Notitie: Woningbouwstrategie voor de stad Coevorden

Transcriptie

1 Notitie: Woningbouwstrategie voor de stad Coevorden Coevorden, januari 2010

2 1. Inhoudsopgave 1 2. Inleiding 2 3. Demografische ontwikkeling versus 3 woningbouwprogrammering 3.1. Landelijke trends De omschakeling van demografische groei naar daling 3 in de gemeente 3.3. Woningbouwprogramma versus woningbehoefte, 4 Coevorden stad 3.4. Betekenis van de onderzoeksresultaten Stedenbouwkundige afweging en prioritering 6 centrumplannen Wensbeeld stad Coevorden Strategie: prioriteit centrum 7 4. Uitgangspunten woningbouwstrategie 8 1

3 2. Inleiding De prognoses zijn unaniem in de voorspellingen, de gemeente Coevorden krijgt in de toekomst te maken met een krimpende bevolking. In de afgelopen periode zijn er twee onderzoeken in de gemeente geweest die dit hebben aangetoond. Allereerst betreft dit het onderzoek van buro Companen. Eind 2008 heeft dit buro Companen in opdracht van de gemeente Coevorden en de woningcorporaties Domesta en Woonservice een gemeentebreed onderzoek naar de beleving van wonen, leefbaarheid en voorzieningen uitgevoerd. Ook heeft het onderzoek relaties gelegd met nieuwe marktontwikkelingen in zuidoost Drenthe. Hieruit kwam onder meer naar voren dat er in de komende jaren een einde lijkt te komen aan de groei van het aantal inwoners en dat de groei van het aantal huishoudens afzwakt. Het tweede onderzoek betreft het onderzoek van buro Weusthuis en Partners, welke zich beperkt heeft tot de stad Coevorden. Naar aanleiding van het rapport van Companen heeft dit buro de opdracht gekregen om de effecten van de bevolkingsprognoses op het woningbouwprogramma van de stad Coevorden in beeld te brengen. Een van de belangrijkste conclusies van het rapport van Weusthuis was dat er teveel woningen in de stad staan geprogrammeerd. Daarnaast wordt er in de huidige woningbouwprogrammering teveel van hetzelfde segment aangeboden. Beide rapporten zijn in 2009 ter kennisname aangeboden aan de gemeenteraad. In het afgelopen jaar zijn de consequenties van een afnemende bevolkingsgroei en de gevolgen hiervan voor de woningbouwprogrammering in de stad Coevorden in beeld gebracht. Vervolgens heeft dit geresulteerd in een beleidsreactie die is verwoord in onderhavige notitie. In deze notitie zullen de landelijke trends in het kader van een veranderende bevolkingsontwikkeling worden geschetst. Vervolgens wordt de omschakeling van groei naar daling en de gevolgen hiervan voor de gemeente Coevorden in beeld gebracht. Tenslotte wordt de verwachte woningbehoefte in de stad Coevorden tegen het woningbouwprogramma van de stad afgezet. Hieruit volgt vervolgens een kader voor de in te zetten woningbouwstrategie. Het mag duidelijk zijn dat de veranderende demografische bevolkingsontwikkeling niet alleen van invloed zal zijn op de woningbouw in de stad Coevorden. Ook voor de rest van Coevorden wordt in beeld gebracht wat de gevolgen zijn voor woningbouw. Per deelgebied worden de demografische ontwikkelingen en de gevolgen voor de geplande woningbouw in beeld gebracht. De resultaten van dit interne onderzoek worden volgend jaar aan het college voorgelegd en vervolgens doorvertaald in een woningbouwstrategie voor het buitengebied. Aansluitend zal een vervolgtraject worden ingezet waarin, in afstemming met andere aanbieders als woningcorporaties en ontwikkelaars maar ook onze erkende overlegpartners als de deelgebiedcommissies en plaatselijk belangen organisaties, een gezamenlijke woonvisie wordt ontwikkeld. De brede effecten van deze landelijke bevolkingsontwikkeling zullen ook worden doorvertaald in de beleidssegmenten op het gebied van o.a. onderwijs (via het integraal huisvestingsplan onderwijs), accommodaties (via ruimte om te kiezen ) en detailhandel (via het distributie-planologisch onderzoek). Ook hier zal worden bekeken of de aangeboden voorzieningen in een (te) ruim jasje zitten of niet. 2

4 3. Demografische ontwikkeling versus woningbouwprogrammering 3.1. Landelijke trends In de afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken naar de toekomstige demografische ontwikkeling geweest. Duidelijk wordt dat de bevolkingsgroei in de komende jaren afvlakt en waarschijnlijk om zal slaan in bevolkingskrimp. Bevolkingskrimp is een nieuw verschijnsel in ons land. Volgens de meest recente prognoses zal de bevolkingsomvang van de huidige 16,5 miljoen nog doorgroeien naar maximaal 17,5 miljoen rond Daarna zal de bevolking geleidelijk gaan krimpen. In Nederland hebben echter nu al diverse regio s te maken met een dalende bevolkingsomvang, voorbeelden zijn Zuid-Limburg, Noordoost-Groningen maar ook gemeenten in Drenthe hebben er al mee te maken. Anders dan in het verleden lijkt de ingezette bevolkingskrimp nu meer structureel van aard en lijkt er nu sprake te zijn van een echte demografische omslag. Bevolkingsdaling leidt niet meteen tot een afname van het aantal huishoudens. Zo lang het aantal huishoudens nog groeit, kan er gebouwd worden. In veel gebieden wordt echter bevolkingsdaling versterkt doordat de bevolking ontgroent en vergrijst. Omdat de samenstelling van de huishoudens hierdoor verandert moet ook de kwaliteit en type woning worden aangepast. Daar waar een overspannen markt is en vraag en aanbod niet met elkaar overeenkomen kan bevolkingsdaling een positief effect hebben op de woningvoorraad, zodat er een ontspannen markt kan ontstaan. Het kan echter ook leiden tot woningleegstand en verschraling van de leefbaarheid. Leegstand dreigt met name voor de slechte delen van de huurwoningenvoorraad en het goedkope marktsegment. Herstructurering van potentieel kwetsbare buurten, wijken en dorpen zal de komende decennia een belangrijke beleidsopgave zijn. Op deze manier ontstaat er een kans voor verbetering van de woonkwaliteit en kan krimp een positieve wending geven aan de bestaande woningvoorraad. Op het moment dat we als gemeente besluiten woningbouwbeleid in te zetten om krimp tegen te gaan, moeten we goed weten welk risico we lopen. Is het zo dat door maar te bouwen er wel nieuwe bewoners aan worden getrokken? Vaak zal het resultaat tegenvallen, denk maar aan de Blauwe Stad in Oost-Groningen. Ook diverse andere gemeenten hebben ondanks allerlei creatieve pogingen om bevolkingskrimp te bestrijden maar weinig resultaat bereikt. Ook in Parkstad Limburg is ondanks extra woningbouw de bevolkingskrimp gewoon doorgegaan. Doordat diverse gemeenten binnen een krimpregio een overmaat aan nieuwbouwplannen creëren en tegen elkaar opbieden, leidt dit tot leegstand elders in de woningvoorraad en levert het alleen verschuivingen van bewoners binnen de regio op en worden er geen daadwerkelijke nieuwe inwoners toegevoegd. Een reden voor de provincie Drenthe om in hun nieuwe omgevingsbeleid te pleiten voor regionale afgestemde woonplannen. Een strategie die je als gemeente ook kunt kiezen is het accepteren van de demografische ontwikkeling en je te richten op een aanpassing van het woningaanbod. Dit betekent inspelen op een nieuwe kleinere woningvraag door het matigen van nieuwbouwplannen en de bestaande woningvoorraad te verbeteren door herstructurering en/of sloop De omschakeling van demografische groei naar daling in de gemeente Zoals gesteld in de inleiding is er eind 2008 een onderzoek naar wonen en leefbaarheid in de gemeente uitgevoerd door het buro Companen. In dit rapport wordt geconcludeerd dat als we kijken naar de verschillende bevolkings- en woningbehoefteprognoses die er in omloop zijn, de toekomstige ontwikkeling allerminst zeker is. In het rapport wordt uitgegaan van een beleidsneutraal scenario, dit houdt in dat er geen rekening wordt gehouden met provinciale en gemeentelijke 3

5 ambities, maar dat ook het recente vertreksaldo uit de gemeente Coevorden niet wordt meegewogen. Om nog eens te onderbouwen waarom gekozen wordt voor een beleidsneutraal scenario in de woningbehoefteprognose zijn in het rapport diverse scenario s voor Coevorden in beeld gebracht. Van hoe later datum de prognose, hoe minder inwonergroei er wordt voorspeld. Zo ook de meest recente prognose van de provincie Drenthe. Vroeg of laat laten al deze prognoses voor de gemeente een daling van de woningbehoefte zien. Het is niet een kwestie van of maar wanneer de daling in zal zetten. Een dergelijk beleidsneutraal scenario is goed bruikbaar als basis voor de discussie over ambities rond woningbouw. Want elke gemeente zal zijn eigen ambities hebben, maar de afnemende groei is een landelijke trend en vroeg of laat zullen we ons hierin moeten schikken. Het advies vanuit het rapport van Companen luidde dan ook om de bevolkingsontwikkeling goed in de gaten te houden. In het rapport wordt dan ook een korte schets van deze toekomstige demografische ontwikkeling gegeven. In de afgelopen vijf jaar daalde de bevolking geleidelijk. Er is echter nog geen sprake van krimp. Volgens deze beleidsneutrale prognose blijft de bevolking tot 2020 in omvang redelijk stabiel. Per bevolkingsgroep betekent dit dat het aandeel jongeren tot 25 jaar licht afneemt (ontgroening). De categorie jarigen kent de grootste afname en de groep jarigen blijft in omvang redelijk gelijk, wat betekent dat het met name zal gaan om een afname van gezinnen met jonge kinderen. De grootste toename zal zich voordoen in de bevolkingsgroepen ouder dan 55 jaar (vergrijzing). Door deze vergrijzing en de toename van kleinere huishoudens zal volgens Companen de daling van de gemiddelde woningbezetting doorzetten en groeit de woningbehoefte ondanks een stabiele bevolking nog wel. De daling in het aantal huishoudens van jaar wordt gecompenseerd door een stijging van het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder, van 45% in 2008 tot 54% in In het rapport wordt geconcludeerd dat, doordat het aantal huishoudens nog wel toeneemt er nog wel gebouwd moet worden. Gelet op de schommelingen in de bevolkingsontwikkeling en de geleidelijke daling die zich voordoet in de afgelopen jaren zal de afnemende groei vermoedelijk na 2020 doorzetten. Er zal dan ook rekening gehouden moeten worden met een sterker afnemende woningbehoefte. In andere (buurt)gemeenten is groei al niet meer aan de orde. Door tijdig in te spelen op de komende bevolkingsdaling, kun je als gemeente van krimp een kans maken Woningbouwprogramma versus woningbehoefte, Coevorden stad Een doorvertaling van de demografische ontwikkeling op de woningbouwprogrammering in de stad Coevorden levert het volgende op. De behoefteprognose voorspelt in de planperiode 2008 tot en met 2020 een tekort in de woningvoorraad van circa 450 woningen terwijl er circa 950 woningen in de planning staan. Dat zijn bijna 500 woningen teveel. Er is dus nog wel voldoende vraag naar woningen, maar er staan wel teveel woningen op het programma. Gelet op de uiteindelijke bevolkingskrimp, is nu het moment gekomen om in te grijpen en het programma bij te stellen, zodat niet wordt gebouwd voor leegstand. In opdracht van de gemeente Coevorden hebben Weusthuis en Partners begin 2009 de onderzoeksresultaten van het rapport van Companen doorvertaald voor de stad Coevorden. In het rapport Stad Coevorden: demografische ontwikkeling in relatie tot de woningmarkt worden de volgende resultaten voor de periode verwoord. 4

6 Van de circa 950 woningen staan er circa 880 nieuwe koopwoningen geprogrammeerd. Daar er vraag is naar ongeveer 680 koopwoningen staan er volgens Weusthuis circa 200 koopwoningen teveel in de planning. De vraag naar koopwoningen is vooral afkomstig uit de vraag naar eengezins koopwoningen, de vraag naar koopappartementen is nihil. In de programmering staan dan ook ruim 400 koopappartementen teveel en circa 200 eengezins koopwoningen te weinig gepland. Bestaande plannen moeten worden aangepast. Het aantal koopappartementen moet flink worden teruggebracht en het aantal eengezins koopwoningen moet worden opgevoerd. Gelet op de vraag gaat het daarbij vooral om duurdere eengezins koopwoningen met een prijsindicatie van boven ,--. Er staan circa 75 nieuwe huurwoningen geprogrammeerd. Het betreft hier de bouwplannen minus de geplande sloop van huurwoningen. Volgens onderzoek zal de vraag naar huurwoningen echter flink afnemen. In totaal worden er door realisatie van deze plannen circa 300 woningen teveel aangeboden in de stad. Daarnaast wordt ook hier de overcapaciteit in met name de appartementensfeer aangeboden. Indien geen bijstelling van de plannen plaatsvindt, zal er in 2020 een overcapaciteit van 235 huurappartementen en 60 eengezins huurwoningen zijn. Het overschot zal zich met name in de goedkope huurvoorraad voordoen. Extra sloop in de oude wijken van goedkope huurwoningen lijkt dan volgens onderzoek ook noodzakelijk. Daarnaast dienen bestaande plannen tot toevoeging van huurwoningen worden aangepast of te worden geschrapt. Daar er volgens Weusthuis een toenemende vraag naar duurdere huurwoningen (> 527,--) zal zijn kan aanpassing van plannen van goedkope huur naar duurdere huur een oplossing zijn. Op grond van zowel het Companen als Weusthuis rapport kan men concluderen dat er 500 woningen teveel in de planning staan. Concluderend komt het er op neer dat deze 500 teveel geplande woningen, circa 200 in de koop en 300 in de huursector, kunnen worden bestreden door plannen te schrappen, te temporiseren en/of een aanvullende sloopopgave te definiëren. Daarnaast wordt geadviseerd een transformatie door te voeren in de koopplannen door minder koopappartementen en meer, vooral duurdere, eengezins koopwoningen te presenteren. In de huur ligt volgens de onderzoeken een grote sloopopgave in met name de appartementensfeer en een kleine toevoeging in de duurdere huur. Daarnaast is er een klein tekort aan circa tredenwoningen, ongeveer 20 in de koop en 80 in de huursector Betekenis van de onderzoeksresultaten Bovenstaande onderzoeken geven een goed en realistisch beeld van de verwachte bevolkingsverandering. De geschetste resultaten zijn conform de landelijke en Drentse tendensen die in andere onderzoeken worden aangehaald. Het mag duidelijk zijn dat de onderzoeken echter een momentopname betreft. De onderzoeken zijn voor de werkelijke intreding van de economische crisis uitgevoerd. De gevolgen van de crisis zijn dan ook niet verkend. Onlangs zijn provinciaal hierop wel enkele onderzoeksresultaten verkregen (Drentse woningmarktberichten ). In dit rapport worden de invloeden van de crisis op de Drentse woningmarkt weergegeven. De koopmarkt in de provincie is begin 2009 te kwalificeren als een aanzienlijk ontspannen c.q. verstoorde markt met fors teveel aanbod. Hoogeveen, Assen en Tynaarlo vormen hier een uitzondering op. Begin 2008 was er echter nog sprake van een zeer gevarieerde marktspanning in de provincie. Dit gold echter al niet meer voor de gemeenten in vooral de regio zuidoost, waaronder Coevorden. Potentiële afnemers van bestaande en nieuwe koopwoningen komen als gevolg van de crisis moeizaam tot een koopbeslissing. Het zou dan ook logisch zijn dat de vraag naar huurwoningen in de provincie zou zijn toegenomen. Dit is overal in de provincie gebeurd behalve in de regio zuidoost waaronder Coevorden. Hier is het aandeel woningzoekenden in de huursector zelfs gedaald en de verwachting is dat zich zal 5

7 doorzetten. Naar verwachting zal de vraag naar huurwoningen ook anders van aard zijn en gericht zijn op huurwoningen met een hogere kwaliteit, anders dan het bestaande aanbod in de huursector. Afgezien van de verdere gevolgen van de economische crisis voor onze woningmarkt lijkt ook in dit onderzoek de trend te zijn dat de vraag naar koop- en huurwoningen in de gemeente in zijn totaliteit aan het afnemen is en de trend hierdoor misschien juist wordt versterkt. Zowel deze korte termijn tendens als de lange termijn tendens haken in op de in de onderzoeken geschetste prognoses. Naar verwachting zullen ook op lange termijn de trends dus gewoon doorzetten. Deze geschetste trends zullen we dan ook als basis overnemen en doorvertalen in de kwantitatieve en kwalitatieve opgave. Wel geldt als uitgangspunt dat we voor alle doelgroepen, maar vooral voor onze kwetsbare doelgroepen, in Coevorden een passend woningaanbod zullen creëren. Indien we hier navolging aan willen geven is een forse ombuiging van de huidige woningbouwprogrammering noodzakelijk. Echter hebben we hierin een beperkt speelveld. Het betreft een programma waarover al afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars, projecten waarop al forse investeringen zijn gedaan en stedenbouwkundig wenselijke ontwikkeling die al in gang zijn gezet. Duidelijk mag zijn dat bijsturing dan ook maatwerk zal zijn. Radicale ingrepen zijn op dit moment dan ook onmogelijk en onwenselijk. Daarnaast zullen dergelijke beslissingen onomkeerbaar zijn, doordat ze lang zullen doorwerken. Om deze reden zullen we dan ook genoodzaakt zijn periodiek te monitoren bij elke beslissing die we zullen nemen. In het bijzonder zal dit relevant zijn ten opzichte van de genoemde sloopopgave in de sociale huursector. In de huisvesting van kwetsbare doelgroepen is voorzichtigheid geboden, om deze sloopopgave nader te bepalen zal dan ook zodra deze vraag zich concreet gaat voordoen een nadere analyse nodig zijn. We zijn op dit moment echter genoodzaakt een beleidslijn uit te zetten. In het centrum worden al belangrijke keuzes gemaakt voor deze toekomstige ontwikkelingen. Ook binnen andere projecten komen we al keerpunten tegen, waarin we ondanks gemaakte afspraken en investeringen nog enige keuzevrijheid hebben om gehoor te geven aan de veranderende bevolkingsomvang. Het is vanuit deze optiek nodig om een beleidslijn te hebben geformuleerd van waaruit wij de gesprekken met onze (ontwikkel)partners aan te kunnen gaan Stedenbouwkundige afweging en prioritering centrumplannen Al eerder is geconstateerd dat het denken in groei geleidelijk omgebogen moet worden. Hoewel de stad nog zal groeien, zullen nu al bewuste keuzes in de woningbouwprogrammering moeten worden gemaakt. De keuze voor nieuwbouw moet bewust worden gemaakt en zal direct in verbinding staan met ingrepen in de bestaande voorraad. Met deze strategie sorteert Coevorden voor op de toekomst om zo te zorgen voor een kwalitatieve versterking van het wonen in de gemeente. Vanuit deze gedachte zijn ook de in omloop zijnde woningbouwplannen in de stad Coevorden tegen het licht gehouden Wensbeeld stad Coevorden In 1999 is de planvorming voor de vernieuwing van de binnenstad van Coevorden gestart. Dit stedelijke vernieuwingsproces is in 2001 vertaald in het Wensbeeld voor het centrum van Coevorden. Ten aanzien van de functie wonen wordt hierin opgemerkt dat in de vesting niet alleen ruimte moet komen voor appartementen voor senioren en jongeren, maar dat ook gepleit moet worden voor het vergroten van het aantal woningen in het hogere segment om de detailhandel in het centrum een impuls te geven. De historische en stedelijke context dient als inspiratiebron voor de vormgeving van nieuwe woongebieden. Andere belangrijke uitgangspunten zijn: vestingstadkarakter zoveel mogelijk versterken en wonen in de historische kern stimuleren. 6

8 In 2002 is de prioritering van de verschillende concrete beslispunten bepaald en is aangegeven dat de uitvoering van het Bogas-gebied en Markt en Haven voor alle andere projecten van start zal gaan. Om tegemoet te komen aan de wens om in de historische kern te kunnen wonen, wordt binnen Markt en Haven de mogelijkheid gegeven om op de locatie van de voormalige brandweerkazerne woningen te bouwen die op deze manier de positie van de (nieuwe) haven zullen versterken. De transformatie van het Bogas-gebied van deels winkelgebied en deels het oude gasfabriekterrein in een bijzonder woongebied met woningen en appartementen aan het water, is vanuit stedenbouwkundig oogpunt ook een logische invulling. Aan de uitvoering van deze twee deelprojecten is sinds 2007 gestalte gegeven, de vergunning voor het eerste woningbouwproject, de invulling van de voormalige brandweerlocatie, is onlangs aangevraagd en zal naar verwachting in 2010 kunnen starten. Voor het zuidelijke gedeelte van het stadsdeel de Holwert, Holwert-Zuid, is in 2004 een proces van stadsvernieuwing in gang gezet om te komen tot een aantrekkelijk woonmilieu in combinatie met commerciële ruimten. Op deze manier wordt een verpauperd bedrijventerrein middels een nieuwe bestemming weer verbonden met de historische binnenstad. Begin 2009 heeft Coevorden haar ambities verwoord in een regio specifiek programma, het RSP Coevorden. Dit programma is vooral relevant voor de verdere uitvoering van het centrumplan. Doelstelling is het herstel van de structuren van de oude vestingstad die Coevorden ooit was. Het stationsgebied vormt momenteel een ruimtelijke barrière in die historische vestingstad. Het verplaatsen van het spoorwegemplacement schept mogelijkheden tot beleidsontwikkeling ter plaatse en de directe omgeving van het station. Dit stationsgebied zal het verbindende element met de Holwert worden Strategie: prioriteit centrum Vanuit zowel het rapport van Companen als Weusthuis wordt gewezen op de strategie dat de keuze voor nieuwbouw bewust moet worden gemaakt en direct in verbinding moet staan met ingrepen in de bestaande voorraad. Alleen op deze manier kan geprobeerd worden een kwalitatieve versterking van het wonen te creëren. Om deze reden zal binnen de woningbouwprogrammering prioriteit worden gegeven aan die projecten die een upgrading betekenen voor het bestaande stedelijke gebied. Plannen als Bogas, Markt en haven, de herstructurering van Binnenvree, maar ook de revitalisering van de Holwert-Zuid voldoen aan deze bewuste keuze. Op deze manier staat nieuwbouw direct in verbinding met het bestaande gebied. Doordat de nieuwbouw in de uitbreidingsplannen Ossehaar en Vosmaten geen directe verbinding legt met de opgave in het bestaande stedelijke gebied, zullen deze plannen het realiseren van de ambities in het centrumplan niet dichterbij brengen en daardoor een lagere prioriteit hebben. Met deze strategie in het achterhoofd ligt het zwaartepunt van de investeringen van het gemeentebestuur dan ook in het centrum van Coevorden. Om dit te versterken wordt ervoor gekozen de prioriteit te geven aan de projecten in en in de nabije omgeving van het centrum. Hoe verder de plannen in de schil van de stad liggen, hoe groter de impact van de aanpassing van het plan zal zijn. Dit is nodig om de geformuleerde ambities voor het centrumplan waar te kunnen maken. 7

9 4. Uitgangspunten woningbouwstrategie Om te komen tot een weloverwogen woningbouwstrategie zullen we de volgende uitgangspunten in ogenschouw nemen. 1. Omdat we tijdig in willen spelen op de komende bevolkingsdaling zullen we nu al bewuste keuzes in de woningbouwprogrammering moeten maken, zodat we van krimp een kans kunnen maken. Om deze reden erkennen we de 500 teveel geplande woningen als opgave en onderschrijven we de transformatieopgave om de kwalitatieve discrepanties om te keren. 2. Er is geen noodzaak de volledige opgave van 500 woningen in een keer binnen het bestaande programma te schrappen. We benaderen de cijfers met de nodige voorzichtigheid. Door goed te monitoren zullen we duidelijkheid in de juiste opgave krijgen. In de plancapaciteit van 500 woningen zullen we dan ook een zekere overmaat accepteren. 3. De aantallen te temporiseren c.q. te schrappen woningen zullen oplopen naarmate het plan verder uit het centrum van de stad verwijderd is. Dit omdat de prioriteit bij de plannen in en nabij het centrum wordt gelegd. Wel zal de transformatieopgave ook zoveel mogelijk in de centrumplannen worden doorgezet. Hoe verder de plannen in de schil van de stad liggen, hoe groter de impact van de aanpassing van het plan zal zijn. Dit is nodig om de geformuleerde ambities voor het centrumplan waar te kunnen maken. 4. In gesprek met Domesta zullen we genoemde sloopopgave van 150 sociale huurwoningen nader concretiseren door nader onderzoek uit te voeren en te bekijken of deze cijfers reëel zijn. Inzet hierbij is dat het toekomstige aanbod in overeenstemming wordt gebracht met de maatschappelijke vraag. 5. Door middel van het aangaan van gesprekken met de (ontwikkel) partijen van de grote projecten Ossehaar, Binnenvree, Aardappelmeelfabriek, Holwert-Zuid, Bogas, Sallandsestraat en Vosmaten zullen we de kwantitatieve als kwalitatieve aanpassingen van bestaande plannen bepalen en doorvoeren. Het streven hierbij is het verminderen c.q. temporiseren van de afgesproken aantallen. 6. Met Domesta, onze belangrijkste onderhandelingspartner, zullen we een afzonderlijk traject doorlopen om te komen tot nieuwe koepelafspraken voor het Centrumplan. De begeleiding van dit proces zal door een onafhankelijk partij worden uitgevoerd. 7. De analyse die in deze notitie is gemaakt betreft de periode Periodiek moet worden gemonitord om te bezien hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Meer dan 10 jaar vooruitzien is moeilijk dus vandaar dat periodieke monitoring erg belangrijk wordt. Daarnaast zullen de te nemen acties stapsgewijs worden doorgevoerd. 8. De afzonderlijke beslissingen zullen per project aan de orde komen en gerapporteerd worden aan de raad. 9. Het mag duidelijk zijn dat indien zich nieuwe woningbouwplannen voordoen, waaraan per saldo woningen worden toegevoegd, terughoudend wordt opgetreden. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt, die zeker geld zullen gaan kosten. 8

10 Bovenstaande uitgangspunten vormen de kaders voor de verdere invulling van de woningbouwstrategie voor de stad Coevorden. Met deze uitgangspunten sorteert Coevorden voor op de toekomst om zo te zorgen voor een kwalitatieve versterking van het wonen in de gemeente. Omdat de gevolgen van de ingezette bevolkingsdaling echter niet direct zichtbaar zullen zijn, zal de gemeentelijke strategie ook de komende jaren pas daadwerkelijk vorm kunnen krijgen. 9