Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt. Gemeente Sliedrecht Definitief

Transcriptie

1 Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt Gemeente Sliedrecht Definitief

2

3 Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt Gemeente Sliedrecht Definitief Rapportnummer: 205X _2 Datum: 28 maart 2011 Contactpersoon opdrachtgever: De heer H. Tanis en de heer D. van t Hoff Projectteam BRO: Jan Carel Jansen Venneboer, Ruth Bervoets Trefwoorden: Sliedrecht, Kerkbuurt, toekomstvisie Bron foto kaft: Hollandse Hoogte, 13 Beknopte inhoud: Voorliggend rapport biedt een toekomstvisie en een actieprogramma voor de Kerkbuurt, het hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. Door de wat eenzijdige opzet staan de bezoekersaantallen onder druk en is het winkelcentrum extra kwetsbaar voor ontwikkelingen elders en economische recessies. Zonder ingrijpen zal de centrumfunctie van de Kerkbuurt verder onder druk komen te staan. In voorliggend rapport zijn de opgaven, ook op langere termijn, benoemd om de Kerkbuurt te versterken. BRO Hoofdvestiging Postbus AA Boxtel Bosscheweg WV Boxtel T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl

4

5 Inhoudsopgave pagina SAMENVATTING 3 1. WOORD VOORAF Achtergrond Vraagstelling Totstandkoming Leeswijzer 6 2. BASISANALYSES SAMENGEVAT Introductie Blik op Sliedrecht De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk Ondernemersonderzoek Workshop Ontwikkelingen in Nederland Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio Functioneren & Marktruimte AMBITIES & VISIE OP DE TOEKOMST Doel & Reikwijdte Ambitie & Hoofdlijnen Visie Versterking Kerkbuurt: Functioneel Uitgangspunten Ontwikkelingsmogelijkheden naar bezoekmotief Versterking Kerkbuurt: Ruimtelijk Visie op de Ruimtelijk-Functionele Structuur Gebiedsprofielen Randvoorwaarden IN DE PRAKTIJK Introductie Opgave Westkop Actieplan Tot slot 51 BIJLAGEN Bijlage 1: Aanbodsituatie 1 Bijlage 2: Ondernemersonderzoek 3 Inhoudsopgave 1

6 2 Inhoudsopgave

7 SAMENVATTING De Kerkbuurt verdient een oppepper De Kerkbuurt is het historische centrum van Sliedrecht. Al eeuwen wordt hier handel gedreven en de afgelopen decennia ontwikkelde vooral de detailhandel zich sterk. Er zijn echter signalen dat de winkelfunctie hier sterk onder druk staat, met name in het westelijk deel aansluitend op de Stationsweg. Dit uit zich in leegstand, een matige presentatie en weinig investeringsbereidheid bij ondernemers. Tegelijk bestaan er plannen om de detailhandel op het naburige Burgemeester Winklerplein en op Nijverwaard te versterken en hebben ook diverse regionale ontwikkelingen en landelijke trends hun weerslag op de toekomstpotenties van de Kerkbuurt. De straat lijkt niet meer voor alle Sliedrechters het vanzelfsprekende hoofdwinkelcentrum te zijn. De gemeente Sliedrecht heeft BRO dan ook gevraagd om een integrale visie te maken voor de Kerkbuurt tot Ruimte voor vernieuwing, functieverbreding en schaalvergroting De detailhandel in de Kerkbuurt is wat eenzijdig van karakter. Er is relatief veel (sterke) mode, maar andere branches zijn beperkt vertegenwoordigd. Bovendien zijn er in verhouding tot andere centra weinig andere functies, zoals dienstverlening, horeca en ambacht. Door deze wat eenzijdige opzet staan bezoekersaantallen onder druk en is de Kerkbuurt extra kwetsbaar voor ontwikkelingen in detailhandel elders en economische recessies. De centrumfunctie van de Kerkbuurt komt zonder ingrijpen sterk onder druk te staan. Op termijn kan dat leiden tot nog meer leegstand, verschraling en downgrading van het aanbod en zelfs verpaupering in delen van de Kerkbuurt. Men name het westelijk deel van de Kerkbuurt tussen de Stationsweg en het museum kan hieraan ten prooi vallen. In praktijk valt dit proces alleen te keren met structurele ingrepen vanuit heldere keuzes: functioneel en ruimtelijk. Er moet veel gebeuren in en op de Kerkbuurt, in allerlei opzichten. Het accent moet liggen op toevoeging van nieuwe functies en branches en het aanboren van nieuwe marktsegmenten c.q. doelgroepen. Daar profiteert ook de lokale consument van. Een wezenlijke vergroting van het winkelaanbod is niet nodig en bovendien onwenselijk. De visie biedt hiervoor het kader en een uitvoeringsprogramma. Structuurversterking noodzakelijk Deze visie streeft naar een zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksfuncties, passend bij het economisch draagvlak van Sliedrecht. De Kerkbuurt heeft haar eigen kernkwaliteiten, maar die leiden niet automatisch tot hogere bestedingen. Er zijn bijvoorbeeld maar weinig grotere winkelruimten op goed bereikbare plekken. Hierdoor kan het centrum onvoldoende inspelen op de toenemende schaalvergroting bij veel winkelformules. Juist het centrumdeel aansluitend op de Stationsweg biedt ruimte voor een integrale herontwikkeling, waarin naast detailhandel ook dienstverlening en horeca een plek kunnen krijgen. Het wordt de Nieuwe Entree van de Kerkbuurt. Een strategische aanpak is essentieel. Samenvatting 3

8 Daarnaast moet het Merwedeplein opnieuw worden ingericht tot een besloten plein, met een drastische aanpak van de winkelpuien. Een combinatie met woningbouw kan de ruimtelijke kwaliteiten enorm versterken. Er moet, ook beleidsmatig, een duidelijker onderscheid worden gemaakt tussen het kernwinkelgebied en de aanloopstraten. Aanloopstraten zijn belangrijk voor een sterk hoofdwinkelcentrum omdat ze doorgaans goedkopere, ruimere bedrijfsruimte bieden (ook voor starters) en per auto bereikbaar zijn. Detailhandel heeft hier een nevengeschikte en soms ondergeschikte positie aan andere functies. Zo zijn er nog veel meer ingrepen die in de visie en het uitvoeringsprogramma uitvoerig worden belicht. Samen optrekken Gemeente, ondernemers, bewoners en andere partijen zullen samen de visie moeten uitvoeren, elk vanuit hun eigen belangen en verantwoordelijkheden. De consument anno 2011 heeft een enorme keuze en moet dus actief worden verleid tot een bezoek aan de Kerkbuurt. Ondernemers zullen daartoe continu bijzondere activiteiten en acties moeten organiseren, met medewerking van de gemeente waar nodig. Belangrijk is om de Kerkbuurt, zowel lokaal als regionaal, te positioneren als een gevarieerde, sfeervolle en gastvrije winkelstraat met geschiedenis. Sommige zaken zijn er al meer dan honderd jaar gevestigd en al die tijd heeft de straat zich vernieuwd 4 Samenvatting

