jaarverslag 2013 Betekenis hebben

Transcriptie

1 jaarverslag 2013 Betekenis hebben Inleiding voorwoord kengetallen Passend huisvesten 1 Goed verhuur- en verkoopbaar Flexibele houden van de woningvoorraad 2 organisatie met toekomst 3 Interne organisatie 4 Financieel gezond en duurzaam 5 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Jaarrekening Zorggroep oude en nieuwe land gemeente noordoostpolder carrefour

2 Inleiding Als maatschappelijke organisatie staan wij in dienst van de samenleving. In de afgelopen decennia heeft de sector veel van haar credits verloren. Mercatus wil aan blijven sluiten op wat het huisvesten van onze doelgroep in Noordoostpolder nodig heeft. En daarmee betekenis géven aan haar rol en betekenis hébben voor de samenleving. Het fundament hiervoor is gelegd in het reorganisatieplan dat in de eerste helft van 2013 is opgesteld. Mercatus concentreert zich op haar kerntaak. Die proberen wij efficiënt en effectief uit te voeren tegen zo laag mogelijke kosten. Op die manier zorgen wij voor een zo groot mogelijk investeringspotentieel en daarmee geven wij betekenis aan onze functie in de samenleving. Aan betekenis hebben geven wij ook invulling door een actieve communicatie en door onze bewoners te betrekken bij onze planvorming en ze daar een actieve bijdrage in te geven.,,mercatus wil aan blijven sluiten op wat het huisvesten van onze doelgroep in Noordoostpolder nodig heeft. Flexibele organisatie. In deze pijler is uitgewerkt hoe invulling is gegeven aan de uitvoering van een efficiënte en effectieve taakuitvoering tegen zo laag mogelijke kosten, aan een actieve en duidelijke communicatie en hoe een organisatie wordt gevormd met aanpassingsvermogen. Uiteraard komt in dit verslag ook de financiële positie, de organisatorische zaken en het verslag van de raad van commissarissen aan de orde. We maken het gedrukte verslag in eigen beheer in een zeer beperkte oplage. Dit uit oogpunt van duurzaamheid. We hebben ons vooral gericht op een digitale versie die makkelijk vanaf een tablet of pc te lezen is. Het jaarverslag wordt integraal opgenomen op onze website en een korte samenvatting en verwijzing wordt opgenomen in het bewonersblad Samen Wonen. Belangstellenden kunnen indien gewenst een gedrukt exemplaar opvragen. Wij zijn benieuwd wat u van ons jaarverslag vindt. U kunt reageren via onze website. In dit jaarverslag kunnen onze klanten, belangenhouders, relaties, personeel en toekomstige medewerkers nalezen wat er is gebeurd en gerealiseerd in Het jaar 2013 wordt doorgenomen aan de hand van de volgende drie pijlers. Deze pijlers vloeien voort uit onze, in 2013 vernieuwde, missie en visie: Passend huisvesten. Het zorgdragen voor de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare woningen valt onder deze pijler. Woningen met lage woonlasten, waarbij de klant keuzevrijheid heeft. Verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad. In deze pijler is opgenomen de omvang van de voorraad, het Strategisch Voorraadbeleid, differentiatie in de woningvoorraad en het onderhouden hiervan. Maar ook de leefbaarheid en het beheersen van de kostprijs van het wonen. 2 jaarverslag 2013

3 Voorwoord Terwijl de parlementaire enquête over woningcorporaties nog gaande is, probeert de minister krampachtig grip te krijgen op het speelveld en de bedrijfsvoering van corporaties. De echte problemen op de landelijke woningmarkt worden ondertussen, mede door de lobby van de Randstad, nog steeds niet opgelost en zo nu en dan komen er nog steeds lijken uit de corporatiekasten. Veruit de meeste woningcorporaties zijn echter weer aan het werk, zoals het hoort. Zo ook Mercatus. Wij hebben in 2013 de stappen gezet die nodig waren om onze financiële positie op de korte termijn veilig te stellen en zitten nu in een reorganisatieproces om dat voor de lange termijn te doen. Daar hoort bij dat we een proces gestart hebben om het gesprek met al onze bewoners aan te gaan over wat nodig is voor hun woning, buurt en dorp. Daarmee sluiten we aan op de ontwikkeling dat we de verzorgingsstaat achter ons gelaten hebben en dat het initiatief bij de burger en bewoner ligt. Op deze wijze brengen we kennis, inzichten, belangen en wensen bij elkaar om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de belangen van onze bewoners, nu en die van de toekomst. Mercatus staat in de samenleving en heeft een missie om haar doelgroep zo goed mogelijk van dienst te zijn; duurzaam en kostenbewust. Daarmee geven wij betekenis aan ons bestaan. En duidelijkheid over wat van ons verlangd kan worden en waarover wij ons verantwoorden. Ton Beurmanjer directeur-bestuurder,,mercatus staat in de samenleving en heeft een missie om haar doelgroep zo goed mogelijk van dienst te zijn; duurzaam en kostenbewust. In 2013 zijn ook de prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder opnieuw overeengekomen. Vanuit de woonvisie van de gemeente en ons Strategisch Voorraadbeleid voeren we de gesprekken met de bewoners over wat nodig is voor de toekomst. Op deze wijze komt de komende jaren de herstructurering van onze woningvoorraad tot stand. Voor de komende 10 jaar hebben we daar zo n 100 miljoen euro voor gereserveerd. Daarnaast is ook leefbaarheid een niet weg te denken (of te schrappen) onderdeel van ons werk. In buurten en dorpen wonen mensen samen. Dat is dynamisch, dat vraagt om aandacht en soms om actie. Die actie kan verschillende vormen hebben en het is de kracht van corporaties, dat zij betrokken zijn bij de buurt en dat ook blijven. En er ook een belang bij hebben dat het goed gaat. Daarom zijn wij een stabiele partij voor de gemeente om mee samen te werken in het belang van de burger als individu en de gemeente als geheel. 3 jaarverslag 2013

