HALFJAARVERSLAG Ruimte en Vrijheid

Transcriptie

1 HALFJAARVERSLAG 2006 Ruimte en Vrijheid

2 1 A c t i v i t e i t e n verslag va n he t 1 st e halfjaar Inleiding 2 Investeringen en verkopen 3 Gebeurtenissen na balansdatum 4 S a m e n vat t i n g va n d e ge c o n s o l i d eer d e re k e n i n ge n Geconsolideerde resultatenrekeningen - analytisch schema Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen Geconsolideerde balans Commentaar bij de geconsolideerde balans Geherwaardeerd netto-actief Vooruitzichten Vast g o e d verslag 9 Resultaten van Cofinimmo 10 Vastgoedpatrimonium 11 Verslag van de vastgoeddeskundige 13 C o f i n i m m o o p d e b e urs Overzicht van de beursprestaties Dividend en rendement Aandeelhouderschap Agenda van de aandeelhouder 16 G e c o n s o l i d eer d e halfjaarre k e n i n ge n Geconsolideerde resultatenrekeningen Resultaten per aandeel Geconsolideerde balans Berekening van de schuldratio Kasstroomoverzicht Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen 22 B i jlage n b i j d e ge c o n s o l i d eer d e halfjaarre k e n i n ge n 31 V erslag va n d e C o m m i ssar i s

3 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar 2006 I n l e i d i n g De tendensen waargenomen op de Belgische kantoorvastgoedmarkt in 2005 evolueerden weinig gedurende de 1 ste jaarhelft van De huurmarkt blijft inderdaad gekenmerkt door een eerder zwakke huurinname ( m 2 ) en de huurniveaus blijven in de meerderheid van de geografische zones onder druk staan. Van bij het begin van de neerwaartse tendens op de huurmarkt heeft Cofinimmo haar commercieel beleid geïntensifieerd door haar eigen commerciële teams te versterken maar ook door de contacten met de vastgoedmakelaars op permanente en constructieve wijze te bevorderen. Daarenboven, gezien er maar weinig beweging is in de huurmarkt, hebben de commerciële medewerkers van Cofinimmo hun aandacht gevestigd op klantenbinding met de bestaande klanten. Als dusdanig werden in de 1 ste jaarhelft van dit jaar m 2 verhuurd aan bestaande klanten en m 2 aan nieuwe klanten. De bezettingsgraad op bedroeg 95,13%, wat nog altijd ver boven het marktgemiddelde ligt (89,56%, bron: CB Richard Ellis). De Groep heeft tevens, met succes, haar investeringsstrategie voortgezet. In een investeringsmarkt van kantoorruimten, waar het steeds moeilijker wordt om kwaliteitsgebouwen te vinden die overeenstemmen met de investeringscriteria van de Groep, is de afronding van de verwerving van Belgian European Properties NV (zie hierna), eigenaar van een kantorencomplex gelegen op de hoek van de Meeûs Square en de Luxemburgstraat, in het hart van de Leopoldswijk, dan ook een heus welslagen. Cofinimmo heeft bovendien een aantal interessante mogelijkheden geïdentificeerd binnen de rusthuizensector. De Groep blijft dan ook zeer positief staan ten opzichte van het potentieel van deze sector om bijkomende gunstige acquisities en ontwikkelingsactiviteiten voor eigen rekening aan te leveren. Dankzij haar commercieel en investeringsbeleid in de traditionele kantorensector, de bijzondere sector van gebouwen ingenomen door openbare instanties en meer recentelijk de rusthuizensector, ondersteund door vernieuwende financieringsstructuren, beoogt Cofinimmo het behoud van een duurzaam competitief voordeel dat waarde creëert voor haar aandeelhouders en de huisvestingsvoorwaarden voor haar klanten optimaliseert. In deze context heeft de Groep op het einde van de 1 ste jaarhelft 2006 veelbelovende geconsolideerde resultaten neergezet. Inderdaad, het netto courant resultaat per gewoon aandeel, zonder rekening te houden met de positieve herwaardering van de financiële instrumenten voortvloeiend uit de toepassing van de norm IAS 39, bedraagt 4,28 t.o.v. 4,03 voor het 1 ste semester van 2005, wat neerkomt op een groei van 6,2%. Rekening houdend met de toepassing van de norm IAS 39, groeit het netto courant resultaat van 3,80 op tot 4,87 op dezelfde datum dit jaar.

4 Activiteitenverslag van het 1 ste halfjaar 2006 I n v e s t e r i n g e n e n v e r k o p e n Op tekende de Groep Cofinimmo put- en calloptie-overeenkomsten op de aandelen van de onderneming Immo Parlement NV. Deze onderneming is eigenaar van een gebouw van ± 4 000m 2 gelegen aan de Leuvenseweg 38 en de Parlementsstraat te 1000 Brussel. Dit gebouw staat momenteel leeg en zal in de loop van 2006 gerenoveerd worden. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om na de renovatie van het gebouw, en op voorwaarde dat het verhuurd is, eigenaar te worden van Immo Parlement NV. Op heeft de Groep Cofinimmo een overeenkomst afgesloten met de aandeelhouders van Belgian European Properties NV (BEP) omtrent de verwerving van alle aandelen van deze onderneming. BEP NV is eigenaar van een kantorencomplex van m 2 bestaande uit 2 aangrenzende gebouwen. De gebouwen zijn gelegen in het hart van de Leopoldswijk (de Meeûs Square 23 Luxemburg 40), op een boogscheut van het Europees Parlement. Het complex bestaat uit ongeveer 7 500m 2 nieuwbouw, die opgeleverd zijn, en ongeveer 9 000m 2 (het gedeelte op de hoek van de Meeûs Square) die volledig moeten worden gerenoveerd. Na renovatie zou de investeringswaarde van het gebouw ongeveer 60 miljoen bedragen, wat neerkomt op een verwacht huurrendement van ongeveer 6,5%. Synthese van DE FINANCIËLE STATEN van BEP NV Vaste activa Vlottende activa 238 Eigen vermogen Voorzieningen Schulden Courant resultaat vóór belastingen -174 Belastingen 0 Resultaat van het boekjaar -174 Op heeft Cofinimmo een akkoord ondertekend met betrekking tot de verkoop van het gebouw Royal Atrium, gelegen Koningsstraat, 74/78 te 1000 Brussel, met de Maatschappij voor het Intercommunaal Vervoer te Brussel (MIVB). De Royal Atrium, m 2 groot, wordt verkocht met meerwaarde voor een bedrag van 59,5 miljoen. De verkoop zal ten laatste effectief zijn op , daar Cofinimmo tot die datum huurgelden ontvangt. > L U X E M B UR G L U X E M B UR G ST R A AT, B RUS S E L 2 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

5 Gebeurtenissen na balansdatum De Buitengewone Algemene Vergadering van keurde de wijzigingen van de statuten goed, die de fusie via overname van de volgende ondernemingen omvatten: Mechels Kantoren Vastgoed NV: deze fusie gebeurt tegen de uitgifte van nieuwe gewone aandelen Cofinimmo; MKV I NV: deze fusie gebeurt tegen de uitgifte van nieuwe gewone aandelen Cofinimmo; MLM Immo NV: deze fusie gebeurt tegen de uitgifte van nieuwe gewone aandelen Cofinimmo; Dirana NV: deze fusie gebeurt tegen de uitgifte van nieuwe gewone aandelen Cofinimmo. Deze operaties zijn bedoeld om de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en de gebouwen die deze dochterondernemingen bezitten onder het fiscaal stelsel van de Vastgoedbevaks te brengen. Alle uitgegeven aandelen werden toegekend aan Leopold Square NV, vennootschap die rechtstreeks en onrechtstreeks 100% door Cofinimmo NV wordt gecontroleerd. De aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf De aandeelhouders van Cofinimmo hebben dezelfde dag eveneens de overname goedgekeurd, bij wijze van gedeeltelijke splitsing van de vennootschap Financière Belge d Investissement NV (FBI NV), van een patrimonium bestaande uit een grond waarop zich het gebouwencomplex dat eigendom is van BEP NV bevindt (de Meeûs square Luxemburg, zie boven). In ruil voor deze gedeeltelijke splitsing ontvangen de aandeelhouders van FBI NV nieuwe gewone aandelen Cofinimmo, die deelgerechtigd zijn in het resultaat van Cofinimmo vanaf (1 ste dividend betaalbaar in 2008). Na deze operaties wordt het kapitaal van Cofinimmo vertegenwoordigd door gewone aandelen en bevoorrechte aandelen. Het niveau van eigen aandelen in het bezit van Cofinimmo bedraagt 2,67% ( gewone aandelen). Aantal gewone aandelen in omloop Eigen aandelen Cofinimmo Aantal gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode (1) (1) (2) (1) Zie Bijlage 11 (pagina 28-29). (2) = (de gewone aandelen uitgegeven ten voordele van FBI NV zijn pas deelgerechtigd in het resultaat vanaf ). C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

6 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen G E C O N S O L I D E E R D E R E S U LT AT E N R E K E N I N G E N - A N A LY T I S C H S C H E M A A. NETTO COURANT RESULTAAT Huuropbrengsten Terugneming van de overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen Kosten voor herstel, min de vergoedingen voor huurschade Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Huurlasten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten van het vastgoed Exploitatieresultaat van de gebouwen Bedrijfskosten corporate Resultaat van de bedrijfsactiviteiten Financiële opbrengsten Financiële lasten Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39) Belastingen Netto courant resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel (1) Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van onroerende activa Herwaardering van de onroerende activa Exit taks Resultaat op de portefeuille C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) Aantal gewone aandelen in omloop Aantal gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Aantal bevoorrechte aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) ,87 5, ,80 3,92 C o m m e n t a a r b i j d e g e c o n s o l i d e e r d e R E S U LT At e n - r e k e n i n g e n Op bedraagt het vastgoedresultaat 71,68 miljoen, een stijging van 3,85% ten opzichte van ( 69,02 miljoen). Dit is te danken aan de opname in het patrimonium van de gebouwen North Galaxy, Tour Albert (Charleroi) en Mechelen Station in de loop van Het niveau van de operationele marge (82,7%) blijft sterk ten opzichte van het volledige boekjaar 2005 (83%). Globaal gezien bedragen de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten van de vastgoedexploitatie op jaarritme 1,14% van de waarde van het gemiddelde patrimonium in beheer op , precies zoals in (1) Het voorstel komt overeen met 50% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van 6,37 per aandeel. 4 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

7 De snelle groei van het patrimonium over de laatste jaren ging aldus vergezeld met het onder controle houden van de exploitatiekosten. De financiële opbrengsten op zijn hoofdzakelijk samengesteld uit de interestopbrengsten op de erfpachtvorderingen op het Belliard I-II gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen ( 4,62 miljoen). De financiële lasten per stijgen met 5,1% ten opzichte van De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de betrokken periode, is gedaald van 3,21% voor het jaar 2005 naar 3,19% op terwijl de financiële schuld sinds is gestegen met 5,4%. De herwaardering van de financiële instrumenten door toepassing van de norm IAS 39 leidt tot een niet gerealiseerde netto opbrengst van 5,76 miljoen per Deze opbrengst resulteert uitsluitend uit de positieve herwaardering van de tijdswaarde van de indekkingsinstrumenten veroorzaakt door de stijging van de rentevoeten tijdens de 1 ste jaarhelft van De waarschijnlijkheid dat deze indekkingsinstrumenten een positievere (CAP opties gekocht) of minder negatieve (FLOOR opties verkocht) waarde hebben in de periode die zij indekken is inderdaad groter op dan 6 maand geleden. Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) per bedraagt 47,29 miljoen tegen 36,90 miljoen op en het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel op bedraagt 4,87 tegen 3,80 op , wat neerkomt op een stijging met 28,2%. Indien geen rekening wordt gehouden met de hierboven aangehaalde positieve impact van de toepassing van de norm IAS 39, bedraagt het netto courant resultaat 41,54 miljoen ten opzichte van 39,15 miljoen op Het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel per bedraagt 4,28 tegen 4,03 op , m.a.w. een stijging van 6,2%. Het resultaat op de portefeuille omvat een niet-gerealiseerde meerwaarde van 4,51 miljoen, ten opzichte van een niet-gerealiseerde meerwaarde van 0,34 miljoen op Bij een onveranderde portefeuille is de marktwaarde van de gebouwen in portefeuille gestegen met 0,38% per In het jaar 2005 steeg de waarde met 0,19%. De tabel hierna geeft de waardeschommelingen van de portefeuille weer per geografische zone, bij onveranderde portefeuille, tussen en , evenals de geografische spreiding van de portefeuille. geografische ZONE Waardeschommeling Geografische spreiding Brussel Leopoldswijk 0,2% 22% Brussel Centrum/Noord 2,3% 22% Brussel Louiza 1,1% 1% Brussel Gedecentraliseerd 0,4% 31% Brussel Periferie 2,1% 9% Brussel Satellieten 0,6% 2% Antwerpen 0,7% 6% Andere regio s 2,8% 7% Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per bedraagt 51,48 miljoen ten opzichte van 38,16 miljoen per en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per bedraagt 5,30 ten opzichte van 3,92 op Dit is een stijging met 35,2%. C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

8 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen G E C O N S O L I D E E R D E B A L A N S Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen (1) Projectontwikkelingen Activa bestemd voor eigen gebruik (2) Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen activa TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa ,83% ,30% (1) De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt vastgelegd in reële waarde. (2) Het gebouw Woluwe 58, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt. 6 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

9 C o m m e n t a a r b i j d e g e c o n s o l i d e e r d e b a l a n s De reële waarde ( fair value ) van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de normen IAS 40 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 76 van het Jaarverslag 2005) af te trekken. Op bedraagt de reële waarde 2 163,92 miljoen, te vergelijken met 2 127,06 miljoen per De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige vóór aftrek van de transactiekosten, bedraagt 2 216,76 miljoen op in vergelijking met 2 180,47 miljoen per Op bedraagt de schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) 48,83%. Het Koninklijk Besluit van heeft de beperking van de schuldenlast opgetrokken van 50 tot 65% van het totaal der activa. G E H E R W A A R D E E R D N E T T O - A C T I E F Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in reële waarde Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel op «fully diluted» basis (2) (in ) ,87 100,82 (1) 106,54 101,30 (1) Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in investeringswaarde Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel op «fully diluted» basis (2) 112,31 111,25 106,32 (1) 106,06 (1) Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 106,87 per , t.o.v. 100,82 per (na bestemming van het voorgestelde dividend van het boekjaar 2005), of een stijging met 6,0%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 112,31 per , ten opzichte van 106,32 per (na bestemming van het voorgestelde dividend van het boekjaar 2005), hetzij een stijging met 5,6%. V O O R U I T Z I C H T E N Op basis van de resultaten waargenomen tijdens de eerste 6 maanden van dit jaar, de verwachtingen voor de 2 de jaarhelft en in de afwezigheid van versnelde stijgingen van de interestvoeten, zou het netto courant resultaat per gewoon aandeel, uitgezonderd de impact van de norm IAS 39, 8,50 moeten benaderen, conform het resultaat vooropgesteld in de vooruitzichten gepubliceerd in het Jaarverslag Het verwachte dividend voor het boekjaar 2006 (betaalbaar in 2007) bedraagt 7,40 bruto per gewoon aandeel (pay out ratio van 87% van het netto courant resultaat). (1) Na bestemming van het dividend van het boekjaar. (2) de bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5 de verjaardag van de emissie (2009) in een verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen recht op een vast prioritair recht dat begrensd is tot de vereffeningsuitkeringen, geplafonneerd aan hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht ( 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een fully diluted basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

10 (1) de bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (2009) in een verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen recht op een vast prioritair recht dat begrensd is tot de vereffeningsuitkeringen, geplafonneerd aan hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht ( 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een fully diluted basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. 8 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

11 Vastgoedverslag R e s u lt at e n v a n C o f i n i m m o Door de voortzetting van haar commerciële strategie die toegespitst is op klantenbinding en het afstemmen van de huurprijzen op marktniveau s, heeft Cofinimmo tijdens het voorbije halfjaar 76 transacties afgesloten en als dusdanig m 2 verhuurd. Betreffende het leegstandrisico gekoppeld aan huurovereenkomsten die ten einde lopen in 2006, is Cofinimmo er vandaag al in geslaagd 72% veilig te stellen voor de komende 4 jaren, waarvan m 2 met betrekking tot heronderhandelde of verlengde bestaande huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten afgesloten met nieuwe klanten en de uitbreidingen met bestaande klanten voor een totaal van m 2 laten Cofinimmo toe een bezettingsgraad van meer dan 95% te behouden. Op bedraagt deze bezettingsgraad 95,1% (1), wat overeenkomt met een groei van 0,7% ten opzichte van dezelfde periode in Dit resultaat ligt ver boven het marktniveau, dat stabiel gebleven is rond 89,6% (2). Take-up en leegstand te Brussel ( ) (2) 12% 800 Take-up overheidssector 10% 10,44% Take-up privésector Leegstand van de markt Leegstand Cofinimmo LEEGSTAND 8% 6% 4% 5,32% TAKE-UP (x 1 000m 2 ) 200 2% 100 0% H (1) Voor de gebouwen in exploitatie. (2) Bron: CB Richard Ellis. C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

