Toelichting op prestatieveld en benchmarkresultaten

Transcriptie

1 Toelichting op prestatieveld en benchmarkresultaten Aedes, 28 september 2016 Inleiding In de Aedes-benchmark zijn verschillende gegevens verzameld. Deze vormen ofwel de basis voor de berekende deelscore (bijvoorbeeld de Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten ) of zijn opgevraagd voor benchlearning doeleinden (bijvoorbeeld of een corporatie wel of geen eigen technische dienst heeft). Corporaties ontvangen bij publicatie van de benchmark alle indicatoren via het Aedes-benchmark Centrum (voorheen het CBC). Per prestatieveld volgt hieronder een toelichting, inclusief de benchmarkresultaten zoals opgenomen in de . Dit zijn de belangrijkste benchmarkresultaten voor de benchmark Indien mogelijk vergelijken we de benchmarkresultaten van de benchmark 2016 met vorige jaren. Prestatieveld Huurdersoordeel Het prestatieveld Huurdersoordeel geeft op drie deelscores inzicht hoe huurders de dienstverlening waarderen bij: het betrekken van een nieuwe woning, het vertrek uit de woning en bij reparatie - verzoeken. Dit is inhoudelijk gelijk aan de wijze waarop de benchmark in 2014 en 2015 is opgezet. In de benchmark 2016 krijgt het prestatieveld Huurdersoordeel alleen een prestatieveld -letter (ABC - klasse), gebaseerd op de deelscores. Er wordt geen totaalscore gepubliceerd. Dit doen we omdat er geen koppeling is tussen de prestatieveld-letter en een totaalscore op dit prestatieveld. Voorgaande jaren heeft dit tot onduidelijkheid geleid. Voor het verzamelen van het huurdersoordeel hebben woningcorporaties veelal gebruik gemaakt van externe onderzoeksbureaus en hebben zij in enkele gevallen zelf onderzoek uitgevoerd. Om te zorgen dat de Huurdersoordelen van de verschillende corporaties vergelijkbaar zijn, heeft Aedes vooraf standaard vragen opgesteld en gecommuniceerd. Tevens zijn de voor de Aedes benchmark aangeleverde onderzoeken en onderzoeksresultaten door een onafhankelijke commissie beoordeeld op het voldoen aan alle door Aedes geformuleerde onderzoekscriteria. Toelichting op de benchmarkresultaten voor prestatieveld Huurdersoordeel (tabel e -mail) Deelscore Beschrijving Databron Meetperiode Nieuwe huurders Oordeel (rapportcijfer) van huurders Onderzoek door een Oktober 2015 over de dienstverlening bij het door de corporatie t/m augustus betrekken van de woning ingehuurd 2016 Huurders met reparatieverzoek Vertrokken huurders Oordeel (rapportcijfer) van huurders over de dienstverlening bij reparaties Oordeel (rapportcijfer) van huurders bij het vertrekken uit de woning onderzoeksbureau, of door de corporatie zelf uitgevoerd onderzoek.

2 2/8 Prestatieveld Bedrijfslasten Het prestatieveld Bedrijfslasten vergelijkt corporaties op de kosten die zij maken voor de bedrijfsvoering (exclusief Onderhoudskosten). De bedrijfslasten van de Aedes-benchmark zijn gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dvi). Omdat bij start van de benchmark bleek dat deze data onvoldoende vergelijkbaar zijn, leveren corporaties extra gegevens aan via de benchmarkportal van de Aedes-benchmark. Door het ontdoen van ruisfactoren worden verschillen in de bedrijfsadministraties via een standaardrekening-schema systematisch worden geëlimineerd. Ook worden de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten in de vorm van belastingen en heffingen via de portal geïnventariseerd en geëlimineerd. Elke corporatie heeft deze gegevens via de benchm arkportal kunnen aanleveren. De geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten zijn goedgekeurd door corporatie - bestuurders. De methodiek om de bedrijfslasten te berekenen is nagenoeg gelijk aan de benchmark van 2014 en Wel is op enkele plaatsen een verdere verfijning aangebracht, zoals een uitsplitsing van de overige bedrijfslasten. De publicatie van de Aedes-benchmark 2015, riep bij sommige corporaties vragen op over de onderlinge vergelijkbaarheid van het prestatieveld Bedrijfslasten. Dit ging met name over de kwaliteit van de ingevulde gegevens van (andere) corporaties in het benchmarkportal. Alle meldingen hierover zijn door PwC nader onderzocht en ook weerlegd. Meer informatie hierover vindt u hier. Toelichting op de benchmarkresultaten voor prestatieveld Bedrijfslasten (tabel e -mail) Deelscore Beschrijving Databron Meetperiode Geharmoniseerde Totaal (in EUR per gewogen vhe) van de dvi en de via de beïnvloedbare netto voor ruisfactoren geharmoniseerde benchmarkportal bedrijfslasten netto kosten voor de bedrijfsvoering na geïnventariseerde aftrek van de door de corporatie niet- ruisfactoren en niet beïnvloedbare belastingen en heffingen. beïnvloedbare bedrijfslasten Prestatieveld Onderhoud & verbetering Het prestatieveld Onderhoud is in 2015 voor het eerst opgenomen in de Aedes -benchmark. Toen zijn de onderhoudskosten en uitgaven onder de noemer geharmoniseerde instandhoudingskosten inzichtelijk gemaakt. Op basis van de verkregen feedback bleek dat bij berekening van de instandhoudingskosten niet voor iedere corporatie duidelijk was wat hier wel of niet onder viel. Samen met een werkgroep met corporatieprofessionals is een definitie van instandhouding van bestaand bezit opgesteld: het geheel van kosten en uitgaven van onderhoud en woningverbetering voor zover ten minste een deel van het casco (bijvoorbeeld deel van de gevel) blijft bestaan of wordt hergebruikt. Door de aanscherping van deze definitie is een vergelijk tussen de instandhoudingskosten van 2016 met 2015 niet mogelijk.

3 3/8 In aanvulling hierop spraken corporaties de wens uit om de instandhoudingskosten van een context te voorzien. Corporaties met oudere woningen zijn bijvoorbeeld moeilijk te ve rgelijken met corporaties met jonger vastgoed. Daarom worden in deze editie van de Aedes-benchmark de instandhoudingskosten van corporaties gecorrigeerd voor bezitskenmerken. Naast ouderdom is ook woningtypering een belangrijke kenmerk voor het bestaande bezit. Om hierover gefundeerde inzichten aan te kunnen bieden, konden deelnemende corporaties in de benchmarkportal deze gegevens op woning- of complexniveau aanleveren. Dit heeft geleid tot een databestand met referentiegegevens van 1,3 miljoen vhe naa r bouwjaar en woningtype met de daaraan gekoppelde onderhoudskosten en verbeteruitgaven (instandhoudingskosten). Op basis van dit bestand kunnen we, uitgesplitst naar de combinatie van bouwjaar en type (bijvoorbeeld eengezinswoningen uit ), berekenen wat de gemiddelde instandhoudingskosten per jaar zijn. Dit leidt tot een soort VEX-boekje 1 met referentiegegevens voor de corporatiesector. Deze referentiegegevens maken het mogelijk om de instandhoudingskosten per corporatie, gecorrigeerd voor bezitskenmerken, onderling vergelijkbaar te maken. Dit doen we door voor elke corporatie een zogenaamde instandhoudingsreferentiewaarde per vhe te berekenen. Deze indicator geeft aan hoeveel een corporatie per vhe op basis van sectorgemiddelden zou uitgeven aan instandhouding wanneer rekening wordt gehouden met een vergelijkbare samenstelling van zijn bezit. Hierbij houden we dus rekening met bezitskenmerken van een cor poratie, waardoor deze referentiewaarde voor iedere corporatie een andere is. Bijvoorbeeld: een corporatie met relatief veel duur bezit (zoals meergezinswoningen zonder lift uit de jaren ) krijgt een hogere referentiewaarde dan corporaties met relatief goedkoop bezit (zoals eengezinswoningen na 2000). In de mail vindt u twee indicatoren terug: Geharmoniseerde instandhoudingskosten per vhe en instandhoudingsreferentiewaarde per vhe. De eerste betreft uw daadwerkelijk gemaakte instandhoudingskosten en is reeds aan u teruggekoppeld in het portal. De tweede betreft de hierboven beschreven referentiewaarde. In de terugkoppeling van begin november geven we aan op welke manier we omgaan met de relatie tussen beide indicatoren. In aanvulling op de referentiewaarde hebben we dit jaar een conceptueel model opgesteld voor het prestatieveld Onderhoud & verbetering. Hierin wordt ingegaan op de (mogelijke) toekomstige invulling van het prestatieveld. Meer informatie vindt u hier. Omdat sommige data nog niet beschikbaar zijn zullen we hier in de benchmark van 2016 niet uitgebreid op in gaan. Wel komen alle aangeleverde gegevens terug in het Aedes-benchmark centrum (voorheen CBC) en kunnen deze zo benut worden voor benchlearning-doeleinden. Toelichting op de benchmarkresultaten voor prestatieveld Onderhoud & verbe tering (tabel ) Deelscore Beschrijving Databron Meetperiode 1 H et V E X-boekje s taat voor de public atie V as tgoed T axatiewijzer E xploitatiekos ten. H ierin s taan gegevens die nodig zijn om de exploitatielas ten van beleggings vas tgoed te kunnen ins c hatten.

