Ondernemingsplan december 2014 pagina 2 van 27

Transcriptie

1 Vastgesteld Lelystad, 30 december 2014

2 Ondernemingsplan december 2014 pagina 2 van 27

3 Voorwoord Binnen iedere organisatie is het van belang om strategie, structuur en cultuur op elkaar af te stemmen, om daarmee goed in te kunnen spelen op de steeds veranderende vraagstukken in de omgeving waarbinnen de organisatie opereert. Dit geldt uiteraard ook voor Centrada, waar klantwensen, wet- en regelgeving en conjunctuur continu aan verandering onderhevig zijn. Daarom kiest Centrada er voor om ieder jaar in een Ondernemingsplan, vanuit een analyse van waar zij nu staat, een aantal jaar vooruit te kijken, rekening houdend met de voorziene trends en ontwikkelingen die op haar afkomen. Voorliggend Ondernemingsplan is een actualisatie van het Ondernemingsplan , dat in december 2013 is vastgesteld. Met dit geactualiseerde Ondernemingsplan laat Centrada aan haar omgeving zien welke strategische keuzen zij heeft gemaakt en welke afwegingen daarbij een rol hebben gespeeld. Keuzen overigens waar deze omgeving zelf ook bij betrokken is geweest. Met de huurderbelangenvereniging (HVOB) en de gemeente is een paar keer per jaar overleg over actuele strategische onderwerpen. Ditzelfde gebeurt, zij het iets minder intensief, met de samenwerkingspartners op het terrein van zorg, welzijn en leefbaarheid in de wijken. Afgelopen jaar is hierbij extra aandacht besteed aan het thema betaalbaarheid, waarover ook rechtstreeks huurders zijn geconsulteerd. Naast het Ondernemingsplan stelt Centrada ieder jaar, voor intern gebruik, een Portefeuilleplan op. Hierin wordt voor een periode van 10 jaar in beeld gebracht wat er verandert aan het woningbezit van Centrada en welke investeringen hiermee gemoeid zijn. Op basis hiervan wordt een Meerjarenbegroting opgesteld. Op basis van het Ondernemingsplan en Portefeuilleplan bepaalt Centrada welke concrete activiteiten voor het eerstvolgende jaar worden opgepakt. Deze worden vastgelegd in een Begroting/Jaarplan. Deze plannen kunnen op orde zijn, maar duidelijk is dat het uiteindelijk gaat om de daden, om de bijdrage van Centrada aan goed, duurzaam en vooral ook betaalbaar wonen in Lelystad. Daar is Centrada op aan te spreken. Namens de Raad van Commissarissen Namens het bestuur B. J. van Bochove, voorzitter E.H. Bronkhorst, directeurbestuurder Ondernemingsplan december 2014 pagina 3 van 27

4 Inhoudsopgave pagina Voorwoord 3 Inleiding 5 1. Waar komen we vandaan? 6 2. Waar staan we voor? 9 3. Waar gaan we voor? Wat hebben we nodig? 20 Bijlage: Samenvatting Ondernemingsplan Ondernemingsplan december 2014 pagina 4 van 27

5 Inleiding Centrada kiest er voor om ieder jaar middels het Ondernemingsplan een aantal jaar vooruit te kijken, om daarmee voor het eerstvolgend jaar (begroting/jaarplan) de goede keuzen te kunnen maken. Het Ondernemingsplan is daarmee een actualisatie van het Ondernemingsplan Op basis van een beschouwing van de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden sinds de vaststelling van het vorige Ondernemingsplan, zijn de strategische keuzen opnieuw tegen het licht gehouden en daar waar nodig bijgesteld. Over de hele linie beschouwd gebeurt er weliswaar veel in de omgeving van Centrada, maar de hoofdlijnen van de koers voor de toekomst blijven nagenoeg gelijk. Zodoende ligt een compleet en zelfstandig leesbaar document voor, binnen dezelfde structuur als die van vorig jaar. Om het voorliggende Ondernemingsplan tot stand te brengen, spraken we met huurders, belanghouders, partners en medewerkers over onze taakopvatting. De resultaten van deze gesprekken zijn verwerkt in dit plan. In het eerste hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen waar Centrada mee te maken heeft en de interne onderwerpen die aandacht vragen. Ofwel: waar komen we vandaan? In het daarop volgende hoofdstuk wordt stilgestaan bij de vraag waar Centrada voor staat: haar maatschappelijke positie, de missie, (kern)waarden en doelgroepen. Ofwel: waar staan we voor? In hoofdstuk drie wordt aangegeven wat Centrada, rekening houdend met de ontwikkelingen en haar taakopvatting, wil bereiken voor haar klanten in Lelystad. Ofwel: waar gaan we voor? Tot slot wordt in het laatste hoofdstuk ingegaan op de vraag welke middelen dienen te worden ingezet om de geplande resultaten te behalen. Ofwel: wat hebben we nodig? Ondernemingsplan december 2014 pagina 5 van 27

6 1. Waar komen we vandaan? De wereld rondom Centrada staat niet stil. Het is belangrijk om de ontwikkelingen die invloed hebben op (de toekomst van) Centrada goed te blijven monitoren. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen die zich het afgelopen jaar hebben voorgedaan, sinds de vaststelling van het Ondernemingsplan , beknopt beschreven. Op basis hiervan kan worden bepaald of de keuzen die Centrada voor de toekomst maakt nog steeds de goede zijn 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen De overheid trekt zich terug, bezuinigt en legt de verantwoordelijkheid terug bij de individuele burger, de markt en het maatschappelijk middenveld. De beweging is die van verzorgingsstaat naar participatiemaatschappij. De invulling hiervan begint langzamerhand vorm te krijgen maar roept nog vele vragen op. Het gevaar dreigt dat meer huurders vereenzamen, zichzelf verwaarlozen of overlast veroorzaken voor andere huurders. De economie laat tekenen van herstel zien. De groei van het aantal mensen met een uitkering is hiermee echter nog niet tot staan gebracht. Veel zelfstandigen hebben het moeilijk hun hoofd boven water te houden. Veel huurders zien hun inkomsten dalen, terwijl de lasten toenemen. Centrada wordt geconfronteerd met steeds meer huurders met betalingsproblemen. Terecht ontstaat steeds meer zorg over de betaalbaarheid van het wonen. Vooralsnog heeft dit kabinet, dankzij steeds wisselende oppositiesteun meerdere hervormingsdossiers tot een goed einde gebracht. Het volgende ijkpunt betreft de Provinciale verkiezingen 18 maart 2015, omdat dan de verhoudingen in Eerste Kamer kunnen veranderen. Verschillende spanningen en conflicten in de wereld leiden tot een steeds grotere groep mensen die hun toevlucht zoeken tot het stabiele en welvarende westen. De taakstelling tot huisvesting van statushouders die de gemeente Lelystad in 2015 van het ministerie krijgt, is een verdubbeling ten opzichte van Ondernemingsplan december 2014 pagina 6 van 27

