Planschaderisicoanalyse. Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen. Gemeente Zundert
|
|
- Laura Verbeke
- 7 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Planschaderisicoanalyse Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen
2
3 Planschaderisicoanalyse Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen Datum: 30 Juni 2011 Projectgegevens: PRA01-VGW a Postbus AK Rosmalen T (073) F (073) E info@croonen.nl I
4
5 Inhoud 1 Inleiding Algemeen Uitgangspunten bij de analyse Voorbehoud 4 2 Plangebied en te beoordelen objecten Plangebied Te beoordelen objecten 6 3 Algemene beoordeling Inleiding Het vigerende bestemmingsplan Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 3.3 Het toekomstige bestemmingsplan Overzicht planologische wijzigingen 9 4 Beoordeling per object Inleiding Finéstraat Finéstraat Hoefstraat Hoefstraat Hoefstraat Hoefstraat nummer onbekend Pannenhoefsebaan Pannenhoefsebaan Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg 16 5 Conclusie 17 6 Bronnen 19
6
7 1 Inleiding 1.1 Algemeen Voorliggende planschaderisicoanalyse heeft betrekking op een locatie aan de Hoefstraat, direct ten westen van de bebouwde kom van de kern Rijsbergen, in de gemeente Zundert. Voor deze locatie bestaat het voornemen twee vrijstaande woningen te realiseren, door middel van het toepassen van de Ruimte voor ruimteregeling. Op grond van het vigerend bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet mogelijk. Om het project te kunnen realiseren, zal er een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. De uitkomst van deze planschaderisicoanalyse zal onderdeel uitmaken van de onderbouwing van de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 1.2 Uitgangspunten bij de analyse Planschade Bij het veranderen van het planologisch regime, bijvoorbeeld via een herziening van het bestemmingsplan of het verlenen van omgevingsvergunning voor het afwijken van een geldend bestemmingsplan ten behoeve van een nieuwe planologische ontwikkeling, heeft de gemeente de plicht te kijken naar het algemeen belang. Zij dient daarbij echter ook te letten op de belangen van individuele belanghebbenden. Daar waar strijd tussen het algemene en het individuele belang ontstaat, zal de gemeente een afweging moeten maken tussen enerzijds het met de voorgenomen ontwikkeling beoogde algemene belang en anderzijds de bij de voorgenomen ontwikkeling betrokken individuele belangen. Een voorbeeld van een zodanig individueel belang is financiële schade die eventueel voor in de directe omgeving van de ontwikkeling gelegen onroerende objecten zal ontstaan door waardevermindering of door inkomensderving ten gevolge van de ontwikkeling. Deze financiële schade betreft de zogenaamde planschade. Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt: 1 Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a een bepaling van een bestemmingsplan ( ), niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid ( ); b een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 1
8 1.2.2 Planologische vergelijking Voor een planschaderisicoanalyse wordt de thans geldende planologische regeling vergeleken met het toekomstige planologische regime. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van schade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime, is het met name van belang of belanghebbenden door het nieuwe planologische regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten opzichte van het huidige planologische regime. Als de feitelijke ontwikkeling ook al mogelijk was in de geldende planologische situatie kan er weliswaar sprake zijn van schade, maar ingevolge vaste jurisprudentie betreft deze schade dan geen planschade in de zin van artikel 6.1 Wro ten gevolge van het nieuwe planologische regime. Bij de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering moet ook worden gelet op eventuele voordelen, die de betreffende belanghebbende door de nieuwe planologische situatie wordt geboden en die (een deel van) de nadelen compenseren Risicoaanvaarding De wetgever heeft met artikel 6.1 Wro de schade die een grondeigenaar of grondgebruiker lijdt tengevolge van een planologische wijziging, die hem in een nadeliger positie brengt, in beginsel niet voor diens rekening willen laten. De schade dient echter wel redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de grondeigenaar of grondgebruiker te blijven, indien de schadeveroorzakende planologische wijziging voorzienbaar was. De eigenaar of gebruiker van onroerend goed wordt derhalve geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, indien de schadeveroorzakende planologische maatregelen redelijkerwijs voorzienbaar waren ten tijde van het nemen van zijn beslissingen omtrent aankoop of investering (actieve risicoaanvaarding), of bij zijn beslissingen omtrent het al dan niet benutten van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van zijn gronden (passieve risicoaanvaarding). De nadelige gevolgen van een wijziging van de planologische inzichten komen dan voor rekening van de grondeigenaar of grondgebruiker. De aspecten actieve en passieve risicoaanvaarding kunnen pas onderzocht worden op het moment van beoordeling van een daadwerkelijk verzoek om planschade. Daarom worden in deze analyse alle planschadegevoelige objecten beoordeeld, tenzij overduidelijk is dat er omstandigheden zijn waardoor een eventuele waardevermindering voor rekening van de eigenaar van het object dient te blijven. 2
9 1.2.4 Eigen risico In de Wro is geregeld dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor eigen rekening blijft. Het normale maatschappelijke risico is vastgesteld op 2%. In geval van waardevermindering van onroerende zaken betekent dit, dat indien er sprake is van planschade, het planschadebedrag wordt verminderd met 2% van de waarde van de onroerende zaak direct voor het ontstaan van de schade. Indien het planschadebedrag minder dan 2% van de waarde van de onroerende zaak bedraagt, zal er dus geen tegemoetkoming hoeven worden uitgekeerd. In het geval van inkomensderving gaat het om 2% van het inkomen direct voor het ontstaan van de schade. De bepalingen ten aanzien van dit eigen risico zijn niet van toepassing indien de schade het gevolg is van wijzigingen van het planologische regime van de tot de onroerende zaak behorende grond Vergoeding van kosten De Wet ruimtelijke ordening heeft het bereik van artikel 6.1 (tegemoetkoming planschade) beperkt tot schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak of inkomensderving. Eventuele andere gemaakte kosten, bijvoorbeeld de kosten die een benadeelde heeft gemaakt ter beperking of voorkoming van de schade, worden in de beslissing van burgemeester en wethouders betrokken (artikel 6.3 onder b Wro). Deze kosten worden slechts vergoed voor zover de maatregelen daadwerkelijk dienden ter beperking van de schade. Verder dienen de kosten in een redelijke verhouding te staan tot de hoogte van de schade die zou zijn geleden zonder de schadebeperkende maatregelen. Daarvan is slechts sprake indien deze kosten even hoog of lager uitvallen dan de schade zonder de desbetreffende maatregelen. Indien bij de schadevaststelling zowel het inroepen van rechts- dan wel deskundigenbijstand als de kosten daarvan redelijk zijn, dan kunnen ook de kosten ten behoeve van juridische en deskundige bijstand deel uitmaken van de te vergoeden schade (artikel 6.5 onder a Wro). Verder vergoeden burgemeester en wethouders de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming van de planschade, indien zij een tegemoetkoming in de planschade toekennen (artikel 6.5 onder b Wro) Peildatum Toepassing van artikel 6.1 Wro vereist een vergelijking van het planologische regime op de peildatum. De peildatum is de datum die het meetmoment vormt voor de beoordeling van de planschade van een object. Dit meetmoment is het tijdstip waarop het nieuwe planologische regime in werking treedt. 3