9 1. WOORD VOORAF 1.1 Achtergrond De Kerkbuurt is het historische winkelcentrum van Sliedrecht, met veel recreatief winkelaanbod. In de loop der jaren hebben zich echter, vanwege de uitbreiding van Sliedrecht, ook elders in de gemeente diverse wijk- en buurtwinkelcentra, met o.a. supermarkten, gevestigd. Belangrijke oorzaken waren de beschikbare ruimte op en de bereikbaarheid van deze locaties. Daarbovenop is de Kerkbuurt door de verhoogde ligging en de matige presentatie op de koppen én richting de parkeerlocaties van buitenaf nauwelijks herkenbaar als winkelgebied. Ook de inrichting van vooral het Merwedeplein, de omgeving Stationsweg, de presentatie van enkele panden en de verblijfskwaliteit in het algemeen laten te wensen over. Mede hierdoor wordt de Kerkbuurt steeds minder druk bezocht door winkelend publiek en doet zich in toenemende mate leegstand voor. Omdat de opwaardering van de Kerkbuurt een belangrijk speerpunt is in het gemeentelijk beleid is aan BRO verzocht een ontwikkelingsvisie voor het historische winkelcentrum van Sliedrecht op te stellen. 1.2 Vraagstelling Alle relevante voorzieningen (detailhandel, horeca, publieksgerichte dienstverlening, cultuur, leisure) krijgen aandacht in deze visie voor de Kerkbuurt. De centrale vraag hebben wij als volgt geformuleerd: Geef een beleidskader voor de aanpak en uitvoering van het project Kerkbuurt, waarbij het historisch karakter van de straat wordt versterkt en uitgebouwd als levendig, aantrekkelijk, veilig en duurzaam hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. In dit onderzoek komen de volgende onderwerpen aan bod: Een goede ruimtelijke afbakening en zonering in deelgebieden. Methoden om de levendigheid te versterken. Methoden om de sfeer en inrichting te versterken. Voldoende variatie in het winkelaanbod, ook tussen groot- en kleinschalig aanbod. Aanbevelingen voor acquisitie van nieuwe, passende winkelformules. Methoden om de relatie tussen Kerkbuurt en Burgemeester Winklerplein te versterken. 1.3 Totstandkoming Het opstellen van de visie op de Kerkbuurt is begeleid door vertegenwoordigers van de gemeente Sliedrecht, de Kamer van Koophandel, de centrummanager en enkele ondernemers van de Kerk- Hoofdstuk 1 5

10 buurt. Hun bijdragen hebben voorliggende visie mede vorm gegeven. Kick-off meeting Voor de start van het eigenlijke onderzoek zijn alle ondernemers, pandeigenaren en betrokkenen vanuit de gemeente Sliedrecht uitgenodigd voor een startbijeenkomst. De aanwezigen zijn uitgedaagd om in het beginstadium al mee te denken over de toekomst van de Kerkbuurt. Wat zijn de kernkwaliteiten van de Kerkbuurt? Wat moet er verbeteren? Welke kansen moeten worden aangegrepen? Wat zijn de belangrijkste knelpunten? Hoe onderscheidt de Kerkbuurt zich van de concurrentie in de regio? Wat verwacht u van deze visie? In hoofdstuk 2 wordt middels een aantal basisanalyses ingegaan op de uitgangssituatie in Sliedrecht én op de Kerkbuurt. Aan bod komen o.a. de aard en omvang van het aanbod, het bestedings- en koopgedrag, het economisch functioneren, de marktruimte en relevante ontwikkelingen. Ook worden hier de belangrijkste resultaten uit het ondernemersonderzoek en de workshop kort beschreven. Na de analyses is het streefbeeld uitgewerkt. Hoofdstuk 3 beschrijft de algemene ambities voor de Kerkbuurt alsook de visie op de toekomst. De visie wordt in hoofdstuk 4 uitgewerkt in een activiteitenprogramma. Ondernemers intensief betrokken Met een apart onderzoeksblok, namelijk het ondernemersonderzoek, zijn de ondernemers van de Kerkbuurt bij de totstandkoming van de visie betrokken. Voorts is in een plenaire workshop met eigenaren en ondernemers gediscussieerd over de toekomstmogelijkheden van en de wensen voor de Kerkbuurt. Door de actieve inbreng van de deelnemers is een goede bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de visie. 1.4 Leeswijzer Voorliggend rapport is een verslag van het onderzoek, de basisanalyses, waarin o.a. diverse gesprekken zijn gevoerd, een ondernemersenquête is uitgezet en een workshop met eigenaren en ondernemers is georganiseerd. 6 Hoofdstuk 1

11 2. BASISANALYSES SAMENGEVAT 2.1 Introductie Hierna worden de voornaamste conclusies uit de basisanalyses op een rij gezet. Hiervoor wordt vooral gebruik gemaakt van illustratieve grafieken en beeldmateriaal. Voor de tabellen met de gedetailleerde achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijhorende bijlage. Sliedrecht: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo) Blik op Sliedrecht Sliedrecht is gelegen aan de rivier de Beneden Merwede in de provincie Zuid-Holland. Een aanzienlijk deel van het woongebied ligt als het ware ingeklemd tussen de rivier en de A15. Sliedrecht telt ca inwoners. Omvangrijk winkelaanbod, vooral in de branchegroep in & om huis Het winkelaanbod in Sliedrecht beslaat ca m² wvo, verdeeld over 180 winkels. Dat is ruim m² wvo meer dan in naar inwonertal vergelijkbare plaatsen. Gemiddeld zijn in plaatsen met à inwoners 157 winkels met een winkelvloeroppervlak van ca m² wvo aanwezig. Verklaring is de omvangrijke branchegroep in & om huis, die zich voor bijna 80% op woonboulevard Nijverwaard bevindt, namelijk net iets minder dan m² wvo. Maar ook in de branchegroep mode & luxe In Sliedrecht is ook sprake van een redelijk aanbod aan mode & luxe, namelijk ca m² wvo tegenover ca m² wvo in vergelijkbare plaatsen. Plusminus 85% van het aanbod aan mode & luxe bevindt zich op de Kerkbuurt Leegstand Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Huis Overig Sliedrecht Plaatsen van à inwoners Leegstand raakt vooral kleinschalige winkelpanden In Sliedrecht staan 15 panden leeg met een oppervlak van ca m² wvo. Het leegstandspercentage uitgedrukt in winkelvloeroppervlak bedraagt slechts ca. 2%. Echter, uitgedrukt in aantal winkels bedraagt dit ca. 8%. Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum Hoofdstuk 2 7

12 In vergelijkbare plaatsen ligt de leegstand op een niveau van ca m² wvo, verdeeld over 16 panden. Het leegstandspercentage bedraagt ca. 8% uitgedrukt in winkelvloeroppervlak en ca. 10% uitgedrukt in aantal winkels. Hieruit blijkt dat in Sliedrecht vooral kleinschalige winkelpanden leeg staan. Nadere analyse leert dat ca. 65% van het aantal leegstaande panden en ca. 75% van het leegstaande winkelvloeroppervlak zich op de Kerkbuurt bevindt. De overige leegstaande panden bevinden zich vooral verspreid in de bebouwde kom. Sliedrecht: Winkelstructuur vergeleken (m² wvo) Kerkbuurt Wijk & Buurtwinkelcentra Sliedrecht Grootschalige Winkelconcentratie Plaatsen van à inwoners Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum Verspreid Sterke positie Nijverwaard Kijken wij naar de opbouw van de winkelstructuur, dan valt de sterke positie van Nijverwaard op, de woonboulevard van de regio Drechtsteden. Vergeleken met dergelijke grootschalige winkelconcentraties in vergelijkbare plaatsen kent Nijverwaard een zeer omvangrijk winkelaanbod, met een belangrijke regiofunctie. Stevig winkelaanbod op wijk- & buurtniveau Ondersteunend aan de Kerkbuurt als hét winkelcentrum van Sliedrecht is een aantal wijk- & buurtwinkelcentra aanwezig, namelijk Burgemeester Winklerplein (Albert Heijn), Fazantplein (Bas van der Heijden), Populierenhof (C1000) en Thorbeckelaan. Winkelcentra Fazantplein en Populierenhof met beide één supermarkt doen dienst als buurtwinkelcentra met een duidelijk accent op het dagelijkse artikelenaanbod. Burgemeester Winklerplein, ook redelijk niet-dagelijks aanbod Dat geldt niet voor het Burgemeester Winklerplein. Met ca m² wvo verdeeld over 14 winkels is hier sprake van een redelijk omvangrijk niet-dagelijks artikelenaanbod. Plusminus 40% hiervan bevindt zich in de branchegroep mode & luxe. Het aanbod is daarmee iets minder gericht op het recreatieve winkelen dan het winkelaanbod op de Kerkbuurt. Het dagelijkse artikelenaanbod beslaat ca m² wvo, verdeeld over 12 winkels. Naast verschillende lokale winkeliers zijn hier o.a. Albert Heijn, Compaenen, Deco Home, Etos, Gall&Gall, Keurslager, LinCHérie, Trekpleister en Wibra gevestigd. 8 Hoofdstuk 2

13 Burgemeester Winklerplein huisvest ook de warenmarkt De wekelijkse warenmarkt in Sliedrecht vindt iedere woensdag tussen uur tot uur op het Burgemeester Winklerplein plaats. Sliedrecht in de regio Zowel aan de westzijde als aan de oostzijde van Sliedrecht is sprake van enkele sterke regioplaatsen. Te denken valt bijvoorbeeld aan Dordrecht, Gorinchem en Papendrecht, waar recent ook serieus is geïnvesteerd. Deze concurrerende winkelsteden bevinden zich alle op ca. 15 à 20 autominuten van Sliedrecht. Hoofdstuk 2 9

14 10 Hoofdstuk 2

15 2.3 De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel Met de Kerkbuurt wordt in dit rapport gedoeld op het gebied gevormd door de hele Kerkbuurt (Oost & West) én door de Stationsweg nr. 1 tot en met nr. 29. Beperkt winkelaanbod, zowel in omvang als in aantal winkels Het winkelaanbod in de Kerkbuurt beslaat ca m² wvo, verdeeld over 64 winkels. Dat is weinig. Gemiddeld zijn in vergelijkbare centrumgebieden in plaatsen met à inwoners 100 winkels met een winkelvloeroppervlak van ca m² wvo gehuisvest. Wij dienen hierbij op te merken dat wijkwinkelcentrum Burgemeester Winklerplein, dat op slechts 5 à 10 minuten lopen van de Kerkbuurt gelegen is, niet in de cijfers voor de Kerkbuurt vervat is. Veel winkelmeters aan mode & luxe Op het niveau van de verschillende branchegroepen valt op dat de branchegroep mode & luxe qua winkelvolume juist sterk vertegenwoordigd is. De branchegroep (warenhuis, kleding & mode, schoenen & lederwaren, juwelier & optiek, huishoudelijke & luxeartikelen, antiek & kunst) omvat 41 winkels en ca m² wvo, tegenover 45 winkels en ca m² wvo in vergelijkbare centrumgebieden. Dit maakt dat de individuele winkels binnen deze branchegroep over een redelijk moderne schaal beschikken, namelijk ca. 235 m² wvo op de Kerkbuurt tegenover ca. 185 m² wvo in vergelijkbare centrumgebieden. Kerkbuurt: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo) Indien wij het winkelaanbod van het Burgemeester Winklerplein zouden optellen bij het winkelaanbod op de Kerkbuurt, dan zou het winkelaanbod op het niveau van dat in vergelijkbare centrumgebieden zitten Leegstand Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Huis Overig Kerkbuurt Centra in plaatsen van à inwoners Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum Dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven achter De branchegroepen dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven in de Kerkbuurt zowel qua aantal winkels als qua winkelvolume sterk achter op de vergelijkbare cijfers. Hoofdstuk 2 11

16 12 Hoofdstuk 2

17 Voor de branchegroep dagelijks ligt de verklaring vooral in de nabijheid van het Burgemeester Winklerplein met een ruim en divers dagelijks artikelenaanbod. Voor de branchegroep in & om huis, maar ook voor vrije tijd, ligt de verklaring in de aanwezigheid van woonboulevard Nijverwaard in Sliedrecht. Naast vooral woonwinkels zijn op woonboulevard Nijverwaard o.a. ook een vestiging van It s XXL en van Perry Sport gevestigd. Wij merken hierbij overigens op dat It s XXL op Nijverwaard inmiddels (tijdelijk) gesloten is. Wellicht dat hier een doorstart wordt gemaakt. Leegstand Op de Kerkbuurt staan ca. tien panden met een winkelvloeroppervlak van ca m² wvo leeg. In vergelijkbare centrumgebieden zijn dat eveneens tien panden met een oppervlak van ca m² wvo. In verhouding tot het aantal winkels staat op de Kerkbuurt ca. 15% leeg. In vergelijkbare centra is dat ca. 10%. Het leegstandspercentage uitgedrukt in winkelvloeroppervlak is vergelijkbaar met elders. Eenzijdig winkel & voorzieningenaanbod Op de Kerkbuurt zijn ca. 8 horecazaken gevestigd, tegenover ca. 22 in vergelijkbare centra. De ambachten (kledingreparatie, drukwerken, lijstenmakerij, electro reparatie, schoonheidssalon, kapper, tatoeages & piercings, etc.) en dienstverleners (uitzendbureau, reisbureau, makelaar, bank, etc.) blijven achter. Gesteld kan worden dat het aanbod redelijk éénzijdig van samenstelling is, met een sterk accent op mode & luxe. Haast alle overige winkelbranches en voorzieningen zijn ondervertegenwoordigd in vergelijking met overige centra. Kerkbuurt: Voorzieningenaanbod vergeleken Automotive Brandstoffen Horeca Kerkbuurt Cultuur Ontspanning Verhuur Ambacht Financiele Instelling Particuliere Dienstverlening Centra in plaatsen van à inwoners Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum Nog veel lokale ondernemers, juist in het hogere marktsegment Daar tegenover staat dat de Kerkbuurt nog een aanzienlijk aantal lokale ondernemers telt en het aandeel van de winkelketens relatief beperkt is. Kijken wij naar de kwaliteiten van het winkelaanbod, dan valt op dat vooral de lokale winkeliers het hogere marktsegment bedienen. De landelijk bekende winkelformules bevinden zich veelal in het lage tot midden marktsegment. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan Scapino, Zeeman, Shoeby, Landgraaf, Hans, Charles Vögele, etc. Hoofdstuk 2 13

18 14 Hoofdstuk 2

19 2.4 De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk Zoals gezegd, omvat het plangebied in voorliggend rapport de hele Kerkbuurt én de Stationsweg nr. 1 tot en met nr. 29. Zoals ook blijkt uit onderstaand kaartbeeld, is het plangebied (hierna de Kerkbuurt genoemd) enorm langgerekt. Van aan de Molendijk tot aan de PC Hooftlaan strekt de Kerkbuurt zich uit over bijna 1,5 kilometer. Langgerekte dijkstructuur met (te) veel opgangen De dijk is de belangrijkste structuurdrager met een kronkelige loop en hoogteverschillen ten opzichte van de directe omgeving. Tussen de panden c.q. groepen van panden zijn openingen aanwezig, al dan niet toegankelijk voor het publiek. Sommige openingen doen dienst als entrees naar de dijk en verbinden de winkelstraat met de parkeerplaatsen. Aan de noordzijde bestaan de opgangen uit trappen vanwege het (grote) hoogteverschil. Aan de zuidzijde bestaan de opgangen uit hellingbanen. Het merendeel van de opgangen is netjes onderhouden en ontworpen. Het zijn er alleen wat veel. Merwedeplein: Zwaartepunt winkelgebied, met westelijk uitloper Het Merwedeplein is een onderbreking van de langgerekte dijkstructuur. Trekkende elementen Jumbo en Hema zijn hier gevestigd. Het Merwedeplein vormt het zwaartepunt van het winkelgebied. Het plein lijkt het middelpunt van het oostelijk gedeelte van de Kerkbuurt, maar in de praktijk is sprake van een duidelijke tweedeling. Aan de oostzijde daalt de winkelactiviteit al snel. De oostelijke kop bestaat vooral uit woningen en richting de kop staan tussen de winkels verspreid ook enkele woningen. Het gedeelte aan de westzijde van het plein is veel zwaarder bewinkeld en daardoor ook aantrekkelijker en levendiger. Echter, hoe meer richting de kop, hoe meer ook in dit gedeelte de winkelactiviteit, aantrekkelijkheid en levendigheid afnemen. Kerkbuurt-West: Barrièrewerking Stationsweg De Kerkbuurt-West is nauwelijks met de overige Kerkbuurt betrokken. De barrièrewerking van de druk bereden Stationsweg is hier debet aan. Hoewel de Kerkbuurt-Oost volledig autovrij is, wordt de Kerkbuurt-West gekenmerkt door behoorlijk wat verkeersdrukte. De parkeercapaciteit en de ruimte om te lopen is in West redelijk beperkt. Duidelijke entrees ontbreken De Kerkbuurt als winkelgebied mist duidelijke entree(s). De omgeving Kerkbuurt/Stationsweg oogt rommelig en de winkelactiviteit is hier beduidend minder dan in de omgeving van het Merwedeplein. De oostelijke kop (omgeving PC Hooftlaan) bestaat vooral uit woningen en richting de kop staan tussen de winkels verspreid ook enkele woningen, waardoor de Kerkbuurt hier nauwelijks als winkelgebied wordt herkend. Benedendijks (aan de ingang van Jumbo) is de uitstraling nogal introvert. De trappenhal, met een wel erg steile trap, is redelijke smal en nogal donker en werkt daardoor niet uitnodigend. Hoofdstuk 2 15

20 Openbare ruimte & bebouwing Met de herinrichting ziet het kernwinkelgebied er in het algemeen netjes uit. Doordat dit aan de westzijde en op het Merwedeplein niet het geval is zijn de contrasten soms echter groot. De openbare ruimte is in het kerngebied met moderne elementen ingericht, bijvoorbeeld moderne lichtmasten, moderne kunstwerken. Deze vormen een contrast met de kleinschalige, historische panden die het karakter van de oorspronkelijke Kerkbuurt bepalen. De openbare ruimte is redelijk stenig. Alleen op de pleinen staan enkele groene elementen. Het Merwedeplein neemt redelijk veel ruimte in beslag en oogt daardoor weinig sfeervol en ongezellig. De hoogte van de bebouwing is te laag in verhouding tot de omvang van het plein. De uitstraling van de pleinwanden en de presentatie van de winkels is door de opbouw en de luifel slecht. Een aantal horecazaken bevindt zich in de omgeving Kerkbuurt/Stationsweg. De uitstraling en de kwaliteit van deze zaken is slecht. Zij maken nauwelijks gebruik van de openbare ruimte. Bereikbaarheid & parkeren De parkeerplaatsen rondom de Kerkbuurt zijn moeilijk bereikbaar. Omdat de meeste bezoekers bekend zijn met de situatie zorgt dit niet voor veel problemen, maar ideaal is de situatie zeker niet. Het aantal parkeerplaatsen is in de huidige situatie toereikend, maar als de Kerkbuurt naar een hoger niveau wordt opgetild, en ook meer mensen van buiten moet aantrekken, dan is het huidige parkeersysteem en de capaciteit niet langer toereikend. Het parkeren is vooral aan de noordoostzijde geconcentreerd, rondom het Merwedeplein. De omgeving rond de Kerk (Kerkbuurt & Stationsweg) mist parkeren als bronpunt. Fietsen over de Kerkbuurt tijdens winkeltijden is verboden, wat de levendigheid van de Kerkbuurt niet ten goede komt. 2.5 Ondernemersonderzoek Onder de ruim 80 ondernemers van de Kerkbuurt (winkeliers, horecaondernemers, dienstverleners) is in het kader van voorliggend onderzoek een vragenlijst verspreid. In totaal hebben 29 ondernemers (21 winkeliers, 4 horecaondernemers, 4 ambachtelijke dienstverleners) de vragenlijst ingevuld. Hierna worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek uitgelicht. Voor een compleet en gedetailleerd overzicht van alle gegeven antwoorden wordt verwezen naar de bijlage. Positief oordeel over de huidige omzet Plusminus 62% van de respondenten oordeelt positief tot zeer positief over de huidige omzet. Dat is veel. Ter vergelijking, in de binnensteden van Leerdam en Veghel lagen die percentages op respectievelijk ca. 50 en 35%. Opvallend is ook het beperkte percentage dat echt negatief oordeelt over de huidige omzet, namelijk ca. 3% op de Kerkbuurt tegenover bijvoorbeeld 12 en 25% in respectievelijk Leerdam en Veghel. 16 Hoofdstuk 2

