JAARVERSLAG Leefbaarheid in de volle breedte

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2006 Leefbaarheid in de volle breedte Leefbaarheid

2 Inhoud Voorwoord 3 Met het oog op de toekomst 5 Een bezit dat staat 6 Verhuurd 8 Samen wonen 10 Een goede basis 12 Wonen met plezier 14 Eigentijdse oplossingen voor tijdloze zorg 16 Achter de schermen 18 Financieel 20

3 Voorwoord Werken aan wonen en zorg Woningstichting Maasdriel wil niet alleen goede en betaalbare woningen bouwen en beheren. Wij besteden ook aandacht aan een goede woonomgeving en een goed leefklimaat. Kortom, wij werken aan leefbaarheid. Voor iedereen. Wij werken met andere organisaties samen om wonen te combineren met zorg en welzijn. Samen met Stichting Nieuwebrug realiseren wij een woon-zorgcentrum in Kerkdriel. Daarin willen we tevens een Kulturhus vestigen: een plek waar mensen uit de hele gemeenschap welkom zijn. We hebben overigens nog veel meer plannen om de leefbaarheid in ons werkgebied te vergroten. We gaan het centrum van Kerkdriel stevig onder handen nemen. Het is de bedoeling om daar onder meer een parkeerkelder, winkels en een groot aantal betaalbare woningen te bouwen. Ook starters die een huis willen kopen, bieden wij graag een kans: medio 2006 hebben wij voor hen 15 betaalbare woningen gerealiseerd in de Kruisstraat. Achter de schermen zitten wij niet stil. Samen met Woonlinie in Zaltbommel en De Vijf Gemeenten in Hedel hebben wij begin 2006 de automatisering rond het woonruimteverdeelsysteem vernieuwd. En in de eerste helft van 2006 hebben wij een website gelanceerd, waarop klanten veel informatie kunnen lezen en downloaden. In dit jaarverslag laten we u in vogelvlucht zien wat we het afgelopen jaar hebben gedaan op het gebied van huisvesting, leefbaarheid en dienstverlening. Het was een jaar waar we zelf tevreden over zijn. F.H. Nendels Voorzitter bestuur van de Woningstichting Maasdriel

4 Met het oog op de toekom 4 Goede woningen, een leefbare woonomgeving, een sociaal rechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid en een goede communicatie met de huurders. Met deze en andere middelen werkt Woningstichting Maasdriel aan het realiseren van haar hoofddoelstelling: als organisatie voor volkshuisvesting eigentijdse oplossingen aandragen voor betaalbaar wonen. Werkgebied We richten ons op de kerkdorpen Kerkdriel, Velddriel, Hoenzadriel en Alem. (Binnen de gemeente Maasdriel zijn twee corporaties werkzaam.) Als kleinschalige organisatie zijn we in staat om diensten op maat aan te bieden. In de gemeenschap Wij staan met beide benen in de gemeenschap. We maakten bijvoorbeeld goede afspraken met het gemeentebestuur van

5 mst Maasdriel, die in 2006 zijn vastgelegd in een prestatieovereenkomst. Daarbij is ook onderzocht of het wenselijk is om huurwoningen te verkopen. Duurzaam bouwen staat bij ons hoog op de agenda; de noodzaak daarvan brengen wij ook onder de aandacht van particuliere bouwers. Activiteitenprogramma Het activiteitenprogramma voor het jaar 2007 is in november 2006 aangeboden aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Maasdriel. Ook de Huurdersvereniging Bommelerwaard heeft van dit programma kennisgenomen. Wat willen wij de komende jaren doen? Betaalbare huur- en koopwoningen bouwen Bestaande woningen en gebouwen aankopen om de leefbaarheid te bevorderen De huurontwikkeling afstemmen op de lokale marktsituatie Specifieke aandacht schenken aan de huisvesting van ouderen, jongeren en gehandicapten Werken volgens een intern en extern milieubeleidsplan en volgens een arbobeleidsplan Bestaand bezit bouwkundig op peil houden 5

6 Een bezit dat staat Met diverse projecten houdt Woningstichting Maasdriel de woningvoorraad up-to-date. Sinds 2006 zijn die projecten gesplitst in commerciële activiteiten (zoals winkels en koopwoningen) enerzijds en activiteiten die behoren tot de kerntaken van een corporatie (huurwoningen onder de huurgrens) anderzijds. Daarnaast zorgt Woningstichting Maasdriel ervoor dat het woningbezit goed wordt onderhouden volgens het meerjaren-onderhoudsplan. Kruisstraat Aan de gemeente Maasdriel hebben we 11 huurwoningen verkocht. Deze woningen zijn gesloopt en aan Woningstichting Maasdriel is bouwrijpe grond terug geleverd. Daarop hebben we 11 betaalbare koopwoningen voor starters gebouwd en 2 twee-onder-één kap woningen. Eind 2006 zijn de woningen opgeleverd. Bernhardstraat Voorafgaand aan de bouw van het centrum voor wonen en zorg zijn 7 seniorenwoningen aan de Bernhardstraat gesloopt. Op deze Kruisstraat

