m.b.t. Planschaderisicoanalyse reinwaterkelder De Planck kenmerk van mr. R. Förster voor WML, t.a.v. de heer F.M.J. Habets d.d.

Transcriptie

1 ADVIES m.b.t. Planschaderisicoanalyse reinwaterkelder De Planck kenmerk van mr. R. Förster voor WML, t.a.v. de heer F.M.J. Habets d.d. 7 mei Inleiding De Waterleiding Maatschappij Limburg (hierna: WML) is voornemens in de gemeente Gulpen-Wittem een reinwaterkelder aan te leggen, in de nabijheid van de Belgische kern De Planck. Dit ter vervanging van een reinwaterkelder die op een steenworp afstand van het plangebied gelegen is. Door de realisering van het planvoornemen zal de totale capaciteit van de reinwaterkelders in de omgeving toenemen. Een reinwaterkelder is een reservoir dat wordt gebruikt om tijdens piekbelasting van drinkwaterafname de toevoer van het drinkwater te kunnen garanderen bij de afnemers. Op het moment dat de consumptie groter is dan de toevoer van water vanuit het waterproductiebedrijf, wordt de reinwaterkelder gebruikt als noodreservoir. Het perceel waarop de reinwaterkelder zal worden gerealiseerd, is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Gulpen-Wittem en heeft daarin een agrarische bestemming. Tevens is het plangebied gelegen binnen de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Waterstaat - Erosie. Binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan is het niet toegestaan om deze reinwaterkelder aan te leggen. Vandaar dat een partiële bestemmingsplanherziening ten behoeve van de realisatie van de reinwaterkelder zal worden doorlopen. Bij een dergelijke wijziging van het planologische regime bestaat voor degenen die schade lijden de mogelijkheid om een aanvraag tot vergoeding van geleden planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in te dienen. Om in kaart te brengen of ten gevolge van het genoemde plan gerechtvaardigde claims zijn te verwachten, heeft de projectleider van WML aan Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. opdracht verstrekt om een planschaderisicoanalyse (verder: PSRA) op te stellen. De vraagstelling wordt als volgt geformuleerd: kan de WML door de beoogde planologische wijziging ten behoeve van de genoemde planontwikkeling worden geconfronteerd met terechte planschadeclaims ex artikel 6.1 Wro? Voor de goede orde, dergelijke planschadeclaims zouden dan toegewezen moeten worden. Indien het antwoord op bovenstaande vraag bevestigend is, dient door een taxateur inzicht te worden verschaft in de hoogte van de uit te keren schadevergoeding. In deze PSRA zullen eerst kort de algemene regels ten aanzien van planschade worden besproken, aan de hand waarvan de PSRA plaatsvindt. Het bestaande 1

2 planologische regime wordt vervolgens vergeleken met het toekomstige planologische regime. Ter verduidelijking wordt daarvoor gebruik gemaakt van een tabel. Afgesloten wordt met een conclusie waarin wordt aangegeven welke clusters van belanghebbenden in de toekomst een gerechtvaardigde claim op grond van artikel 6.1 Wro kunnen indienen. De hoogte van eventuele claims dient te worden bepaald op basis van een taxatierapport. 2. Planschade algemeen In deze paragraaf worden de algemene regels voor vergoeding van planschade kort behandeld. Aan de hand van deze regels zal de PSRA plaatsvinden. Aldus wordt inzichtelijk gemaakt welke regels aan de PSRA ten grondslag liggen Wet ruimtelijke ordening Op 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. Daardoor is de planschaderegeling zoals die is opgenomen in artikel 49 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) gewijzigd. Ingevolge het overgangsrecht vervat in artikel Invoeringswet Wro geldt het nieuwe recht als de betrokken planologische wijziging rechtskracht heeft verkregen na 1 juli De planologische maatregel die het onderhavige (bouw)plan mogelijk maakt, heeft nog geen rechtskracht verkregen, waardoor het nieuwe recht sowieso van toepassing zal zijn op eventueel in de toekomst in te dienen planschadeclaims. Vandaar dat deze PSRA is gebaseerd op het nieuwe recht, zoals dat is neergelegd in hoofdstuk 6 van de Wro Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening Artikel 6.1 Wro bepaalt in welke gevallen recht op een tegemoetkoming in schade bestaat. Voor zover relevant luidt artikel 6.1 Wro: 1 Burgemeester en wethouders kennen aan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolge van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager hoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid ( ); 2.3. Wie kunnen een claim indienen? Elke planschadeclaim moet aan een aantal wettelijke vereisten voldoen. In het kader van deze PSRA is alleen het belanghebbende-begrip relevant. In de Wro wordt weliswaar niet gesproken van belanghebbende, maar van degene die schade lijdt of zal lijden. Dit zal echter waarschijnlijk geen invloed hebben op de kring van degenen die een planschadeclaim kunnen indienen. 2

