Woonvisie Oud-Beijerland

Transcriptie

1 Woonvisie Oud-Beijerland

2 Woonvisie Oud-Beijerland In opdracht van Gemeente Oud-Beijerland Marije Jansen, Angela van Velden 7 april 2008 Projectnummer Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus AM Dordrecht t (078) f (078) info@genp.nl

3 Inhoudsopgave Artikel Titel Pagina 1. Goed wonen in Oud-Beijerland Aanleiding en doel van de woonvisie Positie van Oud-Beijerland in de Hoeksche Waard Termijn van de woonvisie 6 2. Nieuwbouw De nieuwbouwopgave voor Oud-Beijerland Prognoses bevolking, woningvoorraad en de kwantitatieve woningbouwopgave Primos-prognose (ministerie VROM) Prognose provincie uit provinciale woonvisie Afspraken omvang bouwproductie bij migratiesaldo= Aanname benodigde groei uit Integrale Visie Dorpsontwikkeling Woningproductie gemeente Oud-Beijerland Conclusie kwantitatieve opgave Strategie migratiesaldo=0: ècht bouwen voor eigen behoefte Kwalitatieve opgave Minimale groei en fasering bij kleine kernen Gedifferentieerd woningaanbod Sturing en monitoring migratiesaldo= Sturing op migratie Monitoring migratie Bestaande wijken Wijkbeschrijvingen Centrum Zeeheldenwijk Croonenburghwijk Zoomwijck Zuidwijk Oosterse Gorzenwijk Spui-oeverwijk Even Buiten Poortwijk Conclusie Starters en andere groepen met lage inkomens Huidige woningvoorraad Oud-Beijerland De doelgroep van beleid Bouwen voor de doorstroming Starters in de huursector Starters in de koopsector Middelen die ingezet kunnen worden om kansen van starters te vergroten Tijdelijke woonunits Conclusie Wonen, zorg en welzijn Inleiding Beoordelingskader vernieuwing zorgcentra Oud-Beijerland Kwantitatieve opgave Zorgcentrum Sabina, Verpleeghuis De Egmontshof en Zorgcentrum De Open Waard Kwantitatieve opgave Woonstichting Union 34

4 Inhoudsopgave 5.5. Conclusie kwantitatieve opgave wonen, zorg en welzijn De locaties voor wonen, zorg en welzijn Kwalitatieve opgave wonen, zorg en welzijn Conclusie kwalitatieve opgave wonen, zorg en welzijn Nieuwbouwlocaties Inleiding Mebinlocatie Plein Beneden Molendijk Bijlschoollocatie (Abel Tasmanstraat/Karel Doormanstraat) W. Barentszstraat Gemeentekwadrant Rustburg Poortwijk De Egmontshof, Sabina, Open Waard United Brands/Beneden Oostdijk Ooststraat Gereedschapskist toetsing en beoordeling nieuwe locaties Partners in wonen: samenwerking en Prestatieafspraken De partners in het woonbeleid Prestatieafspraken en Meerjaren investeringsprogramma 47 Bijlage 1: Samenvatting 48 Bijlage 2: begrippenlijst 50

5 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 5 1. Goed wonen in Oud-Beijerland 1.1. Aanleiding en doel van de woonvisie De gemeente Oud-Beijerland heeft de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud- Beijerland en, in vervolg hierop, het Uitvoeringsprogramma opgesteld. In aanvulling hierop is er behoefte aan een woonvisie voor Oud-Beijerland. In de woonvisie Oud-Beijerland zijn programmatische uitgangspunten vastgelegd voor de ontwikkeling van woningbouw- en herstructureringslocaties. Hierbij is aandacht besteed aan specifieke doelgroepen, zoals mensen met lage inkomens, starters en senioren. De woonvisie is, in aanvulling op de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland en het Uitvoeringsprogramma, een praktisch toepasbaar beleidskader voor de uitwerking van locaties en projecten. In de woonvisie zijn prognoses opgenomen voor de groei van de bevolking en de daarbij benodigde groei van de woningvoorraad. Hiertoe is een aantal bronnen geraadpleegd, zoals de Primos-prognose en de gegevens van de provincie. Parallel aan deze woonvisie worden in de regio afspraken gemaakt over de verdeling van het aantal woningen dat in het kader van migratiesaldo=0 toegekend is aan de Hoeksche Waard. Ook wordt, parallel aan het opstellen van de woonvisie, gewerkt aan het maken van afspraken met zorginstellingen over vernieuwing van de zorgcomplexen. Naast de kwantitatieve analyse van de woningbehoefte is ingegaan op een aantal kwalitatieve aspecten van de woningbouw, zoals de minimaal benodigde groei om het voorzieningenniveau in stand te houden en de (on)mogelijkheden om te sturen op migratie. Foto 1: de Haven in het centrum van Oud-Beijerland

6 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 6 De bestaande wijken zijn geanalyseerd op de positie die zij vervullen op de woningmarkt. Nieuwbouw is immers maar een klein deel van de woningvoorraad. Het merendeel van de woningen die er over tien jaar staan, zijn er nu al. Uiteraard is ook een programmatisch kader gegeven voor de nieuwbouwlocaties voor de komende jaren uit het Uitvoeringsprogramma, op basis van beleid met betrekking tot doelgroepen, de kenmerken van de locatie en de wijk waarin de locatie ligt Positie van Oud-Beijerland in de Hoeksche Waard Oud-Beijerland is één van de vijf gemeenten van de Hoeksche Waard en is gelegen aan de noordrand van de Hoeksche Waard, tegen het Spui aan. Zoals ook omschreven in de Integrale Visie Dorpsontwikkeling is Oud-Beijerland ruim en groen opgezet en is het er in het algemeen goed wonen. In de Hoeksche Waard vervult Oud-Beijerland een centrumfunctie. In het centrum zijn veel kleine en bijzondere winkels en de cultuurhistorische uitstraling geeft het centrum haar karakteristieke kwaliteit en trekt mensen uit de hele Hoeksche Waard. Oud-Beijerland oefent door het aantrekkelijke en levendige centrum ook een aantrekkingskracht uit op starters. Oud-Beijerland heeft een gevarieerd aanbod aan woningen, wijken en woonmilieus. Oud-Beijerland is tevens gelegen in het Nationaal Landschap van de Hoeksche Waard. De kern heeft een aantrekkelijke omvang: groot genoeg voor een compleet aanbod aan voorzieningen en compact genoeg om nog een directe band te hebben met het omringende landschap. Foto 2: Oostkade (Centrum Noord), Kloosring (Poortwijk), Kaapstander (Centrum Noord), groen aan het Spui 1.3. Termijn van de woonvisie Deze woonvisie heeft betrekking op de periode tot Gezien de dynamiek van de woningmarkt is het toekomstbeeld echter niet compleet vastgelegd. Een succesvol woonbeleid moet flexibel genoeg zijn om in te spelen op actuele ontwikkelingen.

