Rapport aan B&W d.d. 15 juli 2014 secretaris H. Ebbers. Gemeentewinkel

Transcriptie

1 Openbaar Onderwerp: Evaluatie regeling Starterslening Rapport aan B&W d.d. 15 juli 2014 secretaris H. Ebbers Paraaf voor akkoord door het hoofd van de afdeling Portefeuillehouder mevr. V.M. van de Fliert-Klein Gemeentewinkel Bedrijfsvoering Samenleving Opmerking secretaris/bestuurder: Ruimte & Groen Besluitvorming college: B W W W Akkoord X Bespreken X X Besluit college d.d. 15 juli 2014: Conform advies besloten. Aanpassing beslispunt 5: Steun zoeken binnen regio FoodValley voor de handhaving van startersleningen. Beslispunten: 1. In te stemmen met de bijgaande evaluatienota: Evaluatie van het instrument Starterslening. 2. De raad voor te stellen de Verordening Starterslening gemeente Scherpenzeel 2014 vast te stellen, onder gelijktijdige intrekking van de huidige verordening VROM Startersregeling van 29 maart 2007 en de Uitvoeringsregels Vrom Starterslening gemeente Scherpenzeel van 29 maart De raad voor te stellen het huidige toekenningsplafond van ,- te verhogen tot ,-. en dit bedrag afhankelijk het budgetbeslag te boeken op de balanspost langlopende leningen. 4. Conform artikel 9 van de verordening - na vaststelling verordening door de raad- nadere regels vast te stellen door ons college in de vorm van uitvoeringsregels. 5. Als college de lobby van SVn met betrekking tot ophoging van het rijksbudget te ondersteunen in een nader te bepalen vorm. 6. Het nieuw door de raad vast te stellen beleid in het derde kwartaal 2015 te evalueren. Is het stuk intern vertrouwelijk? nee Inleiding De gemeente Scherpenzeel stelt vanaf september 2005 startersleningen beschikbaar in samenwerking met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) te Hoevelaken. De Starterslening is destijds als pilot ingevoerd bij de uitvoering van het plan De Lange Kamp, ook bekend als De Gelderse Roos, waarbij o.a. woningen voor Starters zijn gebouwd. Deze pilot was niet erg succesvol omdat de aankoopprijzen net iets boven de toenmalige verwervingskostengrens uitstegen. De starterslening is vervolgens ingezet bij plan de Nieuwe Willaer en was daar succesvoller, er zijn binnen dat plan 9 startersleningen ingezet. Daarna is er arlijks een continue aantal startersleningen verstrekt voor bestaande woningen. Gelet op: 1. de actuele gemeentelijke plannen voor nieuwbouw in de Heyhorst, het Wetroterrein, de akkerwindelaan en t Foort;

2 -2-2. De actuele goedgekeurde plannen voor de Prinsenlaan en Plan Renes van projectontwikkelaars. 3. de aantrekkende woningmarkt; en 4. het feit dat de bodem van het budget voor startersleningen inmiddels is bereikt, maken het noodzakelijk dat de starterslening wordt geëvalueerd. Bovendien is dit opgenomen als actiepunt 8 in de Woonvisie en was evaluatie voorzien in De evaluatienota wordt u nu - iets later dan gepland - aangeboden. De evaluatie wijst uit dat vanaf 2005 tot en met leningen zijn verstrekt. In 2014 zijn tot heden 5 leningen verstrekt, zodat er tot heden (7 juli 2014) 31 leningen zijn verstrekt. Aangezien het toekenningsplafond van ,- goeddeels 1 is bereikt, is de vraag aan de orde, doorgaan met de regeling dan nee. We merken nu met een aantrekkende woningmarkt dat het aantal aanvragen weer toeneemt (in 2014 al 5!). Ongewenst effect van de huidige regeling is dat de kostprijsgrens zo hoog ligt, dat het voor de aanvragers met een hoger inkomen mogelijk is een duurdere woning te kopen dan met het actuele inkomen zou kunnen. Je kunt je afvragen als gemeente of je dat wilt. Voorgesteld wordt dan ook om zowel een inkomensgrens te gaan hanteren als een verlaging toe te passen op het maximale leenbedrag. Hierdoor bereik je de doelgroep met een lager inkomen (< ,-) en je budgetbereik is groter omdat een lagere lening (max ,-) wordt verstrekt (nu ,-). Voor het overige wordt voorgesteld niet te veel beperkingen op te leggen zodat het instrument zijn maximale effect kan hebben. Voorstel is om de huidige maatschappelijke bindingseis voort te zetten. Er gelden ook bindingseisen in de huisvestingsverordening van deze gemeente, alleen maatschappelijk gebondenen aan Scherpenzeel komen in aanmerking. Dit staat dan wel op gespannen voet met versoepeling zoals in de nieuwe Huisvestingswet 2 opgenomen. Op basis van de nieuwe Huisvestingswet kunnen in de huisvestingsverordening geen bindingseisen meer worden opgenomen voor de koopsector (uitzondering: Waddeneilanden). We lijken nu beland te zijn op een tweesprong in de tijd, Scherpenzeel kent bindingseisen in de Huisvestingsverordening en in de huidige Startersregeling. De nieuwe Huisvestingswet biedt geen ruimte meer voor bindingseisen in de koopsector. Nu de landelijke politiek is overgegaan tot het afschaffen van de mogelijkheid bindingseisen te stellen in de koopsector, is de vraag aan de orde of het niet verstandig is in die beweging mee te gaan ten aanzien van de Starterslening. De Starterslening is echter een instrument van de gemeente en voor de gemeente. In de evaluatienota wordt alles afwegend voorgesteld de doelgroep te blijven beperken tot inwoners van Scherpenzeel en mensen met een maatschappelijke- of economische binding met Scherpenzeel. Beoogd effect Uitvoering geven aan actiepunt 8 uit de Woonvisie en het bijdragen aan een optimaal functionerende woningmarkt in Scherpenzeel mits het Rijk aan iedere lening bijdraagt. Argumenten 1.1 Met de vaststelling van de Woonvisie heeft de raad u opgedragen de Regeling Starterslening te evalueren. 1.2 Aangezien het ministerie van VROM niet meer in deze hoedanigheid bestaat is de naam VROM Starterslening gewijzigd in Starterslening. Gemeenten (zoals Scherpenzeel) die al een Starterslening ken(n)(d)en op basis van een verordening VROM Starterslening hebben (met ingangsdatum 1 nuari 2007 of later) komen automatisch in aanmerking voor de nieuwe Starterslening per 1 nuari Het Rijk draagt 50% aan iedere lening bij, zodat het gemeentelijke aandeel in iedere lening slechts 50% bedraagt. Dit is wel zolang het rijksbudget 1 In 2014 heeft een tweetal aflossingen plaatsgevonden van ,- in totaal, waardoor er weer wat ruimte voor het verstrekken van leningen is ontstaan. 2 Door Eerste Kamer als hamerstuk aangenomen op 3 juni 2014 en waarschijnlijk van kracht vanaf

3 -3- nog niet is uitgeput. Voorgesteld wordt om als gemeente na uitputting van de Rijksbijdrage direct te stoppen met toepassing van de verordening. Maar de verordening wel intact te laten zodat de regeling weer kan worden toegepast zodra het rijk weer bijdraagt. 1.3 Naast tekstuele aanpassingen worden ook inhoudelijke aanpassingen voorgesteld die gevolgen hebben voor de huidige verordening. Aan de huidige verordening zijn ook de uitvoeringsregels verbonden. Ook deze uitvoeringsregels zijn in 2007 door de raad vastgesteld. Dit is echter een bevoegdheid van het college, bovendien is het beleid van SVn nu gericht op het hanteren van een uitgebreide informatiemap die door de gemeente niet gewijzigd kan worden. In deze informatiemap zijn alle voorwaarden voor alle SVn-producten opgenomen. SVn kan deze informatiemap wijzigen als daar aanleiding toe is. Daarom kan het college volstaan met de vaststelling van de informatiemap als uitvoeringsdocument. Dit kan uiteraard niet eerder dan nadat de raad de nieuwe verordening heeft vastgesteld en de huidige verordening en de uitvoeringsregels heeft ingetrokken Het huidige toekenningsplafond van ,- is bereikt, terwijl er nog vraag is naar de Starterslening en de vraag mogelijk nog gaat toenemen in verband met de Scherpenzeelse bouwambities De te verstrekken leningen worden met een rentevergoeding afgelost na minimaal 3 ar De starterslening kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan doorstroming vanuit een huurwoning naar een koopwoning en instroom rechtstreeks van onzelfstandige woonruimte naar een koopwoning Het instrument Starterslening dient voldoende omvang te hebben, momenteel is het toekenningsplafond bereikt en staat de gemeente voor de keuze Starterslening mogelijk blijven maken of stoppen. 3. Het risico dat schuldenaren hun lening niet kunnen aflossen wordt afgedekt door de garantie NHG. 4. Bij de huidige verordening zijn de uitvoeringsregels aan de verordening gehecht en als een geheel door de raad vastgesteld in SVn adviseert dat niet te doen i.v.m. eventueel wijzigende wet en regelgeving. 5. Omdat de inzet van het instrument wordt gekoppeld aan de aanwezigheid van een rijksbijdrage is het belangrijk dat het rijk blijft bijdragen, omdat anders het instrument niet beschikbaar is. Het Rijk dient daarom geattendeerd worden op het belang van de rijksbijdrage, zodat onze gemeente ook zijn bijdrage kan blijven leveren en het instrument dus beschikbaar blijft. 6. Het is belangrijk de werking van de nieuw vast te stellen verordening te evalueren. Evaluatie In dit collegevoorstel staat de uitgevoerde evaluatie centraal, er is naar aanleiding van dit voorstel een nieuw evaluatiemoment voorgesteld in het derde kwartaal Kanttekeningen 2. De vormgeving van de starterslening is een politiek vraagstuk. Dit voorstel is gebaseerd op principes van beheersbaarheid en doeltreffendheid. Er kunnen uiteraard andere motieven zijn die de vormgeving bepalen. De gemeenteraad heeft de volle ruimte haar eigen opvattingen te vertalen naar de vormgeving van het fonds Starterslening. Zelfs rond de vraag: moeten we nog wel startersleningen toepassen? 4. De wens van uw college is, ook op basis van het coalitiestandpunt om een inkomenshertoets te doen na een ar, omdat in de praktijk blijkt dat alleenstaanden na toekenning van de lening gaan samenwonen, waardoor het inkomen belangrijk toeneemt. Uw college vindt het ongewenst in die gevallen de starterslening toe te passen. Deze wens is voorgelegd aan SVn. SVn komt graag tegemoet aan deze wens, maar geven aan dat dit dan niet onder de vlag van de starterslening kan. De Starterslening is een gezamenlijk met de VNG, de belastingdienst en het ministerie van BZK ontwikkeld product, met standaard uitvoeringsregels waar niet van afgeweken kan worden. SVn is bereid mee te denken over een nieuw product, waarbij wel die hertoets kan worden toegepast,

4 -4- maar dit wordt een andere regeling die bovendien ook weer afgestemd zal moeten worden met genoemde organisaties. Want de vraag is of de rijksbijdrage ook toegepast kan worden bij zo n maatwerkregeling. Verder is de vraag of het te ontwikkelen maatwerkproduct fiscaal kan worden aangemerkt als eigen woningschuld, zoals tot 2017 wel het geval is bij de Starterslening. SVn geeft verder aan dat partners die na toekenning gaan samenwonen dan niet bewust zijn van de nadelen van de constructie met de starterslening. De intrekkende partner gaan dan meebetalen aan 2 e hypotheek voor een woning waarvan hij/zij geen eigenaar is. Bovendien is de verschuldigde rente na het derde ar hoger dan de marktrente. Bij een hoger inkomen zou dan beter een volledige financiering door een 1 e bankhypotheek kunnen worden toegepast. Om genoemde redenen wordt u voorgesteld af te zien van de wens van een inkomens hertoets na 1 ar en akkoord te gaan met de standaard uitvoeringsregels. 