MARKTCONFORME GRONDPRIJZEN REGIO RIVIERENLAND Stec Groep aan Regio Rivierenland

Transcriptie

1 MARKTCONFORME GRONDPRIJZEN REGIO RIVIERENLAND Stec Groep aan Regio Rivierenland Stec Groep B.V. Esther Geuting, Harry Hendriks en Hinke Quarré september 2011

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Uw vragen Onze aanpak Leeswijzer 3 2. HUIDIGE GRONDPRIJZEN De grondprijzen op de bedrijventerreinen in de provincie Gelderland Huidige gemeentelijke grondprijsbeleid in de regio Rivierenland 6 3. ADVIEZEN Zet in op residueel rekenen in regionaal verband Reken met een grondprijs tussen de 140 en 330 per m² en differentieer, afhankelijk van verschijningsvorm, ligging en type gebruik Voer toekomstige verhoging zorgvuldig door Ga uit van een beperkte invloed van grondprijzen op vestigingsgedrag Maak een investeringsprogramma om uw extra inkomsten in te zetten voor de kwaliteitsverbetering van uw bedrijventerreinen Mogelijke verdere vervolgstappen 28 BIJLAGE

3 1. INLEIDING In dit rapport nemen we de grondprijzen van de regio Rivierenland onder de loep. Dit hoofdstuk gaat kort in op uw vragen, onze aanpak en de leeswijzer. 1.1 Uw vragen U werkt met 11 regiogemeenten voortvarend aan een gezonde en goed functionerende bedrijventerreinenmarkt in Rivierenland. Belangrijke speerpunt voor de regionale samenwerking is het tegengaan van concurrentie op prijs in de bedrijventerreinenmarkt in uw regio. Dit maakt onderdeel uit van uw antwoord op de landelijke en provinciale ontwikkelingen (Noordanus, Commissie Jorritsma, Convenant Bedrijventerreinen, EPO, RPB). U wilt nu kritisch de grondprijzen van terreinen in de Regio Rivierenland onder de loep nemen. Een scherpe en marktconforme prijsstelling van uw terreinen kan een belangrijke rol spelen in het aanpakken (financieren) van de herstructureringsopgave in uw regio. Ook dragen realistischere prijzen bij aan een duurzame en zorgvuldige ontwikkeling/uitgifte van nieuwe terreinen. Bovendien is het moment goed: er wordt in kader van het RPB volop nagedacht over nieuwe stappen in de regionale samenwerking bij bedrijventerreinen. Bij de start van dit onderzoek gaf u aan kritisch de grondprijzen van terreinen in de regio Rivierenland onder de loep te willen nemen. Welke prijzen hanteren de regiogemeenten nu? Hoe komen deze prijzen tot stand (methodiek)? Zijn hogere prijzen (opbrengsten) mogelijk en voor welke typen kavels en bedrijfsruimten dan? Hoe hierin te differentiëren en hoe eventuele verhogingen door te voeren? Welke strategie en fasering van eventuele prijsverhogingen is slim richting de markt, zowel op korte (recessie) als langere termijn? Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 1

4 1.2 Onze aanpak Onze aanpak bestond uit drie stappen. Stappen marktconforme grondprijzen Stap 1. Locatiebezoek en regionale marktsituatie. Stap 2. Grondprijsanalyse. Stap 3. Advies marktconforme grondprijzen. Hieronder werken we de stappen één voor één uit. Stap 1: locatiebezoek en regionale marktsituatie regio Rivierenland Startpunt van ons project was een startbijeenkomst bij de regio Rivierenland. Daar werd bepaald dat we de grondprijzen berekenen van de terreinen die nu in uitgifte zijn en de plannen met code groen in het RPB Rivierenland. Het zijn terreinen die nu (nog) in uitgifte zijn en locaties die (op korte termijn) op de planning staan (voor 2020). Samen met de gemeenten stelden we een locatieprofiel op voor de terreinen waar we de grondprijzen voor berekenden. Deze informatie en de locatiebezoeken zijn de basis voor de grondprijzen. Stap 2. Grondprijsanalyse. In de tweede stap verdiepten we ons in de grondprijsniveaus voor de bedrijventerreinen in de regio Rivierenland. We berekenden de grondprijzen op basis van de residuele grondprijsmethodiek, die we baseerden op de verwachte commerciële waardeontwikkeling van vastgoed. We maakten bij deze residuele methode ook gebruik van een comparatieve analyse. De manier waarop u de huidige grondprijzen vaststelt hebben we ook geïnventariseerd. De verschillen tussen de grondprijzen die u momenteel vraagt en die met de residuele methode haalbaar zijn, zijn per gemeente en per terrein benaderd. Het beeld dat daaruit ontstaat, lichten we toe in deze rapportage. Stap 3. Advies marktconforme grondprijzen bedrijventerreinen regio Rivierenland In de derde stap stelden we de conclusies en prijsadviezen voor de terreinen op. Het resultaat leest u in dit rapport. We geven adviezen over onder andere de residuele grondprijzen, de fsi, het benutten van het Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 2

5 eventuele extra residu door hogere grondprijzen voor herstructurering van bestaande terreinen in uw regio (belangrijk aspect uit advies Noordanus) en het communiceren over (eventuele) grondprijsverhoging richting ondernemers. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee gaan we in op de huidige grondprijzen in de regio Rivierenland. In hoofdstuk drie geven we onze adviezen. We gaan in op residueel rekenen in regionaal verband, de grondprijzen, de doorvoering van de grondprijzen. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 3

6 2. HUIDIGE GRONDPRIJZEN In dit hoofdstuk vergelijken we de grondprijzen van de provincie Gelderland met Nederland en de grondprijzen van de regio Rivierenland met de provincie Gelderland. In de laatste paragraaf gaan we in op het huidige grondprijsbeleid en de grondprijzen van de gemeenten in de regio Rivierenland. 2.1 De grondprijzen op de bedrijventerreinen in de provincie Gelderland Grondprijzen Gelderland liggen op het gemiddelde van Nederland De gemiddelde grondprijs op de bedrijventerreinen in Nederland varieert van circa 50 in de drie noordelijke Provincies tot circa 250 in Utrecht en Zuid-Holland 1. In de Randstedelijke provincies ligt de grondprijs over het algemeen hoger dan in de rest van het land. Dit hangt vooral samen met schaarste en een grotere vraag naar bedrijfsruimte en werklocaties.de gemiddelde minimale grondprijs laat een lichte stijging zien: deze bedroeg in , in , en in Datzelfde geldt voor de maximale grondprijs (2008: 124, 2009: 134, 2010: 139). De spreiding tussen minimale en maximale grondprijzen is het grootst in de provincie Utrecht (zie ook figuur 1). In Gelderland ligt de grondprijs Figuur 1: gemiddelde minimale en maximale grondprijs per provincie (uitgifte 2010) Zuid-Holland Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Overijssel Limburg Flevoland Zeeland Drenthe Groningen Friesland IBIS houdt de stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties bij. De meest recente versie van de historische database is van 30 maart 2011 (uitgifte in 2010). Deze database verzamelt de gegevens die door gemeenten en provincies zijn aangeleverd over de werklocaties. Per terrein geven de gemeenten en provincies o.a. een minimale en maximale verkoopprijs. Het gaat om de verkoopprijs grond per m² (in exclusief btw). Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 4 Bron: Stec Groep op basis van IBIS, 2011 (uitgifte 2010) * Gemiddelde prijzen zijn ongewogen

