H A L FJA A R - Ruimte en Vrijheid. WorldReginfo - 7a7e1541-e537-4d25-a6a8-fcfe14fa888d

Transcriptie

1 H A L FJA A R - VERSL AG 2 7 Ruimte en Vrijheid

2 ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET 1 STE HALFJAAR 27 Inleiding Investeringen verkopen Gebeurtenissen na balansdatum SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE REKENINGEN Geconsolideerde resultatenrekeningen analytisch schema Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen Geconsolideerde balans Commentaar bij de geconsolideerde balans Geherwaardeerd netto-actief Vooruitzichten 27 VASTGOEDVERSLAG Resultaten van Cofinimmo Evolutie van de portefeuille Verslag van de vastgoeddeskundige COFINIMMO OP DE BEURS Overzicht van de beursprestaties Dividend en rendement Aandeelhouderschap Agenda van de aandeelhouder GECONSOLIDEERDE HALFJAARREKENINGEN Geconsolideerde resultatenrekeningen Resultaten per aandeel Geconsolideerde balans Berekening van de schuldratio Kasstroomoverzicht Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE HALFJAARREKENINGEN 31 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS

3 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar

4 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar I n l e i d i n g Sinds , heeft Cofinimmo een zeer actieve arbitrage doorgevoerd van haar vastgoedactiva, met als doel de intrinsieke kwaliteit van de portefeuille te verbeteren: Zij heeft aanzienlijke meerwaarden gerealiseerd t.o.v. de laatste investeringswaarden door de verkoop ( 185,3 miljoen) van 9 kantoorgebouwen. Dankzij deze verkopen kan Cofinimmo aankondigen dat, onder voorbehoud van de opheffing van de opschortende voorwaarden van administratieve aard, in 27 een gerealiseerde meerwaarde op de portefeuille van ten minste 3,63 per gewoon aandeel geboekt zal worden (t.o.v. 1,25 in 26); Zij heeft volgende activa verworven - een nieuw kantoorgebouw ( 5,7 miljoen); - 12 rusthuizen ( 119,7 miljoen); en een overeenkomst afgesloten ter verwerving van een belangrijk netwerk van 1 69 cafés ( 424 miljoen) in de herfst van 27. Deze activa hebben gemeen dat ze op lange termijn verhuurd zijn, dat ze gunstige initiële geïndexeerde huurrendementen bieden en dat zij belangrijke grondwaarden omvatten die een toekomstige groei van de intrinsieke waarde van het Cofinimmo aandeel zullen waarborgen. Tenslotte heeft Cofinimmo zich verbonden om 3 ontwikkelingsprojecten van nieuwe kantoorcomplexen (oplevering verwacht in de loop van 29), ter waarde van ongeveer 111 miljoen, en 6 rusthuisprojecten (oplevering verwacht in de loop van 28) op lange termijn verhuurd, ter waarde van 36 miljoen, te verwerven. De verwachte initiële bruto huurrendementen liggen rond 6,3%. Zonder rekening te houden met de positieve niet-gerealiseerde herwaardering, groeide de vastgoedportefeuille tijdens de eerste 6 maanden van het jaar met 1,1%. De reële waarde op bedraagt 2 359,67 miljoen en de investeringswaarde 2 418,9 miljoen. De activa die Cofinimmo in eigendom heeft maar waarvan de huren werden overgedragen moeten hieraan worden toegevoegd (Gerechtsgebouw van Antwerpen en North Galaxy). De economische waarde van het totale patrimonium onder beheer bedraagt 3,2 miljard Rekening houdend met de hierboven vermelde investeringen en verkopen en mits onveranderde omstandigheden, zal de omvang van de vastgoedportefeuille eind 27 een groei met 26% noteren. Het netto courant resultaat voor het 1 ste semester 27 bereikt 4,26 per gewoon aandeel, een daling met 12,5% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar ( 4,87) maar conform de vooruitzichten. Deze daling van het netto courant resultaat is voornamelijk te wijten aan de stijging van de interestlasten en aan de negatieve herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39), gecompenseerd door de toegenomen huren dankzij de recente acquisities. Het netto resultaat (na incorporatie van het resultaat op de portefeuille) stijgt aanzienlijk (7,4%) van 5,3 per gewoon aandeel voor het 1 ste semester 26 naar 9,3 voor het 1 ste semester 27. Deze stijging wordt verklaard door de verbetering van het resultaat op de portefeuille dankzij de gerealiseerde meerwaarden t.o.v. de investeringswaarden van de verkochte activa ( 1,83 per aandeel in 27) en de positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille bepaald door de onafhankelijke deskundigen ( 2,95 per aandeel).

