12 voorbereiding sloop

Transcriptie

1 op weg naar de bedoeling Duurzaamheid Onderhoud Huurprijs Leefbaarheid Nieuwbouw Sloop 1 energie-reductie 2011 t/m 2015 >20% woningen met minimaal label C DAGELIJKS ONDERHOUD MUTATIE- ONDERHOUD PLANMATIG ONDERHOUD reparatieverzoeken ( 95 per keer) 396 woningen ( per won.) 29 projecten gemiddeld 491,57 gemiddelde huurverhoging doelgroep 1% onder andere besteed aan bewonersparticipatie, Marknesse buurtparticipatie in diverse wijken en dorpen schuttingenproject, Nagele burendag schuttingen- en tuinenproject Venhuizenstraat, Emmeloord. voorbereiding nieuwbouw 118 voorbereiding modernisatie voorbereiding sloop 84 KLANTG. BINNEN- ONDERHOUD 167 keukens badkamers toiletten terugblik op 2015

2 Inhoud JAARVERSLAG 2 1. Onze ambitie in 2015 Voorwoord 5 Maatschappelijke ontwikkeling 6 Missie, visie en doelen 8 Stakeholders Ons werk in 2015 Woonruimteverdeling 15 Kwaliteit vastgoed 19 Onderhoud 21 Leefbaarheid 23 Klantvriendelijkheid 25 Communicatie Onze organisatie in 2015 Flexibele organisatie 29 Governance 33 Verslag van de raad van commissarissen 36 Financiële continuïteit 42 Kerncijfers 49 JAARREKENING Onze cijfers in Overige informatie 70

3 3 Onze ambities in 2015 Het gesprek aangaan. Mercatus staat midden in de lokale samenleving. We blijven onze klanten zo goed mogelijk bedienen. Daarbij zoeken we nadrukkelijk het gesprek en de samenwerking met huurders en 1 stakeholders. We stemmen ons werk nog meer af op hun wensen en mening. VOORWOORD MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING MISSIE, VISIE EN DOELEN STAKEHOLDERS

4 4

5 5 In 2015 bestond Mercatus 50 jaar. Een moment om terug te blikken en vooral ook om te kijken waar we staan en waar we heen gaan. Bijzonder om vast te stellen dat de huidige ontwikkelingen zo teruggrijpen op onze oorsprong: verbonden zijn met wat nodig is in de samenleving om mensen een goede thuisbasis te bieden. Aan de ene kant hebben we te maken met de werkelijkheid, de overheid die ons in een strak keurslijf plaatst. Aan de andere kant is er de samenleving die zo in beweging is en waar wij juist flexibel op in willen spelen. Natuurlijk vanuit onze kerntaak: sociale huisvesting. Maar wel met veel oog voor wat de bewoner of de wijk nodig heeft. Zelfredzaamheid van mensen wordt vaak overschat, is onze ervaring. Het jaar 2015 stond daarmee ook in het teken van de afronding van onze reorganisatie Betekenis hebben. Onze kosten zijn gedaald en onze financiële positie is verder verbeterd. Dat is goed nieuws voor bewoners en andere inwoners in ons werkgebied. Door de constructie van ons eigen huis grondig te vernieuwen en te verduurzamen, kan Mercatus er de komende jaren volledig zijn voor mensen die ons nodig hebben. Onze kasstroom en ons eigen vermogen bieden ons de mogelijkheden om de komende jaren verder te gaan met de noodzakelijke investeringen. Hierdoor zijn wij in staat om betaalbaarheid voorop te zetten. En kunnen we onze bedrijfskosten beheersbaar houden, om ook in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde organisatie met voldoende betaalbare en goede woningen. Goed zicht hebben op de risico s is belangrijk om deze positie vast te houden. Op dit moment zijn het juist de overheid en de politiek die de grootste risico s vormen. Tegenstrijdige maatregelen, eisen en regelgeving, naast lastenverzwaringen en onvoorspelbare ingrepen in ons verdienmodel maken het moeilijk om een consistente bedrijfsvoering te handhaven. En dat leidt af van waar het werkelijk om gaat: van betekenis zijn voor de samenleving en voor onze bewoners. We vullen betekenis hebben op verschillende terreinen in. Allereerst is daar natuurlijk onze betaalbare woningvoorraad met redelijke zoektijden. Verder onze dienstverlening. Klanten willen snel en goed worden geholpen. Hierbij past persoonlijk contact, maar ook een optimale digitale service. Hiermee krijgen bewoners de antwoorden die ze zoeken. Ook ontvangen ze het passende woningaanbod digitaal in hun mailbox als ze op zoek zijn naar een andere woning. Een ander spoor zijn onze participatietrajecten voor planvorming die we sinds 2014 samen met bewoners in Ens, Rutten en Bant hebben opgezet. Deze trajecten breidden zich in 2015 verder uit en zorgden voor meer draagvlak voor de uiteindelijke plannen. Bewoners voelen zich gehoord en hebben invloed op de invulling van wonen en leven in hun eigen buurt. Verder past deze koers binnen de eigen verantwoordelijkheid die burgers ook hebben voor wonen en leefbaarheid in de eigen omgeving. Voorwoord De nieuwe Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht en geeft gemeenten en huurdersvertegenwoordigingen meer invloed. Mercatus maakt in 2016 met de gemeente nieuwe prestatieafspraken die beantwoorden aan de eisen van de nieuwe Woningwet en aan de opgaven die wij hier met elkaar hebben. We betrekken Stichting Huurdersbelang Mercatus nauw bij dit traject. Duurzaamheid bleef in 2015 en blijft ook de komende jaren onze agenda bepalen. Ons totale bezit maken we stapsgewijs energiezuiniger, waardoor de woonlasten betaalbaar blijven. Deze acties passen binnen het overheidsbeleid om woningen landelijk verder te verduurzamen. Wij ondersteunen deze koers van harte. Tegelijk met verduurzaming blijven we onze bestaande voorraad verder renoveren en verjongen en staan er de komende tijd weer nieuwbouwprojecten op de agenda. Het corporatiespel dat we in 2014 ontwikkelden, speelden we begin 2015 met de gemeenteraad, ambtenaren en wethouders. We hebben het ook met andere partners gespeeld, intern en extern. Het laat zien welke keuzes corporaties kunnen maken, geeft inzicht in de verschillende belangen en zorgt voor goede gesprekken over de toekomst van Emmeloord en de tien dorpen in de Noordoostpolder. Ook dat is verbonden zijn met je omgeving en van daaruit een rol van betekenis spelen. Het blijft ook de komende jaren een mooie uitdaging om onze doelgroep voldoende betaalbare en goede woningen te bieden. Het zorgen voor een goede opvang van de toenemende stroom statushouders komt daar deze jaren bij. Wat ons betreft begint dat met het initiatief nemen om onze woningvoorraad snel uit te breiden, zodat de zoektijden binnen Noordoostpolder niet teveel oplopen. En daarnaast ook andere partijen betrekken om de integratie écht inhoud te geven. Want opvang van statushouders houdt niet op met een huis, daar begínt het juist mee. Dat hoort bij de betekenis die we als betrouwbare en betrokken organisatie in ons werkgebied willen hebben. Wij gaan deze uitdaging samen met onze bewoners en met al onze samenwerkingspartners graag aan. Ton Beurmanjer directeur-bestuurder

6 Maatschappelijke ontwikkelingen 6 Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen vragen van een organisatie als Mercatus een vooruitziende blik en passend beleid. Nieuwe Woningwet De belangrijkste verandering in 2015 was de invoering van de nieuwe Woningwet in juli. Deze wet heeft grote gevolgen voor alle woningcorporaties in Nederland én woningzoekenden. Mercatus voert de verschillende onderdelen van de wet in stappen uit. In 2017 voltooien we dit traject. De Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Zij moeten verplicht andere activiteiten loskoppelen van de kerntaak. Mercatus houdt zich al vooral met deze kerntaak bezig, maar we hebben in 2015 wel een inventarisatie gemaakt van overige activiteiten. Er is een strategie opgesteld voor die activiteiten (het gaat om kleine aantallen) die niet onder de kerntaak vallen. Dit voorstel wordt in 2016 aan de stakeholders en de minister voorgelegd. De Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Passend toewijzen is een ander en ingrijpend onderdeel van de wet. Woningcorporaties moeten de toewijzing van woningen meer afstemmen op het inkomen van de huurder. Mercatus maakte hiervoor een inkomenstabel en heeft woningzoekenden voorgelicht over de nieuwe aanpak, onder meer op onze nieuwe website. In 2016 gaan we de uitwerking hiervan monitoren. De Woningwet beperkt uitgaven voor leefbaarheid. Mercatus hecht echter grote waarde aan het woongenot van de huurders. We blijven daarom initiatieven van huurders steunen die direct ten goede komen aan het woongenot. We stoppen met sponsoractiviteiten die volgens de wet niet meer mogen. Begin 2016 ontwikkelen we nieuw beleid over leefbaarheid en het steunen van bewonersinitiatieven. In de nieuwe Woningwet is een grotere rol weggelegd voor Stichting Huurdersbelang. Mercatus gaat ook nauwer samenwerken met de gemeente bij het maken van prestatieafspraken. In de nieuwe Woningwet is een grotere rol weggelegd voor Stichting Huurdersbelang. Mercatus gaat ook nauwer samenwerken met de gemeente bij het maken van prestatieafspraken. Daarnaast hebben intern toezicht en governance een prominentere plek gekregen in de nieuwe Woningwet. De vernieuwde Governancecode van Aedes is daarbij leidend. We zijn in 2015 begonnen met het aanpassen van de verschillende reglementen en statuten, zoals het management- en directiereglement en de financiële reglementen als een treasurystatuut. Mercatus heeft Stichting Huurdersbelang, de raad van commissarissen en de medewerkers in verschillende bijeenkomsten geïnformeerd over de Woningwet en de veranderingen die het met zich meebrengt. Woningzoekenden en huurders brachten we op de hoogte door nieuwsberichten op internet en in ons magazine Samen Wonen.

7 Stagnatie bevolkingsgroei Demografische ontwikkelingen hebben ook invloed op het beleid van Mercatus. In een aantal dorpen stagneert de bevolkingsgroei en er is krimp te verwachten. Mercatus houdt hier rekening mee door meer flexibele woningbouw. Deze woningen kunnen we gemakkelijk aanpassen, zodat we ze ook voor een andere doelgroep kunnen gebruiken. Zelfstandig blijven wonen De overheid stimuleert op verschillende manieren dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Ook vanuit deze groep mensen is de wens groot om zelfstandig te wonen, al dan niet in een aangepaste woning of in bijzondere woonvormen. We bekijken dus nauwkeurig of onze bestaande voorraad nog voldoet aan de vraag op dit terrein en bieden oplossingen als dat nodig is. Duurzaamheid Mercatus had als doelstelling om eind 2015 minimaal 3000 woningen te hebben met tenminste energielabel C. Deze doelstelling is gehaald, want eind 2015 hadden 3134 van onze woningen het energielabel A, B of C. Dit is bereikt door het gericht toepassen isolerende maatregelen zoals dak, gevel- en vloerisolatie en plaatsing van hoogwaardige isolerende beglazing. Onze doelstelling voor de komende jaren is bijgesteld om te realiseren dat eind 2020 de gemiddelde Energie-Index (EI) van ons woningbezit 1,25 is. Dit komt overeen met het (voormalige) energielabel B. Vanaf 2018 wordt deze doelstelling door ons nog verder aangescherpt om er op lange termijn (2050) voor te zorgen dat er voor onze woningen geen gebruik meer hoeft te worden gemaakt van fossiele brandstoffen. 7 Bewonersparticipatie De participerende burger stond ook in 2015 hoog op onze agenda. Het zijn niet langer de overheid en instanties die bepalen wat goed is voor de burger. De burger is ook zelf verantwoordelijk voor zijn woongenot en een leefbare woonomgeving. Mercatus speelt daarop in met bewonersparticipatietrajecten. Ook in 2015 gingen we daarom in gesprek met bewoners en huurderwerkgroepen. Ze denken samen met ons na over hun woning in de toekomst en woonomgeving en welke bijdragen Mercatus en zij zelf daaraan leveren. Naast dit nauwe persoonlijke contact ondersteunen social media en het gebruik van YouTube het contact tussen de woningcorporatie en de bewoners.