21 Redelijk positief over omzetontwikkeling & toekomstperspectief Over de omzetontwikkeling van de laatste 3 jaren zijn de respondenten iets neutraler gestemd en iets minder positief. Doch, slechts ca. 10% oordeelt echt negatief over de omzetontwikkeling. In respectievelijk Leerdam en Veghel bedroegen die percentages ca. 24 en 34%. Plusminus 62% van de respondenten ziet de toekomst positief tot zeer positief tegemoet. Circa 10% beoordeelt het toekomstperspectief negatief. Dit percentage ligt op het niveau van dat in Leerdam en Veghel. Veel onzekerheid over de opvolging Aandachtspunt is de onzekerheid onder een behoorlijk aantal ondernemers over hun opvolging. Ca. 41% van de ondernemers duidt aan ouder te zijn dan 50 jaar. Bij tweederde van deze ondernemers is de opvolging (nog) niet geregeld. Tevredenheid over vestigingslocatie, alleen onvoldoende passanten Bijna 60% van de respondenten oordeelt positief tot zeer positief over de huidige vestigingslocatie. Slechts 3% oordeelt echt negatief. Belangrijkste huisvestingsprobleem waarmee de ondernemers (38%) kampen, is het onvoldoende aantal passanten. Het is volgens hen veel te rustig op de Kerkbuurt. Ook de matige parkeermogelijkheden voor klanten wordt door enkele ondernemers (24%) als huisvestingsprobleem aangeduid. Weinig investeringsplannen Meer dan 60% van de ondernemers op de Kerkbuurt duidt aan geen investeringsplannen te hebben. Van de ondernemers die wel investeringsplannen hebben, wil het merendeel (alleen) het interieur verbouwen. Geen enkele respondent is (op korte termijn) van plan ook het exterieur te verbouwen c.q. een opknapbeurt te geven. Troeven: Vooral de couleur locale, het specialisme De diversiteit van het winkelaanbod wordt door ca. 43% van de respondenten aangeduid als één van de troeven van de Kerkbuurt. Daarmee doelt men vooral op de lokale gekleurdheid van het winkelaanbod, de couleur locale, en de winkels in het hogere marktsegment, de specialisten. De Kerkbuurt als autovrije promenade wordt ook erg gewaardeerd door de ondernemers, evenals het gratis parkeren. Knelpunten: Vooral de leegstand Doorn in het oog van veel ondernemers is met name de leegstand. Ca. 23% van de respondenten duidt dit aan als belangrijkste knelpunt van de Kerkbuurt. De uitstraling (onvoldoende onderhoud, ontbreken zitbanken, onvoldoende fietsstallingen, uitstraling Merwedeplein, uitstraling entrees, etc.) en de organisatie (te weinig activiteiten, ongelijke openingsuren, ontbreken warenmarkt, etc.) worden door respectievelijk ca. 19 en 14% van de respondenten als knelpunt aangehaald. Gemiste winkels & voorzieningen: Dagelijkse artikelen & horeca Plusminus 22% van de respondenten duidt aan vooral dagelijkse artikelenwinkels (bakker, slager, groenten, fruit, delicatessen, etc.) te missen op de Kerkbuurt. Op het vlak van overige voorzieningen ontbreekt het volgens de ondernemers vooral aan voldoende horeca en terrassen. Ca. 55% duidt aan deze voorzieningen te missen op de Kerkbuurt. Hoofdstuk 2 17

22 Versterkingsmogelijkheden Versterkingsmogelijkheden liggen volgens de ondernemers vooral in de organisatie (meer activiteiten, gelijke openingstijden, warenmarkt) en in het aanpakken van de entrees. Daarbij dienen zowel de entrees aan de oost en westzijde te worden aangepakt als deze beneden aan het Merwedeplein. 2.6 Workshop Op maandag 7 februari 2011 is in een plenaire workshop met de ondernemers, centrummanager, eigenaren en Kamer van Koophandel over de toekomstmogelijkheden van en de wensen voor de Kerkbuurt gediscussieerd. Door de actieve inbreng van de deelnemers is een goede bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de visie. De belangrijkste conclusies uit de workshop zijn hierna kort op een rij gezet. De deelnemers zijn van mening dat er te weinig actie is op de Kerkbuurt. De Kerkbuurt is niet levendig genoeg en mist gezelligheid. De couleur locale is dé kracht van de Kerkbuurt en moet dat ook blijven. Het streven moet gericht zijn op het aantrekken van leuke, aparte, persoonlijke speciaalzaken en niet op het aantrekken van gewone winkels. Horeca is een moeilijke branche in Sliedrecht. Desondanks zien sommige deelnemers wel wat in een aantal leuke restaurantjes en kwaliteitshoreca, mits er geschikte vestigingsplekken worden gemaakt met een hoogwaardige buitenruimte. Het verplaatsen van de bibliotheek richting de Kerkbuurt en omgeving wordt als een mogelijke versterking van de Kerkbuurt gezien. De bibliotheek kan zorgen voor actie en levendigheid. Faciliteiten die normaal openbaar moeten worden voorzien ontbreken op de Kerkbuurt. Te denken valt aan openbare toiletten, roltrappen c.q. liften om de hoogteverschillen te overbruggen. De Kerkbuurt is als winkelgebied té langgerekt. Het streven moet gericht zijn op een inkrimping van het kernwinkelgebied. Je kan niet de hele Kerkbuurt als kernwinkelgebied in stand houden. Er zijn te veel opgangen. Een ontmoetingsplein ontbreekt. Het Merwedeplein zou die rol van ontmoetingsplein in de toekomst kunnen oppakken, maar dan is een sterke verbetering (opzet, uitstraling, bomen, terrassen, etc.) van het plein noodzakelijk. Sommige deelnemers zien ook kansen voor een plein aan de westelijke kop, in de omgeving van de Grote Kerk en dan met name voor kwaliteitshoreca met terrassen. De entrees moeten versterkt worden. Niet alleen de westelijke én oostelijke kop, maar ook de entree richting Merwedeplein. Als je nu bij de supermarkt naar binnenloopt, zie je helemaal niks, behalve de steile trap. De westelijke kop (Omgeving Kerkbuurt & Stationsweg) moet hét visitekaartje van Sliedrecht worden. Door de westelijke kop ruimtelijk, functioneel en qua beeldkwaliteit te versterken, ontstaat een gezond spanningsveld tussen het Merwedeplein en die westelijke kop, wat gunstig is voor het hele gedeelte daar- 18 Hoofdstuk 2

23 tussen. Functioneel versterken alleen is echter niet genoeg. Als je de kop echt wilt versterken, dan heb je in de buurt ook parkeren (bronpunt) nodig. De Stationsweg moet nadrukkelijker bij de Kerkbuurt betrokken worden. Over het aantal parkeerplaatsen zijn de meningen verdeeld. Volgens sommige deelnemers zijn er te weinig parkeerplaatsen. Volgens andere zijn er wel voldoende plekken, behalve alleen op zaterdag. Vooral de vindbaarheid van de parkeerplaatsen is een probleem. Daar zijn alle deelnemers het over eens. Er is nood aan een heldere parkeerroute, die de klant geleidt richting Kerkbuurt. De ondernemers zijn goed georganiseerd. Het aantal leden van de ondernemersvereniging is de laatste tijd sterk gestegen. Alleen de winkelketens sluiten zich maar heel mondjesmaat aan. In dat kader voelen de deelnemers in principe en onder voorwaarden (goed zicht op inning en besteding) wel iets voor een ondernemersfonds. Iedereen verplicht laten meebetalen, Freeriders gedrag voorkomen. De ondernemersvereniging is bezig met het opstellen van een veiligheidsplan (Keurmerk Veilig Ondernemen) zodat aan eventuele nieuwe ondernemers ook iets kan worden aangeboden. Het moet echter niet alleen van de ondernemers c.q. de ondernemersvereniging komen, maar ook van de gemeente Sliedrecht. Meer samenwerking (meer praten, weer aan tafel) op dat vlak is wenselijk. Eerst visie, dan uitvoering. Er worden nu door de gemeente, in de ogen van ondernemers, te veel ad hoc beslissingen genomen. 2.7 Ontwikkelingen in Nederland Het winkellandschap is sterk in beweging, ook in binnenstedelijke winkelgebieden. Specifiek voor de Kerkbuurt is een aantal ontwikkelingen relevant om te vermelden. Binnensteden staan onder druk De concurrentiedruk op de Nederlandse binnensteden en andere hoofdwinkelcentra neemt toe. Niet alleen neemt de onderlinge concurrentie toe, maar ook het aanbod aan mode & luxe in de stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra wordt omvangrijker. Daarnaast moeten binnensteden concurreren met nieuwe concepten als het outletcenter en het retailpark én vestigen zich op perifere locaties steeds meer recreatieve winkelbranches, bijvoorbeeld sport & spel en bruin & witgoed. In Sliedrecht ondervindt de Kerkbuurt vooral concurrentie van het winkelaanbod op het Burgemeester Winklerplein (enig mode & luxe aanbod) en Nijverwaard. Dat is een verklaring voor het redelijk eenzijdige winkelaanbod op de Kerkbuurt. Enige menging (dubbel aanbod) is echter niet te vermijden. Herwaardering binnensteden Nieuwe projecten geven binnensteden nieuwe impulsen, bijvoorbeeld Musiskwartier in Arnhem en Entre Deux en Mosae Forum in Maastricht. Dergelijke projecten resulteren vooral in het behoud van de positie van binnensteden en minder in een echte versterking ervan. In kleinere binnensteden vindt deze structuurversterking veelal op kleiner niveau plaats, al gaat het ook hier soms om enige duizenden vierkante meter winkels extra. Meestal gaat dit gepaard met de sloop van verouderde winkelruimten. In de hoofdcentra van Hoofdstuk 2 19

24 Helden-Panningen en Asten is de herinrichting van de openbare ruimte gepaard gegaan met het toevoegen van (veel) extra winkelmeters. Bezoekdoel staat centraal Het verwachtingspatroon ten aanzien van een bepaald winkelgebied wordt ingegeven door het bezoekdoel van de consument. Komt de consument voor dagelijkse boodschappen dan worden andere eisen gesteld aan onder meer branchemix, keuzemogelijkheden, inrichting en verblijfsklimaat dan bij winkelen en laagfrequente aankopen. Het doen van boodschappen moet, net als laagfrequente aankopen, snel en eenvoudig zijn. Efficiëntie is een belangrijk thema, dat zich onder meer uit in de eisen ten aanzien van parkeergelegenheid. Parkeervoorzieningen moeten in omvang voldoende aanwezig zijn en bij voorkeur voor de deur liggen. Bij het recreatieve winkelen staan kijken en vergelijken centraal. Men stelt hoge eisen aan comfort, sfeer, gezelligheid en keuzemogelijkheden. Het gaat immers veel meer om ontspanning, verrassing en belevenis, dan om noodzaak en efficiëntie. De Kerkbuurt richt zich met een ruim aanbod aan mode & luxe vooral op het recreatieve winkelen. Veranderende samenstelling binnensteden De laatste jaren zien wij de samenstelling van het winkelaanbod in binnensteden veranderen. Het aandeel ketenbedrijven blijft groeien en het winkelaanbod wordt steeds modischer, vooral op de A locaties in binnensteden. Hieruit blijkt dat wordt ingespeeld op de consument, die binnensteden vooral bezoekt om te shoppen (recreatieve winkelen). Leegstand op C locaties neemt nog steeds toe Uit de laatste passantentellingen van Locatus in Nederlandse binnensteden blijkt dat de daling in het aantal winkelpassanten is afgevlakt, ondanks de economische ontwikkelingen van de laatste tijd. Waar drie jaar geleden nog sprake was van een daling van ca. 3% zien wij het laatste jaar een daling van slechts 1 à 2%. Bovendien blijkt dat de stijging van de leegstand op A en B locaties tot stilstand is gekomen. Op C locaties, daar waar minder winkelend publiek komt, stijgt de leegstand (nog steeds) met ca. 9% op jaarbasis. Schaalvergroting zet door In veel winkelbranches wordt gezocht naar de maximale c.q. optimale schaal in winkelvloeroppervlak. Bij supermarkten is dit al jarenlang een proces met als exponenten winkels met een schaalgrootte van m² wvo en meer. De zeer grootschalige zaken kunnen door hun omvang en aantrekkingskracht zowel positieve als negatieve effecten hebben op de winkelstructuur. De schaalvergroting is ook nadrukkelijk aanwezig in binnenstedelijke winkelgebieden, waar bijvoorbeeld diverse modeformules steeds grotere winkels openen. Tegentrend van schaalverkleining & specialisatie Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en superspecialisatie waar te nemen. Steeds vaker duiken winkels op met een zeer specialistisch en bijzonder assortiment. Voorbeelden hiervan zijn modeaccessoirewinkels als Six en koffiespeciaalzaken. 20 Hoofdstuk 2

25 Specialisten in aanloopstraten Vooral de aanloopstraten worden gedomineerd door deze specialistische aanbieders. Door de versterkingen van de A locaties en de opkomst van het internet komen de aanloopstraten verder onder druk te staan. Delen van deze gebieden blijven echter een voorname positie innemen, doordat winkeliers zich hier nog kunnen onderscheiden en de huisvestingslasten relatief laag zijn. Vergrijzing & vaak gebrek aan opvolging In het algemeen is een vergrijzing onder zelfstandige ondernemers waar te nemen. Veelal zijn geen opvolgers voor deze ondernemingen in beeld. De verwachting is daarom dat een groot aantal (kleine) zelfstandige zaken de komende jaren zal sluiten. Uit het ondernemersonderzoek is gebleken dat deze bedreiging inderdaad ook in de Kerkbuurt aan de orde is. Internetbestedingen blijven groeien Anno 2010 doen consumenten ca. 93% van de aankopen nog gewoon in de winkel of op warenmarkten. Wel zijn er grote verschilleb per branche. Volgens de Thuiswinkel Markt Monitor 2009 komt de omzet van online aankopen in 2009 uit op ca. 6,37 miljard, ca. 17% meer dan in De verwachting is dat de online consumentenbestedingen in 2010 met ca. 15% zullen stijgen naar ca. 7,3 miljard. De online aankopen maken volgens de Thuiswinkel Markt Monitor 2009 ca. 7% van de totale winkelomzet uit. De verwachting is dat dit percentage stijgt tot ca. 10% in Het gemiddeld besteed bedrag van de consument op internet is in 2009 gestegen met ca. 13% naar ca. 737,-. Kleding, reizen en consumentenelektronica voeren daarbij de boventoon. Uit de Thuiswinkel Markt Monitor blijkt dat de online consumentenbestedingen in de eerste zes maanden van 2010 met 10% zijn gestegen in vergelijking met die periode in De online bestedingen tot nu toe bedragen daarmee ca. 3,85 miljard. De consument bestelt steeds vaker op internet, maar geeft per bestelling gemiddeld wel een lager bedrag uit. Als gevolg van de groei in online winkelen zal de vraag naar winkelruimte de komende jaren dalen. Jones Lang LaSalle (Retail Market Special 2009) verwacht een daling van ca. 7% à 9%, met name in de aanloopstraten van de centrale winkelgebieden. Een ander verschijnsel is dat ruimtevragende retailers in A1-winkelstraten een verkleining van het wenselijke winkelvloeroppervlak laten zien. De toekomst zal moeten uitwijzen in hoeverre internet de fysieke winkel zal verdrijven uit het landschap. Parkeren & bereikbaarheid worden steeds belangrijker Het aantal auto s groeit snel. Datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe, ook voor binnensteden. Niet voor niets wordt vaak gezegd No parking, no business. 2.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio In Sliedrecht doen zich enerzijds ontwikkelingen voor die van invloed zijn op het winkel- en voorzieningenaanbod op de Kerkbuurt en worden anderzijds plannen gemaakt voor directe versterking van het winkelaanbod. Een aantal ontwikkelingen is voor de toe- Hoofdstuk 2 21

26 komst van de Kerkbuurt relevant. Ten eerste bestaan in het oostelijk deel van de Kerkbuurt concrete plannen voor nieuwbouw 12 appartementen. Definitieve goedkeuring is echter nog niet afgegeven. Herontwikkeling Burgemeester Winklerplein Met de revitalisering en herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein krijgt Sliedrecht een nieuw Woon & Winkelhart. Het Masterplan is ambitieus en omvat een behoorlijke uitbreiding van het winkelaanbod. Uitgangspunt van de gemeente Sliedrecht is echter dat het plein een boodschappencentrum is en in de toekomst ook zal blijven. Nijverwaard Nijverwaard is het belangrijkste regionaal verzorgende cluster voor perifere detailhandel. Het is gericht op de branchegroep in & om huis. De ambities en het beleid is hier gericht op meer ruimtelijke samenhang, gecombineerd met een betere uitstraling en presentatie richting de A15. Ten aanzien van de branchevervaging is door de provincie bepaald dat het te voeren nevenassortiment passend bij het hoofdassortiment (branchegerelateerde artikelen) maximaal 20% van het winkelvloeroppervlak per vestiging in beslag mag nemen. Dit provinciale beleid wordt momenteel onder de loep genomen. Concurrentie staat niet stil Ook de omliggende steden staan niet stil en timmeren nadrukkelijk aan de weg. Het is duidelijk dat de strijd om de regionale consument volop woedt de komende tijd ook zal aanhouden. Vooral in Dordrecht is het winkelaanbod recent versterkt en uitgebreid. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het nieuwe winkelgebied Achterom-Bagijnhof in de historische binnenstad, de komst van Media Markt en We Fashion én de herontwikkeling van de passage in winkelcentrum Statenplein. Onzekerheid over ontwikkeling inwonertal Voorlopig gaan de bevolkingsprognoses nog uit van een stijging van het inwonertal voor de komende jaren. Voor Sliedrecht wordt een stijging verwacht van ca inwoners nu tot iets meer dan inwoners in Echter, omdat het nog hoogst onzeker is dat deze voorspellingen ook gehaald worden, zijn wij hierna in de berekeningen uitgegaan van een stabilisatie van het inwonertal op het huidige niveau. En dat niet alleen voor Sliedrecht, maar ook voor de omliggende steden. 2.9 Functioneren & Marktruimte Alvorens de huidige en toekomstige marktruimte voor eventuele versterking van het winkelaanbod in de Kerkbuurt te kunnen benaderen, is inzicht vereist in het draagvlak voor dit winkelaanbod. Het draagvlak wordt gevormd door de inwoners van Sliedrecht en deze van de (directe) regio én door het bestedings- en koopgedrag van al deze inwoners. 22 Hoofdstuk 2

27 Uitgangspunt: Stabilisatie van het inwonertal Het primaire verzorgingsgebied voor het winkelaanbod (op de Kerkbuurt) in Sliedrecht wordt gevormd door de eigen ca inwoners. Zoals gezegd, zullen wij ook voor 2020 uitgaan van dit inwonertal, hoewel een beperkte stijging niet ondenkbaar is. Gemiddeld bestedingsniveau Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ligt in Sliedrecht op een niveau van ca ,- en verschilt daarmee ca. 4,5% van het landelijk gemiddeld inkomen van ca ,- per hoofd van de bevolking per jaar (CBS, Regionale Inkomensverdeling, 2006). In de distributieplanologie is het bij afwijkingen van minder dan 5% niet nodig om een correctie op de bestedingen uit te voeren. Daarom wordt uitgegaan van de landelijke bestedingen, namelijk ca ,- aan dagelijkse en ca ,- aan niet-dagelijkse artikelen per hoofd van de bevolking per jaar. Koopstromen De koopstromen zijn ingeschat op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2004 van Goudappel Coffeng, de resultaten uit het ondernemersonderzoek en de resultaten uit eerdere voor de Kerkbuurt uitgevoerde onderzoeken. Dagelijks op het niveau van heel Sliedrecht Voor het dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatie weergegeven op het aanbod in heel Sliedrecht. Voor een goede wijk- en buurtverzorging is de nabijheid van dagelijks artikelenaanbod van belang. Door de cijfers voor het dagelijkse artikelenaanbod op het niveau van heel Sliedrecht weer te geven kan een gedegen afweging worden gemaakt over de wenselijke structuur en de verdeling van de eventuele marktruimte tussen binnenstad en wijken en buurten. Niet-dagelijks op het niveau van de Kerkbuurt Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatie weergegeven op het aanbod op de Kerkbuurt. Aanbod in centrumgebieden realiseert doorgaans een hogere vloerproductiviteit dan perifeer gelegen winkelaanbod. Door de cijfers voor het nietdagelijkse artikelenaanbod op het niveau van de Kerkbuurt weer te geven ontstaat een helder beeld over de ontwikkelingsmogelijkheden specifiek voor de Kerkbuurt. Inschatting koopstromen anno 2011 Dagelijks 2011 Sliedrecht Niet-dagelijks 2011 Kerkbuurt Binding 97% 38 à 39% Toevloeiing 15% 33% Hoofdstuk 2 23

28 Functioneren anno 2011 Dagelijks 2011 Sliedrecht Niet-dagelijks 2011 Kerkbuurt Inwonertal Sliedrecht Besteding per hoofd Bestedingspotentieel (in mln.) 53,2 62,0 Koopkrachtbinding 97% 38 à 39% Gebonden bestedingen (in mln.) 51,6 23,6 à 24,2 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 15% 33% Omzet door toevloeiing (in mln.) 9,1 11,6 à 11,9 Totale omzet 60,7 35,2 à 36,1 Huidige omvang (m² wvo) Omzet per m² wvo à Functioneren dagelijks aanbod in Sliedrecht redelijk goed Door confrontatie van aanbod en draagvlak kan het functioneren worden benaderd, uitgedrukt in een omzet per m² wvo, de vloerproductiviteit. Op basis van de benadering blijkt dat het dagelijkse aanbod in Sliedrecht momenteel een omzet van ca ,- per m² wvo realiseert, excl. BTW. De omzet ligt daarmee iets boven het landelijke niveau van ca ,- per m² wvo. Geconcludeerd kan worden dat het dagelijkse aanbod in Sliedrecht redelijk goed functioneert. Functioneren niet-dagelijks aanbod op de Kerkbuurt ook goed Het niet-dagelijkse artikelenaanbod op de Kerkbuurt realiseert momenteel een omzet van ca à 2.825,- per m² wvo, excl. BTW. Dat is op een niveau dat voor dergelijke centrumgebieden te verwachten is. Geconcludeerd kan worden dat het aanbod een redelijk goede omzet draait. Dat blijkt ook uit het ondernemersonderzoek. Ca. 62% van de respondenten beoordeelt de huidige omzet positief tot zeer positief. Marktruimte benaderd op basis van huidige parameters Onder invloed van verwachte ontwikkelingen kan de marktruimte voor uitbreiding van het aanbod worden benaderd. Echter, wij zien weinig mogelijkheden tot verandering aan draagvlakzijde die kunnen bijdragen aan een omzetstijging. De stijging van het inwonertal is hoogst onzeker waardoor het ons realistischer lijkt om van een stabilisatie van het inwonertal uit te gaan. De binding en toevloeiing liggen al op een redelijk niveau waardoor het ons niet realistisch lijkt deze (sterk) te laten toenemen, zeker niet gelet op de geplande herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein en de alsmaar toenemende concurrentie van steden in de direct omliggende regio. Marktmogelijkheden winkelaanbod Uitgaande van het huidige inwonertal en de huidige koopstromen ontstaat ruimte voor uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod in heel Sliedrecht met ca. 425 m² wvo. Deze marktruimte zal voor een groot deel worden opgeslorpt door de herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein. Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod specifiek op de Kerkbuurt ontstaat een marktruimte van ca à m² wvo. 24 Hoofdstuk 2

29 Marktruimte anno 2020 Dagelijks 2020 Sliedrecht Niet-dagelijks 2020 Kerkbuurt Inwonertal Sliedrecht Besteding per hoofd Bestedingspotentieel (in mln.) 53,2 62,0 Koopkrachtbinding 97% 38 à 39% Gebonden bestedingen (in mln.) 51,6 23,6 à 24,2 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 15% 33% Omzet door toevloeiing (in mln.) 9,1 11,6 à 11,9 Totale omzet 60,7 35,2 à 36,1 Vergelijkbare vloerproductiviteit Haalbare omvang (m² wvo) à Huidige omvang (m² wvo) Marktruimte (m² wvo) à Marktmogelijkheden overige voorzieningen Andere vormen van commerciële voorzieningen volgen in praktijk bijna automatisch het winkelaanbod van een centrum. Voorbeelden zijn kapsalons, banken, makelaars, uitzendbureaus en hypotheekverstrekkers. Zij zijn meestal afhankelijk van dezelfde bezoekersstromen als de winkels. Ruwweg bedraagt dit aantal zaken 10 à 15% van het winkelaanbod, maar in tegenstelling tot bij winkels zal een bovenmatig groot deel hiervan niet leiden tot duurzame aantasting van de verzorgingsstructuur. Overigens worden winkels voor mobiele telefonie (KPN, T-Mobile) en telecommunicatie (Ziggo, UPC) in dit kader beschouwd als reguliere winkels. Zij vallen dus ook binnen de hierboven benaderde marktruimte, uiteraard voor niet-dagelijkse artikelen. Ook voor horeca valt geen kwantitatieve marktruimte te bepalen. De kwaliteit, uitstraling en klantgerichtheid van horecazaken is in de praktijk hier veel belangrijker dan de pure cijfermatige haalbaarheid. Cijfers zijn ook maar cijfers: Het gaat om de kwaliteiten Wij willen benadrukken dat de benaderingen van de marktruimte gebaseerd zijn op meerdere aannames en de uitkomst dus slechts indicatief van aard. Immers, het gaat om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact kunnen worden voorspeld. Zo kan het inwonertal zich anders gaan ontwikkelen, kunnen de bestedingen sterk gaan stijgen of juist sterk gaan dalen, kunnen de koopstromen toch anders gaan lopen dan verwacht, etc.. Dit maakt dat de uitkomst niet exact tot op de winkelmeter te bepalen is. Bovendien wordt de marktruimte sterk bepaald door de uiteindelijke invulling. Binnen het dagelijkse artikelenaanbod bijvoorbeeld, realiseren supermarkten veelal een hogere omzet per m² wvo dan speciaalzaken en drogisterijen. Dit betekent dat in principe minder extra winkelmeters gerealiseerd kunnen worden als de invulling uitsluitend gebeurt met supermarktmeters en dat meer winkelmeters gerealiseerd kunnen worden als bijvoorbeeld versspeciaalzaken en drogisterijen worden toegevoegd. Hoofdstuk 2 25