een nieuwe tranche binnen de Regeling startersleningen open te stellen en daarvoor als lening 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; 2. Ter dekking van de kosten de verkopende partij bij toekenning van de starterslening een financiële bijdrage in rekening te brengen conform de tabel in dit voorstel; 3. De kostendekkende bijdrage van de verkopende partij als voorwaarde te stellen voor de verstrekking van een starterslening; 4. Onder intrekking van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2012, de verordening Startersleningen Amersfoort 2013 vast te stellen. AANLEIDING Sinds 2003 verstrekt de gemeente Amersfoort leningen om het kopen van een eerste eigen huis toegankelijker te maken en de woningverkoop te stimuleren. De starterslening is een tweede hypotheek. Het bijzondere aan de lening is dat de eerste drie jaar na het afsluiten van de lening geen rente en aflossing hoeft te worden betaald. Na die drie jaar kan een lener om een inkomenstoetsing vragen en is het, afhankelijk van de betalingscapaciteit van de lener, mogelijk dat die periode met nogmaals drie jaar wordt verlengd. Rijksbijdrage voor de starterslening De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft besloten voor de Starterslening een uitzondering te maken voor de nieuwe regels voor aftrek van de hypotheekrente. Daarnaast heeft de minister 20 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen aan SVn. Daarmee stelt SVn de helft van elke starterslening beschikbaar. Gemeenten betalen de andere helft. Dankzij dit budget kunnen de kosten gedekt worden voor startersleningen. De vorige tranche was een succes Op 20 december 2011 heeft uw raad 3,5 miljoen beschikbaar gesteld voor een nieuwe tranche startersleningen. Deze tranche is goed opgepakt door de markt. Begin september 2012 was het budget uitgeput. Met dat bedrag hebben we in 2012 in totaal 113 leningen verstrekt. Vraag naar nieuwe tranche Sinds september 2012 krijgen wij vanuit de markt (potentiële huizenkopers, makelaars, ontwikkelaars/ bouwers) regelmatig de vraag naar nieuwe leningen. Daarom en gelet op de nog steeds vastzittende koopwoningmarkt, stellen wij uw raad voor opnieuw 3,5 miljoen aan te trekken en beschikbaar te stellen. Met dat bedrag kunnen (door de bijdrage van het Rijk) ten minste 200 startersleningen worden verstrekt in Amersfoort (zo lang de bijdrage van het Rijk nog niet is uitgeput). Het gaat om een bedrag dat wij lenen en Inlichtingen bij: A. Sleeuwenhoek, SOB/EW, (033)

3 raadsvoorstel pagina 2 Gemeente Amersfoort beschikbaar stellen aan SVn, de organisatie die namens de gemeente de regeling uitvoert. De voorwaarden zijn gelijk aan de vorige tranche. BEOOGD EFFECT Met de starterslening willen we de mogelijkheid tot het kopen van een woning door starters vergroten. Daarmee bevorderen we tevens de doorstroming in de woningmarkt. ARGUMENTEN 1.1 Startersleningen dragen direct bij aan de verkoop van woningen. Starters van wie het inkomen (nog) niet helemaal toereikend is, kunnen met een starterslening op een veilige manier toch een woning kopen. Met het budget van 3,5 miljoen kunnen in ieder geval 200 leningen (maximaal bedrag per lening is ,-, waarvan wij en het Rijk ieder de helft betalen) worden verstrekt, zolang het rijksbudget nog niet is uitgeput. 1.2 Startersleningen zorgen voor doorstroming op de woningmarkt Doordat de regeling zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw van toepassing is, worden verhuisketens op gang gebracht. Eigenaren die hun huis verkopen, zijn op hun beurt in staat een ander huis te kopen. Daarmee bevordert de starterslening de doorstroming. Terugkoppeling vanuit marktpartijen bevestigt dit effect. Zeker in de huidige stagnerende woningmarkt is de starterslening een belangrijke stimulans voor de markt. Uit de vorige tranche van 3,5 miljoen zijn uiteindelijk 113 leningen verstrekt. Doordat eigenaren hun woning verkopen kunnen zij zelf een nieuwe woning kopen, of zijn zij verlost van dubbele maandlasten. 1.3 De markt heeft behoefte aan startersleningen Zowel van kopers als van verkopende en ontwikkelende partijen krijgen wij de vraag naar een nieuwe tranche leningen omdat de starterslening de meest concrete maatregel is die een aankoop mogelijk maakt. De vorige tranches hebben bewezen effectief te zijn. Bijkomend voordeel is dat de verkoop van woningen ook andere effecten heeft. Een verhuizing leidt ook tot andere uitgaven (woonwinkels, keukens, bouwmarkten etc.). Daarvan kan ook de lokale economie profiteren. 2.1 Wij voeren de regeling budgetneutraal uit Vanwege onze financiële situatie en het indirecte belang van de gemeente verwachten we van de verkopers (als direct belanghebbende) een kostendekkende bijdrage. Dit heeft in de vorige tranche goed gewerkt en vindt inmiddels navolging elders in het land. Met deze opbrengsten dekken wij onze rentelasten en de risico s. 3.1 Als de verkoper niet bereid is de bijdrage te betalen dan verstrekken wij geen starterslening Mensen kunnen een starterslening aanvragen als zij een woning kopen van één van de deelnemende partijen of als zij met de verkoper overeenkomen dat deze de bijdrage betaalt. De deelnemers aan de Taskforce Woningbouw en Profund zijn op voorhand akkoord gegaan met het betalen van deze bijdrage. Voor particuliere verkopers en andere ontwikkelaars geldt dat zij vooraf een overeenkomst tekenen waarin zij verklaren de bijdrage te betalen op het moment van levering van de woning. Hiervoor hebben wij een standaardovereenkomst opgesteld die beschikbaar is op onze website. De bijdrage laten wij afzonderen door de notaris waar de eigendomsoverdracht plaatsvindt. De door de verkopende partij getekende overeenkomst dient bij de aanvraag van een starterslening te worden overgelegd door de koper (of namens de koper door de makelaar). 4.1 Wij hanteren dezelfde voorwaarden als in de vorige tranche De voorwaarden die gelden voor het verstrekken van een starterslening zijn vastgelegd in de verordening. Deze voorwaarden zijn gelijk aan die in de vorige tranche. Dat betekent dat de starterslening beschikbaar is voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Als maximale verwervingsgrens hanteren wij wederom een bedrag van ,-. Ook kunnen starters die niet wonen, maar wel werkzaam zijn in Amersfoort gebruik maken van de regeling als zij een woning in Amersfoort kopen.

