WOONVISIE KATWIJK

Transcriptie

1 WOONVISIE KATWIJK De woningmarkt in beweging Katwijk, oktober 2012 versie 9 1

2 INHOUD Inleiding 4 Leeswijzer 4 1. De Katwijkse woningmarkt: analyse op hoofdlijnen Ontwikkeling van de bevolking in Katwijk De woningvoorraad in Katwijk Lage inkomens Middeninkomens Starter Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is Conclusies 9 2. De reikwijdte van de gemeentelijke invloed Naar beweging in de woningmarkt van Katwijk Monitoring en bijstelling Woonvisie Afstemmen woningproductie op de woningbehoefte Prioritering van de woningbouwprojecten Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk Bouwen voor de regio: Nieuw Valkenburg Stimuleren van woningvraag en afname Goed en goedkoper bouwen Gemeente ontwikkelt zelf Woonconsument centraal Varianten tussen huur en koop Meer vrije sector woningen bouwen Reageren op veranderingen in de markt Een woning op maat Verhuisketen op gang brengen De starter Het kleine gezin Het grote gezin Ouderen Bouw van sociale huurwoningen Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk Kwaliteit van de bestaande voorraad Renovatie en investeringen door Dunavie Gemeentelijke investeringen Woningkwaliteit: meerwaarde voor je geld Minimale woningkwaliteit Veilig wonen Duurzaamheid Wonen, zorg en welzijn 36 2

3 9. Samenvatting: Wat gaan we doen en wanneer? 38 Bronvermelding 42 Bijlage 1: Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk met begrippenlijst 43 Bijlage 2: Standpuntbepaling gemeente en projectontwikkelaars 65 De foto op de titelpagina is een opname van de bouwactiviteiten aan het Zeehospitium, Katwijk aan Zee, juni 2012 Fotografie: Marline Schoneveld, Rokki Fotografie 3

4 INLEIDING Het is goed wonen in Katwijk! Onderzoeken laten zien dat inwoners tevreden zijn over hun woning. In Katwijk woont een diversiteit aan mensen: jong en oud, lage en hoge inkomens, zelfvoorzienend of afhankelijk van de steun van anderen. Al deze mensen wonen in wijken met elk een eigen karakter. Deze tevredenheid en diversiteit kwam al naar voren in de vorige woonvisie uit 2008, en dat willen we ook behouden! De marktomstandigheden zijn echter drastisch anders dan in Dit is de hoofdreden om de woonvisie te actualiseren. De economische crisis heeft effecten op de dynamiek in de woningvoorraad en de afzetbaarheid van nieuwe woningen. Katwijk is een leefbare gemeente waar inwoners met plezier wonen. De binding aan de gemeente en de onderlinge verbondenheid is groot. Kansen om woonwensen waar te maken zijn echter niet voor iedereen even groot, zeker niet in de huidige markt. Drie zaken springen eruit. In de eerste plaats ligt de opgave voor de komende jaren in het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt. Als gevolg van de economische crisis wordt veel minder verhuisd. Vervolgens hebben de middeninkomens een kwetsbaardere positie op de woningmarkt gekregen, door regels uit Europa ten aanzien van de inkomensgrens van circa ,- voor een sociale huurwoning en strengere regels bij de hypotheekverstrekking. Een derde belangrijke ontwikkeling is de vergrijzing en daarbij behorende groei naar combinaties van wonen met welzijn en zorg. De hiervoor genoemde analyse van de woningmarkt in Katwijk leidt tot een praktische insteek van deze Woonvisie: Op welke manieren kan de woningmarkt in Katwijk in beweging worden gebracht? Er worden voorstellen gedaan voor het stimuleren van de vraag naar woningen en het bouwen van woningen op maat. Ook de afspraken met woningcorporatie Dunavie zullen worden gericht op beweging in de woningmarkt. Met de regionale en lokale ontwikkelaars zal indringend overlegd worden over aanpassing van programma s en woningtypen, zodat er woningen worden ontwikkeld die beweging in de woningmarkt mogelijk maken, zonder dat dit ten koste gaat van de (gewenste) woonkwaliteit. Deze woonvisie is gebaseerd op intensief overleg met betrokkenen binnen en buiten de gemeente en op het voorwerk van RIGO Research & Advies en INBO. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een analyse op hoofdlijnen gepresenteerd over de woningmarkt in Katwijk. De conclusies van die analyse vormen voor een belangrijk deel de leidraad voor de Woonvisie. In hoofdstuk 2 komt de gemeentelijke invloed aan de orde en de stappen die de gemeente wil zetten om de woningmarkt in beweging te krijgen. In de hoofdstukken 3 komt de prioritering naar de aantallen en typen nieuw te bouwen woningen aan de orde. De samenhang met Nieuw Valkenburg komt terug in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op het stimuleren van de woningvraag. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid ingegaan op de diversiteit aan woonwensen van de Katwijkse bevolking en de noodzaak van een woning op maat, waardoor de verhuisketen op gang komt. Aandacht voor de bestaande huurvoorraad en de kwaliteit van de bestaande woningen komen terug in resp. hoofdstuk 7 en 8. 4

5 Katwijk is een echte gezinsgemeente. 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en een derde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio. Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen. De ontwikkeling van de bevolking richting 2020 laat zien dat het aandeel gezinnen iets afneemt. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in Figuur 1 Ontwikkeling bevolking Katwijk (geïndexeerd, 2006=100) 1. DE KATWIJKSE WONINGMARKT: ANALYSE OP HOOFDLIJNEN De woningmarkt in Katwijk is anders dan die in de omliggende gemeenten. De specifieke manier waarop de woningmarkt in Katwijk functioneert, is bepalend voor de korte termijn van de woonvisie. Een analyse van de woningmarkt van Katwijk levert het volgende op Ontwikkeling van de bevolking van Katwijk Eind 2011 telt Katwijk ruim inwoners, die samen bijna huishoudens vormen. De bevolking is de afgelopen jaren gegroeid. Gemiddeld lag de groei in de periode op 319 huishoudens per jaar. Tabel 1 Ontwikkeling bevolking Katwijk (abs.) inwoners huishoudens inwoners huishoudens