10 1.3 Voorbehoud Met nadruk wordt erop gewezen dat deze planschaderisicoanalyse indicatief is, dat wil zeggen een analyse betreft van de mogelijke kans op planschade in het kader van planologische medewerking van gemeentewege. Zo heeft er bijvoorbeeld in het kader van deze analyse geen overleg plaatsgevonden met de rechthebbenden van de diverse objecten. Indien te zijner tijd naar aanleiding van een verzoek om planschade een planschadeonderzoek moet worden verricht, zullen immers alle op dat moment geldende omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen alsmede de (individuele) omstandigheden, waaronder bijvoorbeeld de wijze waarop de verzoeker om planschade het onroerend goed heeft verkregen en beheerd. 4
11 2 Plangebied en te beoordelen objecten 2.1 Plangebied Het plangebied ligt in de kernrandzone van de kern Rijsbergen, circa 200 m ten westen van de bebouwde kom van Rijsbergen. Het omliggende gebied is te kenmerken als een gevarieerd overgangsgebied tussen de bebouwde kom en het buitengebied, met verschillende bedrijfsvormen in verschillende soorten en maten en burgerwoningen. Het plangebied is op dit moment in gebruik als weiland. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Rijsbergen, sectie B, nummers 566 en Het plangebied heeft een oppervlakte van circa m². Figuur: luchtfoto plangebied en omgeving en begrenzing plangebied (Microsoft Corporation, 2010) 5
12 2.2 Te beoordelen objecten In de beoordeling zijn de objecten betrokken, die gelegen zijn in de directe omgeving van de gewenste ontwikkelingen. Artikel 6.1 Wro stelt enkele criteria voor het instellen van een verzoek tot tegemoetkoming in de schade, te weten dat een aanvraag een motivering en een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming moet bevatten. Verder dient een verzoek om tegemoetkoming in de schade binnen 5 jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is te worden ingediend bij een gemeente. In beginsel zullen veel verzoekers ontvankelijk worden verklaard, mits zij een causaal verband met het plangebied aanhalen en voldoen aan genoemde voorwaarden. Er wordt echter aangenomen dat alleen eigenaren en gebruikers van aangrenzende objecten tot het indienen van een schadeclaim kunnen overgaan, aangezien met name zij eventueel schade lijden als gevolg van bijvoorbeeld visuele hinder, dan wel overlast. In sommige gevallen kunnen ook iets verder gelegen objecten schadegevoelig zijn, bijvoorbeeld in geval van een bedrijfsvestiging, die tot milieuoverlast kan leiden. De onderhavige planschaderisicoanalyse is beperkt tot die objecten die rechtstreeks visuele hinder (inkijk en uitzichtbelemmeringen) dan wel overlast van de gewijzigde situatie kunnen ondervinden. In het onderzoek met betrekking tot het plangebied zijn de volgende objecten betrokken: Finéstraat 1; Finéstraat 4; Hoefstraat 6; Hoefstraat 3; Hoefstraat 1; Hoefstraat nummer onbekend; Pannenhoefsebaan 10; Pannenhoefsebaan 8; Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg. 6
13 3 Algemene beoordeling 3.1 Inleiding Voor de beoordeling van de wijziging in het planologische regime is voor voorliggende planschaderisicoanalyse gebruik gemaakt van de door de opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie. Het vigerende planologische regime bestaat uit de beheersverordening Buitengebied Rijsbergen. Deze is op 26 mei 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. In deze beheersverordening wordt het daarvoor geldende bestemmingsplan Buitengebied uit 1977 grotendeels van toepassing verklaard, met enkele wijzigingen. Voor het toekomstige planologische regime wordt uitgegaan van het ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen van maart Het vigerende planologische regime De beheersverordening Buitengebied Rijsbergen verwijst grotendeels naar het bestemmingsplan Buitengebied. Voor de onderhavige locatie zijn geen wijzigingen aangebracht. In het bestemmingsplan Buitengebied heeft de betreffende locatie de bestemming Agrarisch kernrandgebied. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische produktiedoeleinden. Er mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd voor bestaande agrarische bedrijven, die uit een oogpunt van doelmatig agrarisch bodemgebruik wenselijk zijn. Schuilgelegenheden, melkstallen en veldschuren mogen alleen worden gebouwd op bouwpercelen met een oppervlakte van minimaal 1 ha. Woningen zijn niet toegestaan. De hoogte van terreinafscheidingen is maximaal 2 m. Figuur: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan en legenda (Gemeente Rijsbergen, 1977). 7
14 3.3 Het toekomstige bestemmingsplan In het ontwerpbestemmingsplan krijgen de twee woningen de bestemming Wonen. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen ieder bouwvlak is één vrijstaande woning toegestaan met een inhoud van maximaal m³. De maximale goot- en bouwhoogte is respectievelijk 7 m en 10 m. Bij iedere woning mogen aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² en een maximale bouwhoogte van 5 m. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden diverse maximale bouwhoogtes, afhankelijk van het soort bouwwerk, maar tot maximaal 3 m. Met een omgevingsvergunning kan van de gebruiksregels worden afgeweken ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of gebruik van een vrijstaand bijgebouw als afhankelijke woonruimte. Figuur: uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen maart
15 3.4 Overzicht planologische wijzigingen Uit een vergelijking van de in de vorige paragrafen besproken planologische regimes kunnen de volgende (eventuele) schadeaspecten worden geconcludeerd. Vigerend bestemmingsplan Gebruik Agrarisch grondgebruik Wonen Toekomstig bestemmingsplan Bebouwing Geen gebouwen 2 woningen, inhoud max m³, max. bouwhoogte 10 m Aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, max. 100 m², max. bouwhoogte 5 m Terreinafscheidingen max. 2 m Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, max. 3 m Gebruik Het vigerend bestemmingsplan staat agrarisch gebruik toe. Het kan dan gaan om grondgebruik in de vorm van akkerbouw of veeteelt. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in het gebruik van de gronden voor twee woningen met bijbehorende tuinen en erven. Wonen is een 24-uurs functie; over het algemeen zijn er dag en nacht mensen aanwezig. Voor agrarisch gebruik ligt dit heel anders. De gronden worden bewerkt, soms met zware machines, maar dit is niet dagelijks en al helemaal niet 24 uur per dag. Agrarisch gebruik kan wel zorgen voor stank- en/of geluidsoverlast. Het gebruik voor wonen kan een lichte verkeersaantrekkende werking hebben. De toename in het aantal verkeersbewegingen zal echter dusdanig gering zijn, dat van een nadeliger situatie geen sprake zal zijn, zeker gezien het feit dat de Hoefstraat een doorgaande weg is. Parkeren zal op eigen terrein plaats vinden, waardoor geen nadeel of hinder ontstaat voor de omgeving. Het intensievere gebruik kan een nadelige invloed hebben op de privacy van de bewoners van omliggende objecten. Door de wijziging van het planologisch regime wijzigt het gebruik. In het algemeen zal het gebruik nadeliger zijn door de toegenomen intensiteit, maar dit is mede afhankelijk van de functie van het omliggende object. 9
16 Bebouwing De bebouwingsmogelijkheden zullen toenemen. Nu mogen uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog gebouwd worden. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in twee woningen, inclusief aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze nieuwe bouwmogelijkheden kunnen voor omliggende objecten nadelig zijn, in die zin dat de bebouwing visuele hinder kan veroorzaken en het uitzicht kan belemmeren. Conclusie Door het bestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen zal zowel qua gebruik als qua bebouwing sprake kunnen zijn van een planologisch nadeliger situatie voor omliggende objecten. Echter, planschade dient per individueel omliggend object te worden beoordeeld. Dit zal in het volgende hoofdstuk gebeuren. 10