7 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector De Rijksoverheid stuurt op een duidelijker afbakening van het takenpakket van corporaties. Corporaties worden geacht zich niet meer te begeven op terreinen waar marktpartijen, overheid en andere maatschappelijke instellingen actief zijn. Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak. De invulling van deze beleidslijn krijgt vorm via een herziening van de Woningwet, die in juni 2014 als voorstel naar de Tweede Kamer is gezonden. Dit wordt nog gevolgd door een verdere uitwerking in de vorm van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), waar nog aan gewerkt wordt (enkele conceptteksten hiervan zijn inmiddels verschenen). De herziene Woningwet is op z n vroegst per 1 juli 2015 van kracht. In 2013 is de parlementaire enquête woningcorporaties van start gegaan. De openbare verhoren hebben in juni en juli 2014 plaatsgevonden. Het eindrapport is op 30 oktober 2014 verschenen. De commissie constateert dat de misstanden in de sector onder andere zijn veroorzaakt door een aantal systeemfouten in het stelsel. Op basis hiervan beveelt de commissie een aantal wijzigingen van de Woningwet aan, die op onderdelen verder gaan dan het voorstel dat de minister aan de Tweede Kamer heeft gestuurd. In december 2014 vindt de parlementaire behandeling plaats. Een deel van het vermogen van de corporaties wordt via een verhuurderheffing afgeroomd. Voor Centrada loopt dit op tot 6,5 miljoen per jaar vanaf 2018; voor de jaren daarna wordt een verdere stijging voorzien, evenredig aan het toenemend gebruik van Huurtoeslag. Daarnaast houdt Centrada er rekening mee dat er voorlopig per jaar meer dan 1 miljoen moet worden afgedragen aan de sanering van probleemcorporaties. Het thema kostenreductie bij corporaties (onder meer door hogere efficiency) krijgt steeds meer aandacht. Van corporaties wordt verwacht dat zij tegen lagere kosten de dienstverlening op peil houden. Over het kostenniveau wordt openbaar verantwoording afgelegd, via deelname aan benchmarks. In de AMvB van de herziene Woningwet krijgen coöperaties een wettelijke verankering. Dit is een alternatieve organisatievorm tussen huren en kopen in, waarin betrokkenheid en zeggenschap van de huurders beter gegarandeerd lijken dan in de huidige corporatiesector. De AMvB verplicht een corporatie om medewerking te verlenen op het moment dat zich een initiatief voor een coöperatie aandient. In 2014 is de Huisvestingswet vastgesteld, waarmee gemeenten kunnen sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Onderliggende gedachte van de Huisvestingswet is de keuzevrijheid van woningzoekenden. Zij moeten zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Alleen om zwaarwegende redenen (schaarste) mag een gemeente dit grondrecht van vrije vestiging beperken met toewijzingsregels. Als gemeenten toewijzingsregels willen hanteren, moeten zij een huisvestingsverordening vaststellen waarin is geregeld in welke gevallen een huisvestingsvergunning nodig is. Gemeenten kunnen daarover geen convenanten meer sluiten met corporaties. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad De gemeenteraadsverkiezingen in maart 2014 hebben tot een nieuw college geleid, breed samengesteld uit 5 collegepartijen. Het vlot trekken van de woningmarkt is één van de actiepunten van het collegeprogramma. De gemeente is gestart met de update van de Woonvisie, waar Centrada als één van de belangrijkste partijen op het terrein van het wonen in Lelystad nauw bij betrokken is. De Woonvisie zal volgens planning eind 2015 worden aangeboden aan de gemeenteraad. Deze Woonvisie is de basis voor het daarna overeen te komen Lokaal Akkoord In het collegeprogramma houdt de gemeente rekening met een verdere stagnatie van de groei van Lelystad, met als gevolg dat de ambtelijke organisatie nog verder zal moeten krimpen. De gemeente staat voor een nieuwe, ingrijpende bezuinigingsronde. De koopmarkt vertoont het laatste half jaar enige mate van herstel. Na 6 jaar prijsdaling worden bestaande koopwoningen voorzichtig weer duurder. Opvallend is vooral de groei van het aantal verkochte woningen: er lijkt weer wat beweging in de woningmarkt te komen. Lelystad volgt hierbij de landelijke trend, maar wel op een 30% lager prijsniveau. Deze ontwikkelingen in de koopmarkt lijken nog geen gevolgen te hebben voor het weer in beweging brengen van de sociale huurmarkt, waar de mutatiegraad laag blijft en de gemiddelde wachttijd niet afneemt Ondernemingsplan december 2014 pagina 7 van 27

8 Ontwikkelingen zoals die van het vliegveld (Amsterdam Lelystad Airport) en van de Flevokust zijn concreter geworden en kunnen een positieve economische impuls geven. Deze is nodig, als tegenhanger voor de krimpende publieke sector (nu 40% van de werkgelegenheid in Lelystad). Het Rijk decentraliseert jeugdzorg, werk en WMO; hierbij geeft het Rijk de gemeenten minder geld mee dan toen ze zelf verantwoordelijk was. De gemeente Lelystad is druk in de weer met de concrete invulling van dit nieuwe takenpakket. Maatwerk is het uitgangspunt, waarbij een uitdrukkelijk beroep wordt gedaan op de cliënt zelf en diens omgeving (mantelzorg). Het Sociaal Wijkteam (dat wordt gevormd door verschillende Lelystadse zorg- en welzijnsorganisaties) maakt in overleg het ondersteuningsplan. Zorgpartijen herbezinnen zich op hun verdienmodel, dat door het scheiden van wonen en zorg er compleet anders uit is komen te zien. Enkele van de partijen waarmee Centrada lange termijn afspraken heeft over de huur van vastgoed willen de bestaande afspraken openbreken. 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Na een verleden waarin Centrada een beroep deed op steun van derden (rijksoverheid, Centraal Fonds, collega-corporaties) kan Centrada momenteel de uitdagingen voor de toekomst, in samenspraak met de omgeving, op eigen kracht aan. Er is veel waardering bij de belangrijkste stakeholders voor de in het Ondernemingsplan , in samenspraak met de omgeving van Centrada, vastgelegde heldere strategische keuzen voor de toekomst. De inperking van het wettelijke takenpakket, de verhuurderheffing, de verminderde behoefte aan nieuwbouw en renovatie alsmede de digitalisering van de samenleving waren grondslagen voor een eind 2013 gestarte reorganisatie, welke op schema loopt. Centrada investeert in de digitalisering van de dienstverlening, waarbij klantgericht, en efficiënt werken, maar ook persoonlijk contact, belangrijke uitgangspunten zijn. 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen Uitgangspunt bij de reorganisatie is dat teams verantwoordelijk zijn voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen vanuit het principe van zelfsturing. Moderne informatiesystemen en technologie bieden hierbij zowel voor het werken als voor de communicatie met de klant verbetermogelijkheden. Deze omslag vraagt veel van de organisatie en de medewerkers. Via een programma talentontwikkeling (als onderdeel van het cultuurtraject Slimmer Samenwerken) worden medewerkers aangespoord de eigen kwaliteiten zo goed mogelijk in te zetten als bijdrage voor de ontwikkeling van het team. De focus ligt op het beheer van de bestaande woningvoorraad. Hierbij liggen er ten aanzien van duurzaamheid/energie, alsmede ten aanzien van de vergrijzing (opplussen van de voorraad), aanzienlijke uitdagingen voor Centrada. De (integrale) invulling van deze opgaven loopt door in Ondernemingsplan december 2014 pagina 8 van 27