4 4/8 Geharmoniseerde instandhouding per De totale kosten en uitgaven voor instandhouding en verbetering van het dvi en benchmarkportal vhe bezit van de corporatie, inclusief de door u aan onderhoud en verbetering toegerekende ruisfactoren (bedrijfskosten) Instandhoudingsreferentiewaarde per vhe* De totale instandhoudings-kosten, inclusief toegerekende ruisfactoren op basis van het sectorgemiddelde en rekening houdend met de samenstelling van uw bezit. Benchmarkportal * Het betreft vooralsnog een voorlopige referentiewaarde. Wijzigingen aan het referentiebestand kunnen ervoor zorgen dat uw uiteindelijke referentiewaarde kan afwijken. Prestatieveld Duurzaamheid Omdat duurzaamheid een belangrijke maatschappelijke opgave is waaraan corporaties in grote mate bijdragen, is dit prestatieveld toegevoegd aan de Aedes benchmark. Samen met een werkgroep met corporatiemedewerkers is het prestatieveld Duurzaamheid verkend en is onderzocht op welke manier dit kan worden opgenomen in de Aedes-benchmark. Het prestatieveld bestaat in 2016 uit twee deelscores: de Energie-index (EI) en het werkelijk warmteverbruik. Het is mogelijk dat dit later verder wordt uitgebreid. De energie-index (EI) is een nauwkeurig getal dat de energetische prestatie van een woning uitdrukt. De EI-scores komen uit de SHAERE-database. Deze is berekend conform het nader voorschrift, de nieuwe bepalingsmethode voor de energie-index. Op dit moment is in SHAERE data beschikbaar van de helft van het corporatiebezit, dit bestand is dus nog niet volledig. Het is de verwachting dat de SHAERE-data jaarlijks vollediger wordt en dat op termijn voor het gehele corporatiebezit de EI (conform Nader Voorschrift) kan worden opgenomen. In aanvulling hierop is in de benchmarkportal voor Bedrijfslasten en Onderhoud & verbetering de mogelijkheid geboden een EI op woning- of complexniveau aan te leveren. Na onderzoek is gebleken dat deze gegevens niet in alle gevallen vergelijkbaar zijn met de gegevens uit de SHAERE-database. Omdat Aedes streeft naar een zo goed mogelijke vergelijkbaarheid van de EI, is er dit jaar voor gekozen om in het prestatieveld Duurzaamheid alleen gegevens uit de SHAERE-database mee te nemen. Het werkelijk warmteverbruik (MJ/m²/jaar) waardeert niet alleen de energetische kwaliteit van een woning, maar maakt ook bewonersgedrag inzichtelijk; een deel van de corporaties is van mening dat zij dit bewonersbedrag kunnen beïnvloeden. Een deel van het bezit is voorzien van gaslevering, voor een ander deel wordt dit opgewekt door middel van stadsverwarming (exte rne warmtelevering). Het werkelijk warmteverbruik is gebaseerd op CBS data. Deze is vooralsnog alleen beschikbaar voor het gasverbruik van woningen voor het jaar 2014 (en helaas niet voor 2015). Gegevens over het warmteverbruik (externe warmtelevering) zijn nog niet beschikbaar, maar dit betreft nu nog slechts een klein aandeel in het totale warmteverbruik 2. In de benchmark van 2016 gebruiken we daarom alleen het Daadwerkelijk gasverbruik. 2 E xterne warmtelevering betreft een klein deel van het totale warmtegebruik voor de gehele s ec tor. E nkele (met name s tedelijke) c orporaties maken relatief meer gebruik van externe warmtelevering.

5 5/8 Meer informatie over het prestatieveld Duurzaamheid vindt u hier. Toelichting op de benchmarkresultaten voor prestatieveld Duurzaamheid (tabel e -mail) Deelscore Beschrijving Databron Meetperiode Energie-Index (EI) De Energie-Index is een maat voor de SHAERE-database. Begin 2016 energiezuinigheid van een gebouw en Corporaties hebben wordt uitgedrukt in een getal. Hoe lager dit begin 2016 het getal hoe beter de energieprestatie. aangeleverd. Rekenmethodiek: nader voorschrift. Daadwerkelijk Het gemiddeld jaarverbruik CBS Kalenderjaar gasverbruik (MJ/m²/jaar) voor gas van particuliere 2014 woningen, zoals berekend uit de aansluitingenregisters van de energienetbedrijven. Prestatieveld Beschikbaarheid & Betaalbaarheid Het prestatieveld Beschikbaarheid & Betaalbaarheid (B&B) biedt inzicht in het maatschappelijk presteren van corporaties. Dit prestatieveld is in 2015 verkend voor de Aedes -benchmark. Daarbij zijn drie deelscores onderzocht die betrekking hebben op de lange termijn beschikbaarheid (ontwikkeling betaalbare voorraad), de middellange termijn betaalbaarheid (huurprijsontwikkeling) en de korte termijn woningtoewijzing (nieuwe verhuringen). Corporaties en sectorpartijen reageerden positief op het opnemen van de maatschappelijke prestaties in de Aedes-benchmark. Het wordt door alle relevante stakeholders als essentieel beschouwd dat een gezaghebbende benchmark de kerntaak van corporaties ook inzichtelijk maakt. Tegelijkertijd werd Aedes gevraagd dit prestatieveld verder uit te werken en de onderlinge vergelijkbaarheid te versterken. In de benchmark van 2016 wordt uitgegaan van een scheiding tussen conte nt en context. De content beschrijft de door de corporaties geleverde prestaties via een eenduidige set indicatoren, die voor elke corporatie op eenzelfde manier wordt gemeten. De context geeft inzicht in de (lokale) omstandigheden waarbinnen de corporaties hun prestaties hebben bereikt en biedt daarmee mede een verklaring voor de geleverde prestaties.