6 Deze ontwikkelingen leiden tot een daling van de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren. Op 1 januari 2002 was de gemiddelde woningbezetting in Katwijk 2,69 personen; op 1 januari 2007 was de gemiddelde woningbezetting in de gemeente 2,59 en in 2011 bedroeg de gemiddelde woningbezetting 2,57 personen. Deze daling is in lijn met de landelijke trend. Op basis van de CBS cijfers van de gemiddelde huishoudgrootte (niet precies hetzelfde als woningbezetting) is te concluderen dat ook in de gemeenten rond Katwijk er een dalende tendens zichtbaar is. Het gevolg is dat de groei van de bevolking van Katwijk niet zo snel zal toenemen als gedacht. Door de combinatie met de bijgestelde woningbouwprognoses is de kans groot, dat in 2030 het aantal inwoners (veel) lager zal uitvallen dan de uit de prognose van Tenslotte wordt op termijn de vergrijzing duidelijk. We zien een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder én een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar. (bron: Rigo, 2012) De gevolgen de daling van de woningbezetting én de nieuwe woningbouwprioriteiten voor de bevolkingsprognose, zullen eind 2012 worden berekend in een actuele bevolkingsprognose De woningvoorraad in Katwijk Katwijk beschikte op 1 januari 2012 over een totale woningvoorraad van woningen. 67,5% van deze woningen was een koopwoning en 32,5% een huurwoning. Van alle koopwoningen was 73,5% een eengezinswoning en 26,5% een meergezinswoning. In vergelijking met het landelijk gemiddelde is Katwijk daarmee een koopgemeente; landelijk ligt het aandeel koopwoningen namelijk op 59,7% De totale woningvoorraad in de gemeente Katwijk is tussen 2006 en 2011 toegenomen met 960 woningen. In die periode zijn er nieuwbouwwoningen gerealiseerd, wat neer komt op een gemiddelde van 238 per jaar. De jaarlijkse productie fluctueerde in deze vijf jaar behoorlijk: in 2006 en 2007 werden respectievelijk 303 en 365 woningen gerealiseerd, terwijl in 2010 slechts 103 woningen werden opgeleverd. Verreweg het grootste deel van alle nieuwbouwwoningen tussen 2006 en 2010 was een koopwoning (76%). Slechts in 2008 was het aantal gerealiseerde huurwoningen groter dan het aantal koopwoningen (56% vs. 44%). In 2008 kwamen een project met woonzorgwoningen en een project van Dunavie gereed. Er werden dat jaar relatief weinig marktwoningen opgeleverd. Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Katwijk Bron: Inbo,

7 In 2011 zijn in de gemeente Katwijk 263 koopwoningen in de bestaande voorraad van eigenaar gewisseld. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2010 (283 woningen), maar een forse daling ten opzichte van 2006 (383 woningen). De gemiddelde transactiewaarde van verkochte woningen in de gemeente Katwijk is de afgelopen jaren gezakt. Werd de gemiddelde woning in de gemeente Katwijk in 2007 verkocht voor , in 2011 was dat De afgelopen jaren is het aantal te koop staande bestaande woningen gestaag gestegen. In het najaar van 2008 bedroeg dit aantal krap 200 terwijl er nu bijna 600 bestaande woningen te koop staan. Verkopers passen inmiddels hun vraagprijs aan. In 2008 bedroeg de meest voorkomende vraagprijs nog Deze is nu gezakt naar Kortom, de woningmarkt in Katwijk bevindt zich in een dip Lage inkomens Mensen met een inkomen tot (prijspeil 2011) kunnen een sociale huurwoning huren. Deze grens, voor het gemak in deze Woonvisie afgerond tot ,-, is door het Rijk vastgelegd, en corporaties moeten 90% van hun bezit aan mensen met een inkomen tot verhuren. Dunavie bouwt vooral appartementen omdat de doelgroep bestaat uit de kleinere huishoudens. Betaalbare kleine eengezinswoningen zijn al (voldoende) in voorraad binnen de bestaande bouw. Binnen de Katwijkse huurwoningmarkt is er voor de groep inwoners met een inkomen tot ,- altijd een woning beschikbaar, hoewel de wachttijd voor sommige woningen met specifieke eisen, soms oploopt tot vier jaar Middeninkomens De middeninkomens zijn mensen met een inkomen vanaf Deze groep bestaat enerzijds uit mensen die al een huurwoning of koopwoning bewonen: de zogenaamde insiders op de woningmarkt. En anderzijds zijn het starters op de woningmarkt: de zogenaamde outsiders. Deze groep inwoners van Katwijk heeft het lastig op de woningmarkt. Gezien de regels mogen zij geen sociale huurwoning huren, want zij verdienen teveel. Zij kunnen ook geen koopwoning kopen, want met een inkomen tussen ,- en ,- kunnen zij maximaal een hypotheek krijgen van ,- tot ,-. Voor dat bedrag is er in Katwijk bijna geen appartement en zeker geen eengezinswoning te koop. De mensen met een middeninkomen wonen vaak in een starterswoning: een sociale huurwoning of een niet al te dure koopwoning. Een deel van deze groep bestaat uit jonge gezinnen. Het groeiende gezin past echter niet meer in de woning en daarom is de verhuisdruk groot. Uiteraard zullen ook huishoudens zonder kinderen een verhuiswens hebben. Deze voormalige starters hebben echter geen overwaarde op hun huis kunnen opbouwen en hebben daardoor vaak een restschuld. Voor deze groep inwoners van Katwijk moeten een betaalbaar koop- of huur alternatief worden ontwikkeld Starters Vanaf 1 januari 2011 hebben starters op de koopwoningmarkt minder mogelijkheden om hun eerste huis te kopen vanwege aangescherpte normen van banken voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De leencapaciteit van starters met een laag inkomen is flink omlaag gegaan (tot 28% lager). Dit werkt ook in mindere mate door bij starters met hogere inkomens (ongeveer 5% lager). Tevens zijn banken, sinds het 7

8 uitbreken van de kredietcrisis, steeds terughoudender geworden in het verstrekken van hypotheken. Zeker voor huishoudens die nog geen vast arbeidscontract hebben, maar wel een goed salaris (meer dan ,-) én goede carrièreperspectieven is het zuur dat zij geen hypotheek kunnen krijgen. Kortom, koopstarters hebben beperktere toegang tot een hypotheek en kunnen een lager bedrag lenen. Starterslening De starterslening is een 2 e - hypotheek van maximaal ,- onder zachte voorwaarden. Katwijk zet deze startersleningen in om starters zoveel mogelijk toegang te geven tot de koopsector. Er zijn sinds de start in 2004 circa 400 startersleningen verstrekt: circa 100 voor nieuwbouw en 300 voor bestaande bouw. Over starters op de koopwoningmarkt zijn enkele gegevens bekend op basis van de aanvragen voor startersleningen. De gemiddelde leeftijd is circa 25 jaar. Het betreft circa 70% eenpersoonshuishoudens en 30% tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde koopprijs is circa ,-, en men brengt gemiddeld ,- aan eigen geld mee bij de aankoop. De starterslening betrof in bijna alle gevallen ,-. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de eerste hypotheek gemiddeld ,- bedraagt. Opvallend is dat tweepersoons huishoudens met een starterslening naar verhouding vaker een bestaande koopwoning kopen en eenpersoons huishouden naar verhouding met een starterslening vaker een nieuwbouwwoning. Dit kan ook te maken hebben met het specifieke woningtype dat in de nieuwbouw voor starters wordt aangeboden Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is In 2007 lag het aantal binnen de gemeente verhuisde personen op ruim Sindsdien is dit aantal gezakt naar in Dit is een daling van ruim 35%. In 2011 heeft - gezien de vele te koop staande woningen - de daling doorgezet. Kijken we naar het aantal gevestigde personen in de periode 2006 tot en met 2010 dan vestigen zich jaarlijks gemiddeld circa personen in Katwijk. Op basis van ontwikkelingen in de markt kan worden geconcludeerd dat de vraaguitval doorzet en we nu op circa 50% van de vraag zitten ten opzichte van het topjaar INBO heeft een inschatting gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren voor geheel Katwijk. Te zien is dat de vraag naar nieuwe woningen in Katwijk op dit moment uitkomt op circa 250 tot 300 per jaar. Mocht de economische situatie verbeteren, het consumentenvertrouwen toenemen én de financiering weer soepeler verlopen dan kan de vraag naar nieuwe woningen in de periode tot 2017 stijgen tot maximaal 350 woningen per jaar. Echter, de inschatting is dat de vraag op korte termijn eerder verder wegzakt. Zo voorziet de Nederlandse Vereniging van Banken een daling in de verkoop van nieuwe woningen in 2012 met 40% (INBO, 2012). In dat geval zal de vraag ook in Katwijk uitkomen op niet meer dan 225 woningen per jaar. (bron: INBO, 2012) Tabel 1 Potentiële vraag naar nieuwbouwwoningen in Katwijk eengezins meergezins totaal koopsegment 45% 15% 60% huursegment 10% 30% 40% totaal 55% 45% Bron: Inbo,

9 1.7. Conclusies De analyse van de woningmarkt leidt tot de volgende conclusies: 1. De gemiddelde woningbezetting in Katwijk blijft dalen, en de bevolking blijft de komende 20 jaar toenemen, waardoor er een autonome behoefte blijft aan uitbreiding van de woningvoorraad. 2. De woningmarkt in Katwijk kenmerkt zich door minder verkopen van bestaande woningen en minder nieuwbouwproductie. 3. Binnen Katwijk is er voor de inwoners met een laag inkomen (tot circa ,-) veelal een huurwoning beschikbaar. 4. Voor de groep inwoners met een inkomen van circa ,- tot ,- die willen verhuizen is er in Katwijk minder vaak een eengezins koopwoning beschikbaar. Het aanbod voor deze doelgroep is minder dan de vraag. 5. Starters op de koopmarkt hebben beperkte toegang tot een hypotheek en kunnen een beperkt bedrag lenen. 6. Op basis van de beschikbare gegevens is geen uitspraak te doen over de beschikbaarheid van woningen voor grote gezinnen. 7. Er is vraag naar 250 tot 300 nieuwe woningen in Katwijk per jaar, waarvan 60% in het koopsegment en 40% in het huursegment. 9

10 2. DE REIKWIJDTE VAN DE GEMEENTELIJKE INVLOED OP DE WONINGMARKT We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen als geld of beslismacht beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt voor een deel bij andere partijen. We bouwen of verbouwen als gemeente immers zelf geen woningen. We geven de gewenste richtingen aan, we werken gericht samen met andere partijen (bewoners, corporatie, bouwers, makelaars enzovoort) en zetten onze middelen gericht in om anderen te stimuleren en te faciliteren in het verwezenlijken van de doelen van de woonvisie. Op dit moment zijn er veel zaken onduidelijk over de toekomst van de woningmarkt. Hoe gaat het verder met de hypotheekrente aftrek? Wat gebeurt er met de huren? Gaan de banken anders opereren? Dit zijn zaken waarop de gemeente geen invloed heeft en daardoor is de reikwijdte van het gemeentelijk woonbeleid beperkt. De middelen en instrumenten die de gemeente heeft zijn: goed overleg met betrokkenen; samenwerking met partijen; het toepassen van regels en het incidenteel beschikbaar stellen van financiële middelen. Daarnaast is het gemeentelijk grondbeleid faciliterend voor de woningbouwprojecten. Er is de principe bereidheid om naar de grondprijs te kijken in het licht van de ontwikkelingen op de woningmarkt in Katwijk. De afspraken met de corporatie Dunavie worden vastgelegd in de Prestatieafspraken. 10

11 Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz Monitoring en bijstelling Woonvisie Jaarlijks zal het college de uitvoering van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie en wel in het kader van de reguliere Planning en Control cyclus. In de loop van 2014 zal de prioritering van de woningbouwprojecten worden geëvalueerd, indien nodig zal het college besluiten tot bijstelling van de prioritering. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk worden gebruikt bij de jaarlijkse evaluatie en bijstelling van de Woonvisie.(zie paragraaf ) 11

12 onderstaande tabel is het woningbouwprogramma voor Katwijk, verdeeld naar typen en segmenten weergegeven. worden afgeremd door een te lage planning. Het aantal geplande woningen kan ook nog tussentijds worden verhoogd indien nieuwe marktontwikkelingen dit nodig maken. In de aantal woningen in de nieuwe woningbouwplanning enigszins te verhogen en wel tot circa 320 woningen per jaar. Om er zeker van te zijn dat positieve ontwikkelingen in de markt niet planvoorraad van circa 310 woningen per jaar. INBO stelt dat dit nodig is om tot de productie van 250 woningen te komen, in verband met planuitval. De gemeente kiest ervoor om het woningen in de jaren (gemiddeld 220 woningen per jaar) is dit programma veel te ambitieus. INBO stelt voor het programma ongeveer te halveren. Dit komt neer op een Het oorspronkelijke woningbouwprogramma van Katwijk over de periode gaat uit van de bouw van circa 3000 woningen: dus 600 per jaar. Gezien het aantal opgeleverde nauwgezet te volgen en dit kan leiden tot bijstelling van de prioritering van de woningbouwplanning. prioritering voor de nieuwbouwlocaties in Katwijk. De woningbouwprogrammering is een dynamisch proces. Tweemaal per jaar wordt er overlegd met de markt om de ontwikkelingen gebaseerd op basis van de huidige inzichten en kennis van de woningmarkt. De gemeente heeft daarop besloten het tweede voorstel van INBO bijna geheel over te nemen als dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment ook het best denkbare antwoord op woningbouwproblematiek in Katwijk. Het voorstel is projectontwikkelaars op 22 augustus De projectontwikkelaars zijn van mening dat prioritering niet noodzakelijk is. De gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de benaderingen hebben voorgesteld. Daarna heeft INBO, in opdracht van de gemeente, een nieuw voorstel voor prioritering opgesteld. Dit tweede voorstel is besproken met de actief zijn. Deze bijeenkomst heeft geleid tot een drietal sessies met projectontwikkelaars, gemeente en INBO, waarin op de prioritering is ingegaan en projectontwikkelaars alternatieve De prioritering van de nieuwbouwlocaties is als volgt tot stand gekomen. Op 22 juni 2012 heeft INBO haar voorstel voor prioritering gepresenteerd aan de projectontwikkelaars die in Katwijk de woonmilieus. De analyse leidt tot een prioritering van de bestaande woningbouwprojecten. om afstemming tussen de verschillende woningbouwlocaties, maar ook om differentiatie van vraagt Dir Katwijk. in woningmarkt de van verbetering duurzame een aan leveren bijdrage een De gemeente streeft naar een realistisch woningbouwprogramma en wil voorkomen dat er eenzijdige woonproducten op de markt komen. Toevoeging van nieuwe woonmilieus moet 3.1. Prioritering van de woningbouwprojecten gedragen woningbouwprogramma met afzetbare woonconcepten. locatie en in mindere mate de grondposities van de gemeente. Het doel is te komen tot een en kansen per kwaliteiten de woningbouwbeleid, het markt, de uit behoefte de tussen vinden te afstemming erom het gaat woningbouwprogramma realistisch een van opstellen het Bij 3. 12

13 Tabel 2 Oude programmering woningbouw Katwijk Jaar sociaal vrije sector totaal mgz egz mgz egz onb totaal 18% 5% 18% 44% 15% Tabel 3 Nieuwe programmering woningbouw Katwijk De volgende projecten wil de gemeente faciliteren in de periode : Tabel 4 Nieuw woningbouwprogramma Katwijk verdeeld over kernen en projecten Katwijk aan Zee Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Haven 2 Zuid Haven 3B Zeehospitium Totaal Katwijk aan den Rijn Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Duinvallei 9a Duinvallei 11a Totaal Hoornes Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Rijnsoever N Rijnsoever N 2b/c Totaal

14 Rijnsburg Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Kleipetten De Bloem De Bloem Westerhaghe Waterklaver Kanaalzone De Horn Hof van Rijnsburg Greenport Totaal Valkenburg Project Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Bloemenlaan t Duyfrak 3A t Duyfrak 3B t Duyfrak 3C t Duyfrak t Duyfrak t Duyfrak Totaal Totalen Sociaal Vrije sector Tot mgz egz mgz egz onb. Totaal In het onherroepelijke bestemmingsplan voor De Bloem zijn meer woningen toegestaan dan in de tabel zijn opgenomen. De gemeente zal de bouw van deze woningen niet belemmeren. De gemeente is bereid samen met de ontwikkelaar de invulling nader te analyseren, zodat deze in de huidige markt afzetbaar is. De woningbouwprogrammering van 1601 woningen tot en met 2017 is de vertaling van de analyse van woningmarkt in Katwijk in Programmering is echter een dynamisch en flexibel proces. Indien er ontwikkelingen in de markt zijn die verhoging van de aantallen noodzakelijk maken, dan zal de gemeente dat direct doen. Voor de overige bouwprojecten geldt dat de gemeente deze projecten faciliteert vanaf De tussentijdse evaluaties van de woonvisie in 2014 en latere jaren kunnen echter leiden tot aanpassingen in het woningbouwprogramma. Met de genoemde woningbouwprogrammering is het mogelijk de doelen van de woonvisie te realiseren. In de woonvisie wordt het navolgende minimum programma benoemd: a. Bouw van circa 400 sociale huurwoningen b. Circa 100 goed en goedkopere woningen (ook sociale woningbouw) c. Circa 500 woningen tussen koop en huur 14

15 d. Circa 125 vrije sector huur. e. 20 woningen particulier opdrachtgeverschap f. Eén locatie voor collectief particulier opdrachtgeverschap g. Eén locatie voor een klushuis. De gevolgen van de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei, kan gevolgen hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties. De nieuwe bevolkingsprognose wordt begin 2013 verwacht en de consequenties daarvan zullen worden betrokken bij de reguliere Planning & control cyclus. Beperking van de woningbouw heeft ook financiële consequenties. Zo is de Algemene Uitkering uit het Gemeentefonds van het Rijk o.a. gebaseerd op het woningareaal. Mindere toename van het aantal woningen betekent een lagere groei van de uitkering. Ook de inkomsten uit de OZB zullen minder toenemen dan verwacht. Daarnaast heeft het stopzetten of vertragen van ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft aanzienlijke consequenties voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Aangezien de grondexploitaties de financiële ruimte ontberen om dit nadeel op te vangen zal hiervoor in de begroting ruimte gevonden moeten worden Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk. Uit het voorafgaande blijkt dat de woningbehoefte is gehalveerd en dat betekent grote terughoudendheid bij de gemeente indien nieuwe woningbouwplannen worden ingediend. De prioriteit ligt bij het realiseren van de tien voorkeurlocaties. Nieuwe plannen moeten voorzien in een aantoonbare extra woningbehoefte die kwalitatief en anderszins (bijv. het aanbieden van vernieuwende bouwconcepten) een absolute meerwaarde hebben voor Katwijk. Dit betekent dat bij de aanvraag van nieuwe plannen het volgende onderzocht moeten worden. a. Is er voor deze locatie een onherroepelijk bestemmingsplan? Indien dat zo is, moet er met de initiatiefnemer gesproken worden over kansen en bedreigingen van het project. Is er een aantoonbare behoefte aan de geplande woningen op deze locatie? b. Indien er voor de locatie geen onherroepelijk bestemmingsplan is, wordt het woningbouwplan niet in behandeling genomen, omdat het niet past in de prioriteitenlijst. Tenzij het plan een absolute meerwaarde heeft voor Katwijk. indien het enkele inbreidingswoningen betreft en/of een situatie waarin een aantoonbare (stedenbouwkundige) verbetering optreedt ten behoeve van. het leefklimaat in de kern of wijk, kan overwogen hieraan medewerking te verlenen. De meerwaarde voor Katwijk zal aangetoond dienen te worden. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Prestatie indicator We willen dat er in 2017 circa 1580 nieuwe woningen zijn gebouwd. Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan. Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt Tabel 3 met de aantallen te realiseren woningen en de onderverdeling naar sociale en vrije sector tot 2017 is de prestatie indicator. 15

16 4. BOUWEN VOOR DE REGIO (NIEUW VALKENBURG) Het woningbouwprogramma van Katwijk heeft invloed op de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg. Het uitgangspunt is dat de projecten van Nieuw Valkenburg de woningbouwprojecten in Katwijk niet mogen beconcurreren. Daarom wil de gemeente dat de woningbouwplannen in Katwijk zoveel als mogelijk zijn afgerond voor de bouw van Nieuw Valkenburg start. Voor de komende jaren speelt de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg nog geen rol. De eerste woningen zullen naar verwachting niet eerder dan eind 2017 of begin 2018 op de markt komen. Wel is in de prioritering zoals INBO dat heeft voorgesteld, rekening gehouden met Nieuw Valkenburg. Zo wordt t Duyfrak, een project dat zich ook richt op regionale doelgroepen, afgerond voordat Nieuw Valkenburg van start gaat. Het is daarom van belang dat er in Nieuw Valkenburg wordt gestart met die woonmilieus die aanvullend zijn op de woningbouwprojecten in Katwijk. Uit de analyse van INBO blijkt dat de woonmilieus Topbuurt, Domein, Na de Olie en In the Buzz niet in de geprioriteerde projecten voorkomen. De fasering van Nieuw Valkenburg kan daarom beginnen met de woonmilieus die gericht zijn op de regionale doelgroep uit Leiden en omstreken. Concreet gaat het dan om de volgende woonmilieus: Na de Olie en Domein. Met het woonmilieu Na de Olie worden ecologische en duurzame wijken bedoeld. Met het woonmilieu Domein worden een specifieke, thematische (semi-)afgeschermde buurten bedoeld. Door te starten met deze onderscheidende en meer exclusieve woonmilieus, is het ook mogelijk de identiteit van Nieuw Valkenburg vanaf het begin helder vorm te geven. Later kan dan worden gestart met de woonmilieus voor de bovenregionale doelgroep en de regionale doelgroep uit de Bollenstreek. De opzet van Nieuw Valkenburg, het aantal woningen en de diverse woonmilieus komen niet in deze woonvisie aan de orde. Dit zijn onderwerpen die in het Masterplan Nieuw Valkenburg worden besproken. Het gaat hier om de randvoorwaarden qua planning en programmering die de gemeente Katwijk inbrengt in de onderhandelingen met het RVOB. Wat willen we bereiken? Projecten in Katwijk concurreren niet met Nieuw Valkenburg Wat gaan we daarvoor doen? Locatie t Duyfrak afronden in circa In Nieuwe Valkenburg starten met de bouw van woningen in aanvullende woonmilieus medio Wanneer? Werken aan de afronding van t Duyfrak In overeenstemming met ROVB over woningbouwprogrammering en -planning Nieuw Valkenburg. Prestatie indicator In 2018 zijn de laatste woningen in t Duyfrak in aanbouw. De te bouwen woningen in Nieuw Valkenburg (naar verwachting medio 2017) mogen niet concurreren met de woningen in andere projecten. 16

17 Hoe gaan we dit bereiken? De gemeente doet onderzoek naar het zelf ontwikkelen en bouwen van Duyfrak, Westerhaghe (Dunavie), Duinvallei fase 9 en De Horn. t 2, fase Have in kan Dit gevoerd. Dunavie met ook wordt overleg Dit slaan. Het college gaat in gesprek met projectontwikkelaars binnen Katwijk, later ook in de regio, om de weg naar goede en goedkopere woningen in te In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor het (kleine) gezin voor de prijs van ,- In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor starters voor de prijs van circa ,- opslagen die commerciële partijen gebruiken, kan de verkoopprijs lager zijn dan gebruikelijk is. verkocht en de gemeente heeft geen financieel risico gelopen. Door het wegvallen van diverse snel zijn woningen de positief: is resultaat Het droeg. risico het zelf zij waarbij bouwen, gemeente zelf. Een voorbeeld van deze aanpak is te vinden in de gemeente Edam-Volendam. In de nieuwbouwlocatie Gouwwijk nam de gemeente het initiatief om zelf woningen te 5.2. Gemeente ontwikkelt zelf Een andere mogelijkheid is het ontwikkelen van woningen onder verantwoordelijkheid van de rijksoverheid legt op de corporaties in Nederland (huurdersbijdrage en extra buffers) maakt goed en goedkoper bouwen het doen van investeringen door Dunavie haalbaar. Goedkoper bouwen met een korte bouwtijd is ook van belang voor Dunavie: daardoor kunnen zij hun huurders een goede en goedkope woning aanbieden. Gezien de financiële druk die de In dat geval moet de woning groter zijn dan de starterswoning en een prijs van ,- hebben. Ook jonge gezinnen met middeninkomens, die nu in een sociale huurwoning of starterskoopappartement wonen, moeten een goede en goedkopere woning kunnen kopen. voor deze woningen: de kwaliteit moet van een hoog niveau zijn. Het prijsverschil zit dan in de innovatieve bouwtechnieken en de korte bouwtijd. maar we moeten deze weg inslaan om gezinnen een kans op een eigen huis te geven en om aannemers te laten bouwen. Het uitgangspunt over de minimale kwaliteit geldt uiteraard ook ,-. Een grote bouwer in Nederland komt met een eengezinswoning op de markt van 115m2 voor een prijs van ,- Daar zijn vanzelfsprekend veel eisen aan verbonden, en de gelegenheid te geven een appartement of zelfs een eengezinswoning te kunnen kopen, is het noodzakelijk dat er Goed en Goedkoper gebouwd wordt voor een bedrag van Uit de woningmarktanalyse is nadrukkelijk naar voren gekomen dat een hypotheek van ,- het maximaal haalbare is voor de starter op de woningmarkt. Om die starter de kans 5.1. Goed en Goedkoper bouwen weer manifesteert, vooral voor het (kleine) gezin. krijgen hun woonwens te realiseren en uiteindelijk ook dat de vraag naar nieuwbouw zich kans meer mensen dat toe er leidt woningmarkt Katwijkse de op Beweging woningmarkt. hoofdstuk 2 is aangegeven dat de lokale overheid weinig greep heeft op de dynamiek van de woningmarkt, maar toch zijn er instrumenten die helpen beweging te brengen in de De woningmarkt in Katwijk functioneert nog wel, maar het gaat langzaam en moeilijk. Er moet dus weer beweging, dynamiek, versnelling in de woningmarkt komen. In de analyse in 5. 17