7 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 7 2. Nieuwbouw 2.1. De nieuwbouwopgave voor Oud-Beijerland Oud-Beijerland maakt onderdeel uit van het Nationaal Landschap de Hoeksche Waard. Hieraan gekoppeld mogen de gemeenten binnen de Hoeksche Waard beperkt bouwen voor eigen behoefte of migratiesaldo=0. Bouwen voor eigen behoefte betekent bouwen voor de groei van de eigen bevolking. Door rijk en provincie is onderzoek gedaan naar de groei van de bevolking en de hieruit volgende gewenste groei van de woningvoorraad. Het ministerie van VROM hanteert hierbij de Primos 1 -prognose, de provincie gaat in haar woonvisie uit van gegevens van het CBS voor wat betreft de omvang van de bevolking. Opvallend zijn de grote verschillen tussen de prognoses. Dit hoofdstuk schetst de diverse prognoses voor de bevolkingsgroei en de gewenste groei van de woningvoorraad. Ook is een overzicht gegeven van de geplande woningbouwproductie voor de komende jaren in Oud-Beijerland. De gegevens van de gewenste woningvoorraad uit de diverse prognoses en afspraken zijn vervolgens vergeleken met de geplande productie van de komende jaren. Dit laat zien of er voldoende woningen gerealiseerd worden om te kunnen voorzien in de opvang van de eigen behoefte. Er wordt ook ingegaan op een aantal kwalitatieve aspecten die mede van invloed zijn op de gewenste groei van de bevolking en de woningvoorraad. Zo is het bij een kleine gemeente van belang dat deze voldoende in bevolkingsomvang groeit om het voorzieningenniveau in stand te houden. Ook is er maar een beperkt aantal instrumenten om sturing te geven aan het principe bouwen voor eigen behoefte. Daarnaast hebben de vergrijzing en starters tot gevolg dat de gemiddelde huishoudensgrootte daalt en er zelfs bij een gelijkblijvende bevolking al meer woningen nodig zijn. 1 Primos staat voor PRognose-, Informatie-, en MOnitoring Systeem: een berekeningsmethode voor gemeentelijke bevolkings- en huishoudensprognoses.

8 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 8 Prognose bevolkingsgroei Bevolking tot 14 jaar (20,1%) (19,2%) (19,2%) (19,4%) jaar (17,1%) (18,9%) (19,3%) (18,5%) jaar (22,9%) (20,6%) (18,5%) (17,5%) jaar (27,0%) (27,8%) (27,2%) (27,9%) jaar (6,9%) (7,4%) (9,2%) (10,0%) 75 jaar en ouder (6,1%) (6,0%) (6,0%) (6,5%) Totaal Bron: ABF-research / Primos. Bevolkingsgroei Oud-Beijerland Jaar Bevolkingsgroei Gemiddelde groei per jaar 263,6 Bron: RIVM 2.2. Prognoses bevolking, woningvoorraad en de kwantitatieve woningbouwopgave Primos-prognose (ministerie VROM) In opdracht van het ministerie van VROM zijn door ABF-Research prognoses opgesteld voor de groei van de bevolking en hiermee samenhangend voor de groei van het aantal huishoudens en de gewenste groei van de woningvoorraad. Bevolkingsprognose volgens Primos Volgens de Primos-bevolkingsprognose groeit de bevolking in Oud-Beijerland vanaf 2005 met 22,8% naar personen in Dit is een groei van 1,5% per jaar. De gemiddelde bevolkingsgroei gemeten over de jaren bedroeg 263,6 personen per jaar; een bevolkingsgroei van 1,1%. Hierbij moet opgemerkt worden dat bevolkingsgroei mede beïnvloed wordt door het aantal woningen dat nieuw opgeleverd wordt. De bevolkingsdaling in 2000 is hiermee bijvoorbeeld te verklaren: in dat jaar zijn er weinig woningen opgeleverd. De piek in 2002 is mede het gevolg van de oplevering van een groot aantal bouwprojecten in dat jaar. Zoals overal in Nederland heeft ook Oud-Beijerland te maken met een vergrijzing van de bevolking. Tussen 2005 en 2020 stijgt het aandeel van de leeftijdsgroep ouder dan 65 jaar van 13,0% naar 16,5%. Hiermee blijft het aandeel in de bevolkingsgroep van 65 jaar en ouder in Oud-Beijerland iets onder het Nederlandse gemiddelde: van 14,0% in 2005 naar 19,0% in De groep 30 tot 44-jarigen daalt tot 2020, de groep 45 tot 64-jarigen neemt daarentegen toe van personen in 2005 tot personen in het jaar 2020.

9 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 9 Prognose groei huishoudens Huishoudens jaar jaar jaar jaar jaar en ouder Totaal Bron: ABF-research/Primos Prognose gewenste woningvoorraad Gewenste woningvoorraad Bron: ABF-research/Primos Prognose groei huishoudens Volgend uit de geprognotiseerde bevolkingsgroei zal het aantal huishoudens in Oud-Beijerland de komende jaren, tot 2020, groeien met een gemiddelde van 148 huishoudens per jaar. De groei van het aantal huishoudens komt niet alleen voort uit de natuurlijke bevolkingsaanwas maar ook uit een daling van de gemiddelde woningbezetting als gevolg van de toename van één- en tweepersoonshuishoudens (starters en senioren) op de woningmarkt. Ook blijven ouderen langer zelfstandig wonen Prognose woningbehoefte Bij een toename van 148 huishoudens per jaar is er een gemiddelde groei van de woningvoorraad van 144 woningen per jaar nodig, rekening houdend met een verdeling van de huishoudens in woningbehoevende en nietwoningbehoevende huishoudens, en met een gewenste leegstand (zoals woningen die tijdelijk leegstaan in de periode tussen verschillende bewoners). Worden er structureel minder woningen gebouwd, dan zullen huishoudens noodgedwongen vertrekken uit Oud-Beijerland en wordt niet meer gebouwd volgens het principe van bouwen voor de eigen behoefte (migratiesaldo = 0). Conclusie Primos-prognose Op basis van de Primos-prognoses voor de groei van de bevolking en de groei van het aantal huishoudens in Oud-Beijerland is er tussen 2005 en 2020 een gemiddelde groei van 144 woningen per jaar nodig Prognose provincie uit provinciale woonvisie In de woonvisie Zuid-Holland wordt uitgegaan van een gewenste woningproductie in de regio Hoeksche Waard van woningen in de periode en woningen in de periode In deze aantallen is rekening gehouden met extramuralisering (300 woningen), inhalen van een tekort (250 woningen) en vervanging (300 woningen). Dit is een brutowoningproductie van woningen en een netto-productie van ( woningen vervanging ) tot 2015 voor de regio Hoeksche Waard.

