Ondernemingsplan

Transcriptie

1 pagina1

2 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen De overheid doet in toenemende mate een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van de burger. De crisis is steeds meer voelbaar en leidt tot meer huurders met betalingsproblemen. Door de crisis kan de omvang van de doelgroep in Lelystad toenemen. 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

3 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector Het takenpakket en de omvang van de corporaties worden ingeperkt. De maatschappij vraagt om meer transparantie en verantwoording. Door heffingen wordt de financiële ruimte voor corporaties verkleind. 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

4 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad De groei van Lelystad en de doorstroming op de woningmarkt (huur en koop) stagneren. De ontwikkeling van het vliegveld biedt kansen voor de werkgelegenheid. Er zijn regionale ruimtelijke relaties, niet alleen met Amsterdam, ook met Zwolle en Utrecht. De gemeente Lelystad moet fors snijden in haar uitgaven. De gemeente wordt verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en WMO; het Rijk decentraliseert maar geeft minder middelen mee. De vergrijzing wordt in Lelystad merkbaar; ouderen blijven (ook bij zorgbehoevendheid) meestal zelfstandig wonen. De oudste (monotone) delen van Lelystad zijn over jaar aan structurele ingrepen toe. In deze wijken staan veel verouderde (goedkope) particuliere eengezinswoningen die opgeknapt moeten worden. 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

5 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren Door nieuwbouw en renovatie staat de woningvoorraad van Centrada er kwalitatief goed bij. Door een sober en doelmatig beleid liggen de beheerlasten onder het gemiddelde van de sector. Risico s zijn stelselmatig vermeden. De stakeholders hebben waardering voor de prestaties van Centrada. De algehele tevredenheid onder de medewerkers van Centrada is goed. 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen

6 1.1 Politiek/economische ontwikkelingen 1.2 Ontwikkelingen corporatiesector 1.3 Ontwikkelingen in Lelystad 1.4 Eigenschappen van Centrada die we koesteren 1.5 Thema s die bij Centrada om aandacht vragen De focus ligt de komende jaren op het beheren van de bestaande voorraad. De inperking van het takenpakket en de heffingen hebben gevolgen voor de organisatie. Zelfsturende teams zijn verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte processen; ICT helpt hier bij. Binnen het beheer bieden duurzaamheid/energie en vergrijzing (opplussen) grote uitdagingen. De huren zijn relatief hoog ten opzichte van de marktwaarde en bieden weinig ruimte voor verhoging. Centrada heeft een aanzienlijke schuldenlast.

7 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Centrada positioneert zich als een logische en betrouwbare partner van haar klanten, de gemeente en andere partijen met een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van het wonen. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen

8 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie Gedreven door mensen werkt Centrada aan duurzame kwaliteit, keuzevrijheid en betaalbaar wonen in kansrijke wijken en buurten in Lelystad. 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen

9 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden Bestuur en medewerkers van Centrada hanteren de volgende kernwaarden in de omgang met klanten, ketenpartners en elkaar: Maatschappelijk gedreven. Klantgericht. Ondernemend. 2.4 Doelgroepen

10 2.1 Visie op maatschappelijke positie 2.2 Missie 2.3 Kernwaarden 2.4 Doelgroepen Centrada spant zich in voor huishoudens die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben: De primaire doelgroep (met een huishoudinkomen tot ). Huishoudens met een laag midden-inkomen ( ) indien sprake is van urgentie. Huishoudens met bijzondere woonbehoeften (o.a. jongeren, ouderen, ex-psychiatrische patiënten).