5. In dit voorstel wordt de mogelijkheid om startersleningen te verstrekken gekoppeld aan de beschikbaarheid van de rijksbijdrage, als er voor iedere aanvraag om een lening geen rijksbijdrage meer wordt verstrekt, stopt ook direct de gemeentelijke bijdrage. Tenzij de aanvraag al is beoordeeld door SVn en een positief toekenningsadvies is afgegeven. Dit levert wel een beperking van de werking van het instrument op. De verrwachting is dat de rijksbijdrage (budget 50 mln) in het vierde kwartaal uitgeput is. SVn lobbyt op dit moment richting ministerie om opnieuw een budget beschikbaar te stellen, omdat er nog steeds een grote vraag is naar het product Starterslening. In verband met de aantrekkende woningmarkt is dit een belangrijk instrument. SVn nodigt partners uit om deel te nemen aan de lobby tot uitbreiding van het rijksbudget. In het actuele voorstel kan dus na uitputting van het rijksbudget geen Starterslening meer worden verstrekt door deze gemeente, tenzij minister Blok een nieuw budget beschikbaar stelt. Dit zou er voor kunnen pleiten om als college aan te dringen op verhoging van het budget. Financiële aspecten (instemming Financiën ) De starterslening kent een gemeentelijke rekening die wordt beheerd door SVn en daarnaast een VROM Startersrekening die wordt gehouden door SVn en door de gemeente gevoed wordt. Zodra er onvoldoende geld beschikbaar is voor de dekking van de verstrekte Starterslening dient de gemeente vanuit de gemeenteregeling aan te vullen. Dit is mogelijk totdat het toekenningsplafond van ,- binnen het revolving fund is bereikt. Op dit moment is het plafond bereikt en is er aanleiding om in het kader van deze evaluatie te onderzoeken of uitbreiding van het fonds gewenst is. Op grond van de evaluatienota wordt voorgesteld om het fonds onder de nodige voorwaarden uit te breiden tot een bedrag van 1 mln euro. SVn heeft aangegeven dat veel gemeenten een kredietlijn aantrekken bij de BNG en dat dit de gemeente nagenoeg niets extra s kost omdat er na verloop van 3 ar rente verschuldigd is en dit is vaak hoger dan de rente die de gemeente aan de BNG is verschuldigd. Overigens is er in Scherpenzeel geen noodzaak om daarvoor een krediet aan te trekken, maar kan de dekking binnen eigen huis gevonden worden. Op welke begrotingspost heeft dit betrekking?: Het fonds starterslening is een balanspost en valt als zodanig buiten de begroting. Past het voorstel binnen het beschikbare budget?: omdat het een balanspost is en alleen het actuele saldo op het peilmoment wordt geboekt is er geen sprake van een budget. Wel van een toekenningsplafond. Van de raad wordt nu gevraagd het toekenningsplafond op te hogen. Door via een raadsvoorstel een aanvulling op het bestaande budget te vragen. Welke gevolgen zijn er voor het weerstandsvermogen (risico s)? het weerstandsvermogen neemt iets af, doordat er een beperkt extra risico zal worden opgeboekt die afhankelijk is van het uitstaande saldo op een zeker moment. In de begroting 2014 is geen risicobedrag opgenomen wegens het uitstaande saldo van op dit moment nagenoeg , maar het risico is dan ook minimaal. Communicatie (besproken met communicatieadviseur )

5 -5- Als de raad een positief besluit neemt op dit voorstel kan een nog op te stellen communicatieplan in werking treden. Dit is besproken met de communicatieadviseur. Daarbij aansluiting zoeken bij de ontwikkeling van de nieuwbouwlocaties en de website: Scherpenzeelwonen.nl. Belanghebbenden dienen geinformeerd te worden, persbericht, etc.. Juridische aspecten / juridische grondslag voorstel (Instemming juridische zaken ) Het advies is om enkel het college kennis te laten nemen van evaluatienota. Uit stukken volgt niet een derg. toezegging richting raad dat te moeten doen; wel dat college in licht van Woonvisie is opgedragen de starterslening te evalueren. T.a.v. de verordening luidt het advies als volgt. De verordening geeft aan wie tot doelgroep behoort & welk segment woningen aanvragen op kunnen zien. Uit art 5 kan worden afgeleid dat meerwerk en verbouwingskosten niet meetellen bij bepalen hoogte lening. Het is het overwegen waard in het icht van de gedachte achter het verstrekken van de lening - om in de verordening een aankoopgrens voor de woning vast te leggen en vast te leggen dat iemand eerder niet in het bezit van een koopwoning mag zijn geweest. In de praktijk zal de aanvrager van de starterslening gewezen moeten worden/bekend moeten zijn met de (maatschappelijke -/economische bindings) eisen volgens de Huisvestingsverordening/- vergunning. De Verordening Starterslening en de Huisvestingsverordening zijn 2 zelfstandige documenten. Toch moet worden voorkomen dat aanvrager een starterslening kan worden verstrekt, en (vervolgens) niet de beschikking kan krijgen over een verplichte huisvestingsvergunning. Bekeken moet worden of hier (voldoende) aandacht voor is in het proces van de behandeling van aanvragen voor een starterslening. Het verhogen van het plafond (beslispunt 3.) evenals het evalueren van het nieuwe beleid - voor het verstrekken van startersleningen - een zgn. revolving fund- is (m.n.) een beslispunt van financiële aard. Vraag is of er nog iets opgemerkt moet worden over mogelijke risico s doordat aanvragers leningen niet kunnen aflossen. Het advies is om in beslispunt 4. aan te geven dat volgens art 9 verordening na vaststelling verordening- college nadere regels in vorm van uitvoeringsregels zal vaststellen. Personele aspecten Bij het op grotere schaal beschikbaar stellen van Startersleningen zal meer inzet gevraagd worden van de medewerkers van de Gemeentewinkel die de regeling uitvoeren. Overige aspecten De verstrekking van de huidige starterslening gebeurt op basis van de "Verordening VROM Startersregeling" van d.d , de volgende documenten hangen met de verordening samen: Document Raadsbesluit Wijziging bedragen Verordening VROM Startersregeling Beleidsregel interpretatie artikel 1 onder d van de Verordening Vrom Starterslening Raadsbesluit uitvoeringsregels VROM starterslening gemeente Scherpenzeel Datum vaststelling De huidige verordening alsmede de daaraan verbonden documenten vervallen met de vaststelling van de nieuwe verordening en de daaraan verbonden uitvoeringsregels. De verordening dient door de raad te worden vastgesteld, de uitvoeringsregels zijn een bevoegdheid van het college, ook al heeft in 2007 de raad de uitvoeringsregels vastgesteld. De uitvoeringsregels zijn opgenomen in de

6 -6- Informatiemap SVn, de laatste versie is van april In de informatiemap zijn de Productspecificaties, Procedures en Uitvoeringsregels opgenomen en deze kunnen niet worden aangepast. De juridische grondslag voor de bevoegdheid van de raad om een verordening vast te stellen is Gemeentewet artikel 147 en artikel 149. Op grond van artikel 9 van de door de raad nog vast te stellen verordening is het college bevoegd uitvoeringsregels vast te stellen. De samenwerking met SVn is gebaseerd op de bestaande deelnemingsovereenkomst. Ik stel voor om in tegenstelling tot het juridisch advies de raad de evaluatienota toch aan te bieden, wij willen de raad volledig informeren over de ins- en outs.

7 -7- BIJLAGE Procedure-afspraken Openbaar Ter informatie/besluitvorming naar raadsgriffie: Bijlagen: zo, bijlagen apart benoemen: Evaluatienota Evaluatie van het instrument Starterslening (bijlage 1) Raadsvoorstel Verordening Starterslening Scherpenzeel 2014 Verordening Starterslening Scherpenzeel 2014 (bijlage 2) Informatiemap SVn april 2014 Overzicht van wijzigingen verordening (bijlage 3) naar raad / vertrouwelijk nee naar raad / vertrouwelijk nee naar raad / vertrouwelijk nee naar raad nee / vertrouwelijk nee naar raad / vertrouwelijk nee Ter advisering/instemming naar de OR : nee Besproken met portefeuillehouder: Publiceren/officiële bekendmaking Betrokkenheid andere afdelingen (integraal werken) Toelichting: Afstemming met afdeling bedrijfsvoering, - grondgebied en projectleider Scherpenzeelwonen Projectmatig werken nee Risico op misbruik en oneigenlijk gebruik (M&O-beleid). Checklist beschikbaar op intranet nee Toelichting: Iedere aanvraag wordt getoetst aan de voorwaarden, zowel door SVn als door de gemeente. Inkopen en aanbesteden n.v.t. Toelichting: Dit betreft een specifieke regeling die exclusief wordt uitgevoerd door het SVn, zijnde een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk.