2,50 2,00 1,50 1,00 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86%

Transcriptie

1 Gereglementeerde informatie embargo tot 17/02/2009, uur Jaarlijkse resultaten 2008 Brutodividend per aandeel: 2,14 (+ 46 %) Intervest Retail kent toename van operationeel uitkeerbaar resultaat met 46 % Toename waarde van de vastgoedportefeuille met 4 % Lage schuldgraad: 39 % Antwerpen, 17 februari 2009 Openbare vastgoedbevak Intervest Retail 1 maakt vandaag haar resultaten over het boekjaar 2008 bekend. 1. Operationele activiteiten van 2008 Tegen de achtergrond van een tanend consumentenvertrouwen en een sterk teruglopende economie heeft Intervest Retail het huurrendement van de bevak in het boekjaar 2008 verder kunnen optimaliseren. Intervest Retail heeft het afgelopen jaar voluit geprofiteerd van gunstige huurhernieuwingen en van de positieve effecten van de verkoop van Factory Shopping Messancy. Verder zijn de projecten Shopping Julianus te Tongeren en de H&M winkel te Vilvoorde succesvol geopend. Het operationeel uitkeerbaar resultaat van vastgoedbevak Intervest Retail bedraagt 10,9 miljoen voor het boekjaar 2008 in vergelijking met 7,5 miljoen in Dit betekent dat aan de aandeelhouders voor het boekjaar 2008 een brutodividend 2 van 2,14 per aandeel kan uitgekeerd worden vergeleken met 1,47 per aandeel in 2007 (+ 46 %). Hiermee bedraagt het bruto dividendrendement van de bevak 7,5 % op basis van de beurskoers per 31 december BRUTODIVIDEND 3,00 2,50 2,00 1, ,00 De bezettingsgraad 3 van de portefeuille bedraagt op jaareinde 99,3 %. De actuele huurniveaus van Intervest Retail liggen 4 % onder de momenteel gangbare markthuren, hetgeen een zekere buffer vormt voor mogelijk teruglopende resultaten bij de huurders in BEZETTINGSGRAAD OP 31 DECEMBER 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% % 1 Intervest Retail is een openbare vastgoedbevak genoteerd op NYSE Euronext Brussels. 2 Aangezien wettelijk gezien de winst van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd kan worden en niet de geconsolideerde winst, is de huidige winstverdeling gebaseerd op de enkelvoudige winstcijfers. 3 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. 1 / 11

2 Evolutie vastgoedportefeuille in 2008 Vastgoedbevak Intervest Retail is wat haar beleggingsbeleid betreft gericht op risicospreiding in de vastgoedportefeuille, zowel qua type pand als qua geografische ligging als qua aard van de huurders. Op 31 december 2008 is deze risicospreiding als volgt: Type winkelpand GeografischE SPREIDING 55% Baanwinkels & Shopping centra 45% Stadswinkels 14% Brussel 72% Vlaanderen 14% Wallonië Aard van de huurders 21% huishoudartikelen, interieur & doe-het-zelf 49% kleding, schoenen en accessoires 10% vrije tijd, luxeartikelen en persoonlijke verzorging 9% voedingspeciaalzaken en warenhuizen 7% tv, hifi, elektro, multimedia en telefonie 4% overige VASTGOEDPATRIMONIUM Totale verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (%) 99,3 % 99,3 % Reële waarde van de portefeuille ( 000) vastgoedbeleggingen ( 000) projectontwikkelingen ( 000) De waardering van de portefeuille van Intervest Retail houdt goed stand tegen de waardedaling die de markt van het winkelvastgoed momenteel ondergaat. Tot en met het derde kwartaal van 2008 is de portefeuille in waarde toegenomen, doordat de stijgende yields volledig gecompenseerd zijn door hogere huren. Enkel in het laatste kwartaal van 2008 is de waarde van de portefeuille met 2 % gedaald. Dit bevestigt de kwaliteit van de vastgoedportefeuille van de bevak. Op 31 december 2008 bedraagt de reële waarde van de portefeuille, met inbegrip van de projectontwikkelingen, 327 miljoen ( 313 miljoen op 31 december 2007). Deze stijging met 14 miljoen is voornamelijk het gevolg van waardestijgingen op de bestaande winkelportefeuille (voor 11 miljoen of 3,5 %) en 3 miljoen investeringen in de portefeuille. 2 / 11

