DE INVLOED VAN DE POSITIONERING VAN DE SUPERMARKT OP DE WAARDE VAN HET WIJKWINKELCENTRUM

Transcriptie

1 DE INVLOED VAN DE POSITIONERING VAN DE SUPERMARKT OP DE WAARDE VAN HET WIJKWINKELCENTRUM Malou Doornbos Alkmaar, Maart 2016 Amsterdam School Of Real Estate MSRE, Begeleider ASRE: Arthur Marquard

2 VOORWOORD Deze Masterthesis is geschreven in het kader van mijn MSRE-studie aan de Amsterdam School of Real Estate. Gedurende het onderzoek heb ik me verdiept in het effect dat de supermarkt heeft op de huurprijs van naastgelegen vastgoed, vanuit het oogpunt van de belegger. Door de wijzigingen in het koopgedrag van de consument zijn eerdere uitgangspunten niet meer zo zeker. Er is al sinds jaren een ontwikkeling gaande waarin supermarkten almaar groter worden en steeds meer beleving (versmarkten) aan hun assortiment toevoegen. Tegelijkertijd is er de toename in de convenience winkels in de steden, winkels zoals bijvoorbeeld de Spar of Marqt die juist veel kleiner zijn. Daarnaast is overal sprake van een toename van discountformules. De supermarkt is binnen het wijkwinkelcentrum van groot belang. Ik wil onderzoeken in hoeverre de supermarktwereld met al haar veranderingen en met al haar assortimentsvarianten invloed heeft op de overige winkels in een wijkwinkelcentrum. De supermarkt wereld is een gesloten wereld, het was dan ook geen sinecure de informatie boven tafel te krijgen die nodig was dit onderzoek te kunnen uitvoeren. Mijn vader zegt dat je door te studeren steeds bewuster wordt van het feit, dat achter elke horizon weer een nieuwe horizon opduikt. Ik heb dit ondervonden. Ik wil Arthur Marquard bedanken die mij overtuigd heeft dit onderzoek, ook al bleek dit in een gesloten gebied, door te zetten en me gemotiveerd heeft wanneer nodig. Charlotte Ronteltap voor de hulp met het rekenwerk. Zonder jou was ik nog bezig. Mijn gezin en vrienden die alle begrip toonden voor het constante gebrek aan vrije tijd. Ik ga dit goedmaken!

3 SAMENVATTING In deze thesis is getracht een inzicht te geven in het effect dat de positionering (de plek van de supermarkt in de markt, bijv. discount of fullservice) van supermarkten heeft op de waarde van wijk en buurtwinkelcentra in Nederland. Supermarkten zijn er in diverse soorten en kwaliteiten. Van discounter tot full service supermarkt. De klant waardeert de diverse supermarkten in termen van kwaliteit, prijs, aanbod maar ook op basis van ruimtelijke factoren zoals bijvoorbeeld parkeergemak en bereikbaarheid. De doelgroep is niet voor elke supermarkt gelijk, wat de ene groep consumenten belangrijk vindt is voor de andere bijzaak. De aantrekkingskracht van supermarkten op de consument is dus ook niet gelijk. De aantrekkingskracht van de supermarkt is voor een wijkwinkelcentrum van enorm belang. De winkelstructuur zoals we die in Nederland kennen, is ontstaan in de jaren 50/60 van de vorige eeuw. De winkelstructuur in Nederland is fijnmazig. Sinds de jaren 50/60 is de wereld enorm veranderd. De economische opbouw na de oorlog heeft een explosieve toename veroorzaakt in aantal m² winkelvloeroppervlakte. Deze toename veroorzaakte decennia lang geen problemen, de omzetten namen gestaag toe, de nog steeds bestaande crisis echter, die in 2007 begon, heeft een afname in de bestedingen tot gevolg. De mogelijkheden van onlineshopping hebben eveneens een afname in de bestedingen in fysieke winkels als gevolg gehad en bovendien heeft internet naast andere media, zoals de talloze consumentenprogramma s op de televisie - gezorgd voor een grotere bewustwording van de consument. Zij is daardoor kritischer geworden. De consument is alleen dan bereid verder te rijden dan absoluut noodzakelijk is, wanneer de attractiewaarde van het verder gelegen winkelgebied groter is dan die van het nabij gelegen gebied (Reilly, 1931). Deze waarde wordt bepaald door de winkels in het gebied. De ene winkel heeft meer attractiewaarde dan de andere. De consument is bereid verder te rijden voor een winkelcentrum waar alles wat hij nodig heeft, voorhanden is. Dat levert immers tijdwinst op. Assortiment is derhalve een belangrijke factor in het winkelcentrum. De winkels die consumenten weten te trekken zijn de publiekstrekkers in een centrum. De overige winkels profiteren van de trekkracht van deze publiekstrekkers. In een wijkwinkelcentrum is dat een supermarkt, in een stadscentrum is dat bijvoorbeeld Primark. De consument komt voor de trekker en loopt daarna ook binnen bij de omliggende winkels. Deze zogenaamde trekkers hebben een positieve invloed op de omzet in het gebied doordat zij consumenten uit een groter verzorgingsgebied aantrekken dan andere ondernemingen zouden doen. Daardoor hebben zij een positief effect op de consumentenaantallen in een centrum. De huur die een ondernemer bereid is te betalen wordt ingegeven door de omzetpotentie. Hoe hoger de consumentenaantallen zijn hoe hoger de omzetpotentie hoe hoger de huur die de ondernemer bereid is te betalen. De belangrijkste reden voor een consument om naar een wijk of buurtwinkelcentrum te gaan is de supermarkt. De trekker bepaalt voor een belangrijk deel de aantrekkingskracht van het centrum. Het is daarom van belang de supermarkten in het centrum dusdanig te kiezen dat de attractiewaarde van het centrum groter wordt, waardoor een grotere consumentenstroom kan worden gerealiseerd. Voor een belegger in onroerend goed bestaat een stijgend belang bij een juiste invulling van een winkelcentrum en dus bij de keuze van de juiste combinatie van supermarkten, nu de winkelmarkt onder druk staat. De discounter heeft de laatste