8 Missie, visie en doelen Waar staat Mercatus voor? Wat is onze identiteit en wat zijn onze idealen? Wat zijn onze doelen en hoe gaan we die bereiken? In ons werk hadden we dit altijd als startpunten. 8 Missie Mercatus biedt de (toekomstige) bewoners, zolang zij dit nodig hebben, passende en betaalbare huisvesting van een duurzame kwaliteit in Noordoostpolder. Bewoners kunnen daarbij op onze steun rekenen om zo zelfstandig mogelijk te wonen. Onze keuzes toetsen wij op draagvlak van onze bewoners. Samen zorgen we voor een veilige, goede en passende leefomgeving. Visie De (toekomstige) bewoner staat centraal bij Mercatus. Niet de stenen of systemen tellen, maar de mens. Bewonerscontact is belangrijk. Mercatus maakt deel uit van maatschappelijke netwerken. We motiveren zelfredzaamheid waar dat kan. De lastendruk vanuit de overheid maakt het extra noodzakelijk om slim en kostenbewust te werken. De reorganisatie die in 2015 werd voltooid draagt daaraan bij. Mercatus is in staat om slagvaardig en flexibel in te spelen op een dynamische omgeving. Doelen Afgelopen jaren formuleerde Mercatus een aantal duidelijke doelen. We werken aan een goede balans tussen de betaalbaarheid, beschikbaarheid en de kwaliteit van woningen. Met bouwkundige innovaties en slimme installaties zorgen wij voor duurzame woningen en dragen zo bij aan een beter klimaat. We betrekken bewoners bij onze plannen. We willen hun invloed daarbij vergroten, evenals hun eigen verantwoordelijkheid voor hun woning en buurt. We richten onze organisatie zo in dat we onze doelen deskundig en kostenbewust kunnen uitvoeren. Voor de langere termijn vinden wij het noodzakelijk om een dynamisch Strategisch Voorraadbeleid uit te voeren. Hierdoor kan de herstructurering van de oudere wijken en kernen plaatsvinden op basis van steeds de nieuwste inzichten. Mercatus is zich bewust van zijn rol en verantwoordelijkheid om de gestelde doelen te halen. In 2016 worden deze doelen voor de periode opnieuw vastgesteld.

9 9 STRATEGISCHE DOELEN 2015 is het jaar dat deze 29 strategische doelen afliepen. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over de realisatie. ONAFHANKELIJKHEID BEHOUDEN EN VERGROTEN Het aantal levensloopgeschikte woningen is verdubbeld ten opzichte van 2010 en Mercatus beschikt over minimaal 650 levensloopgeschikte woningen. Het aantal levensloopgeschikte woningen bedraagt ultimo De termijn om te voldoen aan de doelstelling is verlengd naar Vooral door de niet gerealiseerde nieuwbouwprojecten is de doelstelling niet bereikt. Minimaal 90% van de woningen voldoet aan het basis kwaliteitsniveau. Deze doelstelling is niet gerealiseerd. Dit wordt veroorzaakt door de gehanteerde definitie van basiskwaliteit. Vooral het ontbreken van mechanische ventilatie veroorzaakt het niet behalen van de doelstelling. Besloten is om bij mutatieonderhoud en klantgestuurd binnenonderhoud de woningen naar basiskwaliteit te brengen. Minimaal 80% van de woningen heeft een subsidiabele huurprijs onder de huurtoeslaggrens (2 e aftoppingsgrens). Deze doelstelling is gerealiseerd. Minimaal 800 woningen hebben een subsidiabele huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Deze doelstelling is gerealiseerd. Vóór 2013 is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is 50% van onze plannen hierin gerealiseerd. Deze doelstellingen hangen nauw samen met het opstellen van dorps- en wijkvisies. Omdat de gemeente hierin de regie heeft genomen en wij volgend zijn en alleen participeren, is deze als strategische doelstelling vervallen. Jaarlijks inventariseren wij binnen onze doelgroep welke behoefte er is aan aanvullende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn en maken wij zo nodig afspraken met andere partijen over de realisatie hiervan. Aanvullende dienstverlening is niet langer een hoofddoelstelling van Mercatus. Aanvullende dienstverlening bieden wij ook alleen maar aan als er behoefte aan is en de klant bereid is hiervoor te betalen. Als strategische doelstelling is deze vervallen. Voor noodsituaties van onze doelgroep regelen wij zo nodig in samenwerking met anderen een adequate noodopvang. Deze doelstelling is gerealiseerd door de noodopvang voor dak- en thuislozen die via Kwintes is gerealiseerd en de opzet van zogenaamde omklaphuurovereenkomsten die op naam staan van het Leger des Heils. EEN VEILIGE EN AANTREKKELIJKE WOONOMGEVING Er zijn duidelijke kaders ontwikkeld en ingevoerd voor onze medewerkers, waarbinnen zij naar behoefte en mogelijkheden van de klant afspraken maken over een goede start van het huren. Deze doelstelling is gerealiseerd. In het proces De Goede Start zetten we de klant centraal in plaats van de woning en verschuift onze aandacht van de vertrekkende huurder naar de nieuwe huurder. De procedures zijn hierop aangepast, de eindinspectie is vervallen en met de bewoner wordt in de nog lege woning bepaald op welke wijze de woning wordt opgeleverd. Sleutelwoorden hierbij zijn keuzevrijheid en maatwerk. Het kleine mutatieonderhoud wordt, om leegstand te voorkomen, uitgevoerd na de sleuteluitgifte. Leegstaande woningen (verkoop segment) hebben geen negatieve effecten op de leefomgeving Deze doelstelling is gerealiseerd. Door meer controle op de uitstraling van leegstaande woningen, het aankleden van leegstaande woningen, het informeren van omwonenden bij leegstand en het uitvoeren van tuinonderhoud voorkomen wij deze negatieve effecten. De procedures zijn hierop aangepast waardoor de realisatie wordt geborgd. Leegstaande woningen (toekomstige leegstand in huurwoningen) hebben geen negatieve effecten op de leefomgeving. Deze doelstelling is afgerond. De maatregelen zijn gelijk aan die van de vorige doelstelling. Voor elke wijk/dorp is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar beheerplannen. In deze doelstelling waren wij volgend. Wij participeren wel in de totstandkoming van de dorps- en wijkvisies, maar onze visie is opgenomen in het Strategisch Voorraadbeheer. Als strategische doelstelling is deze vervallen. Onveilige plekken binnen ons eigen bezit zijn weggewerkt en we spreken anderen aan om hetzelfde te doen. Deze strategische doelstelling is tegen het nieuwe leefbaarheidsbeleid aangehouden. Dat beleid gaat uit van het verhuur- en verkoopbaar houden van woningen. Onveilige plekken worden altijd aangepakt indien deze zich voordoen. Dit is een doorlopend proces. Deze strategische doelstelling is dan ook vervallen. Het aantal overlastsituaties is met 10% per jaar teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een structurele en proactieve aanpak, samen met andere partijen. Uit een in 2013 gehouden nulmeting blijkt een aantal van 20 klachten en 5 overlastsituaties per kwartaal voor de dorpen en voor Emmeloord. De doelstelling, om deze aantallen met 10% terug te brengen, is gerealiseerd.

10 10 HET WONINGAANBOD, KEUZEVRIJHEID EN DUURZAAMHEID Onze volledige woningvoorraad is ingedeeld in twee segmenten: een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment en dit is uiterlijk in 2012 naar onze klanten gecommuniceerd. Onze volledige woningvoorraad is ingedeeld in de twee segmenten. Dit is ook zo gecommuniceerd, waardoor de klant weet in welk segment de huidige woning valt en welke keuzevrijheden dit oplevert. De doelstelling is afgerond. Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten en we communiceren vanaf 2012 in woonlasten. Deze doelstelling is afgerond. In de communicatie met de klant, zowel in de advertenties als tijdens aanbiedingsgesprekken, wordt inzicht geboden in de woonlasten van een woning, die naast de huurprijs en de servicekosten met name uit de energielasten bestaat. Medewerkers zijn hiertoe opgeleid en hebben hulpmiddelen ter beschikking om de woonlasten inzichtelijk te maken. Een reductie in uitstoot van CO 2 met 20% en tegelijkertijd een daling van de relatieve woonlasten met gemiddeld 3-4%. Deze en volgende doelstelling zijn sterk gerelateerd aan elkaar. Tot en met maart 2015 is al een reductie van CO 2 -uitstoot bereikt van 21%. Daarna is dit verder opgelopen, alleen kan dit niet meer op dezelfde manier gemeten worden. Ook de doelstelling van de daling van woonlasten is een subdoelstelling die gerealiseerd is met het behalen van de volgende doelstelling. Minimaal van onze woningen hebben een energielabel van minimaal C. Deze en vorige doelstelling zijn sterk gerelateerd aan elkaar. Eind 2015 zijn er woningen met een label A, B of C. Omdat de daling van de relatieve woonlasten hiermee nauw samenhangt, is deze ook gerealiseerd. We hebben een modulair pakket ontwikkeld ten behoeve van senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen en bieden dit vraaggestuurd aan. Deze doelstelling is afgerond. De modulaire pakketten worden aangeboden tegen betaling. Via de website wordt hierover gecommuniceerd. Daar is ook de prijslijst opgenomen. We hebben drie locaties benoemd voor ontwikkeling van kleinschalige senioren huisvesting in oudere wijken (te realiseren mede door herstructurering). De drie locaties zijn benoemd in het Strategisch Voorraadbeleid. Realisatie is afhankelijk van de planvorming. De doelstelling is hiermee afgerond. We hebben modulaire pakketten die we inzetten bij de verkoop van woningen gericht op het startersegment. In 2011 zijn de vijf koopvoordelen van Mercatus ontwikkeld en geïmplementeerd. De pakketten, waaronder de starterslening en de woonduurkorting, hebben geresulteerd in een toename van de verkoop aan starters. Later zijn nieuwe pakketten uitgewerkt, gericht op het verbeteren van de energetische staat en inkoopkorting bij leveranciers. Deze doelstelling is afgerond. 100 bestaande kleine eengezinswoningen zijn geschikt gemaakt voor jongeren. Deze doelstelling is vervallen. Uit aanvullend onderzoek is gebleken dat jongeren/ starters geen specifieke behoefte hebben om in de kleine eengezinswoningen te wonen. We hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude woningvoorraad waarin we hebben benoemd welke woningen worden vergroot en we zijn begonnen met de uitvoering. Binnen het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid is de oude woningvoorraad afgebakend naar bouwjaar en afmeting. Ook hebben deze woningen een strategie gekregen. Een vervolgstap is dat wordt onderzocht welke woningen met de strategie doorexploiteren daadwerkelijk kunnen worden vergroot. Dit pakken we op in de participatie met bewoners. Tweejaarlijks monitoren we, bij voorkeur samen met de gemeente, vraag en aanbod en passen indien nodig de omvang van onze kernvoorraad daarop aan. Dit is verwerkt in de prestatieafspraken met de gemeente en vindt nu regulier plaats. We hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit doorgevoerd. De norm voor basiskwaliteit is vastgesteld. Bij mutatie worden de woningen nu aangepast aan de basiskwaliteit. Dit is een continu proces. Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam. Deze doelstelling is door onze reorganisatie niet nader uitgewerkt, mede door de stagnatie van nieuwbouw. Wel is veel nadruk gelegd op het duurzaam verbeteren van onze bestaande woningvoorraad. Duurzaamheid is inmiddels een hoofdthema in ons voorraadbeleid en onze strategie voor de komende jaren. We hebben 350 woningen verkocht. Door het uitvoeren van de maatregelen uit het reorganisatieplan hebben wij ons onafhankelijk gemaakt van verkoop. Wel levert verkoop ons extra middelen op die wij kunnen inzetten voor de financiering van de herstructureringsopgave. De doelstelling is, in de loop der tijd, bijgesteld naar 225. In de periode 2011 t/m 2015 zijn er 208 woningen verkocht. Dit is minder dan beoogd, maar de hierdoor vrijkomende middelen zijn ruimschoots voldoende geweest om onze ambities uit te voeren. Daarnaast zijn woningen onttrokken aan de verkoopvoorraad ten gunste van de toenemende vraag in de huur. Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats. Deze doelstelling is afgerond.

11 HET VERBETEREN VAN DE DIENSTVERLENING Per onderdeel van onze dienstverlening zijn duidelijk kaders gesteld en deze worden passend bij de situatie, houding en gedrag van de huurder toegepast. Deze doelstelling is afgerond. De kaders zijn opgenomen in het reorganisatieplan. Met belanghebbende partijen zoals gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten die ondersteunen bij realisatie van onze ambities. Met verschillende partijen zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Deze worden periodiek herzien. Wij realiseren vanuit ons strategisch plan een nieuwe organisatiestructuur. Deze doelstelling is in 2011 gerealiseerd en met de verbouwing van 2012 helemaal afgerond. Daarna is een reorganisatie ingezet die heeft geleid tot een andere organisatiestructuur. 11 Wij zijn een proactieve, open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij doet en doet wat zij zegt. Onze dienstverlening doen wij op een zakelijke, efficiënte en doelmatige wijze. Dat is de kern van onze dienstverlening. Dit vertaalt zich in de normen die wij hebben gesteld voor onze organisatiekosten en het behalen van de AA-status in de Aedes benchmark. De aldus geformuleerde strategische doelstelling is gerealiseerd. EEN FINANCIEEL GEZONDE, DUURZAME ORGANISATIE Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie door benutting van ons vermogen, onder de randvoorwaarden van financiële continuïteit. Bij de laatste visitatie van eind 2014 hebben wij een score gekregen van 6,7 voor presteren naar opgaven en ambities, 7,0 voor presteren volgens belanghebbenden, 6,7 voor presteren naar vermogen en 6,1 voor governance. In het verleden hielden wij een interne norm aan van 7,0 hoewel dit geen feitelijke norm voor de visitatie is. Hierin speelt een rol dat het kabinetsbeleid in 2012 tot stagnatie van projecten geleid heeft. Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar zijn vastgesteld. Voor deze doelstelling geldt hetzelfde als voor duurzaam bouwen. Wij hebben onze organisatie zo duurzaam mogelijk gemaakt vanuit efficiency en doelmatigheid. Dit thema is nu weer opgepakt in combinatie met het verduurzamen van onze woningvoorraad. NB: Wij hebben onderdelen van onze strategie aangepast aan de maatregelen die het nieuwe kabinet vanaf 2012 in gang heeft gezet. Dit heeft ook geleid tot de reorganisatie

12 Stakeholders 12 Mercatus overlegt regelmatig met verschillende belangenhouders. We gaan één of meerdere keren per jaar om de tafel om met elkaar te spreken over beleidsonderwerpen die ons beiden raken. Dat kan gaan over de vastgoedbehoefte van de relatie, hoe de samenwerking gaat en welke verwachtingen er zijn over de dienstverlening van Mercatus. Mercatus overlegt regelmatig met verschillende belangenhouders. We gaan één of meerdere keren per jaar om de tafel om met elkaar te spreken over beleidsonderwerpen die ons beiden raken. Met gemeenteraadsleden, ambtenaren en wethouders hielden we in januari een bijeenkomst waarbij ze voor één avond op onze stoel mochten zitten. In spelvorm kregen ze de beschikking over financiële middelen en een aantal lokale opgaven. Iedereen kon zijn eigen keuzes maken in bestedingen en gewenste resultaten. Dit spel deden we overigens ook met eigen medewerkers, de leden van de raad van commissarissen en met Stichting Huurdersbelang. De uitkomsten geven de deelnemers meer inzicht in de verschillende belangen en prioriteiten die partijen geven aan lokale huisvestingsopgaven. Stichting Huurdersbelang Mercatus In navolging van de nieuwe Woningwet krijgt Stichting Huurdersbelang een grotere rol. De stichting praat onder meer mee over de prestatieafspraken met de gemeente. Stichting Huurdersbelang vertegenwoordigt alle huurders van Mercatus. In 2015 overlegden we zeven keer met Stichting Huurdersbelang. Er is onder meer gesproken over een plan van aanpak voor huurachterstanden bij bewoners, het huurprijsbeleid, de nieuwe Woningwet, het strategisch kader vastgoedbeleid, de woonwensen en het verhuisgedrag van senioren en een jongerenonderzoek naar verhuismotieven en woonwensen onder jongeren. Gemeente Noordoostpolder De nieuwe Woningwet schrijft een nauwere samenwerking met de gemeente (en Stichting Huurdersbelang) voor. Woningcorporaties zijn verplicht prestatieafspraken te maken over hun bijdrage aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid (Alleen als er een gemeentelijke woonvisie is). Zij moeten elk jaar voor 1 juli een overzicht maken van voorgenomen activiteiten, met een doorkijk naar de jaren erna. Daarna maken ze samen met de gemeente prestatieafspraken. De partijen hebben vervolgens tot 1 december de tijd om met elkaar tot deze afspraken te komen. Voor 2016 hebben Gemeente Noordoostpolder en Mercatus afgesproken dat de bestaande prestatieafspraken dienen als de geldende afspraken. In 2016 starten we met het proces volgens de nieuwe Woningwet.

13 Mercatus ondersteunt de stichting in de verslaglegging van de bijeenkomsten en het financieren van de activiteiten en onkosten van de stichting. De totale kosten in 2015 waren Het bestuur van Stichting Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2015 uit: De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris) De heer C.H. den Bakker (penningmeester) De heer P. de Bruijn (lid) De heer M. Essahli (lid) Mevrouw W. van der Veer-Nauta (lid) Mevrouw C. Arends-de Boer (lid) De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan Stichting Huurdersbelang Mercatus. 13 Andere partijen Andere partijen waarmee Mercatus regelmatig overlegt zijn: Zorg- en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL), s Heeren Loo, InteraktContour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes, PI Groep en Stichting Fokus. Ouderenbonden. Politie. Verenigingen van Dorpsbelang. Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).

14 Ons werk in Betaalbaar wonen met oog voor onze klanten. Mercatus zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare woningen waarin mensen zich thuis voelen. Verschillende soorten woningen zorgen voor een gedifferentieerd aanbod zodat er voldoende keuze is voor woningzoekenden. Daarnaast zorgen we voor nieuwbouw, goed onderhoud en hebben we veel aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid. WOONRUIMTEVERDELING KWALITEIT VASTGOED ONDERHOUD LEEFBAARHEID KLANTVRIENDELIJKHEID COMMUNICATIE

15 Woonruimteverdeling 15 Mutaties en zoektijd In 2015 zijn er 458 woningen leeggekomen, dit is een mutatiegraad van 10,1%. Dit getal is inclusief de opzegging van woningen die gesloopt worden. In 2015 waren er 400 nieuwe verhuringen, waarvan 309 via het woonruimteverdeelsysteem. Het verschil wordt veroorzaakt doordat er woningen naar mensen met een sociale of medische urgentie gingen. Ook worden woningen voor huisvesting van statushouders beschikbaar gesteld. Circa 7% van de woningvoorraad kwam daarmee beschikbaar voor de reguliere woningzoekenden. Dat is duidelijk meer dan in 2014 (5%). Ons aanbiedingensysteem zorgt ervoor dat klanten die langer staan ingeschreven, kunnen doorstromen naar andere woningtypes. De gemiddelde zoektijd, vanaf het reageren tot de acceptatie van de woning, steeg van 1,4 jaar in 2014 naar 1,6 jaar in In onze visie staat dat een starter binnen een jaar woonruimte heeft. Hieraan voldoen wij nog wel, met de kanttekening dat de huurder beperkt is in zijn of haar keuze. Overigens heeft Mercatus de laagste zoektijd in de regio. We zien in Emmeloord een zoektijd van bijna twee jaar en in de dorpen een gemiddelde zoektijd van 1,1 jaar. De zoektijd is met name hoog in de eengezinswoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen van 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens respectievelijk 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. We hebben ons huurprijsbeleid vooruitlopend op het passend toewijzen in 2015 al aangepast. Bijna 90% van de woningen boden we aan in het betaalbare segment. Ze zijn hierdoor bereikbaar voor woningzoekenden die een beroep doen op huurtoeslag. Woningzoekenden en toewijzing Mercatus hanteert een transparant woonruimteverdeelsysteem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Het is een voorwaarde dat een woningzoekende voldoet aan een passend inkomen ten opzichte van de huurprijs en in de juiste doelgroep voor een bepaalde woning valt. Voor het passend huisvesten hanteert Mercatus een huur-inkomentabel die aansluit bij de huurtoeslaggrenzen. Daarmee voorkomen we dat er scheefgroei ontstaat en bieden wij passende woonruimte voor iedereen. Met ingang van 2016 komt er een passendheidstoets: 95% van de huurtoeslagontvangers moet gehuisvest worden in woningen tot de aftoppingsgrenzen. In 2015 voldeden we nog niet aan deze nieuwe eisen die vanaf 2016 gelden. Voor de goedkopere woningen hadden lagere inkomens voorrang, maar ze konden ook reageren op het duurdere aanbod. Door een aanpassing in de huur-inkomentabel eind 2015 hebben we meer waarborgen ingebouwd, zodat er vanaf 2016 passend toegewezen wordt. Woningzoekenden kunnen zich inschrijven en op woningen reageren via de nieuwe website Woonportaal. Deze site toont het aanbod dat past bij de inschrijfgegevens en woonwensen van de woningzoekende. Ook de slaagkans is zichtbaar. Ingeschreven woningzoekenden ontvangen het actuele woningaanbod per via digizine. De druk op de woningmarkt heeft zich gestabiliseerd. Er is weliswaar nog een stijgende zoektijd, maar ook zien we een toename van het woningaanbod door een hogere mutatiegraad. Door de combinatie met de startende (nieuwbouw) projecten verwachten wij dat de zoektijd op termijn weer afneemt. Als we naar het inkomen van de actief woningzoekenden kijken zien we dat 80% van de woningzoekenden een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft. Deze groep is vanuit betaalbaarheid en passendheid aangewezen op de woningvoorraad tot de aftoppingsgrens of een nog lagere huurprijs. In 2015 is het huurprijsbeleid herzien, waardoor de aanbiedhuur van de vrijkomende woningen overeenstemt met de vraag van de woningzoekenden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in 2015 fors gedaald. Van naar Bijna de helft hiervan is jonger dan 35 jaar.

16 Van de ingeschreven woningzoekenden waren 544 mensen actief. Dit houdt in dat zij elk kwartaal tenminste een keer reageerden op ons woningaanbod. Bijna 80% van de actief woningzoekenden zijn een- of tweepersoonshuishoudens. Het aantal reacties per woning is toegenomen van 62 naar 75 per woning. Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord is gemiddeld 97 en in de dorpen 38. Wij zien een lichte stijging van het gemiddeld aantal reacties bij de seniorenwoningen van 13 naar 16. Wij zien hierbij dat het aantal reacties in Emmeloord gemiddeld 6 reacties hoger ligt dan in de dorpen. De stijging in het gemiddeld aantal reacties geldt eveneens voor de jongerenwoningen. Gemiddeld genomen is het aantal reacties 50. Voor de dorpen 28 en voor Emmeloord 63. Zichtbaar is dat de verhuurbaarheid in de dorpen lastiger is, met name senioren- en jongerenwoningen. Dit is in strijd met het gevoel, dat in de dorpen leeft, dat er te weinig aanbod voor jongeren zou zijn. 16 In 2015 hebben we in totaal 400 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68. Aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan zijn 11 woningen verhuurd. Aan huishoudens met een lager inkomen zijn 389 woningen verhuurd (97,5%). Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden van de overheid voor staatssteun. Deze grens ligt op 90%. 10% van onze woningen mogen we toewijzen aan hogere inkomens. Hiervoor hanteren we onderstaande volgorde: Gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering. Sociaal medische indicaties. Calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning). Doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning. Doorstroming van senioren. Stimuleren wooncarrière Mercatus wil doorstroming in de sociale doelgroep bevorderen. Ons aanbiedingensysteem zorgt ervoor dat klanten die langer staan ingeschreven, kunnen doorstromen naar andere woningtypes. Ze kunnen bijvoorbeeld van een starterswoning naar eengezinswoning verhuizen. Ook kunnen ze verhuizen naar een ander deel van Emmeloord of naar de dorpen. Ze kunnen verder kiezen voor kwalitatief betere of iets duurdere woningen. Voor huurders die gezien hun huidige inkomen niet meer in het sociale segment vallen, stimuleren we verhuizing naar een kwalitatief betere en/of duurdere woning. In andere gevallen kunnen huurders hun eigen woning tegen gunstige tarieven kopen. In 2015 verkochten we 32 woningen uit ons bestaande bezit; in 8 gevallen deden we dit aan de zittende huurder. Huisvesting statushouders Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stelt jaarlijks vast hoeveel vluchtelingen met een verblijfsvergunning een gemeente moet huisvesten (taakstelling naar rato). Woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke partner voor gemeenten.

17 In 2015 hadden wij een taakstelling van 93 personen, waaronder een achterstand van 13 uit eerdere jaren. In 2015 huisvestten we 72 statushouders in circa 30 woningen. De achterstand is daarmee iets opgelopen naar 21. Deze achterstand is ontstaan omdat een verhuring aan een gezin van 11 personen niet doorging en omdat gezinsherenigingen nog niet gerealiseerd zijn. Er stonden eind 2015 nog woningen leeg die we begin 2016 verhuurden aan statushouders. De huurachterstand is teruggelopen als gevolg van een aanscherping in de procedure en door hier meer tijd en aandacht aan te schenken. Huurderving De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van 2014 toegenomen tot De derving ontstaat door verhuurleegstand, leegstand bij renovatie, sloop, mutatieleegstand en projectleegstand, zoals bij de Karwijhof. Huurincasso De huurachterstand is teruggelopen als gevolg van een aanscherping in de procedure en door hier nog meer tijd en aandacht aan te schenken. Na de zomer was er sprake van een stabilisatie. Het beïnvloedbare deel van de huurachterstand is nu nog maar beperkt, waardoor een verdere verlaging steeds meer inspanning kost. De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt op 31 december ,03%. Woningontruimingen Er zijn in woningen ontruimd. Dit is de helft van het aantal ontruimingen in In 3 gevallen gebeurde dit wegens sociale overlast. 17 Huurprijsbeleid We hebben in 2015 ons huurprijsbeleid bijgesteld. Aanleiding hiervoor was de nieuwe Woningwet, de stijging van huurprijzen door energiemaatregelen in woningen en de veranderingen in het Woningwaarderingssysteem (WWS) per 1 oktober Bij mutatie van woningen passen we de huur aan. Dit doen we op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep. 2. Juiste prijs/kwaliteitverhouding. 3. Marktconformiteit. De gemiddelde huurprijs van de woningen bedroeg eind ,57. Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan mensen die voor hun huisvesting niet op de vrije markt terecht kunnen, hebben we in juli 2015 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Voor onze doelgroep (sociale huur), met een inkomen tot , was de verhoging per 1 juli 1%. Dit was gelijk aan de inflatie. We hadden de huur tot 2,5% mogen verhogen. Dit hebben we bewust niet gedaan om wonen zo betaalbaar mogelijk te houden. Wel hebben we variatie aangebracht. Afhankelijk van de huurprijs die zittende huurders betalen ten opzichte van de sociale huurprijs die wij zouden vragen aan nieuwe huurders, is een huurverhoging van 0%, 1% of 2,5% doorgevoerd per individuele huurder. Het gemiddelde voor onze doelgroep bleef echter 1%. Voor inkomens tussen en gold een verhoging van 3%. Voor inkomens boven was de huurverhoging 5%.

18 18

19 Kwaliteit vastgoed 19 Onze woningen hebben een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Wij kennen daarbij de laagste huren in de regio. Mercatus blijft investeren in vastgoed om de verhuurbaarheid ook in de toekomst goed te houden. Daarnaast zorgen we met duurzaamheidsmaatregelen voor betere energieprestaties. We kijken kritisch of onze kernvoorraad blijft beantwoorden aan de marktvraag. Dit alles past binnen ons vastgoedbeleid waarin we ongeveer tien jaar vooruit kijken. In 2015 is ons nieuwe beleid besproken met onder andere de gemeente, dorpsbelangen en Stichting Huurdersbelang. Na vaststelling van dit beleid vormt het een leidraad voor onderhoud en dient het als input voor participatietrajecten met bewoners. Nieuwbouw en sloop Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken is recente nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Bij deze woningen is op de begane grond ook een badkamer en een (slaap)kamer gebouwd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en gebruikt kunnen worden in verschillende levensfases van de bewoner. Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die slecht ter been zijn gebruiken hem als slaapkamer. In 2015 hadden we een groot aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding. In de meeste gevallen begint de bouw in Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken wordt recente nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Meerweg en Sportweg in Rutten In Rutten worden 13 woningen aan de Sportweg en Meerweg gemoderniseerd. De basis voor deze aanpak is gelegd in een participatietraject waarbij intensief overleg is gevoerd met bewoners. De binnen- en buitenzijde van de woningen wordt aangepakt, zodat de woningen toekomstbestendig zijn voor de komende jaar. De energieprestatie van de woningen wordt Nul op de Meter. Hiervoor is overleg gevoerd op bestuurlijk niveau en is een positief vergunningstraject doorlopen. Uitvoering vindt plaats in 2016 (3 e kwartaal). Meerweg in Rutten Aan de Meerweg in Rutten realiseren we vier duurzame conceptwoningen. Conceptbouwen is een snelle bouwvorm en daarom worden de woningen snel opgeleverd. We verwachten in het tweede kwartaal van 2017 met de bouw te starten. Omdat de bestaande woningen worden gebruikt als wisselwoning voor het hierboven genoemde moderniseringstraject Meerweg en Sportweg, is de planning van de nieuwbouw hiervan afhankelijk. Pas als ze niet meer nodig zijn als wisselwoning, worden de bestaande woningen gesloopt en begint de nieuwbouw van de vier conceptwoningen. Baanhoek 8 t/m 18 (e) in Ens In november-december 2015 hebben we de bestaande bouw gesloopt. Aan de Baanhoek in Ens realiseert Mercatus 5 woningen op basis van de eigen conceptwoning. Volgens planning starten we met de bouw in juli 2016 en leveren we op in november De Baan (o) in Ens De woningen aan De Baan in Ens worden gesloopt na realisatie van de Baanhoek (eerste kwartaal 2017). Hierna worden aan De Baan 8 eengezinswoningen teruggebouwd volgens een nog te bepalen concept. We verwachten tweede kwartaal 2017 met de bouw te beginnen.

20 20 A. Coolijnstraat 11 t/m 21 (o) in Ens Eind 2015 hebben we de 6 bestaande woningen gesloopt. De intentie was op deze locatie particuliere bouw door middel van CPO te realiseren. In februari 2016 is de grond voor dit doel verkocht. Inmiddels is de bouw in gang gezet. Arnoldus van Bockholtstraat (e) in Ens Na voorbereidingen eind 2015 zijn in het voorjaar van 2016 de woningen gesloopt. De intentie was op deze locatie particuliere bouw door middel van CPO te realiseren. Dit is niet haalbaar gebleken en daarom is het project per februari 2016 beëindigd. Wij beraden ons op verdere plannen voor deze locatie. Zuidakker in Bant Het bestemmingsplan voor de Zuidakker in Bant moet worden gewijzigd van de huidige woonbestemming appartementen naar woonbestemming voor grondgebonden woningen. Het nieuwe plan wordt een partiële herziening van het geldende plan. De wettelijke procedure hiervoor duurt minimaal 26 weken. De prognose is nu dat we begin 2017 met de bouw starten; de oplevering staat gepland voor de zomer van De sloop van de woningen aan de Lange Omgang 1-19 is hier ook van afhankelijk. De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. De Balkan in Emmeloord Voor de bouw van 84 appartementen aan De Balkan in Emmeloord is de omgevingsvergunning inmiddels verleend. We verwachten nu dat we medio 2016 met de bouw kunnen beginnen; oplevering van de appartementen is in het derde kwartaal van De appartementen worden gebouwd voor senioren, starters en eenen tweepersoonshuishoudens. De huurprijzen zijn maximaal 586,68. Suyderpoort in Emmeloord Aan de Nagelerstraat in Emmeloord zijn plannen voor de realisatie van 29 appartementen, met een huurprijs tussen 586,68 en 628,76. Als het project door gaat dan verwachten in de loop van 2016 met de bouw te starten. Centrumflats in Emmeloord De oorspronkelijke planning voor het slopen van de Centrumflats is niet gehaald doordat de sloopaannemer een deel van het asbest in een andere conditie aantrof dan op basis van onderzoeken was verwacht. Hierdoor was het noodzakelijk een andere opdracht te omschrijven en duurden de werkzaamheden langer dan gepland. Mercatus heeft de sloop van het geraamte naar 2016 verschoven. In april 2016 is dit afgerond. Verkoop uit bestaand bezit In 2015 verkochten we 32 woningen uit de bestaande woningvoorraad. De doelstelling was 35. We verkochten ook 1 garage. De gerealiseerde (bruto) omzet van deze verkoop was circa 3,8 miljoen. Dit is per woning Dit betekent een stijging van 5% ten opzichte van Voor de promotie van deze verkoop zijn diverse middelen ingezet: De Koopplussen van Mercatus. Advertenties in de krant. Maandelijks bieden wij een koopwoning van de maand aan die extra aantrekkelijk geprijsd is. Internet. Onze woningen staan op onze eigen website en zijn ook zichtbaar op Funda.nl. Verder zijn wij actief op Facebook en Twitter. De Woonkrant. Dit is een eigen publicatie waarin we de Koopplussen onder de aandacht brengen, net als het actuele woningaanbod. Samen Wonen. Promotie van vier koopwoningen op de achterzijde van het bewonersblad. Daarnaast twee inhoudelijke items in het blad waarin kopers van een woning aan het woord kwamen. Woonduurkorting Van de 32 verkochte woningen zijn er acht woningen verkocht met een woonduurkorting. Dit is een extra korting voor huurders op de aankoopprijs, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de woning gehuurd heeft. De gemiddelde woonduurkorting in 2015 was Starterslening De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. Met deze lening overbrugt de koper het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat de koper maximaal bij een hypotheekverstrekker kan lenen. Deze lening is specifiek voor kopers van een woning van Mercatus. In 2015 kochten drie kopers met een starterslening een woning van Mercatus. Gemiddeld was de omvang van een starterslening circa

21 Onderhoud 21 We zorgen voor een basiskwaliteit van onze woningen en onderhouden deze goed. Daarmee zorgen we ervoor dat woningen ook in toekomst goed verhuuren verkoopbaar blijven. Onderhoud doen we gepland, bij mutatie, bij reparatieverzoeken of op eigen verzoek van de huurder. Dit klantgestuurde onderhoud vindt plaats wanneer het de huurder het beste past en wordt zeer gewaardeerd. Mutatieonderhoud In 2015 zijn bij 396 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd, hieronder ook 16 woningen bestemd voor de verkoop. Er is in begroot voor mutatieonderhoud. De werkelijke uitgaven waren Dit is gemiddeld per woning (die we doorexploiteren). De dalende tendens in de kosten is in 2015 gekeerd. Er kwam een aantal woningen vrij waar we relatief veel werkzaamheden moesten uitvoeren. In 2015 is doorbelast naar de vertrekkende bewoners. Dit is vrijwel gelijk aan de begroting van Klantgestuurd onderhoud vindt plaats wanneer het de huurder het beste past en wordt zeer gewaardeerd. Dagelijks onderhoud In 2015 zijn reparatieverzoeken voor dagelijks onderhoud geregistreerd. In 2014 waren dit er nog 8.189, een daling van bijna 5%. Voor 74% worden de werkzaamheden uitgevoerd door de eigen vaklieden. Alleen specialistische werkzaamheden besteden we uit. Dit doen we ook als er sprake is van een piek in de werkzaamheden. Naast reparatieverzoeken voeren onze wijkmeesters ook opdrachten uit voor leefbaarheid. Onze vaklieden realiseren de uitvoering van woningaanpassingen, Woongemak, plafondvervangingen, en een groot deel van de mutatieopdrachten. Voor 2015 was begroot. Uiteindelijk kwamen de totale uitgaven uit op De gemiddelde kosten per melding bedroegen 95.

22 22 Klantgestuurd binnenonderhoud Onze klanten kunnen kiezen bij de uitvoering van het binnenonderhoud. Mercatus noemt dit klantgestuurd binnenonderhoud (KGBO). Binnen het KGBO worden keukens vervangen en douches en toiletten gerenoveerd. Dit soort onderhoud gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De huurder bepaalt in overleg wanneer het werk gebeurt en heeft dus zelf de regie. Meerwerk boven de standaarduitvoering komt voor rekening van de huurder. We merken dat klanten deze aanpak enorm waarderen. Klanttevredenheidsonderzoek toont dit ook aan. In 2015 hebben we 167 keukens, 45 badkamers en 16 toiletten vervangen voor in totaal We hadden 209 keukenvervangingen, 53 badkamers en 11 toiletten voor in totaal begroot en bleven dus ruim binnen de begroting. Planmatig onderhoud In 2015 namen we 30 projecten planmatig onderhoud in onze begroting op met een totaalbudget van We hebben in 2015 twee projecten toegevoegd voor Het ging om het project verbouwing Lange Dreef en het project vervanging hekwerk Smedenpoort. Dit konden we bereiken doordat andere projecten sneller werden afgerond en door inkoopvoordelen. We rondden 29 projecten technisch af. Het project Rivierenbuurt schuift helemaal door naar 2016; het project aan de Lange Dreef loopt door tot april Highlights planmatig onderhoud: Aanbrengen isolerende maatregelen en vervanging gevels bij 62 woningen Rivierenbuurt. Schilderwerk bij 588 woningen. Vervangen 110 cv-ketels. Reiniging 449 mechanische ventilatieboxen en kanalen. Vervanging mechanische ventilatiebox bij 70 woningen. Vervangen dakpannen en straatwerk voorgevel aan het Kerkplein in Ens. Versneld aanbrengen nieuwe gevels en isolerende maatregelen seniorenwoningen. Zonnepanelen en nieuwe dakbedekking kantoor Mercatus. Kozijnvervanging, isolatiemaatregelen en dakpanvervanging 14 woningen Noordeinde en Hoogzijde in Marknesse Bij diverse andere complexen isolatie (dak, muur, vloer) aangebracht, kozijnen en dakpannen vervangen et cetera. Energiemaatregelen Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. We kozen er tot nu toe voor om zittende huurders niet te laten betalen voor kosten van deze energiemaatregelen. Bij mutatie van een woning berekenen we de huurprijs opnieuw. In het aantal punten in het Woningwaarderingssysteem (WWS) werkt het verbeterde energielabel dan door. Het was onze strategische doelstelling om eind 2015 tenminste woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Door de energetische maatregelen hebben eind woningen minimaal label C waarmee de doelstelling is bereikt. Dit is ruim 68% van ons totale woningbezit. Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. CO 2 -reductie In de periode van 2010 t/m 2014 is een reductie van de totale uitstoot van CO 2 bereikt van 21%. Door de gewijzigde rekenmethodiek kunnen we voor 2015 geen vergelijking maken met de voorgaande jaren. Met de genoemde reductie over de periode 2010 t/m 2014 hebben wij onze doelstelling van -20 % reeds behaald. Woonlastenberekening Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van Mercatus informatie over WoonEnergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garandeert dat zij bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland behoort. Schaliegas Noordoostpolder is een van de drie locaties in Nederland die aangewezen is voor proefboringen naar schaliegas. Mercatus is tegen deze boringen, omdat het leidt tot economische schade, omdat het de transitie naar duurzame energiewinning vertraagt en omdat het gepaard gaat met grote (gezondheids)risico s. Alleen al de directe schade voor Mercatus kan oplopen tot 60 miljoen, vanwege de lagere vastgoedwaarde. Daarnaast hebben de geplande 40 boorlocaties een enorm effect op de verhuur- en verkoopbaarheid en de leefbaarheid in dit gebied. Mercatus heeft zich aangesloten bij Tegengas. Dit is een samenwerkingsverband van het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en bewoners, die het boren naar schaliegas in Noordoostpolder wil tegenhouden. Tegengas informeert en communiceert met de bevolking en het bedrijfsleven over de schaliegasboringen, zodat er een breed draagvlak tegen de schaliegasboringen ontstaat.