Operationele activiteiten van het DERDE kwartaal 2010

Transcriptie

1 Gereglementeerde informatie - embargo , uur Antwerpen, 28 oktober 2010 Quasi stabiele reële waarde van de vastgoedportefeuille in het derde kwartaal 2010 (- 0,2 %); - 1,5 % voor de eerste negen maanden van Operationeel uitkeerbaar resultaat daalt met 13 % voor de eerste negen maanden van 2010 (- 24 % in Q3 2010) 2 Verwacht brutodividend 2010 tussen 1,80 en 1,85 per aandeel (brutodividendrendement 7,8 % à 8,0 % ten opzichte van de beurskoers op 30 september 2010) 1. Operationele activiteiten van het DERDE kwartaal 2010 In het derde kwartaal van 2010 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Offices quasi stabiel gebleven: De waarde van de semi-industriële portefeuille is gestegen met 1,0 miljoen of 0,6 % 3 als gevolg van de toegenomen verhuuractiviteit in de logistieke sector. Zo zijn in het derde kwartaal tijdelijke verhuringen gerealiseerd in Herentals Logistics 2 ( m²) en verlengingen van huurcontracten in de logistieke gebouwen in Mechelen en Sint-Agatha-Berchem (samen m²). De kantoorportefeuille kende een lichte waardedaling van 2,1 miljoen, voornamelijk als gevolg van het reeds voorheen aangekondigde vertrek van Tibotec-Virco in Mechelen. Op 30 september 2010 bedraagt de bezettingsgraad 4 van de vastgoedportefeuille van Intervest Offices 84 % (88 % op 31 december 2009): Intercity Business Park - Mechelen Voor de semi-industriële portefeuille is de bezettingsgraad ten opzichte van 30 juni 2010 gestegen met 2 %, tot 83 % wat het niveau is van 31 december Deze stijging heeft voornamelijk te maken met verhuringen in Herentals Logistics 2. De bezettingsgraad van de kantoorportefeuille is gedaald van 90 % op 31 december 2009 tot 84 % op 30 september 2010, voornamelijk omwille van het wegvallen van een deel van de huurinkomsten in Mechelen door het vertrek van Tibotec-Virco en de verkoop van Latem Business Park. Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices neemt in het derde kwartaal van 2010 af tot 5,7 miljoen ( 7,5 miljoen voor het derde kwartaal 2009) of een afname met circa 24 %. Gecumuleerd voor de eerste negen maanden van 2010 neemt het operationeel uitkeerbaar resultaat af tot 20,0 miljoen ( 23,0 miljoen voor de eerste negen maanden van 2009) voornamelijk als gevolg van de lagere huurinkomsten van de bevak door de toenemende leegstand en de hogere financieringslasten door de uitgifte van de obligatielening in juni 2010, dit deels gecompenseerd door meer met verhuur verbonden opbrengsten en lagere vastgoedkosten. Per aandeel betekent dit voor de eerste negen maanden van 2010 een operationeel uitkeerbaar resultaat van 1,44 ten opzichte van 1,65 over dezelfde periode van vorig jaar of een afname met 13 %. 1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 31 december Ten opzichte van dezelfde periode van Op basis van de waarde van de semi-industriële vastgoedportefeuille op 30 juni De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. 1

2 VASTGOEDPATRIMONIUM Reële waarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) Bezettingsgraad (%) 84 % 88 % 90 % Neerland 1&2 - Wilrijk Totale verhuurbare oppervlakte (m²) De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak is in de eerste negen maanden van 2010 gedaald met 14,2 miljoen en bedraagt op 30 september ,6 miljoen ( 540,8 miljoen op 31 december 2009). Deze afname van de reële waarde is het gecombineerde effect van: de verkoop van het kantoorpark Latem Business Park met een reële waarde van 6,6 miljoen (verkoopprijs van 7,2 miljoen) de daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met 8,2 miljoen of 1,5 % ten opzichte van de totale reële waarde op 31 december 2009 (exclusief Latem Business Park) door de toename van de leegstand in de vastgoedportefeuille investeringen in de bestaande vastgoedportefeuille voor 0,6 miljoen. 2. Financiële resultaten 2.1. HET DERDE KWARTAAL VAN 2010 RESULTATEN in duizenden Nettohuurresultaat Met beheer verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financieel resultaat (excl. herwaardering IAS 39) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) Belastingen Nettoresultaat Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Brussels 7 - Brussel Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)