4 jaren aan terrein gewonnen. Daaruit blijkt dat de consument, of een flink deel van de consumenten, steeds prijsbewuster is geworden. De consument geeft aan de discounter steeds vaker als primaire supermarkt te gebruiken en de full service supermarkt als secundaire supermarkt (Retaildetail, 2012). Enerzijds is sprake van een toename van het aantal prijsvechters, anderzijds zien we juist een uitbreiding in het hoge prijzensegment. Zo vertelde Tjerk van Leusden van Supervastgoed op de NRW New Gen bijeenkomst in december van dit jaar: De XL supermarkten worden steeds groter, zoals bijvoorbeeld de foodmarkt van Jumbo, daarnaast ontstaan steeds vaker kleinere supers die convenience bieden, de supermarkten die qua grootte en assortiment daartussen zitten krijgen het zwaarder, het winkelcentrum met een zwakkere supermarkt zal het moeilijker hebben om te overleven. In dit onderzoek is met name gekeken naar de invloed van (combinaties van) supermarkten van supermarkten op de overige winkels in het wijkwinkelcentrum. Vanuit een kwalitatief oogpunt zijn, in theorie, argumenten te vinden om twee supermarkten toe te voegen aan een centrum beiden in een heel ander segment. Een discounter en een full service supermarkt zullen een grotere groep consumenten aantrekken dan bijvoorbeeld alleen twee eenzame discounters. De klant heeft daardoor immers meer keuze binnen het winkelcentrum en daardoor zal een groter aantal klanten genegen zijn het centrum te bezoeken. In Nederland is een winkelstructuur ontstaan die op verschillende schaalniveaus aantrekkingskracht behoeft. In de binnenstad is dat anders dan in een boodschappen- of wijkwinkelcentrum. De supermarkt is de drager van het buurt- en of wijkwinkelcentrum, een combinatie van supermarkten kan dus een waarde vergrotend effect hebben indien zij qua positie niet gelijk zijn. Doordat een dergelijk centrum een grotere doelgroep weet te bereiken en een grotere bindingskracht weet te generen binnen het gebied, is een hogere huuropbrengst te verwachten bij alle winkels in dat winkelcentrum. Uit het onderzoek blijkt de juistheid van die laatste hypothese echter niet. De huur van het totale centrum wordt niet positief beïnvloed door de twee supermarkten in het winkelcentrum in verschillende segmenten te positioneren. Het blijkt niet juist dat de huren van de winkels positief beïnvloed worden door de supermarkten qua positie (full service discount) uit elkaar te halen. Wijkwinkelcentra met twee middensegment supers geven geen significant lagere huurwaarde aan dan winkelcentra met een full service en een discount supermarkt. Opvallend is dat de waardering van de klant voor de supermarkt wel van invloed blijkt op de huren per m² per jaar van de overige winkels. Hoe hoger de waardering van de supermarkten in het winkelcentrum hoe hoger de huurprijzen zijn.

5 INHOUD 1 Inleiding Algemeen Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Onderwerp en centrale onderzoeksvraag Wetenschappelijke relevantie Onderzoeksmethode Leeswijzer Theoretische achtergrond Inleiding De winkelvastgoedmarkt Wheaton en Dipasquale Locatie-theorieën Conclusie De winkelstructuur in Nederland Inleiding Segmentatie van winkelcentra Branchering van winkelcentra Ontwikkelingen en trends in het retaillandschap Conclusie De supermarkt in het winkellandschap Inleiding De supermarkt als retailer De bestedingen in food... 26

6 4.4 Trends en ontwikkelingen in de supermarktwereld Ontwikkelingen Positionering van Supermarkten Waardering van de Supermarkt Conclusie Hypothesen Data-analyse inleiding Huurprijsbepalende factoren Toetsend onderzoek Dataset Methodiek Conclusie Resultaten discussie reflectie Bibliografie... 55

7 1 INLEIDING 1.1 ALGEMEEN Retail is een belangrijke economische sector in Nederland. 10% van de ondernemingen in Nederland is actief in de detailhandel en die is daarmee goed voor 7 % van de werkgelegenheid. Er vinden grote veranderingen plaats in de detailhandel. De omzetten staan onder druk, dit is onder meer goed te zien aan de leegstand van winkelpanden en het ligt voor de hand dat door die achteruitgang de werkgelegenheid in de sector afneemt. Op dit moment staan meer dan winkelpanden leeg in Nederland. Dat is 7,5 % van de totale winkelruimte in Nederland (Rabobank.nl). De manier van aankopen doen is gewijzigd door de jaren heen. Er is een wijziging in het paradigma. (Het totaal aan gewoonten en mogelijkheden, bepaalde handelswijze van de consument). Die paradigmawijziging blijkt onder meer uit de afgenomen loyaliteit van de klant. Dat laatste is een direct gevolg van toegenomen mobiliteit, en uiteraard door een toenemende vertrouwdheid met internet. Door de opmars van internet is de klant beter geïnformeerd dan ooit en heeft daardoor andere eisen. De retailmarkt is veranderd en verandert nog steeds in een razend hoog tempo. De laatste 10 jaar veel harder dan de jaren daarvoor. Aan deze verandering is nog lang geen einde gekomen. De klant gedraagt zich anders door diverse ontwikkelingen, technologische, economische, demografische maar ook sociaal culturele veranderingen. Het maakt de consument niet uit waar hij koopt, fysiek of online noch op welk moment, en zeker niet bij wie. De consument koopt vooral op basis van de beleving en service. Ook internet als aankooporiëntatiekanaal is tot volledige wasdom gekomen. (Decentraleretail, 2015). Voor de belegger is het van belang dat een maximale bezoekersstroom naar het winkelcentrum komt, aangezien dat een maximalisatie van de waarde van de belegging tot gevolg heeft. Het is daarom van belang te weten welke factoren van invloed zijn op het gedrag van de consument. Wat beweegt de klant om naar een bepaald winkelcentrum te komen? Vele factoren zijn van invloed op het al dan niet succesvol zijn van een winkelcentrum. Die factoren zijn onder te verdelen in ruimtelijke en niet ruimtelijke factoren. De aandacht ging voorheen uit naar de ruimtelijke factoren. Pas later is meer aandacht aan niet ruimtelijke factoren besteedt en werd ook de invloed van deze factoren erkend als belangrijk voor het succes van een winkelcentrum. Factoren zoals branchering en imago van een centrum zijn van invloed op het succes van een winkelgebied naast de ruimtelijke factoren. 6

8 1.2 AANLEIDING De supermarktwereld is een gesloten wereld, een aparte niche in de retailmarkt. Het is een branche die enerzijds de laatste jaren de enige was, die een plus wist te realiseren in de omzetten waar de andere branches te maken hadden met krimp (ABNAMRO,2014), anderzijds is het voor het eerst dat ook supermarktlocaties opgegeven worden en er dus supermarktlocaties zijn die niet worden ingevuld. Over 15 jaar zijn er mogelijk 1000 supermarkten te veel in Nederland waarschuwt Rabo (Vastgoedjournaal, 2015). In een analyse waarschuwen zij ervoor dat, doordat steeds meer digitaal verkocht wordt en steeds meer nieuwe winkelconcepten op de markt komen, het marktaandeel van de huidige supermarkten almaar kleiner wordt. De positionering van de supermarkten wordt belangrijker om zich te onderscheiden van al de concurrentie. De wijkwinkelcentra waarin de supermarkten veelal gevestigd zijn, zijn in hoge mate afhankelijk van het functioneren van deze supermarkten. De omzetten in supermarkten hebben in 2011, 2012 en in 2013 voor het eerst sinds jaren een daling in volume laten zien. Dat betekent overigens geen daling in de omzet! Over heel 2013 groeide de omzet van supermarkten met 2,2%. Dit was echter volledig toe te schrijven aan een hoger prijsniveau (+3,3%). Het volume daalde met 1,1%. De grootste daling sinds het CBS deze cijfers bijhoudt (Delta LLoyd, 2014). De totale omzet van Nederlandse supermarkten bedroeg in ,28 miljard euro. Dit is een daling van 1,1% ten opzichte van 2013 (GFK,2015). De Duitse supermarkten Aldi en Lidl hebben na een jarenlange groei, het afgelopen jaar in Nederland marktaandeel verloren. Lidl daalde met 0,3 procentpunt tot 3,8 procent. Aldi raakte 0,2 procentpunt kwijt en kwam uit op 9,5 procent ( 2015). De dalende volumes lijken erop te duiden dat de crisis nu ook de supermarkten heeft bereikt. De supermarkt is een belangrijke trekker in een boodschappen,- en of wijkwinkelcentrum. Een winkelcentrum is afhankelijk van bezoekers. Elk winkelcentrum bestaat uit trekkers (huurders die een grote trekkracht hebben op de consument) en niet- trekkers. De niet- trekkers profiteren van de consumenten die afkomen op de trekkers in het winkelcentrum (Gerbich, 1998). De supermarkt is de trekker in het boodschappencentrum. Voor het succes van een winkelcentrum is het van belang te weten of de keuze van de supermarkt invloed heeft op het aantal consumenten in je winkelcentrum en daardoor op de te behalen omzet van het totale centrum. De supermarkt bepaalt - in het geval zij invloed heeft op de consumentenstroom- mede de waarde van het naastgelegen onroerend goed. De waarde van onroerend goed wordt immers bepaald door de huurwaarde en het BAR (bruto aanvangsrendement). Hoe meer consumenten het winkelcentrum bezoeken, des te meer voordeel hebben de naastgelegen winkels. Meer passanten betekent immers meer kans op omzet. De winkels in een buurt of wijkwinkelcentrum liggen idealiter tussen de supermarkten in, om zo een optimale consumentenstroom te creëren voor alle winkels. Om voor alle winkels in een buurt of wijkwinkelcentrum een zo groot mogelijke stroom consumenten te krijgen is de combinatie van de supermarkten in het centrum van belang. Wanneer een winkelcentrum ontwikkeld wordt, kiest de belegger veelvuldig voor het zogeheten haltermodel waarbij twee supermarkten geloceerd worden. De supermarkt heeft de grootste 7