3 Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: Afdeling) kunnen voor het vaststellen van belanghebbendheid twee criteria worden afgeleid, te weten het nabijheids- en het zichtcriterium. Zoals de benamingen al aangeven, gaat het bij het nabijheidscriterium erom dat de belanghebbende in de nabijheid van het plangebied woont. 1 Bij het zichtcriterium is bepalend of iemand zicht heeft op het desbetreffende plangebied, waarop de schadeveroorzakende maatregel betrekking heeft. 2 In ieder geval moet het ingevolge artikel 6.1 Wro gaan om iemand die schade lijdt of zal lijden Planologische vergelijking Hoofdregel is dat voor de vergelijking van de planologische regimes in beginsel niet de feitelijke situatie bepalend is, maar dat moet worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden die de planologische regimes bieden. Een uitzondering op de hoofdregel van de maximale invulling wordt gemaakt als vaststaat dat het maximaal mogelijke met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet meer kan worden gerealiseerd. 3 Onder de WRO gold dat een binnenplanse vrijstelling ex. art. 15 WRO of een uitwerking ex. art. 11 WRO (anders dan een wijziging ex. art. 11 WRO) geen planologisch nadeel oplevert. Het bestemmingsplan waarvan vrijstelling werd verleend of dat werd uitgewerkt was zélf de planschadeoorzaak. 4 Bij de toepassing van artikel 49 WRO werden in de vergelijking uitwerkings- en vrijstellingsmogelijkheden dus zowel aan de ene kant van de vergelijking (het nieuwe plan) als aan de andere kant (het oude plan) betrokken. In de Wro geeft het tweede lid van artikel 6.1 de schadevergoedingsgrondslagen. Hierbij worden de bepalingen als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid Wro uitgezonderd. In dat artikellid wordt geregeld dat bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat het college van burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kan wijzigen, moet uitwerken, ontheffing kan verlenen en nadere eisen kan stellen. In artikel 6.1, tweede lid, onder sub b Wro worden de hiervoor genoemde bepalingen als aparte schadeoorzaken genoemd. Dit houdt in dat de planschade die door deze bepalingen wordt veroorzaakt niet toegerekend dient te worden aan het bestemmingsplan of inpassingsplan, maar aan het wijzigingsplan, het uitwerkingsplan, de ontheffing of de nadere eis zelf. Aldus wordt bij toepassing van 1 Zie o.a. Ab 12 september 2001, AB 2002, nr. 172 en Ab 29 augustus 2000, AB 2000, nr Zie noot 1. 3 Ab 10 september 2003, nr /1 ( 4 ABRvS 26 augustus 1994, BR 1995, p. 678 m.nt. P.C.E. van Wijmen (uitwerkings- en wijzigingsplan Alphen aan de Rijn), ABRvS 21 september 2005, nr /1 (Lichtenvoorde). 3

