Evolutie in. vastgoedmanagement VIJF JAAR VGM NL. Prof. dr. Jan Latten: Jac Bressers: Jaap Gillis, ceo Bouwfonds IM:

Transcriptie

1 VIJF JAAR VGM NL Evolutie in vastgoedmanagement Jac Bressers: Transparantie heeft grote impact op vak vastgoedmanager Ingrid Janssen over benchmark Vastgoedmanagement: Het gaat ons om trends te laten zien en het vergemakkelijken van beslissingen Jaap Gillis, ceo Bouwfonds IM: Belang vastgoedmanager is toegenomen Prof. dr. Jan Latten: Het draait om flexibiliteit BIJLAGE IN OPDRACHT VAN VASTGOEDMANAGEMENT NEDERLAND PNL SPECIAL VGM-3.indd :59

2 Bressers en Kaandorp over delen van informatie, de lobby richting overheid en meer eenheid Transparantie heeft grote impact op vak vastgoedmanager Grotere transparantie in data en nauwere samenwerking met de opdrachtgever maken dat het vak van vastgoedmanager in razendsnel tempo verandert, zeggen Jac Bressers (voorzitter) en Ilse Kaandorp (directeur) van Vastgoedmanagement Nederland. De vastgoedwereld verandert sinds de financiële crisis van 2007 enorm en vastgoedmanagement is hier bij uitstek een voorbeeld van. Nauwelijks tien jaar geleden domineerden grote institutionele partijen het vastgoedmanagement. Jac Bressers, voorzitter Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL): Nu is de dynamiek veel groter: de focus op direct rendement is essentieel, we zien nieuwe toetreders en nieuwe markten als zorg en onderwijs ontwikkelen zich. Vastgoedmanagers specialiseren zich naar marktsegment en regio. Heel belangrijk is de veranderde rol van de huurder. Die heeft een dominante stem gekregen en is veel meer een echte klant geworden. De belegger moet fors investeren om de eindgebruiker te behouden. Zo wordt duurzaamheid steeds belangrijker, en vastgoedmanagers zijn blij met de grotere aandacht voor dat onderwerp. Een opgave is dat de vastgoedmanager die extra werkzaamheden er vaak zomaar bij neemt, terwijl onvoldoende afspraken zijn gemaakt over de extra kosten. Bressers zegt dat de manier van samenwerken tussen opdrachtgever en vastgoedmanager verandert. Die laatste is gewend steeds meer te doen voor hetzelfde geld, maar als de kwaliteit echt omhoog moet, dan moet er geld bij. Het is een zoektocht naar nieuwe modellen: bijvoorbeeld dat vastgoedmanagers risicodragend gaan meedoen met het succes van het vastgoed. De nieuwe toetreders werken daarbij stimulerend bij deze partijen vindt veel innovatie plaats. Bresser zegt dat vastgoedmanagers steeds vaker worden betrokken Jac Bressers: De huurder heeft een dominante stem gekregen en is veel meer een echte klant geworden bij belangrijke investeringsbeslissingen, bijvoorbeeld bij de aankoop van een vastgoedportefeuille. Succesvolle lobby VGM NL is vijf jaar geleden opgericht met als doel de belangenbehartiging van vastgoedmanagers te professionaliseren. VGM NL is inmiddels gegroeid van 35 partijen naar 100 deelnemende partijen. Ilse Kaandorp (directeur VGM NL): De komende periode zullen we ons nog meer focussen op betere belangenbehartiging. Ook datatransparantie en standaardisatie van modellen staan hoog op de agenda. Zo heeft VGM NL in nauwe samenwerking met de koepel voor institutionele beleggers IVBN de VGM Modelovereenkomst ontwikkeld. Die is ondergebracht bij de ROZ. VGM NL wordt steeds actiever richting de politiek, zegt Kaandorp. Zo moest minister Kamp van Economische Zaken de Warmtewet aanpassen door een gezamenlijke lobby van ons en VvE Belang. VvE s vallen voortaan buiten de Warmtewet. De lasten en verplichtingen uit de wet bleken disproportioneel voor VvE s, zo schreef de minister dit voorjaar in een brief aan de Tweede Kamer. Voor VvE s met een collectief verwarmingssysteem is dat goed nieuws. Sterk gestegen kosten en toegenomen werkzaamheden als gevolg van Areal Services feliciteert Vastgoed Management Nederland met 5 jaar succes! Parkmanagement Winkelcentrummanagement Kantorenmanagement VVE management Boeingavenue PE Schiphol-Rijk Postbus ZK Schiphol Tel: +31(0) areal@areal.nl Web: PNL SPECIAL VGM-3.indd :59

3 de Warmtewet blijven hen bespaard. Eerder voorkwamen VGM NL, IVBN en Vastgoed Belang (particuliere beleggers) dat er vanaf 2004 nog een naheffing zou komen van energiebelasting bij multitenant-gebouwen in het commerciële vastgoed. Het ministerie van Financiën maakt in een brief duidelijk dat in verreweg de meeste gevallen die naheffing kan worden voorkomen. Kaandorp: Succesvol overleg voorkwam toen een forse financiële schadepost voor eigenaren van multitenant-gebouwen en een naheffing bij diverse huurders. Gedragscode Heel belangrijk voor de vastgoedmanager is integriteit en onafhankelijkheid. De bij VGM NL aangesloten vastgoedmanagers hebben allemaal een gedragscode ondertekend, waarmee zij kernwaarden als transparantie en vertrouwen onderschrijven. Daarnaast verbinden de VGM NL-leden zich door het ondertekenen van deze gedragscode om alle belangenverstrengeling bij het uitvoeren van hun werkzaamheden te voorkomen. Ook maken de aangesloten leden gebruik van een door VGM NL opgemaakte modelovereenkomst voor vastgoedmanagement, een model voor algemene voorwaarden en een model met inkoopvoorwaarden, waardoor nog meer belang, NVM, FMN, VvE Belang, NeVap en NRW. Bressers: We zoeken altijd samenwerking met andere organisaties in het vastgoed. Tegelijk denk ik dat het voor de buitenwereld heel belangrijk is om duidelijk te zijn over welke club waarvoor staat. Gezien de relatieve versplintering op dat punt verwacht ik de komende jaren een consolidatieslag als het gaat om belangenbehartiging in het vastgoed. Paulien Frehé is vanaf de oprichting bij VGM NL betrokken en zal steeds meer naar buiten treden als gezicht van VGM NL duidelijkheid en transparantie ontstaat voor eigenaren die zaken doen met vastgoed- en VvEbeheerders die bij VGM NL zijn aangesloten. Kaandorp en Bressers zeggen dat voor verdere professionalisering van de markt nauwe samenwerking noodzakelijk is met andere partijen die de belangen in het vastgoed vertegenwoordigen, zoals RICS, IVBN, Vastgoed- Transparantie over kosten Heel belangrijk de komende jaren is meer transparantie over prestaties van vastgoed. VGM NL onderneemt verschillende initiatieven. Zo maakten VGM NL, NVM en Funda eerder dit jaar bekend te gaan samenwerken om de transparantie op de huurmarkt in Nederland te bevorderen. Kaandorp: Dat is waar de consument behoefte aan heeft. Op Funda is voor de consument inzichtelijk gemaakt welke kosten en condities verbonden zijn aan het huren van een woning. Zo worden misstanden voorkomen. Makelaars en verhuurmanagers hebben op de huurmarkt te maken met oneerlijke concurrentie van bemiddelaars die het niet zo nauw nemen met de kaders van de wet. Helaas maken sommige verhuurbureaus misbruik van de informatieachterstand bij huurders of verhuurders. Ze hanteren bijvoorbeeld onredelijke feliciteert Dé specialist in vastgoedmanagement Meer dan woningen in beheer 450 VvE s in beheer Gespecialiseerd nieuwbouwteam Uitgebreide marktrapportages Huurprijsadvisering 4 lokale kantoren in Zuid-Holland en Utrecht met haar 5 jarig bestaan! Hoofdvestiging Zoetermeer J.L. van Rijweg JA Zoetermeer T: E: info@hof-rijnland.nl PNL SPECIAL VGM-3.indd 33 Regiokantoor Utrecht Hogeweide PX UTRECHT T: E: utrecht@hof-rijnland.nl Regiokantoor Ypenburg Frits Diepenlaan DN Den Haag T: E: ypenburg@hof-rijnland.nl Regiokantoor Den Haag Carolina van Nassaustraat SV DEN HAAG T: E: denhaag@hof-rijnland.nl :59

4 Funda maakt huurkosten inzichtelijk Funda toont als eerste online huurplatform duidelijk welke kosten en condities verbonden zijn aan het huren van een woning. Zo kan de consument al tijdens de zoektocht exact zien wat de huurkosten, servicekosten, eventuele waarborgsom en de eenmalige kosten huurder bij een huurwoning zijn. Tevens is bekend of het tijdelijke of permanente verhuur betreft. Jan Werkman, commercieel manager bij Funda: Op deze manier bieden we een betrouwbaar platform met kwalitatief en actueel huuraanbod en voorkomen we dat de consument voor verrassingen komt te staan. Het inzichtelijk maken van deze data is een strategische stap die Funda heeft gezet in samenwerking met Vastgoed Management courtage of op een oneigenlijke manier all-in huurprijzen, zegt Kaandorp. Dan is het onduidelijk waarvoor kosten in rekening worden gebracht of wat de kale huurprijs is, en wat wel of wat niet in de servicekosten zit. Voor de professionele opdrachtgever is de oprichting van de VGM benchmark van belang, die wordt uitgevoerd door de TIAS School for Business and Society in Tilburg. We willen met de oprichting van de VGM benchmark (die is ondergebracht in een onafhankelijke stichting, red.) een belangrijke stap zetten richting meer transparantie in de zeer ondoorzichtige markt voor vastgoedbeheer, zegt Bressers. De VGM benchmark richt zich op de vier verschillende prestatievelden van het vastgoedbeheer: de huurder, de beheerorganisatie, het onderliggende vastgoed en de eigenaar/belegger/opdrachtgever. Delen van data Er is sprake van een groot gebrek aan informatie over exploitatiekosten: de interpretatie van die data gaat veel mogelijkheden Nederland (VGM NL) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) om de transparantie op de huurwoningenmarkt te bevorderen. Werkman: Om de kwaliteit te kunnen leveren die de consument van Funda verwacht, is nauwe samenwerking met makelaars en vastgoedmanagers cruciaal. Alleen met sterke partners, die voldoen aan belangrijke criteria op het gebied van deskundigheid, integriteit en professionaliteit, kunnen we het onderscheidend vermogen van Funda verder uitbouwen. Deze ontwikkeling draagt bij aan de ambitie van Funda om niet alleen het grootste, maar ook het meest betrouwbare online huurplatform van Nederland te worden. opleveren. Beter inzicht in financiële kengetallen kan het toekomstige succes van vastgoed bepalen. Ook is beter inzicht in de kosten voor waardebepaling van het Ilse Kaandorp: De consument heeft behoefte aan meer transparantie op de huurmarkt. Zo worden misstanden voorkomen vastgoed (taxateurs) heel belangrijk. De vraag is hoever vastgoedmanagers zullen gaan in het beschikbaar stellen van de resultaten van de VGM benchmark. Bressers zegt dat vertrouwelijkheid bij het verzamelen van de data nu bij het opstarten van de VGM benchmark voorop staat. We zijn benieuwd wat de leden ervan vinden. We willen bij het verder brengen van de VGM benchmark ook nadrukkelijk samenwerken met andere partijen. Zo is VGM NL in gesprek over definities met de koepel van woningcorporaties Aedes. Met Redex (Real Estate Data Exchange) spreekt VGM NL over standaardisering van de digitale uitwisseling van gegevens over servicekosten. Bressers is ervan overtuigd dat meer delen van informatie essentieel is voor een professionele vastgoedmanager. We hebben als beheerders heel gevoelige informatie. Tot nu toe was de teneur: dat moet je niet delen. Nu is het parool: wat je ziet, moet je juist wel delen. Zo kunnen we elkaar helpen bij het bereiken van meer succes voor de opdrachtgever. Veelzijdig vb&t biedt met vastgoedmanagement, makelaardij, vve-beheer, facilitair management en bouwmanagement een waardevolle combinatie voor vastgoed. Onze dienstverlening is er op gericht om gebouwen optimaal te laten renderen voor zowel beleggers als gebruikers, zowel nu als in de toekomst. In die gevallen waarin gebouwen onvoldoende beantwoorden aan de hedendaagse marktvraag, hebben wij alle expertise in huis om plannen met betrekking tot uitbreiding, renovatie, herbestemming, herontwikkeling en/of verduurzaming op te stellen en tot uitvoering te brengen. Wilt u ons beter leren kennen, neem dan contact met ons op. T: E: info@vbtgroep.nl VASTGOEDMANAGEMENT VVE DIENSTEN FACILITAIR MANAGEMENT BOUWMANAGEMENT MAKELAARDIJ Eindhoven PNL SPECIAL VGM-3.indd 35 Helmond Maastricht s-hertogenbosch Breda Enschede vb&t groep in vastgoed en huisvesting Winterswijk :59

5 Ingrid Janssen over benchmark Vastgoedmanagement Wij willen trends laten zien en beslissingen vergemakkelijken Begin dit jaar maakte de brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) bekend met een benchmark te komen. Tien van de aangesloten marktpartijen hebben zich zowel financieel als inhoudelijk aan deze benchmark verbonden als founding fathers. Voor het opzetten en verzorgen van de benchmark is een contract afgesloten met TIAS en met name met associate professor Ingrid Janssen. Op het VGM NL lustrumcongres van 25 september heeft Janssen de eerste resultaten van de benchmark naar buiten gebracht. CRES onderscheidend en proactief in hoogwaardig vastgoedmanagement CRES is een middelgroot en landelijk opererende vastgoedmanagementorganisatie in de ruimste zin van het woord. CRES beheert kantoren, bedrijfspanden, winkel ruimten en centra, woningen en vakantieparken en beheert momenteel vastgoed portefeuilles met een totale waarde van ca. 800 miljoen euro. CRES onderscheidt zich in hoogwaardig vastgoedmanagement door onze proactieve benadering van het beheren van vastgoed, het continue streven naar professionele en klantgerichte processen en het voeren van een perfecte foutloze administratie. CRES is aangesloten bij Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) en heeft zich hiermee geconformeerd aan haar strenge regels op het gebied van o.a. integriteit en maatschappelijke verantwoord ondernemen. PNL SPECIAL VGM-3.indd 37 Compact Real Estate Services B.V. Koninginneweg 11, 1217 KP Hilversum Telefoon +31 (0) :00

6 Ik ben erg enthousiast over wat we in een halaar hebben bereikt. Het streven om tot een benchmark voor vastgoedmanagement te komen gaat terug naar 2007, toen nog onder de noemer ROZ/IPD. Uiteindelijk is deze benchmark niet geworden wat de deelnemende partijen voor ogen hadden. Vele marktpartijen hebben nog steeds koudwatervrees, omdat ze denken dat zo n benchmark vooral tot doel heeft vastgoedmanagers te rangschikken op basis van hun prestaties. De benchmark is geen jaarlijkse beauty contest. Wij bieden de deelnemers een online applicatie aan waarmee zij op elk gewenst moment de eigen beheerprestaties kunnen vergelijken met het gemiddelde van alle deelnemende vastgoedmanagers. De informatie die zij uit deze applicatie kunnen halen, is belangrijk in de communicatie met opdrachtgevers en helpt bij het nemen van beslissingen. Ook draagt deze benchmark bij aan verdere professionaliteit en transparantie. Benchmark Vastgoedmanagement Gepokt en gemazeld Ingrid Janssen is als associate professor Real Estate Management verbonden aan TIAS School for Business and Society. Haar academische naam in het vastgoed vestigde zij echter bij haar vorige werkgever, de TU in Eindhoven, waar ze in 2011 promoveerde op winkelvastgoed en besluitvormingstheorieën. Daarvoor was ze actief als vastgoedbeheerder van een fonds met een focus op retail in het zuiden van het land. In 2008 schreef ze voor NVM Vastgoedmanagement/Stichting Interface een studie getiteld Kansen voor vastgoedmanagement. Ze is dus gepokt en gemazeld in dit segment van commercieel vastgoed. Bovenaan de lijst Dat een benchmark voor vastgoedmanagement er zou komen, was al langer duidelijk. Toen vijf jaar geleden de brancheorganisatie VGM NL werd opgericht, stond het tot stand komen van een benchmark bovenaan het lijstje met prioriteiten. Dat TIAS de meest logische keus was om zo n benchmark gestalte te geven, lag voor de hand. Janssen: TIAS is een business school met diepe academische wortels. Binnen onze discipline hebben we het Vastgoed- LAB opgezet, samen met onze partners FGH, Amvest, PwC, PGGM en onlangs CBRE Global Investors. Daarbinnen is het financeelement van vastgoed zwaar vertegenwoordigd, onder meer door de activiteiten van mijn collega Dirk Brounen. Ik breng De benchmark is geen jaarlijkse beauty contest, maar draagt bij aan verdere professionaliteit en transparantie dus met deze benchmark iets heel anders binnen de groep. Vastgoedbeheer wordt over het algemeen minder sexy gevonden dan bijvoorbeeld ontwikkelen, beleggen of financieren, terwijl ik vind dat vastgoedmanagement eigenlijk de spil is van de hele vastgoedketen. Zonder goed beheer geen rendement. En het is evident dat er nog een flinke professionaliseringsslag te maken is in het land van de vastgoedmanager. Met mijn onderzoek denk ik hieraan te kunnen bijdragen. Flinke stap Het werd pas mogelijk om concreet aan de slag gaan met een benchmark voor vastgoedmanagement nadat tien leden van VGM NL zich financieel en inhoudelijk committeerden. Deze tien marktpartijen zijn Actys Wonen, Bilfinger Real Estate, CBRE, DTZ Zadelhoff Propertymanagement, Grontmij Vastgoedmanagement, JLL, MVGM, WTC Schiphol Airport, vb&t Vastgoed- management en Vesteda Propertymanagement. Janssen: Sinds begin dit jaar hebben we een flinke stap kunnen zetten. In zeer korte tijd ontwikkelden we in samenwerking met TripTic uit Eindhoven een online applicatie die de basis vormt van het benchmarkproject. Deelnemers aan de benchmark krijgen elk een eigen toegangscode tot deze applicatie, waarmee ze de eigen prestaties op 18 indicatoren met de markt kunnen vergelijken. Ook geeft de applicatie inzicht in kostenkengetallen. Tijdens de Provada werd de eerste versie van de applicatie met veel enthousiasme ontvangen. Vier prestatievelden Die indicatoren richten zich op de vier verschillende prestatievelden van het vastgoedbeheer: de huurder, de beheerorganisatie, het onderliggend vastgoed en de eigenaar/belegger/opdrachtgever. Ze omvatten zaken als snelheid afrekenen servicekosten richting huurder, verhouding servicekosten versus theoretische brutohuurinkomsten, huurachterstand en (financiële) leegstand. Janssen: In de toekomst hopen we het aantal indicatoren nog iets te kunnen uitbreiden. We onderzoeken nu hoe we ook indicatoren kunnen toevoegen die de tevredenheid van de huurder en de opdrachtgever meten. Verschillen verklaren Toch gaat het bij de benchmark voor Janssen niet alleen om het online platform PNL SPECIAL VGM-3.indd :00

7 waarop de deelnemende marktpartijen hun prestaties kunnen vergelijken met die van hun peers. Janssen: Het analyseren van de data stelt mij als onderzoeker in staat om interessante onderzoeksvragen te beantwoorden die leven in de vastgoedmanagementsector. Ik hoop zo de sector meer te kunnen bieden dan alleen een managementtool. Zo analyseer ik het betalingsgedrag van huurders om te zien of we hiermee leegstand kunnen voorspellen. Ook komen we met de data meer te weten over de strategieën die worden gehanteerd bij het budgetteren van onderhoud- en servicekosten. De data die nu worden aangeleverd door de vastgoedmanagers gaan veel verder dan bij de eerste opzet van de VGM benchmark in We inventariseren ook de kenmerken van het vastgoed dat in beheer is, om zo nog beter de verschillen in prestaties te kunnen verklaren. Controle van data Volgens Janssen verloopt de aanlevering van de data door de deelnemers aan de benchmark voorspoedig. Alleen blijken die data niet altijd even zorgvuldig geadministreerd te zijn. Alle aangeleverde data worden daarom door ons gecontroleerd Vastgoedmanagement is eigenlijk de spil van de hele vastgoedketen. Zonder goed beheer geen rendement voordat deze aan het online platform worden gekoppeld. In de toekomst willen we het aanleveren van data zo veel mogelijk automatiseren, waarmee we de beschikking krijgen over de zogenoemde brondata. Dit maakt het voor de deelnemer een stuk eenvoudiger en het draagt ook bij aan de kwaliteit van de data. We hebben om die reden afspraken gemaakt met Redex (Real Estate Data Exchange). Trends vanaf 2007 Omdat Janssen ook kan beschikken over de data die al eerder door deelnemers aan de IPD vastgoedmanagement benchmark waren aangeleverd, is het mogelijk voor een aantal indicatoren trends te laten zien die teruggaan tot We richten ons bij het analyseren van de data nu op drie gebieden: de karakteristieken van de totale vastgoedportefeuille van de deelnemers, de servicekosten-indicatoren en de trends in het betalingsgedrag. Enkele resultaten van deze analyse heb ik op 25 september op het lustrumcongres van VGM NL gepresenteerd. In het vervolgstadium zullen we die oudere data toevoegen aan het online platform en dan zal blijken dat we een heel aardige benchmark hebben ontwikkeld. Zij voegt eraan toe: Wij merken dat ook vastgoedbeleggers die nu nog het vastgoedmanagement zelf doen, grote belangstelling hebben voor onze benchmark. Dat is een goede zaak. De tien vastgoedmanagement-organisaties die nu de founding fathers zijn van dit project, vertegenwoordigen samen weliswaar een groot deel van de hele markt, maar de transparantie van de markt wordt met nog meer deelnemers alleen maar beter. We praten inmiddels ook met de Aedes, de koepelorganisatie van de corporaties, die met een soortgelijk traject bezig is. Maar in onze gesprekken met hen zien we nu dat we met onze managementstool een voorsprong hebben genomen. Daaruit concluderen we dat we op de goede weg zitten. PNL SPECIAL VGM-3.indd :00

8 Tafelheer Jaap Gillis: Professionalisering en automatisering vergroten belang vastgoedmanager Jaap Gillis bekleedt op het eerste lustrumcongres van VGM NL een bijzondere positie. Hij zal als tafelheer of zoals dat heet bij populaire praatprogramma s op de televisie als sidekick optreden van de dagvoorzitter Peter van Zadelhoff. PNL SPECIAL VGM-3.indd :00

9 De benoeming van Jaap Gillis als tafelheer is een goede zet, omdat Gillis een brede en zeer ervaren vastgoedman is en daarnaast ook bekend staat om zijn kritische houding. Gillis is onder meer mede-initiatiefnemer en voorzitter van de Dutch Green Building Council en sinds twee jaar ceo van Bouwfonds Investment Management (IM). Daarvoor was hij onder meer coo van Redevco en lid van de raad van bestuur van Amstelland/Multi Development Corporation. Over het belang van vastgoedmanagement als opdrachtgever is Gillis duidelijk: Als Bouwfonds IM hebben wij een grote en brede vastgoedportefeuille, verspreid over een aantal vastgoedsectoren, en we zitten ook in verschillende landen. Een deel van het beheer van onze portefeuille en fondsen doen we zelf, maar een deel besteden Hoe groter de vastgoedportefeuille is, des te meer laten we het vastgoedmanagement over aan externe partijen we ook als opdrachtgever uit. Binnen het vastgoedmanagement wordt uitgegaan van drie verschillende beheerniveaus: strategisch, tactisch en operationeel. Gillis: Bij Bouwfonds IM besteden we met name het operationele niveau van beheer uit, dus het administratieve en financiële deel van het onderhoud inclusief technische aspecten. Als het gaat om beslissen van aan- of verkoop van fondsen en portefeuilles, doe we dat toch zelf. Gedeeltelijk ligt het operationele deel van het beheer ook bij