7 locatie is eind 2005 gestart met de realisatie van 25 seniorenappartementen. Het appartementencomplex is eind november 2006 voor bewoning opgeleverd. Strategisch voorraadbeheer In 2006 is het strategisch voorraadbeheer opnieuw beoordeeld en vastgesteld. In dit plan is onder meer de verkoop van bestaande huurwoningen opgenomen. Medio 2008 zullen we het strategisch voorraadplan volledig heroverwegen en actualiseren. Woningaanpassingen Aanpassingen aan de woningen in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten voeren we zelf uit. In 2006 werden 11 woningen aangepast. Bernhardstraat

8 Verhuurd 8 In 2006 heeft Woningstichting Maasdriel 50 woningen te huur aangeboden. Sinds 1 april gebeurt dat via een nieuw woonruimteverdeelsysteem dat is opgezet in samenwerking met Woonlinie en Woningstichting De Vijf Gemeenten. De druk op de huurwoningmarkt wordt steeds groter en daarom worden de nieuwbouwplannen met veel enthousiasme opgepakt. Nieuw woonruimte-verdeelsysteem Per 1 april 2006 maken de woningcorporaties in de Bommelerwaard gebruik van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Woningen worden daarin op drie manieren aangeboden: via het aanbodmodel, het lotingsmodel en het optiemodel. 50 woningen De volgende 50 woningen werden in 2006 aangeboden: 26 eengezinswoningen met 3 of meer slaapkamers 8 kleinere woningen met 2 slaapkamers 9 seniorenwoningen 3 flatwoningen met 3 slaapkamers 4 appartementen 5 woningen zijn beschikbaar gesteld voor de huisvesting van asielzoekers. Geen daarvan is geaccepteerd.

9 Huurtoeslag Over het tijdvak 2006/2007 is aan 312 huurders middels huurmatiging subsidie toegekend. Over het tijdvak 2005/2006 vonden 342 toekenningen plaats. Woningstichting Maasdriel heeft een Huurders Informatie Punt (HIP) waar de huurders terecht kunnen met hun vragen over huurtoeslag. Doordat we inzage hebben in het systeem voor huurtoeslag dat de belastingdienst gebruikt, kunnen we huurders adequaat adviseren.

10 Samen wonen 10 Woningstichting Maasdriel stelt de huurder centraal en wil graag zo goed mogelijk aansluiten bij ieders woonwensen. Daarom vinden we het belangrijk om huurders zoveel mogelijk te betrekken bij beheer en beleid. Samenwerking Sinds 1996 werkt Woningstichting Maasdriel samen met de Huurdersvereniging Bommelerwaard. In een overeenkomst hebben beide partijen vastgelegd dat het bewonersoverleg moet voldoen aan de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huursector. De Huurdersvereniging Bommelerwaard werkt ook samen met Woonlinie uit Zaltbommel en Woningstichting De Vijf Gemeenten uit Hedel. Financiering De activiteiten van de huurdersvereniging kosten geld. Daarom betaalt Woningstichting Maasdriel ieder jaar een bepaald bedrag per woning aan de Huurdersvereniging Bommelerwaard.

11 Overleg In 2006 hebben de Huurdersvereniging Bommelerwaard en Woningstichting Maasdriel zes keer vergaderd. Daarbij zijn onder meer de volgende zaken besproken: het huurbeleid de actualisering van het woonruimteverdeelsysteem het sociaal plan bij verplichte verhuizing als gevolg van renovaties situaties in de woon- en leefomgeving het beleid bij huurachterstanden en woningontruimingen de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) de verhuizing van de bewoners van de aanleunwoningen naar het nieuwe complex aan de Bernhardstraat een onafhankelijke regionale klachtencommissie. Geen van onze huurders heeft in 2006 een klacht ingediend bij deze commissie. 11 De klachtencommissie Mgr. Zwijsenplein Woningstichting Maasdriel neemt huurders serieus. Ook als er klachten zijn. We doen ons uiterste best om problemen op te lossen én te voorkomen. Komen een huurder en wij er samen niet uit, dan kan de huurder terecht bij

12 Een goede basis 1 Woningstichting Maasdriel heeft geen winstoogmerk, maar moet uiteraard wel financieel gezond blijven om klanten op een hoogwaardige wijze van dienst te kunnen zijn. In de jaarlijkse begroting wordt duidelijk wat de financiële positie op korte termijn is. De meerjarenbegroting geeft een beeld voor de langere termijn. Of de voorgenomen taken en doelstellingen zijn behaald, wordt bekeken aan de hand van de jaarcijfers. Hoger jaarresultaat De begroting van 2006 ging uit van een positief jaarresultaat van ,-. Uit de jaarcijfers blijkt dat dit resultaat ,- bedroeg. Het verschil is met name te danken aan de extra opbrengst van de verkopen uit het bestaande bezit. Huurprijzen acceptabel houden Het jaarresultaat is niet bestemd als aanvulling van het eigen vermogen. Het zal worden gebruikt om nieuwbouwprojecten én onrendabele toppen op de sociale huurwoningen te financieren. Met dat laatste kunnen we de huurprijzen voor de woningstichting en voor de huurders acceptabel houden en woningen bereikbaar maken voor iedereen. Landelijk wordt gemiddeld zo n ,- als onrendabele top per woning afgeboekt en ten laste van de bedrijfsreserve gebracht. Voor de 25 appartementen aan de Berhardstraat was dat ,- per appartement. Door deze afboeking subsidieert Woningstichting Maasdriel de huurders in feite met zo n 300,- per maand. Financieel gezond Voor de nieuw te bouwen sociale huurwoningen wordt tot 2010 een afboeking van ongeveer ,- verwacht. Daarnaast dient er rekening te worden gehouden met een negatief saldo op het totale centrumplan. Maar ondanks deze afboekingen ten laste van het eigen vermogen i.c. de algemene bedrijfsreserve zal Woningstichting Maasdriel, onder meer door de verkoop van woningen, financieel gezond blijven.

13 Verder bouwen Woningstichting Maasdriel bouwt verder: door te investeren in het woningbezit én door te werken aan het welzijn van de bewoners. Investeren in nieuwbouw Voor de investeringen in nieuwbouw sluit Woningstichting Maasdriel veelal onderhandse leningen af onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Om het renterisico te beheersen streven we een goede spreiding in de leningenportefeuille na. Interne financiering heeft in principe de voorkeur. Voor de financiering van het te realiseren woon-zorgcentrum zal een lening worden afgesloten op basis van een 40-jarige lineaire looptijd. Huurprijsbeleid Wij vinden dat de huren van de woningen niet sterker moeten stijgen dan strikt noodzakelijk is: de woningen moeten immers bereikbaar blijven voor onze klanten. Daarom streven wij ernaar om nieuwbouw te realiseren binnen de huurprijzen waaronder huurtoeslag mogelijk is. In 2006 was de huurverhoging gemiddeld 2,5%. Over de jaarlijkse huurverhoging heeft overleg en afstemming plaatsgevonden met Woonlinie, Woningstichting De Vijf Gemeenten en de huurdersvereniging Bommelerwaard. Tegen de huurverhoging is door geen enkele huurder bezwaar aangetekend. Huurachterstanden Wij besteden veel aandacht aan het zorgvuldig innen van de huren en hanteren een strikt beleid met betrekking tot huurachterstanden. Huurders die te laat zijn, krijgen heel snel een schriftelijke herinnering van ons. Als een huurder geen regeling wil treffen of de betalingen niet hervat, proberen wij de zaak binnen drie maanden voor te leggen aan de kantonrechter. Uiteindelijk kan dat resulteren in het ontruimen van de woning. Daardoor wordt voorkomen dat huurders torenhoge schulden krijgen, waar zij niet meer uit komen. Eind 2006 bedroeg de huurachterstand 0,65% (2005: 0,83%). Zonder de éénmaandshuurachterstand (slepers) is dat percentage 0,3%. Mede dankzij ons beleid hebben wij in 2006 geen woningen hoeven te ontruimen. 13

14 Wonen met plezier 14 Woningen bouwen, verhuren en verkopen is één ding. Zorgen dat mensen daar prettig kunnen wonen is een ander hoofdstuk. Een kwalitatief goede woning, veiligheid en voldoende voorzieningen zijn enkele voorwaarden voor leefbaarheid. Woningstichting Maasdriel maakt zich daar sterk voor. Kwaliteit in en rond de woning Leefbaarheid begint met de woning. Alle woningen zijn daarom opgenomen in het meerjaren-onderhoudspakket Plato (planma- tig en technisch onderhoud). waarmee we een goed beeld hebben van de technische staat van elke woning. Om de leefbaarheid te bevorderen, wordt aandacht besteed aan inbraakbeveiliging, brandgangenverlichting, onderhoud groenvoorziening bij gemeenschappelijke tuinen, verbeterde woonomgeving bij flats en zusteroproepsystemen bij aanleunwoningen. Het centrum van Kerkdriel Beter wonen en leven: dát is het doel waarvoor wij ons inzetten in het centrum van Kerkdriel. We zijn druk doende met het centrumplan: een complex van woningen, winkels, horeca en kantoren met voldoende parkeervoorzieningen. Voor dit grootschalige project ontvangt de woningstichting financiële steun van de gemeente Maasdriel en de provincie. In 2006 is een aantal panden aangekocht en zijn contracten afgesloten met verschillende winkeliers en een supermarktexploitant. Daarnaast pakken we oude woonwijken aan. We zijn gestart met de sloop van een aantal woningen in de v. Bockel de Kokstraat. Het nieuwbouwplan voorziet in woningen voor ouderen en jongeren. In Velddriel hebben we goede afspraken gemaakt met de exploitant van de supermarkt, zodat deze belangrijke voorziening in deze kern bewaard blijft. Kulturhus In het woon-zorgcentrum De Leyenstein zal Woningstichting Maasdriel een zogenaamd

15 Kulturhus realiseren: een plek waar bewoners van Maasdriel terecht kunnen voor bijvoorbeeld onderwijs, cultuur en recreatie. Er zijn afspraken gemaakt met onder meer zorgen onderwijsinstellingen, verenigingen, de openbare bibliotheek Rivierenland, het Oranjecomité, de Wereldwinkel en de Bond voor Ouderen. Alle betrokkenen hebben een intentieovereenkomst getekend en reeds vier maal vergaderd. Iedereen is bijzonder positief. Bij de provincie is subsidie aangevraagd en er zal een afzonderlijke stichting in het leven worden geroepen voor de aansturing. Met de gemeente is afgesproken dat het Wmo-loket ook in het Kulturhus zal komen. Wat willen de bewoners? Wat zijn de behoeften van de bewoners? Om die vraag te kunnen beantwoorden is Woningstichting Maasdriel gestart met kerngesprekken. Bewoners worden per kern uitgenodigd om in gesprekken en discussies hun specifieke behoeften aan te geven. Met die behoeften zullen wij rekening houden bij onze nieuwbouwplannen. We zijn gestart in Alem, waar werd aangegeven dat er een grote behoefte bestaat aan huisvesting voor jongeren: huurwoningen en goedkope koopwoningen. Medio 2007/2008 vinden de gesprekken in andere kernen plaats. Een prettige en veilige woonomgeving Voor een prettige en veilige woonomgeving wordt regelmatig overlegd met gemeente, GGZ en politie. Er is een regionaal overleg en een overleg integrale veiligheid. Op de agenda staan problemen die ontstaan of worden verwacht in de wijken. Ook Woonlinie en De Vijf Gemeenten nemen aan dit overleg deel. Andere aandachtspunten zijn: alternatieve huisvesting bij extreme overlast, het beleid rond hennepkwekerijen, inbraakpreventie, specifieke overlastsituaties en de doorstroming van instelling naar passende huisvesting. In totaal is er in 2006 zes maal vergaderd (integrale veiligheid en regionaal overleg). 15

16 Eigentijdse oplossingen v 1 In de gemeente Maasdriel komen steeds meer senioren. Zij hebben behoefte aan een specifieke woning en voldoende zorg. In 2001 hebben Woningstichting Maasdriel en de Stichting Bejaardenzorg Maasdriel (nu Stichting Nieuwebrug) een intentieovereenkomst getekend voor de realisatie van een centrum voor wonen en zorg op de plaats van het huidige verzorgingshuis. In 2004 hebben Stichting Nieuwebrug en Woningstichting Maasdriel een stap verder gezet en een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De eerste stap In het nieuwe centrum komen 40 intramurale verzorgingsplaatsen, 30 verpleeghuisplaatsen, 68 appartementen en het eerder besproken Kulturhus. Aangezien we te maken hebben met ingewikkelde regels en lastige procedures konden we niet direct starten met de bouw. Maar een belangrijke stap hebben we inmiddels al wel gezet: de realisatie van 25 seniorenappartementen in de Bernhardstraat