3 Analyse van de resultaten 5 In het derde kwartaal van 2010 bedraagt het nettohuurresultaat van Intervest Offices 9,3 miljoen ( 10,5 miljoen). Deze afname ten opzichte van het derde kwartaal 2009 met 1,2 miljoen is voornamelijk het gevolg van: de toenemende leegstand in verscheidene kantoorgebouwen en logistieke panden met 0,5 miljoen het vertrek van Tibotec-Virco in een gedeelte van Mechelen Campus en Intercity Business Park voor 0,4 miljoen; Tibotec-Virco heeft ondertussen alle gebouwen terug ter beschikking gesteld van de bevak en de afgesproken forfaitaire schadevergoeding betaald die bestaat uit de volledige huur en leasingvergoedingen tot het einde van de looptijd van de nog lopende contracten (resp. 30 november 2013 en 31 oktober 2014), evenals alle huurlasten en vergoedingen verbonden aan de uitvoering en beëindiging van deze overeenkomsten het aflopen van de huurgarantie van de logistieke ontwikkeling Herentals Logistics 2 op 30 september 2009 voor 0,2 miljoen het wegvallen van de huurinkomsten van het kantoorpark Latem Business Park voor 0,1 miljoen door de verkoop van dit pand in juli Inter Acces Park - Dilbeek De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen - 1,5 miljoen (- 7,5 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk uit enerzijds, een stijging van de reële waarde van de semi-industriële portefeuille met 1,0 miljoen als gevolg van verhuringen in Herentals Logistics 2 en de verlenging van de huurcontracten in de logistieke gebouwen in Mechelen en Sint- Agatha-Berchem en anderzijds, een daling in de reële waarde van de kantoorportefeuille van 2,1 miljoen, voornamelijk als gevolg van het reeds voorheen aangekondigde vertrek van Tibotec-Virco in Mechelen. Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt - 2,9 miljoen (- 1,9 miljoen). De stijging van de financiële kosten met 1,0 miljoen is veroorzaakt door de uitgifte van de obligatielening in juni De gemiddelde rentevoet van de bevak bedraagt voor het derde kwartaal van 2010 circa 4,6 % inclusief bankmarges (3,1 %). Voor de eerste negen maanden van 2010 bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,7 % inclusief bankmarges. Op 30 september 2010 zijn 57 % van de beschikbare kredietlijnen langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,1 jaar. 43 % van de beschikbare kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 5 % bestaat uit financieringen met een onbeperkte looptijd telkens voortschrijdend voor 364 dagen ( 17,5 miljoen) en 38 % uit vier bilaterale kredieten die binnen het jaar verlengd of terugbetaald dienen te worden ( 118,7 miljoen). Voor drie van de kredieten die vervallen in 2011 heeft Intervest Offices de onderhandelingen met haar bankiers reeds aangevat en heeft zij kredietvoorstellen ontvangen. De bevak analyseert momenteel haar financieringsopportuniteiten in het kader van mogelijke toekomstige acquisities. Op 30 september 2010 heeft 74 % van de kredietlijnen een vaste rentevoet of is gefixeerd door middel van renteswaps. Ter verdere bescherming van haar operationele resultaten tegen renteschommelingen heeft Intervest Offices in het derde kwartaal van 2010 een forward intrest rate swap afgesloten ter indekking van een kredietbedrag van 50 miljoen aan 2,3350 % met een looptijd van 5 jaar die start op 2 januari 2012 en eindigt op 2 januari Hiermee liggen de rentevoeten op de kredieten van de bevak vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,2 jaar. De schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt op 30 september % (berekend conform het KB van 21 juni 2006) en bevindt zich daarmee op hetzelfde niveau als op 31 december Tussen haakjes vergelijkbare cijfers van het derde kwartaal 2009 ( ). 3