9 2. Waar staan we voor? De in het vorige hoofdstuk beschreven ontwikkelingen leiden niet direct tot andere antwoorden op de vraag waar Centrada voor staat. Visie, missie en kernwaarden zijn dan ook onveranderd. 2.1 Visie op maatschappelijke positie Centrada positioneert zich in Lelystad als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. 2.3 Kernwaarden Het bestuur en de medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven: wij verdienen ons bestaansrecht door maatschappelijk van betekenis te zijn. In dit kader spannen wij ons in voor mensen die op het gebied van het wonen een steuntje in de rug nodig hebben. Geloof in talent en eigen initiatief van deze mensen en het faciliteren van eigen keuzen is hierbij ons parool; Ondernemingsplan december 2014 pagina 9 van 27

10 Klantgericht: er is bij Centrada maar één echte baas, dat is de klant. Daarom luisteren, denken en handelen wij vanuit het gezichtspunt en de mogelijkheden van onze klanten en streven er naar hen zoveel mogelijk keuzeruimte te bieden. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier, en Ondernemend: we nemen initiatief en zijn gericht op samenwerking. In dit kader maken we heldere afspraken met onze klanten en andere maatschappelijke organisaties over wederzijds te leveren prestaties én we komen onze afspraken na. Ook gaan we zorgvuldig om met het aan ons toevertrouwde maatschappelijk vermogen. 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van het wonen een steuntje in de rug nodig hebben. Hierbij gaat het om: de zorg voor het huisvesten van de door de rijksoverheid gedefinieerde primaire doelgroep. Dit betreft huishoudens die op financiële gronden niet in staat zijn zich zelfstandig op de woningmarkt te begeven; het huisvesten van urgente huishoudens met een laag middeninkomen die geen toegang hebben tot de particuliere huur- en koopmarkt in Lelystad; huishoudens/personen met bijzondere woonbehoeften, zoals jongeren en ouderen, expsychiatrische patiënten, en dak- en thuislozen die met hulp, begeleiding en/of zorg in principe zelfstandig kunnen wonen. Bij het huisvesten van deze doelgroepen wordt samengewerkt met instellingen die professionele hulp, begeleiding en/of zorg garanderen. De grens tussen de primaire doelgroep en de lage midden inkomens ligt op (prijspeil 2015). In de herziene Woningwet is voorgesteld deze grens voor een bepaald percentage woningzoekenden tijdelijk, voor een periode van 5 jaar, op te trekken naar De huisvesting van de huishoudens met een hoger midden inkomen (vanaf ) laat Centrada volledig over aan de markt, omdat Lelystad voldoende mogelijkheden biedt voor deze groep. Ondernemingsplan december 2014 pagina 10 van 27

11 3. Waar gaan we voor? Waar gaat Centrada voor: onze hoofddoelen Gedreven door mensen werkt Centrada aan een duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad Deze missie wordt werkelijkheid als onze klanten en de samenleving onze toegevoegde waarde (h)erkennen en tevreden zijn over de door ons geleverde prestaties. Het gaat hierbij om een zorgvuldige afweging tussen het individuele belang van onze woningzoekenden en huurders en de vraag wat duurzaam en goed is voor de buurt en de stad. Met inachtneming van deze afweging is er bij Centrada als het ware maar één echte baas, dat is de klant. Daarom luisteren, denken en handelen wij vanuit het gezichtspunt en de mogelijkheden van onze klanten. Ons streven is hen zoveel mogelijk keuzeruimte te bieden. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. 3.1 Voldoende woningen We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben Hierbij spelen de volgende punten een rol: Omvang woningvoorraad in de sociale sector (kernvoorraad) Rekening houdend met de groeiambitie van Lelystad, de gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van de sociale structuur 1, de demografische ontwikkelingen (geboorte, sterfte, vestiging en vertrek), de ingezette gezinsverdunning en het huishoudeninkomen wordt samen met de gemeente de hoeveelheid woningen ingeschat die nodig is en blijft om de doelgroepen van beleid goed te (kunnen) huisvesten. 1 Begin 2013 heeft de gemeenteraad, bij het voorstel Herijking Structuurvisie Lelystad , aangegeven het accent te willen leggen op het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking. Ondernemingsplan december 2014 pagina 11 van 27

12 De kernvoorraad in Lelystad bestaat uit sociale koopwoningen (eigen woningen met een WOZwaarde van maximaal ) en sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs van maximaal de huurtoeslaggrens: 710,68, prijspeil 2015). De voorraad sociale koopwoningen in Lelystad is ruim: woningen (24,6% van het totaal). De gemeente maakt zich zorgen over de grote hoeveelheid moeilijk verkoopbare woningen in deze sector Zij betrekt dit dilemma bij de behoefteanalyse die zij gaat uitvoeren, als onderbouwing voor de Woonvisie. Het aandeel sociale huurwoningen (28,8%, woningen) is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Bijna de hele voorraad sociale huurwoningen in Lelystad (97%: woningen) is in eigendom van of in beheer bij Centrada. Zij is samen met de gemeente Lelystad van mening dat de huidige omvang van de kernvoorraad in de sociale huursector de komende vijf jaar in principe toereikend is. Centrada zal het volume woningen dat in eigendom of beheer is in deze periode op peil houden. Bereikbaarheid van woningen (slaagkansen) Vastgoed is statisch van aard (een sociale huurwoning gaat in principe minimaal 50 jaar mee), terwijl de vraag een dynamisch karakter kent, omdat: mensen ouder worden, er kinderen worden geboren en deze het gezin verlaten, mensen verhuizen, inkomens wijzigen en steeds meer mensen ervoor kiezen alleen te wonen. Centrada streeft er naar dit spanningsveld te overbruggen door de gemiddelde wachttijden van actieve woningzoekenden niet langer dan twee jaar te laten zijn. In het geval van acute, zeer uitzonderlijke en dringende omstandigheden kan men in aanmerking komen voor urgentie op basis van een hiertoe vastgesteld reglement. Huishoudens met een laag middeninkomen ( tot ) hebben in Lelystad in principe voldoende aanbod in de goedkope koopsector. Een deel van deze groep heeft echter geen toegang tot deze markt, bijvoorbeeld omdat men vanwege de leeftijd niet meer in aanmerking komt voor een hypotheek. Daarom worden in overleg met de gemeente aanvullende toegangsregels geformuleerd voor de middeninkomens. Hierbij wordt rekening gehouden met het voorstel in de herziening van de Woningwet om de doelgroepgrens voor corporaties voor een bepaald percentage vijf jaar lang te verhogen naar De wachttijden zijn de afgelopen jaren enigszins opgelopen, vanwege de door de crisis vastzittende woningmarkt (minder doorstroming van huur naar koop). De mutatiegraad, die in 2008 nog op 11% lag, is andersom gedaald naar 8 à 9%. Het streven is om meer beweging te krijgen op de woningmarkt. In 2014 is een pilot gestart die er op gericht is om ouderen die nu in een eengezinswoning wonen, door te laten stromen naar een gelijkvloerse woning. Aantal woningen Centrada per woningtype (per ) Appartement Eengezinswoning Jongerenappartement Kamer Seniorenappartement Seniorenwoning 5125 Ondernemingsplan december 2014 pagina 12 van 27

