1 Voorwoord 2 2 Externe relaties 4 3 Interne organisatie 8

Transcriptie

1 Jaarverslag 2012 Inhoud I Bestuursverslag 1 Voorwoord 2 2 Externe relaties 4 3 Interne organisatie 8 II Volkshuisvestingsverslag 0 Algemeen 12 1 Ontwikkelingen in de voorraad 13 2 Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep 22 3 De leefbaarheid van de woonomgeving 27 4 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 30 5 Wonen en zorg 32 6 Het waarborgen van de financiële continuïteit 34 7 Bestuursverklaring 41 III Verslag Raad van Commissarissen 42 IV Kengetallen 51 V Jaarrekening 2012 Balans per 31 december Winst-en verliesrekening over het boekjaar Kasstroomoverzicht 55 Grondslagen van waarderingen en resultaatbepaling 56 Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst-en verliesrekening over het boekjaar VI Overige gegevens Toerekening jaarresultaat 80 Gebeurtenissen na balansdatum 80 Ondertekening door bestuurder en RvC 81 Controleverslag 83 1

2 I. BESTUURSVERSLAG 1.Voorwoord Over 2011 schreven we dat het een jaar was waarin de woningmarkt op slot ging en de economische verbeteringen nog niet in beeld zijn. Nu we terugkijken op 2012 lijkt het dieptepunt nog niet bereikt. Met name werkgelegenheid en koopkracht lopen terug. Betaalbaarheid van het wonen komt onder druk te staan. Terwijl de regering alleen nog maar maatregelen op stapel heeft staan die de burger meer gaan kosten of voorzieningen die volledig wegvallen. Verlaging van de BTW is op dit moment de enigste maatregel die een positief effect kan hebben. Door de nieuwe hypotheekvoorwaarden worden er vanaf 1 januari 2013 nauwelijks nog woningen verkocht. De koopmarkt dreigt nu volledig op te drogen. Dat waren de minder positieve berichten op macroniveau. Hoe zijn de resultaten van Wonen Delden over Zeer positief. Naast een positief resultaat en een goede eigen vermogenspositie wordt het functioneren van Wonen Delden als positief ervaren. In 2012 zijn er diverse instanties geweest die het functioneren van Wonen Delden hebben beoordeeld. Visitatie: In maart 2012 heeft de visitatiecommissie van Raeflex de prestaties van Wonen Delden over de afgelopen jaren onderzocht. Visitaties zijn een beoordelingsinstrument over het maatschappelijk presteren van de individuele corporaties. Daartoe worden interviews afgenomen van de belanghouders van Wonen Delden: Gemeente Hof van Twente, Huurdersvereniging Delden, zorginstellingen en dergelijke. De waardering van Wonen Delden kwam uit op een 7,2! De commissie roemde Wonen Delden als corporatie die efficiënt werkt door slim samen te weken met diverse partijen en weet ondanks de beperkte schaalomvang veel teweeg te brengen. Regiorapportage: Eind december 2012 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkszaken, als financieel toezichthouder van alle woningcorporaties, op haar website ( de jaarlijkse regiorapportages gepubliceerd voor alle corporaties in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt dat Wonen Delden zeer efficiënt werkt en behoort tot de corporaties met de laagste algemene bedrijfslasten van Nederland. De bedrijfslasten zijn de kosten voor bestuur, personeel, huisvesting, verzekeringen, belastingen, advieskosten, automatiseringskosten en dergelijke. Onderhoud, investeringen, rente en aflossing zijn hier niet bij inbegrepen. Door een zeer geringe personele bezetting wordt er zeer efficiënt gewerkt en door de lage bedrijfslasten heeft Wonen Delden een sterke financiële positie opgebouwd, waarbij zij in staat is de kwaliteit van het woningbestand op een hoog peil te brengen. Huurderstevredenheidsenquête: Rond de kerst van 2012 heeft de Huurdersvereniging Delden haar tevredenheidsonderzoek gepresenteerd. Ruim een derde van alle huurders (36,4%) heeft de enquête ingevuld. In de jaarvergadering 2013 van de huurdersvereniging zal het onderzoek worden toegelicht aan alle huurders. Het oordeel van de huurders van Wonen Delden kwam uit op een 7,6!! Een prachtig resultaat waar Wonen Delden zeer trots op is. Ten opzichte van 2009 opnieuw een stijging. Toekomst: Voor de komende jaren staan er de nodige veranderingen op stapel. Door de kabinetsplannen staan investeringen in de gehele corporatiesector op losse schroeven. Het kabinet Rutte II wil 1,7 miljard euro uit de corporatiesector halen. Is dat zo maar mogelijk? Wonen Delden heeft de afgelopen jaren ruim 40 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. Ondanks deze grote investeringen heeft Wonen Delden nog steeds mooie financiële cijfers. Zuinig, zorgvuldig en duurzaam is het woningbestand verbeterd en 2

3 toekomstgericht gemaakt, daarbij ook gezorgd is voor een financiële buffer voor tijden dat het slechter kan gaan. Door de aangekondigde grepen uit de kas van de corporaties brengt het kabinet de toekomstige investeringen in gevaar. Investeringen in kwaliteitsverbetering en duurzaamheid, waar ook de toeleveranciers en aannemers belang bij hebben, gezien de werkgelegenheid die daarmee gediend is. De minister geeft aan dat de corporaties die bijdrage van 1,7 miljard euro wel kunnen betalen omdat een groot deel daarvan via een huurverhoging kan worden terugverdiend. Het is de vraag of hogere huuropbrengsten tijdens deze economische crisis haalbaar en gewenst zijn om wonen betaalbaar te houden. Wonen Delden heeft haar meerjarenbegroting t/m 2017 sluitend, waarbij de investeringen voor de komende jaren (nog) niet geschrapt zijn. Dit is mogelijk omdat Wonen Delden lage bedrijfslasten heeft en een goede financiële positie. De nieuwbouw van 52 appartementen aan de Peperkampweg en het grootonderhoud in de gehele Vogelbuurt staan nog op de rol. Daarnaast heeft Wonen Delden plannen om verder te gaan met investeringen in energiebesparende maatregelen. Voor 2013 staat er een proefproject voor zonnepanelen op de rol. Vertrouwen: Gelukkig is er nog voldoende ambitie en vertrouwen in de toekomst. Wonen Delden gaat er vanuit dat men in Den Haag ook verstandig wordt en de maatregelen aanpast. Wonen Delden gaat er voor. Daarom zijn we strijdbaar en laten ons niet naar de slachtbank leiden. Wij zijn trots op wat we hebben bereikt en dat laten we niet verkwanselen. In dit jaarverslag beschrijven we onze activiteiten over het boekjaar Ik wil hierbij de medewerkers van Wonen Delden en de Stadshagen bedanken voor hun inzet. Henny Manrho, directeur-bestuurder 3