9 aantrekkingskracht. Als vervolgens twee supermarkten aan verschillende uiteinden van het centrum zijn gevestigd dan zal de klant alle winkels in het centrum moeten passeren indien hij beide supermarkten wil bezoeken. Daarmee ontstaat de kans dat ook de andere winkels bezocht worden. Het achterliggende doel hiervan is dus de consument ertoe te brengen om bij alle winkels naar binnen te gaan. Of de uiteindelijke keuze van een combinatie van supermarkten invloed heeft op de bezoekersaantallen voor het boodschappencentrum en daarmee op de waarde van het centrum zal in dit onderzoek nader worden bekeken. 1.3 PROBLEEMSTELLING De supermarkten in een winkelcentrum zorgen voor een constante stroom consumenten in dat centrum. Gemiddeld bezoekt een klant 2,8 keer per week de supermarkt en besteedt daar gemiddeld 23,97 per bezoek (Foodpersonality, 2016). Deze consumenten passeren ook de overige winkels, de kans op verkoop is groter naarmate het aantal passanten hoger is. De omzetkans stijgt daarmee. Een winkelier is bereid huur te betalen indien hij een goede omzetpotentie ziet. Er is weinig onderzoek gedaan naar welke combinatie van supermarkten de grootste aantrekkingskracht op de consument heeft en daarmee de grootste omzetpotentie biedt aan de overige winkels. Is het zo dat een combinatie van supermarkten invloed heeft op de totale consumentenstroom in een winkelcentrum? Er is een gebrek aan kennis over de invloed van de combinatie van supermarkten in een buurt en /of wijkwinkelcentrum. 1.4 DOELSTELLING Doel van het onderzoek is meer inzicht te krijgen in de invloed die de (combinatie van) supermarkt(en), in een buurt of wijkwinkelcentrum, heeft op het functioneren van de overige winkels. Dit wordt gemeten aan de hand van gerealiseerde jaarhuren per m² van het centrum. 1.5 ONDERWERP EN CENTRALE ONDERZOEKSVRAAG Om een goede winkelopbouw te behouden of te verkrijgen is kennis nodig over de factoren die het functioneren van deze winkels beïnvloeden. Het functioneren van de winkels beïnvloedt de waarde van de winkel voor de detaillist en daarmee de waarde van het winkelcentrum voor belegger en ontwikkelaar (Bolt, 2003). De waarde van een onroerend goed belegging is afhankelijk van twee factoren: Het BAR en de huurwaarde. Supermarkten onderscheiden zich van elkaar in prijs, kwaliteit en aanbod. De doelgroepen van de diverse supermarkten zijn verschillend. De fullservice-supermarkt klant verwacht een uitgebreid assortiment en een hoog serviceniveau. Hij verwacht er terecht te kunnen voor alle dagelijkse boodschappen en is bereid daarvoor te betalen. De klant zal die supermarkt frequent bezoeken, terwijl de discountklant vooral een lage prijs verwacht en de supermarkt minder frequent bezoekt omdat niet alle dagelijkse benodigdheden daar aangeboden worden. De doelgroep voor de fullservicesupermarkt is een andere dan die van de discountsupermarkt. Tussen deze twee uitersten zit in Nederland een groot middensegment.. 8

10 Voor de eigenaar/belegger is de trekkracht van de supermarkt van belang. Zij is immers, zoals eerder aangegeven, de trekker in het centrum. Bij het invullen van een planmatig winkelcentrum heeft de belegger of ontwikkelaar de keuze uit diverse supermarkten, de vraag naar locatie overschrijdt immers het aanbod aan locaties. Het is de vraag of de keuze voor een supermarkt van invloed is op de bezoekersaantallen, en daarmee indirect op de totale uitgaven van het totaal aantal consumenten in het centrum. Alleen als dat laatste inderdaad het geval is, is de keuze voor een bepaalde supermarkt immers van invloed op de waarde van het onroerend goed. Of de positie van de beide supermarkten ten opzichte van elkaar invloed heeft op de bezoekersaantallen voor het boodschappencentrum en daarmee op de waarde van het centrum zal in dit onderzoek nader worden bekeken. Centrale vraag: Heeft de positie van de (combinatie van) supermarkt(en) in een boodschappencentrum of in een klein wijkwinkelcentrum invloed op de beleggingswaarde van dat centrum? Meer specifiek: De combinatie van de supermarkten in een winkelcentrum is een interessant onderwerp om nader te onderzoeken. Dit onderzoek is gericht op het belang van de belegger. Uiteraard zijn er belangen voor andere partijen zoals de overheid, ontwikkelaar en voor de huurders, die belangen ofschoon ze bestaan- zijn nu geen onderwerp van onderzoek. De centrale vraag geeft aanleiding tot een aantal daarmee gerelateerde vragen zoals: Wat verstaan we onder de winkelvastgoedmarkt? Op welke manier is de huurwaarde van invloed op de waarde van onroerend goed? Hoe relateert consumentenstroom zich tot huur? Wat zijn de ontwikkelingen die van invloed zijn op in de retailmarkt? Hoe verhouden de Nederlandse formules zich ten opzichte van elkaar in termen van prijs en service, prestatie en waardering? 1.6 WETENSCHAPPELIJKE RELEVANTIE Dit onderzoek is gericht op de belegger. Door meer kennis te verkrijgen over de invloed van de positionering van supermarkten op de waarde van het naastgelegen onroerend goed is het mogelijk beter onderbouwde beslissingen te nemen. Meer kennis betekent een beter gefundeerd oordeel. Het beschikken over alle informatie en een strikt rationeel handelen zijn noodzakelijk voor het nemen van deskundige beslissingen. Volledige openheid van zaken is in de supermarktwereld tot op heden een utopie. Daarnaast moet in gedachten gehouden worden dat volledig rationeel handelen van mensen ook een utopie is. Mensen hebben emoties, beleggers zijn net mensen (Simon,1978). 9

11 1.7 ONDERZOEKSMETHODE Het onderzoek van deze thesis bestaat uit een theoretisch en een analytisch deel. Het is een toetsend onderzoek. In de komende 2 hoofdstukken wordt aan de hand van literatuurstudie een theoretisch kader geschapen. Passende theorieën worden geanalyseerd met als doel tot een aantal bruikbare hypothesen te komen. Via een statistische toets op de huurprijzen van alle winkels op unitniveau in 40 verschillende buurt en wijkwinkelcentra zal worden gekeken of de resultaten op toeval berusten of niet. 1.8 LEESWIJZER In het volgende hoofdstuk wordt op basis van een literatuurstudie een theoretisch kader geschapen. Binnen dat theoretische kader wordt een onderzoeksmodel ontwikkeld. In paragraaf 2.1 wordt een uitleg gegeven over De vastgoedmarkt. Vooral de inhoud van dat begrip wordt daar aan de orde gesteld. In paragraaf 2.2 komt de waardebepaling van vastgoed aan de orde. In paragraaf 2.3 zal met behulp van het model van Wheaton en dipasquale de relatie tussen commerciële waarde van vastgoed en een huurstroom die voortkomt uit het vastgoed nader bekeken worden. In Hoofdstuk 2.4 wordt vervolgens door middel van de locatietheorieën inzicht gegeven over het ontstaan en functioneren van winkelgebieden. Het gaat om de volgende theorieën: - de centrale plaatsentheorie van Christaller, 1933, - de ruimtelijke interactietheorie van Reilly, 1931, - de theorie van cumulatieve causatie van Nelson, - de Spatial Competition theorie van Hotelling uit en de theorie van Myrdal uit Aan de hand van deze theorieën wordt de grondslag voor de hypothesen in hoofdstuk 4.8 gelegd. In hoofdstuk 3 wordt in de eerste paragraaf de huidige winkelstructuur in Nederland besproken. Hoe is de opbouw van winkelgebieden en hoe functioneren deze winkelgebieden binnen die segmentatie? Vervolgens wordt de branchering van winkelgebieden beschreven in 3.3. In paragraaf 3.4 worden de trends die van invloed zijn op het functioneren van deze verschillende winkelgebieden kort besproken. In hoofdstuk 4 wordt dieper ingegaan op de positie van de supermarkt in Nederland. Waarin verschilt de supermarkt ten opzichte van overige retail, hoe ontwikkelen de bestedingen zich in de supermarkt en wat zijn de ontwikkelingen in die supermarkt wereld. De supermarkt is een belangrijk onderdeel van een winkelcentrum. Hoe verhoudt zij zich tot andere winkels en hoe onderscheiden supermarkten zich ten opzichte van elkaar. De positionering van de supermarkten onderling wordt in hoofdstuk 4.6 beschreven. Aan het eind van hoofdstuk 4 worden de hypothesen gesteld. In hoofdstuk 5 wordt de onderzoeksopzet besproken en worden de opvallendste uitkomsten kort besproken. Tot slot wordt de data geanalyseerd in hoofdstuk 6 en wordt een conclusie getrokken. Daarna volgt een discussie en een reflectie. 10