5 Synthese van de resultaten per gewoon a andeel Netto courant resultaat - aandeel Groep Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 Netto resultaat - aandeel Groep Netto resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS ,26 4,84 9,3 9,61 (in ) ,87 4,28 5,3 4,71-1 I n v e s t e r i n g e n v e r k o p e n Kantoren Op heeft Cofinimmo 1% van de aandelen verworven van Media Corner NV, een 1% filiaal van de RTL Groep. Media Corner is eigenaar van het gebouw RTL House ( 5,7 miljoen), gelegen Jacques Georginlaan 2 te 13 Schaarbeek, op de hoek met de Leuvensesteenweg. Het gebouw omvat de kantoren en de productiestudio s van RTL Groep. Diens filialen hebben een huurovereenkomst voor een vaste duur van 15 jaar met Media Corner NV ondertekend. RTL House telt 18 m² verdeeld over 2 vleugels, elk gelegen langsheen een doorgang voor wagens. Ongeveer 3 5 m² werden ingericht als productiestudio s, waarvan de hoogte overeenstemt met 2 kantoorverdiepingen. Het gebouw is goed ontworpen en is uitgerust met geavanceerde technologieën, verhoogde vloeren en een airconditioningsysteem d.m.v. koude plafonds. Het telt 34 parkings. Cofinimmo heeft een koopovereenkomst afgesloten betreffende 1% van de aandelen van Noordkustlaan NV, eigenaar van een terrein gelegen Noordkustlaan 18 te 172 Groot-Bijgaarden, waarop zich een kantoorgebouw bevindt dat volledig gerenoveerd zal worden. Het gebouw zal ongeveer 1 m² en 312 parkings tellen. Gelegen langs de E4 Oostende-Brussel, aan de ingang van Brussel, zal het een uitstekende zichtbaarheid en toegankelijkheid genieten. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om Noordkustlaan NV te verwerven na oplevering van de werken, voorzien tijdens het jaar 29. Het gebouw is vandaag nog niet verhuurd en zal actief gecommercialiseerd worden. Cofinimmo heeft een koopovereenkomst afgesloten voor 1% van de aandelen van City-Link NV, eigenaar van een terrein waarop 4 kantoorgebouwen zullen gebouwd worden. De site, die eveneens residentiële ontwikkelingsprojecten zal omvatten, is gelegen aan de Roderveltlaan te 2 Antwerpen, in de nabijheid van de Singel en het station van Berchem. De 4 gebouwen hebben een kantooroppervlakte van 25 m² en 566 parkings. De ligging in de nabijheid van de Singel en de Ring rond Antwerpen biedt de huurders van de site een onmiddellijke toegang tot het snelwegennetwerk. Het nieuwe station van Berchem, eveneens gelegen op enkele minuten van de site, biedt alle mogelijke connecties met het openbaar vervoer. Het gebouw geniet eveneens van een voortreffelijke zichtbaarheid en een goede parkingratio voor deze buurt. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om City-Link NV te verwerven na oplevering van de werken, voorzien voor de 2 de helft van 29. De gebouwen zijn vandaag nog niet verhuurd, hun commercialisering werd opgestart. Op heeft Cofinimmo een koopovereenkomst afgesloten voor 1% van de aandelen van Amca NV, eigenaar van een terrein gelegen Noorderplaats te 2 Antwerpen, in de havenzone (Eilandje) tegenover het Willemdok. Op dit terrein zullen een kantoorgebouw (Avenue Building) van ongeveer 1 m² en 2 parkings gebouwd worden. Deze constructies zijn het sluitstuk van een groter project met kantoorgebouwen, luxe appartementen en een hotel. Het gebouw, dat 7 verdiepingen zal tellen, zal functioneel en zeer modern zijn. Het zal uitgerust zijn met alle geavanceerde technologieën en optimale energieprestaties garanderen. De site, gelegen tussen het stadscentrum en de haven, is zeer toegankelijk vanaf de Ring van Antwerpen, de Waaslandtunnel of het centrum. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden de aandelen van Amca NV na de oplevering van de werken, voorzien voor 29, te verwerven

6 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar 27 1 Deze 3 ontwikkelingsprojecten vertegenwoordigen een investeringswaarde van 111 miljoen. Het gemiddelde initiële huurrendement voor deze 3 projecten benadert 6,3%. Deze acquisities sluiten perfect aan bij de strategie van Cofinimmo die erop gericht is te investeren in kantoorgebouwen op lange termijn verhuurd en nieuwe kantooroppervlaktes voor te stellen aan potentiële klanten en nog meer flexibiliteit te bieden aan haar bestaande klanten die hun kantooroppervlakte wensen uit te breiden. Rusthuizen 2 3 Op , heeft de Groep Cofinimmo 1% van de aandelen van de vastgoedactiviteit van de Groep Van den Brande verworven, eigenaar van 9 rusthuizen en een grondreserve van 25 hectaren die zullen dienen voor de bouw of de uitbreiding van minstens 6 rusthuizen. De 9 rusthuizen die vandaag operationeel zijn tellen 89 erkende bedden en vertegenwoordigen een totale bovengrondse oppervlakte van 46 m². Ze zijn verspreid over de provincies Vlaams Brabant (Rotselaar, Boutersem) en Antwerpen (Wommelgem, Oud-Turnhout, Rijkevorsel, Beerse, Balen, Geel en Mol). Naast de bestaande instellingen, zal Cofinimmo financiële ondersteuning bieden voor de bouw- of uitbreidingswerken van volgende verzorgingsinstellingen: 4 Plaats project Bedden m² Bouwvergunning Voorziene oplevering van de werken Merksplas Nieuwbouw Afgeleverd februari 28 Ranst Nieuwbouw In aanvraag februari 28 Oud-Turnhout Uitbreiding In aanvraag juli 28 Herentals Nieuwbouw In aanvraag december 28 Rotselaar Uitbreiding Afgeleverd december 28 Balen Uitbreiding Afgeleverd december Voor het einde van 28 zal de totale portefeuille van 15 rusthuizen erkende bedden tellen voor een totale investeringswaarde van 15,92 miljoen. Daarnaast verwerft Cofinimmo in het kader van deze transactie tevens een grondreserve waarop verschillende uitbreiding- en nieuwbouwprojecten mogelijk zijn. Zo worden er vandaag al voor de sites in Boutersem en Geel ontwerpstudies gemaakt voor een uitbreiding van in totaal 73 bedden. Deze rusthuizen alsook de eventuele nieuwe sites te bouwen op de grondreserve zullen allen beheerd worden door Palmir NV, met wie Cofinimmo erfpachtovereenkomsten van 27 jaar heeft ondertekend. Palmir is de vennootschap die het blijvende commitment van de familie Van den Brande in de rusthuissector structureert. Cofinimmo heeft een erfpachtovereenkomst van 27 jaar afgesloten met de Groep Restel voor de 3 volgende rusthuizen: Cofinimmo heeft het rusthuis L Orchidée verworven. Dit gebouw is gelegen rue des Rabots 27 te Ittre, telt 51 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van m². Een extensieproject zal toestaan de capaciteit van dit gebouw tot 8 bedden te dragen. De investeringswaarde bedraagt 5,4 miljoen. Cofinimmo heeft 1% van de aandelen van Douce Quiétude BVBA verworven, eigenaar van het rusthuis Douce Quiétude. Dit gebouw, gelegen rue Baschamps 36 te Aye/Marche-en-Famenne, telt 1 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van m². De investeringswaarde bedraagt 5,5 miljoen.

7 Cofinimmo heeft de site van de Centre Mutualiste Neutre gelegen avenue des Sapins 27 te Biez verworven, goed voor m² bovengrondse oppervlakte. Het rusthuis Résidence du Parc, dat 79 erkende bedden telt, neemt hiervan de helft in gebruik. De andere helft staat leeg en zal gerenoveerd worden om de capaciteit van het rusthuis uit te breiden en er andere sociale activiteiten te ontwikkelen. De investeringswaarde, voor renovatie, bedraagt 2,25 miljoen (exclusief kosten). Sinds 25 heeft Cofinimmo in totaal voor 181,18 miljoen geïnvesteerd in 22 rusthuizen (6 verhuurd aan Senior Living Group, 7 aan de Groep Restel en 9 aan Palmir/Van den Brande) aan een gemiddeld bruto initieel huurrendement van 6,26%. De rusthuizen zijn samen goed voor erkende bedden en m² bovengronds. Zes rusthuizen, goed voor m² bovengrondse oppervlakte, 343 erkende bedden, een investeringswaarde van 35,66 miljoen en een gemiddeld huurrendement vergelijkbaar met de rusthuizen in exploitatie, zijn in opbouw en zullen in de loop van 28 opgeleverd worden. Cofinimmo verstevigt als dusdanig haar positie in dit vastgoedsegment waarvan het ontwikkelingspotentieel hoog wordt ingeschat. Per vertegenwoordigden deze investeringen 8,5% van het totale patrimonium van de Groep. Het streefdoel om er 1% van de geconsolideerde activa aan te besteden wordt hierbij benaderd (1). Verkopen De toekenning van een erfpachtrecht van 99 jaar voor het gebouw De Ligne (Bankstraat 7 te 1 Brussel) werd afgesloten op aan een prijs van 91,7 miljoen. De verkoop van de Twin House (Neerveldstraat 17 te 12 Brussel) werd op ondertekend. Het erfpachtrecht van 99 jaar werd overgedragen voor een prijs van 22,1 miljoen. Dankzij deze 2 verkopen werd een meerwaarde van 18,3 miljoen gerealiseerd in 27, of 1,83 per gewoon aandeel. Cofinimmo heeft een erfpachtrecht van 99 jaar toegekend op haar 7 gebouwen op de Singel van Antwerpen, namelijk Lemanstraat 27, Plantin & Moretus, Quinten, Regent, Royal House, Uitbreidingstraat 2 en Uitbreidingstraat 1. Dit onderhandse contract afgesloten met een investeringsfonds werd ondertekend mits opschortende voorwaarden wat Cofinimmo toelaat de huurinkomsten tot in oktober 27 te behouden. De prijs van deze verkopen bedraagt 71,5 miljoen wat overeenstemt met een gerealiseerde meerwaarde van 17,8 miljoen of 1,8 per gewoon aandeel. Deze meerwaarde zal in de resultaten opgenomen worden eenmaal de opschortende voorwaarden gelicht zijn (in de loop van het 2 de halfjaar 27). Niet beëindigde projecten Nadat concurrerende openbare overnamebiedingen werden aangekondigd, opeenvolgend door Leasinvest Real Estate SCA op en door Baugur Group op , op alle aandelen van Immo-Croissance, heeft Cofinimmo NV besloten, overeenkomstig artikel 13 (e)(i) van de Luxemburgse wet van betreffende openbare overnamebiedingen, om haar overnamebod, aangekondigd op en bevestigd op , in te trekken. Cofinimmo was inderdaad van oordeel dat het overbieden van de concurrerende overnamebiedingen nadelig zou zijn voor het belang van haar aandeelhouders. (1) Volgend op de verwerving op van 9% van Immobrew NV, daalt het aandeel van de rusthuizen in de portefeuille van Cofinimmo tot 7,5%