13 Samenstelling woningvoorraad Afhankelijk van de levensfase en de gezinsgrootte worden andere eisen gesteld aan een woning. Hiertoe is de woningportefeuille van Centrada qua woningtypen en woninggrootte, evenals het uitrustingsniveau verbijzonderd naar geschikte woningen voor jongeren, kleine en grote(re) gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen. Wonen en zorg Een belangrijk vraagstuk dat de komende jaren speelt, betreft de vergrijzing van de inwoners van Lelystad. In 2025 is het aantal 75-plussers twee keer zo groot als nu. Hier komt nog bij dat, als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, ouderen en andere zorgvragers met een lage(re) zorgzwaarte (langer) thuis blijven wonen en hier zorg ontvangen. Rekening houdend met deze ontwikkelingen heeft Centrada de afgelopen jaren haar woningvoorraad uitgebreid met circa 400 levensloopbestendige woningen. Door deze inhaalslag en omdat een deel van de woningvoorraad nog voldoende mogelijkheden biedt om deze geschikt te maken voor ouderen en mensen die begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen, ligt het accent de komende jaren op het (beter) geschikt maken van de bestaande woningvoorraad (opplussen) voor deze doelgroepen. Wel vragen zorgaanbieders aandacht voor het tijdig kunnen doorstromen van hun cliënten naar zelfstandige en geschikte woonruimte, alsmede een clustering van deze woonruimte dicht bij (zorg)voorzieningen. Gemeente en Centrada bekijken per wijk, in overleg met zorgpartijen, de kansen voor clustering van woningen die voor bijzondere doelgroepen geschikt zijn. Op basis van deze inventarisatie worden afspraken gemaakt over labelling en woningaanpassingen (opplussen). In overleg met de gemeente is op dit moment 6% van de woningvoorraad gereserveerd voor de huisvesting van huishoudens/personen met bijzondere woonbehoeften. Centrada wordt betrokken bij het in 2015 door de gemeente ter herijken programma wonen-welzijn-zorg. Vanwege het scheiden van wonen en zorg verandert de (financiële) positie van zorgaanbieders. De gevolgen hiervan worden meegenomen in het herijkte programma wonen-welzijn-zorg. Verkoop en sloop Centrada stelt haar huurders in de gelegenheid hun woning te kopen. Omdat Centrada verwacht dat de komende jaren de verkoopmogelijkheden bescheiden blijven (ondanks dat de eerste tekenen van herstel van de koopmarkt in 2014 zichtbaar zijn geworden), wil zij in principe alleen nog verkopen aan zittende huurders. Gedurende deze periode wordt er vanuit gegaan dat jaarlijks gemiddeld tien woningen kunnen worden verkocht. Centrada verkoopt geen woningen die bestemd zijn voor specifieke doelgroepen, een strategische ligging hebben of deel uitmaken van aaneengesloten bezit. Centrada houdt er rekening mee dat Lelystad in de toekomst weer zal kunnen gaan groeien en dat de gemeente vraagt om 20% van de groei van de woningvoorraad als sociale huurwoning te realiseren. Gerekend is daarom op de bouw van sociale huurwoningen per jaar, vanaf In die jaren zal dan tegelijkertijd eenzelfde aantal woningen uit de bestaande voorraad worden verkocht; de geraamde verkoopopbrengsten worden ingezet om het onrendabele deel van de geplande investeringen in nieuwbouw te compenseren. De komende jaren worden, met uitzondering van een complex met 18 appartementen, geen woningen gesloopt. 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren Hierbij spelen de volgende elementen een rol: Basiskwaliteit Bij het bouwen van nieuwe woningen wordt rekening gehouden met de gewenste woonkwaliteit, zoals woninggrootte en uitrustingsniveau. Tegelijkertijd voldoen deze woningen minimaal aan de in wet- en regelgeving vastgelegde technische kwaliteit en de reguliere eisen op het gebied van veiligheid en milieu. Verder voldoet het bestaande woningbezit aan de vastgestelde basiskwaliteit (conditieniveau 3, NEN 2767) en wordt dit, voor zover mogelijk en verantwoord, tussentijds aangepast aan de Ondernemingsplan december 2014 pagina 13 van 27

14 zich wijzigende eisen en de regelgeving. Eveneens heeft Centrada aandacht voor architectuur en stedenbouwkundige inpassing (beeldkwaliteit). Reparatieverzoeken Ondanks dat de woningen beschikken over een goede basiskwaliteit moet er uiteraard wel eens wat worden gerepareerd. In het Burgerlijk Wetboek is duidelijk aangegeven welke onderhoudswerkzaamheden huurders zelf moeten verrichten en wanneer zij een beroep kunnen doen op Centrada. Reparatieverzoeken worden deskundig en zoveel als mogelijk uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Huurdersonderhoud Hoewel een huurder zelf verantwoordelijk is voor het klein onderhoud in en rond zijn woning heeft niet iedere huurder voldoende tijd, het juiste gereedschap of de kennis om zijn of haar huis goed te onderhouden. In dit kader ondersteunt Centrada haar huurders bij het uitvoeren van klein onderhoud dat zij zelf moeten verrichten. Zo draagt Centrada vanwege de veiligheid zelf zorg voor het reinigen/ontstoppen van dakgoten. Verder wordt bij het sluiten van de huurovereenkomst een verzekering voor het glas en het ontstoppen van rioleringen aangeboden, omdat dergelijke kostbare reparatiekosten voor huurders moeilijk zijn op te vangen. Aanvullend wil Centrada op drie locaties in Lelystad de opzet van een zogenaamde Kluswinkel mogelijk maken door het aanbieden van werk-ontmoetingsruimte. De eerste Kluswinkel is in juni 2014 van start gegaan, in eerste instantie voor de Zuiderzeewijk, gevolgd door de Atolwijk. Onder verantwoordelijkheid van het Werkbedrijf van de gemeente worden van hieruit, met inzet van buurtbanen en vrijwilligers, bewoners in wijken ondersteund bij klein onderhoud en woningverbetering. Op deze wijze wordt eveneens een bijdrage geleverd aan een vorm van social return, waarbij mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt de mogelijkheid wordt geboden arbeidservaring/-ritme op te doen. Op dit moment nog kunnen huurders deelnemen aan een fonds voor huurdersonderhoud (HOF) van Centrada. Mede omdat de kosten van onderhoud door een Kluswinkel voor bewoners beduidend lager liggen en om onevenwichtig gebruik terug te dringen, worden de activiteiten van het HOF in 2014 en 2015 overgedragen aan de Kluswinkels. Vraaggestuurd onderhoud Het opknappen van de binnenkant van een woning wordt niet langer projectmatig aangepakt. Nadat een huurder een woning verlaat en voordat een nieuwe huurder de woning betrekt, maar ook op verzoek van een zittende huurder, wordt nu onderhoud aan de binnenzijde van de woning uitgevoerd. Dit biedt Centrada de mogelijkheid de binnenzijde van de woning zonder overlast weer helemaal op orde te brengen. Afhankelijk van de leeftijd en het onderhoudsverleden van de woning worden tegelijkertijd de keuken, badkamer en/of toilet vervangen en worden waar mogelijk ook energetische maatregelen toegepast. Wanneer een huurcontract vroegtijdig wordt opgezegd, kan er zelfs al rekening gehouden worden met de wensen van de nieuwe huurder. Projectmatig/planmatig onderhoud Een deel van de onderhoudswerkzaamheden en woningverbetering wordt projectmatig of planmatig opgepakt, zoals de buitenschil van de woning en installaties. Over het moment van uitvoering wordt de klant tijdig geïnformeerd en de overlast zoveel als mogelijk beperkt. Veiligheid en gezondheid Al onze woningen voldoen aan de eisen en normen voor veiligheid en gezondheid. Een bijzonder en actueel vraagstuk dat op dit gebied speelt betreft de aanwezigheid van asbest. Hiertoe zijn al onze woningen geïnspecteerd. Het overgrote deel van het aangetroffen asbest is zogenaamd hechtgebonden asbest, onbeschadigd en niet bewerkt. Bij normaal gebruik van de woningen is er geen risico dat er asbestvezels vrijkomen. Alle huurders worden hierover geïnformeerd en waar nodig geïnstrueerd hoe om te gaan met aanwezig asbest. Waar mogelijk wordt dit asbest bij renovatie of groot onderhoud gesaneerd. Asbest dat door de bewoners zelf is aangebracht, zoals asbesthoudend zeil, wordt op verzoek of bij mutatie gesaneerd, zodat de woning veilig blijft. In het geval van het gevaar van besmetting door ondeskundig en/of het Ondernemingsplan december 2014 pagina 14 van 27

15 moeilijk (kunnen) verwijderen van asbest, wordt de sanering door of namens Centrada uitgevoerd. Duurzaamheid Centrada kiest voor een actieve rol in het verduurzamen van haar woningvoorraad. Het streven is er op gericht de woningen steeds minder energie te laten verbruiken en steeds meer energie te laten produceren. Op deze wijze worden niet alleen de lasten van onze huurders beperkt, maar wordt ook een bijdrage geleverd aan klimaatdoelstellingen en de werkgelegenheid gestimuleerd. Verder is er aandacht voor de milieubelasting van toe te passen materialen en onderhoudssystemen en de eigen bedrijfsvoering. De woningvoorraad van Centrada presteert gemiddeld op label C, hetgeen beduidend beter is dan het landelijk gemiddelde voor de corporatiesector, dat op label D uitkomt. In het convenant Energiebesparing Huursector zijn rijksoverheid, Aedes en de Woonbond de doelstelling overeengekomen van gemiddeld label B in Centrada wil zich inspannen deze doelstelling te realiseren, voor zover de verhuurderheffing en energiesubsidies dit mogelijk maken, maar neemt er tot 2023 de tijd voor. In 2015 wordt hiervoor een actieplan opgesteld. 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van de bewoners Hierbij spelen de volgende punten een rol: Huurprijsbeleid en huurverhoging Zowel de doelgroepen van beleid als de normen voor betaalbaarheid worden bepaald door de rijksoverheid. De minister stelt jaarlijks voor de verschillende groepen in de sociale huursector (jongeren, gezinnen en ouderen) het inkomensniveau en het huurprijsniveau vast waaronder huurtoeslag mogelijk is. Daarnaast is een woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing waarin de relatie is vastgelegd tussen de kwaliteit (uitgedrukt in waardepunten) en de maximale huurprijs van een huurwoning. Ook bepaalt de overheid jaarlijks de (maximale) huurstijging en de hoogte van de bijdrage aan de betaalbaarheid in de vorm van een inkomensafhankelijke huurtoeslag. De betaalbaarheid van het wonen in de sociale huursector staat steeds meer onder druk. De huren zijn de afgelopen jaren sterker gestegen dan de inflatie, terwijl de inkomens van veel huurders onder druk staan, onder andere vanwege (langdurige) werkloosheid. Centrada zoekt, in overleg met de huurders, naar een balans tussen enerzijds een gezonde financiële toekomst voor Centrada en anderzijds een betaalbare huur. Met andere woorden: zowel de huishoudboekjes van Centrada als die van haar huurders moeten kloppen. Met inachtneming van de kaders die de overheid stelt, wil Centrada de komende jaren dit als volgt bereiken: Centrada houdt de huurprijs van bijna alle huurwoningen (99%), rekening houdend met het WWS, onder de huurtoeslaggrens ( 710,68, prijspeil 2015) en daarmee binnen het bereik van de huurtoeslag. Centrada richt zich bij het bepalen van huurprijzen van leegkomende woningen in principe op de aftoppingsgrenzen (dit is 576,87 voor een- en tweepersoons huishoudens en 618,24 voor huishoudens vanaf 3 personen). Hierdoor kunnen huurders optimaal gebruik maken van de huurtoeslag. Ook bij de jaarlijkse huurverhoging richt Centrada zich grotendeels op deze aftoppingsgrenzen. Indien een huurprijs boven deze grens ligt dan wordt de huur niet verhoogd. Centrada reserveert een deel van haar woningen (7%) speciaal voor jongen tot 23 jaar. De huur van deze woningen wordt bij mutatie en bij de jaarlijkse huurverhoging onder de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens gehouden, zodat de jongeren ook bij deze woningen optimaal gebruik kunnen maken van huurtoeslag. Centrada zal een deel van deze jongerenwoningen ook voor andere (alleenstaande) woningzoekenden gaan openstellen, zodat deze groep niet alleen maar afhankelijk is van het woningaanbod tot de aftoppingsgrens. Ondernemingsplan december 2014 pagina 15 van 27