10 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 10 Prognose woningbehoefte provincie Eigen behoefte Extramuraal Inhalen Totaal van een tekort Hoeksche Waard Oud-Beijerland (28%) Per jaar 70 8,4 7 85,4 Bron: Woonvisie Zuid-Holland Binnen de regio worden de woningen naar verwachting evenredig verdeeld naar bevolkingsomvang van de gemeenten. 28% van de inwoners van de Hoeksche Waard woont in Oud-Beijerland. Dit betekent dat 28% van de netto-productie gerealiseerd wordt in Oud-Beijerland wat neerkomt op 28% van = 854 woningen in de periode Dit komt overeen met een gemiddelde van 85,4 woningen per jaar. Bij de evenredige verdeling naar bevolkingsomvang is geen rekening gehouden met de centrumfunctie van Oud-Beijerland. Conclusie groei woningvoorraad provinciale woonvisie Op basis van de provinciale woonvisie Zuid-Holland en de aanname dat de verdeling van de woningproductie over de vijf gemeenten afgestemd wordt op de omvang van de bevolking per gemeente, is in Oud-Beijerland tot 2015 een gemiddelde netto-groei van 85,4 woningen per jaar mogelijk Afspraken omvang bouwproductie bij migratiesaldo=0 Oud-Beijerland ligt in het Nationaal Landschap de Hoeksche Waard. De kaders hiervoor zijn aangegeven in de Nota Ruimte, het Streekplan Zuid-Holland Zuid voor de Hoeksche Waard en in de afspraak tussen regio, provincie en de minister van VROM over het aantal in de Hoeksche Waard te bouwen woningen. De Hoeksche Waard mag tot woningen voor eigen behoefte (migratiesaldo=0) 2. Uitgaande van een verdeling van deze woningen tussen de Hoeksche Waardse gemeenten naar bevolkingsomvang betekent dat Oud-Beijerland 910 woningen (28% van 3.250) mag bouwen tot 2020, wat neerkomt op een bouwproductie van 60,6 woningen per jaar. Daarnaast mag de Hoeksche Waard 300 woningen extra bouwen bij realisering van TNO bij Cromstrijen. 2 In de concept woonvisie werd nog gesproken over woningen: woningen voor eigen behoefte en woningen voor het bovenregionaal bedrijventerrein en TNO. Inmiddels is duidelijk geworden dat het bovenregionaal bedrijventerrein er definitief niet gaat komen.

11 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 11 Conclusie afspraken Hoeksche Waard - provincie Oud-Beijerland kan 60,6 woningen per jaar bouwen tot Hierbij wordt er vooralsnog van uitgegaan dat de gemeente Oud-Beijerland geen extra woningen realiseert van de 300 extra woningen als gevolg van de vestiging van TNO in de Hoeksche Waard Aanname benodigde groei uit Integrale Visie Dorpsontwikkeling In de Integrale Visie Dorpsontwikkeling is een aanname gedaan met betrekking tot het aantal te bouwen woningen per jaar dat minimaal nodig is om het voorzieningenniveau en de centrumfunctie in stand te houden. Het betreft 80 woningen per jaar. Deze aanname is ontleend aan de begroting. Bron: gemeente Oud-Beijerland Woningproductie gemeente Oud-Beijerland De grafiek Netto bouwproductie per jaar toont het netto woningbouwprogramma (totale productie sloop) van de gemeente Oud-Beijerland voor de jaren De hoogste productie lijkt in de jaren 2008 en 2009 te komen. Het aantal woningen dat met de plannen toegevoegd wordt aan de woningvoorraad bedraagt 545 woningen (90,8 woningen per jaar voor de periode ). De netto toename van de woningvoorraad is gedistilleerd uit het overzicht Op te leveren woningen per 1 april 2007 zoals aangeleverd door de gemeente. De seniorenwoningen die niet meegerekend worden bij de contingentering zijn hier niet bij geteld. Per 1 januari 2007 bestond de woningvoorraad in de gemeente Oud-Beijerland uit woningen. Op basis van het woningbouwprogramma van de gemeente is uitgerekend wat de woningvoorraad op 1 januari 2015 is. Aangezien het bouwprogramma geen inzicht geeft in op te leveren woningen na 2012, is hiervoor uitgegaan van de bouw van 80 woningen in zowel 2013 als 2014 (Zie paragraaf aanname benodigde groei uit Integrale Visie Dorpsontwikkeling).

12 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 12 Woningproductie en geschatte woningvoorraad Oud-Beijerland Totale toename Gemiddeld per jaar Geschatte woningvoorraad op ,6 1 januari Bron: gemeente Oud-Beijerland Totale toename Gemiddeld per jaar Prognose Primos (ABF-research i.o.v. VROM) (2.160 woningen 144 ( ) tot 2020) Prognose provincie 85,4 Afspraken bij migratiesaldo= ,6 Aanname uit Integrale Visie Dorpsontwikkeling 80 Woningproductie gemeente Oud- Beijerland ,6 Bij uitvoering van het huidige woningbouwprogramma zal de woningvoorraad op 1 januari woningen bedragen 3. Dit betekent een gemiddelde productie van 95,6 woningen per jaar in de periode Dit hoge gemiddelde in de periode wordt mede veroorzaakt door de relatief grote toename van de woningvoorraad in de periode De woningvoorraad is in deze jaren toegenomen van naar woningen: 251 woningen in twee jaar of 125,5 woning per jaar Conclusie kwantitatieve opgave De geplande woningbouwproductie van de gemeente Oud-Beijerland is afgezet tegen de gewenste woningvoorraad vanuit de diverse prognoses en afspraken. Omdat niet elke prognose dezelfde periode beslaat (de provinciale woonvisie gaat tot 2015, de overige prognoses tot 2020) is de gemiddelde woningproductie per jaar berekend (zie tabel). Zoals te zien is, variëren de prognoses voor de gewenste groei van de woningvoorraad nogal. Zo gaat de Primos-prognose uit van een groei van 144 woningen per jaar voor de periode Cijfers van de provincie (provinciale woonvisie) zouden een netto-groei van 85,4 woningen in Oud-Beijerland mogelijk maken in de periode Binnen de afspraken die gemaakt zijn tussen provincie en Hoeksche Waard over het aantal te bouwen woningen binnen migratiesaldo=0 kan Oud-Beijerland tot 2020 voor eigen behoefte 60,6 woningen per jaar bouwen. In de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland en de notitie strategie 80 woningen per jaar is uitgegaan van 80 woningen per jaar om een minimale groei te krijgen die nodig is om het gewenste voorzieningenniveau in stand te houden. Vooralsnog wordt in de woonvisie uitgegaan van de woningbouwproductie die volgt uit de geplande bouwprojecten. Dit betekent een gemiddelde productie van 95,6 woningen per jaar. Omdat het echter in hoofdzaak inbreidingslocaties zijn met soms complexe problemen is een zekere vertraging en planuitval te verwachten woningen (voorraad op 1 januari 2007)+545 woningen (woningbouwprogramma )+2x80 woningen (aanname voor 2013 en 2014)