12 Vastgoedverslag V a s t g o e d p at r i m o n i u m Op bestaat het geconsolideerd vastgoedpatrimonium uit 143 gebouwen met een totale bovengrondse huuroppervlakte van m 2. De overgrote meerderheid van dit patrimonium bestaat uit kantoren (97%), voornamelijk gelegen te Brussel (87%). Het aandeel van de rusthuizen binnen de portefeuille bedraagt 0,9%. EvolutiE VAN de portefeuille (1) Geschatte investeringswaarde van de volledige portefeuille (2) Projecten en grondreserve (2) Totaal gebouwen in exploitatie (2) Contractuele huurprijzen Rendement op gebouwen in exploitatie Contractuele huren + GHW (3) van de op de waarderingsdatum niet bezette gebouwen Rendement bij 100% verhuring van de gebouwen in exploitatie Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie (4) (x ) , ,47-61,97-41, , ,26 150,02 154,91 6,95% 7,24% 157,70 161,78 7,40% 7,56% 95,13% 95,76% De bezettingsgraad, die enkel van toepassing is op de gebouwen die in een staat van ingebruikname zijn op de berekeningsdatum (gebouwen in exploitatie), bedraagt 95,13% ten opzichte van 95,76% op Deze bezettingsgraad ligt iets lager dan deze waargenomen op omwille van de verwerving van een leegstaand pand, namelijk het gebouw Luxemburg 40, waarvan de commercialisering gaande is. Het op opgemeten Belgisch marktgemiddelde voor kantoren bedraagt 89,56% (bron: CB Richard Ellis). De rubriek Projecten en grondreserve omvat de grond van het gebouw Egmont II, waarvan de bouwwerken zullen beëindigd worden in het 3 de trimester van 2006, het gebouw Wet 56 momenteel in renovatie met verwachte voltooiing eind 2006, het gebouw de Meeûs Square 23 (recent verworven door de acquisitie van de aandelen van BEP NV) dat een volledige renovatie zal ondergaan gespreid over 2006 en 2007, en de gebouwen Kolonel Bourg 122 en Keiberg 410, waarvoor grondige renovatiewerken gepland zijn in Geografische spreiding % m 2 Investeringswaarde Brussel Central Business District Leopoldswijk Louizawijk Centrum/Noord Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen Andere regio s TOTAAL (1) uittreksel van het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige Winssinger & Vennoten gebaseerd op de investeringswaarde, de activa bestemd voor verkoop bij inbegrepen. (2) De portefeuillewaarden zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun reële waarde kan bekomen worden door deze bedragen te delen door 1,025. (3) Geschatte Huurwaarde. (4) Berekend op basis van de huuropbrengsten. 1 0 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

13 V e r s l a g v a n d e v a s t g o e d d e s k u n d i g e ( 1 ) Achtergrond Cofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium per , in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren. Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (International Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks. De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, vóór aftrek van de transactiekosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw. Het rendement hangt voornamelijk af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de toekomstige periodes. De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de Overheid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en van de geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt. (1) dit verslag betreft het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo, uitgezonderd activa bestemd voor verkoop. C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

14 Vastgoedverslag De verkoopwaarde exclusief kosten voor gebouwen van meer dan overeenkomende met de reële waarde ( fair value ), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentieel, kan bekomen worden door aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken. Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op (twee miljard honderd zevenenvijftig miljoen tweehonderd zestig duizend euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op overeenkomstig met de reële waarde (fair value) volgens het IAS/IFRS referentiesysteem bedraagt (twee miljard honderd en vier miljoen vierhonderd vijftien duizend driehonderd vierenveertig euro). Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten, terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door Cofinimmo, bedraagt 6,95%. Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit rendement naar 7,40%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 94,99%. De huidige huur voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld ± 3,79% hoger dan de normale geschatte huurwaarde. Het patrimonium bestaat uit: PATRIMONIUM BRUSSEL, 19 GEMEENTEN PERIFERIE EN SATELLIETWIJK VAN BRUSSEL ANTWERPEN EN ANDERE REGIO S PROJECTEN EN GRONDRESERVE IN BRUSSEL EN PERIFERIE 72,24 11,09 13,80 2,87 % EVOLUTIE (1) 100,00 Brussel, Winssinger & Vennoten NV (1) Waarvan 24,55% verhuurd op lange termijn (> 12 jaar) aan de Belgische Staat, EC, Axa en Restel. 1 2 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