17 4 Beoordeling per object 4.1 Inleiding Planschade dient per individueel omliggend object te worden beoordeeld. Per object zal bekeken worden of sprake is van een meer nadelige situatie dan nu het geval is, bijvoorbeeld in de vorm van meer visuele hinder. Hierbij dienen ook eventuele voordelen meegenomen te worden, waardoor per saldo bekeken kan worden of sprake zal zijn van een planologisch nadeliger regime. Een planologisch nadeliger situatie kan ook ontstaan door een beperking van de bebouwings- of gebruiksmogelijkheden van de omliggende objecten. Ook dit zal per object bekeken moeten worden. Eén en ander zal in de navolgende paragrafen per object of cluster van objecten worden beoordeeld. 4.2 Finéstraat 1 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noorden van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 60 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal geen zicht krijgen op de woningen doordat de tussenliggende bebouwing van Finéstraat 4 het zicht ontneemt. Indien achter op de percelen (richting het noordoosten) bijgebouwen worden gebouwd, dan krijgt het object daar mogelijk wel zicht op vanuit de voorgevel. Door de afstand tot het plangebied van circa 60 m zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Dit object zal van de twee nieuwe woningen echter geen nadeel ondervinden, door de afstand tot het plangebied van circa 60 m, en door de Finéstraat en de tuin van Finéstraat 4 die er tussen liggen. Daarom is wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime niet nadeliger. Het object Finéstraat 1 vormt geen planschaderisico. 11
18 4.3 Finéstraat 4 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. Het perceel van het object grenst direct aan het plangebied. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de achtergevel zicht kunnen krijgen op de twee woningen. Het uitzicht vanuit de achtergevel is nu nog vrij. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. De tuin van het object grenst direct aan het plangebied, waardoor het object het intensievere gebruik merkbaar zal kunnen zijn. Het object kan nadeel ondervinden door gebruik van de gronden als tuin. Ook kan de privacy verminderen doordat bewoners en bezoekers van de meest noordelijk gelegen woning zicht krijgen op de tuin en de woning van het object. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Finéstraat 4 vormt een planschaderisico. 4.4 Hoefstraat 6 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 60 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object krijgt mogelijk vanuit de zijgevel enig zicht op de woningen. Door de afstand van 60 m, en door de zijdelingse situering zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Door de afstand zal het object echter geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van het plangebied. Het object Hoefstraat 6 vormt geen planschaderisico. 12
19 4.5 Hoefstraat 3 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 90 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object krijgt mogelijk zeer schuin vanuit de zijgevel enig zicht op de woningen. Dit zicht is echter dusdanig schuin en op een dusdanige afstand dat het uitzicht van het object niet beperkt wordt. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Door de afstand zal het object echter geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van het plangebied. Het object Hoefstraat 3 vormt geen planschaderisico. 4.6 Hoefstraat 1 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten westen van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 20 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de voorgevel zicht krijgen op de twee woningen. Het uitzicht naar het oosten is nu nog vrij tot aan de woningen aan de Vinkenakker op een afstand van 250 m. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. Door de korte afstand tot het plangebied zal het object het intensievere gebruik van de gronden kunnen merken, en er mogelijk nadeel van ondervinden. De privacy kan verminderen doordat bewoners van de nieuwe woningen op de voortuin en woning van het object kijken. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Hoefstraat 1 vormt een planschaderisico. 13
20 4.7 Hoefstraat 2 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten zuiden van het plangebied. Op basis van luchtfoto s en kadastrale gegevens blijkt dat de woning recent is gebouwd. Het huisnummer is onbekend. Het object grenst met het perceel direct aan het plangebied. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de zijgevel zicht krijgen op de twee woningen. Het uitzicht naar het noorden is nu nog vrij. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. De tuin van het object grenst direct aan het plangebied, waardoor het object het intensievere gebruik merkbaar zal kunnen zijn. Het object kan nadeel ondervinden door gebruik van de gronden als tuin. Ook kan de privacy verminderen doordat bewoners en bezoekers van de meest zuidelijk gelegen woning zicht krijgen op de tuin en de woning van het object. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Hoefstraat nummer onbekend vormt een planschaderisico. 4.8 Pannenhoefsebaan 10 Het betreft een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen ten zuidwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 10 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het betreft een bedrijfsmatig object in de vorm van een agrarisch bedrijf. Voor dit object wordt de waarde in veel mindere mate bepaald door hinder door omliggende percelen dan bij bijvoorbeeld woningen. Een bedrijfsperceel ontleent zijn waarde met name aan de functionaliteit, en niet aan factoren zoals uitzicht of privacy. Voor onderhavig object is het vooral van belang dat deze niet in hun gebruiks- of bebouwingsmogelijkheden wordt beperkt. De aanwezigheid van (burger)woningen in de directe nabijheid van een agrarisch bedrijf kan deze beperken in haar bedrijfsvoering. Bij het verlenen van een milieuvergunning is de meest nabijgelegen woning van derden maatgevend voor het bepalen van de eisen aan de bedrijfsvoering. Voor dit object is de meest nabij gelegen woning Hoefstraat nummer onbekend. 14
21 Daarom zullen de nieuwe woningen in het plangebied geen beperking opleveren voor de bedrijfsvoering, zodat geen sprake zal zijn van schade in de vorm van inkomensderving. Een bedrijfswoning ontleent zijn waarde met name aan zijn functionaliteit, en de locatie bij het agrarische bedrijf. Factoren als uitzicht en omliggend gebruik zijn nauwelijks van invloed op de waarde. De bedrijfswoning is gelegen aan de Pannenhoefsebaan. Mocht er al zicht ontstaan op de nieuwe woningen, dan zal dat op een afstand van 70 m zijn, waardoor het uitzicht niet beperkt wordt. Door deze afstand zal de bedrijfswoning ook geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik. Het object Pannenhoefsebaan 10 vormt geen planschaderisico. 4.9 Pannenhoefsebaan 8 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten zuiden van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 50 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal geen zicht krijgen op de woningen doordat de tussenliggende bebouwing van Hoefstraat nummer onbekend het zicht ontneemt. Indien achter op de percelen (richting het noordoosten) bijgebouwen worden gebouwd, dan krijgt het object daar mogelijk wel zicht op vanuit de voorgevel. Door de afstand tot het plangebied van circa 50 m zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. Dit object zal van de twee nieuwe woningen echter geen nadeel ondervinden, door de afstand tot het plangebied van circa 50 m en de tuin van Hoefstraat nummer onbekend die er tussen ligt. Daarom is wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime niet nadeliger. Het object Pannenhoefsebaan 8 vormt geen planschaderisico. 15
22 4.10 Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg Het betreft diverse woningen gelegen aan de westzijde van de Vinkenakker en Den Hooiberg. Het betreft in ieder geval Vinkenakker 13 t/m 29, oneven nummers, en Den Hooiberg 19. De afstand tot het plangebied bedraagt minimaal 120 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Deze objecten zullen mogelijk zicht krijgen op de nieuwe woningen. De afstand van minimaal 120 m is echter dusdanig dat het uitzicht niet beperkt zal worden. Door deze afstand zal het intensievere gebruik van de gronden voor wonen geen nadelig effect hebben voor deze objecten. De diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg vormen geen planschaderisico. 16
23 5 Conclusie Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er zich planschaderisico s voordoen met betrekking tot deze objecten: Finéstraat 4; Hoefstraat 1; Hoefstraat nummer onbekend. Deze objecten krijgen te maken met vermindering van uitzicht door de toename van de bouwmogelijkheden. Ook kunnen deze objecten nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van de gronden. Indien het bestemmingsplan door de raad van de gemeente Zundert wordt vastgesteld en daadwerkelijk een tegemoetkoming in planschade wordt aangevraagd, zal er ook rekening moeten worden gehouden met onderzoeks- en apparaatkosten. Jurisprudentie vereist dat de gemeente onafhankelijk advies inwint over de vraag of verzoeker in aanmerking komt voor een schadevergoeding en in het bevestigende geval zich laat adviseren over de omvang van de schade. Bij het onderzoek dienen onderzoeksprocedures zorgvuldig te worden uitgevoerd. Bij onderzoekskosten dient enerzijds rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat in soortgelijke situaties niet iedere belanghebbende onmiddellijk een claim zal indienen. Ook kan een ruimere kring van verzoekers zich aanmelden. Het is niet in te schatten of er al dan niet beroepsprocedures zullen gaan worden gevolgd. Deze onderzoekskosten komen in principe voor rekening van de gemeente zelf. Nadrukkelijk merken wij hier nog op, dat voorliggende planschaderisicoanalyse een globale inschatting betreft. De uiteindelijke uitkomst van een daadwerkelijk ingediend verzoek om planschade nadat het plan in werking is getreden, is mede afhankelijk van de peildatum en de dan heersende omstandigheden. 17
24 18
25 6 Bronnen Beheersverordening Buitengebied Rijsbergen, vastgesteld op 26 mei 2011 Bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Rijsbergen, vastgesteld op 15 december 1977, en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op7 februari Uitsnede plankaart met plangebied, deel legenda, artikel 2, 8 ( Agrarisch kernrandgebied ) Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen van maart 2011, opgesteld door. (REG01-VGW B en TEK01- VGW B) 19
Planschaderisicoanalyse Bestemmingsplan Biomassacentrale Waalwijk. Gemeente Waalwijk
Planschaderisicoanalyse Bestemmingsplan Biomassacentrale Waalwijk Planschaderisicoanalyse Bestemmingsplan Biomassacentrale Waalwijk Datum: November 2009 Projectgegevens: PRA02-WAA00035-01B Postbus 435
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum. Gemeente Maasdriel
Planschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum Planschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum Datum: 14 augustus 2012 Projectgegevens: PRA01-0252173-01A Postbus 435 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39 00
Nadere informatieBESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED RUCPHEN 2012, SCHIJFSEBAAN 4A EN 2B TE SCHIJF
GEMEENTE RUCPHEN BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED RUCPHEN 2012, SCHIJFSEBAAN 4A EN 2B TE SCHIJF PLANSCHADERISICOANALYSE Opdrachtgever Naam : De Noordhoek vaste planten b.v. contactpersoon : dhr. L. Hereijgers
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse
Planschaderisicoanalyse Aanpassing bestemmingsplan Nieuw Den Helder Zuid 2012 In opdracht van Tog Nederland Midden West b.v. Veenendaal, 30 maart 2012 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 3 Hoofdstuk 1 Artikel
Nadere informatiePlanschade risicoanalyse
Planschade risicoanalyse Caravanhoff, Hemmerbuurt 138 te Hem September 2012-48-1 Batterijstraat 1 5396 NT Lithoijen (Oss) 0412 48 48 22 Pasmaat advies www.pasmaat.com 1. Aanleiding 1.1. Verzoek Initiatiefnemer
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse
Planschaderisicoanalyse Concept-bestemmingsplan Hoek Molenstraat Troelstralaan Gemeente Assen Opdrachtgever: BügelHajema Betreft: Planschaderisicoanalyse met betrekking tot het concept-bestemmingsplan
Nadere informatieAfdeling: CZ Leiderdorp, 31 oktober 2006
Agendapunt 15 2006 VOORSTELLEN Nr. 185 (1) Afdeling: CZ Leiderdorp, 31 oktober 2006 Onderwerp: Beslissing op bezwaar afwijzing planschade Spiegheldreef 2 Aan de raad. Beslispunten 1. het bezwaarschrift
Nadere informatiePlanschade risicoanalyse Schweibergerweg 42A en 44
1 Planschade risicoanalyse Schweibergerweg 42A en 44 Opdrachtgever: de heer M. Loo, Auberge de Smockelaer Projectnummer: 14003.02 2 Inhoud 1 Inleiding... 3 1.1 Aanleiding... 3 1.2 Procedure... 3 2 Omschrijving
Nadere informatieGemeente Utrecht De heer O. van Schaick Postbus 16200 3500 CE UTRECHT. Onderwerp: planschaderisicoanalyse/ Catharijnesingel Noord
Gemeente Utrecht De heer O. van Schaick Postbus 16200 3500 CE UTRECHT Onderwerp: planschaderisicoanalyse/ Catharijnesingel Noord Geachte heer Van Schaick, Hierbij ontvangt u een planschaderisicoanalyse
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum. Gemeente Maasdriel
Planschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum Planschaderisicoanalyse Slotselaan 11a, Rossum Datum: 29 december 2014 Projectgegevens: PRA01-0253190-01B Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 4904 SJ Oosterhout
Nadere informatieNota behandeling zienswijzen en ambtelijke aanpassingen (procesnota) bestemmingsplan Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10
Nota behandeling zienswijzen en ambtelijke aanpassingen (procesnota) bestemmingsplan Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10 Bestemmingsplan : Zuilichem, Kerkwegje tussen 8 en 10 Datum vaststelling raad :
Nadere informatieAan de leden van de gemeenteraad
Raadsvoorstel Raadsvergadering : 15 maart 2006 Agendapunt : 17 Portefeuillehouder : R.J. van der Wekken Afdeling : RenM Behandelend ambt. : J. T. Wesdorp Datum : 28 februari 2006 Onderwerp : Planschadeverzoeken
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom
Gemeente Bergen op Zoom Ruimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder
Nadere informatieWijzigingsplan It West 2a Augustinusga
Wijzigingsplan It West 2a Augustinusga TOELICHTING 1 TOELICHTING Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Begrenzing en ligging plangebied 3 1.3 Geldende bestemmingsplan / moederplan 4 1.4 Bestaande
Nadere informatieBeslissen op verzoek tegemoetkoming planschade Dijkstraat 1 te Lent
Embargo tot vrijdag 29 september 2017 Onderwerp Beslissen op verzoek tegemoetkoming planschade Dijkstraat 1 te Lent Programma Stedelijke ontwikkeling BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting
Nadere informatieNr JORI Houten, 23 mei 2000
Nr. 2000-83-JORI Houten, 23 mei 2000 Aan de gemeenteraad Onderwerp Verzoek om planschadevergoeding van de heer P.J.M. Kamman en mevrouw E.H.W. Kamman- Croese op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke
Nadere informatieNota zienswijzen ontwerp-wijzigingsplan Vinkenpolderweg 24 Alblasserdam.
