terugblik op op weg naar de bedoeling

Transcriptie

1 terugblik op 2015 op weg naar de bedoeling

2

3 Inhoud JAARVERSLAG 1. Onze ambitie in 2015 Voorwoord 7 Maatschappelijke ontwikkeling 9 Missie, visie en doelen 11 Stakeholders Ons werk in 2015 Woonruimteverdeling 19 Kwaliteit vastgoed 23 Onderhoud 25 Leefbaarheid 27 Klantvriendelijkheid 29 Communicatie Onze organisatie in 2015 Flexibele organisatie 35 Governance 39 Verslag van de raad van commissarissen 43 Financiële continuïteit 49 Kerncijfers 57 JAARREKENING Onze cijfers in Overige gegevens 81

4

5 Onze ambities in 2015 Het gesprek aangaan. Mercatus staat midden in de lokale samenleving. We blijven onze klanten zo goed mogelijk bedienen. Daarbij zoeken we nadrukkelijk het gesprek en de samenwerking met huurders en 1 stakeholders. We stemmen ons werk nog meer af op hun wensen en mening. VOORWOORD MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING MISSIE, VISIE EN DOELEN STAKEHOLDERS TOP 5

6 6

7 In 2015 bestond Mercatus 50 jaar. Een moment om terug te blikken en vooral ook om te kijken waar we staan en waar we heen gaan. Bijzonder om vast te stellen dat de huidige ontwikkelingen zo teruggrijpen op onze oorsprong: verbonden zijn met wat nodig is in de samenleving om mensen een goede thuisbasis te bieden. Aan de ene kant hebben we te maken met de werkelijkheid, de overheid die ons in een strak keurslijf plaatst. Aan de andere kant is er de samenleving die zo in beweging is en waar wij juist flexibel op in willen spelen. Natuurlijk vanuit onze kerntaak: sociale huisvesting. Maar wel met veel oog voor wat de bewoner of de wijk nodig heeft. Zelfredzaamheid van mensen wordt vaak overschat, is onze ervaring. Het jaar 2015 stond daarmee ook in het teken van de afronding van onze reorganisatie Betekenis hebben. Onze kosten zijn gedaald en onze financiële positie is verder verbeterd. Dat is goed nieuws voor bewoners en andere inwoners in ons werkgebied. Door de constructie van ons eigen huis grondig te vernieuwen en te verduurzamen, kan Mercatus er de komende jaren volledig zijn voor mensen die ons nodig hebben. Onze kasstroom en ons eigen vermogen bieden ons de mogelijkheden om de komende jaren verder te gaan met de noodzakelijke investeringen. Hierdoor zijn wij in staat om betaalbaarheid voorop te zetten. En kunnen we onze bedrijfskosten beheersbaar houden, om ook in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde organisatie met voldoende betaalbare en goede woningen. Goed zicht hebben op de risico s is belangrijk om deze positie vast te houden. Op dit moment zijn het juist de overheid en de politiek die de grootste risico s vormen. Tegenstrijdige maatregelen, eisen en regelgeving, naast lastenverzwaringen en onvoorspelbare ingrepen in ons verdienmodel maken het moeilijk om een consistente bedrijfsvoering te handhaven. En dat leidt af van waar het werkelijk om gaat: van betekenis zijn voor de samenleving en voor onze bewoners. We vullen betekenis hebben op verschillende terreinen in. Allereerst is daar natuurlijk onze betaalbare woningvoorraad met redelijke zoektijden. Verder onze dienstverlening. Klanten willen snel en goed worden geholpen. Hierbij past persoonlijk contact, maar ook een optimale digitale service. Hiermee krijgen bewoners de antwoorden die ze zoeken. Ook ontvangen ze het passende woningaanbod digitaal in hun mailbox als ze op zoek zijn naar een andere woning. Een ander spoor zijn onze participatietrajecten voor planvorming die we sinds 2014 samen met bewoners in Ens, Rutten en Bant hebben opgezet. Deze trajecten breidden zich in 2015 verder uit en zorgden voor meer draagvlak voor de uiteindelijke plannen. Bewoners voelen zich gehoord en hebben invloed op de invulling van wonen en leven in hun eigen buurt. Verder past deze koers binnen de eigen verantwoordelijkheid die burgers ook hebben voor wonen en leefbaarheid in de eigen omgeving. Voorwoord De nieuwe Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht en geeft gemeenten en huurdersvertegenwoordigingen meer invloed. Mercatus maakt in 2016 met de gemeente nieuwe prestatieafspraken die beantwoorden aan de eisen van de nieuwe Woningwet en aan de opgaven die wij hier met elkaar hebben. We betrekken Stichting Huurdersbelang Mercatus nauw bij dit traject. Duurzaamheid bleef in 2015 en blijft ook de komende jaren onze agenda bepalen. Ons totale bezit maken we stapsgewijs energiezuiniger, waardoor de woonlasten betaalbaar blijven. Deze acties passen binnen het overheidsbeleid om woningen landelijk verder te verduurzamen. Wij ondersteunen deze koers van harte. Tegelijk met verduurzaming blijven we onze bestaande voorraad verder renoveren en verjongen en staan er de komende tijd weer nieuwbouwprojecten op de agenda. Het corporatiespel dat we in 2014 ontwikkelden, speelden we begin 2015 met de gemeenteraad, ambtenaren en wethouders. We hebben het ook met andere partners gespeeld, intern en extern. Het laat zien welke keuzes corporaties kunnen maken, geeft inzicht in de verschillende belangen en zorgt voor goede gesprekken over de toekomst van Emmeloord en de tien dorpen in de Noordoostpolder. Ook dat is verbonden zijn met je omgeving en van daaruit een rol van betekenis spelen. Het blijft ook de komende jaren een mooie uitdaging om onze doelgroep voldoende betaalbare en goede woningen te bieden. Het zorgen voor een goede opvang van de toenemende stroom statushouders komt daar deze jaren bij. Wat ons betreft begint dat met het initiatief nemen om onze woningvoorraad snel uit te breiden, zodat de zoektijden binnen Noordoostpolder niet teveel oplopen. En daarnaast ook andere partijen betrekken om de integratie écht inhoud te geven. Want opvang van statushouders houdt niet op met een huis, daar begínt het juist mee. Dat hoort bij de betekenis die we als betrouwbare en betrokken organisatie in ons werkgebied willen hebben. Wij gaan deze uitdaging samen met onze bewoners en met al onze samenwerkingspartners graag aan. Ton Beurmanjer directeur-bestuurder TOP 7

8 8

9 Maatschappelijke TOP ontwikkelingen Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen vragen van een organisatie als Mercatus een vooruitziende blik en passend beleid. Nieuwe Woningwet De belangrijkste verandering in 2015 was de invoering van de nieuwe Woningwet in juli. Deze wet heeft grote gevolgen voor alle woningcorporaties in Nederland én woningzoekenden. Mercatus voert de verschillende onderdelen van de wet in stappen uit. In 2017 voltooien we dit traject. De Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Zij moeten verplicht andere activiteiten loskoppelen van de kerntaak. Mercatus houdt zich al vooral met deze kerntaak bezig, maar we hebben in 2015 wel een inventarisatie gemaakt van overige activiteiten. Er is een strategie opgesteld voor die activiteiten (het gaat om kleine aantallen) die niet onder de kerntaak vallen. Dit voorstel wordt in 2016 aan de stakeholders en de minister voorgelegd. De Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. Passend toewijzen is een ander en ingrijpend onderdeel van de wet. Woningcorporaties moeten de toewijzing van woningen meer afstemmen op het inkomen van de huurder. Mercatus maakte hiervoor een inkomenstabel en heeft woningzoekenden voorgelicht over de nieuwe aanpak, onder meer op onze nieuwe website. In 2016 gaan we de uitwerking hiervan monitoren. De Woningwet beperkt uitgaven voor leefbaarheid. Mercatus hecht echter grote waarde aan het woongenot van de huurders. We blijven daarom initiatieven van huurders steunen die direct ten goede komen aan het woongenot. We stoppen met sponsoractiviteiten die volgens de wet niet meer mogen. Begin 2016 ontwikkelen we nieuw beleid over leefbaarheid en het steunen van bewonersinitiatieven. In de nieuwe Woningwet is een grotere rol weggelegd voor Stichting Huurdersbelang. Mercatus gaat ook nauwer samenwerken met de gemeente bij het maken van prestatieafspraken. In de nieuwe Woningwet is een grotere rol weggelegd voor Stichting Huurdersbelang. Mercatus gaat ook nauwer samenwerken met de gemeente bij het maken van prestatieafspraken. Daarnaast hebben intern toezicht en governance een prominentere plek gekregen in de nieuwe Woningwet. De vernieuwde Governancecode van Aedes is daarbij leidend. We zijn in 2015 begonnen met het aanpassen van de verschillende reglementen en statuten, zoals het management- en directiereglement en de financiële reglementen als een treasurystatuut. Mercatus heeft Stichting Huurdersbelang, de raad van commissarissen en de medewerkers in verschillende bijeenkomsten geïnformeerd over de Woningwet en de veranderingen die het met zich meebrengt. Woningzoekenden en huurders brachten we op de hoogte door nieuwsberichten op internet en in ons magazine Samen Wonen. 9

10 10 Stagnatie bevolkingsgroei Demografische ontwikkelingen hebben ook invloed op het beleid van Mercatus. In een aantal dorpen stagneert de bevolkingsgroei en er is krimp te verwachten. Mercatus houdt hier rekening mee door meer flexibele woningbouw. Deze woningen kunnen we gemakkelijk aanpassen, zodat we ze ook voor een andere doelgroep kunnen gebruiken. Zelfstandig blijven wonen De overheid stimuleert op verschillende manieren dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Ook vanuit deze groep mensen is de wens groot om zelfstandig te wonen, al dan niet in een aangepaste woning of in bijzondere woonvormen. We bekijken dus nauwkeurig of onze bestaande voorraad nog voldoet aan de vraag op dit terrein en bieden oplossingen als dat nodig is. Bewonersparticipatie De participerende burger stond ook in 2015 hoog op onze agenda. Het zijn niet langer de overheid en instanties die bepalen wat goed is voor de burger. De burger is ook zelf verantwoordelijk voor zijn woongenot en een leefbare woonomgeving. Mercatus speelt daarop in met bewonersparticipatietrajecten. Ook in 2015 gingen we daarom in gesprek met bewoners en huurderwerkgroepen. Ze denken samen met ons na over hun woning in de toekomst en woonomgeving en welke bijdragen Mercatus en zij zelf daaraan leveren. Naast dit nauwe persoonlijke contact ondersteunen social media en het gebruik van YouTube het contact tussen de woningcorporatie en de bewoners. Duurzaamheid Mercatus had als doelstelling om eind 2015 minimaal 3000 woningen te hebben met tenminste energielabel C. Deze doelstelling is gehaald, want eind 2015 hadden 3134 van onze woningen het energielabel A, B of C. Dit is bereikt door het gericht toepassen isolerende maatregelen zoals dak, gevel- en vloerisolatie en plaatsing van hoogwaardige isolerende beglazing. Onze doelstelling voor de komende jaren is bijgesteld om te realiseren dat eind 2020 de gemiddelde Energie-Index (EI) van ons woningbezit 1,25 is. Dit komt overeen met het (voormalige) energielabel B. Vanaf 2018 wordt deze doelstelling door ons nog verder aangescherpt om er op lange termijn (2050) voor te zorgen dat er voor onze woningen geen gebruik meer hoeft te worden gemaakt van fossiele brandstoffen.

11 Missie, visie TOP en doelen Waar staat Mercatus voor? Wat is onze identiteit en wat zijn onze idealen? Wat zijn onze doelen en hoe gaan we die bereiken? In ons werk hadden we dit altijd als startpunten. Missie Mercatus biedt de (toekomstige) bewoners, zolang zij dit nodig hebben, passende en betaalbare huisvesting van een duurzame kwaliteit in Noordoostpolder. Bewoners kunnen daarbij op onze steun rekenen om zo zelfstandig mogelijk te wonen. Onze keuzes toetsen wij op draagvlak van onze bewoners. Samen zorgen we voor een veilige, goede en passende leefomgeving. 11 Visie De (toekomstige) bewoner staat centraal bij Mercatus. Niet de stenen of systemen tellen, maar de mens. Bewonerscontact is belangrijk. Mercatus maakt deel uit van maatschappelijke netwerken. We motiveren zelfredzaamheid waar dat kan. De lastendruk vanuit de overheid maakt het extra noodzakelijk om slim en kostenbewust te werken. De reorganisatie die in 2015 werd voltooid draagt daaraan bij. Mercatus is in staat om slagvaardig en flexibel in te spelen op een dynamische omgeving. Doelen Afgelopen jaren formuleerde Mercatus een aantal duidelijke doelen. We werken aan een goede balans tussen de betaalbaarheid, beschikbaarheid en de kwaliteit van woningen. Met bouwkundige innovaties en slimme installaties zorgen wij voor duurzame woningen en dragen zo bij aan een beter klimaat. We betrekken bewoners bij onze plannen. We willen hun invloed daarbij vergroten, evenals hun eigen verantwoordelijkheid voor hun woning en buurt. We richten onze organisatie zo in dat we onze doelen deskundig en kostenbewust kunnen uitvoeren. Voor de langere termijn vinden wij het noodzakelijk om een dynamisch Strategisch Voorraadbeleid uit te voeren. Hierdoor kan de herstructurering van de oudere wijken en kernen plaatsvinden op basis van steeds de nieuwste inzichten. Mercatus is zich bewust van zijn rol en verantwoordelijkheid om de gestelde doelen te halen. In 2016 worden deze doelen voor de periode opnieuw vastgesteld.