11 3.1 Voldoende woningen We willen klanttevredenheid bereiken door voldoende woningen beschikbaar te hebben. De kernvoorraad van Centrada (8.700 sociale huurwoningen) is voor de komende 5 jaar van voldoende omvang. Centrada streeft er naar de actieve wachttijden (slaagkansen) onder de twee jaar te houden. Geprobeerd wordt de doorstroming weer op gang te brengen, o.a. door ouderen te stimuleren te verhuizen. Via opplussen maakt Centrada een groter deel van haar bestaande voorraad geschikt voor zorgbehoevende huishoudens. Maximaal 5% van de vrijkomende woningen wordt beschikbaar gesteld voor de lage midden-inkomens. 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

12 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen We willen klanttevredenheid bereiken door woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit te leveren. De woningen van Centrada voldoen aan een goede technische en functionele basiskwaliteit. Reparatieverzoeken worden deskundig uitgevoerd op tijdstippen dat het de klant schikt. Het huurderonderhoud wordt grotendeels overgedragen aan 4 (met het Werkbedrijf van de gemeente op te zetten) kluswinkels. Centrada blijft een deel van het huurderonderhoud (dakgoten, ruitschade, riolering) collectief aanbieden. Centrada benut het moment van mutatie om woningen aan de binnenkant op te knappen. Werkzaamheden aan buitenschil en installaties worden project-/planmatig opgepakt. Bewoners zijn goed geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en over hoe hier mee om te gaan. Centrada streeft er naar in 2023 haar woningvoorraad op gemiddeld energielabel B te hebben gebracht. Centrada realiseert deze doelstelling, voor zover verhuurderheffing en energiesubsidies dit mogelijk maken. 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

13 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen We willen klanttevredenheid bereiken door een prijs te vragen die in balans is met de draagkracht van bewoners. Centrada wil al haar woningen verhuren onder het huurprijsniveau tot waar nog huurtoeslag mogelijk is. Bij de huurbepaling bij mutatie en bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag het richtpunt. Voor huurders met hogere inkomens worden de huren jaarlijks extra verhoogd tot maximaal redelijk of markthuur. Centrada wil huurders die in een woning wonen met een energielabel D of slechter, financiëel compenseren. Centrada voert een streng en rechtvaardig incassobeleid gericht op het voorkomen van huurachterstanden. 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

14 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden We willen klanttevredenheid bereiken door keuzeruimte en voldoende variatie te bieden. De woonruimteverdeling is zorgvuldig en rechtvaardig en laat de keuze bij de woningzoekende zelf. De volgorde van toewijzing gebeurt voor 85% van vrijkomende woningen op basis van wachttijd, voor de overige 15% via loting. Centrada biedt huurders ruimte voor extra woningkwaliteit voor wat betreft uitrustingsniveau en energieprestatie. Centrada bekijkt de voors en tegens van het hanteren van specifieke leefstijlen in delen van het woningbezit. Centrada stelt haar huurders in de gelegenheid hun woning te kopen (mits dit past in de voorraadstrategie). Centrada wil initiatieven ondersteunen van collectief opdrachtgeverschap. 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten

15 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening We willen klanttevredenheid bereiken door een goede kwaliteit van de dienstverlening. Deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers bepalen in hoge mate de klanttevredenheid. Centrada draagt zorg voor een optimale bereikbaarheid (telefoon, mail, internet) en een gastvrije ontvangst. Centrada geeft duideijk aan wat klanten van haar kunnen verwachten (kwaliteit, prijs en levertijd van de dienstverlening). Centrada blijft streven naar een verbetering van de dienstverlening door goed te luisteren naar de klant. 3.6 Kansrijke buurten

16 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goede woningen 3.3 Betaalbare woningen 3.4 Voldoende keuzemogelijkheden 3.5 Goede dienstverlening 3.6 Kansrijke buurten We willen klanttevredenheid bereiken door bij te dragen aan een kansrijke buurt. Het betrekken van huurders start met een goede samenwerking met de huurderbelangenvereniging. Onder deze samenwerking liggen heldere wederzijdse afspraken. Betrokkenheid op wijk- en woonplanniveau wordt gestimuleerd via bewonerscommissies, buurtambassadeurs en wijkbewoners. Centrada heeft een voorbeeldfunctie bij het schoon, heel en veilig houden van woningen/ directe woonomgeving. Centrada werkt nauw samen met andere partners in de wijk omdat gezamenlijk meer kan worden bereikt. Bij deze samenwerking blijven verantwoordelijkheden liggen waar ze horen. Centrada ondersteunt initiatieven die bijdragen aan het door bewoners zelf verbeteren van hun eigen woonsituatie. Op lange termijn zijn ingrepen in de oudere, monotone wijken van Lelystad nodig, middels een gerichte (acupunctuur)aanpak. Centrada gaat voor deze aanpak (samen met de gemeente) masterplannen opstellen en middelen hiervoor reserveren. Centrada ondersteunt samen met andere partijen initiatieven gericht op particuliere woningverbetering. Er wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en de inzet van in de wijk wonende vrijwilligers/ mensen zonder baan.

17 4.1 Vastgoed In het Portefeuilleplan wordt de voorraadstrategie beschreven en doorvertaald naar strategieën per complex/woonplangebied. In de komende 5 jaar worden 71 nieuwe woningen gebouwd en 18 woningen gesloopt. Verkoop van woningen vindt plaats aan zittende huurders, uitgegaan wordt van ongeveer 10 woningen per jaar. Er wordt fors geïnvesteerd in de energetische kwaliteit van de woningen; de eerstkomende 5 jaar vormen een aanloop. In de komende 5 jaar worden 250 woningen opgeplust en daarmee beter geschikt voor ouderen/zorgbehoevenden. 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap

18 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie Centrada focust op haar kernactiviteiten: bouw, verhuur, onderhoud en (sociaal) beheer. Bij de inrichting van de organisatie is een helder producten- en dienstenaanbod aan de klant het vertrekpunt: Zelfsturende teams zijn op operationeel niveau verantwoordelijk voor efficiënt ingerichte en klantgerichte processen. Informatisering wordt ingezet voor meer digitale dienstverlening aan de klant en draagt bij aan efficiënter werken. De formatie wordt in twee jaar tijd met ongeveer 10 formatieplaatsen teruggebracht. Slimmer Samen Werken heeft tot doel zelfsturing, klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en feedback te bevorderen. 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap

19 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen Bij alles wat Centrada doet en van plan is, heeft ze aandacht voor de financiële continuïteit op de langere termijn. Voor de korte termijn betekent dit het zorgdragen voor voldoende liquiditeit. Voor de lange termijn betekent dit: zorgen voor voldoende vermogen om aan de verplichtingen te voldoen (solvabiliteit). Centrada wil voldoende vermogen opbouwen om over jaar delen van de voorraad te kunnen vernieuwen. Als norm wordt gesteld dat het eigen vermogen minimaal 30% moet zijn van het totaal vermogen (op actuele waarde). De komende 5 jaar wordt de schuldenlast verlaagd naar gemiddeld sectorniveau. Centrada houdt de bedrijfs- en onderhoudslasten onder het sectorgemiddelde. Centrada stuurt op financiële en volkshuisvestelijke (klant)waarde van het bezit (zowel totale portefeuille als per woonplan). Er wordt een risicomanagementproces ingericht, rekening houdend met de zelfsturing binnen de organisatie. Het effect van mogelijke economische veranderingen wordt met een scenarioanalysemodel continu in beeld gebracht. 4.4 Partnerschap

20 4.1 Vastgoed 4.2 Professionele organisatie 4.3 Presteren naar vermogen 4.4 Partnerschap Centrada werkt samen met partners, op basis van heldere, haalbare, wederkerige afspraken die worden nagekomen. Centrada is transparant in ambities en inzet van middelen. Stakeholders worden betrokken bij de beleidsvorming en verantwoording wordt afgelegd. Minimaal 1 maal per jaar wordt met HVOB, gemeente en andere partners gesproken over de strategische beleidskeuzes. In 2014 wordt een nieuw Lokaal Akkoord ( ) met de gemeente afgesloten. Centrada streeft er naar om bij de visitatie begin 2015 opnieuw positief te scoren. In 2014 wordt het interne en externe communicatiebeleid herijkt in het licht van de keuzen uit dit.

21 overzicht