8 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar G e b e u r t e n i s s e n n a b a l a n s d a t u m Op , heeft Cofinimmo 9% van Immobrew NV verworven, eigenaar van 1 69 cafés (824 in België en 245 in Nederland) van de Groep InBev. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 424 miljoen (voor 1% van dit patrimonium). Het initieel bruto huurrendement bedraagt 6,32%. De cafés vertegenwoordigen 32 m², waarvan 272 m² in België en 48 m² in Nederland. Immobrew NV, waarin InBev Belgium een belang van 1% aanhoudt, zal huurovereenkomsten van 27 jaar afsluiten (plus hernieuwingsmechanisme van 3 maal 9 jaar) met InBev Belgium of InBev Nederland, voor een initiële huur van 26,8 miljoen per jaar (CPI geïndexeerd) voor alle cafés. Deze handelshuurovereenkomsten zullen onderworpen zijn aan de Belgische (Wet van ) of de Nederlandse Wet op de handelshuren. De contracten kunnen elke 3 jaar in België en elke 5 jaar in Nederland onderbroken worden. Cofinimmo geniet overigens van een huurgarantie, door InBev NV, voor de volledige geïndexeerde huurinkomst van 26,8 miljoen tijdens de eerste 6 jaren. Deze garantie vermindert vervolgens met 1,75% per jaar van de waarde van de geïndexeerde huren. Rekening houdend met de 6-jarige huurgarantie en indien InBev elk jaar effectief 1,75% van de huurovereenkomsten verbreekt, komt dit overeen met een vaste huurovereenkomst van 23 jaar. Om een huurovereenkomst op een bepaald pand te mogen verbreken, moet deze volledig leeg zijn, wat Cofinimmo toelaat het te herontwikkelen, te verkopen of opnieuw te verhuren. Indien dit niet het geval zou zijn, zal InBev de contractuele huur blijven betalen totdat het pand beschikbaar wordt. Cofinimmo is enkel verantwoordelijk voor het structureel onderhoud van de daken, de muren en de gevels. De café-uitbater neemt de binnenhuisinrichting en het operationele beheer voor zijn rekening. De transactie zal afgerond worden tegen eind 27 en zal met schuld gefinancierd worden. Bankleningen zijn nu reeds in plaats om de totale investering in te dekken. Een interestindekking werd eveneens afgesloten voor het totale bedrag voor een periode van 8 jaar. Na deze transactie zal de schuldratio van Cofinimmo 5,6% bereiken. Immobrew NV blijft een dochtervennootschap van Cofinimmo en zal met deze laatste niet worden gefusioneerd. Cofinimmo en InBev hebben een aandeelhouderspact afgesloten met betrekking tot het beheer en de strategie van Immobrew dat tot gevolg heeft dat bepaalde beslissingen betreffende de structuur en de operaties in onderling akkoord moeten genomen worden. De positieve impact van de Immobrew transactie op het netto courant resultaat van Cofinimmo wordt geschat op,4 per gewoon aandeel, gemiddeld over 1 jaar. Na deze operatie zal de portefeuille van Cofinimmo als volgt verdeeld zijn: 71,1% kantoren, 14,% cafés, 7,5% rusthuizen en 7,4% financiële leasing op lange termijn. De risicospreiding wordt aldus per sector aanzienlijk verbeterd. De gemiddelde duurtijd van alle huurcontracten in portefeuille stijgt van 9,1 naar 11, jaar. Op , heeft Cofinimmo het gebouw Kolonel Bourg 124 te Evere, eigendom van AGF Belgium, verworven. Dit gebouw heeft 4 33 m² kantooroppervlakte en is identiek aan het gebouw Kolonel Bourg 122 dat Cofinimmo reeds in portefeuille heeft en waarmee het een technisch en architecturaal geheel vormt. Hierdoor kan Cofinimmo in deze kantorenwijk in volle herontwikkeling een mooie oppervlakte van 8 6 m² aan kandidaat huurders aanbieden. De investeringswaarde ligt op 5 miljoen, wat overeenstemt met een rendement van 8,25%. De transactie werd gerealiseerd via een inbreng in natura tegen uitgifte van nieuwe gewone Cofinimmo aandelen aan een prijs van 133,67 en die deelgerechtigd zijn in het resultaat vanaf

9 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN - ANALYTISCH SCHEMA A. NETTO COURANT RESULTAAT (1) Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoederesultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Financiële kosten Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39) Belastingen Netto courant resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel (2) Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van onroerende activa Herwaardering van de onroerende activa Exit taks Resultaat op de portefeuille C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) Aantal gewone aandelen in omloop Aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode Aantal gewone aandelen uitgegeven (eigen aandelen inbegrepen) Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) ,26 4,87 9,3 5, C o m m e n t a a r b i j d e g e c o n s o l i d e e r d e R E S U LT A T E N r e k e n i n g e n Het vastgoedresultaat per van 73,75 miljoen, in stijging met 2,9% ten opzichte van ( 71,68 miljoen) resulteert uit de acquisities gerealiseerd tijdens het 2 de halfjaar 26 en begin 27 en de oplevering, eind 26, van het Egmont II gebouw ; en dit ondanks het verlies aan inkomsten door de verkoop van 6 gebouwen eind 26 en begin 27. Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door de bezettingsgraad van 95,84%. De operationele marge bedraagt 83,6% en blijft sterk t.o.v. het volledige jaar 26 (84,1%). Globaal gezien bedragen de rechtstreekse en onrechtstreekse beheerkosten op jaarritme 1,4% van de gemiddelde waarde van het patrimonium in beheer tijdens het 1 ste semester 27, wat iets beter is dan in 26 (,99%). (1) Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het bevoorrecht dividend. (2) Het voorstel komt overeen met 5% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van 6,37 per aandeel

10 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen De financiële opbrengsten per zijn meer dan verdubbeld t.o.v Ze bedragen 5,49 miljoen en zijn samengesteld uit de winst gerealiseerd op de verkoop in januari 27 van een in 26 afgesloten Interest Rate Swap voor een operatie die uiteindelijk niet werd verwezenlijkt. Daarenboven omvatten de financiële opbrengsten 7,89 miljoen interestopbrengsten op de erfpachtvorderingen met betrekking tot het Belliard I-II gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen. De financiële kosten per stijgen met 34,% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, is gestegen van 3,43% voor 26 naar 4,42% per De schuldgraad van de Groep bedraagt 47,95%. De herwaardering van de financiële instrumenten die de schommelingen in tijdswaarde van de financiële instrumenten registreert door de toepassing van de norm IAS 39, leidt tot een niet-gerealiseerde netto kost van 5,73 miljoen per t.o.v. een niet-gerealiseerde netto opbrengst van 5,74 miljoen per De balanspost van het eigen vermogen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, die de intrinsieke waardeschommelingen van de financiële instrumenten omvat, verbetert daarentegen gevoelig van 1,55 miljoen per naar 36,17 miljoen per Deze winst wordt niet opgenomen in de resultatenrekening maar heeft een positieve impact op het netto-actief. De belastingen (,62 miljoen) omvatten de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en de vennootschapsbelastingen van de dochterondernemingen die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak, in afwachting van hun fusie. Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) per bedraagt 42,1 miljoen t.o.v. 47,29 miljoen per (-11,2%). Het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel per bedraagt 4,26 t.o.v. 4,87 voor dezelfde periode vorig jaar (-12,5%). Indien geen rekening wordt gehouden met de negatieve impact van de toepassing van de norm IAS 39, bedraagt het netto courant resultaat 47,75 miljoen ten opzichte van 41,56 miljoen per Het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel per bedraagt 4,84 tegen 4,28 op , m.a.w. een stijging van 13,1%. Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van 18,3 miljoen resulterend uit de verkoop van 2 gebouwen tijdens het 1 ste semester 27. Het omvat tevens een niet-gerealiseerde meerwaarde van 29,14 miljoen t.o.v. een niet-gerealiseerde meerwaarde van 4,51 miljoen per Bij een onveranderde portefeuille is de waarde van de gebouwen in portefeuille gestegen met 1,62% tijdens het 1 ste halfjaar 27. In 26 steeg de waarde met 1,85%. Deze waardestijging wordt verklaard door het kwaliteitsbeleid dat Cofinimmo sinds vele jaren hanteert bij de keuze van haar investeringen, beleid dat hoofdzakelijk gebouwen die stabiele en recurrente huurcashflows kunnen genereren bevoorrecht. Het is ook een weerspiegeling van het eigen karakter van de investeringsmarkt die het niveau van de huurprijzen op de markt niet weerspiegelt. Hieruit resulteert een stijging van de waarde van de portefeuille van 2,95 per aandeel voor het 1 ste halfjaar (niet-gerealiseerde meerwaarde) ten opzichte van 3,67 per aandeel voor het volledige jaar 26.

11 De tabel hierna geeft de waardeschommelingen van de portefeuille weer per geografische zone en per sector, bij ongewijzigde samenstelling, tussen en , evenals zijn spreiding in waarde. 5 GEOGRAFISCHE ZONE EN SECTOR Kantoren Brussel Brussel Leopoldswijk Brussel Centrum/Noord Brussel Louiza Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie Brussel Satellieten Antwerpen Andere regio s Rusthuizen Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per bedraagt 89,1 miljoen ten opzichte van 51,48 miljoen per en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per bedraagt 9,3 ten opzichte van 5,3 vorig jaar. Dit is een stijging met 7,4%. Waardeschommeling 1,4% 3,2% 1,2%,5%,1% -,3% 2,4% 3,6% 1,1% Geografische en sectoriële spreiding 22,9% 17,9%,6% 28,6% 8,3% 1,9% 5,8% 5,6% 8,5% > L U X E M B UR G 4 - L U X E M B UR G ST R A AT 4-1 B RUS S E L

12 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen Geconsolideerde balans Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen (1) Projectontwikkelingen Activa bestemd voor eigen gebruik (2) Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing Financiële vlottende activa Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen activa TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa C o m m e n t a a r b i j d e g e c o n s o l i d e e r d e b a l a n s (1) De waardering van de vastgoedbeleggingen is voorgesteld in reële waarde. (2) Woluwe 58 gebouw, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt ,95% ,52% De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, bedraagt 2 418,89 miljoen per in vergelijking met 2 363,25 miljoen per (zie ook tabel onder Evolutie van de portefeuille p. 12).

13 De reële waarde ( fair value ) van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de normen IAS 4 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 63 van het Jaarverslag 26) af te trekken. Per bedraagt de reële waarde 2 359,67 miljoen, te vergelijken met 2 36,83 miljoen per De schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) bedraagt 47,95% per G E H E R W A A R D E E R D N E T T O - A C T I E F Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in reële waarde Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 26 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 26 op fully diluted basis (1) Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in investeringswaarde Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 26 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 26 op fully diluted basis (1) (in ) ,73 17,67 117,93 17, ,73 113,51 123,13 112, Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 119,73 per , ten opzichte van 17,67 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 26) per , of een stijging met 11,2%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 125,73 per t.o.v. 113,51 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 26) per , hetzij een stijging met 1,8%. 12 V O O R U I T Z I C H T E N 2 7 In het licht van de resultaten van het 1 ste semester 27 en de verwachtingen voor de 2 de jaarhelft, zou het vooruitzicht 27 voor het netto courant resultaat per gewoon aandeel, exclusief de impact van IAS 39, ten minste 8,3 moeten bedragen, conform de vooruitzichten van het Jaarverslag 26. Het gerealiseerde resultaat op de portefeuille (exclusief niet-gerealiseerde meerwaarden) zou ten minste 3,63 per gewoon aandeel moeten bedragen. Rekening houdend met deze resultaten en de positieve impact van de recente transacties, bedraagt het dividendvooruitzicht voor 27 ten minste 7,45 per gewoon aandeel. (1) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5 de verjaardag van de emissie (29) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen recht op een vast prioritair recht dat begrensd is tot de vereffeningsuitkeringen, geplafonneerd aan hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht ( 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een fully diluted basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven

14 Vastgoedverslag 8 9 R e s u lt a t e n v a n C o f i n i m m o De kantorenmarkt registreerde een take-up van m², in stijging met m² t.o.v. 26 (bron: CB Richard Ellis). Net zoals eind 26 was de privé-sector zeer actief tijdens het 1 ste semester 27, wat leidt tot een stabilisering van de huurprijzen en de leegstandcijfers in de meeste submarkten. De commerciële inspanningen van Cofinimmo hebben in positieve zin bijgedragen tot het resultaat en werden bereikt dankzij klantenbinding, vernauwde samenwerking met de vastgoedmakelaars en de aanpassing van de huurniveaus van de gecommercialiseerde gebouwen aan de marktvoorwaarden. Tijdens het 1 ste semester 27 werden 35 7 m² verhuurd aan bestaande klanten en 15 3 m² aan nieuwe klanten. Cofinimmo bereikt een bezettingsgraad van 95,84%, opnieuw merkelijk beter dan het marktgemiddelde (9,92%, bron: CB Richard Ellis). 1 Take-up en leegstand te Brussel (1999-1H27) 12% 8 Take-up privésector 11 1% 9,8% 7 6 Take-up overheidssector Leegstand van de markt Leegstand Cofinimmo 12 LEEGSTAND 8% 6% 4% 4,16% TAKE-UP (x 1 m 2 ) 2 2% 1 13 % H E v o l u t i e v a n d e p o r t e f e u i l l e Per bestaat het geconsolideerde vastgoedpatrimonium uit 162 gebouwen met een totale bovengrondse huuroppervlakte van m². Het patrimonium bestaat hoofdzakelijk uit kantoren (89,8%). De rusthuizen vertegenwoordigen 8,5% van het patrimonium. EvolutiE VAN de portefeuille (1) Investeringswaarde van de volledige portefeuille (2) Projecten en grondreserve Totaal gebouwen in exploitatie (2) Contractuele huurprijzen Rendement op gebouwen in exploitatie Contractuele huren + Geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum niet bezette gebouwen Rendement bij 1% verhuring van de portefeuille Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie (3) (1) Uittreksel van het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige Winssinger & Vennoten gebaseerd op de investeringswaarde. (2) De portefeuillewaarden in deze tabel zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun reële waarde kan bekomen worden door ze te delen door 1,25. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (nl ,62 miljoen per t.o.v ,37 miljoen per ) ligt het rendement van de gebouwen in exploitatie op 6,86% per t.o.v. 6,92% per , terwijl het rendement bij 1% verhuring van de portefeuille 7,15% bedraagt per t.o.v. 7,27% per (3) Berekend op basis van de huuropbrengsten. (x 1 ) ,89-64, ,4 157,47 6,69% 164,3 6,98% 95,84% 2 363,25-5, ,78 156,8 6,75% 164,7 7,9% 95,13%

