Bijlage 2: Detailhandelsstructuurvisie Binnenstad Leerdam, Adviesbureau BRO, 1 februari SAMENVATTING

Transcriptie

1 Bijlage 2: Detailhandelsstructuurvisie Binnenstad Leerdam, Adviesbureau BRO, 1 februari SAMENVATTING Winkels in de kern Leerdam - De kern Leerdam heeft ruim m2 winkelvloeroppervlak (wvo) en dat is 40% meer dan in vergelijkbare kernen. Leerdam heeft een duidelijke regiorol. - Er zijn veel winkels in de branchegroepen mode & luxe en in & om huis waaronder de Karwei, Meubelen Van der Wal en de Woonmall Leerdam. Winkels in de binnenstad - Er zijn 114 winkels met een wvo van m2 en dat is meer dan de gemiddeld 91 winkels en m2 in centrumgebieden van vergelijkbare kernen. - Mode & luxe is sterk vertegenwoordigd in de binnenstad. Het winkelgehalte ligt hoger dan in vergelijkbare centra: meer kijk- en vergelijkwinkels. - Het recreatieve winkelaanbod wordt gedomineerd door winkels in het midden tot lage marktsegment (Scapino, Schoenenreus, Wibra, Zeeman). - De branchegroep Sport & Spel is ondervertegenwoordigd in de binnenstad. Dit kan verklaard worden door de aanwezigheid van Topshelf buiten de binnenstad. - Het aantal dagelijkse artikelenwinkels is op peil maar de winkels zijn kleinschalig van opzet en dat geldt zeker voor de relatief kleine supermarkten. - In de binnenstad staan 19 panden leeg en dat is veel. Het gemiddelde is De binnenstad heeft relatief veel horecazaken, vooral voor de snelle hap. Kwalitatieve hoogwaardige zaken zijn minder opvallend aanwezig. Het aantal terrassen is beperkt. - Cultuur is ruim vertegenwoordigd in de binnenstad. Dit komt door de vele glasgaleries. Leerdam heeft hierdoor een unieke identiteit. Detailhandelsstructuur Binnenstad - Het winkelaanbod is versnipperd over veel straten. Hierdoor heeft het winkelgebied een onduidelijke en onherkenbare structuur. Een vanzelfsprekende looproute is er niet. - De kernwinkelstraten zijn de Noordzuid-as (Reilinghplein, Fonteinstraat en Markt) en de Oostwest-as (Kerkstraat). Blokker en vooral Scapino zitten niet logisch op de looproute. - Er is geen wisselwerking met het Reilinghplein en de Zuidwal (water). De binnenstad stopt in het noorden aan de Meent en in het zuiden op de hoek Markt/Hoogstraat. - De supermarkten zijn redelijk evenwichtig verspreid maar: o Nettorama is veel te krap gehuisvest en heeft geen eigen parkeergelegenheid. o AH is voor een moderne supermarkt nogal klein en biedt ook niet veel parkeergelegenheid, bovendien is de bereikbaarheid matig. o Ook Emté is relatief klein. 1

2 - Het horeca-aanbod is redelijk omvangrijk maar is niet geclusterd. Er is geen horecaplein. In de zomer zijn er maar een beperkt aantal, relatief kleine, terrassen. - De leegstand doet zich vooral voor aan de randen van de binnenstad. Met name aan de Vlietskant staat een aantal in het oog springende panden leeg. - Het parkeerverwijssysteem werkt niet. Het merendeel van de parkeerlocaties is moeilijk te vinden. Parkeergarage Het Kristallijn is haast onvindbaar. Oorzaak zijn de aanduidingen P Centrum Noord, P Centrum Oost en Parkeren centrum West waardoor bezoekers niet weten welke route nu gevolgd moet worden. Ondernemersonderzoek - Ondernemers vinden de diversiteit van het winkelaanbod een sterk punt van de binnenstad. De leegstand wordt ervaren als een zwak punt. - De helft van de ondernemers is ontevreden over het parkeren (aantal parkeerplaatsen, bereikbaarheid, bewegwijzering). - Winkels die worden gemist zijn: Xenos, V&D, Halfords. Voorzieningen die worden gemist zijn: terrassen. - Van de ondernemers boven de 50 jaar is tweederde onzeker over de opvolging. - 58% van de ondernemers oordeelt matig tot slecht over de onderlinge samenwerking. - 71% oordeelt matig tot slecht over de samenwerking met de gemeente. Workshop - De conclusies uit de workshop met raadsleden en ondernemers zijn: o Niet meer maar hogere kwaliteit horecazaken plus terrassen zijn nodig. o Er is behoefte aan een ontmoetingsplein. o De leegstand is een groot probleem, vooral aan de Vlietskant. o De randen van de binnenstad zijn rommelig. Men mist duidelijke entrees. o Het waterfront moet toegankelijker (Zuidwal). o De parkeersituatie moet beter, vooral bewegwijzering naar de parkeerterreinen. Algemene ontwikkelingen - Binnensteden staan onder druk door toenemende onderlinge concurrentie, toename in het aanbod in wijkwinkelcentra, nieuwe concepten zoals het outletcenter en door toename winkelbranches op perifere locaties (sport & spel; wit & bruingoed). - Binnensteden krijgen vaker een impuls door herwaardering. Structuur wordt versterkt door toevoeging nieuwe winkelmeters en gelijktijdige sloop verouderde winkelpanden. - Schaalvergroting zet door. Supermarkten groeien door tot m2 wvo. Dit geldt ook voor bouwmarkten, elektronica, persoonlijke verzorging, rijwielen, sport en boeken. - Aanloopstraten komen steeds meer onder druk te staan door de versterkingen van de A locaties (kernwinkelstraten) en door de opkomst van internetverkoop. - Het aantal kleine zelfstandige winkels daalt omdat bedrijfsopvolging lastig is. 2 - Internetbestedingen blijven groeien. De vraag naar winkelruimten blijft de komende jaren daarom naar verwachting dalen.

3 - Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt steeds verder toe. In Leerdam zorgt dat voor problemen in de historische binnenstad. CONCLUSIES Perifere detailhandel op Nieuw Schaik - Substantiële uitbreiding van het winkelaanbod op Nieuw Schaik (Perifere Detailhandel ofwel PDV) is niet wenselijk. Dit komt overeen met het uitgangspunt van het beleid van het Regionaal Economisch Overlegorgaan (REO). Toevoeging van beleidsmedewerker Economie: Regionaal beleid uit 2000 geeft aan de PDV locatie in Leerdam m2 wvo bevat. Omdat er momenteel m2 PDV is in Leerdam, zien wij een eventuele uitbreiding van m2 PDV in het project Les Etalages als geen substantiële uitbreiding. Marktruimte De koopkrachtbinding (eigen inwoners) en toevloeiing (bezoekers uit regio) liggen met 95% en 30% op een hoog niveau. Alleen de stijging van het inwoneraantal draagt bij aan een stijging van de toekomstige omzet. Er is tot 2020 marktruimte voor 630 m2 wvo voor de dagelijkse sector en m2 wvo voor de niet-dagelijkse sector. - Leerdam beschikt over een uitgebreid en divers voorzieningenaanbod (winkels, horeca, cultuur, ambacht, dienstverlening) in een cultuurhistorische setting. Voor de toekomst is het toevoegen van kwaliteit belangrijker dan het toevoegen van winkelmeters. Verplaatsing Nettorama - Het aantal supermarkten kan niet worden uitgebreid door de beperkte marktruimte maar Leerdam moet meewerken aan een schaalsprong van bestaande supermarkten. - De Nettorama is in de huidige situatie veel te klein van opzet. Een vergroting van Nettorama is noodzakelijk maar ook een schaalvergroting van AH en Emté in de binnenstad en Plus en Aldi op het Europaplein zijn op termijn nodig. - De binnenstad heeft een belangrijke rol als boodschappencentrum. Met het vertrek van Nettorama zal de omvang van het dagelijkse artikelenaanbod wat teruglopen. Op de vertreklocatie kan de dagelijkse sector worden versterkt met bijvoorbeeld een (vers)speciaalzaak (slager, groenten & fruit, delicatessen, noten, poelier). Toevoeging van beleidsmedewerker Economie: Het vertrek van Nettorama heeft negatieve effecten op het functioneren van de niet dagelijkse sector in de binnenstad maar bij een juiste herinvulling van het achtergebleven pand moeten de huidige koopkrachtbinding en toevloeiing ook in de toekomst haalbaar zijn. BRO geeft met deze conclusie aan dat de verplaatsing van Nettorama geen negatieve economische gevolgen heeft voor de binnenstad. Beter in plaats van meer - De toekomstige marktruimte is beperkt. Het gaat niet om meer winkelmeters maar om bestaande winkels een betere locatie te geven. Ruimte is nodig voor bestaande winkels die een schaalsprong willen maken zoals een supermarkt of winkels in de branches elektronica, rijwielen, sport en boeken. Deze ruimte is er wellicht op het Reilinghplein. 3 Toevoeging van beleidsmedewerker Economie: Nieuwe winkelmeters op het Reilinghplein kan alleen als we een even groot, zo niet groter, deel van de bestaande winkelmeters inleveren.

4 BRO toont aan dat dit kan door de Vlietskant, die in de huidige praktijk al veel leegstand kent, te laten verkleuren van in de huidige situatie veel winkels naar vooral woningen en dienstverlening in de toekomst. De gelijktijdige afname van het winkelaanbod op de Vlietskant (en overige aanloopstraten) en toevoeging van nieuwe grotere winkelmeters op het Reilinghplein zorgt dus voor beter in plaats van meer. Meer gebruik maken van unieke identiteit Leerdam Glasstad - Ondernemers en gemeente moeten samen meer gebruik maken van cultuur als onderscheidend vermogen van de binnenstad. Gezamenlijk dienen acties, arrangementen en activiteiten te worden georganiseerd. VISIES VOOR DE TOEKOMST 1. We vinden dat het aantal laagwaardige horecazaken moet worden beperkt. 2. We zien het gebied Markt / Zuidwal als een kansrijk vestigingsmilieu voor nieuwe, onderscheidende eetcafé s of restaurants met een dagfunctie en bij voorkeur een terras. 3. We zien de toekomstige detailhandelsstructuur van de binnenstad als een ankerstructuur. De Markt / Zuidwal wordt toegankelijker en de relatie met het water wordt meer zichtbaar. De verankering van het winkelgebied vindt plaats op het Reilinghplein. 4. We stellen vast dat het Reilinghplein kansen biedt om het plein te herontwikkelen tot een belangrijke Poort (entree) van de binnenstad, met een belangrijke ontmoetingsfunctie. We zien het Reilinghplein in de toekomst geschikt voor de wat grotere winkels met een bovengemiddelde behoefte aan bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Juist in dit winkeltype zit immers nog groei, zowel bij bestaande zaken als bij nieuwe formules. We denken dan aan een supermarkt (verplaatser) en winkels in bijvoorbeeld de branches bruin & witgoed, rijwielen en wonen. 5. We hanteren de visie dat we met de herontwikkeling van het Reilinghplein het kernwinkelgebied als het ware oprekken in noordelijke richting. De binnenstad komt (gevoelsmatig) dichter bij het station te liggen. 6. We onderstrepen dat de marktruimte zeer beperkt is en we beseffen dat er nu al meer dan gemiddeld leegstand is van winkelpanden. Toevoeging van meer en grotere nieuwe winkelmeters op het Reilinghplein zien we in relatie tot het terugbrengen van het aantal winkelmeters in de binnenstad. Vooral de Vlietskant willen we verkleuren van winkelstraat naar een aanloopstraat met zowel woningen, dienstverlening, ambacht, kantoren en dus minder winkels. De Vlietskant kan ook gaan fungeren als broedplaats voor startende ondernemers (niet detailhandel). 7. We gaan er van uit dat de herontwikkeling van het Reilinghplein een zaak is voor de lange termijn. De verkleuring van de Vlietskant kan mogelijk sneller in gang worden gezet omdat er nu al steeds vaker initiatieven van derden komen voor woningbouw en dienstverlening. 8. We willen dat de Hoogstraat profiteert van het feit dat we de Zuidwal via de markt beter toegankelijk maken. De Hoogstraat moet Leerdam een eigen gezicht geven door het gevarieerde aanbod aan cultuur (glasgaleries), winkels, horeca en dienstverlening. 4

5 5 9. We zien de herontwikkeling van het Reilinghplein als een sleutelproject voor de vernieuwing van de binnenstad. De volgende ingrepen moeten plaatsvinden: a. Maak ruimte voor verplaatsing bestaande supermarkt (niet bedoeld is Nettorama). b. Menging van winkels, horeca, cultuur, vermaak en wonen. Passend bij het ambitieniveau: aantrekkelijke binnenstad met brede regiofunctie. c. Goede aanhaking op de bestaande binnenstad. d. Ruimtelijke en functionele relatie met station en Stationsgebied. Toevoeging van beleidsmedewerker Economie BRO heeft niet de mogelijkheden van het stationsgebied onderzocht. Maar omdat BRO spreekt over uitbreiding van detailhandelsfuncties op het Reilinghplein is de vraag ontstaan wat de gemeente moet doen met de huidige functies op het plein (kantoren). Mogelijk komen de kantoorfuncties beter tot zijn recht op het nog lege stationsgebied zodat ruimte wordt gecreëerd op het Reilinghplein voor nieuwe functies. Om die reden dienen we de herontwikkeling van het Reilinghplein te bezien in nauwe samenhang met de invulling van het nog lege stationsgebied ten westen van het station. ACTIES VOOR DE TOEKOMST 1. We verbeteren de bewegwijzering naar de verschillende parkeerterreinen. 2. We proberen versterkingen van het winkelaanbod te krijgen (Xenos, Bruna, Free Record Shop, Sport 2000, Halfords, H&M). 3. We denken na over welke voorzieningen naast winkels ook belangrijk zijn om het Reilinghplein in de toekomst de rol van Ontmoetingsplein te geven. Ideeën: sterke horecazaak, bibliotheek, leisure (bioscoop, fitness) en het inrichten van het Reilinghplein als evenementenplein. 4. We gaan met Blokker en Scapino de mogelijkheden van verplaatsing naar het kernwinkelgebied bespreken. Als Blokker verplaatst is er een kans om het gebied tussen markt en het water (Zuidwal) aantrekkelijker te maken. 5. We starten een zorgvuldig ontwikkelingsproces Reilinghplein / Stationsomgeving met na iedere stap een proces van herbezinning voor betrokkenen en go / no go momenten. Op hoofdlijnen zou de ontwikkelingsstrategie als volgt kunnen zijn: a. Uitwerking van de centrumvisie in een Contourennota. Deze contourennota doet op hoofdlijnen uitspraken over de programmatische, ruimtelijke en financiële voorwaarden waaronder het project zich kan ontwikkelen. b. In samenspraak met marktpartijen (bijvoorbeeld via een marktconsultatie) opstellen van een Ontwikkelingsvisie voor het gebied. Met marktpartijen dient een ontwikkelingsovereenkomst te worden aangegaan. c. Het opstellen van een concreet Ontwikkelingsplan dat als basis kan dienen voor het Bestemmingsplan en uiteindelijke Realisatieplannen. 6. We gaan beter samenwerken met ondernemers. De onderwerpen zijn startersbeleid, ondernemersloket, ondersteuning bij bedrijfsopvolging, gezamenlijke uitvoering en financieringsinstrumenten. 7. We bieden in het nieuwe bestemmingsplan Centrum ontwikkelingsruimte voor commerciële voorzieningen. Zowel voor nieuwe, maar ook voor bestaande zaken in detailhandel, (beperkte) horeca en diensten. Het bestemmingsplan moet vooral ruimte bieden voor schaalvergroting in de Kerkstraat, de Fonteinstraat en het Reilinghplein. Bijvoorbeeld door interne samenvoeging

6 6 van naast elkaar liggende panden en uitbreiding van panden naar de achterzijde, zonder de beeldkwaliteiten en monumentale waarden aan te tasten.