3 Verhuuractiviteit in 2008 Intervest Retail heeft een zeer actief asset management gevoerd om het huurpotentieel, dat zich nog in de bestaande portefeuille bevindt te optimaliseren door onderhandelingen waarbij de huurprijzen op het gangbare huurniveau zijn gebracht. In 2008 zijn er 12 huurhernieuwingen afgesloten waarbij huurverhogingen van gemiddeld 8 % zijn gerealiseerd. Deze hernieuwingen zullen in 2009 en 2010 een huurtoename van ruim genereren. In 2008 zijn er eveneens 10 nieuwe huurcontracten afgesloten met een gemiddelde huurtoename van ruim 42 %. Deze nieuwe huurovereenkomsten hebben in 2008 gezorgd voor een huurtoename van en zullen in 2009 voor een huurtoename van zorgen. Projectontwikkeling Shopping Park te Olen Shopping Park Olen wordt een retail park met als thema s wonen, tuin en hobby & vrije tijd tezamen met een ruim aanbod aan diensten, horeca en faciliteiten. De socio-economische vergunning is afgeleverd om m² ( m² netto) winkelruimte te bouwen. Het geheel zal ingebed worden in een aangenaam kader. Shopping Park Olen zal een totale investering vergen van 35 à 40 miljoen. Eind 2008 werd sportspeciaalzaak Decathlon aangetrokken als trekker voor het project. Decathlon heeft zich geëngageerd om m² te huren in het Shopping Park. Momenteel is reeds 15 % van de oppervlakte voorverhuurd. Met verschillende kandidaat-huurders lopen momenteel onderhandelingen. De aanvang van het project zal in belangrijke mate afhangen van de verdere ontwikkeling inzake de voorverhuringen van het project die momenteel lopen en de beschikbaarheid van financiering. Herontwikkeling baanwinkelcomplex in Andenne Intervest Retail is in september 2008 gestart met de bouwwerken in het kader van de herontwikkeling van haar baanwinkelcomplex in Andenne. Aanleiding hiervoor is de brand die de site geteisterd heeft op 26 mei Hierbij werden 2 units (verhuurd aan Shoe Discount en HUBO), goed voor 60% van de totale site, volledig vernield. De resterende winkels, die na het vertrek van enkele overgebleven huurders leeg stonden, zijn inmiddels afgebroken. In de plaats wordt een nieuw modern retailpark gebouwd met een verhuurbare oppervlakte van m², waarvan 821 m² gelegen op een eerste verdieping. Vóór de brand in mei 2006 was de totale verhuurbare oppervlakte m². De herontwikkeling van deze retailsite kadert mee in de ambitieuze plannen van de stad Andenne om de directe omgeving rond de site op te waarderen en nieuw leven in te blazen. Intervest Retail heeft voor het project een stedenbouwkundige vergunning bekomen in april 2008 en een socioeconomische vergunning in juli Trekker van het project is de Belgische supermarktketen Delhaize, met een unit van m². Verder zijn er huurcontracten getekend met CASA, Charles Vögele en Koodza (Decathlon). De bestaande huurder Planet Video wordt geherlokaliseerd binnen het project. De commercialisering, waaronder eveneens de verhuring van de verdieping, bevindt zich in een eindfase. De bouwwerkzaamheden verlopen momenteel volgens schema met als doel de winkelruimtes eind april 2009 casco op te leveren aan de huurders. De totale geraamde investeringskost bedraagt 3,8 miljoen waarvan 1,6 miljoen zal worden gerecupereerd van de verzekeringsmaatschappij als uitgekeerde vergoeding voor gebouwschade n.a.v. de brand. De geraamde huurinkomsten bedragen momenteel 0,5 miljoen op jaarbasis. 3 / 11

4 2. Financiële jaarresultaten 4 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden ) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Met beheer verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen Operationeel resultaat Financieel resultaat (excl. herwaardering financiële derivaten) Herwaardering financiële derivaten (IAS 39) Financieel resultaat Belastingen Nettowinst Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Herwaardering financiële derivaten (IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen Resultaat per aandeel Resultaat per aandeel Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettowinst ( ) 4,33 4,70 Brutodividend ( ) 2,14 1,47 Nettodividend ( ) 1,82 1,25 4 Tussen haakjes vergelijkbare cijfers van het boekjaar / 11

5 Het vastgoedresultaat van Intervest Retail neemt in 2008 toe met 3,0 miljoen tot 20,1 miljoen ( 17,1 miljoen). Deze stijging volgt: voor 1,2 miljoen uit het nieuwe winkelcentrum Julianus in Tongeren dat in maart 2008 succesvol gopend is voor 1,3 miljoen uit huurinkomsten van de eind 2007 verworven baanwinkelportefeuille verhuurd aan Decor Heytens voor 0,7 miljoen uit hogere huurinkomsten en indexaties uit de bestaande vastgoedportefeuille uit het wegvallen van de huurinkomsten alsook de financiële tegemoetkomingen voor de huurders en de dubieuze debiteuren van het verkochte outlet center Factory Shopping Messancy. De vastgoedkosten van de bevak dalen in 2008 tot 2,3 miljoen ( 4,1 miljoen). Deze daling met 1,8 miljoen is voornamelijk te wijten aan het wegvallen van de marketing- en servicekosten van Factory Shopping Messancy door de verkoop van dit center eind Door de daling van de vastgoedkosten en de toename van de huurinkomsten stijgt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van 2008 met 4,8 miljoen tot 16,8 miljoen ( 12,0 miljoen). Het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,1 miljoen door de ruiltransactie van het vastgoed gelegen aan de Bruul in Mechelen. In 2007 bevatte het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen een minderwaarde van 19,5 miljoen op de verkoop van Factory Shopping Messancy en drie niet-strategische panden. De positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen van het boekjaar 2008 beloopt 11,4 miljoen ( 36,0 miljoen) of 3,5 % op de waarde van de portefeuille. Dit positieve effect ontstaat door waardestijgingen als gevolg van de schatting van de vastgoeddeskundigen en de niet-gerealiseerde meerwaarde op de in 2008 afgewerkte projectontwikkeling Julianus voor 3,9 miljoen ten opzichte van de aanschaffingswaarde van het project. Het financiële resultaat (excl. herwaardering financiële derivaten) bedraagt - 5,8 miljoen (- 4,6 miljoen) door een verhoging van de interestlasten ten gevolge van de investeringen in het winkelcentrum Julianus in Tongeren en de verwerving van de Heytens portefeuille eind De herwaardering van financiële derivaten bevat in 2008 de variatie in de marktwaarde van de interest rate swap die conform IAS 39 niet als hedging-instrument kan geklasseerd worden, voor een bedrag van - 0,5 miljoen ( 0 miljoen). De nettowinst van Intervest Retail voor boekjaar 2008 bedraagt 22,0 miljoen ( 23,9 miljoen). Deze nettowinst kan opgedeeld worden in: het operationeel uitkeerbaar resultaat van 10,9 miljoen in vergelijking met 7,5 miljoen in Deze toename met 46 % is het gevolg van de opening van winkelcentrum Julianus in Tongeren, de verwerving van de Heytens portefeuille en de verkoop van het slecht renderende outlet center Factory Shopping Messancy het resultaat op de portefeuille van 11,5 miljoen in vergelijking met 16,5 miljoen vorig jaar als gevolg van de opwaardering van de vastgoedportefeuille de herwaardering van de financiële derivaten conform IAS 39 en andere niet uitkeerbare elementen voor een bedrag van - 0,4 miljoen ( 0 miljoen). Voor het boekjaar 2008 neemt het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail dus toe tot 10,9 miljoen ( 7,5 miljoen). Rekening houdend met aandelen betekent dit voor het boekjaar 2008 een brutodividend van 2,14 per aandeel vergeleken met 1,47 in Dit betekent een stijging van het dividend met 46 % per aandeel. 5 / 11

6 GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizenden ) Vaste Activa Vlottende Activa ACTIVA Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen 3 3 Verplichtingen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldgraad KB 21 juni 2006 (max. 65%) (%) 39 % 43 % De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest Retail. De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen op 31 december 2008 bedraagt 327 miljoen ( 313 miljoen). Deze stijging met 14 miljoen is voornamelijk het gevolg van waardestijgingen op de bestaande winkelportefeuille (voor 11 miljoen of 3,5 %) en investeringen in de portefeuille voor 3 miljoen. De vlottende activa bedragen 7 miljoen ( 19 miljoen) en bestaan voor 1 miljoen uit activa bestemd voor verkoop (eind miljoen door verkoop van Factory Shopping Messancy), voor 0,5 miljoen uit handelsvorderingen, voor 5 miljoen uit overige vorderingen en voor 0,5 miljoen uit liquide middelen op bankrekeningen. Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 6 dagen. Het eigen vermogen van de vastgoedbevak bedraagt 199 miljoen ( 188 miljoen). Het maatschappelijk kapitaal ( 97 miljoen) en de uitgiftepremies ( 4 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar. Het totaal aantal aandelen bedraagt op 31 december De reserves die in hoofdzaak bestaan uit niet-gerealiseerde meerwaarden ten gevolge van de waardering van de vastgoedportefeuille aan investeringswaarde, bedragen 98 miljoen. Deze reserves zijn met 12 miljoen toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar, voornamelijk door de opwaardering van de vastgoedportefeuille van de bevak in Het overgedragen resultaat bedraagt 12 miljoen op 31 december / 11

7 Conform de Beama-interpretatie van IAS 40 (publicatie van de Belgische Vereniging van Asset Managers op 8 februari 2006) wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd aan reële waarde. Het verschil met de investeringswaarde wordt op jaareinde afzonderlijk in het eigen vermogen getoond. Dit verschil bedraagt op 31 december miljoen. De variaties in de reële waarde van de financiële vaste activa ter waarde van - 3 miljoen vertegenwoordigt de huidige marktwaarde van de financiële derivaten die Intervest Retail heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de langlopende financiële schulden. De negatieve marktwaarde van deze financiële derivaten is het gevolg van de sterke daling van de rentevoeten eind De langlopende verplichtingen bevatten voornamelijk de langlopende financiële verplichtingen voor een bedrag 100 miljoen. Deze bestaan uit langetermijn bankfinancieringen waarvan de vervaldatum zich situeert in het jaar 2010 of later, alsook uit de negatieve marktwaarde van de financiële derivaten. De toename van deze langlopende verplichtingen met 33 miljoen is hoofdzakelijk te verklaren door het herfinancieren van kortlopende financiële schulden (die in 2008 op eindvervaldag gekomen zijn) in langlopende kredieten. De kortlopende verplichtingen bedragen 36 miljoen op 31 december 2008 en bestaan voor 28 miljoen uit kortlopende financiële schulden (bankleningen met een vervaldag in 2009), voor 4 miljoen uit handelsschulden, te ontvangen facturen en te regulariseren BTW door de verkoop van Factory Shopping Messancy, voor 3 miljoen uit diverse schulden, en tenslotte voor 1 miljoen uit overlopende rekeningen. Een relatief lage schuldgraad van 39 % op 31 december 2008 (43 % op 31 december 2007) en goed gespreide renterisico s verschaft Intervest Retail een stabiele balanspositie. GEGEVENS PER AANDEEL ( ) Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoactiefwaarde (reële waarde) ( ) 39,23 36,97 Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) ( ) 40,85 38,43 Beurskoers op afsluitingsdatum ( ) 28,49 32,80 Discount t.o.v. netto reële actiefwaarde (%) - 27 % - 11 % Op 31 december 2008 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel 39,23 ( 36,97). Daar de beurskoers 28,49 bedraagt per 31 december 2008, noteert het aandeel Intervest Retail met een discount van 27 % ten opzichte van deze nettoactiefwaarde (reële waarde). 7 / 11

8 Financiële structuur Intervest Retail heeft op 31 december 2008 een conservatieve financiële structuur die haar toelaat om haar activiteiten in 2009 uit te voeren en haar verplichtingen na te komen. De belangrijkste kenmerken van de financiële structuur zijn op 31 december 2008: Bedrag financiële schulden: 123,6 miljoen (excl. marktwaarde financiële derivaten) 72 % langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3 jaar Goed gespreide vervaldata van de kredieten tussen 2009 en 2014 Spreiding van de kredieten over 5 Europese financiële instellingen 10,2 miljoen aan niet-opgenomen beschikbare kredietlijnen 66 % van de kredieten heeft een vaste rentevoet, 34 % een variabele rentevoet Vaste rentevoeten liggen vast voor een resterende periode van gemiddeld 2,7 jaar Gemiddelde rentevoet voor 2008: 4,9 % Waarde van de financiële derivaten: 3,4 miljoen negatief Beperkte schuldgraad van 39 % (wettelijk maximum: 65 %) LOOPTIJD FINANCIERINGEN 72% Langetermijnkrediet 28% Kortetermijnkrediet 13% Met onbeperkte looptijd op 364 dagen 15% Krediet dat vervalt op VERVALDAGENKALENDER KREDIETLIJNEN 50 Miljoen Vooruitzichten Ondanks de bijzonder woelige economische omgeving durft Intervest Retail het jaar 2009 met vertrouwen tegemoet zien. Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders en onvoorziene rentestijgingen, verwacht de vennootschap dat het operationeel uitkeerbaar resultaat en het dividend in 2009 verder zullen stijgen. Het portefeuilleresultaat staat echter onder druk omdat er verwacht wordt dat de komende kwartalen bijkomende afwaarderingen in de vastgoedportefeuille van Intervest Retail mogelijk zijn. Op het programma van het boekjaar 2009 staan de verdere afwerking en verhuring van het retailpark te Andenne. De herontwikkeling van het Shopping Park Olen is eveneens een belangrijke uitdaging voor 2009 en De definitieve aanvangsdatum van dit project zal in grote mate bepaald worden door het verdere succes van de voorverhuring die momenteel loopt en de beschikbaarheid van de kredieten. Nieuwe investeringen zullen in belangrijke mate afhangen van de verdere evoluties op de markt van het winkelvastgoed en de financieringsmogelijkheden. Het jaarverslag over het boekjaar 2008 zal vanaf 17 maart 2009 ter beschikking zijn op de website van de vennootschap ( Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST RETAIL NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: , 8 / 11

9 Verkorte Persbericht financiële - bijlagen overzichten FINANCIELE STATEN 5 GECONSOLIDEERDE WINST -EN VERLIESREKENING (in duizenden ) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten NETTOHUURRESULTAAT Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen Beheerskosten van het vastgoed Andere vastgoedkosten -3-5 VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen OPERATIONEEL RESULTAAT Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Herwaardering financiële derivaten - IAS FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN BELASTINGEN NETTOWINST Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Herwaardering financiële derivaten (IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep Minderheidsbelangen De commissaris heeft bevestigd dat zijn volledige controle, die ten gronde is afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht heeft gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden en dat een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud zal afgeleverd worden. 9 / 11

10 GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizenden ) ACTIVA Vaste Activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa 0 60 Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen 3 3 Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing 4 21 Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing 5 5 Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN / 11

11 MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden ) Kapitaal Uitgiftepremie Reserves (onbeschikbare) Resultaat Impact op de reële waarde* Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen Balans op 31 december Winst van het boekjaar Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves Impact op de reële waarde* Dividenden boekjaar Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva via eigen vermogen Balans op 31 december Winst van het boekjaar Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves Impact op de reële waarde* Dividenden boekjaar Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva 0 * via eigen vermogen * via winst- en verliesrekening Balans op 31 december *van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 11 / 11