4 2. Externe relaties Ministerie: Oordeelsbrief 2012 Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft jaarlijks een oordeel over de financiële positie en de rechtmatigheid van de corporatie. Daar laat ze zich adviseren door de toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op basis van de ingediende Verantwoordingsinformatie (dvi). In haar oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 worden geen opmerkingen gemaakt over in het verleden geconstateerde onrechtmatigheden. De verantwoording op het punt van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling kwam voor het eerst aan de orde. De minister heeft dit als juist en volledig beoordeeld. In 2011 heeft Wonen Delden een woning verkocht waarvan de taxatie ouder was dan 1 jaar. De minister heeft daarover aangegeven dat dit in de toekomst moet worden voorkomen. Uit het door het Fonds uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Wonen Delden kan aan haar verplichtingen voldoen. De individuele oordeelsbrief van de corporatie is op de website van het CFV geplaatst. CFV: Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting 2011 Continuïteitsoordeel: Op basis van de ingediende prognosegegevens (dpi) concludeert het Fonds op 4 juli 2012 dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Wonen Delden, hetgeen tot een A1-oordeel leidt. Voor een nader onderzoek is geen aanleiding. Solvabiliteitsoordeel: Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks de financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 concludeert het Fonds op 24 oktober 2012 dat het vermogen op balansdatum 31 december 2011 groter is dan het voor Wonen Delden vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, hetgeen tot het oordeel voldoende solvabiliteit leidt. WSW: Beoordeling Stichting Wonen Delden is deelnemer van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wonen Delden heeft daar de status van financieel gezonde corporatie. Dit betekent dat Wonen Delden voor haar financiering borgstelling door het WSW kan verkrijgen. Wonen Delden beschikt over voldoende borgingsfaciliteiten, zodat financiering met borging van het WSW, voor de toekomstige investeringen is veiliggesteld. Het WSW heeft op 12 maart 2012 verklaard dat op grond van de prognosecijfers 2012 tot en met 2014 Wonen Delden onveranderd kredietwaardig is en op reguliere wijze gebruik kan maken van de borgingsfaciliteiten. Het faciliteringsvolume heeft het WSW aan de hand van de geactualiseerde kasstroomoverzichten per 12 maart 2012 bepaald op ,--. De aanwezige liquide middelen kunnen volgens het WSW worden ingezet voor financiering en worden in mindering gebracht op het faciliteringsvolume. Op 22 november 2012 heeft het WSW medegedeeld dat voor alle deelnemende corporaties voor de jaren 2014 en daarna geen faciliteringsvolume wordt afgegeven. Dit wordt ingegeven door de voorgenomen maatregelen in het Regeerakkoord. Doorrekeningen laten volgens het WSW zien dat de negatieve effecten op de kasstromen van de corporaties zeer hoog zijn. Pas nadat de maatregelen door de corporaties in de prognoses zijn ingerekend zal er een nieuwe beoordeling plaatsvinden. In 2013 heeft Wonen Delden nog geen aanvullende leningen nodig, maar in de loop van 2014 zal dit wel het geval zijn als het project Peperkamp gestart is. We gaan er vanuit dan op dat moment het benodigde faciliteringsvolume is verkregen. Zonder de facilitering van het WSW is de financiering twijfelachtig. 4

5 Aedes Wonen Delden maakte in 2012 regelmatig gebruik van de bijeenkomsten en diensten die Aedes aanbood. Twee keer per jaar is er overleg met de accountmanager van Aedes. Wonen Delden heeft enkele bijeenkomsten bezocht, waar met name kleine corporaties worden uitgenodigd en daar hun mening kenbaar gemaakt over de actuele ontwikkelingen. Regionale samenwerking In de regio Twente maakt Stichting Wonen Delden deel uit van de vereniging WoON. Deze vereniging is een initiatief van de gezamenlijke 17 corporaties in Twente en heeft als doel waar dat mogelijk is, samen te werken en onderling informatie uit te wisselen. De directeur-bestuurder van Wonen Delden is sinds maart 2013 bestuurslid van de vereniging en sinds 1 januari 2009 voorzitter van de werkgroep Energie&Innovatie van de vereniging WoON. In 2012 zijn in het kader van het project (Z)onderdak vanuit WoON verdere afspraken gemaakt op het gebied van vroegsignalering, preventie en nazorg. Hierbij ging het om voorkomen van huisuitzettingen. Aspecten als vroegsignaleringen en het inschakelen van hulpcircuits speelden daarbij een belangrijke rol. Het meldpunt Woonkans is voorlopig als pilot opgezet, waarbij de instroom van individuele woningzoekenden worden opgevangen die via de reguliere toewijzingssystemen buiten de boot vallen. Het meldpunt zorgt er voor dat de begeleiding van deze moeilijk plaatsbare woningzoekenden goed is geregeld. In 2012 zijn er geen verzoeken vanuit de hulpverlening bij Wonen Delden binnengekomen. Prestatieafspraken met de Gemeente Hof van Twente Met de Gemeente Hof van Twente zijn prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente en Wonen Delden. Na een voorbereidingstijd van ruim twee jaar zijn de nieuwe prestatieafspraken op 19 december 2012 ondertekend. De prestatieafspraken hebben een looptijd tot Foto: ondertekening prestatieafspraken door v.l.n.r. Gerard Ankersmid (Bouwvereniging Ambt Delden), wethouder Josh Sijbom en Henny Manrho van Wonen Delden Over o.a. de volgende onderwerpen zijn afspraken gemaakt: Actualisatie woningmarktonderzoek; 5

6 Actualisatie Woonvisie en organiseren stakeholdersbijeenkomst in vorm van Woonconferentie; Afstemmen uitvoeringsprogramma s corporatie en gemeente; Afstemmen toewijzing nieuwbouwkoopwoningen; Informeren over huurbeleid; Jaarlijks vaststellen overzicht voor nieuwbouwprojecten; Stimuleringsmaatregelen voor starters; Taakstelling statushouders; Beleid m.b.t dak- en thuislozen en huisuitzettingen; Aanpak hennepteelt; Investeringen op gebied Wonen, Welzijn en Zorg; Doelgroepenbeleid en grondbeleid; Gezamenlijk houden van de 2-jaarlijkse woonconferentie. Met de gemeente vindt verder periodiek ambtelijk overleg plaats. Daarin worden vooral de lopende zaken besproken, zoals taakstelling huisvesting asielzoekers en statushouders, afstemming werkzaamheden, uitzettingsbeleid, afstemming woningtoewijzingsystematiek, enz. Jaarlijks wordt er overleg gevoerd tussen de wethouder en de bestuurders van de corporaties. In 2012 is de voorbereiding gestart voor de tweejaarlijkse woonconferentie die wordt gehouden samen met de corporaties in de Hof van Twente en de gemeente. De komende conferentie staat in het teken van Scheiden van Wonen en Zorg. Alle belanghouders worden hierbij uitgenodigd. Samenwerking met andere corporaties In de Gemeente Hof van Twente zijn naast Wonen Delden nog 2 woningcorporaties werkzaam: Viverion en Bouwvereniging Ambt Delden. De verstandhouding met deze corporaties is goed en het overleg vindt in een prettige sfeer plaats. Gezamenlijk overleg heeft onder andere plaats gevonden op het gebied van taakstelling en opvang statushouders en asielzoekers en afstemming onderwerpen prestatieafspraken. Er zijn twee overlegstructuren: ambtelijk en bestuurlijk. De woonconsulent Rita Benning neemt deel aan onderling overleg met de collega s in Lochem, Rijssen-Holten, Hellendoorn, Wierden en Hof van Twente. De projectleider vastgoed Ronald Schotsman neemt deel aan het regionale overleg van managers vastgoed en beheer. Woonbeheer Borne Wonen Delden heeft afspraken gemaakt met Woonbeheer Borne met betrekking tot administratieve ondersteuning om de continuïteit bij eventuele calamiteiten te waarborgen. Voor de opstelling van de jaarrekening, de periodieke rapportages en de begroting hebben we werkafspraken en een planning gemaakt. Met betrekking tot het primaire systeem van de softwareleverancier SG hebben Woonbeheer Borne en Wonen Delden een gezamenlijk contract. De kosten van de licenties en onderhoud worden op basis van vhe s verdeeld. De server waarop de geautomatiseerde primaire processen lopen is bij Woonbeheer Borne ondergebracht. De kantoorautomatisering draait bij Wonen Delden in eigen beheer. Op 4 januari 2012 is de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen Delden en Woonbeheer Borne ondertekend en met 3 jaar verlengd. Klachtencommissie Wonen Delden is lid van de Regionale Klachtencommissie Twente e.o. Deze klachtencommissie behandelt de klachten van inmiddels 11 corporaties en 2 bijzondere leden. Deze samenwerking biedt niet alleen praktische voordelen, maar draagt ook bij aan de gewenste onafhankelijkheid en deskundigheid. De klachtencommissie 6

7 heeft zowel in 2012 als in de voorgaande jaren geen klacht van Wonen Delden in behandeling hoeven te nemen. Deelnemingen Er zijn geen verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van de BBSH. 7

8 3. Interne organisatie Toelating en inschrijving Naam Adres Plaats : Stichting Wonen Delden : Langestraat 61b : 7491 AB Delden Postadres : Postbus AC Delden Telefoonnummer : Faxnummer : info@wonendelden.nl Website : Stichting Wonen Delden is ontstaan door de omzetting van Woningbouwvereniging Stad Delden. Deze corporatie is in 1991 ontstaan uit een fusie van de Stichting Nutswoningen en de R.K. Bouwvereniging St. Jozef en is opgericht op 6 december Wonen Delden is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor de Veluwe en Twente te Enschede in het Handelsregister d.d onder nr De statuten zijn laatst gewijzigd op 16 december Relatie met andere rechtspersonen Lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties Lid SPW pensioenfonds woningcorporaties Lid Arbo-dienst Generalii Lid MKW, vereniging van Midden en Kleine Woningcorporaties Lid Regionale Klachtencommissie Twente e.o. Lid van Woningborg nv (GIW-garanties) Lid vereniging WoON Lid van VTW (vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties) Lid van de Deldense Ondernemersvereniging Structuur Op 9 juni 2004 is bij notariële akte Stichting Wonen Delden ontstaan uit de omzetting van vereniging (woningbouwvereniging Stad Delden) naar stichting. Op 16 december 2005 is de bestuursstructuur van de stichting gewijzigd. De structuur van de stichting is in onderstaand organigram weergegeven. Het bestuur wordt gevormd door de statutair directeur, de heer H.M.(Henny) Manrho, die tevens de dagelijkse leiding van de werkorganisatie heeft. Het toezicht geschiedt door de Raad van Commissarissen. 8

9 Organisatieschema Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder (1 fte) Werkapparaat Wonen Delden (3,5 fte) Werkapparaat Stadshagen (2 fte) Bestuur Het bestuur van stichting Wonen Delden is per 16 december 2005 gevormd door de directeur-bestuurder Henny Manrho. Henny Manrho is geboren op 25 december 1953 en is sinds 1 mei 2003 in dienst van stichting Wonen Delden. Functies van de directeur-bestuurder in relatie met de dagelijkse werkzaamheden: Woonservicegebied Delden: lid van de stuurgroep Lid van het samenwerkingsverband van Hofcorporaties VvE Stadshagen: Voorzitter van de vereniging van eigenaars Stadshagen (hoofdsplitsing) VvE Eschtoren: Voorzitter van de VvE Eschtoren (ondersplitsing) VvE Parkeerkelder Stadshagen: Voorzitter van de VvE Parkeerkelder (ondersplitsing) VvE Noorderhagen: Voorzitter van de VvE van de Vleugel (ondersplitsing) VvE Jan Lucaskamp: Voorzitter van de VvE Jan Lucaskamp ( ondersplitsing) Nevenfuncties: WoON: vanaf 20 maart 2013 bestuurslid van de vereniging WoON. WoON: Vanaf 1 januari 2009 voorzitter van de werkgroep Energie en Innovatie van de vereniging WoON. Sv Bon Boys Haaksbergen: Vanaf januari 2010 voorzitter van de stichting Exploitatie Sportpark de Greune in Haaksbergen. De nevenfuncties hebben de instemming van de Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen Op het bestuur wordt intern toezicht uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. Het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk III) geeft een nader overzicht van de activiteiten van de Raad van Commissarissen. 9

10 Werkorganisatie Op 31 december 2011 zijn 8 medewerkers in vaste dienst, waarvan 3 fulltime en 5 parttime. Het totale aantal formatieplaatsen op basis van 36 uur per week bedraagt 4,78. Een stijging van twee formatieplaatsen ontstaan door de aanstelling van de nieuwe medewerkers van de Stadshagen. Bestuur: Directeur-bestuurder H.M. Manrho (m) 1,0 fte Werkapparaat Wonen Delden: Projectleider vastgoed R. Schotsman (m) 1,0 fte Medewerker financiële administratie J.H.J. Naafs-Ankersmid (v) 0,72 fte Woonconsulent M.G.J. Benning-Kok (v) 0,78 fte Medewerker Vastgoed B. Rikkerink (m) vanaf 1 september ,0 fte Subtotaal Wonen Delden 3,5 fte Werkapparaat Stadshagen: Beheerder /gastheer Stadshagen H. Markerink (m) 1,0 fte Schoonmaker Stadshagen J. Visser (v) 0,5 fte Schoonmaker Stadshagen A. Jager (v) 0,5 fte Subtotaal Stadshagen 2,0 fte Totaal fte s werkorganisatie 5,5 fte Ter ondersteuning van de afdeling Vastgoed is vanaf januari 2012 parttime medewerker B. Rikkerink in dienst geweest. Per 1 september 2012 is het contract omgezet naar 36 uur t/m 1 september Op 1 januari 2011 zijn voor het complex Stadshagen in het kader van het concept Vitaal Wonen een beheerder/huismeester en 2 schoonmakers aangetrokken. De kosten van deze medewerkers worden grotendeels gedekt door de servicekosten die aan de bewoners in rekening worden gebracht. Ziekteverzuim/arbo Het ziekteverzuim in 2012 bedroeg 0,02%. Vorig jaar was het ziekteverzuim 0,3%. In de voorgaande jaren vanaf 2006 bedroeg het ziekteverzuim 0,0%. Scholing In 2012 zijn door de medewerkers de volgende cursussen gevolgd: Financiële administratie BHV Management follow-up Rekenen aan zorgvastgoed Bouwkunde voor niet-bouwkundigen Asbestherkenning door 3 medewerkers Time-management Bouwbesluit

11 Ondernemingsraad Gezien het aantal medewerkers in dienst van Wonen Delden is een personeelsvertegenwoordiging of ondernemingsraad niet van toepassing. Er wordt eens per 3 weken een werkoverleg georganiseerd, waarin de planning en de werkzaamheden worden besproken. Foto: Beatrixstraat 11

12 II. VOLKSHUISVESTINGVERSLAG 2012 Algemeen Stichting Wonen Delden is, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector, een toegelaten instelling en stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In overeenstemming met het BBSH verklaart het bestuur dat de beschikbare middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In dit volkshuisvestingsverslag wordt verder aandacht besteed aan: 1. Ontwikkelingen in de huurvoorraad 2. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep 3. De leefbaarheid van de woonomgeving 4. Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5. Wonen en zorg 6. Het waarborgen van de financiële continuïteit Foto: Groot onderhoud aan de jaren dertig woningen aan de Molenstraat in

13 1. Ontwikkelingen in de huurvoorraad Het woningbestand Het woningbestand is op 31 december 2012 als volgt samengesteld: Tabel 1: Aantal woningen: Totaal 2011 Toevoeging 2012 Verkoop 2012 Sloop Voor heden Totaal Totaal ultimo 2012 Tabel 2: Verdeling in woningtypes: Totaal Toevoeging Verkoop Sloop Totaal Eengezinswoning Etage zonder lift b.g.g Etage zonder lift verdieping Appartement met lift Senioren grondgebonden Totaal Ontwikkeling voorraad Oplevering Stadshagen Eind 2009 werd het nieuwbouwproject Stadshagen opgeleverd. Op 1 januari 2012 waren nog 4 woningen onverkocht in de Stadshagen (1 in de Stadstoren en 3 in de Eschtoren). In het boekjaar 2012 is er één appartement (penthouse) in de Eschtoren verkocht. De opbrengst ad was gelijk aan de vraagprijs eind Hierop moeten de opleveringskosten en de BTW nog in mindering worden gebracht. Dit is in de jaarrekening verder uitgewerkt. De opbrengst is ,-. Daarnaast is in 2012 een penthouse tijdelijk verhuurd voor de periode van tenminste 2 jaar. Het appartement is voorzien van keuken, sanitair en tegelwerk. Ultimo 2012 zijn er derhalve nog 2 onverkochte appartementen. Als in 2013 de woningen onverkocht blijven, worden de appartementen voor de (tijdelijke) verhuur aangeboden. Planontwikkeling Peperkampweg Op de plaats van het kantorencomplex van Wonen Delden, de brandweerkazerne, de gemeentewerf van de voormalige gemeente Stad Delden en het bestaande appartementengebouw Pluimershof is een nieuwbouwplan ontwikkeld. Door de Pluimershof bij de bouwplannen te betrekken zijn we in staat om de gehele bouwlocatie Peperkampweg en hoek Nieuwstraat te herontwikkelen. Architectenbureau Peters & Lammerink heeft de plannen verder uitgewerkt. De oorspronkelijke 39 seniorenappartementen zijn gewijzigd in 22 appartementen voor jongeren met een beperking en 30 seniorenappartementen. Het complex Pluimershof komt per 1 januari 2014 leeg. Er is met de bewoners van de Pluimershof overeenstemming over de beëindiging van de huurovereenkomsten. 13

14 In 2011 en in 2012 zijn de plannen gepresenteerd aan de omwonenden. Opmerkingen hebben geleid tot aanpassing van de plannen en deze zijn opnieuw voorgelegd aan Welstand. Eind 2011 heeft de Welstandscommissie de plannen goedgekeurd. Medio 2012 is het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Hierop zijn 5 zienswijzen binnengekomen. Eind 2012 zijn de gemeentelijke reacties op deze zienswijzen aan de omwonenden verzonden. In 2013 zal er een coördinatieregeling worden toegepast, waarbij het ontwerpbestemmingsplan en de omgevingsvergunning gelijktijdig ter inzage worden gelegd. De start van de bouw kan eind 2013 plaatsvinden als er geen verdere bezwaren tegen de bouw ingediend worden. Bij bezwaren wordt de bouw een half jaar later opgestart. Foto: bestaande bebouwing Peperkampweg vanuit de Kerkstraat Bouwen Er is geen nieuw bouwplan in uitvoering genomen. In 2012 is een woning uit de voorraad niet verkochte koopwoningen tijdelijk toegevoegd aan het huurbestand. Het betreft het penthouse Stadshagen 253 in de Eschtoren. Verkoop bestaand bezit In 2012 zijn 2 woningen verkocht (in 2011: 2, 2010: 6 en in 2009: 2 woningen) conform het verkoopbeleidsplan. In dit beleidsplan is aangegeven welke woningen voor verkoop staan gelabeld. Ook is aangegeven hoe de verkoopprocedure er uitziet en of er ook met korting kan worden gekocht (geldt voor zittende huurders). De te verkopen woningen zijn in het kader van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) gelabeld. Het verkoopbeleid is ongewijzigd gebleven. Huurders en ingeschreven woningzoekenden hebben voorrang bij verkoop. Er is door een onafhankelijk taxateur een taxatie verricht van elke leeggekomen te verkopen woning. De te verkopen woningen worden aangeboden via de website van Wonen Delden en een advertentie in het Hofweekblad. Een plaatselijke makelaar verkoopt in samenspraak met Wonen Delden de woningen. De verkochte woningen zijn Morsweg 56 en 64. Op 31 december 2012 stond 1 woning uit het project Morsweg (28) leeg, waarvoor een voorlopig koopcontract was getekend. Deze woning is op 15 februari 2013 geleverd. De netto verkoopopbrengst van de 2 woningen bedroeg (na aftrek boekwaarde en kosten verkoop). 14

15 Overige verhuureenheden Per 31 december 2012 bedraagt het woningbestand 747 woningen. Daarnaast worden nog 33 garages en 9 parkeerplaatsen verhuurd. Aan zorginstelling Carintreggeland wordt een ruimte ten behoeve van de dagbehandeling de Bijenkorf verhuurd in het woongebouw Klokkenkamp. In de Stadshagen zijn twee verhuurunits opgeleverd die geschikt zijn voor zorg- en dienstverlening. Een ruimte is verhuurd aan Carintreggeland, die deze ruimte heeft ingericht als zorgpost. De andere ruimte is per 1 februari 2012 verhuurd als fysiotherapieruimte. In het nieuwbouwcomplex Stadshagen zijn nu de volgende ruimtes verhuurd/beschikbaar gesteld aan instellingen met een maatschappelijke functie: 1. Grand-café/restaurant In de Hagen t.b.v.concept Vitaal Wonen aan de Stadshagen 201 door Twinta; 2. Bibliotheek Hof van Twente, locatie Delden gelegen aan de Stadshagen 200 (begane grond Eschtoren), 3. Kantoor Stichting Welzijn Ouderen Hof van Twente, gelegen aan de Jan Lucaskamp 50, 4. Kantoor beheerder Stadshagen en kantoor JP van den Bentstichting, de Jan Lucaskamp Kantoor/zorgpost t.b.v Carint-Reggelandgroep gehuurd door Twinta, Stadshagen Fysiotherapieruimte t.b.v fysiotherapeut, Stadshagen 328. Strategisch Voorraadbeleid Eind december 2011 is het strategisch voorraadbeleid van Wonen Delden geactualiseerd. Er is een aantal scenario s doorgerekend. De belangrijkste wijzigingen zijn: Het aantal PMC s wordt per 2012 teruggebracht van 6 naar 3: o PMC 1: betaalbare woningen (voor ouderen, gezinnen en kleine huishoudens) o PMC 2: woningen met extra dienstverlening (appartementen Stadshagen/Jan Lucaskamp) o PMC 3: woningen met extra luxe en comfort (vrije sectorapp. Eschtoren Stadshagen) Het streefhuurpercentage voor woningen wordt vastgesteld op 70% van de maximale huur (was 65%). Het streefhuurpercentage voor appartementen met lift wordt vastgesteld op 80% van de maximale huur ( was 75%). I.v.m. de nog voortdurende onduidelijkheid over de regelgeving bij verhuur boven de aftoppingsgrens huurtoeslag wordt de maximum huur bij mutatie voorlopig 664,66.( per ,02) Huurders met een inkomen boven de (per 1 januari 2013) kunnen binnen de toegestane 10% van het aantal mutatiewoningen een woning toegewezen krijgen, volgens een urgentieverklaring of herstructureringsnoodzaak. Woningen aan de Sleutelbloem en Morsweg (evenzijde) kunnen in de toekomst in de vrije sector verhuurd, mits de regelgeving voldoende duidelijkheid verschaft. Op dit moment is dat nog niet het geval. De woningen aan de Morsweg worden eerst te koop aangeboden. Mochten in andere complexen woningen boven de huurtoeslaggrens komen dan worden deze huren afgetopt beneden deze grens. De overige woningen blijven binnen de huurtoeslaggrens en dus bereikbaar en betaalbaar voor de doelgroep. Woningen die geschikt zijn voor ouderen (nultredenwoningen), ook buiten het centrum, worden in eerste instantie toegewezen aan ouderen. Enkele goedkope huurwoningen die nu een kooplabel hebben blijven in exploitatie (5 stuks) Het complex van 24 eengezinswoningen Morsweg is toegevoegd aan het verkooplabel. Het aantal te verkopen huurwoningen per ultimo 2012 bedraagt 35. Er worden 22 appartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking (plan Peperkamp 1 e fase) voorbereid. Er worden 30 huurappartementen voor senioren (plan Peperkamp 2 e fase) voorbereid. Er worden tenminste 8 koopwoningen gerealiseerd in de Braak West, waarvan enkele in energieneutrale uitvoering.( plan Braak West) 15

16 Alle bestaande woningen zijn ingedeeld in een van de bovenstaande PMC s. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is hiermee rekening gehouden. Dit heeft tot resultaat gehad dat de afboekingen uit de voorgaande jaren (een bedrag van ) worden teruggeboekt en worden toegevoegd aan het jaarresultaat. Vanaf medio 2007 houdt GEAS-Energiewacht de energielabeling voor Wonen Delden bij. Via Delto-online zijn alle labels zichtbaar en worden deze up-to-date gehouden. Op 31 december 2012 was de gemiddelde label op C-niveau. Milieu Zorgvuldig en bewust omgaan met milieu en de beschikbare energiebronnen en tegelijkertijd het wooncomfort verbeteren is wat Wonen Delden nastreeft bij het bouwen en beheren van haar woningen. Wonen Delden wil meer doen dan het Bouwbesluit voorschrijft. In 2008 is ons gehele bezit beoordeeld op de normering volgens het energielabel EPA (Energiebesparingsadvies). Bij de beoordeling is de energie-index berekend. De indeling leidde tot de labeling in de klassen A (energiezuinig) tot en met G (niet zuinig). Nadat de energie-labeling van het totale woningbezit is afgerond, hebben wij de consequentie voor de meerjarenbegroting doorgerekend. De doelstelling is een besparing van tenminste 25% per Daarmee voldoet Wonen Delden ruimschoots aan de energiedoelstelling die Aedes in haar Antwoord aan de Samenleving heeft vastgesteld. Wij streven er tevens naar om in 2018 geen E, F en G-labels meer in het bezit te hebben. Op 31 december 2012 was het gemiddelde label van het gehele woningbestand: C. E 15% F 3% G 0% A++ 0% A 11% B 13% A++ A B D 29% C 29% C D E F G Grafiek:Energielabels per 31 december 12 In de meerjarenplanning is het verwijderen van asbesthoudende bouwmaterialen opgenomen. Het betreft hier met name asbesthoudende platen als dakbeschot en dakbedekking. De doelstelling om alle asbest in 2014 uit de woningen verwijderd te hebben zal niet haalbaar blijken te zijn. Er dient eerst een integrale inventarisatie van het gehele woningbestand plaats te vinden in Daarna zal de doelstelling worden aangepast. 16

17 Planning projecten in voorbereiding Peperkamp 1 e fase bouw van 22 zorgappartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking Verwachte start bouw: na goedkeuring bestemmingsplan, eind 2013, oplevering eind e fase 30 seniorenappartementen voor senioren Verwachte start bouw: na sloop Pluimershof, begin 2014, oplevering eind Uitbreidingsplan Braak West 14 woningen Het bouwplan Braak West biedt nog ruimte op kavel 89 aan een blok van 7 eengezinswoningen en een blok van 3 woningen. Op kavel 78 is nog ruimte voor 4 woningen. Er zijn globale schetsen gemaakt en plannen opgesteld om starterswoningen in de koopsector te bouwen. Daarnaast heeft Wonen Delden de intentie om enkele van deze woningen energieneutraal volgens het Passiefhuis-principe te bouwen. Een belangrijke randvoorwaarde voor Wonen Delden is dat pas te gaan bouwen als er voldoende animo is. Voorlopig is er geen belangstelling. Dit is aan de gemeente Hof van Twente medegedeeld. De gemeente Hof van Twente verwacht echter van Wonen Delden op 1 mei 2013 concrete plannen en wil de gronden aan Wonen Delden overdragen onder specifieke aanvullende voorwaarden. Gezien de slechte markt van koopwoningen passen deze voorwaarden, waaronder extra kosten voor bouwrijpmaken van de grond, niet in het beleid van Wonen Delden om goedkope, energieneutrale koopwoningen te realiseren. Het college van B&W wil niet afwijken van de opgelegde voorwaarden en zal de gronden aan derden verkopen, indien Wonen Delden niet akkoord gaat met de opgelegde voorwaarden. Wonen Delden vindt gezien de huidige marktomstandigheden ontwikkelen van koopwoningen te risicovol. Dit is aan het college medegedeeld. Verwachte start bouw koopwoningen : onbekend. Meerjaren onderhoudsbegroting en planning Jaarlijks wordt de meerjarenplanning en -begroting onderhoud geactualiseerd. Aan de hand van het strategisch voorraadbeleid wordt deze meerjarenplanning onderhoud opgesteld. Hierin zijn de planmatig onderhoudswerkzaamheden per woning ingevoerd. We gaan uit van een systeem van vraaggestuurd planmatig onderhoud bij de volgende onderhoudswerkzaamheden in de woning: badkamer-, keuken- en toiletrenovatie en vervangen zachtboardplafonds. Voorafgaand aan het jaar dat deze werkzaamheden zijn gepland, wordt aan de bewoners gevraagd of ze deze werkzaamheden willen laten uitvoeren. Deze werkzaamheden worden dan in de jaarbegroting opgenomen als hierover ook overeenstemming is bereikt met de bewoners. Is er geen belangstelling voor deze renovatie dan worden die werkzaamheden in de planning doorgeschoven. Die werkzaamheden voeren we dan bij mutatie van de desbetreffende woning uit. De volgende werkzaamheden, zowel woontechnische als bouwtechnische, zijn opgenomen in de meerjarenbegroting: Aanbrengen nieuw tegelwerk doucheruimte (cyclus 30 jaar) Aanbrengen nieuw tegelwerk toiletruimte (cyclus 30 jaar) Vervanging cv-ketel ( cyclus 18 jaar) Vervangen aanrecht en tegelwerk (cyclus 18 jaar) Vervanging kozijnen, ramen en deuren (cyclus 35 jaar) Vervanging dakgoten (cyclus 35 jaar) Vervangen platte daken (18 jaar) 17

18 Vervanging intercom (cyclus 20 jaar) Buitenschilderwerk (cyclus 5 jaar) Aanbrengen geïsoleerde dakplaten (tot bouwjaar 1973) Liftonderhoud, afhankelijk levensduur diverse onderdelen Reparatie metselwerk, schoorstenen Voor bovenstaande werkzaamheden wordt geen rekening gehouden met een huurverhoging. Enkele elementen leiden tot extra woningwaarderingspunten en daardoor bij mutaties tot een hogere huurprijs. Dit betreft het aanbrengen van geïsoleerde dakplaten, vervangen van de cv-ketel voor Hr-ketel en isolerende beglazing bij kozijnvervanging. De vervanging van de daken en de kozijnen zorgen voor een langere levensduur en worden geactiveerd en niet ten laste van het exploitatieresultaat gebracht. In de meerjarenbegroting zijn geen woningverbeteringwerkzaamheden opgenomen, zoals aanbrengen cvinstallatie, vaste trap aanbrengen en vloerisolatie. Deze werkzaamheden verwerken we als kostendekkende investering in de huurprijs direct na het aanbrengen. Onderhoudsbeleid Het beleid van Stichting Wonen Delden is er op gericht om het bezit in een technisch goede staat te houden, waarbij ook rekening wordt gehouden met de woonkwaliteit. Hiertoe zijn in de afgelopen jaren diverse verbeteringen in de woningen aangebracht, zoals doucheverbeteringen, nieuwe aanrechten en tegelwerk, tegelwerk vervangen in toiletten, vervangen van zachtboardplafonds, vervangen van cv-ketels en meterkasten. De verbeteringen van de badkamers hebben tevens ten doel om deze woningen geschikt te houden voor de oudere bewoners, door deze badkamers te voorzien van een tweede toilet. Deze verbeteringen zijn in eerste instantie complexgewijs uitgevoerd. Indien de bewoner aan deze werkzaamheden geen behoefte had, zijn deze werkzaamheden niet uitgevoerd. In de meerjarenbegroting worden jaarlijks de nog niet uitgevoerde verbeteringen opnieuw opgenomen. In de jaarbegroting is het onderhoud opgesplitst: Dagelijks onderhoud zijnde reparatieverzoeken (t.l.v. exploitatie) Dagelijks onderhoud zijnde mutatieonderhoud (t.l.v. exploitatie) Dagelijks onderhoud zijnde contractonderhoud(t.l.v. exploitatie) Dagelijks onderhoud zijnde onderhoudsbijdrage aan VvE s Stadshagen (t.l.v. exploitatie) Planmatig onderhoud (t.l.v. exploitatie en activering) Groot onderhoud (activering) De groot onderhoudswerkzaamheden worden geactiveerd. Het betreft hier werkzaamheden die voortvloeien uit het opgestelde Strategisch Voorraadbeleid, die de levensduur van de woningen verlengen, zoals het vervangen en isoleren van daken en het vervangen van kozijnen en het aanbrengen van dubbele beglazing in al die kozijnen. De resterende levensduur van een groot onderhoudsproject wordt dan tenminste 25 jaar. Daarnaast vinden er nog werkzaamheden in en rond de woningen plaats die te rubriceren zijn als: Onderhoud serviceabonnement klein onderhoud (t.l.v. maandelijkse bijdrage) WMO-werkzaamheden (deels te declareren bij de gemeente) Woningverbeteringen, zoals plaatsen dakraam, cv-installatie, schuttingen (huurstijging in rekening bij de bewoner). Voor 2013 gaan we beleid formuleren om niet onbeperkt woningverbeteringen toe te staan, om de betaalbaarheid niet in gevaar te brengen. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud, dat ten laste komt van de exploitatie, kan worden onderverdeeld in werkzaamheden naar aanleiding van reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Klachtenonderhoud: 18