7 tussen de 126 en 154 per m² en zit daarmee op het Nederands gemiddelde. Grondprijzen in de regio Rivierenland zijn vaak lager dan de omliggende regio s Uw regio Rivierenland behoort tot de corop Zuidwest Gelderland 2 Deze wordt omringd door de regio s Arnhem Nijmegen, de Veluwe, Midden-Noord-Brabant (provincie Noord-Brabant), Noordoost-Noord Brabant (provincie Noord-Brabant), Utrecht (provincie Utrecht) en zuidoost Zuid-Holland (provincie Zuid-Holland). Als we kijken naar de grondprijzen van de regio s rondom de regio Rivierenland, dan valt op dat de grondprijzen in de regio Rivierenland een stuk lager ligt dan de noordelijke en oostelijke corop regio s. De grondprijzen in Utrecht en Zuidoost Zuid Holland liggen 40 tot 50% hoger dan in uw regio. Ook de grondprijzen voor de Veluwe en Arnhem Nijmegen (met name de westelijke gemeenten) liggen hoger (circa 10%). De regio s Midden-Noord-Brabant en Noordoost-Noord- Brabant liggen op hetzelfde niveau of iets hoger (zie ook figuur 2). Figuur 2: grondprijzen omliggende regio s Rivierenland Hogere grondprijzen dan regio Rivierenland Vergelijkbare grondprijzen regio Rivierenland Zuidoost Zuid- Holland Utrecht Zuidwest Gelderland Veluwe Arnhem Nijmegen Midden-Noord- Brabant Noordoost- Noord Brabant Bron: Stec Groep op basis van IBIS, 2011 (uitgifte 2010) 2 Zuidwest Gelderland bestaat uit de gemeenten: Buren, Culemborg, Geldermalsen, Lingewaal, Maasdriel, Neder-Betuwe, Neerijnen, Tiel, West Maas en Waal, Zaltbommel. De gemeente Druten valt onder de corop regio Arnhem Nijmegen Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 5

8 2.2 Huidige gemeentelijke grondprijsbeleid in de regio Rivierenland Geen uniforme methodiek voor bepalen grondprijzen in uw regio Binnen uw regio is er geen eenduidige manier om de grondprijs van bedrijventerreinen te bepalen. De meeste gemeenten kijken vooral naar buurgemeenten (comparatieve benadering) en een aantal rekenen residueel (tabel 1). Enkele gemeenten gebruiken meerdere methoden om de grondprijzen te berekenen. Omdat u binnen de regio geen uniforme grondprijsmethodiek hanteert, lopen de prijzen binnen de regio meer uiteen dan op grond van vraag en aanbod en commerciële waarde van het vastgoed verwacht mag worden. Tabel 1: huidige grondprijzen (afgerond), methode en prijsvariatie gemeenten Rivierenland (2011) Gemeente Grondprijzen 2011 (per m²) 3 Methode Mate van variatie in prijs Buren Comparatief - Culemborg Comparatief 0 Druten Comparatief 0 Geldermalsen Comparatief 0 Lingewaal Residueel en comparatief + Maasdriel onbekend Comparatief Nvt Neder-Betuwe Residueel + Neerrijnen onbekend Residueel en comparatief Nvt Tiel Kostprijsmethode en comparatief 0 West Maas en Waal Comparatief + Zaltbommel Comparatief + Bron: Stec Groep (2011) In de regio Rivierenland komen grondprijzen voor vanaf 85 in de gemeente West Maas en Waal tot 260 in de gemeente Neder-Betuwe. 3 Grondprijzen zijn afgerond op 5 Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 6

9 Beperkte prijssegmentatie binnen de bedrijventerreinen Er is op dit moment een beperkte grondprijssegmentatie binnen de meeste bedrijventerreinen in uw regio. In feite is er alleen prijssegmentatie op basis van ligging op het terrein. Voor een zichtlocatie moet meer worden betaald dan voor een niet-zichtlocatie. Op de meeste terreinen is onderscheid gemaakt in kwaliteitsniveau; voor kavels met een hoger kwaliteitsniveau moet meer worden betaald dan voor kavels met een standaardniveau. Echter, het verschil in kwaliteit wordt hier feitelijk weer bepaald door de ligging op het terrein: voor een zichtlocatie geldt een hogere kwaliteit dan voor een niet-zichtlocatie. Grondprijzen voor 30 terreinen berekend, in totaal zo n 200 hectare We berekenden de residuele grondprijzen voor 30 terreinen van in totaal bijna 200 hectare. Zie ook onderstaande tabel. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de residuele grondprijzen van deze terreinen. In de bijlage vindt u een factsheet met informatie per terrein. Tabel 2: bedrijventerreinen regio Rivierenland voor grondprijsberekening Gemeente Bedrijventerrein Bestaand/ nieuw/ Nog uitgeefbaar (ha) Netto ha herstructurering Betuwe-Oost Buren Buren III uitbreiding Bestaand 1,3 0,4 Buren Doejenburg II Bestaand 13,8 13,8 Neder-Betuwe Bonegraaf West Bestaand 3,7 2,4 Neder-Betuwe Bonegraaf Oost Plan 7 7 Neder-Betuwe Tolsetraat Bestaand 2,8 0,6 Neder-Betuwe De Heuning Oost Plan 2 2 Tiel Medel Bestaand 119,5 41,2 Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 7