4 Passend Huisvesten 4 jaarverslag 2013

5 Passend huisvesten Wij staan voor het passend huisvesten van onze doelgroep in de Noordoostpolder door zorg te dragen voor voldoende beschikbaarheid van woningen, door lage woonlasten en het hebben van keuzevrijheid. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde. Beschikbaarheid woning Mutaties/wachttijd Ons doel is om starters binnen een jaar te voorzien van een woning. In 2013 kwamen 467 woningen leeg. Begroot waren 456 mutaties. Het hogere aantal wordt sterk beïnvloed door de uithuizing van de bewoners uit de flats in het centrum van Emmeloord. Deze woningen worden gesloopt en de opzegging hiervan leidt niet tot een nieuwe verhuring. Zonder deze bijzondere mutaties zou er sprake zijn van aanzienlijk minder leegkomende woningen. Ook de opzegging van woningen bestemd voor de verkoop, leidt niet tot een nieuwe verhuring. Uiteindelijk zijn er via het woningverdeelsysteem Woningnet 303 woningen aangeboden. De gemiddelde zoektijd, vanaf het moment van reageren op het woningaanbod tot acceptatie, bedroeg circa 1,0 in het afgelopen jaar. De zoektijd is in het laatste kwartaal van 2013 opgelopen naar 1,4. Nog altijd kunnen we starters binnen een jaar een woning aanbieden, alleen is de keuze voor de klant soms wel beperkt.,,nog altijd kunnen we starters binnen een jaar een woning aanbieden, alleen is de keuze voor de klant soms wel beperkt Ten opzichte van 2012 is het aantal woningzoekenden opnieuw gestegen. Aan het einde van het vierde kwartaal van 2013 stonden er woningzoekenden ingeschreven tegen in het vierde kwartaal van Het aantal actieve woningzoekenden steeg eveneens: van 670 in 2012 naar 724 in Actieve woningzoekenden reageren elk kwartaal op ons woningaanbod. Over de hele linie wordt meer gereageerd. Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning steeg van 61 in 2012 naar 69,5 in De conclusie is dat er in het algemeen sprake is van een verhoogde druk op de markt. De druk is echter niet dusdanig hoog dat er maatregelen genomen moeten worden. Wij blijven monitoren dat de zoektijd niet te hoog oploopt. De cijfers worden op dit moment eveneens beïnvloed door het uitverhuizen van de huurders van de te slopen centrumflats. Dit zorgt voor een tijdelijke piek op de woningmarkt. Woningzoekenden Verschil Aantal woningzoekenden ,3% Aantal actief woningzoekenden % Reacties per woning Label jongeren 46,1 42,1 +9,5% Label senioren 21,6 17,8 +21,3% Reacties Emmeloord ,6% Reacties dorpen ,9% Woonruimteverdeling Het beleid van Mercatus is gericht op het creëren van beheerste schaarste. Vrijkomende woonruimte vergroot de onafhankelijkheid van de klant. Maar een te korte wachttijd leidt tot aantrekkingskracht van buiten ons gebied, door het feit dat hier een woning sneller beschikbaar is. Mercatus hanteert een open en eerlijk woningverdeelsysteem, met transparantie en keuzevrijheid voor de klant. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Daarbij is een voorwaarde dat voldaan wordt aan de criteria van de vrijkomende woning wat betreft het vereiste inkomen en de juiste doelgroep. Totaal 69, ,9% Bij het aantal reacties op de woningen met als label jongeren is een stijging zichtbaar van 42,1 in 2012 naar 46,1 in Het aanbod is vrijwel gelijk gebleven (48 in 2013 en 47 in 2012). Bij de senioren is het aantal reacties gestegen van 17,8 in 2012 naar 21,6 in Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord ligt aanzienlijk hoger dan in de dorpen. Per aangeboden woning in Emmeloord reageren gemiddeld 87 mensen, tegenover 31 in de dorpen. In 2012 was dit respectievelijk 84 en 29. Dit zijn lichte stijgingen ten opzichte van jaarverslag 2013

6 Passend huisvesten In 2013 zijn er in totaal 354 woningen verhuurd met een huurprijs van onder de 681,02. Tien van deze woningen zijn verhuurd aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan ,--. Hiermee voldoen we ook dit jaar weer ruim aan de voorwaarden voor staatssteun. 97,2% is verhuurd aan huurders met een inkomen beneden de toetsingsgrens, terwijl dit minimaal 90% moet zijn. In 2013 is 1 woning verhuurd buiten het sociale segment. Mercatus biedt zoveel mogelijk goedkope woningen aan mensen met de laagste inkomens. De selectiecriteria die hiervoor gelden, zijn vastgelegd in het woonruimteverdeelsysteem. Het streven is om zoveel mogelijk passende woonruimte aan te bieden, om scheefgroei (zowel duur als goedkoop) te voorkomen. Bij het gebruik van de 10 procent beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt de volgende volgorde gehanteerd: Gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering. Sociaal medische indicaties. Statushouders. Calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning). Doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning. Doorstroming van senioren. Wij hebben in 2013 inkomenstoetsen uitgevoerd. Uit de toetsing van de accountant over 2012 blijkt dat wij voldaan hebben aan de regelgeving. Nieuwbouwwoningen Mercatus wil vanuit de opbrengst van verkoopwoningen nieuwbouw financieren, waarbij de verhouding 3:2 is. Dit betekent dat wanneer 3 woningen worden verkocht, er 2 nieuw gebouwd kunnen worden. Door maatregelen die Mercatus heeft genomen, hebben we ons onafhankelijk gemaakt van verkoop. Dit komt verder in dit jaarverslag aan de orde. Vangnet De kwetsbaarsten uit onze doelgroep hebben een vangnet nodig als ze zorg nodig hebben of hun huisvesting dreigen kwijt te raken, vanwege financiële of sociale redenen. Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan het passend huisvesten van onze klanten. Er worden welzijnsactiviteiten en zorgdiensten geleverd. Op die manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blijven wonen. Soms exploiteren wij zelf een steunpunt, zoals het Saalicon in Creil. Vanuit het Saalicon leveren diverse instellingen en bedrijven zorg- en welzijnsdiensten aan de inwoners vanuit het westen en noorden van de Noordoostpolder. In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. In Marknesse en Emmeloord bezit Zorggroep Oude en Nieuwe Land verzorgingshuizen, die als steunpunt fungeren. In het beleid van Mercatus is een tweedekansbeleid opgenomen. Mercatus en het Leger des Heils hebben in dit kader sinds 2011 een samenwerkingsverband, waarbij mensen worden gehuisvest door middel van omklaphuurovereenkomsten. Het Leger des Heils huurt een woning, waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig huren van een woning goed verloopt wordt de overeenkomst omgeklapt ; dat wil zeggen dat cliënten huurders worden. In 2013 zijn drie van dergelijke overeenkomsten afgesloten. Aan Kwintes worden woningen aan de Sondelstraat beschikbaar gesteld voor een begeleid wonenproject. Ook werken we samen met diverse partijen voor huisvesting door middel van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit afspraken over begeleiding en hulpverlening. Stimuleren wooncarrière Klanten uit de doelgroep kunnen binnen de kernvoorraad doorstromen naar andere woningtypes, bijvoorbeeld van een starterswoning naar een eengezinswoning. Zij kunnen verhuizen naar andere locaties binnen Emmeloord of de dorpen. Ook kunnen de klanten kiezen of zij een woning in het prijsgestuurde of kwaliteitsgestuurde segment willen. Het blijkt dat ruim 75% van de reacties van binnen de Noordoostpolder komt. Daarbij heeft Emmeloord een grote aantrekkingskracht, zowel uit Emmeloord zelf maar ook vanuit de omliggende dorpen Voor bewoners die niet (meer) tot de doelgroep behoren stimuleren wij uitstroming naar een koopwoning of vrije sector huurwoning. Van de 61 verkochte woningen zijn 18 woningen verkocht aan de zittende huurders. Dit is bijna 30% van het totaal aantal verkopen. 6 jaarverslag 2013