12 12 STRATEGISCHE DOELEN 2015 is het jaar dat deze 29 strategische doelen afliepen. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over de realisatie. ONAFHANKELIJKHEID BEHOUDEN EN VERGROTEN Het aantal levensloopgeschikte woningen is verdubbeld ten opzichte van 2010 en Mercatus beschikt over minimaal 650 levensloopgeschikte woningen. Het aantal levensloopgeschikte woningen bedraagt ultimo De termijn om te voldoen aan de doelstelling is verlengd naar Vooral door de niet gerealiseerde nieuwbouwprojecten is de doelstelling niet bereikt. Minimaal 90% van de woningen voldoet aan het basis kwaliteitsniveau. Deze doelstelling is niet gerealiseerd. Dit wordt veroorzaakt door de gehanteerde definitie van basiskwaliteit. Vooral het ontbreken van mechanische ventilatie veroorzaakt het niet behalen van de doelstelling. Besloten is om bij mutatieonderhoud en klantgestuurd binnenonderhoud de woningen naar basiskwaliteit te brengen. Minimaal 80% van de woningen heeft een subsidiabele huurprijs onder de huurtoeslaggrens (2 e aftoppingsgrens). Deze doelstelling is gerealiseerd. Minimaal 800 woningen hebben een subsidiabele huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Deze doelstelling is gerealiseerd. Vóór 2013 is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is 50% van onze plannen hierin gerealiseerd. Deze doelstellingen hangen nauw samen met het opstellen van dorps- en wijkvisies. Omdat de gemeente hierin de regie heeft genomen en wij volgend zijn en alleen participeren, is deze als strategische doelstelling vervallen. Jaarlijks inventariseren wij binnen onze doelgroep welke behoefte er is aan aanvullende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn en maken wij zo nodig afspraken met andere partijen over de realisatie hiervan. Aanvullende dienstverlening is niet langer een hoofddoelstelling van Mercatus. Aanvullende dienstverlening bieden wij ook alleen maar aan als er behoefte aan is en de klant bereid is hiervoor te betalen. Als strategische doelstelling is deze vervallen. Voor noodsituaties van onze doelgroep regelen wij zo nodig in samenwerking met anderen een adequate noodopvang. Deze doelstelling is gerealiseerd door de noodopvang voor dak- en thuislozen die via Kwintes is gerealiseerd en de opzet van zogenaamde omklaphuurovereenkomsten die op naam staan van het Leger des Heils. EEN VEILIGE EN AANTREKKELIJKE WOONOMGEVING Er zijn duidelijke kaders ontwikkeld en ingevoerd voor onze medewerkers, waarbinnen zij naar behoefte en mogelijkheden van de klant afspraken maken over een goede start van het huren. Deze doelstelling is gerealiseerd. In het proces De Goede Start zetten we de klant centraal in plaats van de woning en verschuift onze aandacht van de vertrekkende huurder naar de nieuwe huurder. De procedures zijn hierop aangepast, de eindinspectie is vervallen en met de bewoner wordt in de nog lege woning bepaald op welke wijze de woning wordt opgeleverd. Sleutelwoorden hierbij zijn keuzevrijheid en maatwerk. Het kleine mutatieonderhoud wordt, om leegstand te voorkomen, uitgevoerd na de sleuteluitgifte. Leegstaande woningen (verkoop segment) hebben geen negatieve effecten op de leefomgeving Deze doelstelling is gerealiseerd. Door meer controle op de uitstraling van leegstaande woningen, het aankleden van leegstaande woningen, het informeren van omwonenden bij leegstand en het uitvoeren van tuinonderhoud voorkomen wij deze negatieve effecten. De procedures zijn hierop aangepast waardoor de realisatie wordt geborgd. Leegstaande woningen (toekomstige leegstand in huurwoningen) hebben geen negatieve effecten op de leefomgeving. Deze doelstelling is afgerond. De maatregelen zijn gelijk aan die van de vorige doelstelling. Voor elke wijk/dorp is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar beheerplannen. In deze doelstelling waren wij volgend. Wij participeren wel in de totstandkoming van de dorps- en wijkvisies, maar onze visie is opgenomen in het Strategisch Voorraadbeheer. Als strategische doelstelling is deze vervallen. Onveilige plekken binnen ons eigen bezit zijn weggewerkt en we spreken anderen aan om hetzelfde te doen. Deze strategische doelstelling is tegen het nieuwe leefbaarheidsbeleid aangehouden. Dat beleid gaat uit van het verhuur- en verkoopbaar houden van woningen. Onveilige plekken worden altijd aangepakt indien deze zich voordoen. Dit is een doorlopend proces. Deze strategische doelstelling is dan ook vervallen. Het aantal overlastsituaties is met 10% per jaar teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een structurele en proactieve aanpak, samen met andere partijen. Uit een in 2013 gehouden nulmeting blijkt een aantal van 20 klachten en 5 overlastsituaties per kwartaal voor de dorpen en voor Emmeloord. De doelstelling, om deze aantallen met 10% terug te brengen, is gerealiseerd.

13 HET WONINGAANBOD, KEUZEVRIJHEID EN DUURZAAMHEID Onze volledige woningvoorraad is ingedeeld in twee segmenten: een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment en dit is uiterlijk in 2012 naar onze klanten gecommuniceerd. Onze volledige woningvoorraad is ingedeeld in de twee segmenten. Dit is ook zo gecommuniceerd, waardoor de klant weet in welk segment de huidige woning valt en welke keuzevrijheden dit oplevert. De doelstelling is afgerond. Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten en we communiceren vanaf 2012 in woonlasten. Deze doelstelling is afgerond. In de communicatie met de klant, zowel in de advertenties als tijdens aanbiedingsgesprekken, wordt inzicht geboden in de woonlasten van een woning, die naast de huurprijs en de servicekosten met name uit de energielasten bestaat. Medewerkers zijn hiertoe opgeleid en hebben hulpmiddelen ter beschikking om de woonlasten inzichtelijk te maken. Een reductie in uitstoot van CO 2 met 20% en tegelijkertijd een daling van de relatieve woonlasten met gemiddeld 3-4%. Deze en volgende doelstelling zijn sterk gerelateerd aan elkaar. Tot en met maart 2015 is al een reductie van CO 2 -uitstoot bereikt van 21%. Daarna is dit verder opgelopen, alleen kan dit niet meer op dezelfde manier gemeten worden. Ook de doelstelling van de daling van woonlasten is een subdoelstelling die gerealiseerd is met het behalen van de volgende doelstelling. Minimaal van onze woningen hebben een energielabel van minimaal C. Deze en vorige doelstelling zijn sterk gerelateerd aan elkaar. Eind 2015 zijn er woningen met een label A, B of C. Omdat de daling van de relatieve woonlasten hiermee nauw samenhangt, is deze ook gerealiseerd. We hebben een modulair pakket ontwikkeld ten behoeve van senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen en bieden dit vraaggestuurd aan. Deze doelstelling is afgerond. De modulaire pakketten worden aangeboden tegen betaling. Via de website wordt hierover gecommuniceerd. Daar is ook de prijslijst opgenomen. We hebben drie locaties benoemd voor ontwikkeling van kleinschalige senioren huisvesting in oudere wijken (te realiseren mede door herstructurering). De drie locaties zijn benoemd in het Strategisch Voorraadbeleid. Realisatie is afhankelijk van de planvorming. De doelstelling is hiermee afgerond. We hebben modulaire pakketten die we inzetten bij de verkoop van woningen gericht op het startersegment. In 2011 zijn de vijf koopvoordelen van Mercatus ontwikkeld en geïmplementeerd. De pakketten, waaronder de starterslening en de woonduurkorting, hebben geresulteerd in een toename van de verkoop aan starters. Later zijn nieuwe pakketten uitgewerkt, gericht op het verbeteren van de energetische staat en inkoopkorting bij leveranciers. Deze doelstelling is afgerond. 100 bestaande kleine eengezinswoningen zijn geschikt gemaakt voor jongeren. Deze doelstelling is vervallen. Uit aanvullend onderzoek is gebleken dat jongeren/ starters geen specifieke behoefte hebben om in de kleine eengezinswoningen te wonen. We hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude woningvoorraad waarin we hebben benoemd welke woningen worden vergroot en we zijn begonnen met de uitvoering. Binnen het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid is de oude woningvoorraad afgebakend naar bouwjaar en afmeting. Ook hebben deze woningen een strategie gekregen. Een vervolgstap is dat wordt onderzocht welke woningen met de strategie doorexploiteren daadwerkelijk kunnen worden vergroot. Dit pakken we op in de participatie met bewoners. Tweejaarlijks monitoren we, bij voorkeur samen met de gemeente, vraag en aanbod en passen indien nodig de omvang van onze kernvoorraad daarop aan. Dit is verwerkt in de prestatieafspraken met de gemeente en vindt nu regulier plaats. We hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit doorgevoerd. De norm voor basiskwaliteit is vastgesteld. Bij mutatie worden de woningen nu aangepast aan de basiskwaliteit. Dit is een continu proces. Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam. Deze doelstelling is door onze reorganisatie niet nader uitgewerkt, mede door de stagnatie van nieuwbouw. Wel is veel nadruk gelegd op het duurzaam verbeteren van onze bestaande woningvoorraad. Duurzaamheid is inmiddels een hoofdthema in ons voorraadbeleid en onze strategie voor de komende jaren. We hebben 350 woningen verkocht. Door het uitvoeren van de maatregelen uit het reorganisatieplan hebben wij ons onafhankelijk gemaakt van verkoop. Wel levert verkoop ons extra middelen op die wij kunnen inzetten voor de financiering van de herstructureringsopgave. De doelstelling is, in de loop der tijd, bijgesteld naar 225. In de periode 2011 t/m 2015 zijn er 208 woningen verkocht. Dit is minder dan beoogd, maar de hierdoor vrijkomende middelen zijn ruimschoots voldoende geweest om onze ambities uit te voeren. Daarnaast zijn woningen onttrokken aan de verkoopvoorraad ten gunste van de toenemende vraag in de huur. Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats. Deze doelstelling is afgerond. TOP 13

14 HET VERBETEREN VAN DE DIENSTVERLENING Per onderdeel van onze dienstverlening zijn duidelijk kaders gesteld en deze worden passend bij de situatie, houding en gedrag van de huurder toegepast. Deze doelstelling is afgerond. De kaders zijn opgenomen in het reorganisatieplan. Met belanghebbende partijen zoals gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten die ondersteunen bij realisatie van onze ambities. Met verschillende partijen zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Deze worden periodiek herzien. Wij realiseren vanuit ons strategisch plan een nieuwe organisatiestructuur. Deze doelstelling is in 2011 gerealiseerd en met de verbouwing van 2012 helemaal afgerond. Daarna is een reorganisatie ingezet die heeft geleid tot een andere organisatiestructuur. 14 Wij zijn een proactieve, open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij doet en doet wat zij zegt. Onze dienstverlening doen wij op een zakelijke, efficiënte en doelmatige wijze. Dat is de kern van onze dienstverlening. Dit vertaalt zich in de normen die wij hebben gesteld voor onze organisatiekosten en het behalen van de AA-status in de Aedes benchmark. De aldus geformuleerde strategische doelstelling is gerealiseerd. EEN FINANCIEEL GEZONDE, DUURZAME ORGANISATIE Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie door benutting van ons vermogen, onder de randvoorwaarden van financiële continuïteit. Bij de laatste visitatie van eind 2014 hebben wij een score gekregen van 6,7 voor presteren naar opgaven en ambities, 7,0 voor presteren volgens belanghebbenden, 6,7 voor presteren naar vermogen en 6,1 voor governance. In het verleden hielden wij een interne norm aan van 7,0 hoewel dit geen feitelijke norm voor de visitatie is. Hierin speelt een rol dat het kabinetsbeleid in 2012 tot stagnatie van projecten geleid heeft. Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar zijn vastgesteld. Voor deze doelstelling geldt hetzelfde als voor duurzaam bouwen. Wij hebben onze organisatie zo duurzaam mogelijk gemaakt vanuit efficiency en doelmatigheid. Dit thema is nu weer opgepakt in combinatie met het verduurzamen van onze woningvoorraad. NB: Wij hebben onderdelen van onze strategie aangepast aan de maatregelen die het nieuwe kabinet vanaf 2012 in gang heeft gezet. Dit heeft ook geleid tot de reorganisatie

15 Stakeholders Mercatus overlegt regelmatig met verschillende belangenhouders. We gaan één of meerdere keren per jaar om de tafel om met elkaar te spreken over beleidsonderwerpen die ons beiden raken. Dat kan gaan over de vastgoedbehoefte van de relatie, hoe de samenwerking gaat en welke verwachtingen er zijn over de dienstverlening van Mercatus. Mercatus overlegt regelmatig met verschillende belangenhouders. We gaan één of meerdere keren per jaar om de tafel om met elkaar te spreken over beleidsonderwerpen die ons beiden raken. Met gemeenteraadsleden, ambtenaren en wethouders hielden we in januari een bijeenkomst waarbij ze voor één avond op onze stoel mochten zitten. In spelvorm kregen ze de beschikking over financiële middelen en een aantal lokale opgaven. Iedereen kon zijn eigen keuzes maken in bestedingen en gewenste resultaten. Dit spel deden we overigens ook met eigen medewerkers, de leden van de raad van commissarissen en met Stichting Huurdersbelang. De uitkomsten geven de deelnemers meer inzicht in de verschillende belangen en prioriteiten die partijen geven aan lokale huisvestingsopgaven. Stichting Huurdersbelang Mercatus In navolging van de nieuwe Woningwet krijgt Stichting Huurdersbelang een grotere rol. De stichting praat onder meer mee over de prestatieafspraken met de gemeente. Stichting Huurdersbelang vertegenwoordigt alle huurders van Mercatus. In 2015 overlegden we zeven keer met Stichting Huurdersbelang. Er is onder meer gesproken over een plan van aanpak voor huurachterstanden bij bewoners, het huurprijsbeleid, de nieuwe Woningwet, het strategisch kader vastgoedbeleid, de woonwensen en het verhuisgedrag van senioren en een jongerenonderzoek naar verhuismotieven en woonwensen onder jongeren. 15 Gemeente Noordoostpolder De nieuwe Woningwet schrijft een nauwere samenwerking met de gemeente (en Stichting Huurdersbelang) voor. Woningcorporaties zijn verplicht prestatieafspraken te maken over hun bijdrage aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid (Alleen als er een gemeentelijke woonvisie is). Zij moeten elk jaar voor 1 juli een overzicht maken van voorgenomen activiteiten, met een doorkijk naar de jaren erna. Daarna maken ze samen met de gemeente prestatieafspraken. De partijen hebben vervolgens tot 1 december de tijd om met elkaar tot deze afspraken te komen. Voor 2016 hebben Gemeente Noordoostpolder en Mercatus afgesproken dat de bestaande prestatieafspraken dienen als de geldende afspraken. In 2016 starten we met het proces volgens de nieuwe Woningwet.

16 Mercatus ondersteunt de stichting in de verslaglegging van de bijeenkomsten en het financieren van de activiteiten en onkosten van de stichting. De totale kosten in 2015 waren Het bestuur van Stichting Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2015 uit: De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris) De heer C.H. den Bakker (penningmeester) De heer P. de Bruijn (lid) De heer M. Essahli (lid) Mevrouw W. van der Veer-Nauta (lid) Mevrouw C. Arends-de Boer (lid) De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan Stichting Huurdersbelang Mercatus. 16 Andere partijen Andere partijen waarmee Mercatus regelmatig overlegt zijn: Zorg- en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL), s Heeren Loo, InteraktContour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes, PI Groep en Stichting Fokus. Ouderenbonden. Politie. Verenigingen van Dorpsbelang. Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).

17 Ons werk in Betaalbaar wonen met oog voor onze klanten. Mercatus zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare woningen waarin mensen zich thuis voelen. Verschillende soorten woningen zorgen voor een gedifferentieerd aanbod zodat er voldoende keuze is voor woningzoekenden. Daarnaast zorgen we voor nieuwbouw, goed onderhoud en hebben we veel aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid. WOONRUIMTEVERDELING KWALITEIT VASTGOED ONDERHOUD LEEFBAARHEID KLANTVRIENDELIJKHEID COMMUNICATIE TOP 17

18 18

19 Woonruimteverdeling Mutaties en zoektijd In 2015 zijn er 458 woningen leeggekomen, dit is een mutatiegraad van 10,1%. Dit getal is inclusief de opzegging van woningen die gesloopt worden. In 2015 waren er 400 nieuwe verhuringen, waarvan 309 via het woonruimteverdeelsysteem. Het verschil wordt veroorzaakt doordat er woningen naar mensen met een sociale of medische urgentie gingen. Ook worden woningen voor huisvesting van statushouders beschikbaar gesteld. Circa 7% van de woningvoorraad kwam daarmee beschikbaar voor de reguliere woningzoekenden. Dat is duidelijk meer dan in 2014 (5%). Ons aanbiedingensysteem zorgt ervoor dat klanten die langer staan ingeschreven, kunnen doorstromen naar andere woningtypes. De gemiddelde zoektijd, vanaf het reageren tot de acceptatie van de woning, steeg van 1,4 jaar in 2014 naar 1,6 jaar in In onze visie staat dat een starter binnen een jaar woonruimte heeft. Hieraan voldoen wij nog wel, met de kanttekening dat de huurder beperkt is in zijn of haar keuze. Overigens heeft Mercatus de laagste zoektijd in de regio. We zien in Emmeloord een zoektijd van bijna twee jaar en in de dorpen een gemiddelde zoektijd van 1,1 jaar. De zoektijd is met name hoog in de eengezinswoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen van 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens respectievelijk 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. We hebben ons huurprijsbeleid vooruitlopend op het passend toewijzen in 2015 al aangepast. Bijna 90% van de woningen boden we aan in het betaalbare segment. Ze zijn hierdoor bereikbaar voor woningzoekenden die een beroep doen op huurtoeslag. Woningzoekenden en toewijzing Mercatus hanteert een transparant woonruimteverdeelsysteem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Het is een voorwaarde dat een woningzoekende voldoet aan een passend inkomen ten opzichte van de huurprijs en in de juiste doelgroep voor een bepaalde woning valt. Voor het passend huisvesten hanteert Mercatus een huur-inkomentabel die aansluit bij de huurtoeslaggrenzen. Daarmee voorkomen we dat er scheefgroei ontstaat en bieden wij passende woonruimte voor iedereen. Met ingang van 2016 komt er een passendheidstoets: 95% van de huurtoeslagontvangers moet gehuisvest worden in woningen tot de aftoppingsgrenzen. In 2015 voldeden we nog niet aan deze nieuwe eisen die vanaf 2016 gelden. Voor de goedkopere woningen hadden lagere inkomens voorrang, maar ze konden ook reageren op het duurdere aanbod. Door een aanpassing in de huur-inkomentabel eind 2015 hebben we meer waarborgen ingebouwd, zodat er vanaf 2016 passend toegewezen wordt. Woningzoekenden kunnen zich inschrijven en op woningen reageren via de nieuwe website Woonportaal. Deze site toont het aanbod dat past bij de inschrijfgegevens en woonwensen van de woningzoekende. Ook de slaagkans is zichtbaar. Ingeschreven woningzoekenden ontvangen het actuele woningaanbod per via digizine. De druk op de woningmarkt heeft zich gestabiliseerd. Er is weliswaar nog een stijgende zoektijd, maar ook zien we een toename van het woningaanbod door een hogere mutatiegraad. Door de combinatie met de startende (nieuwbouw) projecten verwachten wij dat de zoektijd op termijn weer afneemt. Als we naar het inkomen van de actief woningzoekenden kijken zien we dat 80% van de woningzoekenden een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft. Deze groep is vanuit betaalbaarheid en passendheid aangewezen op de woningvoorraad tot de aftoppingsgrens of een nog lagere huurprijs. In 2015 is het huurprijsbeleid herzien, waardoor de aanbiedhuur van de vrijkomende woningen overeenstemt met de vraag van de woningzoekenden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in 2015 fors gedaald. Van naar Bijna de helft hiervan is jonger dan 35 jaar. 19

20 Van de ingeschreven woningzoekenden waren 544 mensen actief. Dit houdt in dat zij elk kwartaal tenminste een keer reageerden op ons woningaanbod. Bijna 80% van de actief woningzoekenden zijn een- of tweepersoonshuishoudens. Het aantal reacties per woning is toegenomen van 62 naar 75 per woning. Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord is gemiddeld 97 en in de dorpen 38. Wij zien een lichte stijging van het gemiddeld aantal reacties bij de seniorenwoningen van 13 naar 16. Wij zien hierbij dat het aantal reacties in Emmeloord gemiddeld 6 reacties hoger ligt dan in de dorpen. De stijging in het gemiddeld aantal reacties geldt eveneens voor de jongerenwoningen. Gemiddeld genomen is het aantal reacties 50. Voor de dorpen 28 en voor Emmeloord 63. Zichtbaar is dat de verhuurbaarheid in de dorpen lastiger is, met name senioren- en jongerenwoningen. Dit is in strijd met het gevoel, dat in de dorpen leeft, dat er te weinig aanbod voor jongeren zou zijn. 20 In 2015 hebben we in totaal 400 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68. Aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan zijn 11 woningen verhuurd. Aan huishoudens met een lager inkomen zijn 389 woningen verhuurd (97,5%). Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden van de overheid voor staatssteun. Deze grens ligt op 90%. 10% van onze woningen mogen we toewijzen aan hogere inkomens. Hiervoor hanteren we onderstaande volgorde: Gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering. Sociaal medische indicaties. Calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning). Doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning. Doorstroming van senioren. Stimuleren wooncarrière Mercatus wil doorstroming in de sociale doelgroep bevorderen. Ons aanbiedingensysteem zorgt ervoor dat klanten die langer staan ingeschreven, kunnen doorstromen naar andere woningtypes. Ze kunnen bijvoorbeeld van een starterswoning naar eengezinswoning verhuizen. Ook kunnen ze verhuizen naar een ander deel van Emmeloord of naar de dorpen. Ze kunnen verder kiezen voor kwalitatief betere of iets duurdere woningen. Voor huurders die gezien hun huidige inkomen niet meer in het sociale segment vallen, stimuleren we verhuizing naar een kwalitatief betere en/of duurdere woning. In andere gevallen kunnen huurders hun eigen woning tegen gunstige tarieven kopen. In 2015 verkochten we 32 woningen uit ons bestaande bezit; in 8 gevallen deden we dit aan de zittende huurder. Huisvesting statushouders Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stelt jaarlijks vast hoeveel vluchtelingen met een verblijfsvergunning een gemeente moet huisvesten (taakstelling naar rato). Woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke partner voor gemeenten.

21 In 2015 hadden wij een taakstelling van 93 personen, waaronder een achterstand van 13 uit eerdere jaren. In 2015 huisvestten we 72 statushouders in circa 30 woningen. De achterstand is daarmee iets opgelopen naar 21. Deze achterstand is ontstaan omdat een verhuring aan een gezin van 11 personen niet doorging en omdat gezinsherenigingen nog niet gerealiseerd zijn. Er stonden eind 2015 nog woningen leeg die we begin 2016 verhuurden aan statushouders. De huurachterstand is teruggelopen als gevolg van een aanscherping in de procedure en door hier meer tijd en aandacht aan te schenken. Huurderving De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van 2014 toegenomen tot De derving ontstaat door verhuurleegstand, leegstand bij renovatie, sloop, mutatieleegstand en projectleegstand, zoals bij de Karwijhof. Huurincasso De huurachterstand is teruggelopen als gevolg van een aanscherping in de procedure en door hier nog meer tijd en aandacht aan te schenken. Na de zomer was er sprake van een stabilisatie. Het beïnvloedbare deel van de huurachterstand is nu nog maar beperkt, waardoor een verdere verlaging steeds meer inspanning kost. De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt op 31 december ,03%. Woningontruimingen Er zijn in woningen ontruimd. Dit is de helft van het aantal ontruimingen in In 3 gevallen gebeurde dit wegens sociale overlast. Huurprijsbeleid We hebben in 2015 ons huurprijsbeleid bijgesteld. Aanleiding hiervoor was de nieuwe Woningwet, de stijging van huurprijzen door energiemaatregelen in woningen en de veranderingen in het Woningwaarderingssysteem (WWS) per 1 oktober Bij mutatie van woningen passen we de huur aan. Dit doen we op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep. 2. Juiste prijs/kwaliteitverhouding. 3. Marktconformiteit. 21 De gemiddelde huurprijs van de woningen bedroeg eind ,57. Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan mensen die voor hun huisvesting niet op de vrije markt terecht kunnen, hebben we in juli 2015 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Voor onze doelgroep (sociale huur), met een inkomen tot , was de verhoging per 1 juli 1%. Dit was gelijk aan de inflatie. We hadden de huur tot 2,5% mogen verhogen. Dit hebben we bewust niet gedaan om wonen zo betaalbaar mogelijk te houden. Wel hebben we variatie aangebracht. Afhankelijk van de huurprijs die zittende huurders betalen ten opzichte van de sociale huurprijs die wij zouden vragen aan nieuwe huurders, is een huurverhoging van 0%, 1% of 2,5% doorgevoerd per individuele huurder. Het gemiddelde voor onze doelgroep bleef echter 1%. Voor inkomens tussen en gold een verhoging van 3%. Voor inkomens boven was de huurverhoging 5%.

22 22

23 Kwaliteit TOP vastgoed Onze woningen hebben een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Wij kennen daarbij de laagste huren in de regio. Mercatus blijft investeren in vastgoed om de verhuurbaarheid ook in de toekomst goed te houden. Daarnaast zorgen we met duurzaamheidsmaatregelen voor betere energieprestaties. We kijken kritisch of onze kernvoorraad blijft beantwoorden aan de marktvraag. Dit alles past binnen ons vastgoedbeleid waarin we ongeveer tien jaar vooruit kijken. In 2015 is ons nieuwe beleid besproken met onder andere de gemeente, dorpsbelangen en Stichting Huurdersbelang. Na vaststelling van dit beleid vormt het een leidraad voor onderhoud en dient het als input voor participatietrajecten met bewoners. Nieuwbouw en sloop Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken is recente nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Bij deze woningen is op de begane grond ook een badkamer en een (slaap)kamer gebouwd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en gebruikt kunnen worden in verschillende levensfases van de bewoner. Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die slecht ter been zijn gebruiken hem als slaapkamer. In 2015 hadden we een groot aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding. In de meeste gevallen begint de bouw in Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken wordt recente nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Meerweg en Sportweg in Rutten In Rutten worden 13 woningen aan de Sportweg en Meerweg gemoderniseerd. De basis voor deze aanpak is gelegd in een participatietraject waarbij intensief overleg is gevoerd met bewoners. De binnen- en buitenzijde van de woningen wordt aangepakt, zodat de woningen toekomstbestendig zijn voor de komende jaar. De energieprestatie van de woningen wordt Nul op de Meter. Hiervoor is overleg gevoerd op bestuurlijk niveau en is een positief vergunningstraject doorlopen. Uitvoering vindt plaats in 2016 (3 e kwartaal). Meerweg in Rutten Aan de Meerweg in Rutten realiseren we vier duurzame conceptwoningen. Conceptbouwen is een snelle bouwvorm en daarom worden de woningen snel opgeleverd. We verwachten in het tweede kwartaal van 2017 met de bouw te starten. Omdat de bestaande woningen worden gebruikt als wisselwoning voor het hierboven genoemde moderniseringstraject Meerweg en Sportweg, is de planning van de nieuwbouw hiervan afhankelijk. Pas als ze niet meer nodig zijn als wisselwoning, worden de bestaande woningen gesloopt en begint de nieuwbouw van de vier conceptwoningen. Baanhoek 8 t/m 18 (e) in Ens In november-december 2015 hebben we de bestaande bouw gesloopt. Aan de Baanhoek in Ens realiseert Mercatus 5 woningen op basis van de eigen conceptwoning. Volgens planning starten we met de bouw in juli 2016 en leveren we op in november De Baan (o) in Ens De woningen aan De Baan in Ens worden gesloopt na realisatie van de Baanhoek (eerste kwartaal 2017). Hierna worden aan De Baan 8 eengezinswoningen teruggebouwd volgens een nog te bepalen concept. We verwachten tweede kwartaal 2017 met de bouw te beginnen. 23

24 24 A. Coolijnstraat 11 t/m 21 (o) in Ens Eind 2015 hebben we de 6 bestaande woningen gesloopt. De intentie was op deze locatie particuliere bouw door middel van CPO te realiseren. In februari 2016 is de grond voor dit doel verkocht. Inmiddels is de bouw in gang gezet. Arnoldus van Bockholtstraat (e) in Ens Na voorbereidingen eind 2015 zijn in het voorjaar van 2016 de woningen gesloopt. De intentie was op deze locatie particuliere bouw door middel van CPO te realiseren. Dit is niet haalbaar gebleken en daarom is het project per februari 2016 beëindigd. Wij beraden ons op verdere plannen voor deze locatie. Zuidakker in Bant Het bestemmingsplan voor de Zuidakker in Bant moet worden gewijzigd van de huidige woonbestemming appartementen naar woonbestemming voor grondgebonden woningen. Het nieuwe plan wordt een partiële herziening van het geldende plan. De wettelijke procedure hiervoor duurt minimaal 26 weken. De prognose is nu dat we begin 2017 met de bouw starten; de oplevering staat gepland voor de zomer van De sloop van de woningen aan de Lange Omgang 1-19 is hier ook van afhankelijk. De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. De Balkan in Emmeloord Voor de bouw van 84 appartementen aan De Balkan in Emmeloord is de omgevingsvergunning inmiddels verleend. We verwachten nu dat we medio 2016 met de bouw kunnen beginnen; oplevering van de appartementen is in het derde kwartaal van De appartementen worden gebouwd voor senioren, starters en eenen tweepersoonshuishoudens. De huurprijzen zijn maximaal 586,68. Suyderpoort in Emmeloord Aan de Nagelerstraat in Emmeloord zijn plannen voor de realisatie van 29 appartementen, met een huurprijs tussen 586,68 en 628,76. Als het project door gaat dan verwachten in de loop van 2016 met de bouw te starten. Centrumflats in Emmeloord De oorspronkelijke planning voor het slopen van de Centrumflats is niet gehaald doordat de sloopaannemer een deel van het asbest in een andere conditie aantrof dan op basis van onderzoeken was verwacht. Hierdoor was het noodzakelijk een andere opdracht te omschrijven en duurden de werkzaamheden langer dan gepland. Mercatus heeft de sloop van het geraamte naar 2016 verschoven. In april 2016 is dit afgerond. Verkoop uit bestaand bezit In 2015 verkochten we 32 woningen uit de bestaande woningvoorraad. De doelstelling was 35. We verkochten ook 1 garage. De gerealiseerde (bruto) omzet van deze verkoop was circa 3,8 miljoen. Dit is per woning Dit betekent een stijging van 5% ten opzichte van Voor de promotie van deze verkoop zijn diverse middelen ingezet: De Koopplussen van Mercatus. Advertenties in de krant. Maandelijks bieden wij een koopwoning van de maand aan die extra aantrekkelijk geprijsd is. Internet. Onze woningen staan op onze eigen website en zijn ook zichtbaar op Funda.nl. Verder zijn wij actief op Facebook en Twitter. De Woonkrant. Dit is een eigen publicatie waarin we de Koopplussen onder de aandacht brengen, net als het actuele woningaanbod. Samen Wonen. Promotie van vier koopwoningen op de achterzijde van het bewonersblad. Daarnaast twee inhoudelijke items in het blad waarin kopers van een woning aan het woord kwamen. Woonduurkorting Van de 32 verkochte woningen zijn er acht woningen verkocht met een woonduurkorting. Dit is een extra korting voor huurders op de aankoopprijs, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de woning gehuurd heeft. De gemiddelde woonduurkorting in 2015 was Starterslening De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. Met deze lening overbrugt de koper het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat de koper maximaal bij een hypotheekverstrekker kan lenen. Deze lening is specifiek voor kopers van een woning van Mercatus. In 2015 kochten drie kopers met een starterslening een woning van Mercatus. Gemiddeld was de omvang van een starterslening circa

25 Onderhoud We zorgen voor een basiskwaliteit van onze woningen en onderhouden deze goed. Daarmee zorgen we ervoor dat woningen ook in toekomst goed verhuuren verkoopbaar blijven. Onderhoud doen we gepland, bij mutatie, bij reparatieverzoeken of op eigen verzoek van de huurder. Dit klantgestuurde onderhoud vindt plaats wanneer het de huurder het beste past en wordt zeer gewaardeerd. Mutatieonderhoud In 2015 zijn bij 396 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd, hieronder ook 16 woningen bestemd voor de verkoop. Er is in begroot voor mutatieonderhoud. De werkelijke uitgaven waren Dit is gemiddeld per woning (die we doorexploiteren). De dalende tendens in de kosten is in 2015 gekeerd. Er kwam een aantal woningen vrij waar we relatief veel werkzaamheden moesten uitvoeren. In 2015 is doorbelast naar de vertrekkende bewoners. Dit is vrijwel gelijk aan de begroting van Klantgestuurd onderhoud vindt plaats wanneer het de huurder het beste past en wordt zeer gewaardeerd. Dagelijks onderhoud In 2015 zijn reparatieverzoeken voor dagelijks onderhoud geregistreerd. In 2014 waren dit er nog 8.189, een daling van bijna 5%. Voor 74% worden de werkzaamheden uitgevoerd door de eigen vaklieden. Alleen specialistische werkzaamheden besteden we uit. Dit doen we ook als er sprake is van een piek in de werkzaamheden. Naast reparatieverzoeken voeren onze wijkmeesters ook opdrachten uit voor leefbaarheid. Onze vaklieden realiseren de uitvoering van woningaanpassingen, Woongemak, plafondvervangingen, en een groot deel van de mutatieopdrachten. Voor 2015 was begroot. Uiteindelijk kwamen de totale uitgaven uit op De gemiddelde kosten per melding bedroegen 95.

26 26 Klantgestuurd binnenonderhoud Onze klanten kunnen kiezen bij de uitvoering van het binnenonderhoud. Mercatus noemt dit klantgestuurd binnenonderhoud (KGBO). Binnen het KGBO worden keukens vervangen en douches en toiletten gerenoveerd. Dit soort onderhoud gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De huurder bepaalt in overleg wanneer het werk gebeurt en heeft dus zelf de regie. Meerwerk boven de standaarduitvoering komt voor rekening van de huurder. We merken dat klanten deze aanpak enorm waarderen. Klanttevredenheidsonderzoek toont dit ook aan. In 2015 hebben we 167 keukens, 45 badkamers en 16 toiletten vervangen voor in totaal We hadden 209 keukenvervangingen, 53 badkamers en 11 toiletten voor in totaal begroot en bleven dus ruim binnen de begroting. Planmatig onderhoud In 2015 namen we 30 projecten planmatig onderhoud in onze begroting op met een totaalbudget van We hebben in 2015 twee projecten toegevoegd voor Het ging om het project verbouwing Lange Dreef en het project vervanging hekwerk Smedenpoort. Dit konden we bereiken doordat andere projecten sneller werden afgerond en door inkoopvoordelen. We rondden 29 projecten technisch af. Het project Rivierenbuurt schuift helemaal door naar 2016; het project aan de Lange Dreef loopt door tot april Highlights planmatig onderhoud: Aanbrengen isolerende maatregelen en vervanging gevels bij 62 woningen Rivierenbuurt. Schilderwerk bij 588 woningen. Vervangen 110 cv-ketels. Reiniging 449 mechanische ventilatieboxen en kanalen. Vervanging mechanische ventilatiebox bij 70 woningen. Vervangen dakpannen en straatwerk voorgevel aan het Kerkplein in Ens. Versneld aanbrengen nieuwe gevels en isolerende maatregelen seniorenwoningen. Zonnepanelen en nieuwe dakbedekking kantoor Mercatus. Kozijnvervanging, isolatiemaatregelen en dakpanvervanging 14 woningen Noordeinde en Hoogzijde in Marknesse Bij diverse andere complexen isolatie (dak, muur, vloer) aangebracht, kozijnen en dakpannen vervangen et cetera. Energiemaatregelen Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. We kozen er tot nu toe voor om zittende huurders niet te laten betalen voor kosten van deze energiemaatregelen. Bij mutatie van een woning berekenen we de huurprijs opnieuw. In het aantal punten in het Woningwaarderingssysteem (WWS) werkt het verbeterde energielabel dan door. Het was onze strategische doelstelling om eind 2015 tenminste woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Door de energetische maatregelen hebben eind woningen minimaal label C waarmee de doelstelling is bereikt. Dit is ruim 68% van ons totale woningbezit. Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. CO 2 -reductie In de periode van 2010 t/m 2014 is een reductie van de totale uitstoot van CO 2 bereikt van 21%. Door de gewijzigde rekenmethodiek kunnen we voor 2015 geen vergelijking maken met de voorgaande jaren. Met de genoemde reductie over de periode 2010 t/m 2014 hebben wij onze doelstelling van -20 % reeds behaald. Woonlastenberekening Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van Mercatus informatie over WoonEnergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garandeert dat zij bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland behoort. Schaliegas Noordoostpolder is een van de drie locaties in Nederland die aangewezen is voor proefboringen naar schaliegas. Mercatus is tegen deze boringen, omdat het leidt tot economische schade, omdat het de transitie naar duurzame energiewinning vertraagt en omdat het gepaard gaat met grote (gezondheids)risico s. Alleen al de directe schade voor Mercatus kan oplopen tot 60 miljoen, vanwege de lagere vastgoedwaarde. Daarnaast hebben de geplande 40 boorlocaties een enorm effect op de verhuur- en verkoopbaarheid en de leefbaarheid in dit gebied. Mercatus heeft zich aangesloten bij Tegengas. Dit is een samenwerkingsverband van het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en bewoners, die het boren naar schaliegas in Noordoostpolder wil tegenhouden. Tegengas informeert en communiceert met de bevolking en het bedrijfsleven over de schaliegasboringen, zodat er een breed draagvlak tegen de schaliegasboringen ontstaat.

27 Leefbaarheid Mercatus wil straten en buurten graag zo leefbaar mogelijk houden. Hoewel onze taak hierin door de nieuwe Woningwet beperkter is dan vroeger, blijven we ons hiervoor inzetten. Mercatus onderneemt actie bij overlast en klachten en handhaaft waar dat nodig is. Dit doen we vooral samen met onze netwerkpartners en bewoners. Tuinonderhoud Voor sommige huurders is het onderhoud aan hun tuin een te grote last. Meestal schakelen deze mensen buren, familie of andere mensen in voor het bijhouden van de tuin. Voor wie dat niet kan, bieden we het Mercatus-tuinabonnement. Bij abonnementhouders komt Groengroep De Populier van stichting Triade twee keer per jaar langs voor de grote tuinwerkzaamheden. Er is capaciteit beschikbaar voor 40 tuinen. Eind 2015 maakten 23 bewoners hier gebruik van. 27 Overlast verminderen Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en hier proactief op te reageren. Hiermee kunnen we het aantal overlastsituaties terugdringen. We wilden in 2015 graag minder dan 180 klachten/overlastsituaties gemeld hebben. Met een aantal van slechts 130 is dit ruimschoots gelukt (2014: 156). De meeste zaken gaan over tuinonderhoud en geluidsoverlast. In 2015 hebben we in 8 situaties buurtbemiddeling via Carrefour ingezet. Samen met Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW) zijn waar nodig overlastmeldingen opgepakt. We boden daarbij maatwerk door onder andere woonbegeleiding en het organiseren van rondetafelgesprekken om zo een juridische procedure te voorkomen. In 3 gevallen is een juridische procedure gevoerd op basis van overlast of betalingsgedrag in combinatie met overlast. Dit leidde in 2015 tot 9 ontruimingen. Er waren in meldingen van woonfraude (illegale bewoning en onderhuur). Dit is een forse stijging ten opzichte van 2014, toen er 9 meldingen waren.

28 Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en hier proactief op te reageren. Leefbaarheidsactiviteiten Mercatus had ook in 2015 een aantal prioriteitgebieden waar samen met bewoners leefbaarheidsprojecten zijn uitgevoerd en de tuinen zijn gecheckt. We wezen deze gebieden aan omdat de leefbaarheidscijfers hier lager zijn dan in andere wijken en dorpen. Het ging in 2015 om Nagele, Bant, De Zuidert en de Ingenieursbuurt. Voor leefbaarheidsprojecten was in 2015 een budget van beschikbaar. Er is besteed. Voorbeelden van projecten: Buurtparticipatie in diverse wijken en dorpen. Bewonersparticipatie, Marknesse. Burendag. Presentatie woningtoewijzing voor jongeren en starters, Kraggenburg. Schuttingen- en tuinenproject Venhuizenstraat, Emmeloord. Schuttingenproject, Nagele. Aanpak groenonderhoud in de Zuidert en Ingenieursbuurt, Emmeloord. Buurtinitiatief picknickbank Klaverhof, Nagele. Tuinenproject voor niet-kunners. Tweede kansbeleid In het beleid van Mercatus is een tweede kansbeleid opgenomen. Voor uitvoering van dit beleid werken wij onder andere samen met het Leger des Heils en Kwintes. In 2015 is hiervoor een convenant ondertekend. Zo huisvesten zij mensen door middel van een omklapconstructie: het Leger des Heils huurt een woning waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig huren van een woning goed verloopt wordt de overeenkomst omgeklapt : dit betekent dat de cliënten zelf huurder van Mercatus worden. In 2015 zijn 10 overeenkomsten omgeklapt en 6 overeenkomsten afgesloten met het Leger des Heils. Aan Kwintes stellen we woningen aan de Sondelstraat beschikbaar voor begeleid wonen. Ook werken wij samen met diverse partijen waar wij voor huisvesting gebruik maken van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit afspraken over begeleiding en/of hulpverlening. In 2015 zijn 10 woningen verhuurd aan tweedekansers of aan bijzondere verhuringen (bijvoorbeeld ex-gedetineerden of mensen met een psychische achtergrond). 28

29 Klantvriendelijkheid Mercatus werkt voortdurend aan het verbeteren van de klanttevredenheid. Dit gebeurt onder andere op basis van onderzoeken. We willen ons contact met huurders en woningzoekenden zo duidelijk en open mogelijk houden, zodat klanten een positieve indruk van onze dienstverlening hebben. Metingen klanttevredenheid Eind 2015 ontvingen wij voor de tweede maal in successie een AA-rating volgens de corporatie benchmark. Daarme zijn wij een van de vier corporaties in Nederland die dit gerealiseerd hebben. De eerste A staat voor de dienstverlening aan de klant. Het huurdersoordeel kreeg het cijfer 7,8. Dat bestond uit het cijfer voor het betrekken van de woning (7,6), het verrichten van een reparatieverzoek (8,1) en het verlaten van de woning (7,3). In 2015 is de klanttevredenheid digitaal gemeten. Vanuit het systeem wordt een vragenlijst per verstuurd en de ingevulde enquêtes worden geautomatiseerd verwerkt. De metingen sluiten aan op de Aedes benchmark. Geschillencommissie Huurders kunnen bij de onafhankelijke geschillencommissie terecht als ze vinden dat Mercatus een klacht volgens hen niet correct heeft behandeld. In 2015 zijn er bij de commissie geen geschillen ingediend. De geschillencommissie bestaat uit: De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter). De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus). De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus). In de herziene Woningwet staat een aanwijzing hoe een geschillencommissie gevormd moet worden en welk standaard reglement de commissie moet hanteren. Het standaardreglement is opgesteld door brancheorganisatie Aedes. In 2015 hebben we ons reglement hierop aangepast. Als gevolg van het veranderende reglement is ook de samenstelling van de commissie aangepast per 1 januari Eind 2015 ontvingen wij voor de tweede maal in successie een AA-rating volgens de corporatie benchmark. 29

30 30

31 Communicatie 2015 stond in het teken van het vijftigjarig bestaan van Mercatus dat gevierd werd met een jubileumuitgave van de Samen Wonen en een symposium. Verder gingen we in 2015 meer en meer digitaal. Dit gebeurde bijvoorbeeld door de invoering van www. mercatuswoningaanbod.nl, maar ook door de YouTube filmpjes over de voortgang van nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. Daarnaast is de organisatie van de communicatie gewijzigd. 50 jaar Mercatus In 2015 bestond Mercatus vijftig jaar. We wilden laten zien wat er in vijftig jaar woningbouw is gebeurd en wat er nog gaat komen. Vijftig jaar woningbouwvereniging in de Noordoostpolder staat voor pionierschap, samenwerken en investeren in leefbaarheid en huisvesting. We besteedden onder andere aandacht aan deze mijlpaal met een speciale jubileumuitgave van de Samen Wonen. We begonnen bij de Woningbouwvereniging Noordoostpolder in 1965 en illustreerden de vijf decennia van ons bestaan met de verhalen van de mensen in die periode: huurders, bestuurders, relaties. We keken daarnaast vooruit en gaan samen met huurders en partners de dialoog aan over de toekomst van de Noordoostpolder. Tijdens het jubileumsymposium werd vooral ingegaan op veranderende tijden en hoe daar mee om te gaan in de toekomst. Tevens werd een cheque van overhandigd aan de voorzitter van Stichting Huurdersbelang, de heer De Leeuw. Dit bedrag komt ten goede aan het nieuw op te richten Mercatus SamenWonen Fonds dat zich richt op leefbaarheid. Uitwerking communicatieonderzoek In de tweede helft van 2014 is het onderzoek Wat vinden onze huurders eigenlijk van onze communicatie? uitgevoerd. Huurders gaven ons het rapportcijfer 7,4 voor communicatie. De belangrijkste verbeterpunten uit het onderzoek waaraan we in 2015 werkten zijn: Telefonische wachttijden en terugbellen. Het nakomen van afspraken. Betrokkenheid en persoonlijke benadering. Duidelijkheid in informatie. Vriendelijkheid. Concrete vragen van veel geïnterviewden gaan over de samenstelling van de huurprijs, over wachttijden voor een woning en over urgentieregelingen. Daarom communiceren we elk jaar in de Samen Wonen van april over de huurprijs en huurverhoging en kan iedere huurder deze informatie terugvinden op de website. Op vindt iedere woningzoekende zijn persoonlijke profiel en zijn wachttijd voor de betreffende woning. Ook informatie over urgentieregelingen is hier te vinden onder het kopje bijzondere omstandigheden. 31

32 32 Website homepage Al in 2014 heeft de homepage van een nieuw gezicht gekregen. Ook voor de invoering van het klantportaal Mijn Mercatus is de homepage aangepast. Woningzoekenden kunnen sinds 2015 terecht op of via Ik zoek een huurwoning op de homepage. Ze krijgen hier aan de hand van hun zoekprofiel een woningaanbod op maat geleverd. Social media Mercatus is actief op Facebook, Twitter en YouTube. In 2015 zijn de likes op Facebook gestegen van 152 naar 255 en het aantal volgers op Twitter van 195 naar 351. Om in 2015 de aanwezigheid van Mercatus op social media te professionaliseren is een Twitteraccount Mercatus Webcare opgezet. Het laten groeien van het aantal volgers en likes was één van de doelstellingen voor Andere doelstellingen waren: Meer actieve webcare, door in de werkweek binnen 24 uur te reageren op vragen. Meer informatie delen via social media. Intern meer mensen bij laten dragen aan de content van social media. Aan deze doelstellingen hebben we voldaan en deze manier van werken blijft de komende jaren van kracht. Vijftig jaar woningbouwvereniging in de Noordoostpolder staat voor pionierschap, samenwerken en investeren in leefbaarheid en huisvesting. Sponsoring Door de invoering van de nieuwe Woningwet is vanaf 1 juli 2015 sponsoring niet meer toegestaan. Met de nieuwe wet beperkt de overheid de taken van corporaties tot het verhuren, beheren en bouwen van sociale huurwoningen. Leefbaarheidsuitgaven en andere uitgaven zijn beperkt en gebonden aan financiële kaders. Door de invoering van de nieuwe Woningwet is vanaf 1 juli 2015 sponsoring niet meer toegestaan. In deze wet staat dat wij als corporatie alleen nog een financiële bijdrage mogen leveren aan initiatieven die ten goede komen aan (de directe woonomgeving van) onze huurders. Activiteiten voor een breder publiek zijn dus niet meer toegestaan. Bestaande contracten mogen wel worden uitgediend. Op dit moment zijn wij ons beleid op dit punt aan het herschrijven. Zodra dit vastgesteld is (2016), maken we dit op onze website bekend. Het totale bedrag dat we in 2015 uitgaven aan sponsoring is ruim Dit bedrag is onder andere besteed aan bordsponsoring bij zes sportaccommodaties voor in totaal 1.000, aan museum Nagele en een bijdrage aan Stichting Leergeld Noordoostpolder en Stichting Balansruiters voor elk 500. YouTube In 2015 is het YouTube-kanaal verder gevuld met informatiefilmpjes (klantportaal en Woningwet), maar ook de voortgang van projecten is uitgebreid te volgen via YouTube. Het aantal weergaven van YouTube-filmpjes stijgt: spraakmakende projecten hebben zo n 300 à 400 en soms meer dan 700 weergaven. Hieruit concluderen we dat er een behoefte aan is en daarom gaan we hier in 2016 mee verder. Ook hebben we in 2015 een bedrijfsfilm gemaakt over Mercatus die op ons YouTube-kanaal te vinden is. Communicatiebeleid In 2015 is gewerkt aan de organisatie van de communicatie. De trend communicatie is niet meer van de afdeling communicatie speelt hierin een grote rol. In 2015 werkten we aan het communicatiebewustzijn van collega s onder andere door hen actief te betrekken bij het brengen van nieuws over Mercatus. In 2016 gaan we hiermee verder en nemen we de belangrijkste verbeterpunten mee van het onderzoek Wat vinden onze huurders eigenlijk van onze communicatie?.

33 Onze organisatie in 2015 TOP Klaar voor de toekomst We hebben onze organisatie de afgelopen tijd klaargemaakt voor de toekomst. Klanten krijgen meer, digitale, mogelijkheden bij het zoeken naar een woning en in het contact met Mercatus. Ook goed toezicht op ons dagelijks werk en een gedegen financiële koers blijven belangrijke items FLEXIBELE ORGANISATIE GOVERNANCE VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN FINANCIËLE CONTINUÏTEIT KERNCIJFERS

34 34

35 Flexibele TOP organisatie Om goed te kunnen inspelen op politieke ontwikkelingen en op wat er in de samenleving gebeurt is het belangrijk dat Mercatus snel en goed reageert en dat onze bedrijfsvoering financieel gezond is. De reorganisatie van Mercatus was daarvoor een belangrijke stap. Reorganisatie Betekenis hebben was de titel van het reorganisatieplan dat in 2013 werd ingezet en dat in 2015 is voltooid. We hebben de organisatie zo vormgegeven dat we snel en goed reageren én dicht bij de bewoners en de samenleving staan. 35 De organisatie is afgestemd op de kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen. We werkten in 2015 verder aan het maximaal standaardiseren van onze processen, nieuwbouw en woningverbetering. Bij herinrichting van de organisatie, zijn alle functies opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft geresulteerd in aangepaste en nieuwe functies, waar medewerkers op hebben kunnen solliciteren. Een klein aantal collega s heeft de organisatie verlaten. De organisatie kent nu drie teams: de Wijkteams, Strategie & Beleid en Operaties.

36 36

37 Om dichter bij de bewoners te staan en gesprekken te voeren van wat er in de wijk of dorp leeft zijn wijkteams ingericht. Op deze wijze kunnen we daadwerkelijk iets met de uitkomsten van de gesprekken doen. In dit wijkteam werken wijkcoördinator, wijkmeester, wijkopzichter en wijkconsulent nauw samen met bewoners. In het team Strategie & Beleid brachten we alle disciplines bij elkaar die nodig zijn om beleid en diensten te ontwikkelen, waar de bewoners behoefte aan hebben. Het team Operaties bestaat uit medewerkers die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van primaire gestandaardiseerde werkprocessen. Personeel Omdat het gehele reorganisatieproces voor werknemers veel onzekerheden met zich meebracht, heeft Mercatus professionele coaches ingeschakeld. Zij hebben de transitiebegeleiding op zich genomen van alle medewerkers ter voorbereiding op het ingrijpende reorganisatieproces. Daarnaast boden zij begeleiding aan de medewerkers die Mercatus verlieten. In het sociaal plan dat bij de reorganisatie hoorde, is afgesproken dat we bij de selectieprocedure voor nieuwe functies gebruik kunnen maken van het instrument assessment. Hiervoor werkte Mercatus samen met een professionele partij. Een flexibele organisatie vraagt om professionele medewerkers. In het reorganisatieplan hebben wij nog eens duidelijk beschreven welke competenties van belang zijn. Een Mercatusmedewerker is klantgericht, neemt initiatief, heeft het vermogen tot leren, organiseert het eigen werk, is resultaatgericht, integer en loyaal aan de organisatie. Het algemene competentieprofiel van de medewerker wordt aangevuld met professionaliteit op het eigen vakgebied en de daarbij behorende aanvullende competenties. Ons personeelsbeleid is gericht op groeien en bloeien. Daar hebben wij in 2015 extra aandacht aan besteed. Iedereen die bij Mercatus werkt is zelf verantwoordelijk voor het op peil houden van zijn of haar eigen vakkennis en wordt daarin actief ondersteund. Daarnaast willen we beschikken over de juiste medewerker op de juiste plaats èn op het juiste moment. Het management denkt structureel na over welke ontwikkelingen zich aandienen en welke medewerkers op korte en langere termijn een bijdrage leveren aan deze veranderingen en organisatiedoelstellingen. Dit vraagt om actieplannen die waarborgen dat we allemaal optimaal inzetbaar zijn en blijven. Deze duurzame inzetbaarheid wordt mede gerealiseerd door een gesprekkencyclus. In deze jaarlijkse gesprekkencyclus staat het functioneren binnen nabije toekomstige ontwikkelingen van Mercatus centraal. In deze gesprekken worden resultaatsafspraken en benodigde (basis)competenties vastgesteld, gemonitord en beoordeeld. De gesprekkencyclus bestaat uit een drietal gesprekken, te weten een: planningsgesprek, dat plaatsvindt aan het begin van het kalenderjaar; functioneringsgesprek, dat voor de zomer wordt gehouden; beoordelingsgesprek, dat aan het einde van het jaar wordt gevoerd. Bezetting Er werken 55 mensen bij Mercatus. Tabel personele bezetting per 31 december Aantal medewerkers in dienst 55 Aantal vrouwen 23 Aantal mannen 32 Aantal fte s bezet 51,7 Fulltime 44 Parttime 11 Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst 46,5 Vrouwen 44,5 Mannen 48,0 Medewerkers vertrokken 4 Medewerkers nieuw 5 Ziekteverzuim Ons ziekteverzuimpercentage was in 2015 relatief hoog (6,02%). De doelstelling om het verzuimpercentage terug te dringen naar 4,3% is niet behaald. Een relatief grote groep medewerkers heeft zich meer dan eenmaal ziekgemeld. De ziekmeldingsfrequentie was 1,29. De verzuimcategorieën extra lang (>365 dagen) en lang verzuim ( dagen) droegen als vanzelfsprekend bij aan een hoog verzuimpercentage. Opvallend was het aantal meldingen (48) in de categorie kort verzuim (1-7 dagen). Vanaf 1 januari 2016 gaan we samenwerken met een nieuwe arbodienst en hopen samen met de medewerkers het verzuim terug te dringen richting de gestelde doelstellingen. TOP 37

38 38 Opleidingen Het belang van het volgen van opleidingen is in diverse bijeenkomsten besproken. We vinden dat alle medewerkers, nu en in de toekomst, meer de regie over hun eigen loopbaan moeten leren nemen. Een medewerker heeft, welke ontwikkelingen er dan ook op zijn pad komen, altijd een keuze. Investeren en nadenken over de toekomst is hierbij essentieel. Hiervoor zijn middelen en instrumenten, waaronder het individuele loopbaanontwikkelbudget, opnieuw onder de aandacht gebracht. In 2015 hebben onze medewerkers diverse opleidingen en cursussen gevolgd. Dit waren hoofdzakelijk vakgerichte opleidingen en cursussen om de kennis up-todate te houden. Daarnaast zijn coachingstrajecten opgestart en verdiepingscursussen gevolgd. Stageplaatsen Mercatus geeft leerlingen de mogelijkheid om werkervaring op te doen. In 2015 is bewust gekozen om vanwege de lopende reorganisatie geen stagairs in te zetten. We waren gedurende deze periode niet in de gelegenheid om voldoende begeleiding te bieden. Digitale organisatie Eind 2015 is het Woonportaal opgeleverd. Dit is een nieuwe website voor woningzoekenden. Daar biedt Mercatus dagelijks haar woningen aan. Woningzoekenden krijgen die vervolgens op basis van de eigen wensen aangeboden. De website is responsive, zodat hij ook op een tablet of telefoon goed te gebruiken is. In 2015 is vooronderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden van een verdere digitalisering van de planning en afhandeling van dagelijks onderhoud, naar verbetermogelijkheden in het digitaal archiveren, het leveranciersportaal en een geografisch informatiesysteem. Deze projecten krijgen een vervolg in De leverancier heeft de nieuwste release van het ict-systeem Empire uitgesteld, waardoor ook wij de overgang hebben moeten uitstellen naar Intern is wel een volledige testomgeving tot stand gebracht, zodat toekomstige releases volledig en in combinatie met gekoppelde andere systemen getest kunnen worden. Ondernemingsraad De ondernemingsraad (or) was in 2015 opnieuw een belangrijke gesprekspartner voor Mercatus bij de realisatie van het reorganisatieplan en de transitie naar een flexibele organisatie. Zoals vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst denkt de or actief mee over relevante beleidszaken. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de or volledig uitgewerkte adviesaanvragen krijgt, waarvoor meedenken niet meer nodig is. De or wordt vanaf het begin bij de plannen betrokken. De ondernemingsraad (or) was voor Mercatus in 2015 wederom een belangrijke gesprekspartner bij de realisatie van het reorganisatieplan en de transitie naar een flexibele organisatie. In de negen overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder kwam in 2015 een breed scala aan onderwerpen voorbij. De or hield de vinger aan de pols bij de uitvoering van het reorganisatieplan en de gevolgen van de nieuwe Woningwet. De ondernemingsraad dacht mee over allerlei arbeidszaken en voorwaarden, de meerjarenbegroting, het werkplan en de begroting van Ook de managementstructuur werd onder de loep genomen. In de or hebben vijf medewerkers zitting. Elke twee jaar is (ongeveer) de helft van de ondernemingsraad aftredend en herkiesbaar. De samenstelling van de or is eind 2015 als volgt: mevrouw O. van der Meijden mevrouw S. Wiersma de heer S. Eising de heer D. Grouwstra de heer J. Dittmar

39 Governance Intern toezicht en governance hebben een belangrijke plek gekregen in de nieuwe Woningwet. Hiermee wil de overheid goed bestuur en goed toezicht waarborgen. De vernieuwde Governancecode van Aedes is daarbij leidend. De code geeft richting aan de manier waarop bestuur en de raad van commissarissen functioneren en de manier waarop zij verantwoording afleggen over hun werk. In 2014 heeft een maatschappelijk visitatie plaatsgevonden. Die betrof de periode 2010 tot en met Daaruit kwam naar voren dat Mercatus op een aantal onderdelen afweek van de geldende Governancecode van Aedes. Na de invoering van de Governancecode 2015 en de nieuwe Woningwet worden alle reglementen en statuten opnieuw bekeken. Mercatus heeft daarom in het 1 e kwartaal van 2015 verschillende reglementen opgesteld of aangepast aan de toen geldende Governancecode Na de invoering van de Governancecode 2015 en de nieuwe Woningwet worden alle reglementen en statuten opnieuw bekeken. Dit betreft: Verenigingsstatuten Rvc-reglement Rvc-commissiereglementen Management-en directiereglement Procuratiereglement Financieel reglement Toezichtvisie De verschillende aangepaste documenten worden in 2016 vastgesteld. Daarmee is de administratieve kant van onze governance op orde. Directie en management De directeur is eindverantwoordelijk voor de organisatie. Hij wordt hierin ondersteund door twee managers. De rol van de managers is in 2015 veranderd. Zij zijn nu ieder, naast hun eigen deskundigheidsgebieden, verantwoordelijk voor een aantal processen die door de gehele organisatie lopen. Een proces kan door verschillende functiehouders/groepen uitgevoerd worden. Deze personen vallen niet allemaal onder dezelfde manager, maar één manager is wel eindverantwoordelijk voor het proces. Verder zijn ze verantwoordelijk voor een aantal medewerkers, verdeeld over de organisatie. Zij coachen en faciliteren deze medewerkers. Algemene Vergadering Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niethuurders. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Eind 2015 telde Mercatus 209 leden. De Algemene Vergadering was op 16 juni De belangrijkste besluiten van die vergadering waren de vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening

40 Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en geeft advies aan het bestuur. Er is regelmatig overleg met de directeur-bestuurder. Verderop in het jaarverslag wordt dieper ingegaan op de samenstelling en het werk van de raad van commissarissen. Het bestuur Het bestuur is binnen de woningcorporatie verantwoordelijk voor: Het behalen van de doelstellingen van de woningcorporatie. De strategie. De financiering. Het beleid. De resultatenontwikkeling. De risicobeheersing. De heer A. Beurmanjer is bestuurder van de vereniging. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd en legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De verantwoording van de beloning van de directeur-bestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2015 hebben er door het bestuur geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden. 40 Controlesystemen Om onze doelstellingen te behalen en om fouten, fraude en overtreding van weten regelgeving vroegtijdig te signaleren zijn in de organisatie controlesystemen aanwezig. Dit betreft periodieke rapportages en interne risicobeheersingssystemen. Ook processen, taken en functiebeschrijvingen, reglementen, het managementstatuut en de procuratieregels dragen hieraan bij. Daarnaast vormt de zachte kant - de cultuur - een belangrijke maatregel om excessen te voorkomen. Mercatus zet een controller in die een rol heeft in de periodieke rapportages. De controller is ook verantwoordelijk voor de administratieve organisatie en de interne controles. Het interne controleplan is de leidraad voor de controles die door het jaar heen worden uitgevoerd in onze organisatie. Interne controles zijn gebaseerd op die onderdelen waar de grootste risico s liggen en op bevindingen vanuit de managementletter van de accountant. Reglementen en afspraken vormen een belangrijk kader voor controles. In het afgelopen jaar is daarom het managementstatuut en de procuratieregeling geactualiseerd. Naast interne beheersingsmaatregelen zijn er ook externe controlesystemen en organisaties die op ons toezien. Dit zijn het meldpunt integriteit corporaties, de vierjaarlijkse visitatie, het externe volkshuisvestelijke toezicht (Inspectie Leefbaarheid en Transport), het externe financiële toezicht, de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

41 Externe accountant In 2015 heeft in verband met vertrek van de externe accountant een selectietraject plaatsgevonden. Een selectiecommissie, bestaande uit de leden van de auditcommissie, de directeur en de manager verantwoordelijk voor financiën, heeft vier kantoren uitgenodigd en uiteindelijk een voorstel gedaan aan de raad van commissarissen om BDO Accountants met ingang van het verslagjaar 2015 te benoemen als externe accountant. Dit voorstel is overgenomen. De controle over het jaar 2015 bestrijkt de volgende accountantsproducten: Controleverklaring bij de jaarrekening Een assurancerapport bij de naleving van de regelgeving over de melding van verkoop, aanbesteding van maatschappelijk vastgoed en de naleving van de voorwaarden bij derivatentransacties. Een assurancerapport bij daarvoor aangewezen onderdelen van de Verantwoordings Informatie (dvi), waaronder de woningtoewijzingen. Ook voor fiscaal advies maakt Mercatus gebruik van de diensten van BDO. Om de risico s te beheersen is in 2015 het plan van aanpak risicomanagement geactualiseerd. Risicobeheersing en controle Om de risico s te beheersen is in 2015 het plan van aanpak risicomanagement geactualiseerd. Het plan van aanpak bestaat uit verschillende stappen, waaronder het vaststellen van de risicobereidheid, het vaststellen van de risico s en meetindicatoren, het rapporteren over risico s en het verwerken van de risico s in het intern controleplan. Risicobeheersing hangt nauw samen met de risicobereidheid van de organisatie. De risicoprofielen en de bijbehorende beheermaatregelen dienen te passen binnen vastgestelde grenzen. Vandaar dat de risicobereidheid is geformuleerd op een viertal onderdelen: 2. Klant De grens van risicobereidheid ten opzichte van klanten wordt bepaald door de vraag of wij ons standpunt kunnen verdedigen, ook al komt het in de krant. Als wij een fout maken dat moeten we deze kunnen en durven erkennen. Dit vraagt de competentie van de medewerkers en een cultuur waar iedereen in discussie durft te gaan en niet klakkeloos het beleid/besluiten uitvoert. 3. Veiligheid Wat betreft veiligheidsaspecten conformeren wij ons aan de wet. Wij volgen de wetgeving en als wij bekend zijn met veiligheidsrisico s voor medewerkers en klanten als gevolg van het niet volgen van de wetgeving nemen wij direct maatregelen zodat wij op zo kort mogelijke termijn voldoen aan de wetgeving. Dit vraagt deskundigheid en voortdurende opleiding van medewerkers. 4. Integriteit Integriteit staat hoog in het vaandel. Risico s die genomen worden moeten uitlegbaar zijn aan iedereen (de organisatie, klanten, maatschappij). Als het niet uitlegbaar is, nemen wij het risico niet. Het bespreekbaar maken van onaanvaardbare integriteitsrisico s is dan ook een plicht voor elke medewerker. De risico s op het gebied van onderhoud, bedrijfsvoering, verzekeringen, strategie & besluitvorming, financiën & treasury, fiscaliteiten, integriteit & fraude, projecten, management en woningmarkt worden gemonitord en vanaf 2015 wordt middels de management(kwartaal)rapportage hierover gerapporteerd. Mercatus is een financieel gezonde corporatie. Er zijn maatregelen genomen waardoor Mercatus onafhankelijk is van verkoopopbrengsten en aan alle normen van externen kan voldoen. De projectrisico s zijn beperkt. In het commercieel bezit is het aandeel zo beperkt dat ook dit risico gering is. In het algemeen liggen de grootste risico s bij Mercatus in de woningvoorraad en de woningmarkt. De woningvoorraad veroudert. Er ligt een opgave en daarmee ook een risico om de ontwikkeling van de voorraad (qua ligging (dorp/wijk), type (eengezinswoning/appartement, meergezinswoning) en huurprijs) in balans te houden met de woningmarkt. Hoewel Mercatus financieel een flink stootje kan hebben, leidt dit uiteindelijk ook tot een financieel risico. TOP Financieel Mercatus heeft te maken met externe en interne normen op financieel gebied (ICR, DSCR, Loan to Value, solvabiliteit, dekkingsratio en het volkshuisvestelijk vermogen). Deze normen worden bepaald door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties. Omdat hier al risico-opslagen in verweven zijn, hanteert Mercatus deze normen als grens en past geen opslag hierop toe. Door periodiek te monitoren (begroting, meerjarenbegroting, jaarverslag en bij tussentijdse investeringen) zien wij een ontwikkeling en kunnen wij tijdig ingrijpen wanneer de normen niet gehaald gaan worden. Daarmee blijven we in control.. Om onze doelstellingen te behalen en om fouten, fraude en overtreding van wet- en regelgeving vroegtijdig te signaleren zijn in de organisatie controlesystemen aanwezig.

42 42

43 Verslag van de TOP raad van commissarissen De raad van commissarissen (rvc) heeft verschillende taken: zij houdt toezicht op het bestuur, zij is werkgever van het bestuur en staat haar met raad en daad terzijde. Daarbij stelt de rvc het belang van de woningcorporatie voorop en weegt de in aanmerking komende belangen van alle belanghebbenden af. De raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist over de benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. Bij het toezicht let de rvc met name op: De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie. De strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Het kwaliteitsbeleid. De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording zoals beschreven in de Governancecode van Woningcorporaties. Het financiële verslagleggingproces. De naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen. Dit reglement is te vinden op In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden. Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc de volgende stukken: De Woningwet 2015 en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De missie en visie van Mercatus en de strategische doelstellingen. Het jaarplan. De financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan. De beleidsuitgangspunten. De Governancecode Governancecode, Woningwet en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) In 2015 is de Governancecode uit 2011 vernieuwd. Een aantal bepalingen zijn aangepast aan de nieuwe Woningwet. Tevens is daarbij een Algemene Maatregel van Bestuur, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), vastgesteld waarbij bepalingen uit de Woningwet nader zijn uitgewerkt. Dit betekent voor Mercatus dat zij haar verschillende statuten en reglementen hierop moet aanpassen. De raad volgt, sinds de invoering, de nieuw beschreven principes van de Governancecode en conformeert zich aan de Woningwet en BTIV. De aanpassingen vanuit de Woningwet en de Governancecode moeten per 1 januari 2017 gereed zijn. Aanpassingen: De nieuwe statuten zijn in concept klaar en goedgekeurd door de rvc. Omdat Mercatus een vereniging is, kunnen zij officieel pas goedgekeurd worden in de volgende Algemene Vergadering. Daarna gaan zij ter goedkeuring naar de Autoriteit Woningcorporaties. Als deze de statuten ook goedkeurt, kunnen zij notarieel vastgelegd worden. De nieuwe reglementen voor de rvc en haar subcommissies zijn gereed in het eerste kwartaal van Onze visie is in concept klaar en wordt definitief in het eerste kwartaal van Verder wordt het profiel van de commissarissen opnieuw bekeken in het tweede kwartaal van Ook de verschillende procedures worden tegen de nieuwe regelgeving aangelegd en daar waar nodig aangepast. 43

44 44 Visitatierapport 2014/2015 Wij hebben lering getrokken uit de opmerkingen van de visitatiecommissie. Gelijk met de aanpassingen uit de Woningwet en de Governancecode nemen wij de opmerkingen mee. Profiel Het profiel dat gebruikt wordt voor de samenstelling van de raad van commissarissen is als volgt: voor de raad van commissarissen van Mercatus is het van belang dat in het team: Oog voor diversiteit in de samenstelling is. De kennis van zaken op de diverse terreinen aanwezig is. De leden beschikken over een helikopterview, over analytisch vermogen en hoofd- van bijzaken onderscheiden. Tenminste drie van de vijf leden aantoonbaar affiniteit hebben met het werkgebied van Mercatus. De individuele leden qua competenties elkaar aanvullen. Naast de verschillende terreinen is het namelijk ook van belang dat de verschillende rollen van de raad van commissarissen goed kunnen worden verdeeld. Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde aandachtsterreinen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. Bij openstaande functies wordt zorgvuldig afgewogen welk aandachtsterrein in de vacature wordt opgenomen. Vastgoed. Financieel-economisch. Sociaal-maatschappelijk. Human resource management en medezeggenschap. Juridisch. Bedrijfskunde/organisatiekunde. Marketing. Bij de werving van de vacature in 2015 is ingestoken op het aandachtsterrein Medezeggenschap en HRM. De vacature was op voordracht van de ondernemingsraad. Het profiel wordt in het tweede kwartaal 2016 geëvalueerd en zo nodig aangepast. Afscheid leden van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 16 juni 2015 is afscheid genomen van de heer R. de Vries. Zijn zittingstermijn van tweemaal 4 jaar als commissaris zat erop. De raad van commissarissen is hem dankbaar voor zijn grote inzet en bijdrage. Samenstelling De samenstelling van de raad van commissarissen is na de ledenvergadering van 16 juni 2015 als volgt: De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), voorzitter Lid auditcommissie Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedanalist Waarborgfonds Sociale Woningbouw Expertise: Vastgoed Nevenfuncties: Verhuurderslid van de Huurcommissie. Voorzitter van het verantwoordingsorgaan van het pensioenfonds woningcorporaties. Voorzitter van de afdeling Overijssel van de bondsraad van de ANWB. Jaar eerste benoeming: 2011 Jaar herbenoeming: 2015 Aftredend: Behaalde PE punten: 20 Mevrouw drs R.N. Heegsma (1970), vice-voorzitter Voorzitter remuneratiecommissie Functies buiten Mercatus: HR interimmanager en organisatie adviseur (H2r-advies en Rendement door Talent) Expertise: organisatiekunde/ human resource management Nevenfuncties: Lid raad van toezicht Flevomeer bibliotheek. Jaar eerste benoeming: Aftredend: 2017 en herbenoembaar. Behaalde PE punten: 41 De heer prof. dr. D.M. Swagerman (1949), lid Voorzitter auditcommissie Benoemd op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: hoogleraar aan de faculteit Economie en Bedrijfskunde, Rijksuniversiteit Groningen. Managementconsultant (D.M. Swagerman Advies bv) Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: Lid van de commissie voor visitaties van Raeflex. Lid van de raad van toezicht pensioenfonds voor de Koopvaardij.

45 Lid van de raad van toezicht pensioenfonds voor de Rijn en Binnenvaart. Voorzitter van Stichting Blarickhof ( fonds gezondheidszorg ). Lid Algemeen Bestuur Waterschap AGV en lid van het auditcommittee/rekenkamer (tot en met maart 2015). Jaar eerste benoeming: 2015, aspirant-lid vanaf 1 oktober Aftredend: 2018 en herbenoembaar. Behaalde PE punten: 3 De heer A. Leijenaar (1962), lid Lid remuneratiecommissie Benoemd op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: directeur mavo/havo/vwo, rector/ bestuurder Emelwerda College. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Bestuurslid van en trainer bij Fricolore Academie. Lid van de werkgroep plaatsingswijzer Friesland/Noordoostpolder. Lid van het directieoverleg Begaafdheidsprofielscholen. Voorzitter van het netwerk Flevoland van het technasium. Voorzitter raad van toezicht SCPO. Jaar eerste benoeming: Aftredend: 2019 en herbenoembaar. Behaalde PE punten: 16 Mevrouw J. van der Wiel (1957), lid Benoeming op voordracht van de Ondernemingsraad Functies buiten Mercatus: voormalig directeur Talant, regio Noordoost Friesland Expertise: medezeggenschap en human resource manage - ment Nevenfunties: Voorzitter stichting Zeilcentrum Grou. Jaar eerste benoeming: 2015 Aftredend: 2019 en herbenoembaar. Behaalde PE punten: 16 Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2015 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: De werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen. De financiële informatieverschaffing. De naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants. De voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders. De auditcommissie bestaat uit de heer D.M. Swagerman (vanaf 19 januari 2015), de heer R. de Vries (tot 1 juli 2015) en de heer G.W. Kamp (vanaf 1 juli 2015) en heeft drie keer overlegd met het bestuur en de manager belast met financiën. Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de conceptmeerjarenbegroting, de conceptjaarrekening en de conceptbegroting. Met de externe accountant is overlegd over het controleplan Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Dit is herbeoordeeld in Besloten is om een nieuwe accountant te werven, ook omdat de huidige accountant stopte met werken. Na een selectieronde, gesprekken en de uitgebrachte offerte is gekozen voor BDO. Zij starten de accountantswerkzaamheden vanaf boekjaar De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: Het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur. Het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen. Werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur. Het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid. Het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur. De remuneratiecommissie heeft twee keer met het bestuur overlegd. Ook heeft deze commissie de wervingsprocedure van een nieuw lid van de raad van commissarissen begeleid. Ultimo 2015 is de samenstelling van de remuneratiecommissie: mevrouw R.N. Heegsma en de heer A. Leijenaar. TOP 45

46 46

47 Beoordeling en variabele beloning De remuneratiecommissie heeft voor het beoordelingsgesprek over het functioneren van de directeur-bestuurder afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspunten, is vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. De functie van directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E van de vigerende beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau conform de arbeidsovereenkomst lag bij de invoering van de nieuwe beloningscode iets boven de indeling in functiegroep E. Omdat de rvc de arbeidsovereenkomst heeft te respecteren, maar anderzijds oog moet hebben voor afspraken in de code is in goed overleg met de directeur-bestuurder besloten om het bestaande salaris te bevriezen totdat het past binnen de beloningscode. Vervolgens is nadien de Wet Normering Topinkomens door de overheid ingevoerd. De wet wordt gevolgd. Dat betekent dat een overgangsregeling wordt gehanteerd van 7 jaar. Daarbij wordt het salaris na 4 jaar, met ingang van 2018, naar beneden aangepast. Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen, zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders. Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2015 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden wat er speelt in de omgeving van Mercatus: regulier overleg met het bestuur en de financieel manager; overleg met de externe accountant. Er is in 2015 overleg geweest met de accountant over de managementletter, de conceptjaarrekening 2014, het controleplan 2015 en het accountantsverslag over Dit heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De auditcommissie heeft éénmaal buiten aanwezigheid van het bestuur met de externe accountant gesproken; contact met de verenigingsleden tijdens de algemene ledenvergadering; volgen van seminars, workshops en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en workshops en seminars bijgewoond van onder andere de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Het betreft de nieuwe Woningwet, nieuwe commissaris, ledencongres toezicht op de woningcorporatie van de toekomst, Governance voor de commissaris, assetmanagement en vastgoedsturing, recht op goed toezicht, rvc en de accountant, risicomanagement ; vakliteratuur, zoals het Aedes-magazine en de digitale nieuwsbrief van VTW. In 2015 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden, buiten aanwezigheid van de bestuurder, onder leiding van een extern bureau. Vanaf 2015 is de permanente educatie (PE) ingevoerd voor de commissarissen. Zij moeten in 2015 en 2016 minimaal totaal 10 PE-punten per persoon behaald hebben. De behaalde PE-punten staan vermeld bij de commissarissen onder samenstelling van de raad. Bestuur Mercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeur-bestuurder vastgesteld. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Dit remuneratierapport is gepubliceerd op de website. Er was in 2015 geen sprake van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder. Ook voor de bestuurder geldt dat hij permanente educatie moet volgen. Voor 31 december 2017 moet hij een totaal van 108 PE-punten behalen. In 2015 heeft de heer Beurmanjer 31 punten behaald. Vergoeding raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor op jaarbasis. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 40 procent (totaal 9.800) en voor de vicevoorzitter een toeslag van 20 procent (totaal 8.400). Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E en is volgens het overgangsrecht van de Wet Normering Topinkomens toegestaan. Vanaf 1 januari 2016 is de beloning vastgesteld op voor de leden en voor de voorzitter. Dit valt onder de toegestane beloning van de Wet Normering Topinkomens (WNT) 2 en is gelijk aan de beroepsregel van de VTW. De beloning in WNT 2 is gebaseerd op basis van de grootte van de corporatie, een deelpercentage van de maximale bezoldiging van de bestuurder, 10% voor leden en 15% voor de voorzitter. Het VTW heeft als beroepsregel ingesteld dat leden maximaal 7,7% en voorzitter 11,55% procent mogen ontvangen. Met de invoering van de herziene Woningwet en Governancecode is het tijdbeslag voor de leden van de raad van commissarissen meer dan verdubbeld en zijn de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid verzwaard. Als gevolg hiervan is de beloning aangepast. TOP 47

48 Vergoeding bestuur Er zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling. De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties. Er is geen sprake van een variabele beloning. De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder Overige informatie. Met de invoering van de herziene Woningwet en Governancecode is het tijdbeslag voor de leden van de raad van commissarissen meer dan verdubbeld. 48 Werkwijze De raad van commissarissen heeft vijf keer formeel overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarnaast is een aantal keer overleg gevoerd over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: Kwartaalrapportages. Financiële meerjarenplanning. Treasuryjaarplan. Vacature lid van de raad van commissarissen. Benoeming mevrouw J. van der Wiel. Jaarverslag Managementletter en accountantsrapport. Herbeoordeling externe accountant. Huurprijsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging. Organisatiestructuur en managementstructuur. Visitatie. Aedes benchmark. Werkplan en begroting Daarnaast zijn er enkele themabijeenkomsten geweest: Missie & visie. Kernwaarden. De nieuwe Woningwet en de gevolgen. Verklaring van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2015 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur-bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2015 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 36a lid 2 van de Woningwet, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2015 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeurbestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in Emmeloord, 19 mei 2016 De raad van commissarissen: Ing. G.W. Kamp MSRE Drs. R.N. Heegsma Prof. dr. D.M. Swagerman A. Leijenaar J. van der Wiel

49 Financiële TOP continuïteit Mercatus monitort voortdurend haar financiële positie. Dit gebeurt bij de jaarbegroting, de meerjarenbegroting en achteraf bij de jaarrekening. Op operationeel niveau monitoren wij de gang van zaken via kwartaalrapportages. Daarin komt de begroting versus de realisatie aan de orde wat betreft de posten uit de resultatenrekening. Ook komt de gerealiseerde versus de begrote liquiditeitspositie ter sprake. De lange termijn financiële positie staat in de financiële meerjarenprognose. Deze wordt aangepast bij grote veranderingen in de markt en bij beslissingen over het tussentijds aangaan van grote financiële verplichtingen. Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, binnen de randvoorwaarden van de financiële continuïteit. Dit hoofdstuk geeft hier inzicht in, hoewel het meten van maatschappelijk rendement moeilijk is. Daarvoor schakelen wij eens in de vier jaar een onafhankelijke visitatiecommissie in. Economische ontwikkelingen In 2015 waren er tekenen van economisch herstel. De koopwoningmarkt herstelde zich met meer transacties en licht stijgende verkoopprijzen. Ook bij Mercatus is de verkoop van woningen soepel verlopen. Hoewel het aantal iets minder was dan begroot, was de opbrengst per woning flink hoger dan begroot. We zien nog wel dat een steeds grotere groep moeite heeft met het betalen van de huur, door werkloosheid en inkomensval en door stijgende (huur)lasten. Ook het beroep op schuldsaneringen blijft hoog. De druk op de woningmarkt neemt ook toe. Dit komt deels door een groei van de omvang van de doelgroep en door herstructureringsprojecten. Hierdoor neemt het aantal beschikbare woningen af. Met name is er druk op de goedkopere eengezinswoningen in Emmeloord. De rente die wij betalen op onze leningen is alleen maar verder gedaald. Dat is gunstig bij het aantrekken van nieuwe financiering, maar vormt wel een risico als de rente later weer gaat stijgen. Wij proberen deze risico s zo goed mogelijk te beheersen door het jaarlijkse volume van renteaanpassingen/herfinancieringen gelijkmatig te houden. Aan de prijsdaling in de bouwsector is een eind gekomen. Dat laat zich zien in de prijzen die worden gerekend voor nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. De aanbestedingsvoordelen die wij behaalden, zijn dan ook veel beperkter dan de afgelopen jaren. Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, binnen de randvoorwaarde van de financiële continuïteit. Financiële kaders Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in een investerings- en financieel statuut. De raad van commissarissen heeft de financiële beleidsuitgangspunten in februari 2015 opnieuw vastgesteld. Het treasuryjaarplan is begin 2015 geactualiseerd en later is een addendum toegevoegd, zodat het beleid voldoet aan de beleidsregels verantwoord beleggen. 49