15 Cofinimmo op de beurs O v e r z i c h t v a n d e b e u r s p r e s t at i e s Gewoon aandeel Beurskoers (in ) Hoogste Laagste Bij afsluiting Gemiddelde Dividendrendement (1) Bruto return (2) (over 12 laatste maanden) Volume Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (over 12 laatste maanden) Aantal gewone aandelen die bij de afsluiting deelgerechtigd zijn in het geconsolideerd resultaat Beurskapitalisatie bij afsluiting Free float zone (3) Omloopsnelheid (3) (over 12 laatste maanden) Aangepaste omloopsnelheid (3) (over 12 laatste maanden) ,5 125,1 135,2 133,9 5,49% 8,87% % 42% 52% 135,20 120,40 133,70 128,30 5,73% 17,00% % 42,87% 53,59% 122,00 103,80 120,40 114,45 6,38% 16,60% % 39,69% 52,92% 110,20 100,20 110,20 105,54 6,87% 17,35% % 37,52% 50,02% bevoorrecht aandeel COFP COFP COFP COFP Beurskoers (in ) Bij afsluiting 126,9 135,00 118,00 131,00 Gemiddelde 132,4 128,55 127,29 124,79 Dividendrendement (1) 4,81% 4,96% 5,00% 5,10% Bruto return (over 12 laatste maanden) 6,57% 16,75% -1,91% 13,76% Volume Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (over 12 laatste maanden) Aantal aandelen Beurskapitalisatie bij afsluiting obligatie (4) Beurskoers (in ) Bij afsluiting 103,08 Gemiddelde 105,47 Rendement tot de vervaldag (gemiddelde) 4,45% Gemiddeld totaal rendement (koersstijging + herinvesteerde coupon) -2,21% Aantal effecten ,72 106,05 108,54 103,28 4,09% 4,82% 7,43% 4,55% (1) Bruto dividend op het gemiddelde van de beurskoers. (2) Koerswaardering + dividendrendement. (3) Volgens de methode van Euronext. (4) Zie pagina 67 van het Jaarverslag C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

16 Cofinimmo op de beurs D i v i d e n d e n r e n d e m e n t Het vooruitzicht voor het gewoon dividend voor boekjaar 2006 bedraagt bruto 7,40 ( 6,29 netto) per aandeel, wat een gemiddelde groei van 3,4% vertegenwoordigt sinds het dividend uitbetaald in Het vooruitzicht voor het preferent dividend voor boekjaar 2006 bedraagt bruto 6,37 ( 5,41 netto) per aandeel. De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. A a n d e e l h o u d e r s c h a p Bedrijf Sector Gewone aandelen % Bevoorrechte aandelen (1) Totaal aantal aandelen (stemrecht) % Dexia Groep (DVV-LAP) AGF Belgium Cofinimmo Groep Verzekeringen Verzekeringen Eigen aandelen ,21 8,50 3, ,98 7,41 2,67 Aantal uitgegeven aandelen Free float ,00 80, ,00 80,94 A g e n d a v a n d e a a n d e e l h o u d e r DATUM KWARTAALRESULTATEN PER Jaarresultaten per Kwartaalresultaten per Gewone Algemene Vergadering voor 2006 HALFJAARRESULTATEN PER KWARTAALRESULTATEN PER JAARRESULTATEN PER GEWONE ALGEMENE VERGADERING VOOR (1) Aandelen op naam, met stemrecht, converteerbaar vanaf 2009 (1 tegen 1). 1 4 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

17 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

18 Geconsolideerde halfjaarrekeningen G E C O N S O L I D E E R D E R E S U LT AT E N R E K E N I N G E N Bijlagen Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met verhuur verbonden kosten Netto huurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen Netto resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) de trimester de trimester ste halfjaar ste halfjaar NETTO COURANT RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (GEWONE AANDELEN) R E S U LT AT E N P E R A A N D E E L Bijlagen 2 de trimester de trimester ste halfjaar 2006 (in ) 1 ste halfjaar 2005 Netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel 11 2,11 2,01 4,87 3,80 Resultaat op de portefeuille per gewoon aandeel 0,02 0,21 0,43 0,13 Netto resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel 2,13 2,22 5,30 3, C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

19 G E C O N S O L I D E E R D E B A L A N S Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Activa aangehouden voor eigen gebruik Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen Bijlagen , 6 4, TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN B E R E K E N I N G V A N D E S C H U L D R A T I O Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten) Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten) Handelsschulden en andere kortlopende schulden Totale schuld Totaal activa = / SCHULDRATIO = 48,83% 46,30% C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

20 Geconsolideerde halfjaarrekeningen K A S S T R O O M O V E R Z I C H T KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR Netto resultaat Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa (+/-) Waardeverliezen op vlottende activa (+) Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa (-) Andere niet-kas elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) Bewegingen in voorzieningen (+/-) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Spreiding van de gratuïteiten (+/-) Spreiding van de voordelen verleend aan huurders (+/-) IAS 39 impact Andere NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VÓÓR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL Verandering in de vereisten qua werkkapitaal Bewegingen in activa posten Handelsvorderingen Terug te vorderen belastingen Andere kortlopende activa Over te dragen kosten en verworven opbrengsten Bewegingen in passiva posten Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A) C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

21 Investeringsactiviteiten Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële activa Langlopende vorderingen financiële leasing Langlopende financiële activa Handelsvorderingen en andere langlopende activa Activa bestemd voor verkoop Verwerving van vastgoedvennootschappen NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) VRIJE CASH FLOW (A+B) Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Verandering in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere schulden Verandering in eigen vermogen Toename (+)/Afname (-) in variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Verkoop eigen aandelen Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) Dividend van het vorige boekjaar (-) NETTO FINANCIëLE KASSTROOM (C) KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C) C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

22 Geconsolideerde halfjaarrekeningen G E C O N S O L I D E E R D E S T A A T V A N D E B E W E G I N G E N V A N H E T E I G E N V E R M O G E N Kapitaal OP ste halfjaar 2005 Dividenden Boekjaar 2004 Resultaat van de periode Resultaat van de periode - winstdeelnameplan Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva, niet opgenomen in het resultaat - op afgeleide financiële instrumenten Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Andere OP de halfjaar 2005 Resultaat van de periode Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva, niet opgenomen in het resultaat - op afgeleide financiële instrumenten Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Andere OP ste halfjaar 2006 Dividenden Boekjaar 2005 Resultaat van de periode Resultaat van de periode - winstdeelnameplan Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva, niet opgenomen in het resultaat - op afgeleide financiële instrumenten Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Andere OP C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

23 Uitgiftepremies Reserves Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten Aftrek van transactiekosten en overdrachtsrechten Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moederonderneming Eigen vermogen C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

24 Bijlagen bij de geconsolideerde halfjaarrekeningen B I J L A G E 1. A L G E M E N E B E D R I J F S I N F O R M A T I E Cofinimmo NV is een Vastgoedbevak die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd in 1200 Brussel (Woluwelaan, 58). De geconsolideerde halfjaarrekeningen van Cofinimmo NV afgesloten per omvatten de onderneming en haar dochterondernemingen. De geconsolideerde halfjaarrekeningen werden conform de norm IAS 34 voorbereid (Tussentijdse financiële verslaggeving). B I J L A G E 2. B E L A N G R I J K E B O E K H O U D M E T H O D E S De boekhoudmethodes zijn dezelfde als deze opgenomen in het Jaarverslag B I J L A G E 3. O P E R AT I O N E E L E N F I N A N C I E E L R I S I C O B E H E E R De geïdentificeerde risico s die in het Jaarverslag 2005 werden beschreven blijven in hoofdzaak deze waar de Groep per mee werd geconfronteerd. Het risicobeheer werd dit semester met dezelfde middelen en volgens dezelfde criteria uitgevoerd als tijdens het vorige boekjaar. > P L A NT I N & M O R E T US, P L A NT I N & M O R E T US L E I, ANT WER P E N 2 2 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

25 B I J L A G E 4. S E C T O R I N F O R M AT I E Kantoren vertegenwoordigen meer dan 97% van de portefeuille en rusthuizen 0,9%. Een opsplitsing van de overige sectoren is niet significant. De Groep is operationeel in 7 grote geografische gebieden. RESULTATENREKENINGEN Sectoriële opbrengsten: netto huurresultaat Sectoriële resultaten: operationeel vastgoedresultaat (1) Brussel Centrum Brussel Leopold Brussel Louiza Brussel Noord Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen Andere regio s TOTAAL Brussel Centrum Brussel Leopold Brussel Louiza Brussel Noord Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen Andere regio s REëLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE TOTAAL VARIATIE IN DE REëLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN Brussel Centrum Brussel Leopold Brussel Louiza Brussel Noord Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen Andere regio s TOTAAL (1) Exclusief beheerskosten vastgoed. C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

26 Bijlagen bij de geconsolideerde halfjaarrekeningen B I J L A G E 5. h u u R I N K O M S T E N E N M E T V E R H U U R V E R B O N D E N K O S T E N Huurinkomsten Bruto potentiële inkomsten Leegstand Huurinkomsten Inkomsten gewaarborgd door ontwikkelaars in plaats van huur Kosten van gratuïteiten Voordelen verleend aan huurders Ontvangen schadevergoedingen voor vroegtijdige beëindiging van huurovereenkomsten TOTAAL Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met verhuur verbonden kosten Te betalen huur op gehuurde lokalen Waardeverminderingen op handelsvorderingen TOTAAL Het bedrag vermeld onder Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren stemt overeen met het verschil in de verdisconteerde waarde van de toekomstige inflatiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen voor de North Galaxy torens op en op De terugneming via de resultatenrekening laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van het gebouw toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent niet-kas inkomstenitem. De variatie in reële waarde van het North Galaxy gebouw zelf wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen onder de rubriek Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Het betreft deze keer een niet-recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden. Totale huuropbrengsten Totaal inkomen gegenereerd vanuit de vastgoedbeleggingen van de Groep zowel via gewone huurovereenkomsten als via financiële leasing Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten Interestinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten Kapitaalinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten TOTAAL C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

27 B i j l a g e 6. V a s t g o e d b e l e g g i n g e n OP Kapitaaluitgaven Aankopen Overdrachten van/(naar) projectontwikkelingen Overdrachten van/(naar) activa bestemd voor verkoop Vervreemdingen Stijging/(daling) van de reële waarde OP 30.06/ B i j l a g e 7. P r o j e c t o n t w i k k e l i n g e n OP Kapitaaluitgaven Aankopen Overdracht van/(naar) vastgoedbeleggingen Stijging/(daling) van de reële waarde OP 30.06/ > B E LL I A R D I -II, B E LL I A R D ST R A AT, B RUS S E L C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G

28 Bijlagen bij de geconsolideerde halfjaarrekeningen B i j l a g e 8. A f g e l e i d e f i n a n c i ë l e I N S T R U M E N T E N Het risicobeleid van Cofinimmo is uiteengezet op pagina 2 van het Jaarverslag Indekking via afgeleide financiële INSTRUMENTEN voor de toekomstige jaren PERIODE Optie Uitoefenprijs Bedrag CAP gekocht CAP gekocht FLOOR verkocht FLOOR verkocht 4,00% 4,25% 3,00% 3,25% PERIODE Afgeleide Vaste rentevoet Bedrag Feb/Dec 2006 Apr/Dec IRS IRS FRA 2,8113% 3,0495% 2,7093% Cofinimmo Luxembourg heeft een Interest Swap contract afgesloten tegen Euribor 3 maand met betrekking tot de obligatielening van 100 miljoen (5,25%), met vervaldatum op , die zij heeft uitgegeven. reële waarde van de indekkingsinstrumenten Activa Per Passiva Activa Per Passiva Kasstroomindekking CAP opties gekocht FLOOR opties verkocht Interest Rate Swap - Forward Rate Agreement Indekking van reële waarde Interest Rate Swap Trading CAP opties gekocht TOTAAL lang- en kortlopende onderdelen van de reële waarde van DE indekkingsinstrumenten Activa Per Passiva Activa Per Passiva Langlopende Kortlopende TOTAAL Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die betrekking hebben op de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking. 2 6 C O F I N I M M O H A L F J A A R V E R S L A G