13 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 13 De woningbouwproductie voor de komende jaren Vooralsnog wordt uitgegaan van de woningbouwproductie uit het uitvoeringsprogramma van de Integrale Visie Dorpsontwikkeling. Met vertragingen en planuitval zoals te verwachten bij complexe inbreidingslocaties, zal naar verwachting voorlopig gebouwd worden binnen de afspraken van migratiesaldo=0. Na afronding van de discussie rondom bevolkingsprognoses, bouwen voor de eigen behoefte en de (on)mogelijkheden om te sturen op migratiesaldo=0 kan de omvang van de woningbouwproductie bijgesteld worden. Naar verwachting zal het daadwerkelijk aantal woningen dat opgeleverd wordt in deze periode lager liggen Strategie migratiesaldo=0: ècht bouwen voor eigen behoefte Om meer inzicht te krijgen in de verschillende prognoses, ook op Hoeksche Waardse schaal, moet nader onderzoek gedaan worden. Het is van belang om helderheid te krijgen over het daadwerkelijke aantal te bouwen woningen voor eigen behoefte : is de prognose van het ministerie van VROM maatgevend of gelden de aantallen uit de provinciale woonvisie? En wat is in dat laatste geval dan de prognose voor de periode tot 2020? Het is hierbij van belang om als regio Hoeksche Waard op te treden. Elke gemeente heeft immers met dezelfde problematiek te maken en de afspraken met de provincie zijn gezamenlijke afspraken op regionaal niveau. Als de discussie over de prognoses versus het aantal te bouwen woningen binnen het principe migratiesaldo=0 afgerond is, moet de woningbouwproductie opnieuw bekeken en bijgesteld worden. Strategie bouwen voor eigen behoefte Definitie van migratiesaldo=0 en bouwen voor eigen behoefte scherp stellen; De verschillende prognoses op regionaal niveau bekijken; Monitoring migratie; Overleg met provincie en VROM over de (on)mogelijkheden van het sturen van migratie en de daadwerkelijke migratiestromen; Bijstelling aantallen te bouwen woningen voor de regio binnen het principe van bouwen voor de eigen behoefte; Dit alles op regionaal niveau, in samenwerking met de overige Hoeksche Waardse gemeenten.

14 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Kwalitatieve opgave Minimale groei en fasering bij kleine kernen In de gemeente Oud-Beijerland mag uitsluitend gebouwd worden voor eigen behoefte (migratiesaldo=0). Daarom is het van belang om een geleidelijke groei van de woningvoorraad te bewerkstelligen. Een gelijkmatige, gefaseerde woningbouwproductie is van belang om de woningen die op de markt komen ook daadwerkelijk aan te bieden aan de mensen van Oud-Beijerland. Een te grote productie ineens overstijgt de behoefte van dat moment: de woningen zijn dan niet meer nodig voor de eigen behoefte waardoor mensen van buiten Oud-Beijerland en de regio de woningen zullen kopen. Bovendien wordt met een beperkte omvang van uitbreidingen voorkomen dat Oud-Beijerland zo snel groeit dat de karakteristieke uitstraling van het dorp verloren gaat. Bij kernen van beperkte omvang is het verder noodzakelijk om in ieder geval zoveel te bouwen als noodzakelijk is voor de instandhouding van voorzieningen. In de detailhandelsvisie van Oud-Beijerland (adviesbureau Kardol) wordt geconcludeerd dat Oud-Beijerland beschikt over een gemiddelde hoeveelheid winkelmeters in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Oud-Beijerland vervult voor de regio Hoeksche Waard een centrumfunctie maar heeft tegelijkertijd ook te maken met concurrentie vanuit omliggende gemeenten, zoals Rotterdam (Zuidplein), Dordrecht, Barendrecht en Spijkenisse. Het is lastig een richtlijn te geven voor de gewenste groei van de woningvoorraad in relatie tot de omvang en instandhouding van het voorzieningenniveau. De afgelopen 5 jaar is Oud-Beijerland qua bevolking gemiddeld 1,1% per jaar gegroeid. In de periode wordt een gemiddelde groei verwacht van 1,5% per jaar (Primos). Hierbij hoort een gemiddelde groei van de huishoudens van 1,6% per jaar en een gemiddelde toename van de woningvoorraad van 1,6%. Bij de groei van het aantal huishoudens is tevens rekening gehouden met een verkleining van de gemiddelde huishoudensgrootte omdat er meer senioren en starters zijn.

15 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 15 Op grond van deze gegevens lijkt een groei van de woningvoorraad van minimaal 1,0-1,5% per jaar een redelijke richtlijn. Dit komt neer op een toename van minimaal woningen per jaar. De daadwerkelijke netto woningbouwproductie van 95,6 woningen is nog vrij minimaal om te voldoen aan deze richtlijn Gedifferentieerd woningaanbod Oud-Beijerland moet woonruimte kunnen bieden aan alle doelgroepen: rijk en arm, jong en oud. Oud-Beijerland kent een aantal verschillende wijken en buurten. De verschillen tussen de wijken en buurten is soms groot waarmee als vanzelf al een gedifferentieerd aanbod ontstaat. Binnen een wijk kan echter sprake zijn van een eenzijdig woningaanbod met een eenzijdige woningvoorraad. De kwalitatieve woningbouwopgave Minimale groei om het voorzieningenniveau in stand te houden; Gefaseerd bouwen; Gedifferentieerd woningaanbod op gemeentelijk en op wijkniveau; Nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken met een meerwaarde voor locatie en omgeving. Bij nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken moet altijd gekeken worden of er meer differentiatie in woningaanbod in de wijk gewenst is en of er bepaalde doelgroepen zijn die geen geschikte woning in de wijk kunnen vinden terwijl ze er wel willen wonen. Zo kan het zijn dat senioren in een bepaalde wijk willen blijven wonen maar dat er geen geschikte woningen voor hen zijn. Ook is niet in elke wijk de mogelijkheid om vanuit een huurwoning door te stromen naar een betaalbare koopwoning. Toevoeging van andere woningtypen in een eenzijdig samengestelde wijk geeft differentiatie, doorstroommogelijkheden, meer verscheidenheid en een verhoging van de leefbaarheid. Bij nieuwbouw in bestaande wijken moet dan ook altijd worden gekeken naar de opbouw van de wijk en de mogelijke behoefte aan soorten woningen waar er niet voldoende van zijn in deze wijk Sturing en monitoring migratiesaldo= Sturing op migratie Om ervoor te zorgen dat slechts mensen uit de regio Hoeksche Waard zich binnen de gemeente vestigen het principe van bouwen voor eigen behoefte zal gestuurd moeten worden op migratiesaldo=0. De gemeente kan beperkt

16 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 16 Migratiesaldo=0 Er is slechts beperkte sturing mogelijk, met name bij de sociale huurwoningen. Sturingsmiddelen zijn: Gemeente: Toewijzingsbeleid/huisvestingsverordening; Afspraken bij nieuwbouwprojecten dat bij verkoop de woning eerst aangeboden wordt aan Hoeksche Waarders en economische en maatschappelijk gebondenen (algemene verkoopvoorwaarden); Corporatie: Vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals Koopgarant; Afspraken met mensen die een huurwoning van Union gaan betrekken over verkoop woning aan Hoeksche Waarders; Aankoop woningen door Union en verhuur of verkoop onder Koopgarant aan Hoeksche Waarders: bij verkoop komen de woningen weer in eigendom bij de corporatie en kan de woning opnieuw onder Koopgarant aangeboden worden aan Hoeksche Waarders. Daarnaast is monitoring van migratiebewegingen essentieel om te bekijken hoeveel mensen er (noodgedwongen) vertrekken en hoeveel mensen van buiten de Hoeksche Waard een woning betrekken. sturen bij huurwoningen tot de vrije sectorgrens en goedkope koopwoningen, door middel van toewijzingsbeleid en de huisvestingsverordening. Voor de overige woningen (meer dan 70% van de woningvoorraad) is het eventueel mogelijk (private) afspraken te maken. Zo kan bij nieuwbouwprojecten met de bouwer afgesproken worden dat gedurende een bepaalde periode woningen eerst aangeboden worden aan mensen uit de Hoeksche Waard. Met de corporatie kunnen afspraken gemaakt worden over vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals Koopgarant, waarbij de woningen telkens opnieuw aangeboden kunnen worden aan mensen uit de Hoeksche Waard. Woonstichting Union heeft verder aangegeven de afspraak te maken dat mensen die een koopwoning achterlaten voor een huurwoning van Union, hun woning te koop moeten aanbieden aan mensen uit de Hoeksche Waard. Als de woning niet verkocht is bij verhuizing naar de huurwoning koopt Union de woning aan om deze vervolgens, indien nodig na een opknapbeurt, te verkopen aan Hoeksche Waarders, eventueel met Koopgarant. Afspraken over bovenvermelde middelen kunnen bij instemming van beide partijen vastgelegd worden in prestatieafspraken. De gemeente kan verder afspraken maken met makelaars over het aanbieden van woningen op de regionale woningmarkt. Dergelijke afspraken zijn echter niet af te dwingen. Al deze middelen dragen bij aan het sturen op het aanbieden van woningen voor mensen uit de Hoeksche Waard, voor eigen behoefte. Het blijft echter altijd voor iedereen mogelijk om woningen in de vrije sector te kopen of huren (ruim 70% van de woningvoorraad!). Volledige sturing op migratiesaldo=0 is niet mogelijk. Bovendien voorziet Europese wetgeving in vrije vestiging Monitoring migratie Om discussie te kunnen voeren over de mogelijkheden en onmogelijkheden van bouwen voor de eigen behoefte is het essentieel dat in- en uitgaande migratie gemonitord wordt inclusief wie naar welke woning verhuist, welke mensen

17 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 17 vertrekken (omdat er geen woning voor hen beschikbaar is?) enz.. Zoals ook al geconcludeerd wordt in de provinciale woonvisie, voorziet Europese wetgeving in vrije vestiging. Dit strookt niet met het uitgangspunt dat uitsluitend gebouwd kan worden voor de eigen behoefte. In dat verband is het dan ook van belang om te monitoren of de beperkte maatregelen die nog wel genomen kunnen worden, toereikend zijn om te sturen in migratie. Als blijkt dat mensen gedwongen vertrekken uit Oud-Beijerland, zal bekeken moeten worden op welke manier ook aan hun woonwensen tegemoet kan worden gekomen (méér bouwen, andere sturingsmiddelen inzetten voor zover mogelijk enz.).

18 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Bestaande wijken 3.1. Wijkbeschrijvingen De bestaande wijken maken een wezenlijk onderdeel uit van de woonvisie. Het merendeel van de woningen die er in 2015 staan, zijn er nu immers ook al. In dit hoofdstuk is per wijk een beknopte omschrijving opgenomen van het wonen en de aspecten die mede bepalend zijn voor het wonen, zoals voorzieningen en bereikbaarheid. Ook is de positie van de wijk op de woningmarkt omschreven. Zo zijn er wijken met vooral betaalbare woningen en wijken met woningen in het middeldure en dure segment. Er is een keuze tussen rustig wonen in een buitenwijk, zoals Poortwijk, of wonen in een gemengde wijk met winkels, scholen en zorgvoorzieningen. Het totaalaanbod in Oud-Beijerland is gevarieerd, er is voor ieder wat wils. Bij de wijkanalyses is geconstateerd dat nergens dusdanig grote problemen gevonden zijn, dat actief ingegrepen moet worden. De aanbevelingen zijn van toepassing op het moment dat er zich een kans voordoet in een wijk, zoals bijvoorbeeld een locatie die herontwikkeld wordt of een nieuwe locatie die direct aansluit op de wijk Centrum Foto 3: Het Centrum; de Haven, woningen aan het Spuizicht, woningen aan de Steenenstraat en wonen boven winkels aan de Oostkade. Kwaliteiten en knelpunten Het centrum van Oud-Beijerland, met zijn haven en dijken, ademt nog altijd een historische sfeer uit. Het centrum vervult een functie voor de Hoeksche Waard. Er is een compleet aanbod aan voorzieningen met winkels, horeca, dienstverlening enz. Wonen in het centrum betekent wonen tussen, op of in de directe nabijheid van voorzieningen. Er is een menging van woningen te vinden in koop en huur, oud en nieuw, gestapeld en (beperkt) grondgebonden. In het centrum is een basisschool.