10 (Vervolg) Tabel 2: bedrijventerreinen regio Rivierenland voor grondprijsberekening Gemeente Bedrijventerrein Bestaand/ nieuw/ Nog uitgeefbaar (ha) Netto ha herstructurering Betuwe-West Culemborg Pavijen V Bestaand 29 5,7 Geldermalsen Hondsgemet Zuid Bestaand 28,2 19,8 Geldermalsen Hondsgemet Noord Plan 22,3 22,3 Lingewaal Vredebest Bestaand 2,2 2,2 Lingewaal Zeiving Noord Bestaand 4,8 4 Lingewaal Zeiving Noordwest Plan 13,3 4,9 Neerrijnen Waardenburg West Bestaand 5 2,5 Neerrijnen t Overrrijke uitbreiding Plan 1,6 1,6 Neerrijnen Est Plan 3,5 3,5 Neerrijnen De Geer Uitbreiding Plan 6 6 Bommelerwaard Maasdriel De Kampen Noord Plan 6 6 Zaltbommel De Wildeman Bestaand 43 20,7 Zaltbommel Kraaijenhoef Bestaand 5,4 2,5 Zaltbommel Gameren Bestaand 9,8 1,2 Land van Maas en Waal Druten Westerhout Zuid Bestaand 9.6 5,8 Druten Drutense Waarden-Binnendijks Plan 4 4 West Maas en Waal Industrieterrein Dreumel uitbreiding Bestaand 2,8 2,8 West Maas en Waal Industrieterrein Maasbommel (Kapelstraat) Bestaand 1,1 1 West Maas en Waal Industrieterrein Veesteeg Oost, Bestaand 7,6 3,3 West Maas en Waal Veegsteeg West Bestaand 8,3 2,8 West Maas en Waal Veesteeg Zuidwest Plan 6 6 West Maas en Waal Industrieterrein Wamel-Oost Plan 2,2 2,2 West Maas en Waal Waterstraat Plan 1,5 1,5 Regio Rivierenland 363,7 199,7 Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 8

11 Conclusies: De grondprijzen in de provincie Gelderland zijn vergelijkbaar met de gemiddelde grondprijzen in Nederland. De grondprijzen van de regio Rivierenland zijn op een lager niveau dan de aangrenzende oostelijke en noordelijke regio s en op een vergelijkbaar niveau met de zuidelijke regio s. De grondprijzen in Utrecht en Zuid-Holland liggen een stuk hoger. Er is geen uniforme methodiek om de grondprijzen te bepalen in uw regio. Mede daardoor lopen de prijzen sterk uiteen, meer dan op grond van commerciële waarde verwacht zou worden. Er is een beperkte grondprijsdifferentiatie binnen de terreinen in uw regio, dit terwijl er op de afzonderlijke bedrijventerreinen wel nadrukkelijk verschillende typen locaties/plekken worden aangeboden. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 9

12 3. ADVIEZEN In dit hoofdstuk komen onze adviezen aan bod. We gaan in op residueel rekenen in regionaal verband, de grondprijzen, de doorvoering van de grondprijzen. 3.1 Zet in op residueel rekenen in regionaal verband Door residueel te rekenen hanteert u als regio een uniforme methode om de grondprijs te bepalen We adviseren u de residuele methode voor de berekening van uw grondprijzen te hanteren. Onze ervaring is dat dit de meest marktconforme prijzen oplevert. Door binnen regio Rivierenland een uniforme rekenmethode af te spreken, kunt u de grondprijzen beter met elkaar in overeenstemming brengen 4. De waarde van de grond is immers op een uniforme wijze berekend. Dit geeft een helder en transparant beeld, niet alleen voor uzelf, maar ook voor de ondernemers die zich op uw terreinen willen vestigen. Residueel rekenen is marktconform en sluit aan bij de waarde die marktpartijen hechten aan terreinen Bij de residuele methode wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarden van een onroerendgoedobject. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouwkosten en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. Bijzonder van de residuele benadering is dat de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming heel duidelijk tot uiting komt. Wanneer een ander (meer winstgevende) bedrijfsruimtebestemming of een hoger aandeel kantoorruimte is toegestaan, is de waarde van de grond volgens de residuele waarde hoger. Wanneer een minder winstgevende bestemming of segment van de bedrijfsruimtemarkt op het bedrijventerrein is gepland, is de waarde lager. In onderstaande box leest u de werkwijze van de residuele grondwaardeberekening. 4 Van de NMa (Nederlandse Mededingingsautoriteit mogen geen regionale grondprijsafspraken worden gemaakt, wel afspraken over de gehanteerde methodiek. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 10

13 Box: De residuele grondprijsmethodiek Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde object. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt berekend op basis van de markthuur en is daarnaast afhankelijk van het (bruto) aanvangregio Rivierenlandndement (BAR) dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van het object. Huurniveau: huurprijs per m² verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief btw voor een courant object. We baseren ons op vastgoedtransacties in uw regio in onder andere het transactiearchief van PropertyNL, DTZ en Jones Lang La Salle. Vormfactor: verhouding tussen bruto vloeroppervlak (bvo) en het verhuurbare vloeroppervlak (vvo) van een gebouw. Het geeft aan hoeveel vloeroppervlak in een gebouw in gebruik is voor liften, galerijen, dikte muren, et cetera. In de bedrijfsruimtemarkt is een factor van 0,9 standaard. BAR: het bruto aanvangsrendement (BAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om de marktwaarde van een object en daarmee het rendement van een investering te bepalen. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Globaal geldt: hoe lager het BAR, hoe gunstiger het rendementrisicoprofiel, ofwel hoe lager het risicoprofiel van een gebouw. Omgevingskwaliteit en kwaliteit van het gebouw hebben een belangrijke invloed op het BAR. Zo zijn huurders veelal bereid hogere huren te betalen voor een pand/kavel op een hoogwaardige of unieke plek. Stichtingskosten: bestaande uit bouw- en bijkomende kosten. In de berekeningen is uitgegaan van bouw- en bijkomende kosten voor panden in het basis- en middensegment. Dit zijn panden met een verzorgde uitstraling, maar zonder al te hoogwaardige poespas. De residuele grondprijs wordt als volgt berekend: Grondwaarde = commerciële waarde stichtingskosten Waarbij: commerciële waarde = (huurniveau*vormfactor)/bar Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 11