4 artikel 6.1 Wro aan beide kanten van de vergelijking geen rekening gehouden met uitwerkings- en vrijstellingsmogelijkheden. In art Invoeringswet Wro wordt een vrijstelling ex art. 15 WRO gelijkgesteld met een ontheffing ex artikel 3.6 eerste lid onder c Wro. In artikel eerste lid van de Invoeringswet wordt een uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO gelijkgesteld met een uitwerkingsplan ex artikel 3.6 eerste lid Wro. Gelet op het voorgaande moet worden aangenomen dat uitwerking en vrijstelling van een onder de WRO totstandgekomen bestemmingsplan zelfstandige planschadeoorzaken zijn. Om deze reden moeten bij een planvergelijking de in een bestemmingsplan opgenomen uitwerkings- en vrijstellingsmogelijkheden buiten beschouwing worden gelaten. 5 Dit geldt eveneens voor een binnenplanse wijziging, maar die werd reeds onder de WRO als zelfstandige planschadeoorzaak aangemerkt Peildata Bij de beoordeling van een planschadeclaim moeten verschillende peildata worden onderscheiden: Peildatum vergoeden planologische schade Planologische schade komt vanaf het moment van inwerkingtreding van de planologische maatregel voor vergoeding in aanmerking. 6 Voor de beantwoording van de vraag of planschade wordt geleden, dienen de planologische regimes onmiddellijk vóór en ná de inwerkingtreding van het gestelde schadeveroorzakende besluit met elkaar te worden vergeleken. Onder onmiddellijk na wordt verstaan de datum waarop het beweerdelijk schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. 7 De schade moet aldus worden vastgesteld aan de hand van de omstandigheden (waaronder het prijsniveau) zoals die golden op het moment van het wijzigen van het planologisch regime. Peildatum wettelijke rente De peildatum voor de vergoeding van wettelijke rente is volgens vaste rechtspraak het moment waarop het verzoek om vergoeding van planschade wordt ontvangen. 8 Aan verrekening van de wettelijke rente kan echter pas worden toegekomen indien planologisch nadeel op geld wordt gewaardeerd. Deze peildata zijn van belang, omdat zij van invloed zijn op de hoogte van het totaal te vergoeden bedrag. Omdat het hier over data in de toekomst gaat, wordt in deze PSRA geen rekening gehouden met de peildata. 5 Zie ook de noot van J. Teunissen onder ABRvS 3 september 2008, nr /1, de Gemeentestem 2009, nummer 7309, p Ab 15 januari 2003, AB 2003/121, m. nt. G.M. v.d. Broek en JB 2003, 67, m. nt. R.J.N. Schlössels. 7 Ab 18 juni 2003, BR 2004, 24 m. nt. J.W. van Zundert en Ab 12 november 2003 StAB 1/2004/ Ab 29 september 1994, AB 1995,

5 2.6. Komt schade voor vergoeding in aanmerking? Indien wordt geconcludeerd dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie én daardoor schade is geleden, dient te worden beoordeeld of deze schade in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komt, of deze voor rekening van de verzoeker dient te blijven en of deze anderszins is verzekerd, aldus artikel 6.1 lid 1 Wro. Van de eventuele schade wordt afgetrokken de vergoeding die verzoeker op andere wijze heeft verkregen (bijvoorbeeld deel uitmakend van afspraken met de gemeente of degene die om de planologische maatregel heeft verzocht). Dit aspect wordt vanwege het ontbreken van zekerheid hieromtrent niet in deze PSRA betrokken Risicoaanvaarding De schade moet voor rekening van verzoeker blijven als sprake is van risicoaanvaarding. Deze kan bestaan uit actieve of passieve risicoaanvaarding. Actieve risicoaanvaarding doet zich voor als de planologische schade voorzienbaar is op het moment van aankoop van het betreffende onroerend goed. Dit moet volgens de jurisprudentie worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in de toekomst in ongunstige zin zou veranderen. 9 Passieve risicoaanvaarding is aan de orde als een redelijk denkende en handelende eigenaar rekening moet houden met de kans dat de voor hem tot dan toe onbenutte gunstige planologische mogelijkheden in de toekomst in negatieve zin kunnen veranderen. 10 Voor het overige is in deze PSRA geen rekening gehouden met voorzienbaarheid. In de toekomst kunnen zich immers gebeurtenissen voordoen waardoor sprake is van actieve dan wel passieve risicoaanvaarding. Op het moment dat er een claim wordt ingediend, moet worden uitgezocht of er sprake is van actieve, dan wel passieve risicoaanvaarding Voordeel-/nadeelverrekening Indien wordt geconcludeerd dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie kan worden toegekomen aan de voordeel-/nadeelverrekening. Voor zover uit dezelfde planologische wijziging zowel voor- als nadeel voortvloeit en dit voordeel het geleden nadeel opheft, is er geen grond voor een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro Zie o.a. Ab 7 april 2004, BR 2004, 148, m. nt. J.W. van Zundert. 10 Zie o.a. Ab 11 mei 2000, BR 2001, 228, m. nt. P.C.E. van Wijmen. 11 Ab 17/4/2002, BR 2002, 978 m. nt. P.C.E. van Wijmen. 5

6 % Drempel (normaal maatschappelijk risico) In artikel 6.2 Wro is bij indirecte planschade een forfaitair normaal maatschappelijk risico opgenomen van minstens 2% van de waarde van een onroerende zaak en van het gederfde inkomen. Eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen in de nabijheid van hun percelen gelegen onroerende zaken krijgen de schade slechts vergoed voor zover deze meer bedraagt dan minstens 2% van de waarde van hun onroerende zaak of van hun inkomen voorafgaand aan de planologische wijziging. Deze forfaitregeling geldt niet indien de planologische wijziging ziet op het eigen perceel van de benadeelde (directe planschade). Opgemerkt dient te worden dat het forfait van 2% geldt als een minimum. Het kan dus ook op een hoger percentage worden vastgesteld Schadebeperkingsplicht In artikel 6.3, onder b, Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders bij de beoordeling van de aanvraag de mogelijkheden betrekken die de aanvrager had om de schade te beperken of te voorkomen. 3. Analyse 3.1. Gegevens Deze analyse is gebaseerd op de volgende door de gemeente ter beschikking gestelde gegevens: - bestemmingsplan Buitengebied, zoals vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Gulpen-Wittem d.d. 2 april ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck, d.d. 20 april 2010, opgesteld door Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. Uit een telefonisch overleg met de gemeente d.d. 11 mei 2010, is gebleken dat in de tussenliggende periode geen andere planologische besluiten (zoals bestemmingsplannen, ontheffingen, wijzigingsplannen) voor deze locatie zijn genomen Benadeelden In dit stadium van de besluitvorming kan niet met zekerheid worden gezegd wie planschadeclaims zullen indienen. Wel kan worden beoordeeld wie in beginsel als benadeelden moeten worden aangemerkt. De benadeelden worden ingedeeld in clusters van benadeelden die zich in een min of meer gelijkwaardige situatie bevinden ten opzichte van de voorgenomen planologische maatregel. Per cluster zal aldus het eventuele nadeel en de daaruit vloeiende mogelijke schade worden beoordeeld. 6

7 De realisering van de reinwaterkelder leidt ertoe dat de planologische situatie ter plaatse wijzigt. De clusters van benadeelden kunnen stellen dat ze door deze planologische wijziging in een slechtere situatie zijn komen te verkeren. De aan te voeren schade kan zowel bestaan uit directe als indirecte planschade. Onder directe planschade wordt verstaan de schade die ontstaat naar aanleiding van een planologische wijziging met betrekking tot het eigen perceel. Indirecte schade daarentegen is de schade die ontstaat door een planologische wijziging van een ander perceel. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan uitzichtschade, verminderde privacy of verkeersaantrekkende werking. De clusters van benadeelden zijn aan de hand van de ligging ten opzichte van het bouwplan ingedeeld. Voor deze clusters geldt dat zij in de directe nabijheid van het bouwplan zijn gelegen. De volgende clusters van benadeelden kunnen worden onderscheiden: Cluster A: Het perceel waarop de nieuwe reinwaterkelder is geprojecteerd, is thans nog in particulier eigendom. Indien de WML er niet in slaagt dit perceel in eigendom te verwerven, ontstaat mogelijk directe planschade voor de huidige eigenaar. Cluster B: Het perceel plaatselijk bekend als De Planckweg 25 (agrarisch bedrijf). Dit perceel is gelegen in Nederland, ongeveer 5 meter ten zuiden van het plangebied. Vanuit dit perceel bestaat direct zicht op de locatie. Cluster C: De percelen die gelegen zijn in de Belgische kern De Planck, voor zover gelegen aan de noordzijde van de weg De Plank en aan de oostzijde van de weg Ulvend op circa 100 tot 200 meter van het plangebied. Tot dit cluster wordt ook gerekend het (agrarische) bedrijf gelegen ten oosten van de weg Ulvend, net ten noorden van de kern De Planck, gelegen op circa 150 meter van het plangebied. Cluster D: Het perceel dat is gesitueerd op Belgisch grondgebied, net ten westen van de in Nederland gelegen De Planckweg. Het perceel is gesitueerd ten noorden / noordwesten van het plangebied op circa 400 meter. Vanuit dit perceel bestaat mogelijk zicht op de locatie Planologische vergelijking In onderstaande tabel(len) worden per cluster de gebruiks- en bebouwingsvoorschriften van het ontwerp-bestemmingsplan reinwaterkelder De Planck vergeleken met de huidige vigerende bestemmingsplanvoorschriften. De vergelijking wordt gemaakt op basis van de gegevens die ter beschikking zijn gesteld. Over de grootte van het voor- of nadeel wordt hiermee geen uitspraak gedaan. 7

8 Tabellen Cluster A Tabel 1: van Agrarisch naar Bedrijf-Nutsvoorziening Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch Artikel 4 - Bedrijf - Nutsvoorziening Gebruik De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast; met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief Bebouwing - geen bebouwing toegestaan. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. De voor Bedrijf - Nutsvoorziening - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut. - geen woning zijnde - uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, oppervlakte van 1100 m 2 ; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 4,5 meter; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 7 meter binnen de maatvoeringsaanduiding van het bouwvlak, tot een maximale oppervlakte van 70 m 2. Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt middels de bedrijfsbestemming beperkt ten opzichte van de agrarische bestemming. Dit is voor een deel te wijten aan het vervallen van de mogelijkheid tot agrarisch en recreatief Toename van bebouwing en verharding mogelijk van maximaal 1100 m m 2 Daarvan mag maximaal 4,5 meter hoog zijn. De resterende 70 m 2 mag 7 meter hoog zijn. Planologisch voor- of nadeel Nadeel Voordeel 8

9 Samenvatting vergelijking Cluster A: Het betreft in cluster A het perceel waarop de reinwaterkelder wordt geprojecteerd. Dit kan leiden tot directe planschade voor de huidige eigenaar (niet zijnde de WML). Door de planologische wijziging zal de agrarische bestemming verdwijnen en vervangen worden door een bedrijfsbestemming. Dit levert qua gebruik planologisch nadeel op: de bedrijfsbestemming is beperkter qua mogelijkheden dan de agrarische bestemming. Qua bouwmogelijkheden is er echter sprake van planologisch voordeel: waar eerst niets mocht worden gebouwd, mag thans een gebouw ten behoeve van het openbare nut worden geplaatst. Dit heeft een waardeverhogend effect op de gronden Tabellen Cluster B Tabel 1: van Bedrijf-Nutsvoorzieningen naar Agrarisch. Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Artikel 7 - Bedrijf - Nutsvoorzieningen Gebruik De voor Bedrijf- Nutsvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor: - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut; - alsmede de daarbij behorende ondergrondse en bovengrondse leidingen. Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt in de agrarische bestemming intensiever ten opzichte van de (beperkte) bedrijfsbestemming. Dit is voor een deel te danken aan de verwijdering van de mogelijkheid tot recreatief Planologisch voor- of nadeel Nadeel Bebouwing - geen woningen zijnde - uitsluitend - geen bebouwing toegestaan. Waar eerst omvangrijk gebouwd kon worden, kan onder Voordeel 9

10 toegestaan binnen het bouwvlak - goothoogte: maximaal 4 meter; - bouwhoogte: maximaal 6 meter. het nieuwe regime veel minder worden gerealiseerd. Dit leidt tot voordeel. - bouwhoogte: maximaal 3 meter. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. Tabel 2: van Agrarisch naar Bedrijf-Nutsvoorziening Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch Artikel 4 - Bedrijf - Nutsvoorziening Gebruik De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast; met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief Bebouwing - geen bebouwing toegestaan. De voor Bedrijf - Nutsvoorziening - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut. - geen woning zijnde - uitsluitend toegestaan Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt in de (beperkte) bedrijfsbestemming minder intensief ten opzichte van de agrarische bestemming. Dit is voor een deel te danken aan het vervallen van de mogelijkheid tot recreatief Toename van bebouwing en verharding mogelijk Planologisch voor- of nadeel Voordeel Nadeel 10

11 - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. binnen het bouwvlak, oppervlakte van 1100 m 2 ; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 4,5 meter; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 7 meter binnen de maatvoeringsaanduiding van het bouwvlak, tot een maximale oppervlakte van 70 m 2. van maximaal 1100 m m 2 daarvan mag maximaal 4,5 meter hoog zijn. De resterende 70 m 2 mag 7 meter hoog zijn. Samenvatting vergelijking Cluster B: De omzetting van een beperkte bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming levert qua gebruik planologisch nadeel op. Qua bouwen is er echter sprake van planologisch voordeel. Omgekeerd vindt ook een omzetting plaats van een agrarische bestemming naar een beperkte bedrijfsbestemming. Dit levert naar analogie planologisch voordeel op qua gebruik, maar duidelijk nadeel qua bouwen. Ten slotte wordt opgemerkt dat in het huidige planologische regime en het toekomstige planologische regime de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Waterstaat - Erosie aanwezig zijn. Ten behoeve van de vergelijking moet worden uitgegaan van de maximale invulling van de hoofdbestemming. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat beide dubbelbestemmingen geen belemmeringen opwerpen t.a.v. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsbestemming cq. agrarische bestemming. Het perceel plaatselijk bekend als De Planckweg 25 is gelegen ten zuiden van het plangebied (afstand circa 5 meter) en vanuit dit perceel bestaat direct zicht op de locatie. Door de planologische wijziging zal de bedrijfsbestemming dichter in de buurt van dit perceel komen te liggen. Door de toename van de bouwmogelijkheden zal dit tevens een grotere bouwmassa zijn dan onder het oude planologische regime. Dit leidt tot nadeel. De hoogte van dit nadeel is ter bepaling aan de taxateur Tabellen Cluster C Tabel 1: van Bedrijf-Nutsvoorzieningen naar Agrarisch. Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Verschil tussen huidige en toekomstige Planologisch voor- of nadeel 11

12 april 2009) Planck regime Artikel 7 - Bedrijf - Artikel 3 - Agrarisch Nutsvoorzieningen Gebruik De voor Bedrijf- Nutsvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor: - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut; - alsmede de daarbij behorende ondergrondse en bovengrondse leidingen. De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief Bebouwing - geen woningen zijnde - uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak - goothoogte: maximaal 4 meter; - bouwhoogte: maximaal 6 meter. - geen bebouwing toegestaan. Het gebruik van de grond wordt in de agrarische bestemming intensiever ten opzichte van de (beperkte) bedrijfsbestemming. Dit is voor een deel te danken aan de toevoeging van de mogelijkheid tot recreatief Waar eerst omvangrijk gebouwd kon worden, kan onder het nieuwe regime veel minder worden gerealiseerd. Dit leidt tot voordeel. Nadeel Voordeel - bouwhoogte: maximaal 3 meter. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. 12

13 Tabel 2: van Agrarisch naar Bedrijf-Nutsvoorziening Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch Artikel 4 - Bedrijf - Nutsvoorziening Gebruik De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast; met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief De voor Bedrijf - Nutsvoorziening - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut. Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt in de (beperkte) bedrijfsbestemming minder intensief ten opzichte van de agrarische bestemming. Dit is voor een deel te danken aan het vervallen van de mogelijkheid tot recreatief Planologisch voor- of nadeel Voordeel Bebouwing - geen bebouwing toegestaan. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. - geen woning zijnde - uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, oppervlakte van 1100 m 2 ; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 4,5 meter; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 7 meter binnen de maatvoeringsaanduiding van het bouwvlak, tot een maximale oppervlakte van 70 m 2. Toename van bebouwing en verharding mogelijk van maximaal 1100 m m 2 daarvan mag maximaal 4,5 meter hoog zijn. De resterende 70 m 2 mag 7 meter hoog zijn. Nadeel 13

14 Samenvatting vergelijking Cluster C: De omzetting van een beperkte bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming levert qua gebruik planologisch nadeel op. Qua bouwen is er echter sprake van duidelijk planologisch voordeel. Omgekeerd vindt ook een omzetting plaats van een agrarische bestemming naar een beperkte bedrijfsbestemming. Dit levert naar analogie planologisch voordeel op qua gebruik, maar duidelijk nadeel qua bouwen. Ten slotte wordt opgemerkt dat in het huidige planologische regime en het toekomstige planologische regime de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Waterstaat - Erosie aanwezig zijn. Ten behoeve van de vergelijking moet worden uitgegaan van de maximale invulling van de hoofdbestemming. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat beide dubbelbestemmingen geen belemmeringen opwerpen t.a.v. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsbestemming cq. agrarische bestemming. De percelen die gelegen zijn in de Belgische kern De Planck, voor zover gelegen aan de noordzijde van de weg De Plank en aan de oostzijde van de weg Ulvend en het (agrarische) bedrijf gelegen ten oosten van de weg Ulvend, net ten noorden van de kern De Planck, behoren tot cluster C. Deze zijn gelegen op circa 100 a 200 meter van het plangebied. Door de planologische wijziging zal de bedrijfsbestemming dichter in de buurt van deze percelen komen te liggen, echter wel op grotere afstand dan het geval is bij cluster B. Door de toename van de bouwmogelijkheden zal dit ook hier een grotere bouwmassa zijn dan onder het oude planologische regime mogelijk was. Of dit geconstateerde nadeel ook aanleiding geeft tot vergoeding, is ter bepaling aan de taxateur Tabellen Cluster D Tabel 1: van Bedrijf-Nutsvoorzieningen naar Agrarisch. Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Artikel 7 - Bedrijf - Nutsvoorzieningen Gebruik De voor Bedrijf- Nutsvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor: - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut; Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, met Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt in de agrarische bestemming intensiever ten opzichte van de (beperkte) bedrijfsbestemming. Planologisch voor- of nadeel Nadeel 14

15 - alsmede de daarbij behorende ondergrondse en bovengrondse leidingen. Bebouwing - geen woningen zijnde - uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak - goothoogte: maximaal 4 meter; - bouwhoogte: maximaal 6 meter. daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief - geen bebouwing toegestaan. Dit is voor een deel te danken aan de toevoeging van de mogelijkheid tot recreatief Waar eerst omvangrijk gebouwd kon worden, kan onder het nieuwe regime veel minder worden gerealiseerd. Dit leidt tot voordeel. Voordeel - bouwhoogte: maximaal 3 meter. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. Tabel 2: van Agrarisch naar Bedrijf-Nutsvoorziening Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 2 april 2009) Ontwerpbestemmingsplan reinwaterkelder De Planck Artikel 3 - Agrarisch Artikel 4 - Bedrijf - Nutsvoorziening Gebruik De voor Agrarisch - agrarisch gebruik; - bestrijding en voorkoming van bodemerosie en De voor Bedrijf - Nutsvoorziening - voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut. Verschil tussen huidige en toekomstige regime Het gebruik van de grond wordt in de (beperkte) bedrijfsbestemming minder intensief ten opzichte van de agrarische Planologisch voor- of nadeel Voordeel 15

16 wateroverlast; met daaraan ondergeschikt: - ontsluiting van de afzonderlijke percelen; - recreatief bestemming. Dit is voor een deel te danken aan het vervallen van de mogelijkheid tot recreatief Bebouwing - geen bebouwing toegestaan. - draadomheiningen en draaderfafscheidingen bouwhoogte van 1,50 meter. - geen woning zijnde - uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, oppervlakte van 1100 m 2 ; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 4,5 meter; - goothoogte en bouwhoogte: maximaal 7 meter binnen de maatvoeringsaanduiding van het bouwvlak, tot een maximale oppervlakte van 70 m 2. Toename van bebouwing en verharding mogelijk van maximaal 1100 m m 2 daarvan mag maximaal 4,5 meter hoog zijn. De resterende 70 m 2 mag 7 meter hoog zijn. Nadeel Samenvatting vergelijking Cluster D: De omzetting van een beperkte bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming levert qua gebruik planologisch nadeel op. Qua bouwen is er echter sprake van duidelijk planologisch voordeel. Omgekeerd vindt ook een omzetting plaats van een agrarische bestemming naar een beperkte bedrijfsbestemming. Dit levert naar analogie planologisch voordeel op qua gebruik, maar duidelijk nadeel qua bouwen. Ten slotte wordt opgemerkt dat in het huidige planologische regime en het toekomstige planologische regime de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Waterstaat - Erosie aanwezig zijn. Ten behoeve van de vergelijking moet worden uitgegaan van de maximale invulling van de hoofdbestemming. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat beide dubbelbestemmingen geen belemmeringen opwerpen t.a.v. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsbestemming cq. agrarische bestemming. Het perceel dat is gesitueerd ten westen van de in Nederland gelegen De Planckweg, maar is gelegen op Belgisch grondgebied, vormt cluster D. Het 16

17 perceel is gesitueerd ten noorden / noordwesten van het plangebied, op een afstand van circa 400 meter. Door de planologische wijziging zal de bedrijfsbestemming verder weg komen te liggen dan onder de huidige planologische regeling mogelijk is. Er is dus sprake van een grotere bouwmassa, maar op grotere afstand dan thans het geval is. Tevens gelet op de afstand, is geen sprake van een planologisch nadeligere situatie en dus ook geen planologisch nadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt. 4. Taxatie Planologisch nadeel komt alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer dit nadeel op geld waardeerbaar is. In dit geval is geconstateerd dat mogelijk sprake is van planologisch nadeel voor de clusters A, B en C. Bij cluster A wordt opgemerkt dat indien sprake is van directe planschade, voor dit cluster geen aftrek van het normaal maatschappelijk risico mag plaatsvinden. Daarom is op 20 mei 2010 aan Pickée Makelaardij BV gevraagd de hoogte van het geconstateerde nadeel te taxeren. De taxateur heeft de bevindingen neergelegd in een taxatierapport dat als bijlage is bijgevoegd. 5. Conclusie Gelet op het bovenstaande alsmede het taxatierapport, wordt geconcludeerd dat geen van de belanghebbenden nadeel kunnen ondervinden als gevolg van de planologische maatregel. Dit heeft tot gevolg dat de totale planschade door de taxateur is begroot op nihil. 17