7 Passend huisvesten Lage Woonlasten Prijskwaliteitverhouding Alle woningen hebben een gunstige prijskwaliteitverhouding. Waar mogelijk wordt geïnvesteerd om de woningen een beter energielabel te geven en wordt de woning verbeterd door binnenonderhoud aan de keuken, badkamer en het toilet. Dit op verzoek van de bewoner. De zittende huurder betaalt hier niet extra voor. Eind 2013 hebben wij ons huurprijsbeleid bij mutatie opnieuw vastgesteld op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep. 2. Juiste prijs/kwaliteitverhouding. 3. Marktconformiteit. De gemiddelde streefhuur is 529,97 en bedraagt 74% van de maximale huur. Gemiddeld geeft Mercatus dus 26% korting op de huurprijs. In werkelijkheid is dit meestal meer. huurprijs van maximaal 450,-- (prijspeil 2013). In het verleden was de grens van het prijsgeoriënteerde segment de jongerengrens ( 374,44). Jongeren tot 23 jaar komen bij deze woningen in aanmerking voor een jongerenkorting, zodat ook zij recht blijven houden op huurtoeslag. Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan diegene die hierin niet tegen marktcondities kunnen voorzien, is in juli 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Op grond van de Wet Huurverhoging op grond van inkomen is voor ongeveer 900 huishoudens, afhankelijk van het inkomen, een huurverhoging van 4,5% of 6,5% doorgevoerd. Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot ,--, hebben wij de huurverhoging beperkt tot het inflatiepercentage (2,5%). Een huurverhoging van 4% was voor hen wettelijk mogelijk. Hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt, om het wonen voor onze primaire doelgroep zo betaalbaar mogelijk te houden. Huurtoeslag Nagenoeg al onze woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Daarmee zijn de woningen bereikbaar voor huishoudens met een inkomen onder ,--, waardoor huurtoeslag mogelijk is. Huurders worden door Mercatus gewezen op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen en tot en met 2013 fungeerde Mercatus als Toeslagservicepunt. In 2013 lieten gemiddeld 907 huurders de huurtoeslag bij ons binnen komen (geclusterde betaling). Het gemiddeld bedrag was 178,23 per maand. Vanaf 2014 is de mogelijkheid van geclusterde betaling van huurtoeslag bij een woningcorporatie vervallen. Huurders ontvangen vanaf dat moment zelf de huurtoeslag en moeten de volledige huur betalen aan Mercatus. In 2013 hebben we in de communicatie ruim aandacht besteed aan deze verandering. Wij voorzien dat dit zal leiden tot grotere financiële problemen bij een deel van onze klanten.,,een huurverhoging van 4% is wettelijk mogelijk. Hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt, om het wonen voor onze primaire doelgroep zo betaalbaar mogelijk te houden. Huurprijsbeleid De gemiddelde huurprijs van de woningen bedraagt ultimo ,49. Mercatus maakt onderscheid in een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment. Woningen in het prijsgeoriënteerde segment (circa 20% van de woningen) hebben een 7 jaarverslag 2013

8 Passend huisvesten Energiemaatregelen Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. Wij hebben er voor gekozen de zittende huurder niet bij te laten dragen aan de kosten, om daarmee onze energiedoelstelling te halen. Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast, waarbij in het puntenaantal het verbeterde energielabel doorwerkt. Onze strategische doelstelling is om eind 2015 tenminste woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Door het treffen van energetische maatregelen is het aantal woningen met deze labels ultimo Door de uitvoering van verschillende projecten in 2010 t/m 2013 is een reductie van de uitstoot van CO 2 bereikt van 17%. Hiermee liggen wij op koers om deze doelstelling te halen(-20%). In de tabel staat de stand van zaken sinds de eerste inventarisatie in Energielabel Status in 2003 (% aantal woningen) Status in 2010 (% aantal woningen) Status in 2011 (% aantal woningen) Status in 2012 (% aantal woningen) Status in 2013 (% aantal woningen) A 0 % 1% 2% 4 % 4 % B 6 % 12% 15% 14 % 17 % C 12 % 20% 23% 23 % 33 % TOTAAL A,B,C 18% 33% 40% 41 % 54 % D 15 % 14% 15% 15 % 15 % E 14 % 31% 31% 31 % 22 % F 33 % 17% 11% 10 % 7 % G 20 % 5% 3% 3 % 2 % Het aanbrengen van energetische maatregelen Basiskwaliteit Het streven is dat alle woningen aan de basiskwaliteit voldoen. De basiskwaliteit is een vastgestelde norm waaraan een woning minimaal moet voldoen qua voorzieningen. Tijdens de woningmutaties zijn er bij verschillende woningen extra werkzaamheden uitgevoerd om de woningen te laten voldoen aan de vereiste kwalliteit van het label prijs- of kwaliteitsgestuurd. Het aanbrengen van elektra in de schuur, mechanische ventilatieboxen en fonteintjes in het toilet waren de drie belangrijkste uitgevoerde werkzaamheden. De totale kosten bedroegen ,-- op een begroting van ,--. 8 jaarverslag 2013

9 Passend huisvesten Keuzevrijheid Klanten van Mercatus kunnen kiezen uit verschillende woningtypes en locaties en binnen twee segmenten: prijsgeoriënteerd of kwaliteitsgeoriënteerd. In het woonruimteverdeelsysteem worden woningen weliswaar gelabeld naar doelgroep, maar blijft er een ruime keuze voor de doelgroep met een inkomen tot ,--. In het prijsgeoriënteerde segment is de huurprijs maximaal 450,-- (prijspeil 2013) en is het uitgangspunt de woonlasten, en dus de huurprijs en de energiekosten, voor de woning zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat de woning een basiskwaliteitsniveau heeft en houdt. In het kwaliteitsgeoriënteerde segment kan de klant tegen betaling extra toevoegingen aan de woning doen boven de basiskwaliteit.,,van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is. Klantgestuurd binnenonderhoud De klant heeft keuze in de uitvoering van het binnenonderhoud. Wij noemen dat klantgestuurd binnenonderhoud (kgbo) Binnen het kgbo worden keukens vervangen en badkamers en toiletten gerenoveerd. Dit gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De klant kan naast het moment van keuze ook de uitvoering bepalen, waarbij het meerwerk boven de standaard voor rekening van de klant is. Wij ervaren dat de klanttevredenheid door deze aanpak toegenomen is. Begroot in 2013 waren 450 keukenvervangingen, 38 badkamers en 48 toiletten. Dit jaar zijn er 384 keukens, 43 badkamers en 13 toiletten vervangen en tegen een lagere prijs dan begroot. Wij zijn ruim binnen het budget gebleven. Dat budget was overigens een raming op basis van een grove inschatting van het aantal klanten dat een aanvraag zou indienen. Het begrote budget was 2,6 miljoen, hiervan is 1,8 miljoen uitgegeven. Het samenstellen van een keuken in de showroom Actieve communicatie Bewonersparticipatie De samenleving kantelt. Waar wij in de verzorgingsstaat gewend waren dat instanties als overheden en woningcorporaties alles voor de burgers regelden, ontwikkelt de maatschappij zich nu in een richting waarbij eigen verantwoordelijkheid nemen en burgerparticipatie een veel grotere rol innemen. Mercatus signaleert deze kanteling en springt daarop in door met huurders het gesprek aan te gaan over de toekomst van hun woning. Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is. Sportweg/Meerweg (Rutten) In december 2013 heeft de eerste participatiebijeenkomst plaatsgevonden met de bewoners van 28 eengezinswoningen aan de Sportweg en Meerweg in Rutten. Tijdens de bijeenkomst heeft Mercatus de bewoners geïnformeerd over de staat van hun woningen en de bewoners aan het woord gelaten over hun standpunten. In 2014 worden vervolgbijeenkomsten gehouden. 9 jaarverslag 2013