6 6/8 De content van het prestatieveld is opgebouwd uit drie deelscores: Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Woningtoewijzing. Deze deelscores zijn samengesteld uit een aantal indicatoren. Elk van deze indicatoren belicht een aspect van de prestatie die de corporatie geleverd heeft. Gezamenlijk geven zij een uitgebalanceerd beeld van wat een corporatie kan beïnvloeden en op welke termijn. De deelscore Betaalbaarheid geeft een indicatie in hoeverre de huurwoningen van een corporatie betaalbaar zijn voor de bewoners. Voor 2016 is de deelscore een combinatie van twee indicatoren: de gemiddelde huurprijs en de huur gedeeld door de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel. De eerste indicator geeft aan hoeveel een corporatie gemiddeld aan huur in rekening brengt bij zijn huurders; het tweede nuanceert dit door de verhouding tussen prijs en kwaliteit mee te nemen. Met de deelscore Beschikbaarheid wordt in beeld gebracht hoeveel woningen een corporatie voor de doelgroepen in haar bezit heeft en hoe vaak deze in een jaar zijn aangeboden. Voor de beschikbaarheid wordt gekeken naar zowel de lange- als de korte termijn. De lange termijn komt terug in de ontwikkeling van de betaalbare én gereguleerde portefeuille van jaar op jaar. De korte termijn is vertegenwoordigd door de samenstelling van de in het jaar aangeboden woningen. De drie indicatoren geven samen een indruk van de beschikbaarheid van woningen. Voor de deelscore Huisvesting doelgroepen wordt gekeken hoeveel huishoudens uit de doelgroep een corporatie het afgelopen jaar gehuisvest heeft. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire en de secundaire doelgroep. De primaire doelgroep betreft de huurders met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. De secundaire doelgroep heeft een inkomen dat ligt tussen de grens huurtoeslag en de grens toewijzing sociale huurwoningen (tijdelijk verhoogde inkomensgrens van ). In aanvulling op de bovengenoemde indicatoren is ook de context van Beschikbaarheid & betaalbaarheid inzichtelijk gemaakt. Hierover leest u hier meer. Toelichting op de benchmarkresultaten voor prestatieveld Beschikbaarheid & betaalbaarheid (tabel e - mail) Indicator Beschrijving Databron Meetperiode Huurprijs huurwoningen Gemiddelde kale huurprijs per maand in euro's van gereguleerde huurwoningen. dvi par. 2.2a,b (gereguleerd bezit) Berekening: Huursom DAEB bezit / totaal aantal zelfstandige huurwoningen DAEB bezit. Verhouding huur / maximaal toegestane Verhouding tussen kale huur en de maximale WWS-huur per eenheid DAEB dvi par. 2.2b (geen bewerking) huur (gereguleerd bezit) bezit. Ontwikkeling Ontwikkeling voorraad tot hoogste dvi par. 2.1

7 7/8 betaalbare voorraad aftoppingsgrens ten opzichte van voorgaand jaar, in procenten. Berekening: Aantal goedkope en betaalbare DAEB huurwoningen (tot 2e aftoppingsgrens) aan het eind van het jaar / Aantal goedkope en betaalbare DAEB huurwoningen (tot 2 e aftoppingsgrens) begin van het jaar. Ontwikkeling Ontwikkeling voorraad tot dvi par. 2.1 gereguleerde voorraad liberalisatiegrens ten opzichte van voorgaand jaar, in procenten. Berekening: Aantal DAEB huurwoningen tot liberalisatiegrens aan het eind van het jaar / Aantal DAEB huurwoningen tot liberalisatiegrens aan het begin van het jaar. Aandeel betaalbaar Aandeel toegewezen huurwoningen tot dvi par. 5.8 binnen vrijkomend de hoogste aftoppingsgrens van het aanbod vrijkomend aanbod, in procenten. Berekening: Aantal toegewezen huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens / totaal aantal toegewezen huurwoningen. Toewijzingen aan Toewijzingen aan primaire doelgroep, dvi par. 5.8 primaire doelgroep* als aandeel van alle toegewezen gereguleerde huurwoningen. Berekening: Aantal toewijzingen aan doelgroep huurtoeslag / alle toewijzingen. Toewijzingen aan Toewijzing aan secundaire doelgroep als dvi par. 5.8 secundaire aandeel van alle toegewezen doelgroep** gereguleerde huurwoningen per jaar. Berekening: Aantal toewijzingen aan doelgroep toewijzing sociale huurwoningen inclusief huishoudens met inkomen tot (tijdelijke verhoging) / alle toewijzingen. * Primaire doelgroep: doelgroep huurtoeslag

8 8/8 ** Secundaire doelgroep: inkomen tussen huurtoeslag en (tijdelijk verhoogde inkomensgrens voor toewijzing sociale huurwoning)