12 2 THEORETISCHE ACHTERGROND 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk zal aan de hand van literatuuronderzoek een theoretisch kader worden ontwikkeld. Wat houdt het begrip winkelvastgoedmarkt nu eigenlijk in. Hoe ziet de winkelmarkt in Nederland eruit en hoe is die ontstaan? Welke factoren bepalen de vestigingskeuze van een winkelier? Welke factoren zijn van invloed op de huur die betaald wordt en bepaalt die huur -in het verlengde daarvande waarde van winkelvastgoed? Aan de hand van het model van Wheaton en dipasquale wordt duidelijk gemaakt op welke wijze de huur van invloed is op de waarde van vastgoed. Dit onderzoek wordt gedaan vanuit het oogpunt van de belegger. 2.2 DE WINKELVASTGOEDMARKT Van Gool et al.,2007, definieert de winkelvastgoedmarkt als volgt: Het gedeelte van de markt voor commercieel onroerend goed waarop verhandeling plaatsvindt van panden met een detailhandelsfunctie en van de detailhandel daarin. Tot de detailhandel behoren alle consumentverzorgende bedrijven die rechtstreeks al dan niet in eigen bedrijf vervaardigde goederen verkopen aan particulieren (Bergsma, 2009). Op welke manier is de huurwaarde van invloed op de waarde van winkelvastgoed? De waarde van het vastgoed van de belegger is afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de te verwachten huurinkomsten in feite de belangrijkste is. Overzicht van de overige factoren: - Exploitatiekosten en financieringskosten van het betreffende vastgoed. - Verder de hoogte van de huur en de zekerheid van die huurstroom. Dat laatste hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en van de kwaliteit van de huurder - Het bruto aanvangsrendement (het BAR); dat is het rendement dat hij wenst te behalen op het vastgoed. Het BAR geeft de verhouding aan tussen de bruto markthuur bij volledige verhuur van het object ten opzichte van de verwervingskosten. Voor het Bar geldt dat hoe risicovoller de belegging hoe hoger het BAR. De waarde van het onroerend goed wordt bepaald door de hoogte van de huur: het BAR. Een belegger wil een zo hoog mogelijk rendement behalen. De winkelier op zijn beurt is bereid meer huur te betalen naarmate zijn omzetverwachting hoger is. Het te behalen BAR is o.a. afhankelijk van de rendementseis van de belegger en van de rentestand. Hoe hoger de rente die een belegger ontvangt voor zijn geld op de bank, hoe meer rendement hij zal willen behalen op zijn investering in vastgoed. Door geld op te bank te zetten behaalt hij immers risicoloos een bepaald tegenwoordig extreem laag- rendement. Een belegger is alleen dan bereid een risico te nemen indien dat risico hem de kans geeft op een hoger rendement. Het te behalen rendement bestaat uit risicoloos deel en een risicodragend deel. Hoe hoger het risico is dat de belegger neemt hoe hoger de rendementseis van de belegger zal zijn. Daarnaast zijn de te verwachten inflatie en het te verwachten indirect rendement bij verkoop van invloed op het BAR. 11

13 Voor het onderzoek is het BAR verder buiten beschouwing gelaten. Het onderzoek richt zich op de huurstroom. De winkelvastgoedmarkt bestaat uit deelmarkten. Het gaat immers om zowel de panden die worden verhandeld als ook om de detailhandel die in deze panden plaatsvindt. Hoe deze markten zich tot elkaar verhouden wordt duidelijk in de volgende paragraaf. 2.3 WHEATON EN DIPASQUALE De vastgoedmarkt bestaat uit deelmarkten zoals onderstaand analytisch model van Wheaton en dipasquale (1996) laat zien. In hun vier kwadrantenmodel wordt weergegeven hoe de vastgoedmarkt functioneert. In de ideale situatie zijn de beschikbare voorraad, huurprijs per vierkante meter, de markt (ver)koopprijs van ruimte, de kosten voor ontwikkeling en het nieuwbouw-productieniveau allen met elkaar in evenwicht. Het model is vraaggericht en neoklassiek van aard. De Neoklassieken legden nadruk op de stabiliteit in de geaggregeerde vraag (van consumenten) en op de snelle aanpassing van prijzen aan verandering en vraag en aanbod. Ze gingen daarbij uit van het rationeel handelen van individuen. De hoogte van de huurprijs en de omvang van het aanbod worden gevormd door de actoren die dit speelveld beïnvloeden en beheren. Dit zijn de beleggers/investeerders, de ontwikkelaars en bouwers, en de gebruikers op de markt. Zij zijn allen van elkaar afhankelijk. Figuur 1 - Vierkwadrantenmodel van dipasquale en Wheaton 12