17 oor tijdloze zorg voor de bewoners van de huidige aanleunwoningen. Deze appartementen zijn in november 2006 voor bewoning opgeleverd. Dankzij de goede samenwerking tussen gemeente, provincie en omwonenden kon dit gebouw binnen 18 maanden gerealiseerd worden. Verder In december 2006 zijn de bestekstukken naar de diverse aannemers gegaan; de aanbesteding is gehouden in februari Het hele project zal in twee fases gerealiseerd worden. De Stichting Nieuwebrug zal het verpleeg- en zorggedeelte gaan huren van Woningstichting Maasdriel. Over de exploitatie en de kosten worden nog afspraken gemaakt. Met het College Sanering worden afspraken gemaakt over de hoogte van het aankoopbedrag van de ondergrond van de nieuwbouw. Daarna zal het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen de definitieve vergunning kunnen afgeven. 1

18 Achter de schermen 18 Niet al het werk van Woningstichting Maasdriel is direct zichtbaar: veel gebeurt er achter de schermen. Een kort overzicht Het bestuur en de Raad van Commissarissen Het dagelijkse bestuur, dat samen met de directeur de dagelijkse leiding heeft, vergaderde in maal, waarvan 3 maal met het College van Burgemeester en Wethouders van Maasdriel. Het algemeen bestuur kwam 12 maal bijeen, waarvan 5 maal met de Raad van Commissarissen, die daarnaast nog 2 maal vergaderde. Het bestuur nam diverse besluiten en is verder akkoord gegaan met de planvorming rond de tweede fase van het centrumplan en de aankoop van diverse gronden in Kerkdriel t.b.v. de sociale woningbouw. De Raad van Commissarissen gaf haar goedkeuring aan het jaarverslag 2005, de begroting en het activiteitenplan 2007 en het beleid van de woningstichting. Daarnaast toetste de raad de ontwikkelingen rond het centrum voor wonen en zorg en het centrumplan Kerkdriel. Het dagelijks bestuur; v.l.n.r.: J. v. Wessel, J. van Doornmaal (secr.), F. Nendels (voorz.), H. Verhoeven en A. van Oers.

19 Taken De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het bestuur en adviseert over de koers van de woningstichting. Het bestuur moet belangrijke besluiten ter goedkeuring voorleggen aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur houdt zich in hoofdzaak bezig met het ontwikkelen van beleid en het uitzetten van de koers. Raad van commissarissen; v.l.n.r.: L. van Wolferen, J. Deneer en P. Verhoeven. Administratie en controle 19 De administratie wordt geheel in eigen beheer verzorgd. Per kwartaal wordt een rapportage voor het bestuur en de Raad van Commissarissen samengesteld. Zo nodig kunnen op basis daarvan het beleid en de begroting worden bijgesteld. Vanwege het vervallen van de subjectieve vrijstelling in het kader van de vennootschapsbelasting voor corporaties, is in 2006 in de administratie een splitsing aangebracht tussen de commerciële activiteiten en de activiteiten die tot de kerntaken van de woningstichting behoren. De commerciële activiteiten zullen worden ondergebracht in afzonderlijke BV s. Ook het volkshuisvestings- en financiële jaarverslag worden in eigen beheer samengesteld. Voor de controle van de administratie en de jaarstukken en voor adviezen in verband met gewijzigde regelgeving - zoals in 2006 onder meer op fiscaal gebied - wordt een beroep gedaan op Deloitte Accountants.

20 Financieel Aktiva Vaste aktiva Immateriële vaste aktiva Materiële vaste aktiva Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal materiële vaste aktiva Financiële vaste aktiva Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste aktiva Totaal financiële vaste aktiva Totaal vaste activa Vlottende aktiva Onderhanden werken Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende aktiva Totaal aktiva

21 Passiva Langlopende passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve Egalisatierekening Egalisatie inzake BWS-subsidies Langlopende schulden Leningen overheid 0 0 Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden Totaal langlopende passiva Kortlopende passiva Kortlopende schulden Aflossingsverplichting volgend boekjaar Rekening-courant rabobank 0 0 Schulden aan leveranciers Belastingen en premies soc. verzekeringen en Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal kortlopende passiva Totaal passiva

22 Winst- en verliesrekening 2006 begroting Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Overige baten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschr. op (im)materiële vaste aktiva Ov. waardeveranderingen op (im)materiële vaste aktiva Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Overige lasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten: Rentebaten Waardeveranderingen financiële vaste aktiva Wet Betaalbaarheidsheffing Rentelasten Totaal financieringsresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Buitengewone lasten 0 Jaarresultaat

23 23

24 Gasthuisstraat 10 Kerkdriel Postbus AA Kerkdriel T (0418) F (0418 ) E info@woningstichtingmaasdriel.nl I