15 De bezettingsgraad, die enkel van toepassing is op de gebouwen in staat van ingebruikname op de berekeningsdatum (gebouwen in exploitatie), bedraagt 95,84%, t.o.v. 95,13% op Het Belgische marktgemiddelde voor kantoren bedraagt 9,92% (bron: CB Richard Ellis). De rubriek Projecten en grondreserve omvat de kantoorgebouwen de Meeûs Square 23 (volledige restauratie over 27 en 28), Nerviërs 15 (volledige renovatie voor het 1 ste trimester 28) en Prins Boudewijn 43 (nieuwe constructie voor het 2 de trimester 28) alsook 6 rusthuizen van de portefeuille Van den Brande, waarvan 3 nieuwe constructies (Merksplas, Ranst, Herentals) en 3 uitbreidingen (Oud-Turnhout, Rotselaar, Balen). 9 1 Geografische spreiding van de portefeuille Kantoren Brussel Brussel Central Business district Brussel Leopoldswijk Brussel Centrum/Noord Brussel Louiza Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen Andere regio s Rusthuizen % 41,4 22,9 17,9,6 28,6 1,2 5,8 5,6 8,5 m Investeringswaarde gemiddelde maturiteit van de portefeuille jaar Resterende looptijd tot aan het einde van de contracten Resterende looptijd tot aan de volgende mogelijke break jaar JAREN Immobrew

16 Vastgoedverslag 1 V e r s l a g v a n d e v a s t g o e d d e s k u n d i g E Achtergrond 11 Cofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium per , in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (International Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks. De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, voor aftrek van de transactiekosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw. Het rendement hangt voornamelijk af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de toekomstige periodes. De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan transactiekosten die geïnd worden door de Overheid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en van de geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 23 tot 25 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt.

17 De verkoopwaarde exclusief transactiekosten voor gebouwen van meer dan 2 5 overeenkomende met de reële waarde ( fair value ), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentieel, kan bekomen worden door aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken. Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op (twee miljard vierhonderd achttien miljoen achthonderd vierennegentig duizend euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op overeenkomstig met de reële waarde ( fair value ) volgens het IAS/IFRS referentiesysteem van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo bedraagt (twee miljard driehonderd negenenvijftig miljoen zeshonderd eenenzestig duizend zevenhonderd en zeven euro). Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten, terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door Cofinimmo, bedraagt 6,69% Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit rendement naar 6,98%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 95,84%. De huidige huur voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld ± 5,65% hoger dan de normale geschatte huurwaarde. 15 PATRIMONIUM Brussel, 19 gemeenten Periferie en satellietwijken van Brussel Antwerpen en andere streken Rusthuizen Projecten en grondvoorraad in Brussel en periferie 68,29 1,18 11,7 7,78 2,68 1, % EVOLUTIE (1) Winssinger & Vennoten NV Benoît Forgeur Philippe Winssinger BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV (1) Waarvan 41,85% verhuurd op lange termijn (i.e. verhuurd > 12 jaar) aan de Belgische Staat, EC, Axa en RTL

18 Cofinimmo op de beurs 12 O v e r z i c h t v a n d e b e u r s p r e s t a t i e s Gewoon aandeel Beurskoers (in ) Hoogste Laagste Bij afsluiting Gemiddelde Dividendrendement (1) Bruto return (2) (op 12 laatste maanden) Volume Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (op 12 laatste maanden) Aantal gewone aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten bij de afsluiting Beurskapitalisatie bij afsluiting Free float zone (3) Omloopsnelheid (3) (op 12 laatste maanden) Aangepaste omloopsnelheid (3) (op 12 laatste maanden) ,35 138,94 141,5 15,13 4,93% 9,7% % 52,96% 62,3% 158,5 125,1 152,2 139,1 5,32% 2,6% % 45,14% 53,11% 135,2 12,4 133,7 128,3 5,73 % 17, % % 42,87% 53,59% 122, 13,8 12,4 114,45 6,38% 16,6% % 39,69% 52,92% 16 bevoorrecht aandeel Beurskoers (in ) COFP COFP COFP COFP Bij afsluiting 14, 14,2 135, 132, Gemiddelde 146,9 135,31 145,51 129,95 Dividendrendement (1) 4,34% 4,71% 4,38% 4,9% 17 Bruto return (over 12 laatste maanden) Volume 15,3% 12,34% 19,61% 5,63% Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (over 12 laatste maanden) Aantal aandelen Beurskapitalisatie bij afsluiting obligatie (4) Beurskoers (in ) Bij afsluiting 99,55 Gemiddelde 11,92 Rendement tot de vervaldag (gemiddelde) 4,93% Aantal effecten 1 (1) Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. (2) Koerswaardering + dividendrendement. (3) Volgens de methode van Euronext. (4) Uitgegeven door Cofinimmo Luxembourg ,35 18,72 14,96 18,54 4,5% 4,9% 1 1

