Algemene regels en uitgangspunten

Transcriptie

1 Algemene regels en uitgangspunten

2 2

3 Inleiding In deze memo staat een overzicht van de algemene uitgangspunten waarmee rekening moet worden gehouden bij de uitwerking van je bouwplan op het Jan Sluyterscomplex. Er wordt informatie gegeven over de omgevingsvergunning, vergunningsvrij bouwen en het bouwbesluit, waar je de regels vindt die het waterschap Aa en Maas hanteert langs de Aadijk, wat we als gemeente in het bestemmingsplan Jan Sluytersstraat willen regelen en wat ons beleid is met parkeren, bomen en regenwater. Tenslotte kun je lezen hoe we zijn omgegaan met resultaten uit workshop 3. Heb je vragen naar aanleiding van deze memo, kijk op onze website of neem contact op met het Vrij Spel team. Succes met het maken van een mooi bouwplan! Ondanks dat we alle zorgvuldigheid hebben betracht bij het opstellen van deze memo kan het zijn dat er foutjes zijn ingeslopen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze memo. 3

4 4

5 Landelijke wet en regelgeving Omgevingsvergunning Voordat je mag starten met de bouw van je woning moet je een omgevingsvergunning hebben, moet de verkoopovereenkomst rond zijn en moet de grond zijn overgedragen èn bouwrijp zijn. Indienen omgevingsvergunning De aanvraag omgevingsvergunning dien je digitaal in bij het landelijke Omgevingsloket: website Via deze website wordt de aanvraag omgevingsvergunning naar alle betrokken overheden gestuurd om het plan te toetsen. Op het Jan Sluyterscomplex is dat de gemeente s Hertogenbosch en het waterschap Aa en Maas omdat een smalle strook van de percelen langs de Aa binnen de beschermingszone van de Aadijk is gelegen. Toetsing omgevingsvergunning De gemeente kan de omgevingsvergunning pas toetsen als je alle benodigde stukken hebt ingediend; je voldoet dan aan alle indieningsvereisten. Welke stukken je moet indienen, staat in de uitkomst van de vergunningscheck en de tab Bijlagen van de conceptaanvraag / melding (zie website De gemeente kan de omgevingsvergunning pas verlenen als je alle benodigde stukken hebt ingediend en je woning voldoet aan alle landelijke wet en regelgeving, het bestemmingsplan ter plaatse van je bouwlocatie en gemeentelijke kaders en uitgangspunten. De behandelingstermijn duurt 8 weken met een mogelijke verlengingstermijn van 6 weken. Als er stukken na de indiening worden toegevoegd of gewijzigd, kan de behandeling worden aangehouden. Het besluit op je aanvraag omgevingsvergunning komt dan waarschijnlijk later dan de officiële behandelingstermijn van weken. Bezwaar en (hoger) beroep Zodra er door de gemeente omgevingsvergunning is afgegeven, gaat de bezwaartermijn van 6 weken in. Als er binnen deze periode geen bezwaar wordt ingediend tegen je omgevingsvergunning, heb je na afloop een onherroepelijke omgevingsvergunning. Als er wel bezwaar wordt ingediend bij het college van B&W van s Hertogenbosch, wordt het bezwaar/de bezwaren behandeld door de bezwarencommissie van de gemeente s Hertogenbosch. Zij geven advies aan B&W die vervolgens een besluit neemt. De bezwarencommissie kan ook een mediation starten voordat ze advies geven. Binnen onze gemeente hebben we positieve ervaringen met mediation. Na het besluit van B&W volgt de beroepsperiode van 6 weken. Als er binnen deze periode geen beroep wordt ingediend, is je omgevingsvergunning onherroepelijk. Als er beroep wordt ingediend, moet de Rechtbank eerst een uitspraak doen. Als de uitspraak op het beroep ongegrond wordt verklaard, heb je een onherroepelijke omgevingsvergunning tenzij er een hoger beroep wordt ingediend. De Rechtbank kan ook besluiten om een beroep gedeeltelijk gegrond te verklaren. 5

6 In afwachting op de uitspraak van de Rechtbank mag je op eigen risico starten met de bouw, tenzij er bij de rechtbank ook een voorlopige voorziening is ingediend. Een voorlopige voorziening wordt sneller behandeld. Op de uitspraak van de Rechtbank is hoger beroep mogelijk. Als er een hoger beroep wordt ingediend, moet de Raad van State een uitspraak doen. Als het hoger beroep ongegrond wordt verklaard, heb je een onherroepelijke omgevingsvergunning. We hopen dat we met een zorgvuldig bestemmingsplan voldoende vertrouwen geven aan omwonenden van het Jan Sluyterscomplex (of je nieuwe buren op het Jan Sluyterscomplex) dat hun woon en leefgenot niet of nauwelijks wordt aangetast zodat zij geen beroep indienen op je bouwplan. We kunnen dit echter niet garanderen. Ook het ontwerp van je nieuwe woning kan voor sommige mensen aanleiding zijn om bezwaar of (hoger) beroep in te dienen. Deze mogelijkheden zijn verankerd in de landelijke wetgeving. Meer informatie over Omgevingsvergunning is te lezen op de volgende websites: hertogenbosch.nl/inwoner/vergunning ofmelding/omgevingsvergunning.html Kom je er niet uit? Bel dan het Omgevingsloket van de gemeente. Of kom langs. Maak hiervoor eerst een afspraak via (073) Vergunningsvrij bouwen In de landelijke wetgeving is geregeld dat erfbebouwing en sommige bouwwerken onder randvoorwaarden vergunningsvrij gebouwd mogen worden. Via de website van het landelijke Omgevingsloket kun je informatie krijgen of een gebouw of bouwwerk vergunningsvrij is: vul de vergunningscheck in. Dit betekent niet dat je zomaar mag starten met bouwen. De overdracht van de grond moet plaatsgevonden hebben en je moet je een digitale melding doen via het Omgevingsloket. Meer informatie over vergunningsvrij bouwen is te lezen op de volgende websites: hertogenbosch.nl/inwoner/vergunning ofmelding/omgevingsvergunning.html Komt u er niet uit? Bel dan het Omgevingsloket van de gemeente. Of kom langs. Maak hiervoor eerst een afspraak via (073)

7 Bouwbesluit In Nederland moet elke woning voldoen aan de landelijke wet en regelgeving die van toepassing is op het moment dat je jouw aanvraag Omgevingsvergunning indient. Technische vereisten zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Zo moet je woning o.a. veilig zijn, goed geïsoleerd zijn en voldoende daglicht en ventilatie binnen krijgen. Ook worden er minimum eisen gesteld aan de grootte van het toilet, de badkamer, de keuken, enz. en de vrije hoogte van deze ruimtes. Een architect, constructeur en bouwtechnisch adviseur kunnen je helpen bij het voldoen aan het Bouwbesluit. Meer informatie over het bouwbesluit is te lezen op de volgende website: Voor informatie over het bouwen van een eigen huis, kijk bijvoorbeeld op de websites van Vereniging Eigen Huis: bouwen/ Let erop dat landelijke wetgeving kan wijzigen. 7

8 8

9 Regelgeving waterschap Aa en Maas Keur Het waterschap Aa en Maas hanteert beschermingszones om de stabiliteit van de Aadijk te garanderen: de regionale waterkering, kernbeschermingszone waterkering, beschermingszone binnenkant en beschermingszone buitenkant. Een smalle strook van de percelen langs de Aa is gelegen binnen beschermingszone binnenkant. Dit is te zien in de onderstaande tekening. Dit is de lichtste categorie waarbij minder strenge regels van toepassing zijn dan de regels van de andere beschermingszones. Dit is vastgelegd in de Keur. Het waterschap toetst of je aanvraag omgevingsvergunning voldoet aan de eisen van de Keur die op dat moment geldt. Als de kopers van de percelen binnen de beschermingszone bij ons bekend zijn, organiseert de gemeente een overleg tussen de toekomstige bewoners aan de Aa en het waterschap. Dit overleg is bedoeld om een toelichting te krijgen op de Keur en om vragen te kunnen stellen. Het is handig als je op dat moment al enig idee hebt waar je op je kavel wilt bouwen of graven (bijv. een kelder, vijver, zwembad of bomen planten). Meer informatie over de wet en regelgeving van het waterschap Aa en Maas is te lezen op de volgende website (zie: Keur 2015 en Algemene regels Keur 2015): en regels/keur.html 9

10 Watersloten Het Jan Sluyterscomplex wordt omringd door watersloten. Ook in de toekomst worden deze sloten gehandhaafd. In overleg met het waterschap Aa en Maas is wel besloten dat de functie van de sloten verandert. Zo wordt de westelijke sloot aan de zijde van de Jan Sluytersstraat een leggerwatersloot met een belangrijke water doorvoerende functie. De bestaande duiker onder de meest zuidelijk gelegen woonwagen wordt verwijderd. Ten zuiden hiervan komt een nieuw stukje sloot. In de nieuwe woonbuurt is rekening gehouden met de, door het waterschap vereiste, onderhoudszones. De onderhoudszone langs de leggerwaterloop is openbaar toegankelijk maar wordt niet als wandelpad aangelegd. Denk daarbij aan grasbermen of een kruidenmengsel. Aan de noordzijde, oostzijde en zuidzijde van het Jan Sluyterscomplex vervalt de leggerfunctie van de sloten. Het beheer van deze sloten vindt plaats op de wijze waarop dat nu al gebeurt: vanaf de Aadijk (zuidelijke sloot) en vanaf het water of houtwallen (noordelijke en oostelijke sloot). Nieuwe situatie Waterberging Het lijkt ver weg maar klimaatverandering kan onder andere tot overmatige neerslag leiden. Als het waterbergend vermogen van de bodem onvoldoende is, leidt dit tot wateroverlast. Dit speelt vooral in stedelijk gebied. Erg vervelend, want wateroverlast heeft onder andere invloed op de bereikbaarheid van de stad en buurt en ons rioleringssysteem. Bij extreme hoeveelheden neerslag vermindert een goed waterbergend vermogen van de bodem de kans op wateroverlast. Wij als gemeente investeren in waterberging voor een klimaatbestendige stad. Dit zie je terug in hoe we de openbare ruimte inrichten. Naast onze eigen inspanningen willen we ook onze inwoners stimuleren om hetzelfde te doen. Bijdragen aan waterberging kan al door in de inrichting van je kavel rekening te houden met de mate waarin je de bodem afdekt. Bodem die niet bedekt is met wegen, terras of gebouwen kan gemakkelijker water opnemen. Ook werkt het aanleggen van 'groene daken', of (gevel)tuintjes waarvan de bodem niet bedekt is. Ook kleine oplossingen zoals regentonnen dragen een steentje bij. 10

11 Bestemmingsplan Procedure De gemeente s Hertogenbosch heeft in september 2014 het voorontwerpbestemmingsplan Jan Sluytersstraat in procedure gebracht. Dit voorontwerp is de eerste stap om de bestemming van het voormalige voetbalcomplex te wijzigen in een nieuwe woonbuurt en het bouwen van woningen hier mogelijk te maken. In juni 2015 hebben we het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht. Er volgen nog enkele stappen. We streven ernaar om rond de jaarwisseling van 2015/2016 het bestemmingsplan ter vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad. Daarna gaat het plan nog een keer naar de provincie en andere overheden (voor zover van toepassing). Circa 6 weken na de vaststelling wordt het bestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Dit heet de beroepstermijn. Als er binnen deze periode geen beroep wordt ingediend tegen het bestemmingsplan, is er na afloop een onherroepelijk bestemmingsplan. Als er wel een beroep wordt ingediend maar geen voorlopige voorziening, is het bestemmingsplan na afloop wel in werking maar nog niet onherroepelijk. De gemeente mag een omgevingsvergunning afgeven. Als je een omgevingsvergunning hebt, mag je op eigen risico starten met de bouw. Als er wel een beroep wordt ingediend èn een voorlopige voorziening, is het bestemmingsplan na afloop niet in werking en nog niet onherroepelijk. De gemeente mag geen omgevingsvergunning afgeven; de Raad van State moet eerst een uitspraak doen. Als het beroep ongegrond wordt verklaard, is er een onherroepelijk bestemmingsplan en mag de gemeente een omgevingsvergunning afgeven. De Raad van State kan ook besluiten om het beroep gedeeltelijk gegrond te verklaren. In dat geval hangt het af van de exacte uitspraak of de gemeente voor alle delen van het Jan Sluyterscomplex een omgevingsvergunning mag afgeven of voor bepaalde delen. Als de bestemmingsplanrisico s aanvaardbaar zijn, wordt gestart met de aanleg van de bouwwegen, het riool en andere kabels en leidingen en wordt het bouwterrein opgehoogd. Als er nieuwe stappen zijn gezet rond het bestemmingsplan Jan Sluytersstraat, vermelden we dat op onze website shertogenbosch.nl. Ook op de algemene gemeentelijke website is de stand van zaken te lezen: en wonen/ruimtelijkeplannen/ruimtelijke plannen inprocedure.html. Let erop dat de landelijke wetgeving met betrekking tot het bestemmingsplan kan wijzigen. 11

12 Wat regelen we in het bestemmingsplan Jan Sluytersstraat? Om de bouw van de nieuwe buurt mogelijk te maken is de gemeente parallel aan het ontwerp voor Vrij Spel gestart met een bestemmingsplanherziening om wonen op het voormalige voetbalcomplex mogelijk te maken. Een bestemmingsplan regelt hoe je de gronden mag gebruiken, wat je mag bouwen en welke regels daarbij gelden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de hoofdmassa van je woning en erfbebouwing waaronder schuurtjes, aanbouwen en overkappingen. Ook zijn er regels voor erfafscheidingen zoals schuttingen. Zo geldt op het Jan Sluyterscomplex dat maximaal 50 % van je kavel bebouwd mag worden met hoofdbebouwing en dat een bouwhoogte tot 11 meter rechtstreeks is toegestaan. Voor erfbebouwing geldt een maximale goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 4,5 meter. Maar in het bestemmingsplan wordt ook geregeld onder welke voorwaarden je een aan huis gebonden beroep, zoals kapster, mag uitoefenen in je woning. Voor de gemeente zijn er aanleidingen om enkele wijzigingen door te voeren tussen het ontwerpbestemmingsplan en bestemminsplan: De zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan; De uitslag van workshop 3 met betrekking tot zijtuinen; De gesprekken met de potentiële bewoners van het Jan Sluyterscomplex. Hieruit blijkt dat het bestemmingsplan in een enkel geval te veel beperkingen geeft. In het definitieve bestemmingsplan nemen we voor dat geval afwijkingsregels op. Hiermee worden ruimte gegeven voor een afwijking, mits er wordt voldaan aan de randvoorwaarden die we bij de afwijking opnemen. We denken o.a. aan de onderstaande wijzigingen. De definitieve regels worden duidelijk in het bestemmingsplan. Bouwhoogte In het voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen van de maximale bouwhoogte van 11 meter. Onder randvoorwaarden die in deze versies van het bestemmingsplan zijn beschreven, is een maximale hoogte van 15 meter toegestaan. Hiermee wilden we ook gestapelde bebouwing van 4 tot 5 lagen mogelijk maken, bijvoorbeeld voor bijzondere woongroepen. Inmiddels is duidelijk geworden dat geen van de groepen die een reservering heeft op het Jan Sluyterscomplex gebruik wil maken van deze mogelijkheid. In workshop 3 bleek dat de zelfbouwers ook geen interesse hebben in een hogere bouwhoogte. Ten slotte zijn er zienswijzen binnengekomen over deze hogere bouwhoogte. We overwegen dan ook om deze afwijkingsmogelijkheid in het definitieve bestemmingsplan te laten vervallen Bebouwingspercentage Een bungalow of patiowoning heeft bijvoorbeeld een groter bebouwingspercentage voor de hoofdmassa dan de toegestane 50% van het kavel. Een overschrijding van het bebouwingspercentage vinden we acceptabel als het bouwdeel (dat dan zorgt voor de overschrijding) binnen de standaardmogelijkheden voor erfbebouwing past. Dit betekent o.a. een maximale goot en nokhoogte van respectievelijk 3 meter en 4,5 meter. 12

13 Zijtuinen In workshop 3 van Vrij Spel hebben we potentiële toekomstige bewoners gevraagd hoe zij denken over regels voor de breedte van zijtuinen. De meerderheid heeft aangegeven dat zij enige ruimte willen hebben tussen de hoofdmassa van de woning en de zijdelingse perceelgrens als deze grenst aan een ander woonkavel. Hiermee wordt gegarandeerd dat een vrijstaande woning ook vrijstaand blijft en een kopwoning een kopwoning. In het definitieve bestemmingsplan leggen we voor vrijstaande woningen, tweekappers en kopwoningen van een rij een breedte vast van minimaal 1 meter tussen de hoofdmassa van de woning en de zijdelingse perceelgrens. Bij vrijstaande woningen geldt deze regel voor beide zijkanten; bij tweekappers en kopwoningen van een rij aan één zijde. Erfbebouwing mag wel op de zijdelingse perceelgrens worden gebouwd. Op hoeken die grenzen aan de openbare ruimte mag ook de hoofdmassa op de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Erfbebouwing en erfafscheidingen Bij de meeste woonkavels zijn er ruime mogelijkheden om erfbebouwing en erfscheidingen te bouwen: vergunningsvrij of met een omgevingsvergunning. Vooral op het achtererf is veel mogelijk. Bij kavels die aan twee of meer zijden aan openbaar gebied grenzen, zijn deze mogelijkheden soms sterk beperkt. Dit heeft te maken met de juridische definities van het achtererf en de voorgevel, definities die ook bij de (recente) landelijke regels van vergunningsvrij bouwen wordt toegepast. In het bestemmingsplan nemen we een afwijkingsregel op om in die specifieke gevallen toch nog voldoende privacy in de achtertuin te krijgen zonder daarbij tekort te doen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Ook letten we op voldoende mogelijkheden voor erfbebouwing. Dakterrassen In het ontwerpbestemmingsplan Jan Sluytersstraat zijn standaard bestemmingsregels voor dakterrassen opgenomen, regels die de gemeente in vrijwel alle bestemmingsplannen opneemt. We controleren of deze standaardregels voldoen of dat de mogelijkheden voor dakterrassen verruimd moeten worden. Het ontwerpbestemmingsplan Jan Sluytersstraat kun je hier lezen: hertogenbosch.nl/inwoner/bouwen enwonen/ruimtelijkeplannen/ruimtelijke plannen in procedure.html 13

14 14

15 Gemeentelijk beleid De gemeente s Hertogenbosch heeft voor veel onderwerpen beleid vastgesteld. Bij de ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt zoals het Jan Sluyterscomplex wordt hiermee rekening gehouden. Dit is te lezen in het bestemmingsplan. Ook bij de ontwikkeling van je bouwplan moet je rekening houden met gemeentelijk beleid. Hieronder staan de belangrijkste onderwerpen. Parkeren Op je kavel moet voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn voor de (huidige en toekomstige) bewoners. Dit wordt getoetst bij je aanvraag omgevingsvergunning. In de Koopovereenkomst nemen we een erfdienstbaarheid op voor de parkeerplaatsen. Hiermee wordt gegarandeerd dat er ook in de toekomst gebruik kan worden gemaakt van deze parkeerplaatsen. Voor het Jan Sluyterscomplex gelden de normen uit de Nota Parkeernormen 2003, onder rest bestaande stad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt voor sociale, middeldure en dure woningen. De prijspeil wordt jaarlijks geïndexeerd. Op dit moment gelden de volgende VONprijzen (vrij op naam, dus inclusief de grondkosten, notariskosten, kadaster, BTW). Koopgrenzen VON prijzen, prijspeil 2015 Parkeernorm bewoners Goedkope koop Tot ,1 pp/woning Middeldure koop tot ,3 pp/woning Dure koop ,4 pp/woning Omdat 1,4 parkeerplaats op eigen terrein lastig zijn te realiseren, moet je in de praktijk rekening houden met 2 parkeerplaatsen. In de memo Parkeren gaan we nader in op de parkeernormen en de mogelijke oplossingen die je op je kavel kunt toepassen. Ook zijn er gezamenlijke parkeeroplossingen mogelijk waarbij de parkeerplaatsen onderling worden gedeeld. Een aantal CPO groepen kiest voor deze oplossing. Bomen De nieuwe woonbuurt wordt aan drie zijden omringd door een houtwal met bomen en (soms hoog gegroeide) onderbeplanting. De boomstammen staan volledig in de gemeentelijke houtwal. Aan de oostzijde van het Jan Sluyterscomplex zijn de bomen zo groot dat er takken over sommige percelen hangen. De gemeente onderhoudt deze bomen vanaf een onderhoudszone achter de percelen. De overhangende takken kunnen op deze manier niet worden onderhouden. De kopers van de percelen met overhangende takken zijn daarom zelf verantwoordelijk voor een (zorgvuldig) onderhoud. Deze verplichting nemen we op in de koopovereenkomst. Verder mogen er geen werkzaamheden worden verricht die ten koste gaan van de kwaliteit van de bomen. Denk daarbij aan bouw en of graafwerkzaamheden in de nabijheid van de bomen. Dit is alleen onder randvoorwaarden toegestaan. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is te zien om welke plekken dit gaat. 15

16 Hemelwater en riolering In de toekomstige wijk wordt op een duurzame manier met regenwater omgegaan. Dit wil zeggen dat het regenwater zoveel mogelijk wordt vastgehouden in het gebied waar het valt. Er wordt zo weinig mogelijk regenwater naar het omliggende gebied afgevoerd. Het regenwater wordt zo veel mogelijk ter plaatse opgeslagen en op natuurlijke wijze gezuiverd. Het is niet toegestaan het regenwater te vervuilen. Dat brengt met zich mee dat je bij de bouw van de woning, geen uitlogende materialen mag gebruiken. Het betekent ook dat je ervoor moet zorgen dat er geen verontreinigende stoffen in het regenwater komen. Een overzicht van toegestane bouwmaterialen is te lezen in een van de bijlagen van zowel de reserveringsovereenkomst als de koopovereenkomst: bijlage Hemelwater en riolering. 16

17 Resultaten workshops Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit van de toekomstige woningen is in elk van de drie workshops besproken. De gemeente wil vrijheid bieden aan woondromen maar tegelijk tegemoet komen aan de vraag naar (enige) samenhang binnen de deelgebieden. We hebben gekozen voor de volgende insteek: We stellen de gemeenteraad van s Hertogenbosch voor om het Jan Sluyterscomplex welstandsvrij te verklaren. Dit doen we tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan rond de jaarwisseling 2015/2016. Alle deelgebieden op het Jan Sluyterscomplex krijgen elk een woonsfeer: modern, traditioneel, natuurlijk of vrijheid. Voor elke woonsfeer zijn kenmerken beschreven voor het volume, de gevel, details, materiaal & kleur. Je woning moet voldoen aan een minimaal aantal kenmerken die bij jouw woonsfeer zijn genoemd. Je bepaalt zelf welke kenmerken zichtbaar zijn. Bij vrijheid mag alles. Toekomstige buren en buurtbewoners mogen onderling afspraken maken die verder gaan dan de regels die de gemeente hanteert, bijv. afspraken over de keuze van de erfafscheiding en erfbebouwing. De gemeente toetst niet of aan deze aanvullende afspraken wordt voldaan. Een toelichting en de uitgangspunten voor beeldkwaliteit hebben we vastgelegd in de memo Woonsferen. Deze memo wordt een bijlage bij de verkoopovereenkomst. We toetsen of jouw woning voldoet aan de uitgangspunten die in deze memo zijn opgenomen. Dakvorm In workshop 3 is aan de deelnemers van de workshop gevraagd of de dakvorm moet worden vastgelegd. Dit is afhankelijk van de woonsfeer. Binnen de woonsferen modern, natuurlijk en vrijheid zijn alle dakvormen toegestaan. Binnen de woonsfeer traditioneel is een kap verplicht die herkenbaar is als een los herkenbaar onderdeel van het volume. In de memo Woonsferen zie je welke kapvormen allemaal mogelijk zijn. Voortuinen Naar aanleiding van de resultaten van workshop 3 is besloten dat voortuinen niet verplicht worden gesteld. Je woning mag dus op de voorste perceelgrens worden gebouwd. Houd echter rekening met de bewonersparkeerplaatsen die je op het eigen terrein moet inpassen (zie memo Parkeren ). Zijtuinen In het definitieve bestemmingsplan leggen we voor vrijstaande woningen, tweekappers en kopwoningen van een rij een breedte vast van minimaal 1 meter tussen de hoofdmassa van de woning en de zijdelingse perceelgrens die grenst aan een andere woning. Een toelichting is te lezen in deze memo (onder bestemmingsplan/zijtuinen). 17