16 Aantal woningen Centrada per streefhuurklasse (per ) tot kwaliteitskortingsgrens (< 389,05) tot onderste aftoppingsgrens ( 389,05-556,82) tot bovenste aftoppingsgrens ( 556,82-596,75) tot huurtoeslaggrens ( 596,75-699,48) boven huurtoeslaggrens (> 699,48) Daarnaast overweegt Centrada om bij een deel van de woningen die nu een streefhuur hebben die ligt op de onderste aftoppingsgrens, de streefhuur te verlagen tot de kwaliteitskortingsgrens. Op die manier ontstaat meer differentiatie in het aanbod naar huurprijs. Verder gaat Centrada bij toewijzing meer letten op de verhouding tussen huur en inkomen, door de Huur Inkomen Tabel weer in te voeren. Enerzijds om te voorkomen dat huurders kiezen voor een uiteindelijk voor hen te dure woning. Anderzijds om er voor te zorgen dat de laagste inkomensgroepen de meeste kans maken op de woningen met de laagste huurprijzen. Op de website zal Centrada zorgen voor goede voorlichting aan aspirant-huurders over de te verwachten woonlasten bij een bepaalde woningkeuze. Ook wil Centrada, als er ruimte komt om te experimenteren met tijdelijke huurverlaging, de mogelijkheden hiervan onderzoeken, teneinde oplossingen te kunnen bieden aan huishoudens die (bijvoorbeeld als gevolg van plotselinge werkeloosheid) tijdelijk in de financiële problemen raken. Tenslotte dragen ook energiebesparing en een stringent incassobeleid bij aan het voorkomen van betaalbaarheidproblemen van huurders, hetgeen hieronder verder wordt toegelicht. Woonlasten De woonlasten worden in de toekomst, naast de huur, in toenemende mate bepaald door de energieprestatie van de woning. Daarom wil Centrada investeren in maatregelen die leiden tot het besparen van energie. De doelstelling is de woningvoorraad te brengen op een gemiddeld energielabel B in 2023, voor zover, zoals aangegeven, de verhuurderheffing en energiesubsidies dit mogelijk maken. Aangezien ook gedrag een grote rol speelt in het daadwerkelijke energieverbruik blijft Centrada, in afstemming met HVOB en gemeente, aandacht besteden aan voorlichting van haar huurders op dit terrein. Huurincasso en -commissie Het incassobeleid van Centrada is streng en rechtvaardig. Huurders worden vanaf het eerste moment van achterstand direct aangesproken op hun betalingsverplichting. Door deze preventieve aanpak wordt voorkomen dat huurachterstanden zodanig oplopen dat deze bij deurwaarders terecht komen en huisuitzetting volgt. Huurders met een oplopende huurachterstand worden thuis bezocht door een incassoconsulent. Huurders kunnen in het geval zij het niet eens zijn met het huurbeleid en de huurverhoging een beroep doen op de huurcommissie. Ondernemingsplan december 2014 pagina 16 van 27

17 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden Hierbij spelen de volgende punten een rol: Zorgvuldige en rechtvaardige verdeling woonruimte Woningzoekenden in Lelystad kunnen zich bij Centrada inschrijven. Vanaf het moment van inschrijving worden rechten opgebouwd in de vorm van wachttijd. De vrijkomende woningen worden dagelijks aangeboden op de website. De geregistreerde woningzoekenden kunnen zelf aangeven of en voor welke woning zij in aanmerking willen komen. Vijfentachtig procent van deze woningen wordt verdeeld op basis van wachttijd. De resterende vijftien procent wordt verdeeld op basis van loting met als doel ook spoedzoekers een kans te bieden. Met behulp van een wachttijdindicator wordt inzicht gegeven in de gemiddelde wachttijd en kan de woningzoekende zijn/haar kansen berekenen en een keuze maken. In 2015 wordt het woonruimteverdeelbeleid geëvalueerd; Centrada overweegt om in te zetten op een hoger percentage te verloten woningen. Zeggenschap in en rondom de woning Centrada spant zich in woningzoekenden en huurders te betrekken bij de ontwikkeling van nieuwe wooncomplexen en aanpassing van bestaande complexen, zodat zij zich herkennen in het project/complex en er zich thuis (zullen) voelen. Huurders kunnen er ook voor kiezen zelf extra kwaliteit aan hun woning toe te voegen, zoals zonnepanelen of een andere keuken of badkamer. Centrada heeft hiervoor spelregels vastgesteld. De algemene regel is dat de bewoner de kosten direct voor eigen rekening neemt. In uitzonderingsgevallen kan de investering in de huur worden verdisconteerd. Dit kan alleen als er binnen het huurbeleid voor de desbetreffende woning nog ruimte is voor deze extra huurverhoging. In die gevallen dat er een besparing tegenover staat, zoals bij toepassing van zonnepanelen, hoeft het geen probleem te zijn om de geldende aftoppingsgrenzen te overschrijden, mits de maximale huurtoeslaggrens ( 710,68 in 2015) niet wordt overschreden. Leefstijlen Centrada beseft dat er verschillende menstypen zijn. Als bewoners samenwonen op basis van een bepaalde belevingswereld trekt dat bepaalde mensen aan en andere juist niet. Door te stimuleren dat bewoners op complex-/buurtniveau (kunnen) samenwonen op basis van een gezamenlijke mentaliteit en hen te betrekken bij vraagstukken die spelen in de woonomgeving, zullen zij zich waarschijnlijk (meer) verbonden voelen met het complex en de buurt. Centrada gaat zich verdiepen in de mogelijkheden en de voor- en nadelen op dit terrein, met als vertrekpunt dat dit geen beperkingen voor andere huurders tot gevolg mag hebben. Kopen of huren Centrada stelt haar huurders in de gelegenheid hun woning te kopen. Daarnaast worden onder gunstige condities zogenaamde kluswoningen aangeboden, waarbij de koper de plicht heeft binnen een bepaalde tijd te investeren in de kwaliteit van de woning. Centrada bekijkt tevens of een experiment met coöperaties kans van slagen heeft in Lelystad, als tussenvorm tussen huren en kopen. Ondersteunen collectief opdrachtgeverschap Centrada wil initiatieven ondersteunen van starters op de woningmarkt die in hun woonwensen willen voorzien via collectief opdrachtgeverschap. Hierbij gaat het om het aanbieden van expertise tot het op beperkte schaal fungeren als achtervang in het geval enkele initiatiefnemers op het laatste moment afhaken. Centrada kan dan tijdelijk deze woningen in de verhuur nemen. Energielabels Alle woningen van Centrada zijn voorzien van een energielabel, zodat de klant de energieprestatie van de woning kan betrekken bij zijn/haar keuze van een woning. Ondernemingsplan december 2014 pagina 17 van 27

18 3.5 Goede dienstverlening We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening De tevredenheid van onze woningzoekenden en huurders als klant betreffen niet alleen een goede betaalbare woning en voldoende keuzeruimte, maar gaat vooral over de wijze waarop de dienstverlening tot stand komt. Hierbij spelen de volgende punten een rol: Deskundige en klantvriendelijke medewerkers Omdat bij dienstverlening productie en consumptie samenvallen, wordt de waardering door de klant in hoge mate bepaald door de deskundigheid en klantvriendelijkheid van de medewerkers. Medewerkers zijn zich hiervan bewust en ontvangen training op dit gebied. Een optimale bereikbaarheid en een gastvrije ontvangst Een volgende schakel vormt een gastvrije ontvangst in het kantoor van Centrada en een uitstekende telefonische bereikbaarheid. De klantenservice zorgt ervoor dat 80% van de klanten gedurende de openingstijden in één keer wordt geholpen en in de andere gevallen een afspraak wordt gemaakt of slechts één keer wordt doorverwezen. De daarop volgende schakel vormt een goede storingsdienst buiten kantooruren. Ten slotte wil Centrada haar online dienstverlening verder ontwikkelen, zodat de klant 24 uur per dag en zeven dagen per week haar vragen kan stellen en ook een deel van de dienstverlening zelf kan regelen (Mijn Centrada). Wensen, informatieverstrekking, storingen en klachten Heldere normen worden afgesproken als het gaat over de kwaliteit, prijs en levertijd of doorlooptijd van de dienstverlening en de wijze waarop deze wordt uitgevoerd. Verder probeert Centrada via de ogen en oren van de medewerkers, door klachten te registreren en te analyseren, maar ook via klantenpanels en te werken volgens het KWH-huurlabel, continu in beeld te hebben hoe haar klanten de werkwijze en dienstverlening waarderen. Naar aanleiding van deze informatie worden gemaakte afspraken verhelderd of bijgesteld en/of verbeteracties gestart. 3.6 Kansrijke buurten We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt De woningen van Centrada staan in wijken en buurten waar mensen niet alleen graag wonen en leven, maar zich ook kunnen ontplooien en vooruitkomen. Geloof in talent en eigen initiatief van deze mensen en het faciliteren van eigen keuzes is hierbij het vertrekpunt. Want zij vormen de sleutel tot succes als het gaat om het voorkomen en de aanpak van vraagstukken die de kwaliteit van de leefomgeving onder druk zetten. Als gevolg van de economische crisis gaan de verschillende partijen waar Centrada intensief mee samenwerkt, waaronder de gemeente, de komende periode bezuinigen. Dit betekent niet dat Centrada taken kan overnemen. Ook zij gaat haar inzet op het gebied van de leefbaarheid beperken, omdat het evenwicht tussen inkomsten en uitgaven ook bij haar uit balans is. In dit kader blijft zij haar partners aanspreken op hun (mede)verantwoordelijkheid voor zaken als goede voorzieningen, een goed ingerichte openbare ruimte, welzijn en zorg. Centrada wil zich concentreren op de volgende punten: Huurders betrekken bij het beleid en de te leveren prestaties Zeggenschap van de centrale Huurdervereniging Ons Belang (HVOB) is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst. Hierin is vastgelegd op welke terreinen sprake is van recht op informatie en in welke gevallen sprake is van advies-/instemmingsrecht. Met bewonerscommissies en buurtambassadeurs, maar ook met wijkbewoners vindt, al dan niet aan de hand van woonplannen, afstemming plaats over activiteiten op het gebied van Ondernemingsplan december 2014 pagina 18 van 27

19 beheer en onderhoud en leefbaarheid op wijk-, buurt- en complexniveau. Denk hierbij, naast het reguliere overleg, aan pleingesprekken, informatiebijeenkomsten, klantenpanels en de inzet van buurtvoorlichters. De inzet van deze instrumenten vindt plaats in overleg met de HVOB. Bijdragen aan een schone, hele en veilige woonomgeving In wijken en buurten waar Centrada voldoende bezit heeft om het verschil te kunnen maken, is zij zichtbaar en aanspreekbaar op het gebied van leefbaarheid. Zij pakt overlastgevend gedrag systematisch aan. Daarnaast vervult zij een voorbeeldfunctie als het gaat om het schoon, heel en veilig houden van haar woningen en de directe woonomgeving. Denk hierbij aan zaken als het Politiekeurmerk Veilig Wonen, het Hennepconvenant Wonen, en de inzet van sociaal wijkbeheer. Waar het gaat om de omgeving in meer brede zin, zoals straten, openbaar groen en voorzieningen, maar ook bij vraagstukken op het gebied van welzijn, zorg en veiligheid, werkt Centrada samen met anderen: gemeente, overige eigenaren, politie en instellingen op het gebied van zorg en welzijn. Het gaat om organisaties die, net als Centrada, een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid in wijken en buurten. Hierdoor raakt Centrada het terrein van anderen. Uitgangspunt is dat verantwoordelijkheden blijven liggen waar ze horen. Initiatieven ondersteunen die meedoen en vooruitkomen in de samenleving bevorderen Huurders van Centrada worden gestimuleerd om zelf hun woonsituatie te verbeteren. Initiatieven op dit gebied worden beloond vanuit een fonds Beter Buurt Bijdrage. Daarnaast wordt een aantal projecten ondersteund die een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid op zowel stedelijk als op wijk- en buurtniveau (sponsoring). Voor deze activiteiten wordt een vast budget beschikbaar gesteld en vindt vooraf beoordeling plaats op het maatschappelijk rendement. Stedelijke ontwikkeling De woningvoorraad van Centrada bevindt zich grotendeels in de oudere wijken van Lelystad. In meerdere gevallen gaat het om monotone wijken met vaak meer dan 70% sociale of voormalig sociale huurwoningen in grootschalige complexen die in een korte periode zijn gebouwd. De vraag is welke toekomstwaarde deze wijken hebben. Centrada gaat er van uit dat op termijn in delen van het bezit een herpositionering aan de orde is. Hoe deze opgave er uit gaat zien is op dit moment nog niet duidelijk. De intensiteit van het vraagstuk zal vergelijkbaar zijn met het enorme bouwtempo van de jaren 70 en 80. Dit zal een groot beslag leggen op de financiële middelen in de toekomst (vanaf 2025). Centrada moet daarom sparen voor later. Samen met de gemeente gaat Centrada de richting en omvang van de toekomstige opgave in beeld brengen. De Woonvisie van de gemeente (die momenteel wordt geactualiseerd) is daarvoor het startpunt. Deze moeten worden uitgewerkt in strategische masterplannen per wijk, die richting gaan geven aan het strategisch voorraadbeleid van Centrada. Particuliere woningverbetering De woningvoorraad in de oudere wijken van Lelystad is in meer of mindere mate versnipperd door gedwongen verkopen als onderdeel van een saneringsopgave in opdracht van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De kwaliteit van de woningen van de particuliere eigenaren van deze voormalige sociale huurwoningen laat inmiddels in veel gevallen te wensen over. Sprake is van zodanige kwaliteitsverschillen ten opzichte van de sociale huurwoningen (die de afgelopen periode een kwaliteitsslag hebben gemaakt), dat sprake is van een negatief effect op de leefomgeving en de waarde(ontwikkeling) van het onroerend goed. Als het gaat om de aanpak van dit vraagstuk ligt de verantwoordelijkheid in eerste instantie bij de eigenaren zelf en de hypotheekverstrekkers. Dit wil niet zeggen dat Centrada geen actieve rol wil vervullen en een bijdrage wil leveren aan het proces. Met de gemeente, de rijksoverheid, banken, eigenaren, bouwers en anderen wil zij een agenda opstellen voor de aanpak en fasering van dit vraagstuk. Vertrekpunt hierbij is dat verantwoordelijkheden niet worden overgenomen en sterk wordt ingezet op eigen initiatief en zelfwerkzaamheid van wijkbewoners. Centrada faciliteert samen met de gemeente de oprichting van drie Kluswinkels: centrale punten in de wijk waar van uit onderhoud aan woning en directe omgeving wordt gestimuleerd. Ondernemingsplan december 2014 pagina 19 van 27