onze huurders. Dat geldt bijvoorbeeld voor de exploitanten van onze parkeergarages. Die weten als geen ander hoe ze die moeten inrichten en exploiteren om de gebruiker tevreden te houden en zo optimaal mogelijk te bedienen. Kortom, hoe groter de vastgoedportefeuille is, des te meer laten we het vastgoedmanagement over aan externe partijen. Dat is allereerst een kostenfactor. Ik kan me voorstellen dat je ervoor kiest het hele beheer zelf in handen te houden als je een kleine vastgoedportefeuille hebt. Enorme sprong voorwaarts Uit ervaring weet Gillis dat de beheerkant van het vastgoed het afgelopen decennium een enorme sprong voorwaarts heeft gemaakt. Dat komt door de verdergaande au- Demografische ontwikkelingen raken de woningenmarkt van de komende decennia Flexibiliteit. Dat is het kernbegrip, waarmee demograaf professor dr. Jan Latten zijn trendlezing op het VGM NL lustrumcongres samenvat. De lezing, getiteld Hoe flexibele generaties en single senioren de toekomstige vastgoed(management) behoefte kunnen raken, geeft richtingen aan waarmee vastgoedontwikkelaars, beleggers en beheerders hun voordeel kunnen doen. We gaan naar flexibelere generaties. Steeds meer jongeren maar ook ouderen en zeker ook de grijze golf zal langdurig of tussen twee relaties alleen door het leven gaan. Dat kan betekenen dat mensen ook flexibeler omgaan met de woningwensen. Het kopen van een woning is niet langer meer vanzelfsprekend. Juist wanneer zij flexibel willen zijn, zullen mensen vaker kiezen voor huur. Daarmee zal de vastgoedsector expliciet rekening moeten houden. Flexibelere jongeren zullen ook minder vaak voor een grote woning kiezen. Klein zal vaker het uitgangspunt worden. Jonge mensen kunnen vaak niet meer rekenen op een levenslange baan bij een en dezelfde baas, en volledige werkgelegenheid is ook niet langer vanzelfsprekend. Jongeren zullen dus alleen maar kiezen Prof. dr. Jan Latten, demograaf aan de Universiteit van Amsterdam: De consument wordt steeds flexibeler voor een grotere woning als ze die kunnen betalen. En als je dan toch iemand tegenkomt met wie je verder wilt, blijft huren de makkelijkste weg naar een andere, grotere woning. Toch zullen er ook stellen zijn die wel een grotere woning kunnen en willen betalen. Zeker als het gaat om twee hoogopgeleiden. Daar tekent zich dus een tweedeling af, die we steeds vaker in onze maatschappij zien: zij die het wel of niet kunnen betalen. Maar ook voor de hoger opgeleiden zal blijven gelden dat ze flexibel willen zijn. Die flexibiliteit is ook van toepassing op de oudere generaties, inclusief de grijze golf : Ook de 50+ ers zullen vaker kiezen voor een flexibeler invulling van hun woonwensen. We zien steeds meer ouderen die alleen verder (moeten) gaan. Dus ook voor hen zal meer dan nu gelden dat klein en betaalbaar de uitgangspunten zijn, al dan niet in combinatie met alternatieve woonvormen, zoals woongroepen. Latten ziet als demograaf nog een andere trend voor de komende decennia op het gebied van woningen. Flexibel omgaan met werken en wonen zal er ook toe leiden dat steeds meer jongeren en hoger opgeleiden naar de steden trekken, weg van het platteland. In Nederland dus naar het westen. Daar zijn de banen en daar liggen de beste kansen. De woningvraag in de Randstad blijft daardoor toenemen. PNL SPECIAL VGM-3.indd :00