4 raadsvoorstel pagina 3 Gemeente Amersfoort KANTTEKENINGEN 1.1 De starterslening is de eerste 3 jaar aflossingsvrij, wat afwijkt van landelijke hypotheekregels. Per 1 januari 2013 gelden er nieuwe normen voor hypotheken. Hypotheken moeten vanaf die datum volledig worden afgelost om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft onlangs besloten om een uitzondering te maken voor de starterslening en er ook zelf een financiële bijdrage aan te leveren. 1.2 Het verstrekken van startersleningen brengt risico s met zich mee Bij het berekenen van de kosten en risico s voor de gemeente hebben we ons gebaseerd op aannames over de (ontwikkeling van) rentepercentages en over het aflosgedrag van de leners. De voordelen van de regeling liggen vooral bij de verkopende partijen, terwijl de risico s vooral bij de lener (heeft een huis met twee hypothecaire leningen) en bij de gemeente (heeft de lening verstrekt) liggen. Door de geringere waardestijging of waardevermindering van woningen is het risico aanwezig dat niet alle leners de lening volledig kunnen aflossen. Dit risico is voor de gemeente gedekt doordat startersleningen als 2 e hypotheek, net als de 1 e hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen en daarmee geborgd zijn. Tot heden hebben wij, noch andere gemeenten, financiële schade opgelopen door het verstrekken van startersleningen. 1.3 De gemeente is geen financiële instelling. Het aangaan en verstrekken van leningen is geen primaire gemeentetaak. De activiteit wijkt dan ook enigszins af van het gemeentelijk treasurystatuut. De voorwaarden daarin zijn dat er een publiek belang mee gediend moet zijn en dat er geen andere mogelijkheden zijn dit te realiseren. Strikt genomen wordt aan de laatste voorwaarde niet voldaan, omdat ook partijen als de Alliantie en Bouwfonds startersleningen verstrekken. De gemeente is echter de enige partij die de regeling voor alle startende kopers kan openstellen. Bovendien hebben genoemde partijen aangegeven dat de kosten voor hen hoger zijn dan voor ons. 1.4 De rijksbijdrage is eindig Het Rijk heeft budget beschikbaar gesteld voor startersleningen. Als het budget volledig benut is dan vervalt de rijksbijdrage per lening. Het kan zijn dat ons budget dan nog niet is uitgeput. Amersfoortse startersleningen worden dan volledig vanuit ons budget verstrekt, zoals in de vorige tranche het geval was. Dit betekent dat wij dan minder leningen kunnen verstrekken met het voorgestelde budget. Ook moet de kostendekkende bijdrage van de verkoper per lening op dat moment worden verhoogd. Met SVn hebben wij de afspraak gemaakt dat zij ons informeren over de stand van zaken, zodat wij tijdig maatregelen kunnen nemen en uw raad kunnen informeren. 3.1 Zonder betaling van de bijdrage van de verkopende partij wordt een starterslening niet verstrekt De uiteindelijke verstrekking van de starterslening stellen wij afhankelijk van de betaling van de bijdrage. Daardoor en door afzondering door de notaris lopen wij op dit punt geen risico. FINANCIËN Omdat wij geen eigen financieringsmiddelen kunnen inzetten, wordt de regeling gefinancierd met een bedrag uit de gemeentelijke leningenportefeuille en dekken we de kosten door kostendekkende bijdragen van verkopende partijen. Berekening bijdrage van de verkopende partijen Het uitgangspunt is dat verkopers een bijdrage betalen die alle kosten en risico s dekken. Voor ons ontstaan er kosten als kopers de eerste drie jaar geen rente betalen en eventueel langer geen of minder rente hoeven te betalen of al snel na de rentevrije periode de hele lening aflossen. De kosten van de gemeente bedragen ,-. Deze kosten zijn opgebouwd uit: - Renteverlies op het geld dat wij lenen. Voor een starterslening hoeft in ieder geval de eerste 3 jaar geen rente te worden betaald. - Personeelskosten voor het behandelen van de aanvragen (400 uur voor 200 aanvragen). - De beheersvergoeding van 0,5% die wij betalen aan SVn. - In verband met de onzekerheid op het herstel in de markt en de dynamiek in de huizenmarkt hanteren we een percentage onvoorzien van 20 %.

5 raadsvoorstel pagina 4 Gemeente Amersfoort Bij de berekening zijn we conform de vorige tranche uitgegaan van 4% rente die we op de lening moeten betalen. De gemeente kan de regeling zonder voorfinanciering uitvoeren. Dit op basis van de gehanteerde aannames voor wat betreft het betalen van rente en aflossing door de starters. De bijdrage van verkopers is op verzoek van de Taskforce Wonen afhankelijk gemaakt van de hoogte van de lening conform onderstaande indeling. De deelnemende partijen in de Taskforce Woningbouw, die in de vorige tranche ook financieel hebben bijgedragen, hebben ingestemd met de genoemde bijdragen. Omdat de totale kosten vergelijkbaar zijn met die in de vorige tranche hanteren wij dezelfde staffel. Wel wordt het bedrag gehalveerd zolang de helft van de starterslening uit het rijksbudget wordt betaald. In de onderstaande tabel staan de bedragen. Bedrag bijdrage van verkoper per lening zolang Rijksbijdrage Daarna Hoogte starterslening in euro s beschikbaar < , , , t/m , , t/m , , , , ,- Periodieke stortingen afhankelijk van het aantal aanvragen Aangezien er een vrij lange doorlooptijd is tussen het moment van aanvraag en het moment van daadwerkelijke uitbetaling van de lening (2 tot 3 maanden) is het mogelijk om de daadwerkelijke storting in het fonds te laten bepalen door het aantal aanvragen. Daardoor hoeft er niet meer gestort te worden dan noodzakelijk is en kan het verschil tussen de rentekosten en de renteopbrengsten zo beperkt mogelijk worden gehouden. De starterslening past binnen de Wet Fido De startersregeling is in het verleden op verzoek van SVn, de organisatie die de startersregeling voor ons uitvoert beoordeeld door Deloitte accountants. De conclusie is dat de startersregeling niet strijdig is met de wet Financiering Decentrale Overheden (Fido). Het Rijk ondersteunt de regeling met haar bijdrage ook. VERVOLG Na besluitvorming door uw raad brengen wij de marktpartijen op de hoogte van het besluit. Het besluit zal gepubliceerd worden in de Stadsberichten en zal worden opgenomen in de regelingenbank op BETROKKEN PARTIJEN Door de starterslening te continueren onderstrepen gemeente en marktpartijen het belang van beweging op de woningmarkt. Na uw besluit, zal de uitkomst via de media gecommuniceerd worden en zullen betrokken partijen als bouwers, ontwikkelaars, makelaars en andere marktpartijen informatie ontvangen, zodat kopers en verkopers door hen benaderd kunnen worden. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris, de burgemeester,

6 raadsvoorstel pagina 5 Gemeente Amersfoort Bijlagen - berekening kosten startersleningen 2013

7 raadsbesluit pagina 1 Gemeente Amersfoort RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Amersfoort; Reg.nr op basis van het voorstel van burgemeester en wethouders van 31 december 2012, sector SOB/EW (nr ); b e s l u i t: 5. Een nieuwe tranche binnen de Regeling startersleningen open te stellen en daarvoor als lening 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; 6. Ter dekking van de kosten de verkopende partij bij toekenning van de starterslening een financiële bijdrage in rekening te brengen conform de tabel in dit voorstel; 7. De kostendekkende bijdrage van de verkopende partij als voorwaarde te stellen voor de verstrekking van een starterslening; 8. Onder intrekking van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2012, de verordening Startersleningen Amersfoort 2013 vast te stellen. Vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier de voorzitter

8 # Bijlage bij raadsvoorstel startersleningen 2013

9 Verordening De raad van de gemeente Amersfoort; gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 22 januari 2013, sector SOB/EW (nr ); gelet op het bepaalde in artikel 147 en 149 Gemeentewet; b e s l u i t: vast te stellen de Verordening Startersleningen Amersfoort 2013 HOOFDSTUK I BEGRIPSBEPALINGEN Artikel 1 In deze verordening en de daarop gebaseerde regels wordt verstaan onder: a. SVn: de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten te Hoevelaken; b. maximale verwervingskosten voor nieuwbouw: de som van de vrij-op-naamprijs van de nieuwbouw koopwoning vermeerderd met 7,5% voor het meer- en minderwerk en daarenboven vermeerderd met 8% voor bijkomende kosten; c. maximale verwervingskosten bestaande bouw: de aankoopsom vermeerderd met de verbeteringskosten en daarenboven vermeerderd met 12 % aan bijkomende kosten; d. Gemeenterekening Starterslening Amersfoort: een rekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; f. Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en in voorkomend geval, zijn/haar niet duurzaam gescheiden levende echtgeno(o)t(e) of geregistreerde partner, of degene die met hem/haar op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; g. Starterslening Amersfoort: een lening die tot doel heeft om huishoudens met beperkte financiële middelen in staat te stellen een eigen woning te kopen, de lening wordt verstrekt op basis van de Productspecificaties Starterslening, zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening hoofdstuk 4 sub 4.1; h. Deelnemende partijen: een bedrijf dat of particulier die een woning in Amersfoort verkoopt en zich bij overeenkomst verbindt een bijdrage te verstrekken in de kosten van de Starterslening Verordening Startersleningen Amersfoort van totaal 3

10 HOOFDSTUK II ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 2 1. De gemeenteraad van Amersfoort heeft een Gemeenterekening Starterslening Amersfoort ingericht waaruit aan in artikel 5, lid 1, sub a. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 5, lid 1, sub b. bedoelde woningen. 2. De Gemeenterekening Starterslening Amersfoort is ondergebracht bij het SVn. Artikel 3 1. Burgemeester en Wethouders kunnen met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een gemeentelijke Starterslening Amersfoort toekennen. 2. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de Starterslening Amersfoort vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening Amersfoort. 3. De Starterslening Amersfoort kan alleen worden verstrekt indien tevens Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt. 4. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van Startersleningen Amersfoort nadere voorschriften verbinden. Artikel 4 Verstrekkingsplafond 1. Uit de Gemeenterekening Starterslening Amersfoort kunnen slechts leningen worden toegekend tot maximaal het bedrag van het door de raad vastgestelde budget. Aanvragen worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 2. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door Burgemeester en Wethouders afgewezen. HOOFDSTUK II TOEPASSINGSBEREIK Artikel 5 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in Amersfoort woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar in Amersfoort woonachtig zijn en geen eigenaar bewoner van een koopwoning zijn geweest, of b. Van in Amersfoort werkzame personen, die geen eigenaar bewoner van een koopwoning zijn geweest, en c. Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning of een bestaande woning in de gemeente Amersfoort waarvan de maximale verwervingskosten niet hoger zijn dan ,- die door deelnemende partijen worden verkocht. 2. De Starterslening Amersfoort bedraagt ten hoogste 20% van de verwervingskosten met een maximum van ,- per lening. HOOFDSTUK III AANVRAAG EN TOEKENNING Artikel 6 1. Een huishouden dat, op grond van artikel 5 en gelet op artikel 1, lid a, in aanmerking komt voor een Starterslening Amersfoort kan Burgemeester en Wethouders om een aanvraagformulier verzoeken. 2. De verdere afhandeling vindt plaats conform het bepaalde in de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening Amersfoort en de Productspecificaties Starterslening Amersfoort die zijn vastgelegd in de SVn-informatiemap, met in achtneming van Verordening Startersleningen Amersfoort van totaal 3

11 het bepaalde in deze verordening. HOOFDSTUK IV INTREKKING EN TERUGVORDERING Artikel 7 1. Burgemeester en Wethouders kunnen het besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening Amersfoort intrekken indien: a. de aanvrager niet voldoet aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de Starterslening Amersfoort is toegekend of vastgesteld op grond van door de aanvrager onjuiste verschafte gegevens. 2. Burgemeester en Wethouders trekken het toekenningsbesluit in elk geval in, indien de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kunnen Burgemeester en Wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terugvorderen. HOOFDSTUK V SLOT- EN OVERGANGSBEPALINGEN Artikel 8 Deze verordening wordt aangehaald als Verordening Startersleningen Amersfoort 2013 Artikel 9 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag na die van bekendmaking. 2. De Verordening Startersleningen Amersfoort 2012 wordt ingetrokken met ingang van de dag waarop de verordening ingevolge het eerste lid van kracht wordt, met dien verstande dat zij blijft gelden voor het tijdvak waarvoor zij van kracht was. Vastgesteld in de openbare vergadering van 12 februari de griffier, de voorzitter, PUBLICATIEDATUM: 5 maart Verordening Startersleningen Amersfoort van totaal 3