4 De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten de variaties in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - 0,2 miljoen (- 0,3 miljoen). Het nettoresultaat van vastgoedbevak Intervest Offices van het derde kwartaal van 2010 bedraagt 4,0 miljoen (- 0,3 miljoen) en kan opgedeeld worden in: het operationeel uitkeerbaar resultaat van 5,7 miljoen ( 7,5 miljoen) of een afname met circa 24 %. Dit resultaat vloeit voornamelijk voort uit de daling van de huurinkomsten en de toename van de financieringskosten. Per aandeel betekent dit voor het derde kwartaal 2010 een operationeel uitkeerbaar resultaat van 0,41 ( 0,54). het resultaat op de portefeuille van - 1,5 miljoen (- 7,5 miljoen) als gevolg van de negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille wat neerkomt op een waardedaling in het derde kwartaal van 0,2 %. de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) conform IAS 39 voor een bedrag van - 0,2 miljoen (- 0,3 miljoen). Gateway House - Antwerpen 2.2. Cumulatieve cijfers voor eerste negen maanden van 2010 RESULTATEN in duizenden Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effective hedges - IAS 39) Nettoresultaat Resultaat per aandeel in Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoresultaat 0,79-0,28 Operationeel uitkeerbaar resultaat voor de eerste negen maanden 1,44 1,65 Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices neemt in de eerste negen maanden van 2010 af tot 20,0 miljoen ( 23,0 miljoen) voornamelijk als gevolg van de lagere huurinkomsten van de bevak door de toenemende leegstand en de toegenomen financieringslasten door de uitgifte van de obligatielening in juni 2010, deels gecompenseerd door meer met verhuur verbonden opbrengsten en lagere vastgoedkosten. Per aandeel betekent dit voor de eerste negen maanden van 2010 een operationeel uitkeerbaar resultaat van 1,44 ten opzichte van 1,65 over dezelfde periode van vorig jaar of een afname met 13 %. Het portefeuilleresultaat van de eerste negen maanden van 2010 bevat naast de meerwaarde van 0,5 miljoen gerealiseerd bij de verkoop van Latem Business Park, een negatieve variatie in de reële waarde van 8,2 miljoen of 1,5 % in vergelijking met een negatieve variatie in de reële waarde tijdens dezelfde periode van vorig jaar van 26,6 miljoen of 4,5 %. 4

5 KERNCIJFERS PER AANDEEL Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoactiefwaarde (reële waarde) ( ) 20,06 21,39 21,26 Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) ( ) 21,04 22,37 22,25 Beurskoers op afsluitingsdatum ( ) 22,99 21,90 22,37 Premie t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) (%) 15 % 2 % 5 % Op 30 september 2010 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel 20,06. Aangezien de beurskoers van Intervest Offices op 30 september ,99 bedraagt, noteert het aandeel op 30 september 2010 met een premie van 15 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde). Mechelen Campus - Mechelen 3. Vooruitzichten voor 2010 Door de huidige bijzonder moeilijke marktomstandigheden verwacht Intervest Offices op basis van de resultaten en forecasts per 30 september 2010 dat het dividend per aandeel voor het boekjaar 2010 substantieel lager zal liggen dan vorig jaar. De huurinkomsten van de bevak zullen ook in het vierde kwartaal van 2010 onder druk staan. Door de uitgifte van de obligatielening in juni 2010 zal de gemiddelde rentevoet van de bevak (bij gelijkblijvende parameters met betrekking tot de marktrentevoeten) stijgen van 3,2 % tot circa 4 % op jaarbasis voor het boekjaar Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen verwacht Intervest Offices om aan haar aandeelhouders voor het boekjaar 2010 een brutodividend te kunnen aanbieden tussen 1,80 en 1,85 per aandeel ( 2,15 over boekjaar 2009). Op basis van de slotkoers op 30 september 2010 ( 22,99) komt dit neer op een brutodividendrendement tussen 7,8 % en 8,0 %. Verder volgt Intervest Offices de investeringsmarkt met bijzondere aandacht. De huidige relatief lage schuldgraad van 44 % en de beschikbaarheid van financiële middelen stelt Intervest Offices in staat om op mogelijke aantrekkelijke bijkomende investeringen uit te voeren. Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST OFFICES NV, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: , 5

6 BIJLAGEN GECONSOLIDEERDE WINST -EN VERLIESREKENING (9 maanden) in duizenden Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten NETTOHUURRESULTAAT Met beheer verbonden kosten en opbrengsten VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen Beheerskosten van het vastgoed Andere vastgoedkosten VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten 20 4 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen OPERATIONEEL RESULTAAT Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN BELASTINGEN NETTORESULTAAT Toelichting: Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij Minderheidsbelangen

7 GECONSOLIDEERD GLOBAALRESULTAAT (9 maanden) in duizenden NETTORESULTAAT Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (effectieve hedges - IAS 39) GLOBAALRESULTAAT Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij Minderheidsbelangen

8 GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA in duizenden Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Obligatielening Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing 7 6 Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN