Planschaderisicoanalyse

Transcriptie

1 Planschaderisicoanalyse Bestemmingsplan Gasthuiswaard In opdracht van de gemeente Geertruidenberg Tog Nederland Zuid b.v. Sint-Oedenrode, 8 mei 2013 Kenmerk: BWB

2 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 3 Hoofdstuk 1 Artikel 6.1 Wro 4 Hoofdstuk 2 Geen verruiming geluidszone 6 Hoofdstuk 3 Verruiming geluidszone 9 Hoofdstuk 4 Bedrijfswoningen Heulweg 3 en de Centraleweg Hoofdstuk 5 Conclusie 12 Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 2

3 Inleiding De gemeente Geertruidenberg heeft het bestemmingsplan Gasthuiswaard in procedure gebracht. Naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: AbRS) van 18 oktober 2010, LJN: BW3059, ziet de gemeente zich genoodzaakt het bestemmingsplan op enkele onderdelen te herzien en dient een (paraplu) bestemmingsplan voor de geluidszonering van het industrieterrein Gasthuiswaard te worden opgesteld. De gemeente Geertruidenberg heeft Tog Nederland Zuid b.v. opdracht gegeven om een planschaderisicoanalyse te verrichten voor enkele concrete gevallen in het kader van de voorgenomen planologische wijziging. Daarbij heeft de gemeente ons een drietal onderzoeksvragen voorgelegd. Deze varianten staan beschreven in hoofdstuk 2, 3 en 4 van deze risicoanalyse. Het doel van deze planschaderisicoanalyse is het verkrijgen van inzicht of zich planschade voordoet voor de eigenaren van de hiervoor genoemde percelen. De risicoanalyse is opgesteld door de mevrouw mr. H.M.E. Baten, juridisch adviseur, en de heer J.G.B. van de Laar, registertaxateur. Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 3

4 Hoofdstuk 1Artikel 6.1 Wro 1.1 INHOUD ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kent het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) degene, die in de vorm van inkomensderving en/of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van, onder andere, de bepalingen van het bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Indien er sprake is van schade dient, bij de beslissing op de aanvraag, de voorzienbaarheid van de eventuele schadeoorzaak, alsmede de mogelijkheid van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken, te worden betrokken. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in schade, zoals bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe moet per planologische maatregel een vergelijking worden gemaakt tussen het planologische regime zoals dat gold onmiddellijk vóór en onmiddellijk na de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel. De eventueel zowel in het vigerende als nieuwe planologische regime aanwezige, maar (nog) niet toegepaste, ontheffings- (vrijstellings) mogelijkheden, uitwerkingsplicht, wijzigingsbevoegdheid en/of de mogelijkheid nadere eisen te stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen, worden niet in de planvergelijking meegenomen. 1.2 NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO In artikel 6.2 eerste lid van de Wro is bepaald dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening blijft van de aanvrager. In geval van schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak blijft in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, voor rekening van de aanvrager. Deze schade wordt geacht binnen het normale maatschappelijk risico te vallen. Dit is anders indien de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels van een bestemmingsplan, dan wel inpassingsplan. In casu is er sprake van een dergelijke uitzondering. De (mogelijke) waardevermindering van de hier betreffende percelen is het gevolg van de regels van het toekomstige bestemmingsplan. Er is dus geen sprake van een normaal maatschappelijk risico van minimaal 2% van de waarde van de onroerende goederen. Er komt echter wel zelfstandige betekenis toe aan het bepaalde in artikel 6.2 eerste lid Wro. Beoordeeld dient aldus te worden of hier sprake is van binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade. Het probleem bij het beantwoorden van deze vraag is dat er op dit moment geen enkel toetsingskader is hoe het normaal maatschappelijk risico bij directe planschade beoordeeld dient te worden. In de wet, noch in de toelichting van de wet, is hierover iets bepaald. Ook in de jurisprudentie heeft zich nog geen toetsingskader gevormd. Aangezien het hier een risicoanalyse betreft, gaan wij Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 4

5 hier uit van de meest nadelige situatie, namelijk dat er geen sprake is van schade welke tot het normaal maatschappelijk risico van de eventuele aanvrager dient te blijven. 1.3 AANVRAGERS De beoogde planologische wijziging leidt mogelijk tot een afname van de mogelijkheden op de hier te onderzoeken percelen. De beoogde planologische wijziging leidt mogelijk tot een wijziging van de planologische mogelijkheden op deze locaties. Uitgangspunt is dan ook dat de planologische wijziging niet tot waardevermindering van omliggende panden leidt (indirecte planschade). De onderhavige risicoanalyse beperkt zich dan ook tot de vraag in hoeverre de planologische wijziging mogelijk leidt tot schade voor de eigenaren van de hier betreffende percelen (directe planschade). 1.4 PEILDATUM Als peildatum voor het bepalen van planschade geldt de datum van inwerkingtreding van het beoogde bestemmingsplan. Nu het bestemmingsplan nog niet in werking is getreden, is deze datum onbekend. Als peildatum wordt daarom de datum van het opstellen van deze risicoanalyse gehanteerd, zijnde 8 mei Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 5

6 Hoofdstuk Geen verruiming geluidszone 2.1 ONDERZOEKSVRAAG 1 De eerste door de gemeente voorgelegde vraag luidt als volgt: Indien de huidige geluidszone niet wordt verlegd, heeft dit mogelijk gevolgen voor de percelen aan de Centraleweg 3, 9 en 11 aangezien de bedrijfspercelen dan niet op het gezoneerde industrieterrein vallen. De percelen aan de Centraleweg 3 en 9 vallen nu, in het bestemmingsplan Gasthuiswaard binnen het gezoneerde terrein. Na de herziening vallen deze percelen buiten de zonering. Het perceel aan de Centraleweg 11 viel bij de vaststelling van het bestemmingsplan Gasthuiswaard eveneens binnen het gezoneerde terrein, maar dit deel van het bestemmingsplan is door de Afdeling vernietigd. In beide gevallen is het gevolg dat op deze percelen geen activiteiten (meer) uitgeoefend kunnen worden die voldoen aan de omschrijving van een inrichting zoals aangeduid in bijlage I onder D van het Besluit omgevingsrecht. 2.2 CENTRALEWEG 3 Het perceel aan de Centraleweg 3 valt, in het bestemmingsplan Gasthuiswaard, binnen het gezoneerde terrein. Indien het bedrijf in het nieuwe beoogde plan buiten het gezoneerde terrein valt, zijn volgens de gemeente geen activiteiten meer mogelijk die voldoen aan de omschrijving van een inrichting zoals aangeduid in bijlage I onder D eerste lid onder h van het Besluit omgevingsrecht Bestaande mogelijkheden Het perceel aan de Centraleweg 3 valt, in het bestemmingsplan Gasthuiswaard binnen het gezoneerde terrein. Het perceel heeft de bestemming Bedrijventerrein met deels de aanduiding kraanbaan 2. Op het perceel is een bedrijf tot en met categorie 3.1 toegestaan en het bestaande bedrijf in categorie 5.1. De voornaamste regels bij deze bestemming luiden als volgt: De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor: - ter plaatse van de aanduiding "bedrijf tot en met categorie 3.1"; bedrijven in de categorieën 2 en 3.1 van de als bijlage opgenomen Staat van Bedrijfactiviteiten; - kantoren (uitsluitend onzelfstandige kantoren); - parkeervoorzieningen; - water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding "bedrijf van categorie 5.1", is het bestaande bedrijf in categorie 5.1 toegestaan. Bij omschakeling naar een ander bedrijfstype zijn enkel bedrijven in de categorieën 2 en 3.1 toegestaan. Op het perceel aan de Centraleweg 3 is een staalverwerkingsbedrijf aanwezig. Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 6

7 2.2.3 Nieuwe mogelijkheden Uitgaande van de door de gemeente verstrekte informatie zijn, op het perceel aan de Centraleweg 3, in het nieuwe regime geen bedrijven meer mogelijk die voldoen aan de omschrijving van een inrichting zoals aangeduid in bijlage I onder D eerste lid onder h van het Besluit omgevingsrecht Gevolgen afname mogelijkheden Ervan uitgaande dat in de huidige situatie de mogelijkheden (kunnen) worden benut die in de toekomstige situatie verdwijnen, is er sprake van inkomens- en vermogensschade. Ook indien het huidige gebruik in de nieuwe situatie voorgezet kan worden maar verdere uitbreiding van gebruik wordt beperkt, is er sprake van vermogenschade. Op basis van huidige gegevens kan niet worden ingeschat of het huidige gebruik beperkt wordt of dat dit uitsluitend bij mogelijke uitbreiding van bedrijfsactiviteiten beperkt wordt. Voor wat betreft de vermogensschade taxeren wij de schade op circa 5% hetgeen, gezien de taxatiewaarde van ,00, neerkomt op circa ,00. Daarnaast leidt een beperking van de huidige bedrijfsvoering, voor zover hiervan sprake is, tot inkomensschade. Om de hoogte hiervan te kunnen berekenen dienen de financiële gegevens inzichtelijk te zijn. 2.3 CENTRALEWEG 9 EN 11 Ook het perceel aan de Centraleweg 9 valt, in het bestemmingsplan Gasthuiswaard, binnen het gezoneerde terrein. Nu de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat deel van het bestemmingsplan, dat ziet op de Centraleweg 11, heeft vernietigd, valt dit perceel terug in het bestemmingsplan Gasthuiswaard uit Indien beide percelen in het nieuwe plan buiten het gezoneerde terrein vallen, zijn volgens de gemeente geen activiteiten meer mogelijk die voldoen aan de omschrijving van een inrichting zoals aangeduid in bijlage I onder D van het Besluit omgevingsrecht Bestaande mogelijkheden Het perceel aan de Centraleweg 9 valt, in het bestemmingsplan Gasthuiswaard (2010) binnen het gezoneerde terrein. Het perceel heeft de bestemming Bedrijventerrein. Op het perceel is een bedrijf tot en met categorie 3.1 toegestaan. De voornaamste regels bij deze bestemming luiden als volgt: De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor: - ter plaatse van de aanduiding "bedrijf tot en met categorie 3.1"; bedrijven in de categorieën 2 en 3.1 van de als bijlage opgenomen Staat van Bedrijfactiviteiten; - kantoren (uitsluitend onzelfstandige kantoren); - parkeervoorzieningen; - water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op het perceel aan de Centraleweg 11 is het bestemmingsplan Gasthuiswaard (1987) van toepassing. Op basis van dit plan geldt op dit perceel de bestemming Industriële doeleinden IV. De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor: - Een aannemersbedrijf; - Bedrijven welke voorkomen in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van Inrichtingen ( ). Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 7

8 2.3.3 Nieuwe mogelijkheden Ingevolge de door de gemeente verstrekte informatie heeft het beoogde nieuwe regime tot gevolg dat op beide percelen geen activiteiten mogelijk zijn die voldoen aan de omschrijving van een inrichting zoals aangeduid in bijlage I onder D van het Besluit omgevingsrecht. Voor het overige blijven de mogelijkheden ongewijzigd Gevolgen wijziging mogelijkheden De vraag is of de beoogde planologische wijziging wel leidt tot een afname van de planologische mogelijkheden hetgeen verondersteld wordt. De inrichtingen zoals bedoeld in bijlage I onder D van het Besluit omgevingsrecht betreffen de zware bedrijven. In vergelijking met de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij het bestemmingsplan Gasthuiswaard (2010) gaan wij ervan uit dat het inrichtingen betreft in de categorieën 4.1 en hoger. Voor wat betreft het perceel aan de Centraleweg 9 was er reeds sprake van een beperking tot categorie 3.1-inrichtingen. Wij gaan er dan ook vanuit dat er geen sprake is van een planologisch nadeel voor het perceel aan de Centraleweg 9. Van een waardevermindering is dus evenmin sprake. Voor wat betreft het perceel aan de Centraleweg 11 zijn momenteel bedrijven toegestaan welke voorkomen in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van Inrichtingen, behorende bij het bestemmingsplan Gasthuiswaard. Deze indeling van categorieën is zeer lastig te vergelijken met de inrichtingen zoals deze zijn genoemd in bijlage I van het Besluit Omgevingsrecht aangezien de omschrijving van de bedrijven niet één op één vergelijkbaar zijn. Zoals hiervoor al aangegeven, betreffen de inrichtingen, zoals bedoeld in bijlage I onder D van het Besluit omgevingsrecht, de zware bedrijven. Het is dan ook maar zeer de vraag of deze bedrijven wel mogelijk zijn op basis van het, voor dit perceel, vigerende bestemmingsplan Gasthuiswaard (1987). Daarbij is tevens relevant op te merken dat, volgens de Notitie van de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant van 25 april 2013, er reeds sprake is van een beperking voor dit perceel (alsmede overigens voor de Centraleweg 9) als gevolg van de bedrijfswoningen aan de Centraleweg 13 en Heulweg 3. Om er zeker van te zijn dat er geen sprake is van een beperking qua bedrijfsactiviteiten dient echter nader onderzoek te worden verricht. Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 8

9 Hoofdstuk 3 Verruiming geluidszone 3.1 ONDERZOEKSVRAAG 2 Vraag: Inherent aan de verruiming van de geluidszone, zal voor een aantal woningen een hogere waarde moeten worden vastgesteld. In hoeverre kan een beroep op planschade worden gedaan als de geluidsbelasting op de gevel met maximaal 2 db(a) toeneemt? 3.2 GEVOLGEN VERRUIMING GELUIDSZONE Indien een bestemmingsplan tot gevolg heeft dat de geluidsbelasting op omliggende objecten toeneemt, kan dit tot planschade leiden, welke voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. De vaststelling van een bestemmingsplan is immers een besluit zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro. Voor wat betreft de vraagstelling van de gemeente gaan wij ervan uit dat de planologische wijziging daadwerkelijk tot een (mogelijke) toename van de geluidshinder leidt ten opzichte van de voormalige planologische situatie. Bij de beoordeling van een eventuele aanvraag om tegemoetkoming in planschade dient de volledige planologische situatie beoordeeld te worden, waarbij uit dient te worden gegaan van de maximale mogelijkheden op basis van het vigerende planologische regime en de maximale mogelijkheden op basis van het toekomstige planologische regime. Het aspect geluid is slechts één enkel onderdeel waar een redelijk denkend en handelend koper rekening mee houdt. Van belang is de totale invloed van de omgeving van het object. Dit, plus het feit dat het slechts zou gaan om een geluidstoename van slechts 2 db(a), leidt tot de conclusie dat wij er op voorhand vanuit gaan dat een dergelijke geluidstoename niet leidt tot planschade. Afhankelijk van de ligging van de betreffende woningen valt ook nog eens te verwachten dat het normaal maatschappelijk risico meer bedraagt dan het forfait van 2%. De woningen zijn immers kennelijk reeds gelegen in de nabijheid van een bedrijventerrein. Omwonenden dienen rekening te houden met enige toename van de geluidsbelasting die samenhangt met groei van het bedrijventerrein. Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 9

10 Hoofdstuk 4 Bedrijfswoningen Heulweg 3 en Centraleweg ONDERZOEKSVRAAG 3 Voor wat betreft de bedrijfswoningen aan de Heulweg 3 en de Centraleweg 13 heeft de gemeente ons een drietal vragen voorgelegd: 1. Indien de betreffende bedrijfswoningen binnen de geluidszonering gaan vallen, heeft dit dan gevolgen voor de waarde van de woningen? Op dit moment vallen de woningen buiten het gezoneerde deel. Op het moment dat de woningen binnen het gezoneerde terrein komen te liggen biedt de wet geen bescherming meer voor deze woningen voor wat betreft de maximale geluidbelasting. 2. Kan het verhogen van de maximaal toegelaten geluidsbelasting met 5 db(a) tot planschade leiden of betreft dit geen besluit in de zin van artikel 6.1 Wro? 3. Een optie is de woningen te amoveren en weg te bestemmen. Wat is het financieel risico hiervan? 4.2 GEVOLGEN BEDRIJFSWONINGEN In het algemeen merken wij het volgende over de beide woningen op. Beide woningen zijn achteraf op een industrieterrein gelegen met zware industrie in de directe nabijheid. Vanuit de woning aan de Centraleweg 13 bestaat aan de voorzijde frontaal zicht op opslagtanks van brandstoffen. Vanuit de woning aan de Heulweg 3 bestaat aan de voorzijde nog uitzicht op het agrarisch gebied maar de woning is ook gelegen in de directe nabijheid van zware industrie. Daarnaast is de bereikbaarheid van beide woningen matig gelet op ligging op einde van het industriegebied. De woningen kunnen slechts dienstbaar zijn aan het bedrijf dat er aan gekoppeld is. De Centraleweg 13 is een redelijke woning qua omvang en afwerking. Daarentegen is Heulweg 3 een kleine zeer slecht onderhouden woning. De geschatte waarde van de woningen is: Heulweg ,00 Centraleweg ,00 Ad 1. Beide woningen betreffen bedrijfswoningen. De waardegevoeligheid van een bedrijfswoning is voor sommige schadeaspecten, zoals bijvoorbeeld geluid, minder groot dan bij een burgerwoning. Reden hiervoor is dat het woongenot ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 10

11 behoort. Om die reden heeft een nadelige wijziging voor bedrijfswoningen minder gevolgen voor de waarde van een bedrijfswoning dan voor een burgerwoning. Uitgaande van een onbeperkte geluidbelasting voor een bedrijfswoning dient echter wel gesteld te worden dat de geluidshinder dermate ernstig kan worden dat er sprake is van een afname van de waarde van de bedrijfswoning. De waardedaling is echter beperkt gezien de functie van de woningen, de ligging en de reeds bestaande overlast. De waardedaling voor de Heulweg 3, als gevolg van het ontbreken van geluidsnormen, taxeren wij op circa 5.000,00. De waardedaling voor de Centraleweg 13, als gevolg van het ontbreken van geluidsnormen, taxeren wij op circa ,00. Ad 2. Het verhogen van de maximaal toegelaten geluidsbelasting met 5 db(a) is geen besluit zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro. Een eventuele aanvraag om tegemoetkoming in planschade dient om die reden dan ook te worden afgewezen. Echter, wel kan een verzoek om nadeelcompensatie worden ingediend in de vorm van een zelfstandig schadebesluit. De grondslag voor een eventuele schadevergoeding volgt uit het beginsel van égalité devant les charges publiques. Dit houdt in dat de onevenredig nadelige, dat wil zeggen: buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico vallende, en op een beperkte groep burgers of instellingen drukkende, gevolgen van een overheidshandeling of overheidsbesluit niet ten laste van die beperkte groep behoren te komen, maar gelijkelijk over de gemeenschap dienen te worden verdeeld. Een verhoging van 5 db(a) heeft naar onze mening geen effect op de waarde. Voor de motivering hiervan verwijzen wij naar ad 1 en hoofdstuk 3. Daarbij komt dat de ligging van beide woningen reeds dermate slecht is dat een verhoging van de maximale geluidsbelasting met 5 db(a) geen gevolgen heeft voor de waarde van de woningen. Ad 3. De betreffende woningen hebben binnen het, voor deze percelen momenteel vigerende bestemmingsplan Gasthuiswaard 1987, de bestemming Industriële doeleinden IV. De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor: - Een aannemersbedrijf; - Bedrijven welke voorkomen in de categorieën 1 t/m 3 van de Staat van Inrichtingen ( ). Per bedrijf is één dienstwoning toegestaan. De goothoogte van een dienstwoning bedraagt maximaal 6 meter. De inhoud bedraagt maximaal 500 m 3. De bebouwde oppervlakte van de tot de woning behorende vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 m 2 per woning. Indien de huidige bestemming van beide bedrijfswoningen in zijn geheel zou vervallen dan is er ons inziens sprake van schade. Het schadebedrag is nagenoeg gelijk aan de bovengenoemde waarden waarbij een correctie van de grondwaarde dient plaats te vinden. Bij de Heulweg 3 is de grondwaarde lager gelet op de oppervlakte en de ligging van de woning. De schade als gevolg van het eventueel wegbestemmen van deze woning taxeren wij op ,-- minus ,-- (= de restwaarde van de ondergrond als zijnde bedrijfsmatige grond) = ,00 Bij de Centraleweg 13 is de waarde van de huidige grond voor de bedrijfswoning hoger doordat de ligging gunstiger is en de oppervlakte van de woning groter. De schade als gevolg van het eventueel wegbestemmen van deze woning taxeren wij op ,-- minus ,-- (= de restwaarde van de ondergrond als zijnde bedrijfsmatige grond) = ,00 Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 11

12 Hoofdstuk 5 Conclusie Indien het bedrijf aan de Centraleweg 3 in het nieuwe beoogde plan buiten het gezoneerde terrein valt, leidt dit naar onze mening tot vermogensschade vanwege de beperking van de gebruiksmogelijkheden. De waardevermindering als gevolg van deze wijziging taxeren wij op circa ,00. Indien het bedrijf in de huidige exploitatie wordt beperkt, zal er tevens sprake zijn van inkomensschade. Om de hoogte hiervan te kunnen berekenen, is een uitgebreider onderzoek nodig aan de hand van de financiële bedrijfsgegevens. Een toename van de geluidsbelasting op de gevel met maximaal 2 db(a) voor omliggende woningen, leidt niet tot een waardevermindering van de woningen welke voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. Indien de percelen aan de Centraleweg 9 en 11 in het nieuwe beoogde plan buiten het gezoneerde terrein vallen, is onze eerste conclusie dat dit niet leidt tot een planologische verslechtering. Ons is niet gebleken dat de maximale mogelijkheden, zoals genoemd in bijlage I onder D eerste lid onder h van het Besluit omgevingsrecht, in de huidige planologische situatie benut zouden kunnen worden. Om dit met zekerheid vast te kunnen stellen, zou een aanvullend onderzoek van een milieudeskundige kunnen plaatsvinden. Indien de woningen aan de Heulweg 3 en de Centraleweg 13 op het gezoneerde terrein komen te liggen en dus aan hoge geluidsbelastingen kunnen worden blootgesteld, taxeren wij de waardevermindering van de woningen op respectievelijk 5.000,00 en ,00. Indien voor beide bedrijfswoningen een geluidstoename van maximaal 5 db(a) optreedt, leidt dit niet tot waardevermindering van de woningen. Het volledig wegbestemmen van de woningen leidt tot een waardevermindering van respectievelijk ,00 en ,00. Tog Nederland Zuid b.v. Mw. mr. H.M.E. Baten Juridisch adviseur Dhr. J.G.B. van der Laar Registertaxateur Planschaderisicoanalyse bestemmingsplan Gasthuiswaard pagina 12