Nota zienswijzen ontwerp-wijzigingsplan Vinkenpolderweg 24 Alblasserdam. Inleiding Het ontwerp wijzigingsplan Vinkenpolderweg 24 Alblasserdam en het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere waarden geluid
Nadere informatieTERNEUZEN Bestemmingsplan Hoofdweg Noord 38 te Zuiddorpe
TERNEUZEN Bestemmingsplan Hoofdweg Noord 38 te Zuiddorpe Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen INHOUD 1. Inleiding 1.1. Procedure 1.2. Leeswijzer 2. Zienswijzen 2.1. Overzicht ingebrachte
Nadere informatieAanvraagformulier tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro
Aanvraagformulier tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro Ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening kennen Burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving
Nadere informatieRUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING T.B.V. HET BOUWEN VAN EEN LOODS AAN DE WESTHOFSEZANDWEG 9 TE S- HEER ARENDSKERKE Versie 2, d.d. 6 oktober 2011 Afdeling Stadsontwikkeling M. Jonker 1 Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding
Nadere informatieGeregistreerd partnerschap. Planschade
Geregistreerd partnerschap Planschade Planschade Deze folder gaat over planschade. U krijgt antwoord op vragen zoals: 1. Wat is planschade? 2. In welke gevallen kan ik aanspraak maken op een tegemoetkoming?
Nadere informatieAANVRAAGFORMULIER TEGEMOETKOMING PLANSCHADE
AANVRAAGFORMULIER TEGEMOETKOMING PLANSCHADE artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (indien dit formulier te weinig ruimte voor de beantwoording biedt, kunt u extra informatie op een bijlage toevoegen) 1.
Nadere informatiePlanologische risicoanalyse. Kenmerk : T6856 Datum : 17 oktober 2012
Planologische risicoanalyse Kenmerk : T6856 Datum : 17 oktober 2012 Opdrachtgever: Burgemeester en wethouders van gemeente Noord-Beveland Postbus 3 4190 AA Wissenkerke Inhoudsopgave 1. Aanleiding tot het
Nadere informatiePLANSCHADERISICOANALYSE
1838.4-D1d1/gb/s 1838.4-D1d1 Nederland B.V. PLANSCHADERISICOANALYSE Project: Postbus 455 5240 AL ROSMALEN Bezoekadres: Hintham 117c te Rosmalen T +31(0)73 641 33 12 F +31(0)73 643 03 98 I www.gloudemans.nl
Nadere informatieOmgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden. concept
Omgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden concept Ruimtelijke onderbouwing Duifhuizerweg perceel Uden, P, 983 te Uden DLV Dier Groep B.V. Adviseur / projectleider
Nadere informatieBIJLAGE 1 Aanvraagformulier tegemoetkoming in schade (artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening) (in tweevoud indienen bij de gemeente)
BIJLAGE 1 Aanvraagformulier tegemoetkoming in schade ) Dossier nr. RO: Datum ontvangst: Aan burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe 1. Gegevens aanvrager: a. Naam en voorletters: b. Adres:
Nadere informatieAndere voorbeelden waarbij mogelijk sprake kan zijn van planschade zijn verlies van privacy, (toename van) geluidsoverlast of andere hinder.
Wat is planschade? Planschade is financiële schade die een persoon of een bedrijf lijdt als gevolg van een planologische maatregel. Zo n maatregel is in de meeste gevallen een wijziging van het bestemmingsplan
Nadere informatieBeleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo)
Beleidsregels binnenplans afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo) Versie: vastgesteld Gemeente Landsmeer, januari 2011 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 1. Inleiding...
Nadere informatieTekst t.b.v. een mail richting gemeente. Geachte heer de Jong,
Tekst t.b.v. een mail richting gemeente. Geachte heer de Jong, Bijgaand doe ik u een tweetal rapporten toekomen van DAAD planschade advies. De rapporten zijn in mijn opdracht opgesteld. Het betreft een
Nadere informatieAan de commissie VROM
Made, 20 maart 2002 Commissievergadering d.d. 16 april 2002 Aan de commissie VROM Agendapunt: Onderwerp: Verzoeken om planschadevergoeding Toelichting: De verzoeken om planschadevergoeding zijn ingediend
Nadere informatieAANVRAAGFORMULIER TEGEMOETKOMING IN PLANSCHADE. afdeling Ruimte en Leefomgeving postbus 9000 6600 AH Wijchen
AANVRAAGFORMULIER TEGEMOETKOMING IN PLANSCHADE Gegevens gemeente (datum ontvangst) Verzendadres: Gemeente Wijchen afdeling Ruimte en Leefomgeving postbus 9000 6600 AH Wijchen De Wet ruimtelijke ordening
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse
Planschaderisicoanalyse Nieuw agrarisch bouwperceel, Overleek t.o. 1d Monnickendam Figuur 1 Bron: Google Earth ~ 1 ~ Inhoud Inleiding... 3 Aanduiding van de onroerende zaken... 3 Peildatum:... 4 Opnamedatum:...
Nadere informatieToelichting Planschade
Toelichting Planschade Wat is planschade? De Wet ruimtelijke ordening bepaalt in artikel 6.1 de mogelijkheden voor het verhalen van schade als gevolg van planologische wijzigingen, ook wel planschade genoemd.
Nadere informatieBestemmingsplan Veghel-Noord, herziening Prins Willem Alexander Sportpark 7. Gemeente Veghel
Bestemmingsplan Veghel-Noord, herziening Prins Willem Alexander Sportpark 7 Gemeente Veghel Bestemmingsplan Veghel-Noord, herziening Prins Willem Alexander Sportpark 7 Gemeente Veghel Rapportnummer: 211X07057.079344_1
Nadere informatieAan de commissie VROM
Made, 20 maart 2002 Commissievergadering d.d. 16 april 2002 Aan de commissie VROM Agendapunt: Onderwerp: Verzoek om planschadevergoeding Toelichting: De verzoek om planschadevergoeding is ingediend door
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens
Ruimtelijke onderbouwing Fort Imperial te Breskens 1 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 4 1.3 Vigerende bestemmingsplan 5 2. Bestaande situatie 6 2.1 ruimtelijke
Nadere informatieRISICOANALYSE PLANSCHADE LOCATIE ESWEG TE NORG (GEMEENTE NOORDENVELD) OPDRACHTGEVER: STICHTING ACTIUM
RISICOANALYSE PLANSCHADE LOCATIE ESWEG TE NORG (GEMEENTE NOORDENVELD) OPDRACHTGEVER: STICHTING ACTIUM 13 november 2009 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Wettelijke grondslag 4 2.1 Tegemoetkoming in schade 4 2.2 Grondslagen
Nadere informatieAdviesbureau RBOI 0703.008175.40 Rotterdam / Middelburg
163 Artikel 6 Centrum 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt': tevens een supermarkt; b.
Nadere informatieAanbiedingsbrief. Aan de raad.
Sector: Stad Kerkrade, 18 januari 2006. Aanbiedingsbrief Aan de raad. Nr. 05it00871. Hierbij bieden wij u ter overweging en beslissing een ontwerpbesluit, nr. 05Rb083, inzake toekenning planschadevergoeding
Nadere informatieOnderwerp: Uitkeren planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 appartementen aan de Schoolstraat in Drunen
Onderwerp: Uitkeren planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 Samenvatting: Inleiding: Op 4 januari 2008 heeft Ceelen rentmeesterskantoor, namens de eigenaren van het pand Schoolstraat
Nadere informatieHet bestemmingsplan voorziet in de planologische basis voor onder meer:
Risicoanalyse planschade In verband met bestemmingplan De Voorwaarts 1. Inleiding Bij de ontwikkeling van ruimtelijke projecten kan een risicoanalyse de financiële gevolgen van mogelijke schadeclaims in
Nadere informatieBeslissen op verzoeken tegemoetkoming planschade eigenaren/ bewoners de Meeuwse Acker 12-33, 12-35, 12-37 en 12-43
Embargo tot vrijdag 6 maart 2015 Onderwerp Beslissen op verzoeken tegemoetkoming planschade eigenaren/ bewoners de Meeuwse Acker 12-33, 12-35, 12-37 en 12-43 Programma Stedelijke ontwikkeling BW-nummer
Nadere informatieZienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012. 14 januari 2012. Zienswijzenota
Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012 14 januari 2012 Zienswijzenota ontwerpbestemmingsplan Eibergen, Hondevoort 7 2012 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Algemene toelichting ontwerpbestemmingsplan
Nadere informatieRISICOTOETS PLANSCHADE
RISICOTOETS PLANSCHADE met betrekking tot de vestiging van Iriszorg op de locatie Gondel 3611 te Lelystad. CONCLUSIE Het planschaderisico taxeren wij op: 16.000,--. Opdracht: 3232360 Datum: mei 2012 Adviseur:
Nadere informatieJaargang 20 01 Nummer. planschadeverzoek van de heer Van Liere en mevrouw Kasius.
Raadsvoorstel Datum Dienst/sector/afdeling DSO/JZ/S&M Jaargang 20 01 Nummer 213 Kenmerk DSO 01.102518/01.005439 BGS Onderwerp Bijlagen planschadeverzoek van de heer Van Liere en mevrouw Kasius. rapport
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing voor de bouw van een woning aan Laurens Stommespad 2 te Middelburg
Ruimtelijke onderbouwing voor de bouw van een woning aan Laurens Stommespad 2 te Middelburg Middelburg, 8 januari 2014 Inhoud 1. Inleiding 2. Locatie en project 2.1 Ligging plangebied 2.2 Geldend bestemmingsplan
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing bouwplan Kievitsham 9, Kerkdriel
Ruimtelijke onderbouwing bouwplan Kievitsham 9, Kerkdriel Aan: Gemeente Maasdriel Van: CroonenBuro5 Betreft: Kievitsham 9, Kerkdriel Datum: 30 november 2015 1 Aanleiding Op 5 juni 2014 is het bestemmingsplan
Nadere informatieRISICOANALYSE PLANSCHADE LOCATIE VERHAGENTERREIN GEMERT (GEMEENTE GEMERT-BAKEL)
RISICOANALYSE PLANSCHADE LOCATIE VERHAGENTERREIN GEMERT (GEMEENTE GEMERT-BAKEL) OPDRACHTGEVER: STICHTING GOED WONEN 3 juni 2010 074743279:0.1 B02034.000139 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Wettelijke grondslag 4
Nadere informatieDESKUNDIGENADVIES. Ondergetekende:
1380.64-D3/gbr/i DESKUNDIGENADVIES Ondergetekende: ing. J.P.A.M. Broekmans RT RMT, registermakelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen
Nadere informatieReactienota zienswijzen Eemstraat 10A
Reactienota zienswijzen Eemstraat 10A gemeente Baarn Programma Fysiek Domein juni 2015 1 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding...5 1.1 Ter plaatse geldende bestemmingsplan...5 1.2 Procedure...5 2 De ingekomen zienswijzen...6
Nadere informatieBeheersverordening Krommeniedijk
Beheersverordening Krommeniedijk ontwerpbestemmingsplan Beheersverordening Krommeniedijk 2 Regels ontwerpbestemmingsplan Beheersverordening Krommeniedijk 3 Hoofdstuk 1 Overgangs- en slotregels Artikel
Nadere informatieAanvraag (-formulier) planschade
Indien per post dan aantekenen aan: College B&W van de gemeente Duiven Team RWZ Postbus 6 6920 AA DUIVEN Aanvraag (-formulier) planschade Planschade is een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel
Nadere informatieBIJLAGE 1 Aanvraagformulier tegemoetkoming in schade (artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening) (in tweevoud indienen bij de gemeente)
BIJLAGE 1 Aanvraagformulier tegemoetkoming in schade ) Dossier nr. RO: Datum ontvangst: Aan burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe 1. Gegevens aanvrager: a. Naam en voorletters: b. Adres:
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit
Ruimtelijke onderbouwing bij Wabo Projectbesluit ten behoeve van de realisatie van 8 rijwoningen in plaats van 7 op een perceel bouwterrein gelegen aan Het Wilgert te Epse Inleiding Tussen de straten Het
Nadere informatiePlanschade(risico)analyse Landelijk Gebied herziening Kempkesweg 2. Gemeente Veghel Concept
Planschade(risico)analyse Landelijk Gebied herziening Kempkesweg 2 Gemeente Veghel Concept Planschade(risico)analyse Landelijk Gebied herziening Kempkesweg 2 Gemeente Veghel Concept Rapportnummer: 211x04365.061842_1_3
Nadere informatieNota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Tiendweg 3
Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Tiendweg 3 Team Ruimtelijke plannen Juli 2018 1 Nota van beantwoording zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan Tiendweg 3 heeft ter inzage gelegen van
Nadere informatieRISICOANALYSE PLANSCHADE
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot de uitbreiding van het museum Kranenburgh aan de Hoflaan te Bergen. CONCLUSIE Door de planologische mutatie zal geen schade optreden die, op basis van artikel
Nadere informatieUitwerkingsplan. Nassaulaan. Definitief. Gemeente Baarle-Nassau Postbus AC Baarle-Nassau. Grontmij Nederland B.V. Eindhoven, 28 juli 2012
Uitwerkingsplan Nassaulaan Definitief Gemeente Baarle-Nassau Postbus 105 5110 AC Baarle-Nassau Grontmij Nederland B.V. Eindhoven, 28 juli 2012 Verantwoording Titel : Uitwerkingsplan Subtitel : Nassaulaan
Nadere informatieKees van der Lee Sinds 1996 werkzaam voor de SAOZ, vanaf 2001 als adjunctdirecteur.
Spreker: Kees van der Lee Sinds 1996 werkzaam voor de SAOZ, vanaf 2001 als adjunctdirecteur. De SAOZ adviseert overheden inzake o.a. planschade- en nadeelcompensatieclaims van burgers en bedrijven (objectief
Nadere informatie(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Asserstraat 31 Vries
(ontwerp) ruimtelijke onderbouwing afwijking BP Asserstraat 31 Vries Gemeente Tynaarlo November 2011 Projectgebied Inhoudsopgave 1. Inleiding... 4 2. Huidige en beoogde situatie... 5 2.1 Beschrijving van
Nadere informatiePLANSCHADE SPECIALS, AFLEVERING 4: NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
PLANSCHADE SPECIALS, AFLEVERING 4: NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO In deze aflevering van de Nieuwsbrief de vierde episode van de serie planschadespecials. Als vaste planschadecommissie voor een groot aantal
Nadere informatieAanvraagformulier tegemoetkoming planschade Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening
Aanvraagformulier tegemoetkoming planschade Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft in artikel 6.1 aan dat een belanghebbende die schade heeft geleden onder bepaalde
Nadere informatieGEMEENTE BUREN. Ruimtelijke onderbouwing Hendriklaan 15 16, Beusichem
GEMEENTE BUREN Ruimtelijke onderbouwing Hendriklaan 15 16, Beusichem Projectnr. 061-076 / 27 januari 2016 INHOUD BLZ 1 INLEIDING... 3 1.1 Aanleiding en doelstelling... 3 1.2 Plangebied... 4 1.3 Geldend
Nadere informatieVraagprijs ,- k.k.
HOORNEWEG 6 PUTTEN Unieke kans! Zelf een woning bouwen op een perceel van ca. 1,2 hectare aan de bosrand van het Veluws bos. Deze schitterende locatie is ideaal geschikt voor paardenliefhebbers en hobbyboeren.
Nadere informatieWat en hoe. druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland
Wat en hoe PLANSCHADE druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland 2008 afdeling Bestuursondersteuning / COM-EJ-102008 2 11 Als de nieuwe wet en de twee procentregel van toepassing is op het voorbeeld dan
Nadere informatieNotitie oppervlakteregeling aan- en uitbouwen en bijgebouwen Buitengebied Steenwijkerland
Notitie oppervlakteregeling aan- en uitbouwen en bijgebouwen Buitengebied Steenwijkerland Notitie oppervlakteregeling aan- en uitbouwen en bijgebouwen Buitengebied Steenwijkerland Code 03-61-02 / 09-06-03
Nadere informatieBehorend bij artikel 2 van de Procedureverordening voor tegemoetkoming in planschade 2009.
Aan burgemeester en wethouders van de gemeente Schijndel t.a.v. de afdeling Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Postbus 5 5480 AA Schijndel AANVRAAG TEGEMOETKOMING PLANSCHADE Behorend bij artikel
Nadere informatieWIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT GEMEENTE LAARBEEK. 2 februari 2016 vastgesteld
WIJZIGINGSPLAN ZORGBOERDERIJ BROEK 4, MARIAHOUT 2 februari 2016 vastgesteld 52-007 GEMEENTE LAARBEEK 2 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 5 1.1 Algemeen... 5 1.2 Aanleiding en doel... 5 1.3 Plangebied... 6 1.4
Nadere informatieAan de Gemeenteraad. Raad. Onderwerp : Vervangende nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan.
Aan de Gemeenteraad Raad Status 14 mei 2009 Besluitvormend Onderwerp Vervangende nieuwbouw van een vrijstaande woning op het perceel Boelenswei 76 te Boelenslaan Punt no. 10 Te besluiten om 1. de voorbereiding/procedure
Nadere informatieAanvraagformulier tegemoetkoming planschade. Let op: Velden gemarkeerd met een * moeten verplicht worden ingevuld.
Aanvraagformulier tegemoetkoming planschade Let op: Velden gemarkeerd met een * moeten verplicht worden ingevuld. In artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) staat dat het college op aanvraag
Nadere informatieV A L K E N S WA A R. D
G E M E E N T E V A L K E N S WA A R. D Agendapunt commissie: steller telefoonnummer email C. Evers 678 cev(o)valkenswaard.nl agendapunt kenmerk datum raadsvergadering 10raad00743 onderwerp Vaststellen
Nadere informatieNota zienswijzen Bestemmingsplan Stuif zand, deelplan uitbreiding woningbouw 2011
Nota zienswijzen Bestemmingsplan Stuif zand, deelplan uitbreiding woningbouw 2011 Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 3 juli 2013 tot en met 13 augustus 2013 voor een ieder ter inzage gelegen in het Compagnieshuis,
Nadere informatieKom Reusel, herziening Beemden ongenummerd
Bestemmingsplan Kom Reusel, herziening Beemden ongenummerd Nota van zienswijzen Vastgesteld 17 december 2013 Behoort bij het besluit van de gemeenteraad van Reusel-De Mierden d.d. nummer mij bekend, de
Nadere informatieRaadsnota. Aan de gemeenteraad,
Raadsnota Raadsvergadering d.d.: 23 april 2007 Agenda nr: 9 Onderwerp: planschadeclaim van de heer en mevrouw Tuinman, Emmabergweg 11, 6301 RD Valkenburg aan de Geul Aan de gemeenteraad, 1. Doel, Samenvatting
Nadere informatieRapport Zienswijzen. Ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerrein Ootmarsum. 23 januari 2014
Rapport Zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Bedrijventerrein Ootmarsum 23 januari 2014 Inhoud 1. Inleiding 2 Procedure ontwerpbestemmingsplan 3. Samenvatting en beantwoording 4. Aanpassingen 4.1 Aanpassingen
Nadere informatieBurgemeester en wethouders van gemeente Bloemendaal t.a.v. dhr. J. Rozema Postbus AE Overveen. Oranjewoud, 6 november 2014
Burgemeester en wethouders van gemeente Bloemendaal t.a.v. dhr. J. Rozema Postbus 201 2050 AE Overveen Oranjewoud, 6 november 2014 Ons kenmerk : tapl.7325 Uw kenmerk : -- Onderwerp : Oude Kern, Bennebroek;
Nadere informatieZienswijzenrapport. 1 e Herziening Zeelandsedijk 28-30a te Volkel. NL.IMRO.0856.BPZlndsedyk2830a01-ON01
Zienswijzenrapport 1 e Herziening Zeelandsedijk 28-30a te Volkel NL.IMRO.0856.BPZlndsedyk2830a01-ON01 Inhoudsopgave Zienswijzen 3 1. Inleiding 3 2. De ontvankelijkheid van zienswijzen 3 3. Overwegingen
Nadere informatieNota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark. Gemeente IJsselstein
Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Zenderpark Datum: 10 mei 2012 Projectgegevens: NZW06-IJS00002-01B Postbus 435 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39
Nadere informatieWijzigingsplan Nieuw Loosdrechtsedijk 173
Gemeente Wijdemeren Wijzigingsplan Nieuw Loosdrechtsedijk 173 Toelichting, regels en analoge verbeelding juli 2011 Kenmerk 1696-18-T01 Projectnummer 1696-18 Toelichting Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 2.
Nadere informatieRuimtelijke onderbouwing Nieuwkuikseweg 2, Helvoirt. Gemeente Haaren
Ruimtelijke onderbouwing Nieuwkuikseweg 2, Helvoirt Ruimtelijke onderbouwing Nieuwkuikseweg 2, Helvoirt Toelichting Bijlagen Verbeelding Schaal 1:1.000 Datum: April 2011 Datum vaststelling: 4 april 2011
Nadere informatiera S A O Z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN
ra S A O Z RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot een deel van het object Meerpolder 7 te Zoetermeer. CONCLUSIE Door de planologische mutatie zal naar verwachting geen schade optreden die, op basis
Nadere informatieAanvraagformulier tegemoetkoming in planschade
Aanvraagformulier tegemoetkoming in planschade Wat is planschade? Planschade kan voorkomen als de gemeente besluit een bestemming te wijzigen. Door zo n besluit kan iemand benadeeld worden. Dat nadeel
Nadere informatieP l a n r e g e l s vrs
P l a n r e g e l s 012.10.01.02.00.vrs I n h o u d s o p g a v e Artikel 1 Relatie met het vigerende bestemmingsplan 3 Artikel 2 Wonen 4 Artikel 3 Geluidzone (dubbelbestemming) 9 Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
Nadere informatieRegels, behorende bij "1 e herziening Uitwerkingsplan Mortiere fase 4 van het bestemmingsplan Mortiere van de gemeente Middelburg
Regels, behorende bij "1 e herziening Uitwerkingsplan Mortiere fase 4 van het bestemmingsplan Mortiere van de gemeente Middelburg Opdrachtgever: Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente
Nadere informatieGemeente Langedijk. Voorstel aan de raad
Gemeente Langedijk Raadsvergadering van : Agendanummer : Portefeuillehouder Afdeling Opsteller : P.J. Beers : Beleid en Projecten : M. Klazema Voorstel aan de raad Onderwerp Programma : Vaststelling "Partiële
Nadere informatieKees van der Lee Sinds 1996 werkzaam voor de SAOZ, vanaf 2001 als adjunctdirecteur.
Spreker: Kees van der Lee Sinds 1996 werkzaam voor de SAOZ, vanaf 2001 als adjunctdirecteur. De SAOZ adviseert overheden inzake o.a. planschade- en nadeelcompensatieclaims van burgers en bedrijven (objectief
Nadere informatieAfwijkingenbeleid Kruimelgevallen
Afwijkingenbeleid Kruimelgevallen ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht j o artikel 4 van bijlage II Besluit omgevingsrecht Gemeente Barneveld maart 2013 Afwijkingenbeleid
Nadere informatieWoningbouwontwikkeling Kerklaan, Kortenhoef
Risicoanalyse planschade Woningbouwontwikkeling Kerklaan, Kortenhoef G emeent e Wijd emeren Februari 2016 PartnersRO Julianaplein 8 5211 BC s-hertogenbosch T 073-8200 732 E info@partnersro.nl www.partnersro.nl
Nadere informatieOnderwerp: Notitie Planschade en Procedureverordening advisering tegemoetkoming in planschade
Raadsvergadering, 12 mei 2009 Voorstel aan de Raad Nr: 302 Agendapunt: 8 Datum: 21 april 2009 Onderwerp: Notitie Planschade en Procedureverordening advisering tegemoetkoming in planschade Onderdeel raadsprogramma:
Nadere informatieBestemmingsplan. Buitengebied West, 1 e herziening. Ontwerp
Bestemmingsplan Buitengebied West, 1 e herziening Ontwerp 2 Toelichting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Op 14 oktober 2015 heeft de gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk het bestemmingsplan Buitengebied West
Nadere informatieNamens cliënte, familie Van Kessel, woonachtig aan de Kwadestaartweg 10 te (5752 PV) Deurne, richt ik mij tot u met het volgende.
Afz. Kerkstraat 2, 6095 BE Baexem College van Burgemeester en Wethouders van Deurne Postbus 3 5750 AA DEURNE Datum Betreft Ons kenmerk 4 februari 2014 Verzoek om omgevingsvergunning t.b.v. mantelzorg T19221.02.001/HAR
Nadere informatiem.b.t. Planschaderisicoanalyse reinwaterkelder De Planck kenmerk van mr. R. Förster voor WML, t.a.v. de heer F.M.J. Habets d.d.
ADVIES m.b.t. Planschaderisicoanalyse reinwaterkelder De Planck kenmerk 77402012 van mr. R. Förster voor WML, t.a.v. de heer F.M.J. Habets d.d. 7 mei 2010 1. Inleiding De Waterleiding Maatschappij Limburg
Nadere informatieToelichting bij de beleidsnotitie voor bijbehorende bouwwerken Gemeente Pekela
Toelichting bij de beleidsnotitie voor bijbehorende bouwwerken Gemeente Pekela 2012 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Begrippen... 3 Het beleid uit 2005... 4 Vraagstelling... 4 Planologisch kader... 4 Juridisch
Nadere informatieRISICO ANALYSE. Juli 2009 te Utrecht, gemeente Utrecht. Opdrachtgever : Afdeling Bestuurs- en Concerndienst
RISICO ANALYSE Inzake de mogelijk optredende planschade ex artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening als gevolg van de realisering van een singel ter hoogte van de Catharijnebaan te Utrecht. Juli
Nadere informatieOfficiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.
STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 22720 7 november 2012 Gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan bouwen één woning Melkstraat 2b te Alphen, West Maas en Waal
Nadere informatieBestemmingsplan voormalige steenfabriek te Valthermond O N T W E R P
Bestemmingsplan voormalige steenfabriek te Valthermond O N T W E R P Bestemmingsplan voormalige steenfabriek te Valthermond O N T W E R P Inhoud Toelichting Regels en bijlagen Verbeelding 16 juli 2013
Nadere informatieINFORMATIEFOLDER PLANSCHADE
INFORMATIEFOLDER PLANSCHADE Gemeente Landgraaf Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Maart 2010 N.b.: hoewel nu ook nog planschadeclaims kunnen worden ingediend op grond van oude wetgeving (artikel 49 WRO)
Nadere informatiePlanschaderisicoanalyse
Planschaderisicoanalyse Bestemmingsplan Gasthuiswaard In opdracht van de gemeente Geertruidenberg Tog Nederland Zuid b.v. Sint-Oedenrode, 8 mei 2013 Kenmerk: BWB130508001 Inhoudsopgave Pagina Inleiding
Nadere informatieAanvraagformulier tegemoetkoming planschade
Aanvraagformulier tegemoetkoming planschade Wat is planschade? Onder planschade wordt verstaan inkomensderving of waardevermindering van een onroerende zaak, die het gevolg is van een beslissing van de
Nadere informatie2005. Nr. : 05.157. Planschadeverzoek de heer Van Groen. Leiden, 6 december 2005.
2005. Nr. : 05.157. Dnst. : BOWO Planschadeverzoek de heer Van Groen. Leiden, 6 december 2005. Op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bestaat voor een belanghebbende die schade lijdt
Nadere informatie