20 4. Wat hebben we nodig? In het vorige hoofdstuk is benoemd hoe wij onze missie, handelend vanuit het oogpunt van de klant, vertalen in concrete prestaties. Daarmee schetsen wij onze bijdrage aan de lokale woonopgave in Lelystad. Om deze resultaten te kunnen bereiken hebben we verschillende middelen nodig: woningen (vastgoed), medewerkers (professionele organisatie), geld (presteren naar vermogen) en samenwerkingspartners (partnerschap). Deze onderwerpen komen in dit afsluitende hoofdstuk aan de orde. 4.1 Vastgoed Het vastgoed vormt de duurzame bron waarmee Centrada haar werk kan doen en haar bijdrage op het gebied van goed en betaalbaar wonen kan leveren. Vastgoed is daarmee in eerste instantie een gebruiksgoed, ofwel een drager van de woondienst die we onze klanten leveren. Tegelijkertijd echter is het vastgoed ook een kapitaalgoed, een houder van het kapitaal van Centrada. In de waarde van het vastgoed ligt de financieringsbron besloten die onze toekomstige prestaties mogelijk maakt. Deze dubbelfunctie vraagt er om dat het van groot belang is dat corporaties zorgvuldig omgaan met het vastgoed. Parallel aan het Ondernemingsplan actualiseert Centrada daarom jaarlijks haar Portefeuilleplan. Hierin is de vastgoedstrategie van Centrada beschreven voor de lange(re) termijn. Daarmee komt in beeld met welke (des)investeringen (zoals sloop, renovatie, onderhoud, nieuwbouw en verkoop) rekening gehouden moet worden. De maatregelen in het Portefeuilleplan worden vervolgens geconcretiseerd in woon(complex)plannen, waarin wordt ingegaan op specifieke vraagstukken in de verschillende wijken of buurten waar het bezit van Centrada is geconcentreerd. Dat betreft voornamelijk maatregelen en investeringen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Ondernemingsplan december 2014 pagina 20 van 27

21 In het Portefeuilleplan wordt voor de komende vijf jaar uitgegaan van de volgende mutaties in de woningvoorraad van Centrada: nieuwbouw: 74 woningen verkoop: 80 woningen sloop: 18 woningen Daarmee blijft, zoals in het vorige hoofdstuk aangegeven, de kernvoorraad sociale huurwoningen van Centrada de komende vijf jaar nagenoeg op peil. In het Portefeuilleplan wordt er rekening mee gehouden dat daarna de nieuwbouwproductie weer stijgt, uitgaande van een aantrekkende economie en in het verlengde daarvan een herstel van de groei van Lelystad. Richtinggevend hierin is dat 20% van de nieuwbouw in Warande een sociale huurwoning betreft. Mocht de economie al eerder aantrekken, dan zal Centrada de nieuwbouwplanning hier op aanpassen. Niet alleen via nieuwbouw, maar ook door project-/planmatig en dagelijks onderhoud blijft Centrada investeren in de kwaliteit van haar woningen en werken aan een toekomstbestendige woningportefeuille. Op onderdelen wordt deze kwaliteit de komende jaren extra verbeterd, namelijk op het gebied van de energetische kwaliteit en de gebruikskwaliteit voor ouderen en zorgbehoevenden (opplussen). Verbeteren energetische kwaliteit Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven wil Centrada haar woningen, met op dit moment gemiddeld een energielabel C, upgraden naar een gemiddeld energielabel B in Centrada is in 2014 begonnen met het verkennen van de voor deze ambitie benodigde opgave. In 2015 zal het energiebesparingprogramma voor de komende jaren verder worden ingevuld. In de eerste jaren ligt de nadruk op het opdoen van concrete ervaringen, zoals met het plaatsen van zonnepanelen, om goed te kunnen bepalen welke investeringen het meest bijdragen aan enerzijds klimaatdoelstellingen en anderzijds woonlastenvermindering. Tegelijkertijd wordt gekeken naar de ervaringen van andere partijen en worden technologische ontwikkelingen op dit terrein nauwgezet gevolgd. Aan het eind van de planperiode van dit ondernemingsplan ( ) zal het investeringsbedrag fors gaan oplopen, met het bereiken van een gemiddelde van energielabel B daarbij in het achterhoofd. Opplussen Om in te spelen op de vergrijzing en het langer zelfstandig wonen van ouderen en andere zorgbehoevenden gaat Centrada woningen beter geschikt maken voor deze doelgroep. In dit kader worden de komende vijf jaar 250 bestaande woningen opgeplust. 4.2 Professionele organisatie Als duidelijk is wat je wilt bereiken (de strategie) is het nodig een organisatie in te richten (de structuur) en een waardenkader tot stand te brengen, dat deze doelen en wijze van werken ondersteunt (de cultuur). De inrichting van de organisatie van Centrada is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: De logica van de klant: als woonconsument is de klant vooral geïnteresseerd in het concrete producten- en dienstenaanbod, inclusief de daarbij behorende leveringscondities. Het vraagstuk van de inrichting van de organisatie start dan ook bij het proces van het afstemmen van vraag en aanbod met de klant. Focus op de kernactiviteiten (waar we goed in moeten zijn), te weten: het bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare huurwoningen voor de laagste inkomensgroepen, inclusief het (sociaal) beheer. Verantwoordelijkheden en bevoegdheden zo laag mogelijk in de organisatie leggen en zelfsturing bevorderen, door medewerkers te stimuleren (eigen) verantwoordelijkheid te nemen en hen hiertoe ruimte, vertrouwen en voldoende mandaat te geven. Ondernemingsplan december 2014 pagina 21 van 27

22 Eveneens dient de taakverdeling de toets der kritiek te kunnen doorstaan als het gaat om de productiviteit en de efficiency van de bedrijfsvoering. Met betrekking tot activiteiten die beter en goedkoper door anderen kunnen worden uitgevoerd, wordt samenwerking gezocht met of worden deze uitbesteed aan deskundige partners. Op basis van deze uitgangspunten is er voor gekozen vijf (zelfsturende) teams te belasten met de levering van afgeronde producten en diensten aan de klant, inclusief de inrichting van de daarbij behorende processen. Deze teams zijn: Verhuur, Bewonerszaken, Participatie & Leefbaarheid, Dagelijks Onderhoud en Projecten & Planmatig Onderhoud. Deze teams beschikken over een gezamenlijke Klantenservice en zijn, rekening houdend met hun specifieke expertise, geclusterd binnen de aandachtsgebieden Wonen en Vastgoed. De clusters kennen tevens enkele staffunctionarissen die de managers en de teams ondersteunen bij vraagstukken op hun terrein. Met betrekking tot onderwerpen die de strategie en de bedrijfsvoering van de gehele organisatie aangaan vindt advisering en ondersteuning plaats door centrale staffunctionarissen op het terrein van: Personeel & Organisatie, Business Controlling, Financiën & Informatie, Strategie & Communicatie en een Bestuurssecretariaat. Dit alles stelt hoge en bijzondere eisen aan het besturen en de professionaliteit van de organisatie: Het vraagt om bestuur dat op strategisch niveau richting geeft. In dit kader formuleert het bestuur van Centrada in dialoog met de huurdersorganisatie, de gemeente en andere relevante partijen in de beleidsomgeving, de externe toezichthouders en de Raad van Commissarissen de missie, visie, strategische doelstellingen en kernwaarden. Verder staat het bestuur borg voor goed en integer bestuur en de financiële continuïteit. Het bestuur draagt op een inspirerende wijze de koers uit om zo mensen en organisaties te verbinden. Ondernemingsplan december 2014 pagina 22 van 27