50 50

51 De focus bij onze kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden, de normen die zij hanteren voor de hoogte van leningen en op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat maken daar geen onderdeel van uit, maar deze worden uiteraard nog wel beoordeeld bij de jaarrekening en de begroting. In het financieel toetsingskader is wel het vermogen en solvabiliteitsratio opgenomen, maar dan volgens de definitie van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid. Matching van middelen Binnen de corporatiesector vindt verevening van middelen plaats door de heffing bijzondere projectsteun en de saneringsheffing. Met verevening worden bijdrages van alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote opgave. In 2015 is er geen heffing opgelegd. Als deze wel wordt opgelegd dan komt de heffing in de vorm van subsidie ten gunste van andere corporaties. Misstanden en risicovol gedrag hebben geleid tot het naderende faillissement van corporaties. Mercatus is van mening dat de rekening hiervoor wel erg gemakkelijk bij de andere corporaties wordt neergelegd en vindt dat de rol van het bestuur van deze corporaties, het betreffende toezichthoudend orgaan, de externe accountant en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onderzocht moet worden. Wij zijn van mening dat een corporatie ook een onderneming is die zijn investerings- en verkoopplannen en bedrijfsvoering aan moet passen aan de financiële mogelijkheden. Samen met andere corporaties doen wij onderzoek naar juridische mogelijkheden om dit in de toekomst te voorkomen. Dit onderzoek loopt nog. Jaarresultaat De resultatenrekening over 2015 sluit af met een positief resultaat van 4,8 miljoen (2014: 0,4 miljoen positief). Dit verschil van 4,4 miljoen is als volgt te verklaren: Hogere huuropbrengsten 0,5 miljoen (+). Lagere verkoopopbrengsten 1,0 miljoen (-). Verschil waardeveranderingen 0,6 miljoen (+). Hogere onderhoudslasten 1,3 miljoen (-). Lagere overige lasten 0,5 miljoen (+). Verschil waardeverandering embedded derivaat 6,3 miljoen (+). Lagere rentelasten 0,5 miljoen (+). Hogere vennootschapsbelasting 1,7 miljoen (-). Ten opzichte van de begroting 2015 is er sprake van een nadelig verschil van 2,1 miljoen. Het verschil met de begroting wordt met name veroorzaakt meer afboekingen vanuit projecten (- 0,3 miljoen) en de hogere onderhoudslasten (- 2,0 miljoen), omdat er meer ten laste van de exploitatie is gebracht. Eigen vermogen Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2015 bedroeg dit 60,8 miljoen en dat kwam uitgaande van eenheden neer op per woning. Door een relatief laag leningenvolume en zodoende het lagere balanstotaal, is de solvabiliteit van 41,4% eind 2015 in verhouding hoog. Huurderving De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van het jaar 2015 toegenomen tot De derving ontstaat door verhuurleegstand, leegstand bij renovatie, sloop, mutatieleegstand en projectleegstand, zoals bij de Karwijhof. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde bedroeg eind miljoen en is daarmee 100 miljoen (77%) hoger dan de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie. De toetsing heeft plaatsgevonden op complexniveau. Wat de complexindeling betreft kozen we voor een beperkt aantal complexen dat aansluit bij de IGW-gebieden, de dorpen en wijken en vervolgens voor een indeling naar bouwjaar: jaren 50 en 60, jaren 70 en 80 en jaren 90 en verder. Dit resulteert in 58 woningcomplexen. De bedrijfswaarde is fors toegenomen ten opzichte van 2014, namelijk met 47 miljoen. Deze toename wordt vooral veroorzaakt doordat volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving een voorgenomen toekomstige verbeteringsingreep niet ingecalculeerd mag worden. Dit gebeurde tot 2014 wel. Daardoor valt de bedrijfswaarde 57 miljoen hoger uit. Door een lager ingecalculeerde huurverhoging, mede door de passendheidsnormen, daalt de bedrijfswaarde. Financieringspositie De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW verklaart in haar brief van 7 juli 2015 dat het borgingsplafond voor Mercatus in de jaren 2015 t/m 2017 oploopt van 71 miljoen naar 82 miljoen. Dit ligt boven het werkelijke leningsaldo ultimo In 2016 wordt het borgingsplafond opnieuw vastgesteld voor de komende drie jaar. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft in het jaarlijkse oordeel van 27 november 2015 aangegeven dat de jaarlijkse beoordeling op de zes toezichtonderdelen niet leidt tot opmerkingen of het doen van interventies. De leningportefeuille bedroeg ultimo miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is in 2015 nog wat verder gedaald naar 3,96%. De renterisico s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen zijn ten opzichte van vorig jaar niet toegenomen. Door het afgenomen leningsaldo is het renterisico in 2017 wel hoger dan 15% van de totale leningportefeuille. TOP 51

52 Mercatus maakt geen gebruik van rente-instrumenten, waaronder derivaten. Eén extendible fixe lening met een omvang van 15 miljoen bevat wel een zogenaamde embedded derivaat. Dit derivaat loopt tot 1 maart De verslaggevingsregels maken het noodzakelijk dit derivaat separaat in de jaarrekening op te nemen. Het derivaat kent als gevolg van de lage rente in de afgelopen jaren een negatieve waarde van 10,2 miljoen eind Dit is vrijwel gelijk aan de situatie eind 2014 ( 10,5 miljoen). De negatieve waarde heeft geen cash-flow consequenties. Hoewel er sprake is van een negatieve waarde, vormt dit voor Mercatus geen risico. De rente van de lening is tot 1 maart 2017 vastgelegd en vanaf 1 maart 2017 wordt een vaste rente van 4,35% in rekening gebracht of de driemaands euriborrente zonder opslag. Met de RJ 290 Financiële instrumenten moet het recht dat Mercatus heeft verkocht om de lening te verlengen, tegen bepaalde voorwaarden gewaardeerd worden. In ruil hiervoor is rentekorting verkregen in de periode tot Bij het afsluiten van de extendible lening waren de vastgelegde percentages marktconform. Met de huidige lage rentes ontstaat een grote negatieve waarde. De lening zelf is gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs en bedraagt 14,9 miljoen. Deze loopt op naar 15 miljoen in De waarde van het recht wordt op dat moment opnieuw bepaald en valt vrij voor de rest van de looptijd van de lening. In de volgende grafiek zijn de renterisico s eind 2015 weergegeven. Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Er is bovendien geen sprake van langdurig overtollige middelen, omdat wij in principe intern financieren. Deelnemingen Mercatus had eind 2014 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Wij hebben een verbinding met WoningNet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen worden de diensten van WoningNet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aandelen met een waarde van 14,56 waarvan 75% is gestort. In de meerjarenbegroting is een investering opgenomen om de woningen te voorzien van een beter energielabel. 52 renterisico, jaren aflossing renteherziening Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie van Mercatus is eind 2015 afgenomen naar een netto bedrag van 3,5 miljoen. Het saldo van liquiditeiten bestaat uit bank en spaarrekeningen ter grootte van 7,1 miljoen en een collegiale lening bij woningcorporatie Centrada van 3,5 miljoen (deze kortlopende lening is op de balans verantwoord onder overlopende passiva). Deze lening was nodig, omdat verzuimd is een wachtgelddeposito een maand van tevoren op te zeggen. Om een andere lening af te lossen was het nodig om tot circa 20 januari 2016 een collegiale financiering aan te trekken. Meerjarenbegroting Aansluitend op de begroting 2016 loopt onze financiële meerjarenbegroting tot en met Uitgangspunten bij de meerjarenbegroting waren: Begroting Onderhoud conform meerjarenprognose onderhoud. Verkoop van maximaal 20 woningen per jaar. Opgenomen projecten: 5 multifunctionele eenheden aan de Baanhoek in Ens. 4 multifunctionele eenheden aan Meerweg in Rutten. Modernisering 13 woningen in Rutten. 8 eengezinswoningen aan de Baan in Ens. 4 multifunctionele eenheden aan de Zuidakker in Bant. 84 appartementen op het Balkan terrein in Emmeloord. 29 appartementen Suyderpoort aan de Nagelerstraat in Emmeloord. 5 woningen aan de Lange Omgang in Bant. 35 eenheden locatie Centrumflats. In het afgelopen jaar zijn participatietrajecten opgestart in Bant en in Marknesse. De maatregelen in de woningvoorraad in Bant zijn opgenomen in de meerjarenbegroting. De maatregelen die in Marknesse plaatsvinden, waren nog niet bekend en zijn daarom niet meegenomen. Dit geldt ook voor de uitkomsten van de participatie in andere dorpen en in de wijken/buurten van Emmeloord.

53 In de meerjarenbegroting is een investering opgenomen om de woningen te voorzien van een beter energielabel. Dit sluit aan bij de landelijke energiedoelstelling om de woningen op gemiddeld energielabel B te krijgen. Onze eigen doelstelling stellen we in de eerste helft van 2016 vast. Hiervoor zijn in de periode maatregelen opgenomen bij woningen voor een bedrag van 17,5 miljoen. TOP Het beeld dat uit deze meerjarenbegroting volgt, is positief. De operationele kasstroom blijft ruim positief. De meerjarenbegroting voldoet aan ons eigen toetsingskader, waarin op financieel gebied vijf elementen zijn opgenomen: solvabiliteit, loan to value, dekkingsratio, interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR). Daarmee voldoen we ook ruimschoots aan de externe normen. In de eerste helft van 2016 wordt de vastgoedvisie van Mercatus geactualiseerd en vastgesteld. In deze strategische visie wordt het verkoopbeleid, het huurprijsbeleid, de levensduur en de benodigde ingrepen in de woningvoorraad bepaald en doorgerekend. In de afgelopen jaren is het leningsaldo fors gedaald, omdat de positieve kasstroom en de verkoopopbrengsten hiervoor zijn ingezet. Als gevolg van de toename van de investeringen en de verminderde verkoopopbrengsten, verwachten wij in 2016 en de volgende jaren weer aanvullende of herfinanciering nodig te hebben. Omdat het om projecten gaat die binnen de afspraken met de gemeente vallen en het alleen DAEB-activiteiten betreft, verwachten wij deze leningen aan te kunnen trekken met WSW-borging. Voor 2016 houden we rekening met 18 tot 28 miljoen aan aanvullende financiering, waarvan 12 miljoen herfinanciering. Het exacte volume en het tijdstip van aantrekken is afhankelijk van de realisatie van de voorgenomen planningen van de diverse projecten. 53 In de afgelopen jaren is het leningsaldo fors gedaald, omdat de positieve kasstroom en de verkoopopbrengsten hiervoor zijn ingezet.

54 De ontwikkeling van het vermogen en de liquiditeit was in de afgelopen jaren zeer positief. Fiscale positie Tot en met 2011 hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het vormen van een herbestedingsreserve. Feitelijk betaalden wij van 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting. We hebben definitieve belastingaanslagen ontvangen tot en met Vanaf het fiscaal jaar 2012 is een voorziening onderhoud gevormd, omdat het vormen van een herbestedingsreserve niet meer mogelijk was. Deze reservering heeft geleid tot een fiscaal verlies in 2012 van 14,8 miljoen. Hiervan is 2,2 miljoen verrekend in 2013 en 7,0 miljoen in Het fiscaal verlies over 2015 van 0,5 miljoen wordt toegevoegd. Het te verrekenen verlies tot 2021 is daarmee 5,6 miljoen en tot ,5 miljoen. We verwachten dat het verlies in de komende jaren wordt verrekend. In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting Conclusie en samenvatting Mercatus voerde in de afgelopen jaren een voorzichtig financieel beleid en vermeed risicovolle projecten. Daarnaast heeft Mercatus ingezet op de doorgang van het verkoopprogramma, ook in economisch mindere tijden. Mercatus maakte optimaal gebruik van fiscale faciliteiten, waardoor het betalen van vennootschapsbelasting vermeden wordt tot in Tegelijkertijd is een reorganisatieplan gerealiseerd. De vrijkomende middelen gebruikten we met name om ons leningvolume terug te brengen en daarmee onze rentelasten. Door dit beleid was en blijft Mercatus een financieel gezond bedrijf. De ontwikkeling van het vermogen en de liquiditeit was in de afgelopen jaren zeer positief. In de meerjarenbegroting zien wij nog een lichte toename van de eigen vermogenspositie. Dat maakt het mogelijk om ons investeringsprogramma te intensiveren, waarbij met name de verduurzaming en herstructurering van de bestaande woningvoorraad prioriteit heeft. 54 Financiële kaders Meeteenheid Definitie Gewenste meetwaarde Metingen 2015 Borgstelling WSW Borgingsplafond >saldo leningen ultimo jaar ICR CFV/WSW Kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven ten opzichte van de bruto rente-uitgaven >1,4 3,7 DSCR WSW Kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven ten opzichte van de netto rente-uitgaven plus de theoretische jaaraflossing >1,0 2,0 Loan to value CFV Langlopende schulden ten opzicht van WOZ-waarde <40% WOZ 11,9% Loan to value WSW Vreemd vermogen / bedrijfswaarde <75% 27,8% Nominale schuld per CFV verhuureenheid Langlopende schulden per vhe < Vermogen CFV Vhv-vermogen ultimo jaar minus risico en vpb-beklemming per eenheid >0 Solvabiliteitsratio WSW Eigen vermogen gewaardeerd op bedrijfswaarde ten opzichte van het balanstotaal (bij waardering op bedrijfswaarde) >20% 66% Onderhoudslasten CFV De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud (exclusief asbest) Gemiddeld per woning/per jaar max Netto bedrijfslasten Intern De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning per jaar (exclusief heffingen en reorganisatiekosten) Behorend tot de 25% organisaties met de laagste bedrijfslasten uit de branche

55 Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. TOP Emmeloord, 19 mei 2016 De directeur-bestuurder A. Beurmanjer 55

56 56

57 Kerncijfers TOP Boekjaar Woningen en woongebouwen a. In exploitatie b. In aanbouw c.q. in voorbereiding Garages Bergingen en overige ruimten Totaal FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Solvabiliteit (in %) 41,51 38,98 39,60 32,89 28,89 2. Liquiditeit (current ratio) 1,23 3,93 7,58 3,09 4,02 3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %) 8,13 0,60 19,85 9,38 26,35 4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %) 1,31-2,10 9,76 5,63 9,89 5. Gemiddelde rentevoet (in %) 3,96 4,07 4,16 4,16 4,36 6. Netto-werkkapitaal (x ,--) 1,55 7,95 13,86 8,65 15,15 BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--) 1. Eigen vermogen Voorzieningen Huren Vergoedingen Jaarresultaat

58 58

59 Onze cijfers in 2015 TOP 59 4 BALANS WINST- EN VERLIESREKENING KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE JAARREKENING TOELICHTING OP DE BALANS TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVERIGE INFORMATIE ACCOUNTANTSVERKLARING