19 D i v i d e n d e n r e n d e m e n t Het vooruitzicht voor het gewoon dividend voor boekjaar 27 bedraagt bruto 7,45 ( 6,33 netto) per aandeel, wat een gemiddelde groei van 2,85% vertegenwoordigt sinds het dividend uitbetaald in 21. Het vooruitzicht voor het preferent dividend voor boekjaar 27 bedraagt bruto 6,37 ( 5,41 netto) per aandeel. De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15% A a n d e e l h o u d e r s c h a p ( 1 ) Bedrijf Sector Gewone aandelen % Bevoorrechte aandelen Totaal aantal aandelen (stemrechten) % 15 Dexia Groep (DVV-LAP) Compagnie du Bois Sauvage AGF Belgium Cofinimmo Groep Verzekeringen Gediversifieerde holding Verzekeringen Eigen aandelen ,1 4,4 5,5 7, ,53 5,27 4,82 6,29 16 Aantal uitgegeven aandelen Free float Aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat , 75, , 74,9 17 A g e n d a v a n d e a a n d e e l h o u d e r Kwartaalresultaten per Jaarresultaten per Jaarverslag 27 Gewone Algemene Vergadering 27 Kwartaalresultaten per Halfjaarresultaten per Kwartaalresultaten per Jaarresultaten per DATUM (1) Volgend op de inbreng in natura van het gebouw Kolonel Bourg 124 op werden nieuwe gewone aandelen gecreëerd die deelgerechtigd zijn in het resultaat vanaf Dit brengt het totale aantal gewone aandelen op

20 Geconsolideerde halfjaarrekeningen 14 GECONSOL IDEERDE RESULTATENREKENINGEN Bijlagen 2 de trimester 27 2 de trimester 26 1 ste halfjaar 27 1 ste halfjaar Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met verhuur verbonden kosten Netto huurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen Netto resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) NETTO COURANT RESULTAAT (1) - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (GEWONE AANDELEN) Netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel Resultaat op de portefeuille per gewoon aandeel Netto resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel RESULTATEN PER A ANDEEL (in ) Bijlagen 11 2 de trimester 27 1,92,75 2,67 2 de trimester 26 2,11,2 2,13 1 ste halfjaar 27 4,26 4,77 9, ste halfjaar 26 (1) Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het bevoorrecht dividend. 4,87,43 5,3

21 GECONSOL IDEERDE BAL ANS 15 Bijlagen Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4, Projectontwikkelingen Activa bestemd voor eigen gebruik 4, Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa 2 19 Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing Financiële vlottende activa Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN BEREKENING VAN DE SCHULDR AT IO Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten) Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten) Handelsschulden en andere kortlopende schulden Totale schuld Totaal activa SCHULDRATIO = / = 47,95% 47,52%

22 Geconsolideerde halfjaarrekeningen 16 K ASSTRO OMOVER ZICHT KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR Netto resultaat Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa (+/-) Waardeverliezen op vlottende activa (+) Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa (-) Andere niet-kas elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) Bewegingen in voorzieningen (+/-) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Spreiding van gratuïteiten (+/-) IAS 39 impact Eliminatie interestlasten Betaalde interesten Andere NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VóóR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL Verandering in de vereisten qua werkkapitaal Bewegingen in activa posten Handelsvorderingen Terug te vorderen belastingen Andere kortlopende activa Over te dragen kosten en verworven opbrengsten Vorderingen financiële leasing Bewegingen in passiva posten Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A) Investeringsactiviteiten Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële activa Langlopende vorderingen financiële leasing Langlopende financiële activa Handelsvorderingen en andere langlopende activa Activa bestemd voor verkoop Acquisitie van vastgoedondernemingen NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) VRIJE CASHFLOW (A+B) Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Verandering in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere schulden Verandering in eigen vermogen Toename (+)/Afname (-) in kapitaal Toename (+)/Afname (-) in uitgiftepremies Toename (+)/Afname (-) in consolidatieverschillen Toename (+)/Afname (-) in variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva Toename (+)/Afname (-) van de reserves Verkoop eigen aandelen Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) Dividend van het vorige boekjaar (-) NETTO FINANCIËLE KASSTROOM (C) KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C)