18 Wanneer? Prestatie indicator woningen. Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen Goed en Goedkoper kunnen en willen bouwen. Medio 2013 of eerder is duidelijk of de gemeente zelf woningen zal ontwikkelen. In 2013 wordt gestart met de bouw van de eerste goede en goedkopere woningen Woonconsument centraal De woonconsument wil invloed op de woning die hij/zij koopt of huurt. De wensen en mogelijkheden van de kopers en huurders moeten centraal staan. Naast prijs en woninggrootte kan ook de manier waarop de consument invloed heeft een belangrijke voorwaarde zijn om een woning te kopen of te huren. We willen mensen met initiatieven graag helpen om die gerealiseerd te krijgen: particulier - en collectief opdrachtgeverschap. Ook de invloed van de woonconsument behoeft aandacht. Deze onderwerpen komen hierna aan de orde Particulier Opdrachtgeverschap Een particulier neemt het initiatief om zijn eigen woning te realiseren. Hij heeft maximale invloed op het ontwerp van de woning en het proces van totstandkoming. In minimale variant heeft de particulier contact met gemeente voor afname van een kavel, met een bouwbedrijf dat de woning realiseert en met een hypotheekverstrekker voor financiering van de woning. Afhankelijk van de behoefte aan ondersteuning kan de particulier een architect en een bouwbegeleider inhuren. Kavels die welstandsvrij ontwikkeld kunnen worden kennen over het algemeen een betere afname dan kavels met specifieke welstandseisen. (bron: INBO, 2012) De financiële risico s liggen bij de particulier: wanneer hij zijn verplichtingen ten aanzien van de bouw van de woning niet nakomt kan de grondverkoopovereenkomst ontbonden worden op laste van een boete. Overige financiële risico s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. Als de particulier minder financieel risico wil lopen is catalogusbouw een optie. Vrije kavels zijn beschikbaar in het project Greenport, Rijnsoever, t Duyfrak en De Horn Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een collectief van huishoudens realiseert hun eigen woningen en vaak ook directe woonomgeving. Het initiatief voor een dergelijk project komt meestal van een aantal van de toekomstig bewoners maar wordt ook wel door de gemeente (grondbezitter) genomen. Het collectief heeft maximale invloed op ontwerp en proces (via rechtspersoon, vaak koper vereniging), de individuele huishoudens conformeren zich aan de consensus van het collectief. (INBO, 2012) Het is tot op heden niet gelukt in Katwijk een CPO project te ontwikkelen. Er zijn ook weinig succesvolle CPO projecten in Nederland bekend. Vooralsnog hier terughoudend mee omgaan. 18

19 Particulier Opdrachtgeverschap, Klushuis en Cascowoning Een particulier gaat over tot grootschalige verbouwing, tot niveau Bouwbesluit Nieuwbouw, van een pand dat in (zeer) slechte staat verkeert. Dit pand wordt voor een relatief laag bedrag aan hem verkocht, maar hij is verplicht de woning binnen een jaar te renoveren en zelf ten minste 2 jaar in de woning te gaan wonen, met als doel slechts betrokken eigenaar-bewoners voor een project te interesseren. Het bestaande pand hoeft niet per se een oude woning te zijn. In een dergelijk geval is er sprake van een Cascowoning. De woning wordt door de projectontwikkelaar als casco opgeleverd en de koper bouwt de woning zelf af. Het financiële risico is geheel voor de particulier, maar over het algemeen minder dan bij PO in de nieuwbouw variant omdat de benodigde investering vaak kleiner is doordat er zelf veel wordt geklust. Maar ook hier geldt dat wanneer de particulier zijn verplichtingen ten aanzien van de renovatie van de woning niet nakomt, de verkoopovereenkomst ontbonden kan worden op laste van een boete (bv ,- per verdieping). Overige financiële risico s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. De Visserijschool (eigendom van Dunavie) is hiervoor een mogelijkheid. Het is uiteraard mogelijk dat een klushuis door een Collectief wordt verbouwd.(inbo, 2012) Wat willen we bereiken? De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen of te verbeteren. Hoe gaan we dat doen? Particulier Opdrachtgeverschap: In de woningbouwlocaties die tot 2017 worden ontwikkeld, worden de particuliere kavels naar voren gehaald. Dit kan in Rijnsoever, t Duyfrak, De Horn en het Greenport project. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: De gemeente analyseert welke locaties geschikt zijn. Overleg met Dunavie over de Visserijschool als klushuis. Overleg met projectontwikkelaars over cascowoningen.. Wanneer? Prestatie indicator Er wordt continu gewerkt aan de uitvoering van de gestelde doelen. Medio 2013 wordt één CPO locatie gepresenteerd. PO: Tot 2017 worden 20 vrije kavels verkocht en ontwikkeld. CPO: Tot 2017 streven we naar realisering van tenminste één CPO project, een klushuis en een cascowoningenproject Consumentgerichte projectontwikkeling De woonconsument krijgt grote invloed op het ontwerp van de nieuwe woning. Hierbij moet gedacht worden aan de breedte, de diepte en het aantal bouwlagen van de woning. Dit gaat dus verder dan de bestaande zaken, zoals keuken of badkamer naar eigen keuze; plaats van de wanden naar eigen keuze en wel of geen dakkapel. De verdergaande variant van consumentgericht bouwen, moet door de gemeente sterk benadrukt worden bij de 19

20 projectontwikkelaar, omdat deze wijze van ontwikkelen de positie van de aspirant koper als consument versterkt. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Prestatie indicator De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen. In de gesprekken met projectontwikkelaars wordt het consumentgericht ontwikkelen betrokken. Continue. De gesprekken moeten eind 2012 zijn afgerond, zodat in 2013 tenminste 40 woningen op deze wijze worden ontwikkeld en gebouwd. Het project Haven fase 2 zuid leent zich hiervoor. Zo ook het project De Horn Versterken positie woonconsument Bij de woningbouwprogrammering wordt meer rekening gehouden met de behoefte van mensen. We volgen de woonwensen (periodiek woonwensenonderzoek), de actuele verkoopbaarheid van nieuwbouw en bestaande koopwoningen, en de verhuisbewegingen. Dit benutten we voor het uitwerken van programma s voor actuele locaties, zoals die voorzien zijn tot Na afronding van elk nieuw bouwproject bevraagt de gemeente Katwijk de bewoners naar hun tevredenheid over het bouwproces, de woning en de omgeving. De resultaten worden als leereffect meegenomen in de ontwikkeling van een volgend bouwproject. Wij stellen voor om een brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk op te richten en deze groep tweemaal per jaar bijeen te roepen. De deelnemers zijn: Dunavie, Stichting Huurdersbelangen, Stichting Seniorenwoningen, enkele grote Verenigingen van Eigenaars, makelaars, banken, aannemers, projectontwikkelaars, verhuurders, notarissen, hypotheekverstrekkers en de gemeente. De agenda bevat in ieder geval: toetsen respectievelijk spiegelen van het woonbeleid in Katwijk, informatie uitwisselen en verzamelen en het volgen van de uitvoering van de Woonvisie. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep worden gebruikt bij de evaluatie en bijstelling van de Woonvisie in Ook stellen we voor om jaarlijks een themadag over Wonen in Katwijk te organiseren. Dit plan zal echter gedragen moeten worden door de brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk. Ook de realisatie zal door de leden van de Klankbordgroep gedaan moeten worden. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? De invloed van de woonconsument wordt in concreet in de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk, de themadag wonen, het periodiek woonwensenonderzoek en het evaluatieonderzoek. Betrokkenen bij de woningmarkt van Katwijk worden uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst voor eind Vragenlijst na afronding elk nieuw bouwproject en de leereffecten meenemen in een volgend project. 20

21 Wanneer? De uitnodigingen gaan na de vaststelling van de woonvisie door de raad de deur uit. Medio september 2012 Na afronding bouwproject. Prestatie indicator Tot 2017 twee maal per jaar een bijeenkomst van de klankbordgroep en eenmaal per jaar een themadag wonen in Katwijk Varianten tussen huur en koop Om de vraagzijde op de woningmarkt te vergroten kan een aantal varianten tussen huur en koop worden benut. De meest ervan hebben een relatie met een woningcorporatie, maar enkele zijn ook door projectontwikkelaars te gebruiken. In de bijlage onder paragraaf 2.3. is een overzicht opgenomen van de varianten tussen huur en koop. Hierna worden de meest gangbare vormen besproken. Koop Garant Bij Koop Garant krijgt de koper bij aanschaf van een woning een korting op de marktwaarde van de woning, de koper wordt hierbij volledig eigenaar. Wanneer de koper de woning weer wil verkopen, dan koopt de woningcorporatie in kwestie de woning gegarandeerd terug. De stijging of daling in marktwaarde zal tussen de corporatie en de koper worden gedeeld. Waardestijging van de woning als gevolg van investeringen door de eigenaar worden afzonderlijk getaxeerd en buiten de winstdeling gelaten. In geval van nieuwbouw deelt de corporatie voor maximaal 1,5 maal het verleende kortingspercentage in de waardeontwikkeling. Identieke of vergelijkbare constructies bestaan ook onder andere namen. Slimmer Kopen en Kopen met Korting zijn hier een voorbeeld van. De variant Koop Garant wordt door Dunavie gebruikt. Koopgarant is een uitgewerkt systeem van maatschappelijk gebonden eigendom. De organisatie van Koop Garant heeft bijv. afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Door de gedegen uitwerking van Koop Garant hebben de meeste corporaties voor deze aanpak van maatschappelijk gebonden eigendom gekozen. Huur koop Een van de overige varianten is de mogelijkheid om eerst te huren, maar met een optie tot koop van de woning. Deze variant kan door een belegger worden ingezet om eerst woningen te verhuren en na een bepaalde tijd aan de zittende huurders te verkopen. Uiteraard kunnen ook marktpartijen met allerlei varianten tussen koop en huur komen, die alle tot doel hebben het de woonconsument gemakkelijk te maken een woning te kopen. Erfpacht Uit gesprekken met banken in Katwijk is gebleken dat het hebben van erfpacht geen effect heeft op de hoogte van de te verstrekken hypotheek. De bank ziet de erfpachtcanon, die de kopers aan de gemeente moeten betalen als vaste lasten en rekent dat dus mee in het bepalen van de hypotheekhoogte. Hierdoor levert de erfpacht geen bijdrage aan het gemakkelijker maken van het verkrijgen van een hypotheek. 21

22 Wat willen we bereiken? Projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, beleggers en Dunavie passen instrumenten toe waardoor de woonconsument gemakkelijk een woning kan kopen. Wat gaan we daarvoor doen? De gemeente gaat in gesprek met de projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om hen uit te dagen met voorstellen te komen tussen huur en koop. Met beleggers wordt gesproken over de variant huur koop. Wanneer? De gesprekken vinden plaats in 2012 en lopen door in Prestatie indicator Bij 30% van de nieuwbouwwoningen tot 2017 wordt een variant tussen huur en koop ingezet om de aankoop van de woningen te bevorderen Meer vrije sector huurwoningen bouwen In de nieuwbouw zien wij kansen voor vrije sector huur in zowel het gestapelde als grondgebonden segment. Katwijk kent een langzaam vergrijzende bevolking, terwijl er nu ook veel starters zijn die moeilijk aan een hypotheek voor een koopwoning komen. Beide groepen zijn kansrijk voor de vrije sector huur. Onze inschatting is dat er ruimte is voor 10% tot 15% vrije sector huur in Katwijk. (bron: Inbo, 2012). Er kan een onderscheid gemaakt worden in middeldure huurwoningen en dure huurwoningen. Bij middeldure huurwoningen gaat om woningen met extra comfort en voorzieningen, doorgaans gericht op ouderen, en om eengezinswoningen voor mensen die eigenlijk willen kopen maar dit gezien de huidige omstandigheden niet kunnen of willen. Als de economische situatie aantrekt kan een deel worden omgezet in koopwoningen. De huurprijs kan liggen tussen de huurtoeslaggrens en 850, -. Dunavie wil in nieuwbouwprojecten dit type huurwoning realiseren. De vraag naar dure huurwoningen is klein (ongeveer 5%) en komt voor een belangrijk deel van lege nest huishoudens die een goed alternatief hebben, namelijk niet verhuizen. Dat betekent dat prijs-kwaliteit verhouding goed moet zijn en de locatie aantrekkelijk. Deze vraag zal iets groeien, omdat deze groep in omvang toeneemt, echter zeer geleidelijk. De huurprijs ligt boven 850, -. Beleggers zullen moeten worden geïnteresseerd in de bouw van vrije sector woningen. Wat willen we bereiken? Er worden in Katwijk vrije sector huurwoningen gebouwd Hoe gaan we dat bereiken? Projectontwikkelaars en beleggers benaderen met interessante woningbouwlocaties in Katwijk en hen motiveren daar vrije sector huurwoningen te realiseren. Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Deze opnemen in de Prestatieafspraken. Wanneer? Gedurende de periode Prestatie indicator Uitgaande van 250 woningen per jaar willen jaarlijks gemiddeld 10% daarvan als vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Dus 25 woningen per jaar. In de projecten t Duyfrak, Duinvallei fase 9 en Haven fase 2 zuid zijn daarvoor mogelijkheden. 22

23 5.6. Reageren op veranderingen in de markt Het is lastig te voorspellen hoe de markt zich verder gaat ontwikkelen. Ontwikkelingen die buiten de invloed van Katwijk liggen zijn namelijk sterk bepalend hierin, zoals de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en de aanscherping van de hypotheekregels. Flexibiliteit is nodig om adequaat mee te kunnen bewegen met veranderende behoeften, aanpassing van plannen of deze uit te stellen. Randvoorwaarde is natuurlijk wel dat de kwaliteit niet omlaag gaat. Concreet komt het voor dat de projectontwikkelaar de woningen, die aanvankelijk gepland waren, niet verkocht krijgt en het programma moet worden veranderd. Dit kost tijd voor overleg en procedures. Wij gaan er vanuit dat de woningen die gebouwd gaan worden in de geprioriteerde projecten daadwerkelijk verkocht gaan worden. Duidelijk is dat in alle gevallen flexibiliteit niet neutraal is: het is gekoppeld aan het planproces met alle voorwaarden en termijnen die daarbij horen. De vraag is: Hoe kan de gemeente eraan meewerken om snel te reageren op veranderingen in de woningmarkt? Er zijn drie mogelijkheden: a. Ontwikkelingstijd van het project De ontwikkelingstijd van project dat wil zeggen vanaf indiening van het idee tot het ter visie van het bestemmingsplan, moet sterk worden bekort. Dit vereist van de ontwikkelaar dat hij met goede plannen komt en snel reageert op vragen van de gemeente. Van de gemeente vereist het snel en gecoördineerd beoordelen van de plannen. Het planvormingsproces moet dus systematischer. b. Coördinatieregeling Bij de behandeling van het bestemmingsplan kan tegelijk de omgevingsvergunning aan de orde komen. Hiertoe wordt dan gebruikt gemaakt van de coördinatieregeling. Dit kan zeker een half jaar schelen in de proceduretijd. c. Ruimte in het bestemmingsplan In de bestemmingsplannen moet ruimte zijn voor verandering en dit kan heel goed met een Uitwerkingsplicht. Ook is het mogelijk dat in globale bestemmingsplannen de mogelijkheid gegeven wordt om vergunningen te verlenen voor ontwikkelingen die nog niet zijn uitgekristalliseerd tijdens het opstellen van het bestemmingsplan. Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? We willen een korter planproces en meer ruimte in de bestemmingsplannen. Na analyse van de bestaande procedures worden er versnellingsmaatregelen geformuleerd, zoals - Gebruik van de coördinatieregeling, daar waar mogelijk. - In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen met ontwikkelingslocaties, wordt een uitwerkingsplicht opgenomen. - Duidelijke criteria en voorwaarden afspreken met de projectontwikkelaar. 23

24 Wanneer? Prestatie indicator Over het toepassen van de coördinatieregeling wordt in de tweede helft 2012 een besluit genomen. Continue toegepast in de bestemmingsplannen. De aangescherpte ( lean ) procedures functioneren in de loop van

25 6. EEN WONING OP MAAT We realiseren ons dat er niet één manier is om de nieuwbouwproductie en de doorstroming op gang te brengen. Wél doen we alles wat binnen ons vermogen ligt om dynamiek op de woningmarkt te krijgen. We gaan daarom eerst in op het belang van de verhuisketens om daarna in te zoemen op vier groepen op de woningmarkt: de starter, het kleine gezin, het grote gezin en de ouderen Verhuisketens op gang brengen Om doorstroming op gang te brengen spelen verhuizingen een belangrijke rol. Om verhuizingen mogelijk te maken, is het belangrijk om te weten wat de woonwensen zijn van de woningvragers. Gemiddeld verhuist een huishouden iedere tien jaar. Een huishouden zal over het algemeen proberen om bij een verhuizing de woonsituatie te verbeteren. Dit betekent dat de woningvoorraad als een hiërarchisch functionerend systeem kan worden gezien, de zogenoemde Woninghiërarchie of Woonladder. Doorstromers proberen van goedkope huurwoningen (zoals meergezinswoningen) te verhuizen naar goedkope of middeldure koopwoningen (zoals eengezinswoningen), van klein naar groot Starters (nieuw gevormde huishoudens) moeten het evenwicht herstellen. Zij zullen relatief veel in meergezinswoningen en kleine woningen terecht komen en dus relatief weinig in laagbouw en grote woningen. Hoog op de woninghiërarchie staan gewilde woningen. Laag op de hiërarchie staan niet-gewilde woningen. Maar op de woningmarkt komen ook neerwaartse stappen voor. Dat zijn bijvoorbeeld oudere huishoudens die verhuizen van een dure koopwoning naar een duur huurappartement. Wellicht om daarmee hun opgebouwde vermogen te verzilveren en te wonen in een woning die gelijkvloers is en dichtbij de voorzieningen ligt. Een andere neerwaartse stap is vaak te zien als gevolg van echtscheidingen en werkloosheid. Een direct met elkaar samenhangende reeks verhuizingen wordt een verhuisketen genoemd. 2 (bron: gemeente Leiden, 2011) 25