14 3.2 Reken met een grondprijs tussen de 140 en 330 per m² en differentieer, afhankelijk van verschijningsvorm, ligging en type gebruik We rekenden de indicatieve residuele grondwaarde uit van de uitgeefbare en toekomstige bedrijventerreinen in de regio Rivierenland. We werkten een indicatieve grondprijs uit volgens de huidige en geplande bestemming en doelgroepen op de kavels. De benodigde parameters voor de residuele berekening zijn in overeenstemming met deze bestemming en doelgroepen. Zo rekenden we voor bijvoorbeeld zichtlocaties en kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers (bijvoorbeeld pdv en kantoorachtigen) met hogere huurwaarden (zie ook onderstaande tabel). De berekende prijzen zijn daarom marktconform en geven de huidige (maximale) waarde van uw terreinen weer. De grondprijzen zijn een advies. Tabel 3: Parameters 5 Vastgoedsegment Huurprijs/ m2 vvo BAR Bouw- en bijkomende Kosten/ m2 bvo Vormfactor Normale bedrijfskavel Circa 60 8,1% - 8,4% ,9 Hoogwaardige bedrijfskavels ,9% - 8,3% ,9 Kantoorachtig ,9% - 8,1% Circa 700 0, PDV ,7% - 8,0% ,9 Bron: Stec Groep, 2011 Voor de berekeningen die we hebben uitgevoerd zijn daarnaast de volgende uitgangspunten gehanteerd: prijzen zijn exclusief btw en prijspeil 2011; de floor space index is 1 6 (fsi, ofwel de verhouding tussen kaveloppervlak en meters bvo). 5 Bron: Stec Groep op basis van PropertyNL, DTZ, Jones Lang La Salle, bouwkostenkompas, ASRE - Vastgoedmonitor (2011) 6 Nota Bene: in de praktijk komt het regelmatig voor dat de verhouding tussen kaveloppervlak en meters vloeroppervlak wat lager is dan 1. Door te rekenen met een fsi van 1 in het grondprijsbeleid, stimuleert u intensief ruimtegebruik en daarmee zorgvuldig ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in de regio Rivierenland. Bedrijven die de grond van de bedrijfskavel relatief extensief gebruiken worden hiermee niet beloond met een relatief lage grondprijs, terwijl bedrijven Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 12

15 De woonwerk kavels berekenden we aan de hand van de residuele grondprijs van een hoogwaardige kavel of een normale bedrijfskavel en aan de hand van de woningprijzen. Op basis van een analyse van woningbouw en woonwerkprojecten in de regio is te constateren dat voor het woningbouwdeel een gemiddelde grondprijs kan worden gerekend van 350 tot 400 per m ². We rekenen met een kavel waarvan 40% voor woningbouw is gerealiseerd en 60% voor bedrijfsruimte. Onder invloed van de crisis zijn de afgelopen jaren een aantal parameters ongekend veranderd. Op dit moment zijn deze ontwikkelingen nog steeds gaande maar minder pregnant. In de box op de volgende pagina de ontwikkelingen kort op een rij. met een intensief gebruik van de kavel slechts de kavelprijs uitgaande van een fsi van 1 afrekenen, en daarmee een financieel voordeel hebben bij een efficiënt ruimtegebruik. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 13

16 aantal transacties huurprijs in euro Box: Economische crisis en veranderende parameters De situatie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is anders dan pakweg een jaar terug. Het aantal transacties daalde in de periode sterk. Dit heeft invloed op de huurwaarden, maar met name voor bestaande (verouderde) bouw. Voor aantrekkelijke nieuwbouw zijn de prijzen vooralsnog stabiel. Figuur 3: ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde huurprijs in Nederland ( ) Aantal transacties bedrijfsruimte (aantal) Gem. huurprijs Nederland ( euro / m² ) De huidige situatie van de economie heeft ook invloed op het BAR. Het BAR stijgt licht door een groter risico op leegstand en dalende prijzen. Dit geldt vooral voor bestaand vastgoed op modale locaties. Voor nieuwbouw op goede, aantrekkelijke locaties is het BAR stabiel. De bouwkosten daalden van 2009 en 2010 door de crisis sterk. De bouwkosten stijgen nu weer iets en we verachten dat de bouwkosten stabiliseren. We hebben 500 als bodemprijs aangehouden, omdat we denken dat bouwbedrijven bij de al goedkopere bedrijfshallen niet lager kunnen aanbesteden (uitzonderingen daargelaten). Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 14

17 Betuwe- Oost: residuele grondprijzen voor reguliere bedrijvigheid liggen 10 tot 30% hoger dan de huidige grondprijzen We berekenden voor 7 terreinen en 12 situaties en segmenten de residuele grondprijs. De opgegeven grondprijzen lagen tussen de 129 en 260 per m². De gemiddelde grondprijs was 154 per m². De grondprijzen voor Utrecht liggen circa 30% hoger dan in uw regio. De door ons geadviseerde residuele grondprijzen liggen dan ook hoger. De grondprijzen liggen tussen de 140 en 300 per m². De gemiddelde grondprijs ligt op circa 194 per m². Tabel 4: Residuele grondprijzen Betuwe Oost (prijspeil september 2011) Huurp rijs/ m2 vvo B en b Kosten/ m2 bvo Vormfactor Residuele Gemeente Terrein Vastgoedsegment BAR grondprijs Buren Buren III uitbreiding normale bedrijfskavel 60 0, , Buren Buren III uitbreiding PDV (volumineuze detailhandel) 105 0, , Buren Homoet (voorheen Doejenburg) normale bedrijfskavel 60 0, , Buren Homoet (voorheen Doejenburg) PDV (volumineuze detailhandel) 105 0, , Neder-Betuwe Bonegraaf West en PLAN Bonegraaf Oost normale bedrijfskavel 60 0, , Neder-Betuwe Bonegraaf West en PLAN Bonegraaf Oost kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Neder-Betuwe Bonegraaf West en PLAN Bonegraaf Oost woonwerk Neder-Betuwe Tolsetraat normale bedrijfskavel 60 0, , Neder-Betuwe Tolsetraat woonwerk Neder-Betuwe PLAN De Heuning Oost normale bedrijfskavel 60 0, , Tiel Medel normale bedrijfskavel 60 0, , Tiel Medel kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Bron: Stec Groep, 2011 In zeven situaties kan de grondprijs omhoog. Voor de meeste terreinen en vastgoedsegmenten kan de grondprijs 10 tot 30% hoger. In de twee situaties kan de grondprijs fors omhoog. Dit zijn beide PDV locaties. Dit komt doordat de gemeenten op dit moment geen aparte grondprijs hanteren voor PDV kavels. Voor twee situaties ligt de grondprijs op niveau (minder dan 10% verschil). Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 15

18 Op één terrein (woonwerk op de Tolsestraat) ligt de door ons geadviseerde grondprijs lager dan de nu gehanteerde grondprijs. Op De Heuning Oost en Bonegraaf West is de huidige grondprijs niet bekend. Dit zijn dan ook plannen in ontwikkeling. Betuwe West: residuele grondprijzen voor reguliere kavels liggen vaak 10 tot 20% hoger dan de huidige grondprijzen We berekenden voor 11 terreinen en 25 situaties en segmenten de residuele grondprijs. De opgegeven grondprijzen lagen tussen de 154 en 220 per m². De gemiddelde grondprijs was 183 per m². De grondprijzen voor de aanpalende corop regio s in Utrecht en Zuid-Holland liggen circa 20% hoger dan in uw regio. De door ons geadviseerde residuele grondprijzen liggen dan ook hoger. De door ons geadviseerde residuele grondprijzen liggen tussen de 170 en 330 per m². De gemiddelde grondprijs ligt op circa 220 per m². Hondsgemet Noord, Beesd Noord Homburg, Zeiving Noordwest, t Overrijke uitbreiding, Est en De Geer uitbreiding zijn nog in de planfase. Voor deze terreinen (16 situaties) zijn geen grondprijzen bekend. Voor de overige vier terreinen zijn de grondprijzen wel bekend. De grondprijs kan in 50% omhoog. De grondprijs kan vaak tussen de 10 en 20% hoger. In één geval kan de grondprijs zelfs bijna 50% hoger. De door ons geadviseerde grondprijs ligt in drie situaties lager en in twee situaties op niveau( verschil is minder dan 10%). Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 16

19 Tabel 5: Residuele grondprijzen Betuwe West (prijspeil september 2011) Vastgoedsegment Huurp rijs/ BAR B en b Kosten/ Vormfactor m2 m2 bvo Residuele Gemeente Terrein vvo grondprijs Culemborg Pavijen V normale bedrijfskavel 65 0, , Culemborg Pavijen V kavel hoogwaardig/kantoorachtig 70 0, , Culemborg Pavijen V PDV 105 0, , Geldermalsen Hondsgemet Zuid en PLAN: Hondsgemet Noord normale bedrijfskavel 65 0, , Geldermalsen Hondsgemet Zuid en PLAN: Hondsgemet Noord kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 75 0, , Geldermalsen PLAN: Beesd Noord Homburg normale bedrijfskavel 65 0, , Geldermalsen PLAN: Beesd Noord Homburg kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 75 0, , Geldermalsen PLAN: Beesd Noord Homburg PDV (showroomachtig) 110 0, , Geldermalsen PLAN: Beesd Noord Homburg kantoorachtig 90 0, , Geldermalsen PLAN: Beesd Noord Homburg woonwerk Lingewaal Vredebest normale bedrijfskavel 60 0, , Lingewaal Vredebest kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Lingewaal Zeiving Noord en PLAN Zeiving Noord west normale bedrijfskavel 60 0, , Lingewaal Zeiving Noord en PLAN Zeiving Noord west kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Neerrijnen Waardenburg West normale bedrijfskavel 65 0, , Neerrijnen Waardenburg West kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 70 0, , Neerrijnen Waardenburg West woonwerk Neerrijnen PLAN 't Overrrijke uitbreiding normale bedrijfskavel 65 0, , Neerrijnen PLAN 't Overrrijke uitbreiding kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 70 0, , Neerrijnen PLAN 't Overrrijke uitbreiding normale bedrijfskavel 65 0, , Neerrijnen PLAN Est normale bedrijfskavel 65 0, , Neerrijnen PLAN Est kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 70 0, , Neerrijnen PLAN De Geer Uitbreiding normale bedrijfskavel 65 0, , Neerrijnen PLAN De Geer Uitbreiding kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 70 0, , Neerrijnen PLAN De Geer Uitbreiding woonwerk Bron: Stec Groep, 2011 Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 17

20 Bommelerwaard: huidige grondprijzen liggen redelijk op niveau We berekenden voor 4 terreinen en 10 situaties en segmenten de residuele grondprijs. Er zijn alleen grondprijzen bekend van de Wildeman. De opgegeven grondprijzen van de Wildeman lagen tussen de 160 en 216 per m². De gemiddelde grondprijs was 188 per m². De door ons geadviseerde residuele grondprijzen liggen tussen de 150 en 270 per m². De gemiddelde grondprijs ligt op circa 182 per m². In de helft van de situaties ligt de residuele grondprijs hoger en de andere helft ligt de residuele grondprijs lager. Tabel 6: Residuele grondprijzen Bommelerwaard (prijspeil september 2011) Vastgoedsegment Huurprijs/ m2 vvo BAR B en b Kosten/ Vormfactor Residuele Gemeente Terrein m2 bvo grondprijs Gemeente Terrein normale bedrijfskavel 60 0, , Maasdriel PLAN: De Kampen Noord kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Maasdriel PLAN: De Kampen Noord normale bedrijfskavel 60 0, , Zaltbommel De Wildeman kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Zaltbommel De Wildeman kantoorachtig 80 0, , Zaltbommel De Wildeman PDV 100 0, , Zaltbommel De Wildeman normale bedrijfskavel 60 0, , Zaltbommel Brakel kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Zaltbommel Brakel normale bedrijfskavel 60 0, , Zaltbommel Gameren kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Bron: Stec Groep, 2011 Land van Maas en Waal: residuele grondprijzen voor reguliere kavels liggen circa 30 tot 60% hoger dan de huidige grondprijzen We berekenden voor 9 terreinen en 17 situaties en segmenten de residuele grondprijs. De opgegeven grondprijzen lagen tussen de 85 en 225 per m². De gemiddelde grondprijs was 121 per m². Met name de minimale grondprijs ligt in verhouding met de omliggende regio s erg laag. Circa 50% lager dan de Corop regio s in Noord-Brabant en Gelderland en fors lager in Utrecht en Zuid-Holland (meer dan 100%). De door ons geadviseerde residuele grondprijzen liggen tussen de 150 en 275 per m². De gemiddelde grondprijs ligt op circa 206 per m². Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 18

21 Op vijf terreinen is er geen grondprijs bekend. Voor de overige vier terreinen zijn de grondprijzen wel bekend. De grondprijs kan fors omhoog. In zeven situaties zelf meer dan 50%. In de overige gevallen kan de grondrijs tussen de 20 en 25% hoger. Tabel 7: Residuele grondprijzen Land van Maas en Waal (prijspeil september 2011) Vastgoedsegment Huurprijs/ m2 BAR B en b Kosten/ Vormfactor Residuele Terrein Gemeente vvo m2 bvo grondprijs Westerhout Zuid Druten normale bedrijfskavel 60 0, , Westerhout Zuid Druten kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Westerhout Zuid Druten PDV 105 0, , PLAN: Drutense Waarden-Binnendijks Druten normale bedrijfskavel 60 0, , PLAN: Drutense Waarden-Binnendijks Druten kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Industrieterrein Dreumel uitbreiding West Maas en Waal normale bedrijfskavel 60 0, , Industrieterrein Dreumel uitbreiding West Maas en Waal PDV 100 0, , Industrieterrein Dreumel uitbreiding West Maas en Waal woonwerk Industrieterrein Maasbommel (Kapelstraat) West Maas en Waal normale bedrijfskavel 65 0, , Industrieterrein Maasbommel (Kapelstraat) West Maas en Waal woonwerk Industrieterrein Veesteeg Oost, Veegsteeg West Maas en Waal West en PLAN Veesteeg Zuidwest normale bedrijfskavel 60 0, , Industrieterrein Veesteeg Oost, Veegsteeg West Maas en Waal West en PLAN Veesteeg Zuidwest kavel met hoogwaardige verschijningsvorm 65 0, , Industrieterrein Veesteeg Oost, Veegsteeg West Maas en Waal West en PLAN Veesteeg Zuidwest woonwerk Industrieterrein Veesteeg Oost, Veegsteeg West Maas en Waal West en PLAN Veesteeg Zuidwest PDV (showroomachtig) 105 0, , PLAN Industrieterrein Wamel-Oost West Maas en Waal normale bedrijfskavel 60 0, , PLAN Waterstraat West Maas en Waal normale bedrijfskavel 60 0, , PLAN Waterstraat West Maas en Waal kantoorachtig 85 0, , Bron: Stec Groep, 2011 Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 19