10 Grootste leden VGM NL, uitgesplitst naar segment De afgelopen decennia heeft zich een scheiding voltrokken tussen woningbeheerders enerzijds en beheerders van commercieel onroerend goed anderzijds. Ook het management van een Vereniging van Eigenaren heeft zich ontwikkeld tot een specialisme. Via een enquête onder de leden heeft het bureau van VGM NL een overzicht samengesteld van de grootste leden van VGM NL, gespecificeerd naar drie segmenten: VvE, Wonen en COG (kantoren & winkels). De ranking is samengesteld en tot stand gekomen op basis van de opgegeven aantallen fte s per segment, per 1 september Ondersteunende functies zijn in deze telling wel meegenomen. Geassocieerde leden worden aangemerkt met een asterisk. VGM NL en haar leden realiseren zich dat een ranking op basis van fte slechts een indruk geeft van de omvang van een organisatie en weinig zegt over doelmatigheid. Deze ranking is dan ook een stap in een proces om tot meer transparantie in de sector te komen. Top-10 VGM NL COG Property Managers 1 WPM Groep 2 CBRE Asset Services 3 DTZ Zadelhoff Property Management 4 MVGM Vastgoedmanagement 5 Bilfinger Real Estate 6 Corio Nederland* 7 Verwey Vastgoed 8 JLL 9 Grontmij Vastgoedmanagement 10 Cushman & Wakefield Bron: VGM NL Top-10 VGM NL VvE Managers 1 MVGM Vastgoedmanagement 2 Verenigde Administratiekantoren voor VvE Beheer 3 vb&t vve diensten 4 Van t Hof Rijnland Vastgoedmanagement 5 Verwey Vastgoed 6 De Alliantie VvE Diensten 7 VvE Metea 8 NV Bank voor de bouwnijverheid 9 REBO VVE Management 10 WPM Groep Bron: VGM NL Top-10 VGM NL Wonen Property Managers 1 MVGM Vastgoedmanagement 2 Vesteda Property Management 3 Actys Wonen 4 Van t Hof Rijnland Vastgoedmanagement 5 ACM Vastgoed Management 6 REBO Vastgoed Management 7 Verwey Vastgoed 8 vb&t vastgoedmanagement 9 Amsterdamse Maatschappij tot Beheer O.G. 10 Van der Linden Vastgoedmanagement Bron: VGM NL tomatisering, waarbij allerlei data makkelijker kunnen worden opgeslagen en verwerkt. Tien, vijftien jaar geleden zorgden property managers er vooral voor dat de huur op tijd werd betaald en dat alle lampen het deden. Nu vormen ze de schakel tussen eigenaar en de huurder, de klant. Door de crisis in het vastgoed wordt de huurder ook door de eigenaren niet langer als een lastpost gezien, maar als een asset. Bij een leegstand van ruim 8 miljoen kantoormeters in Nederland waarvan ook nog eens een belangrijk deel kansarm is, zeg maar kansloos kan de vastgoedbeheerder ervoor zorgen dat een huurder blijft of over de streep wordt getrokken. De klant is koning en de vastgoedbeheerder is de schakel voor de eigenaar naar een nieuw en goed huurcontract. Wij geloven heilig in dat samenspel, met aan de ene kant de eigenaar en aan de andere kant de beheerder, die weer de schakel is met de huurder. We hebben het in dat verband niet alleen over samenwerken, maar ook over een soort co-makership. De De beheerkant van het vastgoed heeft het afgelopen decennium een enorme sprong voorwaarts gemaakt professionalisering van het vastgoedmanagement maakt het vooraf mogelijk om eerder in te spelen op eventuele problemen. Daarom is ook de benchmark van vastgoedmanagement waaraan wordt gewerkt, zo belangrijk. Niet om te zeggen wie de beste is, maar om conclusies te trekken over wat er verbeterd kan worden. Bijproduct Gillis heeft echter een probleem bij de professionalisering van het vastgoedmanagement die zich aan het voltrekken is. Door de enorme schaalvergroting bij de vaak internationaal georganiseerde vastgoed advisory bedrijven, wordt vastgoedmanagement nog wel als een bijproduct gezien en niet als een kernactiviteit. Hij wijst ook op een recent initiatief van de IVBN, de belangenvereniging van institutionele vastgoedbeleggers, samen met de Neprom, Forumvast en VGM NL. In een brief aan minister Kamp van Economische Zaken heeft de IVBN gepleit voor meer maatwerk in huurcontracten met retailers en dus een aanpassing of grondige herziening van het huurrecht winkelruimte, zoals vervat in artikel Insteek is een aanzienlijk flexibeler huurrecht winkelruimte. Zo n huurwet moet het voor eigenaren en vastgoedbeheerders mogelijk maken om innovatie en ondernemerschap in de sector te versterken. PNL SPECIAL VGM-3.indd :00