~atwijl{ o Intern advies MAA o Extern advies Dunavie; SHDB; WMO-raad; Voorstel. : Burgemeester en Wethouders. : Openbaar / Ter besluitvorming

Transcriptie

1 Voorstel ~atwijl{ Aan : Burgemeester en Wethouders Zaaknummer : Status : Openbaar / Ter besluitvorming Datum : 22 augustus 2012 Afdeling Medewerk(st)er : Ruimtelijke Ontwikkeling : B. Koekkoek Paraaf medewerk(stjer: Raad: : Ja Telefoonnummer : Or : Nee Portefeui/lehouder : Duijn, W. van Communicatie: : Ja BijlageIn) : 2 waarvan 1 vertrouwelijk Evaluatie : Ja Id.l.,n.. Onderwerp: Woonvisie Katwijk Samenvatting: Op 12 juni 2012 heeft uw college de woonvisie voorlopig vastgesteld. Op 25 juni 2012 is er intensief overleg gevoerd met de projectontwikkelaars in Katwijk, inclusief Dunavie en RVOB. Dit gesprek is de week daarop voortgezet in drie groepssessies om te komen tot een alternatieve prioritering. Dat alternatief is inmiddels door!nbo opgesteld en is op 22 augustus met de projectontwikkelaars besproken. De woonvisie is verspreid t.b.v. de inspraak, waarbij boofdstuk 3.1. over de prioritering, voorlopig is weggelaten in afwachting van een alternatieve invulling. Er zijn drie inspraakreacties binnengekomen te weten van Dunavie; SHDB, stichting Seniorenwoningen, RVOB en de WMO raad. Op 14 augustus 2012 heeft uw college de Nota van Beantwoording vastgesteld. De inspraakreacties hebben niet geleid tot wijziging van de woonvisie; wel zal de stichting Seniorenwoningen in de Klankborgroep Woningmarkt Katwijk vertegenwoordigd worden. Op een aparte bijeenkomst op 21 augustus 2012 kregen de projectontwikkelaars de gelegenheid op de woonvisie te reageren. De uitkomsten daarvan zullen worden nagezonden. Er is geen overeenstemming bereikt tussen gemeente en projectontwikkelaars over de prioritering van de nieuwbouwprojecten. Gevraagde beslissing: I. De rapportage "Prioritering woningbouwbouw Katwijk" van INBO d.d, 27 augustus 2012 voor kennisgeving aan te nemen. 2. Hoofdstuk 3.1. van de Woonvisie vast te stellen. 3. De eerste bijeenkomst van de Klankbordgroep woningmarkt Katwijk te beleggen in de eerste helft van oktober De raad voor te stellen: De woonvisie vast te stellen. o Intern advies MAA o Extern advies Dunavie; SHDB; WMO-raad; Circuleren B&W Se ~. Weth. I Weth.1I Weth. tri Weth. IV Datum besluit B&WjBurgemeester Akkoord:./ r\ Nr. 11 Bespreken B&Wvercadenne 27 september 2012 Overeenkomstig het voorstel besloten

2 Aan de gemeenteraad Zaaknummer : Programma : Wonen en ruimte Onderwerp : Woonvisie Katwijk Katwijk, 28 augustus 2012 Inleiding De invloed van buiten Katwijk op de woningmarkt is groot en de reikwijdte van de gemeente is beperkt. Dit laat onverlet dat de gemeente in staat en bereid is om noodzakelijke stappen te zetten om beweging in de woningmarkt te krijgen. De eerste stap is te weten waaraan behoefte is en voor de korte termijn alleen die woningen te bouwen waaraan behoefte is. Uit het INBO rapport blijkt dat de woningmarkt ongeveer woningen per jaar kan opnemen en op grond daarvan wordt een duidelijke prioritering van de woningbouwprojecten voorgesteld. De prioritering is tot stand gekomen na overleg met de betrokken projectontwikkelaars en Dunavie. De projectontwikkelaars zijn van mening dat een prioritering niet noodzakelijk is, omdat zij zelf goed weten waar de markt om vraagt. Het college is van mening, dat de voorgestelde prioritering de dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren in Katwijk is. Voortdurende monitoring is noodzakelijk om vast te stellen of de woningbehoefte verandert. De tweede stap op weg naar beweging in de woningmarkt in Katwijk betreft ondersteuning van de woonconsument bij de koop van de woning. Voor starters is er de starterslening, maar dat is niet genoeg. De gemeente neemt het initiatief om met ontwikkelaars tot afspraken te komen over Goed en Goedkoper bouwen: kortere bouwtijden en vernieuwende bouwtechnieken waardoor de woonconsument minder voor de woning hoeft te betalen. Ten derde spreekt de gemeente de corporatie, ontwikkelaars en beleggers aan op de vraag naar de bouw van vrije sector huurwoningen. Indien mensen geen woning kunnen kopen, kunnen ze er wel een huren. Er moet meer werk gemaakt worden van de bouw van middeldure huurwoningen. Al deze zaken moeten leiden tot een verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt weer dynamisch wordt. De vierde stap is de planning van de locatie Nieuw Valkenburg. De gemeente streeft ernaar om de projecten t Duyfrak en Duinvallei fase 9 voor het grootste deel gereed te hebben voor op Nieuw Valkenburg de woningbouw start, dat is waarschijnlijk in Hierdoor ontstaat er weinig of geen concurrentie tussen dezelfde nieuwe woningtypen in Nieuw Valkenburg en elders in Katwijk. Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande huurwoningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz. Jaarlijks zal de gemeente de voortgang van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie. De eerste evaluatie is in januari Beoogd resultaat De voorstellen in de Woonvisie moeten ertoe leiden dat er beweging komt in de woningmarkt in Katwijk. Argumenten 1. De prioritering van de projecten geeft duidelijkheid aan partijen De woningmarkt in Katwijk kan 250 tot 300 woningen opnemen per jaar. Er moet daarom alleen gebouwd worden waaraan echt behoefte is. De woningbouwprogrammering is een dynamisch proces. Tweemaal per jaar wordt er overlegd met de markt (Klankbordgroep Woningmarkt) en kan dit leiden tot bijstelling van de prioritering van de woningbouwplanning. 3