22 In onderstaande figuur vindt u nog een per regio overzichtelijk de verschillen in percentages tussen de huidige en de residuele grondprijzen. Figuur 4: Verschil residuele grondprijzen en huidige grondprijzen in regio Rivierenland Betuwe- Oost 10 tot 30% Betuwe- West 10 tot 20% Land van Maas en Waal 30 tot 60% Bommelerwaard Op niveau Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 20

23 3.3 Voer toekomstige verhoging zorgvuldig door U rekent voor het eerst residueel: dit betekent een inhaalslag De door ons geadviseerde grondprijzen liggen op een prijsniveau dat we op basis van een residuele, marktconforme berekening op dit moment voor uw regio realistisch vinden. De prijzen voor de bedrijventerreinen liggen soms lager, maar meestal hoger dan de huidige prijzen. Door residueel te rekenen aan grondprijzen hanteert u marktconforme prijzen. De gemeenten in uw regio bepalen de prijzen vaak door naar de prijzen van buurgemeenten te kijken. Door residueel te rekenen betekent het dat u in één keer een achterstand die in tientallen jaren is ontstaan, moet inhalen. Een te grote grondprijsstijging ineens kan voor onbegrip zorgen Vanwege de verschillen met de huidige prijzen adviseren we de prijsverhoging gefaseerd door te voeren. Met ineens een te forse prijsverhoging kunt u als regiogemeenten de indruk wekken dat u de grondprijzen als melkkoe gebruikt en profiteert van de belangstelling van de ondernemers voor uw terreinen. Ondernemers kunnen zich hierdoor niet serieus genomen voelen. Voor een beter begrip bij uw klanten adviseren we dan ook de grondprijzen gefaseerd naar een hoger niveau te brengen. Voorbeelden elders in het land tonen fasegewijze grondprijsverhogingen aan van circa 5 tot 15 per m² kavel. De precieze verhogingen in uw regio, en de periode waarin u die wilt doorvoeren, zult u komende tijd in onderling overleg moeten bepalen. Zie ook de box: ervaring met grondprijsverhogingen. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 21

24 Box: Ervaringen met grondprijsverhogingen Er is in Nederland maar beperkt ervaring met gemeenten die in één keer een substantiële stijging van de grondprijzen doorvoeren. Het komt met name voor in de grote steden in de Randstad. Den Haag en Amsterdam voerden de afgelopen paar jaar zeer forse prijsstijgingen door, oplopend tot meer dan 50 per meter in een jaar (een stijging van bijvoorbeeld 20% in één jaar). Buiten de Randstad zijn de Netwerkstad Twente en Zwolle steden die een grote prijsstijging doorvoerden. Zwolle voerde de stijging door in De effecten van de grondprijsstijging op de uitgiftecijfers in Zwolle was beperkt: de uitgiftecijfers waren hoger dan voorgaande jaren en vergelijkbaar met uitgiftecijfers tijdens hoogconjunctuur. De Netwerkstad Twente voerde de verhoging in 2008 door. Daar waren de uitgiftecijfers lager dan voorheen, oorzaak was echter niet de verhoging van de grondprijzen, maar de verminderde economische omstandigheden. Wel is het zo dat een te forse grondprijsstijging in één keer in de perceptie van ondernemers een negatieve klank heeft: de indruk kan ontstaan dat de gemeente de grondprijzen wil gebruiken als melkkoe. Daarnaast is het van belang om uw voornemen en het moment van prijsverhoging openlijk en zorgvuldig te communiceren richting de markt. Hieronder leest u een aantal tips. 1. Leg de link met herstructurering. Geef duidelijk aan dat het extra geld dat de ondernemers betalen direct ten goede komt door een up-to-date vestigingslocatie. Dit is gunstig voor het economisch functioneren van de onderneming en bovendien ook goed te verkopen richting ondernemers. 2. De meerwaarde van een hogere grondprijs moet in ieder geval goed inzichtelijk zijn voor de bedrijven! Bij het eventueel ophogen van uw grondprijzen is het verder van belang dat u ook daadwerkelijk aan bedrijven kunt laten zien dat u beter bent dan andere, goedkopere locaties. Ofwel, u moet uw hoge grondprijs kunnen waarmaken, aantonen wat de toegevoegde waarde van een hogere grondprijs is voor het bedrijf. U kunt dit natuurlijk doen door een kwalitatief goed terrein te ontwikkelen, anderzijds zult u flink moeten investeren in uw dienstverlening naar de bedrijven: goed onderhoud, helder en consequent zijn in beleid, creatief meedenken en een goede service, ook na afronding van de kooptransactie via het accountmanagement. 7 Voor lopende onderhandelingen bleef de oude grondprijs gelden. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 22