19 De uitgaven voor het klachtenonderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken van de klant vertonen de laatste jaren een wisselend beeld. In 2012 stegen de kosten voor klachtenonderhoud naar totaal Begroot voor 2012 was een bedrag van Dit uitgaven zijn op te splitsen in: reparatieverzoeken door bewoners contractonderhoud extra onderhoud algemene ruimtes en VvE-uitgaven van de Stadshagen De overschrijding van ,- wordt o.a. veroorzaakt door de kosten onderhoud tuinonderhoud (niet door te berekenen aan huurders), dakschade erkers van de Stadshagen. De reservering die gedaan wordt t.b.v. de meerjarenonderhoudsbegroting voor dit complex is verantwoord onder dagelijks onderhoud. De uitgaven hiervan worden verantwoord in de jaarstukken van de verschillende VvE s Stadshagen, Eschtoren en Parkeerkelder. Deze kosten zijn volledig ten laste gebracht van het dagelijks onderhoud. Vergelijkbaar met 2011: Het aantal reparatieverzoeken daalde in 2012 naar 670 werkbonnen. Dit bedroeg in 2011: 894, in 2010: 805, in reparatieverzoeken. De uitgaven per reparatieverzoek bedroegen in ,- In 2011 bedroegen de uitgaven 233,- per werkbon. De werkzaamheden aan de centrale verwarming en warmwatervoorzieningen zijn op basis van een contract uitbesteed aan GEAS Energiewacht (het aantal reparatieverzoeken naar aanleiding van deze werkzaamheden zijn niet verwerkt in bovengenoemde cijfers). De uitgaven voor deze werkzaamheden waren In 2011: , in 2010: Mutatieonderhoud: In het verslagjaar zijn 57 woningen leeggekomen en zijn er 42 opnieuw verhuurd. Het aantal mutaties loopt al jaren geleidelijk terug: In 2011 waren er 61 mutaties, in mutaties, in mutaties. De kosten wisselen sterker en bedroegen in 2012: ,- (in 2011: , in , in ). Begroot was De gemiddelde mutatiekosten waren in 2012: 1.182,-,( ,-, , in ). Kosten die in mutatiewoningen worden gemaakt en die zijn opgenomen in de meerjarenplanning als planmatig onderhoud worden geboekt als planmatig onderhoud en niet meegenomen in bovengenoemd cijfer ( in 2012 betrof dat ,-. De mutatiekosten zijn zeer afhankelijk van het bouwjaar, type woning dat vrijkomt en afhankelijk van de bewoner. De volgende planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn in de mutatiewoningen uitgevoerd: 5 badkamers vernieuwd; 3 toiletten gerenoveerd; 9 keukens vervangen; 4 woningen plafonds vervangen; 3 woningen asbestvrij gemaakt; 19

20 Serviceabonnement klein onderhoud Wonen Delden verzorgt een betaalde extra service aan haar klanten in de vorm van verrichten van huurdersonderhoud. Wonen Delden voert daarvoor het kleine dagelijkse onderhoud uit dat de huurders in het kader van de wet zelf zouden moeten uitvoeren. Begin 2012 waren 641 huurders lid van het serviceabonnement klein onderhoud (85%). Aan het eind van 2012 was dit aantal gestegen naar 652, zijnde 86%. De kosten voor dit klein onderhoud bedroegen voor 2012 totaal Er zijn 300 werkbonnen gemaakt. De gemiddelde kosten per werkbon bedragen ruim 100,-. Vorig jaar 91,-. De opbrengsten van het servicefonds bedroegen over De abonnementskosten bedragen 4,20 per maand. Planmatig onderhoud In 2012 is er voor ,- aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit betrof de volgende werkzaamheden: Buitenschilderwerk, aanbrengen inbraakwerkend hang en sluitwerk en deels isolerende beglazing op de verdieping aan 4 woningen aan de Meylingstraat; Buitenschilderwerk houten kozijnen aan 12 woningen aan de Beatrixstraat en 4 woningen aan de St. Annabrinkstraat; Buitenschilderwerk boeien aan 34 garages en 2 garagedeuren op diverse adressen; Renovatie van 8 keukens, 4 badkamers en 31 toiletten op diverse adressen; Cv-ketel vervanging aan 38 woningen op diverse adressen. In de begroting was een bedrag van opgenomen. Een deel van de bewoners heeft er voor gekozen om de geplande verbeterwerkzaamheden in badkamer, toilet en keuken (nog) niet te laten uitvoeren. Een deel van de werkzaamheden is niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2013 en latere jaren. Het betreft o.a. het dak van de appartementen Jan Lucaskamp en schilderwerk aan de Molenstraat. Groot onderhoud / woningverbeteringen Onder groot onderhoud/woningverbeteringen worden verstaan werkzaamheden rond het dertigste levensjaar van de woningen, waarbij kozijnen, daken, badkamers, toiletten, keukens, meterkasten, plafonds, cv-ketels worden vernieuwd. Deze werkzaamheden zijn per complex gepland. In 2012 is groot onderhoud uitgevoerd aan: 4 woningen aan de Molenstraat Aan deze woningen zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Dakvervanging door geïsoleerde dakplaten, vervanging van twee dakkapellen door prefab dakkapellen, enkelglas vervanging door HR++ beglazing, inbraakwerend hang en sluitwerk aangebracht, asbestverwijdering, herstelwerkzaamheden aan metselwerk en herstelwerkzaamheden aan balkonhekken. 24 woningen aan de Peppelaar Aan deze woningen zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Dakvervanging door geïsoleerde dakplaten, vervanging van alle kozijnen door kunststofkozijnen en geïsoleerde HR++beglazing, asbestpanelen tussen de kozijnen zijn verwijderd en vervangen door isolatiepanelen met kunststof schroten, asbestriolering verwijderd, asbestwand in berging verwijderd, het aanbrengen van een luifel voor de voordeur, bergingen voorzien van nieuwe dakpannen, bergingen voorzien van nieuwe kunststofkozijnen met geïsoleerde HR++ beglazing en aanbouwen welke in eigendom zijn van Wonen Delden voorzien van nieuwe boeien en kunststofkozijnen met geïsoleerde HR++ beglazing. 20