3 2. De prioritering geeft de gemeente sturing op de projecten De analyse van de haalbare projecten geeft de gemeente argumenten in handen om met de projectontwikkelaars tot uitvoeringsafspraken per locatie te komen. De gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment ook het best denkbare antwoord op woningbouwproblematiek in Katwijk. Voor wat betreft de prioritering wordt voorgesteld het Hof van Rijnsburg (garage Dijksman) in zijn geheel op te nemen, gezien de prominente plek in Rijnsburg. 3. De woonvisie formuleert acties om de woningmarkt in beweging te krijgen De woonvisie stimuleert "Goed en goedkoper bouwen. Dit levert woningen op met een hoge kwaliteit, maar tegen een betaalbare prijs. Zowel bouwers als kopers zijn daarmee gediend. In de Woonvisie wordt een pleidooi gehouden voor meer middeldure huurwoningen. 4. De woonvisie geeft gerichte aandacht aan doelgroepen in Katwijk Er wordt uitgebreid ingegaan op het belang dat er is op de woningmarkt voor de starter, het kleine en grote gezin en de ouderen. De geformuleerde voorstellen kunnen voor deze doelgroepen leiden tot een woning op maat. 5. De woonvisie stelt kwaliteitseisen aan starterswoningen Een starterswoning moet tenminste een gebruiksvloeroppervlak hebben van 70m2 en er mogen niet meer dan 15% starterswoningen per locatie worden ontwikkeld. 6. De woonvisie geeft aandacht aan de bestaande voorraad In de woonvisie worden de voorstellen van Dunavie genoemd om honderden woningen te renoveren. De gemeente versoepelt regels voor welstand zodat eigenaren hun woning zonder veel administratieve barrières kunnen verbeteren. 7. De betrokkenheid van Dunavie is van groot belang Uit de acties van de woonvisie over renovatie en doorstroming van ouderen spreekt een grote betrokkenheid en inzet van de corporatie. Kanttekeningen 1. Gemeente is afhankelijk van medewerking andere partijen De gemeente is voor de realisering van de beleidsdoelen uit de Woonvisie mede afhankelijk van marktpartijen: projectontwikkelaars en corporatie. Het overleg met deze partijen om de Woonvisie uitgevoerd te krijgen, is daarom van groot belang. Dit aspect zal bij de uitvoering van de woonvisie nadrukkelijk aandacht krijgen. 2. Maatschappelijke ontwikkelingen en wetgeving zijn van invloed De woonvisie van Katwijk wordt beïnvloed door maatschappelijke ontwikkelingen (zoals beperkte hypotheekverstrekking) en wetgeving (zoals verandering hypotheekrente aftrek). Met monitoring en bijstelling van de woonvisie worden de maatschappelijke ontwikkelingen, indien nodig, verwerkt in de woonvisie. Middelen 4

4 De inzet van financiële middelen beperkt zich tot de starterslening. Het is echter wel mogelijk dat de uitkomst van het overleg met marktpartijen financiële gevolgen voor de gemeente kan hebben. In het kader van de reguliere Planning en Control cyclus zal hierover worden gerapporteerd. Commissie Indien van toepassing worden onder dit kopje de aanpassingen beschreven, die naar aanleiding van de commissiebehandeling zijn doorgevoerd. Uitvoering Het raadsvoorstel en de twee bijlagen aanbieden aan het presidium voor agendering voor de raadscommissie en de raad van september 2012, in aanvulling op het voorstel aan de raad van 14 augustus De uitvoering van de Woonvisie wordt voortvarend er hand genomen om in 2013 daarvan de eerste resultaten te kunnen zien. De eerste stap zal zijn het oprichten van de Klankbordgroep woningmarkt Katwijk en de eerste bijeenkomst te beleggen in de eerste helft van oktober Bijlage(n) 1. Rapportage INBO Prioritering woningbouw Katwijk d.d. 27 augustus 2012 (vertrouwelijk) 2. Woonvisie Burgemeester en wethouders van Katwijk, De secretaris De burgemeester 5