25 3. Fsi-gerelateerd grondprijsbeleid bevordert zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen. We raden aan in het grondprijsbeleid van bedrijventerreinen in de regio Rivierenland te rekenen met een verhouding van kaveloppervlak en bruto vloeroppervlak van 1 (een fsi van 1), en niet uit te gaan van een lagere fsi, om zo zorgvuldig ruimtegebruik in uw regio te bevorderen. U kunt intensief bouwen stimuleren door het hanteren van een beloningssysteem. Als een bedrijf bijvoorbeeld bouwt met een fsi groter dan 1, kunt u bijvoorbeeld een korting geven op de grondprijs van een vastgelegd percentage. Dit moet een stimulans betekenen voor ondernemers om intensiever te bouwen en hier dus ook geld voor over te hebben. Ook bij de grondprijsberekening zijn we uitgegaan van een fsi van 1. De residuele rekenmethode en dus de (hogere) grondprijzen vormen een stimulans om intensiever te bouwen. Hierbij is het ook belangrijk dat u aan de ondernemer laat zien hoe u rekent. 4. Voer de grondprijzen gefaseerd in. We adviseren een prijsverhoging daarom gefaseerd door te voeren. Met een te forse prijsverhoging ineens kunt u bedrijven afschrikken en bovendien krijgt u te grote verschillen met plekken die al verkocht zijn. Ondernemers voelen zich hierdoor niet serieus genomen. 5. Als uw grondprijzen lager zijn dan de geadviseerde residuele prijzen, is het belangrijk dat de ondernemers die nu grond kopen inzien dat de commerciële waarde van de grond hoger is. Wij adviseren u om de ondernemer te laten zien hoe u rekent. De ondernemer krijgt dan meer begrip voor de manier waarop de grondprijs mogelijk in de toekomst wordt vastgesteld. U bereidt hem alvast voor op de residuele prijsmethodiek. En het wordt hem ook meteen duidelijk dat hij nu de grond tegen een relatief gunstige prijs kan aankopen. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 23

26 3.4 Ga uit van een beperkte invloed van grondprijzen op vestigingsgedrag Bedrijfsruimtegebruikers hebben een zeer sterke lokale binding In de regel worden bedrijventerreinen met een laag aandeel kantoorvloer, zoals in uw regio, voor 80 tot 90% gevuld met lokale en regionale bedrijvigheid. We schatten in dat circa 90% van de bedrijven die zich in de regio Rivierenland vestigen op reguliere bedrijventerreinen afkomstig is uit de gemeente zelf of uit de directe omgeving. Dit heeft grotendeels te maken met het karakter van de economie in uw regio, maar ook met het feit dat bedrijven over het algemeen een enorm sterke lokale binding hebben. Dit komt niet zozeer door de afzetmarkt, maar vooral door de werknemers van de ondernemingen. Dit maakt dat bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe locatie weer opnieuw zullen kiezen voor een bedrijventerrein binnen de een afstand van circa 5 tot 10 km van het huidige terrein, in de praktijk zelfs meestal in dezelfde gemeente. Zelfs wanneer sprake is van grote prijsverschillen in de grondmarkt binnen eenzelfde regio is de regionale verhuisdynamiek in de praktijk uiterst beperkt. Voorbeelden die dit patroon laten zien zijn bijvoorbeeld de regio Almere- Hilversum. Hoewel de afstand tussen beide plaatsen hemelsbreed circa 12 tot 15 km is, en de grondprijzen in Hilversum circa twee maal zo hoog zijn als de grondprijzen in Almere, zijn er nauwelijks bedrijfsruimtegebruikers die verhuizen naar Almere. Dit heeft alles te maken met de sterke lokale binding van ondernemers. Verschillen in de grondprijs spelen overigens wel een rol voor delen van de vastgoedmarkt met een hoge bovenregionale vestigingsdynamiek. Dit geldt in de praktijk vooral voor de transport en logistiek, en dan alleen in segmenten met middelgrote kavels (tot circa 3 hectare terrein). De grondprijs is veelal een beperkt deel van totale investeringskosten van bedrijven De belangrijkste reden waarom de verhoging van de grondprijzen weinig invloed heeft op de uitgifte, is dat voor de meeste bedrijven de kosten voor de grond maar een relatief klein aandeel zijn in de totale kosten. Gemiddeld genomen bedragen de grondkosten circa 10 tot 15% van de investeringskosten in het vastgoed van een ondernemer 8. Wanneer we kijken naar de totale investeringskosten van een bedrijf, bedraagt het aandeel van de huisvestingslasten gemiddeld tussen de 3 en 6% van de totale jaarlijkse kosten van een onderneming. 8 Uitgaande van een commerciële waarde van nieuwe bedrijfsruimte van 700 tot 900 en een grondprijsniveau van circa 120. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 24

27 Box: invloed stijging grondprijs op investeringslasten Uitgangssituatie (op basis van gemiddelde getallen uit de adviespraktijk van Stec Groep): de totale investeringslasten voor een onderneming zijn tot per m², gemiddeld per m²; de huisvestingslasten bedragen circa 8% van de totale investeringslasten, circa per m²; de grondprijs bedraagt 100 per m². Het aandeel van de grond in de huisvestingslasten is daarmee zo n 10%, ofwel een aandeel van 0,80% in de investeringslasten. Stel: de grondprijs gaat 5% omhoog en stijgt dus van 100 naar 105 per m². Resultaat: het aandeel van de grond in de investeringslasten neemt toe van 0,80% naar 0,84%. Conclusie: een grondprijsstijging van 5% betekent een totale stijging in investeringslasten van slechts 4! Vestigingsgedrag vooral beïnvloed door terreinkenmerken Wanneer ondernemers op zoek gaan naar een nieuwe locatie zijn de terreinkenmerken belangrijker dan de grondprijs van een bedrijventerrein. Uit figuur 4 komt naar voren dat de ontsluiting met de auto en de nabijheid van het terrein bij de huidige locatie de belangrijkste kenmerken zijn. Ook is het belangrijk dat het terrein aansluit bij de huisvestingswensen en -eisen van het bedrijf. De verschijningsvorm van de locatie, die tot uiting komt in de uitstraling van het terrein, is hier heel belangrijk in. Figuur 4: doorslaggevende wensen en eisen bedrijven Bron: Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep, Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 25

28 3.5 Maak een investeringsprogramma om uw extra inkomsten in te zetten voor de kwaliteitsverbetering van uw bedrijventerreinen Extra inkomsten door residueel te rekenen De residuele grondprijsberekening zorgt voor een flinke, maar marktconforme verhoging van uw huidige grondprijzen. Dit betekent extra inkomsten voor u als regiogemeenten. Tabel 9 geeft enig inzicht in de (extra) residuele opbrengsten. De gemiddelde residuele grondprijs is op basis van de terreinen waar de huidige grondprijs van bekend is en exclusief de terreinen waar de huidige grondprijs niet van bekend is. De residuele grondprijs is het verschil tussen de gemiddelde huidige grondprijs en de gemiddelde residuele grondprijs. Een relatief kleine grondprijsstijging per m² levert in de totale exploitatie flinke meeropbrengsten op. Tabel 8: indicatieve residuele opbrengst bedrijventerreinen Huidige grondprijs per m2 Gemiddelde huidige grondprijzen Gemiddelde residuele grondprijzen Residuele opbrengst per uitgeefbare ha *1.000 Uitgeefbaar terrein in hectare Totale residuele Opbrengst in euro 9 Betuwe Oost , Betuwe West , Bommelerwaard , Land van Maas en Waal , Regio Rivierenland 199, Bron: Stec Groep, 2011 In het geval van de regio Rivierenland is het totaal aan nog uitgeefbare hectaren bedrijventerreinen die meegenomen zijn in deze studie, bijna 200 hectare. Met name in Betuwe Oost en Land van Maas en Waal is de residuele opbrengst hoog. 9 de totale residuele opbrengst is indicatief. Opbrengsten zijn afhankelijk van de terreinen waar de huidige grondprijs van bekend is. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 26

29 Zet extra inkomsten in voor uw herstructureringsopgave We adviseren de extra inkomsten van de verhoogde grondprijzen van bedrijventerreinen in te zetten voor de herstructurering en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen. Dit is geheel in lijn met de adviezen van de commissie Noordanus. Dit is bovendien ook goed te verkopen richting ondernemers. Het extra geld dat ze betalen komt direct ten goede door een up-to-date vestigingslocatie. Dit is gunstig voor het economisch functioneren van de onderneming. Om dit mogelijk te maken is het wel noodzakelijk de extra meeropbrengsten door residuele en marktconforme grondprijzen te labelen voor investering in kwaliteit en herstructurering. Figuur 5: Investering extra inkomsten marktconforme grondprijzen Marktconform rekenen à Grondprijzen BT omhoog: Extra investeringsruimte Extra mogelijkheden Kwaliteitsverbetering BT Bestaande BT Nieuwe BT Herstructurering Preventie tegen verpaupering Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 27

30 3.6 Mogelijke verdere vervolgstappen Regio Rivierenland al op goede weg regionale samenwerking Veel regio s in Nederland zijn bezig met samenwerking om een gezamenlijke bedrijventerreinenstrategie te ontwikkelen. Regio Rivierenland heeft al flinke stappen gezet in regionale samenwerking. Vraag en aanbod cijfers zijn op elkaar afgestemd, te veel aanbod is geschrapt. Nu bent u bezig met marktconforme grondprijzen en onderzoekt u de mogelijkheden voor een regionaal grondbedrijf. In onze adviespraktijk zien we in regionale samenwerking zien een aantal inhoudelijke thema s telkens terugkomen. Deze thema s geven een steeds intensere vorm van samenwerking weer. De figuur hieronder geeft deze inhoudelijke thema s weer. Figuur 6: Thema s regio s op weg naar regionale samenwerking Cijferdiscussie Kwaliteits slag Regionale verdienmogelijkheden Uitvoering verdienmogelijkheden Hart van Brabant Regio Rivierenland Metropoolregio Amsterdam Netwerkstad Twente Gooi- en Vechtstreek Thema Inhoud Wat levert dit u op? Cijferdiscussie gedragen behoefteraming kwantitatieve afstemming vraag en aanbod voldoende uitgeefbare kavels. geen overaanbod Kwaliteit kwalitatieve aanvulling behoefteraming (segmentering en profilering) Regionale afspraken duidelijke profilering en segmentering van uw terreinen beschikbaar aanbod dat aanluit Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 28

31 (Regionale) verdienmogelijkheden Uitvoering verdienmogelijkheden veroudering en herstructureringsopgave in beeld SER-ladder Mogelijkheden verkennen naar o.a: uniforme grondprijsmethodiek verevening nieuw oud (evt. op regionaal niveau) verzakelijking (betrekken private partners) Uitvoering bovenstaande bij eisen en wensen ondernemers marktconforme grondprijzen financiering van uw herstructureringsopgave minder risico s in uw grexen Hieronder vindt u enkele voorbeelden van regionale samenwerking en de leerervaringen voor u daarin. Voorbeelden regio s regionale samenwerking Metropoolregio Amsterdam Toelichting Metropoolregio Amsterdam heeft de cijferdiscussie afgrond. Een aantal plannen zijn geschrapt om vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming te brengen. Ook heeft de Metropoolregio de herstructureringsopgave met bijbehorende kosten in beeld. Nu is men bezig om te kijken hoe oud en nieuw aan elkaar kunnen worden gekoppeld. Kan door de opbrengsten van nieuwe bedrijventerreinen de herstructureringskosten worden gefinancierd? Verschillende mogelijkheden worden bekeken. Intergemeentelijke verevening, een gezamenlijk grondbedrijf, gezamenlijke grondprijsmethodiek, verregaande PPS constructies etc. Leereffecten voor Veel aandacht voor proces; Regio Rivierenland Hoge ambities en kleine stappen Netwerkstad Twente Toelichting De gemeenten Enschede, Hengelo, Almelo, Borne en later ook Oldenzaal maken intergemeentelijke afspraken in het kader van de Netwerkstad, waarover de afzonderlijke colleges B&W besluiten en uitvoeren. Een belangrijk uitvloeisel van Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 29

32 Leereffecten voor Regio Riviernland de Intentieovereenkomst Grondbeleid Netwerkstad was het opstellen van een actieprogramma over afstemming/realisering van het gronduitgifte- en grondprijsbeleid voor bedrijventerreinen (en de woningmarkt!). De Netwerkstad Twente is de eerste regio in Nederland waar gronduitgifte- en grondprijsbeleid voor bedrijventerreinen met elkaar wordt afgestemd. Doel van deze afstemming is onder andere het versterken van de gezamenlijke concurrentiepositie. Afspraken worden bekrachtigd door afzonderlijke collegebesluiten van de gemeenten. Zo committeert men zich aan afspraken. Gooi- en Vechtstreek Toelichting De gemeenten in de Gooi en Vechtstreek richtten samen een fonds op het Fonds Transformatierechten waarin transformatie van bedrijventerreinen tot andere, niet-bedrijfsruimtefuncties gecompenseerd wordt met nieuwe hectares elders, dan wel via een storting in het fonds. Dit fonds wordt gebruikt voor herstructurering van bedrijventerreinen en aanleg van nieuwe werklandschappen. Doel is het behoud van het huidige areaal bedrijventerreinen (>500 hectare) en opbrengsten genereren voor de aanpak van 200 hectare veroudering. Het fonds is een innovatieve oplossing voor regio s waar amper nieuwe bedrijventerreinen zijn. NB: het transformatiefonds staat inmiddels niet meer op zichzelf, maar is ogenomen in een breder palet aan activiteiten en projecten binnen ilocator (onder meer de pilot verzakelijking Weesp Noord, vraagmonitor en monitor aanbod en ruimtegebruik). Leereffecten voor Leerervaring: Regio Rivierenland Fonds werkt alleen in een regio met een gecreëerde schaarse bedrijfsruimtemarkt en een gewilde woningmarkt. Breed gedragen aanpak vanuit bottom-up proces. Marktconforme grondprijzen regio Rivierenland 30