KANTORENVISIE GEMEENTE WIERDEN

Transcriptie

1 KANTORENVISIE GEMEENTE WIERDEN Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 1

2 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding In Wierden spelen momenteel twee locaties waar nieuwe kantoren dan wel panden voor lokale dienstverlening zijn gepland: - De Stationsomgeving; - De Esrand. Ook komen soms vragen binnen over: - De mogelijkheid van kantoren op bedrijventerreinen (De Elsmoat, Hogelucht, De Weuste-Noord); - Functiewijzigingen van leegkomende kantoorpanden en panden voor locale dienstverlening (De Aa, de Grote Maat); - Etc. Omdat zowel landelijk, provinciaal als regionaal sprake is van overprogrammering van het kantorenaanbod, vraagt de Provincie Overijssel in haar Omgevingsvisie om een ruimtelijkeconomische onderbouwing van de behoefte aan nieuwe kantoren. Dit kan een gemeente doen door een kantorenvisie vast te stellen, of door in een bestemmingsplan de ruimtelijkeconomische onderbouwing op te nemen. De gemeente Wierden kiest voor het vaststellen van een kantorenvisie. 1.2 Doel en gebruik van de kantorenvisie Doelen De doelen van deze kantorenvisie zijn: 1. Bieden van een programmatisch kader voor eventuele nieuwe ontwikkeling; 2. Stimuleren en faciliteren van de lokale economie; 3. Optimaal gebruik maken van beschikbare ruimte en beperken van eventuele leegstand. Deze kantorenvisie heeft niet primair tot doel om locaties aan te wijzen voor eventuele kantorenontwikkelingen: de keuze of geschiktheidstoets voor een locatie komt aan de orde in bijvoorbeeld de gemeentelijke Structuurvisie of bij het opstellen van een bestemmingsplan Begripsafbakening De kantorenvisie heeft betrekking op kantoren met een minimale oppervlakte van 50 m2 Bruto Vloer Oppervlakte (BVO). Dit is kleiner dan de minimale oppervlakte die de Netwerkstad Twente gebruikt voor haar kantorenvisie, maar sluit beter aan op het schaalniveau van Wierden, en dit is ook de maximale oppervlakte die binnen het bestemmingplan is toegestaan voor een beroep aan huis. Een kantoor is een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening. Kantoorruimte die deel uitmaakt van fabrieks- en bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan de hoofdfunctie en is dus geen kantoor. Daarnaast zijn overheids- onderwijs, zorg- en maatschappelijke voorzieningen buiten beschouwing gelaten. Dit omdat de verwachting is dat binnen de looptijd van deze Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 2

3 kantorenvisie dergelijke gebouwen niet vrij komen, en anders binnen hun huidige bestemming herontwikkeld zullen worden of transformatie of herontwikkeling plaatsvindt Tijdshorizon De kantorenvisie heeft een tijdshorizon tot Eerdere herziening of actualisatie is natuurlijk mogelijk. Twee jaar na vaststelling zal de gemeente de kantorenvisie evalueren Status Aan deze kantorenvisie kan geen planologische status worden ontleend. De visie vormt de onderbouwing voor het bestemmen van eventueel nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties en voor het bepalen van de omvang, fasering en aard van deze ontwikkelingen en voor functiewijzigingen van kantoorbestemmingen. Het is dus geen juridisch-planologische bestendiging van de huidige situatie en faciliteert niet zelfstandig toekomstige kantoorontwikkelingen. 1.3 Aanpak Deze kantorenvisie is tot stand gekomen door een combinatie van deskresearch, locatieonderzoek en marktconsultatie bij lokale makelaars en de werkgeverskringen in Wierden en Enter. 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de kaders, trends en ontwikkelingen die relevant zijn voor kantorenontwikkelingen. In hoofdstuk 3 staat beschreven hoe de Wierdense kantorenmarkt functioneert. In hoofdstuk 4 is aangegeven wat de gemeentelijke kantorenvisie inhoudt voor Wierden. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 3

4 2 DE KADERS 2.1 Beleidskaders Rijk De Rijksoverheid onderkent de groeiende leegstand van kantoorpanden als gevolg van een krimpende beroepsbevolking en het Nieuwe Werken. Zij wil de leegstand een halt toe roepen. Daarvoor heeft zij het initiatief genomen om het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren op te stellen. Het actieprogramma pakt de leegstand op drie manieren aan: 1. Herontwikkeling, transformatie en sloop; 2. Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren; 3. Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming. In het actieprogramma onderkennen overheden en marktpartijen hun eigen rol en pakken die op Provincie Overijssel In de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel (juli 2013) constateert de provincie een omvangrijke leegstand op de kantorenmarkt, die ver uitgaat boven een acceptabele frictieleegstand. De leegstand doet zich vooral voor in de grote steden van Overijssel, maar ook voor andere gemeenten is een zorgvuldige aanpak nodig. Voor kernen buiten de stedelijke netwerken geldt dat stedelijke voorzieningen, waaronder kantoren, alleen voor een lokale behoefte zijn bedoeld. De provincie werkt niet meer mee aan nieuwe plannen die voorzien in de bouw van nieuwe zelfstandige kantoorruimte, tenzij wordt aangetoond dat in de behoefte aan nieuwe kantoorruimte niet kan worden voorzien door (aanpassing van) bestaande panden in het stedelijk gebied. De provincie verklaart een aangescherpte SER-ladder van toepassing. Dit betekent dat in de ruimtelijk-economische onderbouwing niet alleen moet worden aangetoond dat er binnen het bestaand stedelijk gebied geen ruimte kan worden gevonden voor de bouw van nieuwe kantoren. Er zal ook aangetoond moeten worden dat bestaande bebouwing binnen het stedelijk gebied niet geschikt is of geschikt is te maken voor het beoogde gebruik als kantoor. De provincie ziet vooral behoefte aan kleinere en representatieve ruimtes, in levendige, aantrekkelijke, goed bereikbare en multifunctionele gebieden met veel voorzieningen (centra, stationslocaties) Regionaal Netwerkstad Twente heeft een kantorenvisie opgesteld waaruit blijkt dat regionaal een grote overcapaciteit aan kantoren bestaat. Dit aanbodoverschot ziet Netwerkstad Twente als grotendeels structureel. Netwerkstad verwacht dat dit overschot ook als de economie weer aantrekt zal blijven bestaan. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 4

5 Gemeente Wierden De gemeente Wierden heeft haar meest recente visie op kantoren in het Economisch beleidsplan (2011) vastgelegd. Hierin benoemt de gemeente de locaties Stationsomgeving en de Esrand als locaties voor kleinschalige zakelijke dienstverlening, dan wel gemengde economische zones. 2.2 Trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt Overcapaciteit en veroudering kantorenmarkt De leegstandsproblematiek op de landelijke en Twentse kantorenmarkt is niet alleen het gevolg van de crisis, maar is structureel van aard en zal niet evenredig oplossen met het aantrekken van de economie. In veel regio s is er eenvoudigweg te veel aanbod voor de voorlopig beperkte uitbreidingsvraag en een deel van het aanbod is dermate verouderd dat het als kansloos aangemerkt moet worden. Ook in Netwerkstad Twente is een overcapaciteit aan kantoren. De vraag is of de gemeente Wierden rekening dient te houden met deze trend. De markt in Wierden is vooral lokaal van aard en op dit moment heeft Wierden nog maar zeer beperkt te maken met leegstand 1. Sommige leeggekomen kantoorpanden zijn omgebouwd ten behoeve van een andere functie (bijvoorbeeld zorg). Uit het mutatieoverzicht (paragraaf 3.3.2) blijkt dat in de gemeente Wierden maar beperkte vraag is naar kantoorruimte. De voorraad op de aangewezen kantorenlocaties stamt met name uit de jaren 90 (De Aa, voormalig ING), en in mindere mate uit de jaren 70 (Grote Maatweg). Een gedeelte hiervan kan wellicht als gedateerd worden bestempeld. Maar in de praktijk zijn panden die de afgelopen jaren leeg zijn gekomen weer gevuld. Voor de markt blijkt het dus goed mogelijk bestaande gebouwen te laten voldoen aan de huidige eisen Het nieuwe werken Het nieuwe werken heeft betrekking op het plaats- en tijdonafhankelijk uitvoeren van kantoorwerkzaamheden. Door de steeds verder uitbreidende mogelijkheden die ICT biedt, kunnen werknemers op andere plekken werken dan op het traditionele kantoor, bijvoorbeeld thuis of in een verspreid aantal kleinschalige kantoren. Dit betekent dat de werknemer minder tijd verliest aan files en de werkgever minder fysieke werkplekken nodig heeft. Met dat laatste aspect is het nieuwe werken een trend die het gemiddeld aantal vierkante meters kantoorruimte per persoon heeft laten afnemen, en nog verder af zal laten nemen. Dat kan betekenen dat delen van tot dusver in gebruik zijnde kantoorpanden worden aangeboden voor onderverhuur, dat grote kantoorruimten/-panden worden verruild voor kleinere maar ook dat concerns gaan snijden in het aantal (inter)nationale/regionale vestigingen. In Wierden heeft dit zich voorgedaan binnen de sectoren bankwezen en accountancy. Door het nieuwe werken zal er minder kantoorruimte nodig zijn voor hetzelfde aantal werknemers en zal ook de aard van de vraag veranderen; kleinere, flexibele kantoorpanden/- ruimten in nieuwe concepten op centrale locaties. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan compleet ingerichte persoonlijke werkplekken in een open kantoor. De gebruiker betaalt 1 De leegstand doet zich voor bij Alfa-accountants (Grote Maatweg Wierden, per begin 2013) en een klein deel (150 m2) bij het gebouw van architect Nijhoff (Burgemeester Van den Bergplein, centrum Wierden; per begin 2013) Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 5

6 alleen voor de kantoorruimte wanneer deze ook daadwerkelijk wordt gebruikt. Het nieuwe werken biedt daarmee zowel kans op leegstand en onderhuur bij bestaande kantoren in Wierden die met minder werkplekken toekunnen, als kans op de komst van een lokaal kantoor dat zich richt op het aanbieden van flex plekken Kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheid Het huidige economische landschap kenmerkt zich door zowel een proces van schaalvergroting als van schaalverkleining. Deze schijnbare tegenstrijdigheid wordt ingegeven door enerzijds een proces van globalisering waarbij grote multinationale ondernemingen op steeds meer plekken in de wereld actief zijn en groter worden, en anderzijds door een verdergaande schaalverkleining als gevolg van een toenemende flexibilisering van productieprocessen en afnemende transactiekosten (ICT en transportkosten). Bedrijven besteden steeds meer taken uit en doen een beroep op de toelevering van andere bedrijven. Dit laatste betekent dat er een toenemende markt is ontstaan voor specialistische en daardoor ook vaak kleinschalige zakelijke diensten. Denk hierbij ook aan de snelle groei van het aantal zzp-ers. Voor Wierden is vooral de tendens van schaalverkleining van belang waardoor meer vraag naar kleinschaligheid in het aanbod kan worden verwacht. Ook flexibiliteit en duurzaamheid worden belangrijker. Duurzaam en flexibel in de zin van levensduur waarbij de indeling voldoende flexibel is om aan de vraag van verschillende gebruikers met uiteenlopende eisen te kunnen voldoen en/of duurzaam en flexibel om eventueel in een later stadium een functieverandering plaats te laten vinden. Kantoorconcepten die onder het nieuwe werken al zijn genoemd vallen hier natuurlijk ook onder. Meer flexibiliteit in ruimte en huurcontracten dus Vervagend onderscheid bedrijventerreinen en kantorenlocaties Waar bedrijventerreinen in het verleden vooral waren bedoeld voor het huisvesten van overlast gevende (geur, stof geluid) bedrijven met een grote ruimteclaim vindt men nu een bonte verzameling aan typen bedrijven op bedrijventerreinen. Daarbij komt het incidenteel voor dat kantoorhoudende bedrijven op bedrijventerreinen te vinden zijn 2. Aan de ene kant geldt voor een deel van de kantoorhoudende bedrijven dat een relatief goedkope en goed bereikbare locatie op een bedrijventerrein voldoet en hebben zij geen behoefte aan een kantoor in het hogere segment van de markt op een representatieve kantorenlocatie. Aan de andere kant bestaat er in sommige regio s in Nederland een schaarste aan bedrijfshuisvestingsruimte. In de gemeente Wierden zien we dit ook al wel terug. De kantoren zijn dan grotendeels wel verbonden aan een bestaande productie- of handelsbedrijf, maar een gedeelte wordt verhuurd als zelfstandige kantoorruimte. Ruimtelijk gezien hoeft dit geen probleem te vormen. De gemeente gaat het vestigen van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen niet actief faciliteren. 2 Zie bijlage I inventarisatie Kantoren Gemeente Wierden Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 6

7 3 DE WIERDENSE KANTORENMARKT 3.1 Ligging en economische structuur van de gemeente Wierden Locatie De gemeente Wierden is een goed ontsloten gemeente in Twente. De kern Enter door de A1, de kern Wierden door de A35/N35 en de N36 en door de spoorverbindingen Wierden- Enschede, Wierden-Zwolle en Wierden-Deventer. Daarnaast ligt Wierden aan de snelle fietsverbinding F35 (in aanbouw zijnde fietssnelweg Nijverdal-Wierden-Almelo-Enschede). Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 7

8 3.1.2 Bevolking De gemeente Wierden (circa inwoners) maakt onderdeel uit van de regio Twente (circa inwoners). Het ligt aan de rand van de Netwerkstad en grenst aan haar oostkant aan de stad Almelo. De belangrijkste kernen in de gemeente Wierden zijn Enter en Wierden. Daarnaast is er nog een vijftal kleine kernen en buurtschappen: Hoge Hexel, Notter, Zuna, Rectum en Ypelo. De gemeente Wierden heeft een werkgelegenheid van bijna arbeidsplaatsen in Belangrijke sectoren waren in 2012 groot- en detailhandel (27%), de agrarische sector (18,5%), de bouwsector (12%) en de zakelijk dienstverlening (19%) Bron: Databank provincie Overijssel Ontwikkelingen in werkgelegenheid Tussen 2002 en 2013 is de werkgelegenheid in Wierden toegenomen met ruim 600 arbeidsplaatsen. Sectoren die sterk zijn opgekomen zijn handel en reparatie, zakelijke dienstverlening en gezondheids- en welzijnszorg. De werkgelegenheid in de sectoren landbouw en industrie nam af. De verandering in de samenstelling van de werkgelegenheid heeft een aantal gevolgen voor Wierden. Zo zorgt de groei van de zakelijke dienstverlening voor meer behoefte aan kantoorruimten. Daarnaast zal er door de vergrijzing meer vraag zijn naar zorgvoorzieningen. Verder zal de vraag naar commercieel vastgoed in Wierden veranderen. Zo zal de behoefte aan grootschalige industriële bedrijfspanden afnemen, terwijl de vraag naar kleinschalige logistieke bedrijfsverzamelpanden vanuit handel en reparatiebedrijven zal toenemen. Tot slot heeft de werkgelegenheidsafname in de agrarische sector geleid tot meer vrijkomende agrarische gebouwen in het buitengebied van Wierden. Deze trend zal zich voortzetten. De leegstaande panden worden herbestemd. Te denken valt aan een woonfunctie, maar ook aan een nieuwe bedrijfsfunctie zoals kantoorachtige bedrijvigheid in combinatie met wonen 5, of een particuliere zorginstelling. Zakelijke dienstverlening Ongeveer 19% van de Wierdense werkgelegenheid betreft de zakelijke dienstverlening. Dit is de sector met de meeste kantoorhoudende beroepen. Overigens zijn niet alle kantoorgebruikers per definitie bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. De (semi-)overheid bijvoorbeeld is een grote, overwegend kantoorhoudende sector die daar niet toe wordt gerekend. Hetzelfde geldt voor de zorg en het onderwijs. De niet-zakelijke dienstverlening (overheid, onderwijs en zorg) levert 12% van de banen in Wierden. Verder zijn er nog de kantoren in de industrie, logistiek etc. Denk bijvoorbeeld aan de kantoren langs de A1 in Enter. De werkgelegenheid in deze niet-zelfstandige kantoorpanden vallen niet alle onder de noemer zakelijke dienstverlening, maar zij gerelateerd aan de daaraan verbonden industrie en handel. Alhoewel de kantorenmarkt van Wierden beperkt van omvang is, is toch nog een behoorlijk deel van de werkgelegenheid gekoppeld aan kantoorgebouwen. Kantoren zijn daarmee geen marginaal verschijnsel voor Wierden. 3 Kennispunt 2013, 1 april Meest recente cijfers Databank Provincie Overijssel, peildatum Afgelopen vijf jaar éénmaal voorgekomen Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 8

9 Inbedding in Twente Ieder jaar verschijnt de Vastgoedrapportage Twente. Een belangrijk document voor een inzicht van het vastgoed in de regio Twente. In de Vastgoedrapportage 2012 is het volgende geschreven over kantoren: Op 1 juli 2012 heeft de regio Twente een aanbod aan kantoorruimte van m², vergeleken met het aanbod op 1 juli 2011 een stijging van 28,6%. In totaal staan 251 objecten te huur of te koop waarvan 21 groter zijn dan m². De nieuwbouw in het aanbod is licht gedaald ten opzichte van vorig jaar en bedraagt nu 12%. De vier grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal) zijn samen goed voor m², ofwel 88,4% van het totale aanbod. Van de totale voorraad in Twente is het leegstandspercentage afgelopen jaar gestegen van 11,1 naar 14,0. In Twente hebben zich nog geen onttrekkingen aan de markt van kantoormeters voorgedaan. Wel wordt er door de diverse gemeenten onderzoek verricht naar mogelijkheden om leegstaande kantoorpanden een andere functie te geven. Van het totale percentage is 6,0% langdurige leegstand. Van het totale kantoorareaal bevindt zich dus ruim 88% in de Netwerkstad Twente. Voor het overige is het verdeeld over de rest van Twente. De voorraad van de gemeente Wierden is circa 3,5% van de voorraad in Twente. Dit geeft aan dat de positie van de gemeente Wierden ten opzichte van de rest van Twente marginaal is. 3.2 De Wierdense kantorenmarkt 6 De kantorenmarkt van Wierden kenmerkt zich door kleinschaligheid, versnippering en lokale gerichtheid. Dit past binnen de schaal van Wierden. De kantorenmarkt van Wierden bedient de lokale markt: voor bestaande kantoren die willen uitbreiden en voor startende kantoren (waaronder zzp-ers). 6 Gegevens gebaseerd op een inventarisatie van het kantorenbestand, waarin de kantoren met een omvang van minimaal 50 m2 BVO in het totaaloverzicht en de verdere analyses zijn opgenomen. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 9