5 Raadsbesluit Zaaknummer : Programma : Wonen en ruimte Onderwerp : Woonvisie Katwijk De raad van de gemeente Katwijk; gelezen de voorstellen van burgemeester en wethouders van Katwijk van 14 en 28 augustus 2012; gelet artikel 147 lid 2 in de Gemeentewet; B E S L U I T : De Woonvisie vast te stellen. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Katwijk in zijn openbare vergadering van 27 september De griffier De voorzitter 6

6 WOONVISIE KATWIJK De woningmarkt in beweging Katwijk, augustus 2012 versie 7 1

7 INHOUD Inleiding 4 Leeswijzer 4 1. De Katwijkse woningmarkt: analyse op hoofdlijnen Ontwikkeling van de bevolking in Katwijk De woningvoorraad in Katwijk Lage inkomens Middeninkomens Starter Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is Conclusies 9 2. De reikwijdte van de gemeentelijke invloed Naar beweging in de woningmarkt van Katwijk Monitoring en bijstelling Woonvisie Afstemmen woningproductie op de woningbehoefte Prioritering van de woningbouwprojecten Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk Bouwen voor de regio: Nieuw Valkenburg Stimuleren van woningvraag en afname Goed en goedkoper bouwen Gemeente ontwikkelt zelf Woonconsument centraal Varianten tussen huur en koop Meer vrije sector woningen bouwen Reageren op veranderingen in de markt Een woning op maat Verhuisketen op gang brengen De starter Het kleine gezin Het grote gezin Ouderen Bouw van sociale huurwoningen Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk Kwaliteit van de bestaande voorraad Renovatie en investeringen door Dunavie Gemeentelijke investeringen Woningkwaliteit: meerwaarde voor je geld Minimale woningkwaliteit Veilig wonen Duurzaamheid Wonen, zorg en welzijn 36 2

8 9. Samenvatting: Wat gaan we doen en wanneer? 38 Bronvermelding 42 Bijlage: Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk 43 De foto op de titelpagina is een opname van de bouwactiviteiten aan het Zeehospitium, Katwijk aan Zee, juni 2012 Fotografie: Marline Schoneveld, Rokki Fotografie 3

9 INLEIDING Het is goed wonen in Katwijk! Onderzoeken laten zien dat inwoners tevreden zijn over hun woning. In Katwijk woont een diversiteit aan mensen: jong en oud, lage en hoge inkomens, zelfvoorzienend of afhankelijk van de steun van anderen. Al deze mensen wonen in wijken met elk een eigen karakter. Deze tevredenheid en diversiteit kwam al naar voren in de vorige woonvisie uit 2008, en dat willen we ook behouden! De marktomstandigheden zijn echter drastisch anders dan in Dit is de hoofdreden om de woonvisie te actualiseren. De economische crisis heeft effecten op de dynamiek in de woningvoorraad en de afzetbaarheid van nieuwe woningen. Katwijk is een leefbare gemeente waar inwoners met plezier wonen. De binding aan de gemeente en de onderlinge verbondenheid is groot. Kansen om woonwensen waar te maken zijn echter niet voor iedereen even groot, zeker niet in de huidige markt. Drie zaken springen eruit. In de eerste plaats ligt de opgave voor de komende jaren in het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt. Als gevolg van de economische crisis wordt veel minder verhuisd. Vervolgens hebben de middeninkomens een kwetsbaardere positie op de woningmarkt gekregen, door regels uit Europa ten aanzien van de inkomensgrens van circa ,- voor een sociale huurwoning en strengere regels bij de hypotheekverstrekking. Een derde belangrijke ontwikkeling is de vergrijzing en daarbij behorende groei naar combinaties van wonen met welzijn en zorg. De hiervoor genoemde analyse van de woningmarkt in Katwijk leidt tot een praktische insteek van deze Woonvisie: Op welke manieren kan de woningmarkt in Katwijk in beweging worden gebracht? Er worden voorstellen gedaan voor het stimuleren van de vraag naar woningen en het bouwen van woningen op maat. Ook de afspraken met woningcorporatie Dunavie zullen worden gericht op beweging in de woningmarkt. Met de regionale en lokale ontwikkelaars zal indringend overlegd worden over aanpassing van programma s en woningtypen, zodat er woningen worden ontwikkeld die beweging in de woningmarkt mogelijk maken, zonder dat dit ten koste gaat van de (gewenste) woonkwaliteit. Deze woonvisie is gebaseerd op intensief overleg met betrokkenen binnen en buiten de gemeente en op het voorwerk van RIGO Research & Advies en INBO. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een analyse op hoofdlijnen gepresenteerd over de woningmarkt in Katwijk. De conclusies van die analyse vormen voor een belangrijk deel de leidraad voor de Woonvisie. In hoofdstuk 2 komt de gemeentelijke invloed aan de orde en de stappen die de gemeente wil zetten om de woningmarkt in beweging te krijgen. In de hoofdstukken 3 komt de prioritering naar de aantallen en typen nieuw te bouwen woningen aan de orde. De samenhang met Nieuw Valkenburg komt terug in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op het stimuleren van de woningvraag. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid ingegaan op de diversiteit aan woonwensen van de Katwijkse bevolking en de noodzaak van een woning op maat, waardoor de verhuisketen op gang komt. Aandacht voor de bestaande huurvoorraad en de kwaliteit van de bestaande woningen komen terug in resp. hoofdstuk 7 en 8. 4

10 Katwijk is een echte gezinsgemeente. 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en een derde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio. Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen. De ontwikkeling van de bevolking richting 2020 laat zien dat het aandeel gezinnen iets afneemt. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in Deze ontwikkelingen leiden tot een daling van de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren. Op 1 januari 2002 was de gemiddelde woningbezetting in Katwijk 2,69 Figuur 1 Ontwikkeling bevolking Katwijk (geïndexeerd, 2006=100) 1. DE KATWIJKSE WONINGMARKT: ANALYSE OP HOOFDLIJNEN De woningmarkt in Katwijk is anders dan die in de omliggende gemeenten. De specifieke manier waarop de woningmarkt in Katwijk functioneert, is bepalend voor de korte termijn van de woonvisie. Een analyse van de woningmarkt van Katwijk levert het volgende op Ontwikkeling van de bevolking van Katwijk Eind 2011 telt Katwijk ruim inwoners, die samen bijna huishoudens vormen. De bevolking is de afgelopen jaren gegroeid. Gemiddeld lag de groei in de periode op 319 huishoudens per jaar. Tabel 1 Ontwikkeling bevolking Katwijk (abs.) inwoners huishoudens inwoners huishoudens 5

11 personen; op 1 januari 2007 was de gemiddelde woningbezetting in de gemeente 2,59 en in 2011 bedroeg de gemiddelde woningbezetting 2,57 personen. Deze daling is in lijn met de landelijke trend. Op basis van de CBS cijfers van de gemiddelde huishoudgrootte (niet precies hetzelfde als woningbezetting) is te concluderen dat ook in de gemeenten rond Katwijk er een dalende tendens zichtbaar is. Het gevolg is dat de groei van de bevolking van Katwijk niet zo snel zal toenemen als gedacht. Door de combinatie met de bijgestelde woningbouwprognoses is de kans groot, dat in 2030 het aantal inwoners (veel) lager zal uitvallen dan de uit de prognose van Tenslotte wordt op termijn de vergrijzing duidelijk. We zien een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder én een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar. (bron: Rigo, 2012) De gevolgen de daling van de woningbezetting én de nieuwe woningbouwprioriteiten voor de bevolkingsprognose, zullen eind 2012 worden berekend in een actuele bevolkingsprognose De woningvoorraad in Katwijk Katwijk beschikte op 1 januari 2012 over een totale woningvoorraad van woningen. 67,5% van deze woningen was een koopwoning en 32,5% een huurwoning. Van alle koopwoningen was 73,5% een eengezinswoning en 26,5% een meergezinswoning. In vergelijking met het landelijk gemiddelde is Katwijk daarmee een koopgemeente; landelijk ligt het aandeel koopwoningen namelijk op 59,7% De totale woningvoorraad in de gemeente Katwijk is tussen 2006 en 2011 toegenomen met 960 woningen. In die periode zijn er nieuwbouwwoningen gerealiseerd, wat neer komt op een gemiddelde van 238 per jaar. De jaarlijkse productie fluctueerde in deze vijf jaar behoorlijk: in 2006 en 2007 werden respectievelijk 303 en 365 woningen gerealiseerd, terwijl in 2010 slechts 103 woningen werden opgeleverd. Verreweg het grootste deel van alle nieuwbouwwoningen tussen 2006 en 2010 was een koopwoning (76%). Slechts in 2008 was het aantal gerealiseerde huurwoningen groter dan het aantal koopwoningen (56% vs. 44%). In 2008 kwamen een project met woonzorgwoningen en een project van Dunavie gereed. Er werden dat jaar relatief weinig marktwoningen opgeleverd. Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Katwijk Bron: Inbo,

12 In 2011 zijn in de gemeente Katwijk 263 koopwoningen in de bestaande voorraad van eigenaar gewisseld. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2010 (283 woningen), maar een forse daling ten opzichte van 2006 (383 woningen). De gemiddelde transactiewaarde van verkochte woningen in de gemeente Katwijk is de afgelopen jaren gezakt. Werd de gemiddelde woning in de gemeente Katwijk in 2007 verkocht voor , in 2011 was dat De afgelopen jaren is het aantal te koop staande bestaande woningen gestaag gestegen. In het najaar van 2008 bedroeg dit aantal krap 200 terwijl er nu bijna 600 bestaande woningen te koop staan. Verkopers passen inmiddels hun vraagprijs aan. In 2008 bedroeg de meest voorkomende vraagprijs nog Deze is nu gezakt naar Kortom, de woningmarkt in Katwijk bevindt zich in een dip Lage inkomens Mensen met een inkomen tot (prijspeil 2011) kunnen een sociale huurwoning huren. Deze grens, voor het gemak in deze Woonvisie afgerond tot ,-, is door het Rijk vastgelegd, en corporaties moeten 90% van hun bezit aan mensen met een inkomen tot verhuren. Dunavie bouwt vooral appartementen omdat de doelgroep bestaat uit de kleinere huishoudens. Betaalbare kleine eengezinswoningen zijn al (voldoende) in voorraad binnen de bestaande bouw. Binnen de Katwijkse huurwoningmarkt is er voor de groep inwoners met een inkomen tot ,- altijd een woning beschikbaar, hoewel de wachttijd voor sommige woningen met specifieke eisen, soms oploopt tot vier jaar Middeninkomens De middeninkomens zijn mensen met een inkomen vanaf Deze groep bestaat enerzijds uit mensen die al een huurwoning of koopwoning bewonen: de zogenaamde insiders op de woningmarkt. En anderzijds zijn het starters op de woningmarkt: de zogenaamde outsiders. Deze groep inwoners van Katwijk heeft het lastig op de woningmarkt. Gezien de regels mogen zij geen sociale huurwoning huren, want zij verdienen teveel. Zij kunnen ook geen koopwoning kopen, want met een inkomen tussen ,- en ,- kunnen zij maximaal een hypotheek krijgen van ,- tot ,-. Voor dat bedrag is er in Katwijk bijna geen appartement en zeker geen eengezinswoning te koop. De mensen met een middeninkomen wonen vaak in een starterswoning: een sociale huurwoning of een niet al te dure koopwoning. Een deel van deze groep bestaat uit jonge gezinnen. Het groeiende gezin past echter niet meer in de woning en daarom is de verhuisdruk groot. Uiteraard zullen ook huishoudens zonder kinderen een verhuiswens hebben. Deze voormalige starters hebben echter geen overwaarde op hun huis kunnen opbouwen en hebben daardoor vaak een restschuld. Voor deze groep inwoners van Katwijk moeten een betaalbaar koop- of huur alternatief worden ontwikkeld Starters Vanaf 1 januari 2011 hebben starters op de koopwoningmarkt minder mogelijkheden om hun eerste huis te kopen vanwege aangescherpte normen van banken voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De leencapaciteit van starters met een laag inkomen is flink omlaag gegaan (tot 28% lager). Dit werkt ook in mindere mate door bij starters met hogere inkomens (ongeveer 5% lager). Tevens zijn banken, sinds het uitbreken van de kredietcrisis, steeds terughoudender geworden in het verstrekken van 7

13 hypotheken. Zeker voor huishoudens die nog geen vast arbeidscontract hebben, maar wel een goed salaris (meer dan ,-) én goede carrièreperspectieven is het zuur dat zij geen hypotheek kunnen krijgen. Kortom, koopstarters hebben beperktere toegang tot een hypotheek en kunnen een lager bedrag lenen. Starterslening De starterslening is een 2 e - hypotheek van maximaal ,- onder zachte voorwaarden. Katwijk zet deze startersleningen in om starters zoveel mogelijk toegang te geven tot de koopsector. Er zijn sinds de start in 2004 circa 400 startersleningen verstrekt: circa 100 voor nieuwbouw en 300 voor bestaande bouw. Over starters op de koopwoningmarkt zijn enkele gegevens bekend op basis van de aanvragen voor startersleningen. De gemiddelde leeftijd is circa 25 jaar. Het betreft circa 70% eenpersoonshuishoudens en 30% tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde koopprijs is circa ,-, en men brengt gemiddeld ,- aan eigen geld mee bij de aankoop. De starterslening betrof in bijna alle gevallen ,-. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de eerste hypotheek gemiddeld ,- bedraagt. Opvallend is dat tweepersoons huishoudens met een starterslening naar verhouding vaker een bestaande koopwoning kopen en eenpersoons huishouden naar verhouding met een starterslening vaker een nieuwbouwwoning. Dit kan ook te maken hebben met het specifieke woningtype dat in de nieuwbouw voor starters wordt aangeboden Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is In 2007 lag het aantal binnen de gemeente verhuisde personen op ruim Sindsdien is dit aantal gezakt naar in Dit is een daling van ruim 35%. In 2011 heeft - gezien de vele te koop staande woningen - de daling doorgezet. Kijken we naar het aantal gevestigde personen in de periode 2006 tot en met 2010 dan vestigen zich jaarlijks gemiddeld circa personen in Katwijk. Op basis van ontwikkelingen in de markt kan worden geconcludeerd dat de vraaguitval doorzet en we nu op circa 50% van de vraag zitten ten opzichte van het topjaar INBO heeft een inschatting gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren voor geheel Katwijk. Te zien is dat de vraag naar nieuwe woningen in Katwijk op dit moment uitkomt op circa 250 tot 300 per jaar. Mocht de economische situatie verbeteren, het consumentenvertrouwen toenemen én de financiering weer soepeler verlopen dan kan de vraag naar nieuwe woningen in de periode tot 2017 stijgen tot maximaal 350 woningen per jaar. Echter, de inschatting is dat de vraag op korte termijn eerder verder wegzakt. Zo voorziet de Nederlandse Vereniging van Banken een daling in de verkoop van nieuwe woningen in 2012 met 40% (INBO, 2012). In dat geval zal de vraag ook in Katwijk uitkomen op niet meer dan 225 woningen per jaar. (bron: INBO, 2012) Tabel 1 Potentiële vraag naar nieuwbouwwoningen in Katwijk eengezins meergezins totaal koopsegment 45% 15% 60% huursegment 10% 30% 40% totaal 55% 45% Bron: Inbo,