19 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 19 Positie op de woningmarkt Wonen in het centrum is populair onder jongeren. Woningen in het centrum boven voorzieningen zijn prima geschikt voor jongeren en voor één- en tweepersoonshuishoudens waarbij het geen bezwaar is als de woning alleen bereikbaar is met een trap en er niet altijd parkeerruimte voor de deur is. In centrum zuid zijn vooral oude, kleine eengezinswoningen voor starters. Daarnaast is wonen bij de levendigheid van een centrum en op loopafstand van voorzieningen geschikt voor senioren. Bij deze woningen is het wel van belang dat deze levensloopbestendig zijn met parkeerruimte in de buurt. In de nieuwbouw in het Havenkwartier zijn ook dure woningen te vinden. De noordrand van het centrum, bij het Spui, leent zich ook daarvoor: met uitzicht op het Spui en het centrum vlakbij Zeeheldenwijk Kwaliteiten en knelpunten De Zeeheldenwijk is een buurt uit de vijftiger jaren en kenmerkt zich door kleine, oudere eengezinswoningen in twee lagen met kap. Er staat tevens een aantal flats in drie à vier lagen, niet altijd met lift. Met al gerealiseerde (Van Speijkstraat westzijde: sloop van acht eengezinswoningen en nieuwbouw van veertien seniorenwoningen) en nog te realiseren sloop en nieuwbouwprojecten (Witte de Withstraat, Van Speijkstraat oostzijde, Van Brakelstraat) wordt deze buurt duidelijk geherstructureerd. In de Zeeheldenwijk zijn twee basisscholen. Foto 4: Zeeheldenwijk; Witte de Withstraat en Piet Heinstraat Positie op de woningmarkt In de Zeeheldenwijk zijn in het algemeen betaalbare woningen, zowel in koop als huur. De oudere, kleinere eengezinswoningen zijn niet altijd meer geschikt (groot genoeg) voor gezinnen. Daarentegen zijn deze woningen uitermate geschikt voor starters. Ze zijn betaalbaar, ook in de koopsfeer. Deze woningen zijn onder andere te vinden in de Van Brakelstraat en omgeving. Woonstichting Union heeft aangegeven dat zij op plekken waar een

20 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 20 achteruitgang in woningen en woonomgeving dreigt te ontstaan, woningen die te koop komen aankopen, verbouwen en verhuren dan wel onder Koopgarant verkopen. Op deze manier wordt verpaupering zoveel mogelijk tegengegaan en blijven de woningen, in huur of Koopgarant, beschikbaar voor de mensen met lagere inkomens en voor starters. Dit moet echter wel onderdeel zijn van een gezamenlijke actie van partijen (gemeente, Union en mogelijk andere partijen) om een mogelijke achteruitgang tijdig tegen te gaan en de buurt op te knappen, een en ander vast te leggen in prestatieafspraken Croonenburghwijk Kwaliteiten en knelpunten De Croonenburghwijk dateert van eind jaren 60, begin jaren 70. Er is veel sociale woningbouw te vinden, veelal rijenwoningen. De wijk heeft een supermarkt en twee basisscholen. Ook de Woonzorgorganisatie Sabina van Egmont, locatie Sabina (hierna te noemen: zorgcentrum Sabina) is in de wijk gelegen. De wijk is oud en dreigt achteruit te gaan. Er zal de komende jaren dan ook aandacht besteed moeten worden aan deze wijk om een verdere achteruitgang van woningen en woonomgeving te voorkomen. Een deel van de wijk is in eigendom bij Union die de afgelopen jaren onderhoud en verbetering aan de woningen heeft gepleegd. Op de locaties van het Zorgcentrum Sabina en United Brands/Beneden Oostdijk worden een zorgcomplex vernieuwd en seniorenwoningen gerealiseerd. Foto 5: Croonenburghwijk; Begoniastraat en Asterstraat Positie op de woningmarkt In de Croonenburghwijk zijn, net als in de Zeeheldenwijk, voornamelijk goedkopere woningen te vinden voor mensen met lagere inkomens en starters. Het Zorgcentrum Sabina heeft nu en in de toekomst seniorenwoningen en een zorgcomplex. Door Union is een plan ingediend voor het realiseren van seniorenwoningen op de school-/thomaskerklocatie (Graaf van Egmondstraat).

21 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Zoomwijck Kwaliteiten en knelpunten Zoomwijck is een typische jaren tachtig wijk met woonerven. De wijk bestaat uit een mix van betaalbare en middeldure koop- en huurwoningen. Aan de rand zijn dure twee-onder-een-kapwoningen te vinden. Ook Woonzorg- en Dienstencentrum Alerimus, locatie De Open Waard (hierna te noemen: Zorgcentrum De Open Waard) ligt in Zoomwijck. In Zoomwijck zijn verschillende voorzieningen waaronder 3 basisscholen, twee middelbare scholen en een winkelcentrum dat bij Zorgcentrum De Open Waard en centraal in de wijk ligt. Het winkelcentrum is verouderd en er zijn plannen om het winkelcentrum in combinatie met Zorgcentrum De Open Waard te vernieuwen. Positie op de woningmarkt Zoomwijck is populair. In de wijk zijn woningen te vinden voor iedereen: huurwoningen voor starters en lage inkomens, eengezinswoningen in diverse prijscategorieën en seniorenwoningen met zorg en bij winkels Zuidwijk Kwaliteiten en knelpunten Zuidwijk is gebouwd in de jaren zeventig. Er zijn verschillende typen grondgebonden woningen en in het zuidelijk deel heeft Union veel huurwoningen. Aan de rand ligt Woonzorgorganisatie Sabina van Egmont, locatie De Egmontshof (hierna te noemen: Verpleeghuis De Egmontshof). In het noordelijk deel van de wijk is een cluster voorzieningen: het gemeentehuis, een basisschool, een sporthal en een klein winkelcentrum. De wijk grenst aan het centrum en profiteert tevens van de nabijheid van het Laningpark. Positie op de woningmarkt In Zuidwijk zijn huur- en koopwoningen in het betaalbare en middeldure segment te vinden. Het Verpleeghuis De Egmontshof ligt excentrisch ten opzichte van voorzieningen. Het complex zal op termijn vernieuwd worden.

22 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Oosterse Gorzenwijk Kwaliteiten en knelpunten De Oosterse Gorzenwijk is een wijk die eind jaren 70, begin jaren 80 gebouwd is. Hier zijn de voor die tijd kenmerkende woonerven te vinden. In het westelijk deel van de Oosterse Gorzenwijk zijn de meeste woningen eigendom van Union. In het oostelijk deel bevinden zich de meeste koopwoningen. Het is een populaire wijk; betaalbare huurwoningen en middeldure koopwoningen dicht bij het centrum en het Spui. In de wijk is een basisschool en een supermarkt. Foto 6: Oosterse Gorzenwijk Positie op de woningmarkt De Oosterse Gorzenwijk heeft in het westelijk deel grondgebonden en gestapelde huurwoningen in een rustige, deels autoluwe, buurt. De woningen zijn groot genoeg en populair. Ook het oostelijk deel is populair met betaalbare woningen in een rustige, kindvriendelijke buurt Spui-oeverwijk Kwaliteiten en knelpunten De Spui-oeverwijk is een wijk aan de noordwestrand van Oud-Beijerland. De wijk is eind tachtiger, begin negentiger jaren gebouwd. De wijk heeft voornamelijk middeldure koopwoningen en voor het overige dure villa s aan de rand. Er is een beperkt aantal sociale huurwoningen terug te vinden. Positie op de woningmarkt De Spui-oeverwijk is gunstig gelegen ten opzichte van het centrum, het Spui en recreatiegebied de Oude Tol. Dit vertaalt zich dan ook in de prijs van de woningen; middelduur en duur Even Buiten Kwaliteiten en knelpunten De buurt Even Buiten is in de negentiger jaren gebouwd en heeft dure appartementen en dure grondgebonden woningen.

23 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 23 Positie op de woningmarkt Even Buiten is een exclusieve, ruim opgezette wijk. Er zijn voornamelijk dure koopwoningen. Even Buiten bevindt zich in de buurt van het zorgcentrum Sabina, waardoor levensloopbestendige appartementen in Even Buiten aantrekkelijk zijn voor (welgestelde) senioren (zorg op afstand vanuit zorgcentrum Sabina) Poortwijk Kwaliteiten en knelpunten Poortwijk is de meest recente uitbreidingswijk van Oud-Beijerland. Het is een wijk met in hoofdzaak grondgebonden koopwoningen en ook een aantal appartementengebouwen. De wijk is ruim opgezet met ruime kavels en brede straatprofielen. Het stratenpatroon is helder met een aantal watergangen die de wijk doorsnijden. In Poortwijk komt/is een aantal voorzieningen zoals twee basisscholen, een middelbare school en een medisch centrum met huisartsen, fysiotherapie en tandarts. Er vindt een onderzoek plaats naar de vestiging van een supermarkt. Poortwijk is nog niet af, de derde fase is nog in ontwikkeling. Poortwijk is op grotere afstand van het centrum gelegen. Voor voorzieningen zijn mensen afhankelijk van auto en fiets. Overdag en s avonds is het er rustig. Foto 7: Poortwijk Positie op de woningmarkt Het is goed wonen in Poortwijk voor mensen die rustig willen wonen in een middeldure tot dure koopwoning. Er is een aantal appartementen in huur en koop. Wonen in Poortwijk betekent wonen in een rustige wijk maar wel op grotere afstand van voorzieningen. Hiermee lijkt de wijk minder geschikt voor senioren die vaker in de buurt van voorzieningen willen wonen (levendigheid, lopend naar de supermarkt).

24 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Conclusie Oud-Beijerland heeft een variëteit aan wijken en buurten. Het woningaanbod in de bestaande wijken Betaalbare huur en Centrum (zuidwest), Zeeheldenwijk, Oosterse Gorzenwijk (west), Croonenburghwijk, Zuidwijk (zuid) koop en Zoomwijck Middeldure koop Verspreid over de wijken Dure koop Poortwijk, Even Buiten, Spui-oeverwijk (rand Spui) en Havenkwartier Betaalbare woningen en woningen voor starters in de bestaande wijken Betaalbare huurwoningen zijn voornamelijk terug te vinden in de zuidwesthoek van het centrum, de Zeeheldenwijk, het westelijk deel van de Oosterse Gorzenwijk, Croonenburghwijk, het zuidelijk deel van Zuidwijk en in Zoomwijck. In de Spui-oeverwijk en Poortwijk zijn nog enkele kleine clusters huurwoningen te vinden. Betaalbare koopwoningen voor starters zijn voornamelijk de kleine, oudere woningen die te vinden zijn in de Zeeheldenwijk, centrum en Croonenburghwijk. Middeldure en dure koopwoningen Goedkope en vooral middeldure koopwoningen zijn verspreid over Oud- Beijerland. De dure koopwoningen bevinden zich met name in Poortwijk, Even Buiten en langs het Spui (rand Spui-oeverwijk, Havenkwartier). Woningen voor senioren Niet alle woningen zijn levensloopbestendig. Ook zijn niet alle wijken geschikt voor senioren. Er van uit gaande dat seniorenwoningen gelijkvloers en zonder traplopen bereikbaar moeten zijn en er zorg en andere (dagelijkse) voorzieningen in de buurt moeten zijn, dan zijn het centrum en Zoomwijck (Zorgcentrum De Open Waard) de meest geschikte wijken. Hier moet bij aangetekend worden dat er in het centrum geen zorgvoorzieningen zijn. Wonen in een van de andere wijken is ervoor kiezen dat er geen dagelijkse voorzieningen en/of zorg in de buurt is. Er zijn drie zorgcomplexen, in Zoomwijck, Zuidwijk en Croonenburghwijk, die alle gaan vernieuwen.

25 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 25 Nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken moeten een meerwaarde hebben voor locatie en omgeving waarbij gedacht moet worden aan: toevoegen van voorzieningen in de wijk; vervanging verpauperde bebouwing; saneren van hinderlijke bedrijvigheid; toevoegen van extra parkeerplaatsen; toevoegen woningtypen waar (in de wijk) behoefte aan is. Nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken Bij nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken is het van belang dat de herontwikkeling ook een meerwaarde voor de omgeving heeft. Dit kan bijvoorbeeld het toevoegen van voorzieningen voor de wijk zijn. Ook kan het gaan om de vervanging van verpauperde bebouwing of het saneren van hinderlijke bedrijvigheid. Bij nieuwe ontwikkelingen moet gekeken worden naar het toevoegen van woningtypen waar in de wijk behoefte aan is. Er zijn in de meeste wijken geen nieuwe, grootschalige ontwikkelingen gepland met uitzondering van de vernieuwing van de zorgcomplexen in Zoomwijck, Croonenburghwijk en Zuidwijk. In Zoomwijck wordt het verouderde winkelcentrum hierbij meegenomen. In Croonenburghwijk wordt de ernaast gelegen locatie United Brands betrokken bij de ontwikkelingen. Direct ten zuiden van het centrum, op de locatie van het postkantoor, zijn appartementen met zorg- en welzijnsdiensten gepland. Daarnaast zijn er diverse locaties in het centrum waar gestreefd wordt naar een meerwaarde voor de omgeving, bijvoorbeeld door het toevoegen van voorzieningen en/of een parkeergarage als integraal onderdeel van het project.

26 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Starters en andere groepen met lage inkomens Woningbezit van Union in Oud-Beijerland op 1 januari 2007 Buurt Totaal Centrum 193 Zeeheldenwijk 308 Croonenburghwijk 479 Oosterse Gorzenwijk 266 Poortwijk 235 Spui-oever 107 Zoomwijck 552 Zuidwijk 520 Oud-Beijerland totaal Bron: Union Woningvoorraad Oud-Beijerland naar eigendom, 1 januari 2007 Huur Koop aantal % aantal % Totaal ,9% ,1% Bron: Union Woningvoorraad Oud-Beijerland naar prijsklasse, 1 januari 2007 Vrije sector huur + Bereikbare huur Middeldure huur particuliere huur + koopwoningen aantal % aantal % aantal % ,4% 503 5,3% ,3% Bron: Union 4.1. Huidige woningvoorraad Oud-Beijerland De totale woningvoorraad van de gemeente Oud-Beijerland bedroeg op 1 januari woningen. Woonstichting Union heeft voornamelijk sociaal bezit in Oud-Beijerland en is de partij die het merendeel van de sociale huurwoningen in bezit heeft. Op de peildatum 1 januari 2007 bestond het bezit van Union uit huurwoningen. Hiervan is 80% bereikbaar, 19% middelduur en 1% behoort tot de vrije sector. Bij de appartementen ligt het percentage bereikbare woningen hoger (ruim 90%), bij de eengezinswoningen lager. De totale woningvoorraad in de gemeente bestaat voor 27,9% uit huurwoningen (waarvan 27,4% sociale huurwoningen (bereikbaar en middelduur)) en 72,1% uit koopwoningen De doelgroep van beleid Het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente en de corporatie is erop gericht om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor de doelgroep: mensen met de laagste inkomens, waaronder starters. Het is van belang om voldoende jongeren in de Hoeksche Waard te houden om een evenwichtige bevolkingsopbouw te houden, zeker ook gezien de vergrijzing. Door de toenemende vergrijzing komt ook een steeds grotere vraag naar betaalbare seniorenwoningen. Binnen de doelgroep is echter nog een onderscheid in de woonlasten die mensen kunnen betalen en de keuze om te huren dan wel te kopen. Een gevarieerd aanbod, in huur dan wel koop en in prijsniveau, is gewenst Bouwen voor de doorstroming Eén van de middelen om voldoende woningen voor de doelgroep te kunnen bieden, is uiteraard het nieuw bouwen van woningen. Binnen de bestaande

27 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland 27 woningvoorraad is echter ook een aanzienlijk aandeel aan betaalbare huur- en koopwoningen. Een deel van deze woningen wordt bewoond door huishoudens die zich meer kunnen veroorloven aan woonlasten maar voor wie geen andere, geschikte woning te vinden is: het scheef wonen. Om de betaalbare woningen vrij te maken voor de doelgroep moet gebouwd worden voor de doorstroming: middeldure koopwoningen. De bestaande woningvoorraad is vaak in prijs lager dan nieuwbouw en soms groter: voor dezelfde prijs kan gekozen worden voor een nieuwbouwappartement of een bestaande eengezinswoning. De keuze zal dan vaak, zeker voor gezinnen, vallen op de (bestaande) eengezinswoning. Ook voor starters is veel te huur in de bestaande voorraad. Voor senioren is het minder gemakkelijk om in de bestaande voorraad een geschikte woning te krijgen omdat niet alle woningen gelijkvloers en zonder trap bereikbaar zijn. Het is dan ook van belang om bij nieuwbouw in de betaalbare sector het accent te leggen op woningen voor senioren. Daarnaast kan ingezet worden op doorstroming uit de bestaande voorraad van de huishoudens die scheef wonen om woningen voor starters en gezinnen vrij te maken. Om dit te bewerkstelligen moet het accent voor de nieuwbouw liggen op middeldure koopwoningen en een gedifferentieerd aanbod aan huurwoningen voor senioren. Op langere termijn is de trend dat de behoefte aan goedkope woningen af zal nemen. De inkomens stijgen en steeds meer huishoudens zullen een koopwoning hebben in de betaalbare en middeldure sector. Dit pleit voor een gedifferentieerd aanbod aan huurwoningen op termijn. Op de lange termijn wordt gestreefd naar een woningvoorraad in Oud- Beijerland met 65% koopwoningen en 35% (nu 27,9%) huurwoningen. De groei van de huurvoorraad is met name bedoeld voor huishoudens met een modaal of hoger inkomen (vanaf ) die een huurwoning wensen (met name senioren). De huurwoningen kunnen in prijs variëren waarbij op termijn gestreefd wordt naar 60% bereikbare huurwoningen, 35% middeldure huurwoningen en 5% vrije sector huurwoningen.

28 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Oud-Beijerland Starters in de huursector Een starter is een woningzoekende uit de regio Hoeksche Waard of daarbuiten, die geen zelfstandige woonruimte in de regio Hoeksche waard achterlaat. Dat zijn in hoofdzaak thuiswonende jongeren die voor het eerst op zichzelf gaan wonen, maar ook mensen die na een scheiding een nieuwe woning zoeken en geen woning achterlaten. In 2006 waren er in de Hoeksche Waard circa woningzoekenden geregistreerd als starter, waarvan 530 starters afkomstig zijn uit Oud-Beijerland. Dat is 35% van het totale startersbestand in de Hoeksche Waard en is wat meer dan het aandeel dat Oud-Beijerland heeft in het totale inwonertal van de Hoeksche Waard (28%). Wachttijd woningzoekenden De gemiddelde wachttijd voor actief woningzoekenden in de Hoeksche Waard bedraagt 1,5 tot 2 jaar; Bij een voorkeur voor een bepaalde wijk of kern kan de wachttijd oplopen; Woningzoekenden die geen voorkeur hebben voor een bepaalde kern of wijk hebben meer kans om snel een woning te krijgen. De gemiddelde zoektijd is de gemiddelde tijd die een geslaagde starter als actieve woningzoekende stond ingeschreven voordat hij of zij geslaagd was. De gemiddelde zoektijd voor starters in de Hoeksche Waard lag in gemiddeld op circa 1,5 jaar. In 2007 is een lichte verhoging van deze wachttijd te verwachten omdat vanwege de sloop van een aantal goedkope huurwoningen het aanbod tijdelijk wat kleiner zal zijn. Naar verwachting zal de gemiddelde wachttijd echter nog steeds niet langer zijn dan 2 jaar. Met het realiseren van nieuwbouwprojecten die doorstroming bevorderen, komen er op termijn weer meer goedkope huurwoningen voor starters vrij. De gemiddelde zoektijd voor een huurwoning in Nederland bedraagt 2,5 jaar, met uitschieters van 8 jaar in de grote steden 4. Een wachttijd van 1,5 tot 2 jaar in de Hoeksche Waard is dan ook acceptabel te noemen. Het toewijzingssysteem voor sociale huurwoningen is regionaal. In de praktijk blijkt echter, dat veel mensen toch meer lokaal kijken. Iemand uit Oud- Beijerland wil niet altijd in een van de andere gemeenten wonen en blijft net zolang wachten tot er een woning in Oud-Beijerland vrij komt. 4 Bron: Aedes