10 Wierden Aantal M2 BVO Panden met kantoorbestemming In gebruik als kantoor (incl. Gemengd) In gebruik als iets anders Leegstand Totaal bestemde kantoren Panden met centrumvoorziening In gebruik als kantoor (kantoor toegestaan) Panden met andere bestemming 7 In gebruik als kantoor Totale feitelijke kantoren Leegstaande/komende panden Geschikt te maken als 0 0 zonder kantoorbestemming kantoor Totaal potentiele kantoren 0 0 Kantoorontwikkelingen in planning (stationsomgeving) Totaal Enter Aantal M2 BVO Kantoren met kantoorbestemming In gebruik als kantoor In gebruik als iets anders 0 0 Leegstand 0 0 Totaal bestemde kantoren Kantoren met centrumvoorziening In gebruik als kantoor (kantoor toegestaan) Kantoren met andere bestemming 8 In gebruik als kantoor Totale feitelijke kantoren Leegstaande/komende panden Geschikt te maken als 0 0 zonder kantoorbestemming kantoor Totaal potentiele kantoren 0 0 Kantoorontwikkelingen in planning 0 0 Totaal Totaal van Wierden en Enter exclusief nieuwbouwplannen: ca m2 BVO als kantoorruimte in gebruik (binnen de bestemmingen kantoren, centrumvoorzieningen en andere bestemmingen). De kantorenvoorraad van de gemeente Wierden is verspreid over een aantal deelgebieden: 1. Centrum Wierden eo 2. Bedrijventerreinen Wierden 3. Grote Maatweg Wierden eo 4. De Aa Wierden eo 5. Centrum Enter eo 6. Bedrijventerreinen Enter 7. Buitengebied 7 Het gaat om de bestemmingen Bedrijventerrein, Maatschappelijke doeleinden, Detailhandel en Wonen. 8 Zie voetnoot 5. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 10

11 In de toekomst (planning 2016) zal hier de locatie Stationsomgeving (985 m2; dienstverlening) aan toegevoegd worden. Voor de locatie Esrand was een bestemmingsplan met kantoorruimte (2.400 m2 Bvo) in procedure. De besluitvorming hierover is aangehouden. Opvallend is dat de kantoren op de locaties Grote Maatweg eo en de Aa eo specifiek als kantoor bestemd zijn, de kantoren in de beide centra als centrumdoeleinden en op de bedrijventerreinen als bedrijven. Zie voor een gedetailleerde lijst van kantorenlocaties Bijlage Het functioneren van de Wierdense en Enterse kantorenmarkt Algemeen In de praktijk functioneren de Wierdense en Enterse kantorenmarkten behoorlijk goed. Als kantoorpanden vrij komen worden die over het algemeen weer vrij snel verhuurd of verkocht. Meestal door nieuwe kantoorgebruikers, soms voor maatschappelijke dienstverlening en in geval van centrumvoorzieningen door detailhandel of zorg. De gemeente Wierden kent nauwelijks langdurige leegstand van kantoorpanden. Lokale ondernemers die willen uitbreiden of willen verhuizen binnen de gemeente melden zich incidenteel bij de gemeente omdat zij binnen de bestaande voorraad hun wensen niet kunnen realiseren. Doorgaans is bij de realisatie van een kantoor de eerste gebruiker ook de eigenaar. Met andere woorden: in Wierden en Enter worden geen kantoren gerealiseerd op basis van een huurcontract dat weer snel wordt opgezegd, met leegstand als gevolg. In de loop der tijd is het eigendom van diverse panden wel overgegaan naar anderen, vaak naar een nieuwe gebruiker, maar soms ook naar een belegger. Al met al is de kantorenmarkt redelijk stabiel en lokaal geaard Ontwikkelingen afgelopen vijf jaar In de afgelopen vijf jaar ( ) hebben zich diverse mutaties op de kantorenmarkt voorgedaan. Een overzicht hiervan is opgenomen in Bijlage 2: Mutaties Kantorenmarkt Wierden Ontwikkelingen afgelopen jaren in globale cijfers Totaal heeft Wierden per 1 augustus 2013 ca m2 BVO als kantoorruimte in gebruik (binnen de bestemmingen kantoor, centrumdoeleinden en overige bestemmingen (zoals bijvoorbeeld detailhandel en wonen). In de afgelopen vijf jaar is door vertrek naar elders, door verhuizing binnen de gemeente of door het stoppen van activiteiten ca m2 kantoorruimte leeggekomen. Daarnaast is ca m2 (weer) met kantoorfuncties ingevuld. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 11

12 Ruim m2 is duurzaam niet meer als kantoor te gebruiken door herontwikkeling. Daarnaast heeft nieuwbouw ter grootte van circa 600 m2 een kantoorinvulling gekregen. Ondanks de tendens van een afname van kantoren (met name vanwege banken en accountants) is hoegenaamd geen leegstand ontstaan. Van de m2 is dus globaal m2 kantoor de afgelopen vijf jaar verlaten en weer met kantoor ingevuld. Dit is een percentage van 17%. Alhoewel de kantorenvoorraad klein van omvang is, kent deze toch wel de nodige dynamiek. 3.4 Marktconsultatie over de Wierdense kantorenmarkt Met de makelaars en de werkgeverskringen Wierden en Enter is op 30 september 2013 overleg gevoerd over hun ervaringen en verwachtingen ten aanzien vraag en opname en toekomstige ontwikkelingen van de kantorenmarkt. De belangrijkste opmerkingen zijn: 1. Partijen adviseren om geen nieuwe kantorenlocaties en/of zelfstandige kantoren toe te voegen. In de praktijk kunnen partijen die behoefte hebben aan kantoorruimte goed geaccommodeerd worden. In Enter is meer dynamiek dan in Wierden, maar voor toevoeging van zelfstandige kantoorruimte van meer dan bijvoorbeeld 250 m2 is geen ruimte. De vraag gaat vooral uit naar kleinere kantoorruimtes (minder dan 50 m2 BVO). Omdat veel kantoorgebruikers concentreren (vestigingen sluiten of worden kleiner) kunnen starters goed in de bestaande voorraad worden ondergebracht. De trend die gezien wordt is eerder krimp dan uitbreiding. 2. Mogelijk is wel ruimte voor een flexibel kantoorconcept voor bijvoorbeeld ZZP-ers of flexwerkers. Of Wierden en Enter al klaar zijn voor zo n concept, is de vraag. 3. Voor de nieuwe ontwikkeling Stationsomgeving wordt geadviseerd om zo min mogelijk kantoorruimte te realiseren. Het nu gehanteerde uitgangspunt van 985 m2 is waarschijnlijk wel het maximum dat Wierden kan dragen 9. Het nieuwbouwproject Carré biedt ook de mogelijkheid van kantoorruimte (binnen de bestemming Centrumvoorziening), en is na ruim een half jaar na oplevering nog niet volledig gevuld. 4. In de aanloopstraten naar het centrum van Wierden zouden ook kantoren overwogen kunnen worden. De opvulling van leegkomende panden in deze aanloopstraten is momenteel vooral een kwestie van toevaltreffers. 5. De kantorenlocatie De Grote Maatweg in Wierden leent zich eerder voor herontwikkeling naar wonen of zorg, aldus partijen. 6. Verder wordt geadviseerd de kantorenlocatie De Aa niet verder te verdichten. Ook wordt een ontwikkeling van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen niet toegejuicht. 9 Deze ontwikkeling krijgt de bestemming Centrumvoorziening, dus hier is niet uitsluitend kantoorgebruik mogelijk. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 12

13 4 DE KANTORENVISIE 4.1 Conclusie De voornaamste reden 10 voor het leegkomen van bestaande kantorenpanden in de afgelopen vijf jaar is dat landelijke banken en regionaal of landelijk werkende accountants vertrokken zijn uit Wierden. Al de leegkomende ruimte is ofwel opgevuld door meer lokaal gerichte zakelijke dienstverleners of is of wordt omgebouwd naar andere functies 11. Het door deze landelijke tendens veroorzaakte leegkomen van panden heeft dus niet voor problemen op de kantorenmarkt van Wierden geleid. Inmiddels zijn nauwelijks meer dergelijke kantoren in Wierden aanwezig die in de komende jaren nog zouden kunnen vertrekken: alleen de Rabobank (zit zowel in Enter als in Wierden) komt hier nog voor in aanmerking. Het is dan ook de verwachting dat de komende jaren nauwelijks kantoorruimte beschikbaar komt vanwege centralisatie. Ook de economische crisis heeft niet voor problemen op de Wierdense kantorenmarkt gezorgd. Dit is onderbouwing voor de aanname dat voor de komende jaren onder gelijkblijvende economische omstandigheden ruimte is voor nieuwbouw van beperkte omvang, zeker als dit gekoppeld is de onttrekking van kantoorgebouwen (en potentieel voor kantoren geschikt te maken panden; aangescherpte SER-ladder) die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden en die mogelijk nog plaats gaan vinden. Door de onttrekking van m2 in de afgelopen jaren is er ruimte voor een even grote toevoeging. Hiervan dient m2 ter onderbouwing van de ruimtebehoefte van de bestemming Zakelijke en Maatschappelijke Dienstverlening. Daarmee resteert m2 voor overige locaties. Als de economie weer aantrekt, kan dit programma mogelijk iets groter worden. Een herijking van deze kantorenvisie is dan op zijn plaats/noodzakelijk. 4.2 Visie De kantorenmarkt in de gemeente Wierden zal zich de komende jaren niet substantieel wijzigen. Om richting te geven aan initiatieven, wensen en ideeën zijn de volgende handvatten geformuleerd: 1. De gemeente Wierden biedt binnen de gemeente gevestigde kantoren huisvesting voor de lokale behoefte, die te maken hebben met een veranderende behoefte (-beperkt- grotere of kleinere behoefte aan kantoorruimte, behoefte aan ander type kantooromgeving). o De gemeente werkt hierin waar mogelijk mee binnen de centra van Wierden (inclusief Stationsomgeving) en Enter (binnen de bestemming Centrumdoeleinden). 2. Starters en ZZP-ers die in de gemeente Wierden willen werken kunnen een plek in de gemeente zoeken en vinden binnen het bestaande aanbod. 10 Van het leegkomen van kantoren is bijna 90% vanwege het vertrek/kleinere huisvesting van banken en accountants. 11 De afgelopen vijf jaar is m2 onttrokken als kantorenbestemming. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 13

14 3. Kantoren die fors groeien (naar meer dan m2 BVO) zullen zich eerder in één van de steden binnen de Netwerkstad vestigen. o Wierden gaat dergelijke kantoren niet actief faciliteren met de ontwikkeling van een kantoorlocatie buiten de bestaande centra van Wierden en Enter. Wel wil de gemeente onderzoeken of meegewerkt kan worden aan het omzetten van een andere bestemming naar Kantoren, binnen bestaand stedelijk gebied. o Wierden gaat grote kantoren met een herkomst van buiten Wierden niet actief faciliteren. 4. Mogelijk krijgt Wierden te maken met kantoorpanden die worden verlaten en die leeg blijven staan. o De gemeente Wierden zal functieverandering en/of sloop/herbouw van kantoren naar functies die passen binnen de betreffende omgeving faciliteren door mee te werken aan een nieuwe bestemming (mits passend binnen overig beleid). 5. De behoefte vanuit de markt aan nieuwe kantorenlocaties is zeer gering. o Stationsomgeving kan als alternatief van verloren gegane capaciteit worden aangemerkt en is bovendien door de bestemming Zakelijke en Maatschappelijke Dienstverlening op meerdere wijzen te exploiteren. 6. Als een pand met de bestemming kantoor wordt gesloopt of herontwikkeld wordt en de kantoorbestemming vervalt op die locatie, kunnen de hoeveelheid toegestane vierkante meters BVO die zijn komen te vervallen, binnen vijf jaar op een andere locatie worden toegevoegd met de bestemming kantoor. Kantorenvisie gemeente Wierden, mei 2014 Pagina 14