14 1.7. Conclusies De analyse van de woningmarkt leidt tot de volgende conclusies: 1. De gemiddelde woningbezetting in Katwijk blijft dalen, en de bevolking blijft de komende 20 jaar toenemen, waardoor er een autonome behoefte blijft aan uitbreiding van de woningvoorraad. 2. De woningmarkt in Katwijk kenmerkt zich door minder verkopen van bestaande woningen en minder nieuwbouwproductie. 3. Binnen Katwijk is er voor de inwoners met een laag inkomen (tot circa ,-) veelal een huurwoning beschikbaar. 4. Voor de groep inwoners met een inkomen van circa ,- tot ,- die willen verhuizen is er in Katwijk minder vaak een eengezins koopwoning beschikbaar. Het aanbod voor deze doelgroep is minder dan de vraag. 5. Starters op de koopmarkt hebben beperkte toegang tot een hypotheek en kunnen een beperkt bedrag lenen. 6. Op basis van de beschikbare gegevens is geen uitspraak te doen over de beschikbaarheid van woningen voor grote gezinnen. 7. Er is vraag naar 250 tot 300 nieuwe woningen in Katwijk per jaar, waarvan 60% in het koopsegment en 40% in het huursegment. 9

15 woning, waardoor die bewoner kan doorstromen naar een andere koopwoning. appartement. Het inzetten van de starterslening draagt bij tot de aankoop van een bestaande mogelijkheden om ouderen te laten verhuizen van een eengezinswoning naar een nieuwbouw De vijfde stap is het realiseren van doorstroming. Samen met Dunavie wordt gewerkt aan Katwijk. geen concurrentie tussen dezelfde nieuwe woningtypen in Nieuw Valkenburg en elders in op Nieuw Valkenburg de woningbouw start, dat is waarschijnlijk in Hierdoor ontstaat er de projecten t Duyfrak en Duinvallei fase 9 voor het grootste deel gereed te hebben voordat De vierde stap is de planning van de locatie Nieuw Valkenburg. De gemeente streeft ernaar om tot een verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt weer dynamisch wordt. gemaakt worden van de bouw van middeldure huurwoningen. Al deze zaken moeten leiden Indien mensen geen woning kunnen kopen, kunnen ze er wel een huren. Er moet meer werk ontwikkelaars en beleggers aan op de vraag naar de bouw van vrije sector huurwoningen. De derde stap is het gesprek met ontwikkelaars en beleggers. De gemeente spreekt betalen. te hoeft woning de voor minder woonconsument de waardoor bouwtijden kortere bouwen: Goedkoper en Goed over komen te afspraken tot ontwikkelaars met om initiatief het neemt gemeente De genoeg. niet is dat maar starterslening, de er is starters Voor woning. de van koop de bij woonconsument de van ondersteuning betreft Katwijk in woningmarkt de in beweging naar weg op stap tweede De geïnteresseerd. is woonconsument de waarin woningtypen in en locaties op alleen maar bouwen, (laten) wil gemeente De voorgesteld. woningbouwprojecten de van prioritering duidelijke een wordt daarvan grond op en opnemen kan jaar per woningen ongeveer woningmarkt de dat blijkt rapport INBO het Uit woonwijken. de en woningen de van kwaliteit de van gaat koste ten dit dat zonder is; behoefte echt ook waaraan bouwen te woningen die alleen termijn korte de voor en is behoefte waaraan weten te is stap eerste De krijgen. te woningmarkt de in beweging om zetten te stappen noodzakelijke om is bereid en genoodzaakt gemeente de dat onverlet laat bovenstaande Het 2. DE REIKWIJDTE VAN DE GEMEENTELIJKE INVLOED OP DE WONINGMARKT We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen als geld of beslismacht beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt voor een deel bij andere partijen. We bouwen of verbouwen als gemeente immers zelf geen woningen. We geven de gewenste richtingen aan, we werken gericht samen met andere partijen (bewoners, corporatie, bouwers, makelaars enzovoort) en zetten onze middelen gericht in om anderen te stimuleren en te faciliteren in het verwezenlijken van de doelen van de woonvisie. Op dit moment zijn er veel zaken onduidelijk over de toekomst van de woningmarkt. Hoe gaat het verder met de hypotheekrente aftrek? Wat gebeurt er met de huren? Gaan de banken anders opereren? Dit zijn zaken waarop de gemeente geen invloed heeft en daardoor is de reikwijdte van het gemeentelijk woonbeleid beperkt. De middelen en instrumenten die de gemeente heeft zijn: goed overleg met betrokkenen; samenwerking met partijen; het toepassen van regels en het incidenteel beschikbaar stellen van financiële middelen. Daarnaast is het gemeentelijk grondbeleid faciliterend voor de woningbouwprojecten. Er is de principe bereidheid om naar de grondprijs te kijken in het licht van de ontwikkelingen op de woningmarkt in Katwijk. De afspraken met de corporatie Dunavie worden vastgelegd in de Prestatieafspraken. 10

16 Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz Monitoring en bijstelling Woonvisie Jaarlijks zal het college de uitvoering van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie en wel in het kader van de reguliere Planning en Control cyclus. In de loop van 2014 zal de prioritering van de woningbouwprojecten worden geëvalueerd, indien nodig zal het college besluiten tot bijstelling van de prioritering. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk worden gebruikt bij de jaarlijkse evaluatie en bijstelling van de Woonvisie.(zie paragraaf ) 11

17 segmenten weergegeven. onderstaande tabel is het woningbouwprogramma voor Katwijk, verdeeld naar typen en tussentijds worden verhoogd indien nieuwe marktontwikkelingen dit nodig maken. In de geplande woningen kan ook nog aantal Het planning. lage te een door afgeremd worden niet markt de in ontwikkelingen positieve dat zijn te van zeker er Om jaar. per woningen aantal woningen in de nieuwe woningbouwplanning enigszins te verhogen en wel tot circa 320 van 250 woningen te komen, in verband met planuitval. De gemeente kiest ervoor om het productie de tot om is nodig dit dat stelt INBO jaar. per woningen 310 circa van planvoorraad ambitieus. INBO stelt voor het programma ongeveer te halveren. Dit komt neer op een woningen in de jaren (gemiddeld 220 woningen per jaar) is dit programma veel te opgeleverde aantal het Gezien jaar. per 600 dus woningen: 3000 circa van bouw de van woningbouwplanning. Het oorspronkelijke woningbouwprogramma van Katwijk over de periode gaat uit nauwgezet te volgen en dit kan leiden tot bijstelling van de prioritering van de wordt er overlegd met de markt om de ontwikkelingen jaar per Tweemaal proces. dynamisch een is woningbouwprogrammering De Katwijk. in nieuwbouwlocaties de voor prioritering heeft daarop besloten het tweede voorstel van INBO bijna geheel over te nemen als van de huidige inzichten en kennis van de woningmarkt. De gemeente basis op gebaseerd is voorstel Het Katwijk. in woningbouwproblematiek op antwoord denkbare best het ook dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de De is. noodzakelijk niet prioritering dat mening van zijn projectontwikkelaars De augustus 22 op projectontwikkelaars nieuw voorstel voor prioritering opgesteld. Dit tweede voorstel is besproken met de hebben voorgesteld. Daarna heeft INBO, in opdracht van de gemeente, een benaderingen alternatieve projectontwikkelaars en ingegaan is prioritering de op waarin INBO, en gemeente actief zijn. Deze bijeenkomst heeft geleid tot een drietal sessies met projectontwikkelaars, INBO haar voorstel voor prioritering gepresenteerd aan de projectontwikkelaars die in Katwijk heeft 2012 juni 22 Op gekomen. stand tot volgt als is nieuwbouwlocaties de van prioritering De de woonmilieus. De analyse leidt tot een prioritering van de bestaande woningbouwprojecten. om afstemming tussen de verschillende woningbouwlocaties, maar ook om differentiatie van bijdrage leveren aan een duurzame verbetering van de woningmarkt in Katwijk. Dir vraagt een moet woonmilieus nieuwe van Toevoeging komen. markt de op woonproducten eenzijdige er dat voorkomen wil en woningbouwprogramma realistisch een naar streeft gemeente De 3.1. Prioritering van de woningbouwprojecten gedragen woningbouwprogramma met afzetbare woonconcepten. locatie en in mindere mate de grondposities van de gemeente. Het doel is te komen tot een per kansen en kwaliteiten de woningbouwbeleid, het markt, de uit behoefte de tussen vinden te afstemming erom het gaat woningbouwprogramma realistisch een van opstellen het Bij 3. 12

18 Tabel 2 Oude programmering woningbouw Katwijk Jaar sociaal vrije sector totaal mgz egz mgz egz onb totaal 18% 5% 18% 44% 15% Tabel 3 Nieuwe programmering woningbouw Katwijk De volgende projecten wil de gemeente faciliteren in de periode : Tabel 4 Nieuw woningbouwprogramma Katwijk verdeeld over kernen en projecten Katwijk aan Zee Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Haven 2 Zuid Haven 3B Zeehospitium Totaal Katwijk aan den Rijn Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Duinvallei 9a Duinvallei 11a Totaal Hoornes Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Rijnsoever N Rijnsoever N 2b/c Totaal

19 Rijnsburg Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Kleipetten De Bloem De Bloem Westerhaghe Waterklaver Kanaalzone De Horn Hof van Rijnsburg Greenport Totaal Valkenburg Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Bloemenlaan t Duyfrak 3A t Duyfrak 3B t Duyfrak 3C t Duyfrak t Duyfrak t Duyfrak Totaal Totalen Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Totaal De woningbouwprogrammering van 1601 woningen tot en met 2017 is de vertaling van de analyse van woningmarkt in Katwijk in Programmering is echter een dynamisch en flexibel proces. Indien er ontwikkelingen in de markt zijn die verhoging van de aantallen noodzakelijk maken, dan zal de gemeente dat direct doen. Voor de overige bouwprojecten geldt dat de gemeente deze projecten faciliteert vanaf De tussentijdse evaluaties van de woonvisie in 2014 en latere jaren kunnen echter leiden tot aanpassingen in het woningbouwprogramma. Met de genoemde woningbouwprogrammering is het mogelijk de doelen van de woonvisie te realiseren. In de woonvisie wordt het navolgende minimum programma benoemd: a. Bouw van circa 400 sociale huurwoningen b. Circa 100 goed en goedkopere woningen (ook sociale woningbouw) c. Circa 500 woningen tussen koop en huur d. Circa 125 vrije sector huur. e. 20 woningen particulier opdrachtgeverschap f. Eén locatie voor collectief particulier opdrachtgeverschap g. Eén locatie voor een klushuis. 14

20 De gevolgen van de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei, kan gevolgen hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties. Dit geldt voor wijkwinkelcentra. De nieuwe bevolkingsprognose wordt begin 2013 verwacht en de consequenties daarvan zullen worden betrokken bij de reguliere Planning & control cyclus. Beperking van de woningbouw heeft ook financiële consequenties. Zo is de Algemene Uitkering uit het Gemeentefonds van het Rijk o.a. gebaseerd op het woningareaal. Mindere toename van het aantal woningen betekent een lagere groei van de uitkering. Ook de inkomsten uit de OZB zullen minder toenemen dan verwacht. Daarnaast heeft het stopzetten of vertragen van ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft aanzienlijke consequenties voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Aangezien de grondexploitaties de financiële ruimte ontberen om dit nadeel op te vangen zal hiervoor in de begroting ruimte gevonden moeten worden Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk. Uit het voorafgaande blijkt dat de woningbehoefte is gehalveerd en dat betekent grote terughoudendheid bij de gemeente indien nieuwe woningbouwplannen worden ingediend. De prioriteit ligt bij het realiseren van de tien voorkeurlocaties. Nieuwe plannen moeten voorzien in een aantoonbare extra woningbehoefte die kwalitatief en anderszins (bijv. het aanbieden van vernieuwende bouwconcepten) een absolute meerwaarde hebben voor Katwijk. Dit betekent dat bij de aanvraag van nieuwe plannen het volgende onderzocht moeten worden. a. Is er voor deze locatie een onherroepelijk bestemmingsplan? Indien dat zo is, moet er met de initiatiefnemer gesproken worden over kansen en bedreigingen van het project. Is er een aantoonbare behoefte aan de geplande woningen op deze locatie? b. Indien er voor de locatie geen onherroepelijk bestemmingsplan is, wordt het woningbouwplan niet in behandeling genomen, omdat het niet past in de prioriteitenlijst. Tenzij het plan een absolute meerwaarde heeft voor Katwijk. indien het enkele inbreidingswoningen betreft en/of een situatie waarin een aantoonbare (stedenbouwkundige) verbetering optreedt ten behoeve van. het leefklimaat in de kern of wijk, kan overwogen hieraan medewerking te verlenen. De meerwaarde voor Katwijk zal aangetoond dienen te worden. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Prestatie indicator We willen dat er in 2017 circa 1580 nieuwe woningen zijn gebouwd. Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan. Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt Tabel 3 met de aantallen te realiseren woningen en de onderverdeling naar sociale en vrije sector tot 2017 is de prestatie indicator. 15