BOUWEN JAARVERSLAG 2007 met zorg

Transcriptie

1 BOUWEN JAARVERSLAG 2007 met zorg

2 Inhoud Voorwoord 3 Met het oog op de toekomst 4 Blijven bouwen 6 Verhuurd 8 Samen wonen 10 Een goede basis 12 Wonen met plezier 14 Eigentijdse oplossingen voor tijdloze zorg 17 Achter de schermen 18 Financieel 20

3 Woningstichting Maasdriel wil iedereen de juiste huisvesting bieden. Ook in 2007 werkten wij daarom aan oplossingen voor onder anderen minder draagkrachtige mensen, starters en senioren. Oplossingen die verder gaan dan goede en betaalbare woningen: ook de woonomgeving en het leefklimaat hebben steeds onze aandacht. Voorwoord Als het gaat om zorg, welzijn en wonen werken wij graag samen met anderen. Zo bouwen wij samen met de Stichting Nieuwebrug een woonzorgcentrum in Kerkdriel, waarin onder meer ook een Kulturhus en de stichting Thuiszorg Maatschappelijk Werk Rivierenland worden gehuisvest. Bewoners van de sociale huurappartementen kunnen straks zorg afnemen van het zorgcentrum. Voor Cello, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking, werken wij aan oplossingen voor zelfstandig wonen: in het woonzorgcentrum realiseren wij voor deze mensen een aantal speciale appartementen. 3 Hoewel onze focus sterk gericht is op woonzorgoplossingen, houden wij oog voor de wensen en behoeften van al onze doelgroepen. Zo werkten wij in 2007 verder aan diverse grote en kleine plannen, waaronder de opknapbeurt van het centrum van Kerkdriel. Wat al die plannen opleveren, leest u in dit jaarverslag én op onze website. F.H. Nendels Voorzitter bestuur van de Woningstichting Maasdriel

4 Werkgebied 4 Met het oog op de toekomst Goede woningen, een leefbare woonomgeving, een sociaal rechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid en een goede communicatie met de huurders. Met deze en andere middelen werkt Woningstichting Maasdriel aan het realiseren van haar hoofddoelstelling: als organisatie voor volkshuisvesting eigentijdse oplossingen aandragen voor betaalbaar wonen. We richten ons op de kerkdorpen Kerkdriel, Velddriel, Hoenzadriel en Alem. (Binnen de gemeente Maasdriel zijn twee corporaties werkzaam: Woningstichting Maasdriel en Woningstichting De Vijf Gemeenten.) Als kleinschalige organisatie zijn we in staat om diensten op maat aan te bieden. In de gemeenschap Wij staan met beide benen in de gemeenschap. We hebben goede afspraken met het gemeentebestuur van Maasdriel gemaakt, die in 2006 zijn vastgelegd in een prestatieovereenkomst. Duurzaam bouwen staat bij ons hoog op de agenda; de noodzaak daarvan brengen wij ook onder de aandacht van particuliere bouwers.

5 Activiteitenprogramma Het activiteitenprogramma voor het jaar 2008 is in november 2007 aangeboden aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Maasdriel. Ook de Huurdersvereniging Bommelerwaard heeft van dit programma kennisgenomen. Wat willen wij de komende jaren doen? Betaalbare huur- en koopwoningen bouwen. Ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen bestaande woningen en gebouwen aankopen om mede de leefbaarheid te bevorderen. De huurontwikkeling afstemmen op de lokale marktsituatie. Specifieke aandacht schenken aan de huisvesting van ouderen, jongeren en gehandicapten. Werken volgens een intern en extern milieubeleidsplan en volgens een arbobeleidsplan. De doorstroming op gang houden door de bouw van koop- en huurwoningen in het betaalbare segment. 5

6 6 Blijven bouwen Met oog voor persoonlijke woonwensen én voor het milieu bouwen wij voortdurend aan een eigentijdse woningvoorraad. Een voorraad die wij met zorg onderhouden op basis van het meerjaren-onderhoudsplan. Hart van Kerkdriel Beter winkelen, beter wonen, beter werken. Dat is de inzet van onze inspanningen voor het centrum van Kerkdriel. Medio 2007 is de eerste fase aanbesteed: een kantorengebouw met twee penthouses. Hierin komt ook het nieuwe kantoor van Woningstichting Maasdriel. In de tweede fase zullen winkels, woningen en een parkeergarage gerealiseerd worden. In 2007 is ook het terrein van de voormalige bibliotheek aangekocht.

7 Kleinere projecten In de eerste helft van 2007 is gestart met de bouw van zes huurwoningen en vier koopwoningen aan de Katarijnehof. Voor 2008 staan nog andere projecten op stapel, zoals de inbreidingslocatie aan de Hoorzik/ Kloosterstraat, de bouw van nieuwe woningen aan de Van Bockel de Kokstraat, het project Katarijnehof 2 (zeven huurwoningen en twee koopwoningen) en de realisatie van elf koopwoningen en vier huurwoningen in Velddriel. Voor deze projecten zijn de gronden verworven. Woningaanpassingen In 2007 werden in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten elf woningen aangepast. 7

8 8 Verhuurd Voor het toewijzen van woningen maakt Woningstichting Maasdriel, samen met Woonlinie en De Vijf Gemeenten, gebruik van een woningverdeelsysteem. Binnen dit systeem worden de woningen op drie manier aangeboden: via het aanbod-, het lotings- en het optiemodel. Woningaanbod Het woningaanbod is ten opzichte van 2004 op peil gebleven. Er was geen sprake van (dreigende) leegstand. 45 woningen In 2007 werden de volgende 45 woningen aangeboden: 15 eengezinswoningen met 3 of meer slaapkamers 5 kleinere woningen met 2 slaapkamers 10 seniorenwoningen 5 flatwoningen met 3 slaapkamers 10 appartementen

9 2 woningen zijn beschikbaar gesteld voor de huisvesting van asielzoekers en geaccepteerd. 3 woningen zijn verkocht op de vrije markt tegen 100% van de taxatiewaarde. 9 Huurtoeslag Over het tijdvak 2007/2008 is aan 256 huurders middels huurmatiging subsidie toegekend. Over het tijdvak 2006/2007 waren dat er 312.

10 Samenwerking Samen wonen Sinds 1996 werkt Woningstichting Maasdriel samen met de Huurdersvereniging Bommelerwaard. In een overeenkomst hebben beide partijen vastgelegd dat het bewonersoverleg moet voldoen aan de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huursector. De Huurdersvereniging Bommelerwaard werkt ook samen met Woonlinie uit Zaltbommel en Woningstichting De Vijf Gemeenten uit Hedel. 10 Woningstichting Maasdriel stelt de huurder centraal en wil graag zo goed mogelijk aansluiten bij ieders woonwensen. Daarom vinden we het belangrijk om huurders zoveel mogelijk te betrekken bij beheer en beleid. Financiering De activiteiten van de huurdersvereniging kosten geld. Daarom betaalt Woningstichting Maasdriel ieder jaar een bepaald bedrag per woning aan de Huurdersvereniging Bommelerwaard. Overleg In 2007 hebben de Huurdersvereniging Bommelerwaard en Woningstichting Maasdriel zes keer vergaderd. Daarbij zijn onder meer de volgende zaken besproken: het huurbeleid de actualisering van het woonruimteverdeelsysteem

11 uitbreiding van de Raad van Commissarissen de nieuwbouwprojecten het sociaal plan bij verplichte verhuizing als gevolg van renovaties situaties in de woon- en leefomgeving het beleid bij huurachterstanden en woningontruimingen de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) de verhuizing van de bewoners van de aanleunwoningen naar het nieuwe complex aan de Bernhardstraat De klachtencommissie Woningstichting Maasdriel neemt huurders serieus. Ook als er klachten zijn. We doen ons uiterste best om problemen op te lossen én te voorkomen. Komen een huurder en wij er samen niet uit, dan kan de huurder terecht bij een onafhankelijke regionale klachtencommissie. Geen van onze huurders heeft in 2007 een klacht ingediend bij deze commissie. 11

12 Hoger jaarresultaat De begroting van 2007 ging uit van een positief jaarresultaat van ,-. Uit de jaarcijfers blijkt dat dit resultaat ,- bedroeg. Het verschil is onder meer te danken aan de lagere onderhoudskosten, een gunstiger rentesaldo en de opbrengst uit verkoopprojecten. 12 Een goede basis Woningstichting Maasdriel heeft geen winstoogmerk, maar moet uiteraard wel financieel gezond blijven om klanten op een hoogwaardige wijze van dienst te kunnen zijn. In de jaarlijkse begroting wordt duidelijk wat de financiële positie op korte termijn is. De meerjarenbegroting geeft een beeld voor de langere termijn. Of de voorgenomen taken en doelstellingen zijn behaald, wordt bekeken aan de hand van de jaarcijfers. Huurprijzen acceptabel houden Het jaarresultaat is niet bestemd als aanvulling van het eigen vermogen. Het zal worden gebruikt om nieuwbouwprojecten én onrendabele toppen op de sociale huurwoningen te financieren. Met dat laatste kunnen we de huurprijzen voor de woningstichting en voor de huurders acceptabel houden en woningen bereikbaar maken voor iedereen. Landelijk wordt gemiddeld zo n ,- als onrendabele top per woning afgeboekt en ten laste van de bedrijfsreserve gebracht. Voor de 25 appartementen aan de Bernhardstraat was dat ,- per appartement. Door deze afboeking subsidieert Woningstichting Maasdriel de huurders in feite met zo n 350,- per maand.

13 Financieel gezond Verder bouwen Voor de reeds op stapel staande plan- Woningstichting Maasdriel bouwt huurverhoging gemiddeld 1,1%. Over nen voor nieuw te bouwen sociale verder: door te investeren in het de jaarlijkse huurverhoging heeft over- huurwoningen wordt een afboeking woningbezit én door te werken aan leg en afstemming plaatsgevonden met van ongeveer ,- verwacht. het welzijn van de huurders. Woonlinie en Woningstichting De Vijf Daarnaast dient er rekening te worden Gemeenten. Tegen de huurverhoging gehouden met een negatief saldo op het totale centrumplan. Maar ondanks Investeren in nieuwbouw is door geen enkele huurder bezwaar aangetekend. deze afboekingen ten laste van het eigen vermogen i.c. de algemene bedrijfsreserve zal Woningstichting Voor de investeringen in nieuwbouw sluit Woningstichting Maasdriel veelal Huurachterstanden Maasdriel, onder meer door de ver- onderhandse leningen af onder borg- koop van woningen, financieel gezond stelling van het Waarborgfonds Sociale Wij besteden veel aandacht aan het blijven. Woningbouw. Om het renterisico te beheersen streven we een goede sprei- zorgvuldig innen van de huren en hanteren een strikt beleid met betrekking 13 ding in de leningenportefeuille na. tot huurachterstanden. Huurders die te Interne financiering heeft in principe de laat zijn, krijgen heel snel een schrif- voorkeur. Voor de financiering van het telijke herinnering van ons. Als een woonzorgcentrum is een lening afgeslo- huurder geen regeling wil treffen of de ten op basis van een looptijd van 40 jaar. betalingen niet hervat, proberen wij de zaak binnen drie maanden voor te leg- Huurprijsbeleid gen aan de kantonrechter. Uiteindelijk kan dat resulteren in het ontruimen van de woning. Daardoor wordt voorko- Wij vinden dat de huren van de wonin- men dat huurders torenhoge schulden gen niet sterker moeten stijgen dan krijgen, waar zij niet meer uit komen. strikt noodzakelijk is: de woningen Eind 2007 bedroeg de huurachterstand moeten immers bereikbaar blijven voor 0,46% (2006: 0,65%). Zonder de één- onze klanten. Daarom streven wij ernaar maandshuurachterstand (slepers) is dat om nieuwbouw te realiseren binnen percentage 0,19%. Gelukkig hebben de huurprijzen waaronder huurtoeslag wij in 2007 geen woningen hoeven te mogelijk is. In 2007 was de ontruimen.

14 Kwaliteit in en rond de woning 14 Wonen met plezier Woningen bouwen, verhuren en verkopen is één ding. Zorgen dat mensen daar prettig kunnen wonen is een ander hoofdstuk. Een kwalitatief goede woning, veiligheid en voldoende voorzieningen zijn enkele voorwaarden voor leefbaarheid. Woningstichting Maasdriel maakt zich daar sterk voor. Leefbaarheid begint met de woning. Alle woningen zijn daarom opgenomen in het meerjaren-onderhoudspakket Plato (planmatig en technisch onderhoud), waarmee we een goed beeld hebben van de technische staat van elke woning. Om de leefbaarheid te bevorderen, wordt aandacht besteed aan inbraakbeveiliging, brandgangenverlichting, onderhoud groenvoorziening bij gemeenschappelijke tuinen, verbeterde woonomgeving bij flats en zusteroproepsystemen bij aanleunwoningen. Het centrum van Kerkdriel Beter wonen en leven: dát is het doel waarvoor wij ons inzetten in het centrum van Kerkdriel. We zijn druk doende met het centrumplan: een complex van woningen, winkels, horeca en kantoren met voldoende parkeervoorzieningen. Voor dit grootschalige project ontvangt de woningstichting financiële steun van de gemeente Maasdriel en de provincie. In 2007 is een aantal panden aangekocht en zijn contracten afgesloten met verschillende winkeliers en een supermarktexploitant.

15 Daarnaast pakken we oude woonwijken aan. We zijn gestart met de sloop van een aantal woningen in de Van Bockel de Kokstraat. Het nieuwbouwplan voorziet in woningen voor ouderen en jongeren. In Velddriel hebben we goede afspraken gemaakt met de exploitant van de supermarkt, zodat deze belangrijke voorziening in deze kern bewaard blijft. Kulturhus In het woonzorgcentrum De Leyenstein zal Woningstichting Maasdriel een zogenaamd Kulturhus realiseren: een plek waar bewoners van Maasdriel terecht kunnen voor bijvoorbeeld onderwijs, cultuur en recreatie. Er zijn afspraken gemaakt met onder meer zorgen onderwijsinstellingen, verenigingen, de openbare bibliotheek Rivierenland, het Oranjecomité, de Wereldwinkel en de Bond voor Ouderen. Alle betrokkenen hebben een intentieovereenkomst getekend en reeds vier maal vergaderd. Iedereen is bijzonder positief. In 2007 zijn er projectgroepen ingesteld voor de realisatie van het Kulturhus. In 2008 zal er met de gebruikers van het toekomstige Kulturhus een bezoek worden gebracht aan een reeds bestaand Kulturhus elders in het land. De provincie heeft in 2007 een subsidie toegezegd van ,-. Er zal een afzonderlijke stichting in het leven worden geroepen voor de aansturing. Met de gemeente is afgesproken dat het Wmo-loket ook in het Kulturhus zal komen. 15

16 16 Wat willen de bewoners? Wat zijn de behoeften van de bewoners? Om die vraag te kunnen beantwoorden is Woningstichting Maasdriel in 2006 gestart met kerngesprekken. Bewoners worden per kern uitgenodigd om in gesprekken en discussies hun specifieke behoeften aan te geven. Met die behoeften zullen wij rekening houden bij onze nieuwbouwplannen. We zijn gestart in Alem, waar werd aangegeven dat er een grote behoefte bestaat aan huisvesting voor jongeren: huurwoningen en goedkope koopwoningen. Inmiddels zijn we volop in overleg met de gemeente Maasdriel om in deze kern woningbouw van de grond te krijgen. Tijdens zijn bezoek aan Alem heeft de Commissaris van de Koningin in Gelderland, Clemens Cornielje, aangegeven dat woningbouw in deze kern inderdaad prioriteit geniet. Medio 2008 vinden de gesprekken in andere kernen plaats. Een prettige en veilige woonomgeving Voor een prettige en veilige woonomgeving wordt regelmatig overlegd met gemeente, GGZ en politie. Er is een regionaal overleg en een overleg integrale veiligheid. Op de agenda staan problemen die ontstaan of worden verwacht in de wijken. Ook Woonlinie en De Vijf Gemeenten nemen aan dit overleg deel. Andere aandachtspunten zijn: alternatieve huisvesting bij extreme overlast, het beleid rond hennepkwekerijen, inbraakpreventie, specifieke overlastsituaties en de doorstroming van instelling naar passende huisvesting. In totaal is er zes maal vergaderd (integrale veiligheid en regionaal overleg).

17 Voor bijzondere mensen Eigentijdse oplossingen voor tijdloze zorg Ondanks de ingewikkelde regelgeving en de lastige procedures kon medio september 2007 toch worden gestart met de bouw van het centrum voor wonen en zorg. Voor de bewoners van de oude aanleunwoningen was eerder al een oplossing gerealiseerd: 25 seniorenwoningen aan de Bernhardstraat. In het nieuwe centrum komen 40 intramurale verzorgingsplaatsen, 30 verpleeghuisplaatsen, 68 appartementen en het eerder besproken Kulturhus. In de appartementen worden bovendien wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking gerealiseerd. Dat doen wij voor de stichting Cello, een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking die diverse vestigingen heeft. Zorgzaken In december 2006 zijn de bestekstukken naar de diverse aannemers gegaan; de aanbesteding is gehouden in februari Het centrum zal worden gebouwd door de bouwcombinatie De Leyenstein, een samenwerking tussen bouwbedrijf Van Boxtel uit Alem en bouwbedrijf Moonen uit s-hertogenbosch. Het hele project zal in twee fases gerealiseerd worden. De Stichting Nieuwebrug zal het verpleeg- en zorggedeelte gaan huren van Woningstichting Maasdriel. Over de exploitatie en de kosten worden nog afspraken gemaakt. Met het College Sanering zijn afspraken gemaakt over het aankoopbedrag van de ondergrond van de nieuwbouw. Het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen heeft in 2007 de definitieve vergunning afgegeven. 17

18 Het bestuur en de Raad van Commissarissen 18 Achter de schermen Niet al het werk van Woningstichting Maasdriel is direct zichtbaar: veel gebeurt er achter de schermen. Een kort overzicht Het dagelijkse bestuur, dat samen met de directeur de dagelijkse leiding heeft, vergaderde in maal. Het algemeen bestuur kwam 11 maal bijeen, waarvan 4 maal met de Raad van Commissarissen, die daarnaast nog 2 maal vergaderde. Het bestuur nam diverse besluiten en is verder akkoord gegaan met de planvorming rond de tweede fase van het centrumplan en de aankoop van diverse gronden in Kerkdriel t.b.v. de sociale woningbouw. De Raad van Commissarissen gaf haar goedkeuring aan het jaarverslag 2006, de begroting en het activiteitenplan 2008 en het beleid van de woningstichting. Daarnaast toetste de raad de ontwikkelingen rond het centrum voor wonen en zorg en het centrumplan Kerkdriel. Het bestuur; v.l.n.r.: J. v. Wessel, J. van Doornmaal (secr.), F. Nendels (voorz.), H. Verhoeven en A. van Oers.

19 Taken De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het bestuur en adviseert over de koers van de woningstichting. Het bestuur moet belangrijke besluiten ter goedkeuring voorleggen aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur houdt zich in hoofdzaak bezig met het ontwikkelen van beleid en het uitzetten van de koers. Raad van commissarissen; v.l.n.r.: L. van Wolferen, J. Deneer en P. Verhoeven. Administratie en controle 19 De administratie wordt geheel in eigen beheer verzorgd. Per kwartaal wordt een rapportage voor het bestuur en de Raad van Commissarissen samengesteld. Zo nodig kunnen op basis daarvan het beleid en de begroting worden bijgesteld. Vanwege het vervallen van de subjectieve vrijstelling in het kader van de vennootschapsbelasting voor corporaties, is in 2006 in de administratie een splitsing aangebracht tussen de commerciele activiteiten en de activiteiten die tot de kerntaken van de woningstichting behoren. De commerciële activiteiten zullen worden ondergebracht in afzonderlijke BV s. Ook het volkshuisvestings- en financiële jaarverslag worden in eigen beheer samengesteld. Voor de controle van de administratie en de jaarstukken en voor adviezen op onder meer fiscaal gebied wordt een beroep gedaan op Deloitte Accountants.

20 Financieel Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Onderhanden werken Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

21 Passiva 2007 Langlopende passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve Egalisatierekening Egalisatie inzake BWS-subsidies Langlopende schulden Leningen overheid 0 0 Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden Totaal langlopende passiva Kortlopende passiva Kortlopende schulden Aflossingsverplichting volgend boekjaar Rekening-courant rabobank 0 0 Schulden aan leveranciers Belastingen en premies soc. verz. en pensioenpremies Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal kortlopende passiva Totaal passiva

22 Winst- en verliesrekening 2007 begroting Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Overige baten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschr. op (im)materiële vaste activa Ov. waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Overige lasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten: Rentebaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Wet Betaalbaarheidsheffing Rentelasten Totaal financieringsresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

23

24 Gasthuisstraat 10 Kerkdriel Postbus AA Kerkdriel T (0418) F (0418 ) E info@woningstichtingmaasdriel.nl I