10 Passend huisvesten Klantgestuurde dienstverlening Tuinonderhoud Met het tuinabonnement van Mercatus kunnen huurders twee keer per jaar ondersteuning krijgen bij grote tuinwerkzaamheden. Mercatus werkt hierin samen met Groengroep De Populier van stichting Triade. De Populier heeft een maximale capaciteit van 40 tuinen per jaar. Eind 2013 maken 31 bewoners hier gebruik van. De kosten voor het tuinabonnement bedroegen in ,-- per maand voor onze huurders. Omdat we deze dienst kostendekkend willen aanbieden, is per 1 januari 2014 het abonnementsgeld verhoogd naar 12,50. oplevering woning en planmatig onderhoud. Dit doen wij met digitale middelen, waardoor er minder menskracht voor het uitzetten en verwerken van de enquêtes nodig is. Energie Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van ons informatie over Woonenergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garanderen bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland te behoren.,,met het tuinabonnement van Mercatus kunnen huurders twee keer per jaar ondersteuning krijgen bij grote tuinwerkzaamheden KWH Ook in 2013 heeft Mercatus het KWH label gevoerd. Hiervoor zijn continue metingen gehouden op de volgende vier onderdelen. 1. Contact: telefonisch, persoonlijk, online dienstverlening en informatievoorziening. 2. Verhuizen: zoeken, betrekken en verlaten van een woning. 3. Onderhoud: uitvoeren van reparaties en planmatig onderhoud. 4. Klachten behandelen: hoe gaat Mercatus om met klachten? De behaalde scores variëren van 6,9 (klachten) tot maximaal 8,2 (reparatieonderhoud) met een gemiddelde van 7,7. Hoewel er sprake is van een kleine achteruitgang ten opzichte van vorig jaar (gemiddeld 8,0) voldoen we hiermee ruim aan de norm. In de nieuwe missie en visie van Mercatus is het verder verbeteren van de dienstverlening niet langer een speerpunt. Het meten van de dienstverlening is wel van belang om te blijven voldoen aan de basisdienstverlening. Daarvoor is het KWH echter niet het meest geschikte instrument. Vanaf 2014 meten wij de dienstverlening op een beperkt aantal onderdelen, namelijk telefonische bereikbaarheid, afhandeling taken, dagelijks onderhoud, 10 jaarverslag 2013

11 In de huidige dynamiek waarin de sectoren wonen, zorg en welzijn zich bevinden is het van het grootste belang om elkaar te vinden in de opdracht die er naar de toekomst ligt: samen met de gemeente zorgen voor een omgeving in Noordoostpolder waar het prettig toeven is, ongeacht leeftijd, inkomen of handicap. Dit vraagt om een netwerk in de polder van inwoners en organisaties die elkaar weten te vinden en aan te vullen, waarbij ieder de doelen van het netwerk stelt boven die van de eigen organisatie. Rutger van Soelen (raad van bestuur)

12 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de 2 woningvoorraad 12 jaarverslag 2013

13 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Wij zorgen ervoor dat onze woningen goed verhuur- en verkoopbaar zijn en blijven. Dit doen wij door ons te focussen op kansrijke locaties, een beheerste schaarste en meer differentiatie te creëren en onze woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Daarnaast proberen wij de kostprijs te beheersen zodat de woningen op termijn betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde. Beheerste schaarste op kansrijke locaties Op minder gewilde plekken verkleinen we het woningbezit, waardoor ons woningbezit geconcentreerd is op kansrijke locaties voor de toekomst. De basis hiervoor vormt ons Strategisch Voorraadbeleid van Hierin is opgenomen dat de woningvoorraad krimpt naar circa woningen, door een combinatie van sloop, beperktere nieuwbouw en verkoop. Vanaf 2013 is uitvoering gegeven aan dit plan en zijn diverse projecten opgestart. Door de woningvoorraad te verkleinen voorkomen we leegstand in de toekomst en blijft ons woningbezit goed verhuur- en verkoopbaar. De grens van schaarste wordt bereikt wanneer we niet binnen een jaar een woning kunnen voorzien aan diegenen die nog geen woning hebben. Wanneer dat aan de orde komt, herijken we ons voorraadbeleid.,,wij proberen de kostprijs te beheersen zodat de woningen op termijn betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven. Verkoop Door de nieuwe regelgeving van de overheid per 1 januari 2013 heeft een groep kopers nog in het vierde kwartaal van 2012 een woning gekocht. Zij hadden dat anders in het eerste kwartaal of later gedaan kenmerkte zich door een trage start. Een groep kopers heeft namelijk nog in 2012 een woning gekocht onder gunstige hypotheekregels. Mede door dalende verkoopprijzen trok de markt echter sterk aan. Wij kunnen 2013 positief afsluiten met in totaal 61 woningverkopen. Dit is ruim boven de begrote 45 woningverkopen. Acties Begin 2013 zijn de koopvoordelen omgezet naar Koopplussen van Mercatus, de Woonkrant heeft een nieuwe frisse uitstraling gekregen en in diezelfde lijn zijn de raamborden aan de verkoopwoningen vernieuwd. De website (verkoop gedeelte) heeft op diverse punten een verandering ondergaan in functionaliteit en uitstraling. De functionaliteit is verbeterd met de mogelijkheid om interactief 3D restylemogelijkheden en plattegronden te laten zien. Eind 2013 is er een geautomatiseerd zoeksysteem toegevoegd, ingeschreven zoekers worden via de op de hoogte gesteld van nieuw aanbod. Facebook en Twitter zijn een vast onderdeel geworden van de webpagina. Om de woningverkoop te stimuleren zijn er diverse verkoopactiviteiten gehouden in 2013, ondersteund door pr-campagnes en advertenties. Een opsomming: In het voor- en najaar een Open Huis Koopwoningen. Informatiemarkt in samenwerking met de Rabobank en notariskantoor Hartsuiker. Woonmarkt in samenwerking met o.a. de gemeente Noordoostpolder, de Rabobank, de notaris en andere woongerelateerde bedrijven. Onder de bezoekers een verloting van een ballonvaart. Tijdens de actieperiode van 1 juni tot eind juli maakten kopers van een woning ook kans op een ballonvaart. Op 8 oktober zijn 10 kopers mee geweest met de Mercatus ballonvaart. De Woon-Bespaar-Dag was het startsein voor de actie Woon-Bespaar-Maand in de maanden september en oktober. Kopers ontvingen tijdens deze actie korting op de aankoopprijs van de woning. Voor de promotie zijn diverse middelen ingezet, zoals: De Koopplussen van Mercatus. Adverteren in de krant. Koopwoning van de maand en de extra verkoopactiviteiten zoals hierboven genoemd. Internet. Via onze eigen website en via Jaap.nl zijn onze woningen zichtbaar. Verder zijn wij actief op Facebook en Twitter. De Woonkrant is een eigen publicatie waarin de Koopplussen onder de aandacht worden gebracht en het actuele aanbod van woningen. Samen Wonen. Promotie van een viertal koopwoningen op de achterzijde van het bewonersblad. Een tweetal items waarin kopers van een woning aan het woord zijn gekomen. 13 jaarverslag 2013

14 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Aantal verkochte woningen Emmeloord Dorpen Gemiddelde verkoopprijs Nieuwbouw De door het kabinet Rutte II opgelegde verhuurdersheffing, een verhoging van de saneringsheffing van het CFV en de effecten van deze ontwikkelingen op de liquiditeitspositie van Mercatus, deed ons eind 2012 besluiten tot een heroriëntatie op alle nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten. Deze werden daarom (al dan niet tijdelijk) stilgelegd. Na deze heroriëntatie hebben wij vanaf de zomer van 2013 een aantal projecten hervat. Dit jaar zijn 10 woningen verkocht met de Mercatus Starterslening en 33 woningen met Woonduurkorting. Alle woningen zijn verkocht onder de verkoopconditie vrij op naam. De gerealiseerde (bruto) omzet van de verkoop van bestaande woningen komt uit op circa 7,0 miljoen. Dit is gemiddeld per woning 5,4% lager dan in De leegstand- en verkoopkosten zijn per woning gedaald. De oorzaak hiervan is de hogere omloopsnelheid per verkochte woning. De Deel (Emmeloord) Mercatus heeft met projectontwikkelaar Provast afspraken om op turnkeybasis 33 appartementen af te nemen binnen het ontwikkelplan aan De Deel. Na een bezwaarprocedure door belanghebbenden bij de Raad van State heeft deze de plannen in september doorgang verleend. Begin 2014 werd duidelijk dat Provast haar verplichtingen niet na kan komen en dat verder uitstel waarschijnlijk is. Mogelijk komen er wijzigingen in het plan of vindt het geen doorgang. Meer differentiatie Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken zal nieuwbouw vooral levensloopgeschikt worden uitgevoerd. Bij deze woningen worden op de begane grond ook een badkamer en een (slaap)kamer gesitueerd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn of juist gebruikt kunnen worden afhankelijk van de levensfase van de bewoner. Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die slecht ter been zijn gebruiken de kamer als slaapkamer. Door middel van ons Woongemak bieden wij modulaire pakketten aan om een bestaande woning aan te passen en gebruiksvriendelijker, toegankelijker en/of veiliger te maken voor bewoners. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een tweede trapleuning of het aanbrengen van een bovenraamsluiting. Toekomstbestendig Het in 2012 vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid is leidend in het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Het tempo hiervan wordt bepaald door onze investeringsruimte en door het proces wat nodig is bij herstructurering.,,om de woningvoorraad toekomstgericht te maken zal nieuwbouw vooral levensloopgeschikt worden uitgevoerd. Baan (Ens) Aan de Baan in Ens realiseert Mercatus in multifunctionele woningen. Deze zijn voor meerdere doelgroepen geschikt en zowel op de korte als de langere termijn goed inzetbaar. In 2013 is de verhuizing van de laatste bewoners van de huidige 14 eengezinswoningen afgerond, waarna begin 2014 gesloopt wordt. De nieuwe woningen worden gerealiseerd op basis van een conceptueel ontwerp, dat wij in de toekomst ook elders willen bouwen. In de tweede helft van 2013 hebben wij met een aannemer en een architect een referentiewoning ontwikkeld die wij per locatie aanpassen naar de specifieke eisen van die plek. Hierdoor zijn in de toekomst de ontwikkelkosten lager en is het tijdspad korter. Vanaf eind 2013 vindt de vertaling van de referentiewoning naar de kaders van de Baan (zoals DNA en bestemmingsplan) plaats. 14 jaarverslag 2013

15 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Zuidakker fase 2 (Bant) In november 2013 zijn onze plannen voor de bouw van 9 senioren- en 4 multifunctionele huurwoningen aan de Zuidakker in Bant bekend gemaakt. Het ontwerp uit 2008 voldoet niet meer aan de wensen van potentiële bewoners. Wij passen daarom onze plannen aan in overleg met de inwoners van Bant en onderzoeken de mogelijkheid om dit mee te nemen in het opstellen van het ontwikkelperspectief voor Bant, dat in 2014 op de agenda staat. Sloop flats Centrum Emmeloord De flats De Boei, Het Anker, De Tros en De Meerpaal (81 appartementen en 12 studio s) in het centrum van Emmeloord hebben het einde van hun technische levensduur bereikt en worden daarom gesloopt. In april hebben wij de bewoners geïnformeerd over de gevolgen van dat besluit. Voor de verhuizing van de bewoners wordt vanaf 1 mei 2013 een periode van 2 jaar genomen. Ultimo 2013 zijn 63 bewoners verhuisd. Dwarsstraat (Bant) In november 2013 kondigden wij de sloop aan van 10 nultredenwoningen met teruglopend verhuurperspectief aan de Dwarsstraat in Bant. Dit leidde tot veel weerstand onder de bewoners en in het dorp. Mercatus heeft na intern onderzoek geconstateerd dat de wijze waarop wij met herstructureringsprojecten omgaan niet meer aansluit bij de huidige tijd. Wij kiezen daarom voor de dialoog en nemen pas een besluit na overleg met bewoners. In december 2013 is de beslissing tot sloop van de Dwarsstraat teruggedraaid. Onderhoud Door onze woningvoorraad van een basiskwaliteit te voorzien en goed te onderhouden blijven de woningen toekomstbestendig en daarmee goed verhuur- en verkoopbaar. Het onderhoud vindt gepland plaats, maar ook na mutatie of als gevolg van een reparatieverzoek. Daarnaast kan het onderhoud door Mercatus worden geïnitieerd of door de klant zelf. Hieronder komen de verschillende onderhoudsvormen en de activiteiten in 2013 aan de orde. Dagelijks onderhoud In 2013 zijn voor dagelijks onderhoud reparatieverzoeken aangemaakt. Ten opzichte van 2012 (8.251) is het aantal reparatieverzoeken vrijwel gelijkgebleven. 72 procent van de reparatieverzoeken is dit jaar uitgevoerd door de eigen vakmensen. Dit is een toename ten opzichte van 2012 toen het percentage op 63 procent lag. Deze stijging is mede behaald door een wijziging in het toewijzen van een reparatieverzoek aan onze eigen vakmensen of een extern (gespecialiseerd) bedrijf. Onderhoudswerkzaamheden aan de Barkstraat 15 jaarverslag 2013

16 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Door het wegvallen van de keuken, douche- en toiletvervanging (deze zijn extern uitbesteed) is er meer ruimte in de planning van de vaklieden, waardoor alleen specialistische klussen worden uitbesteed. Dit zijn o.a. lift- en intercomwerkzaamheden. Naast de reparatieverzoeken van dagelijks onderhoud voert de vakgroep ook een groot deel (ongeveer 85%) van de mutatiewerkzaamheden uit. Voor 2013 was een bedrag begroot aan dagelijks onderhoud van ,--. Uiteindelijk zijn ,-- aan uitgaven geboekt. Dit is een flinke onderschrijding (20%). Door een kritische bewaking van de uitgaande opdrachten en de beoordeling van de geregistreerde budgetcodes is deze onderschrijding gerealiseerd. Mutatieonderhoud In 2013 zijn 499 mutaties uitgevoerd. De gemiddelde kostprijs is 870,-- per woning. Voor de begroting 2013 is uitgegaan van 456 mutaties met een gemiddelde kostprijs van 1.500,-- per mutatie. 80 mutaties vonden plaats in de flats die voor sloop zijn aangewezen (De Tros, Het Anker, De Meerpaal en De Boei). Als we deze flats buiten de cijfers laten, dan komen de kosten per mutatie op 1.000,--. In 2013 zijn er 18 ontruimingen geweest. De kosten om een ontruimde woning verhuurklaar te maken zijn hoger dan bij een reguliere mutatie. Begroot voor 2013 was een bedrag aan mutatieonderhoud van ,--. Uiteindelijk zijn er voor ,-- aan uitgaven geboekt. De lagere mutatiekosten hebben we te danken aan het opleveren van de woningen volgens de `Goede Start`. Bij een goede start wordt de woning in overleg met de bewoner(s) opgeleverd. Gevolg is dat na het uitgeven van de woning minder vaak een afspraak hoeft te worden gemaakt voor aanvullende werkzaamheden Naast mutatiekosten hebben we ook te maken met kosten voor het saneren van asbest. Dit speelt bij een aanzienlijk deel van onze woningvoorraad. Halverwege het jaar 2013 is een extra begroting aangevraagd, omdat bleek dat voor het jaar 2013 te weinig was begroot. De totale kosten voor het verwijderen van asbest tijdens mutatie is in 2013 gekomen op ,--. Dit is 8.000,-- meer dan daadwerkelijk begroot. Planmatig onderhoud Eind 2012 werd steeds duidelijker dat de invloed van het regeerakkoord op Mercatus groter was dan in eerste instantie gedacht. Daarop is in december 2012 het besluit genomen de planning van het onderhoud voor 2013 op te splitsen. Voor de eerste helft van 2013 waren projecten gepland die vóór 1 juni uitgevoerd konden worden. In april 2013 is besloten dat de overige projecten in de tweede helft van 2013 uitgevoerd konden worden. In verband met de interne capaciteit is besloten om vier projecten met een begrotingsbedrag van ,-- niet meer in 2013 uit te voeren en twee projecten die al voorbereid waren voor 2014 naar voren te halen en al in 2013 uit te voeren. Dit voor een bedrag van 1,6 miljoen. Dit kon uit het lopende begrotingsbedrag gefinancierd worden, doordat het btw tarief vanuit het kabinet op 6% werd gezet in plaats van 21% en door scherpe inschrijvingen in de 1 e helft van het jaar. De totale begroting voor planmatig onderhoud (bouwkundig onderhoud, schilderwerk en energetische maatregelen) bedroeg in ,3 miljoen. Het bedrag dat werkelijk werd besteed is 6,7 miljoen. Bijna alle projecten die voor 2013 waren gepland, zijn uitgevoerd. Uitzondering hierop is het vervangen van de bestrating van het achterpad aan de Bredehof in Espel. Dit project heeft vertraging opgelopen in verband met natte weersomstandigheden en het meenemen van kopers in het project. Wanneer we kijken naar de onderschrijding, dan wordt dit veroorzaakt door projecten waarbij het budget is gebaseerd op aannames en ramingen. Dit betreft met name klantgestuurd binnenonderhoud, asbestverwijdering, plafondvervanging en plaatsen van nieuwe CV installaties.,,naast mutatiekosten hebben we ook te maken met kosten voor het saneren van asbest. Onderstaand een aantal projecten die in 2013 zijn uitgevoerd. Vervangen kozijnen 192 woningen In 2010 is Mercatus een pilot project gestart voor het energiezuinig maken van 12 woningen van het type Gemeente A aan de Fazantendrift in Tollebeek. Hierbij zijn de woningen op de begane grond voorzien van nieuwe kozijnen met HR++ glas met ventilatieroosters, de spouwmuren en de daken aan de binnenzijde zijn geïsoleerd. Bewoners hebben een keuze gehad uit een aantal typen voordeuren en de kleur van deze deur. Voor de investeringen zijn geen huurverhogingen doorgevoerd. Alle resterende 192 woningen van het type gemeente A zijn nu voorzien van nieuwe kozijnen en de spouwmuren en de daken zijn geïsoleerd. Alle woningen van dit type hebben nu minimaal een C energielabel. Uit de enquête en de gesprekken met de bewoners blijkt dat de getroffen maatregelen zeer positief uitwerken en de voordelen direct waarneembaar zijn. De eerste resultaten geven 16 jaarverslag 2013

17 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad een besparing van gemiddeld 24% per jaar op de gasrekening van de bewoner. Bewoners zien soms op tegen de werkzaamheden, maar zodra de woningen geïsoleerd zijn dan ervaren ze dat de woning een stuk behaaglijker is geworden. In de zomer zijn de zolderruimtes koeler en in de winter juist warmer, terwijl het ook langer warm blijft in de woonkamer en keuken. Algemeen isoleren woningen Tijdens diverse onderhoudswerkzaamheden brengen we isolerende maatregelen aan. Dit kan bestaan uit het isoleren van spouwmuren, aanbrengen hoog isolerend glas in combinatie met kozijnvervanging en het isoleren van daken. In het afgelopen jaar hebben we tijdens planmatig onderhoud 368 woningen voorzien van isolatie om een C label te halen. Bij 310 woningen zijn de spouwmuren geïsoleerd, bij 169 woningen de daken geïsoleerd en bij 186 woningen is hoog geïsoleerd glas toegepast. Klantgestuurd binnenonderhoud Binnen het kgbo worden keukens vervangen en badkamers en toiletten gerenoveerd. Dit gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. Dit is elders in het verslag opgenomen. Gevelherstel flats Urkerweg In 2012 is geconstateerd dat de gevels van drie flats behoorlijk naar buiten kwamen en dat er scheurvorming optrad in de kopgevel. Dit kon een gevaarlijke situatie opleveren. Besloten is om de kopgevels in het geheel te vervangen. De gevels voldoen nu weer aan de huidige eisen. Leefbaarheid De toekomstbestendigheid wordt naast de kwaliteit en de vraag naar de woning mede bepaald door de leefbaarheid in de wijk of het dorp. Alle ontwikkelingen vanuit de overheid en de daaropvolgende reorganisatie binnen Mercatus, hebben een herijking van de rol van Mercatus op het gebied van leefbaarheid tot gevolg gehad. Het uitgangspunt is dat onze investeringen op dit prestatieveld altijd in dienst moeten staan van het verhuurbaar en verkoopbaar houden van onze woningen. Dit houdt praktisch in dat een buurt of wijk prettig moet zijn om in te leven en te wonen. Daarnaast is meer samenwerking gezocht met partners op het gebied van leefbaarheid. Mercatus gaat over de woningen en de directe omgeving van deze woning. Voor wijk en buurt zijn de samenwerkingsverbanden verstevigd. Gevelherstel flats Urkerweg 17 jaarverslag 2013

18 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Resultaat van de beleidwijziging in de praktijk Mercatus heeft in overleg met haar partners een meer signalerende en regisserende rol op zich genomen en betrekt veel meer dan voorheen partners en bewoners bij het oplossen van problemen in buurt en wijk. Voor individuele overlastzaken waar geen directe noodzaak is tot juridische stappen, hebben we een intensieve samenwerking met buurtbemiddeling en Carrefour opgebouwd. We hebben dit jaar gewerkt met de beheerplannen die we voor iedere wijk en elk dorp hebben opgesteld. Deze beheerplannen worden ieder jaar bijgewerkt met de laatste gegevens op het gebied van verhuur en leefbaarheid. Daaruit volgt een keuze voor de gebieden waar in het komende jaar investeringen worden gedaan. Op deze wijze is gericht inzetten van investeringen en maatwerk leveren mogelijk gebleken. Wij stemmen de prioriteit van de wijken en dorpen af binnen het integraal gebiedsgericht werken (IGW). Deze aanpak heeft ertoe geleid dat we met minder kosten een doelgerichte, op maat gesneden aanpak hebben gerealiseerd en een daling in het aantal klachten hebben gezien. De totale investering binnen leefbaarheid is in ,-- geweest. Dit is in overeenstemming met de begroting. In 2013 kon door deze werkwijze het aantal medewerkers op dit beleidsterrein teruggebracht worden. Bewoners doen mee! Ons beleid is er altijd op gericht geweest bewoners zoveel mogelijk te betrekken en hen zelf de verantwoording te laten dragen voor de buurt of wijk. Daarom investeren wij in sponsoring van activiteiten van bewoners die gericht zijn op het bevorderen van samenhang en leefbaarheid. Ook daar waar we projecten opstarten doen we dat altijd in samenwerking met de bewoners, en het liefst op initiatief van bewoners. In 2013 is dit in meerdere projecten gerealiseerd: Plantjesdag Arbeidsmigrantendag Burendag Straatspeeldag Al deze projecten zijn geheel door bewoners zelf opgezet en uitgevoerd.,,ons beleid is er altijd op gericht geweest bewoners zoveel mogelijk verantwoording te laten dragen voor de buurt of wijk. Straatspeeldag Projecten waar Mercatus heeft samengewerkt met bewoners en partners zijn bijvoorbeeld; Tuinenproject, Barrage Marknesse Onderzocht is waarom de tuinen aan de Barrage verwaarloosd werden. De grootte van de tuinen klopte niet met de behoefte van de bewoners en niet met de oorspronkelijke erfgrenzen. Op verzoek van de bewoners en bij mutatie worden de tuinen in de oorspronkelijke grootte teruggebracht en worden erfafscheidingen geplaatst. Daarnaast is er regelmatig contact met een pas opgestarte bewonersgroep om op maat te kunnen blijven sturen, wanneer de leefbaarheid in het geding is. Wijkaanpak overlast Mark Emmeloord De vele klachten in deze wijk vroegen om een intensieve en op maat gesneden aanpak. Deze aanpak is vanuit het IGW breed opgezet. Er zijn gesprekken gevoerd met vele gezinnen, ook de probleemgezinnen. Er zijn buurtbijeenkomsten in de wijk georganiseerd om met elkaar te spreken over verschillende thema s op het gebied van leefbaarheid. Met de bewoners zijn afspraken gemaakt en zij hebben hun project Zoet/Zuur genoemd. Goed gedrag belonen met buurtactiviteiten, streng handhaven op niet gewenst gedrag. Dit heeft geleid tot meer rust in deze buurt. 18 jaarverslag 2013

19 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Aanzien Eilandenflats, Rivierenbuurt, Emmeloord De klachten van bewoners en omwonenden van de eilandenflats zijn stijgend. De flats hadden geen eigen identiteit en waren voor de omgeving niet goed herkenbaar. Mercatus heeft de flats een duidelijk herkenbaar naambord gegeven. Daarnaast is de gehele groenstrook rond de flat aangepakt. Hierdoor is de gehele uitstraling van de flat verbeterd, wat een positief effect heeft op de woonomgeving. Vermindering van de overlastsituaties met 10% Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en hier pro-actief op te reageren. Hiermee kan het aantal overlastsituaties teruggedrongen worden. Eind 2012 heeft een nulmeting plaatsgevonden op het aantal klachten en overlastsituaties. Het registratiesysteem is opgeschoond en de procedure rond overlastklachten is strakker in de organisatie weggezet. Dit betekent dat klachten altijd schriftelijk gemeld moeten worden, bewoners ondersteuning kunnen krijgen bij het onderling oplossen van klachten door buurtbemiddeling en op Mercatus mogen rekenen als er sprake is van klachten met een juridische grond tot handhaven. Dit betreft de reguliere klachten. Half juni 2013 was dit traject afgerond en kon er op de nieuwe wijze gewerkt worden. Hieruit blijkt het volgende: In het 4 e kwartaal zijn voor de wijken 9 leefbaarheidsdossiers aangemaakt, waarvan 7 klachtendossiers en 2 overlastdossiers. In de dorpen zijn 3 leefbaarheidsdossiers aangemaakt, allen klachtendossiers. Er zijn geen overlastmeldingen gemeld in de dorpen in het 4 e kwartaal. In het 3e kwartaal was de daling ten opzichte van de norm 8%. In het 4 e kwartaal is dat zelfs 42% ten opzichte van de norm. De 18 overlastsituaties in 2013 zijn in samenwerking met onze partners opgepakt. Dit betekent dat er contact is gelegd met de betrokkenen en vervolgens op maat hulp is geboden. Dit heeft in alle gevallen geleid tot een vermindering of oplossing van de overlast. Het is niet nodig geweest om over te gaan tot ontruiming op basis van overlast, als handhaving vanuit wetgeving. Om onze doelstelling te bereiken is het noodzakelijk om vroegtijdig probleemsituaties te onderkennen en een goede samenwerking op te bouwen met de verschillende partners zoals GGD vangnet, maatschappelijk werk en de politie. Dit is in 2013 gerealiseerd. In 2014 zal er een nauwe samenwerking tussen leefbaarheid en huurincasso tot stand worden gebracht. Het blijkt dat de samenhang tussen huurachterstanden en multiprobleemsituaties groot is. Hierdoor verwachten we probleemsituaties vroegtijdig te onderkennen. Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op de leefbaarheid in buurt of wijk Voor zowel de koopwoningen als voor de huurwoningen is een plan van aanpak gemaakt. De mutatieopzichter neemt het aanzicht van de woning mee in zijn inspectie en geeft waar nodig opdracht aan de vertrekkende huurder of aan derden tot bijvoorbeeld het in orde maken van voortuinen of het ophangen van gordijnen bij een zeer langdurige leegstand. Vanwege het wegvallen van de beheerdersfunctie is de uitvoering van deze aanpak in de tweede helft van 2013 wat verminderd ten opzichte van Voor 2014 onderzoeken we hoe we de uitvoering van deze taken weer kunnen invullen. In 2013 zijn er overigens vanuit omwonenden geen klachten binnengekomen over leegstaande woningen. Nagele Nagele is vanuit cultuurhistorisch perspectief een uniek dorp. Tegelijkertijd loopt de leefbaarheid van Nagele terug. Vanuit deze twee invalshoeken hebben de gemeente Noordoostpolder en Mercatus afspraken gemaakt over de aanpak om Nagele aantrekkelijker te maken en de bijzondere cultuurhistorische waarde te behouden en waar nodig te herstellen. Uit een onderzoeksproject van het Onderzoeklab Nagele volgen drie sleutelprojecten: kerngebied, woningen en openbare ruimte & leefbaarheid. Aanbrengen belettering Mallorca 19 jaarverslag 2013

20 Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Een onderdeel van het project zijn de 32 woningen aan de Karwijhof. De Karwijhof is qua opzet een van de meest gevarieerde woonhoven van Nagele. De woningen zijn op de voor Nagele kenmerkende wijze gesitueerd in overeenstemming met de oorspronkelijke uitgangspunten van het dorp. De oriëntatie van de woningen met haar omgeving zorgen voor een opvallend ruim karakter van het hof. Hoewel in de loop der jaren door onderhoud subtiele detailkenmerken zijn verdwenen is door eenheid in kleur- en materiaalgebruik de beleving van de Karwijhof bewaard gebleven. Doordat de Karwijhof als eenheid bewaard is gebleven en in bouwkundige staat nog vrij origineel/gaaf is, verdient de Karwijhof het om behouden te blijven. De Karwijhof is immers cultuurhistorisch de meest beeldbepalende woonhof van Nagele. Mercatus is eigenaar van deze woningen. Wij hebben aangegeven dat deze woningen niet meer passen in ons strategisch voorraadbeleidsplan en dat wij de woningen van de Karwijhof zouden willen slopen. Om de Karwijhof voor de toekomst te behouden en te restaureren passend bij het unieke karakter van Nagele, is vereniging Hendrick de Keyser bereid gevonden om de 32 woningen van Mercatus over te nemen en te restaureren. Deze overdracht vindt plaats tegen een symbolisch bedrag. De overdracht is complex, vanwege de verschillende partijen die hier een rol in hebben en vanwege de financiering van het project. In 2013 is het laatste rond gekomen door subsidiëring door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de gemeente Noordoostpolder, waardoor in 2014 een formele aanvraag bij het Ministerie van BZK gedaan kan worden. Als alles volgens verwachting verloopt verwachten wij dat uiterlijk 1 juli 2014 de overdracht plaats kan vinden. Beheersing kostprijs Wij beheersen de kostprijs om de woningen op lange termijn betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar te houden voor de doelgroep. Wij passen kostenbeperkende onderhouds- en nieuwbouwvormen toe en zetten best practices om naar standaarden. Mercatus is in de loop van 2013 gestart met de ontwikkeling van een eigen conceptwoning. In samenwerking met een aannemer en architect hebben wij een standaard ontwikkeld. Het uitgangspunt daarbij is het werken met een vaste woningplattegrond met flexibele mogelijkheden ten aanzien van afmeting in breedte, diepte en dus de grootte van een woning. Ook kan dit concept worden toegepast bij de ontwikkeling van een multifunctioneleof levensloopgeschikte woning. De woning kan, op basis van de stedenbouwkundige eisen per locatie aan de buitenzijde worden aangepast. De ontwikkelkosten zijn hierdoor beheersbaar en door vaker van het concept gebruik te maken ook goedkoper. Voor de ontwikkeling van start, begeleiding tot uitvoering wordt de inzet van de benodigde capaciteit van medewerkers minder. Op het gebied van onderhoud zijn diverse maatregelen doorgevoerd om de kostprijs te beheersen. Onderdeel hiervan is de aanbestedingswijze, de clustering van werkzaamheden en de administratieve splitsing tussen onderhoudskosten en levensduurverlengend onderhoud. DNA Met het afgeronde onderzoek DNA Emmeloord waarborgen we voor de toekomst de kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord op het gebied van landschap, stedenbouw, architectuur en (groene) infrastructuur, oftewel het DNA van Emmeloord. Deze zijn beschreven in twee boeken. Het eerste boek is een historisch naslagwerk over de kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord. Het tweede deel biedt oplossingsrichtingen en daardoor handvatten om aan de toekomstige woonwensen en eisen te voldoen met behoud van de waardevolle karakteristieken van Emmeloord. Toekomstbestendig dus. Op de website is alle informatie voor geïnteresseerden toegankelijk. 20 jaarverslag 2013