14 Het model geeft de vier markten weer. De bouwmarkt De beleggingsmarkt De gebruikersmarkt De voorraadmarkt Het model start vanaf het eerste kwadrant. De vraag naar ruimte. De vraag naar ruimte wordt gezien als de centrale vraag. Pas als een detaillist verwacht een rendabele onderneming te kunnen exploiteren, zal de wens naar winkelvloeroppervlakte ontstaan. Naarmate de omzetverwachting hoger is, is de ondernemer bereid meer huur, te betalen. Verder zal ook een hogere winstverwachting leiden tot de bereidheid een hogere huur te betalen. Omzetverwachting en winstverwachting zijn uit de aard der zaak nauw aan elkaar gerelateerd. De vraag naar ruimte door detaillisten zal toenemen naar mate de winstverwachting toeneemt. De huur van het onroerend goed op haar beurt bepaalt voor een belangrijk deel het rendement van de belegger op de beleggersmarkt die in kwadrant 2 is omschreven. De belegger is bereid meer te betalen voor vastgoed dat een hogere huurprijs opbrengt. Wanneer de belegger bereid is meer te betalen voor het onroerend goed zal de ontwikkel- en bouwmarkt reageren door te bouwen zoals blijkt in het 3 e kwadrant. Het vierde kwadrant is het kwadrant waar evenwicht ontstaat. Meer aanbod betekent immers dat de prijs zal stabiliseren. Het model kent een aantal beperkingen: Het houdt geen rekening met de vertraging tussen vraag naar en aanbod van onroerend goed. Bouwen van vastgoed neemt nu eenmaal tijd in beslag waardoor de evenwichtssituatie niet aan de orde is, dan wel met grote vertraging ontstaat. Een snelle aanpassing van prijzen in reactie op een verandering in vraag en aanbod is niet ook niet aan de orde. Het gaat ervan uit dat informatie over de markt volledig en voor iedereen beschikbaar is, en dat actoren volledig rationeel handelen naar aanleiding van deze informatie. Dit model gaat uit van een klassieke of neoklassieke denkwijze. Beide veronderstellen immers een rationeel handelende mens. Het model niet generaliseerbaar voor de volledige commerciële vastgoedmarkt. Elk stuk vastgoed heeft unieke kenmerken Het systeem is beperkt in de mogelijkheid te reageren op een snel veranderende situatie zoals de huidige kredietcrisis, door een dergelijke calamiteit raakt de markt heel snel verder uit evenwicht. Al met al kan het model niet dienen als marktconform rekenmodel, maar het illustreert erg inzichtelijk de onderlinge afhankelijkheid van spelers in de verschillende markten, en de invloed die een verandering in één factor heeft op de totale (deel)marktsituatie. Begrijpelijk hierbij is dat een verandering in meer dan één factor tegelijkertijd, het systeem nog sneller uit evenwicht zal halen, met als gevolg dat de uitkomsten niet meer bruikbaar zijn. De waarde van onroerend goed is afhankelijk van de vraag naar ruimte. De hoogte van de huur wordt bepaald door het vertrouwen dat de retailer heeft in de betreffende locatie. Deze thesis doet een onderzoek naar de invloed van supermarkten in een buurtwinkel of wijk winkelcentrum en zal zich beperken tot de gebruikersmarkt en de beleggersmarkt. Kwadrant 1 en 2 van het model van Wheaton en di Pasquale. 13

15 2.4 LOCATIE-THEORIEËN In deze paragraaf wordt een kort overzicht gegeven van de diverse locatietheorieën die een verklaring proberen te geven voor het ontstaan van winkelgebieden op diverse niveaus. Wat is een locatietheorie? Locatietheorieën houden zich bezig met locaties waar economische activiteiten plaatsvinden. Deze theorieën zijn niet enkel economisch van aard, ze hebben ook een geografische kant. De belangrijkste vraag waar de locatietheorie zich mee bezig houdt, is de vraag naar de beste vestigingslocatie voor een onderneming (Dijk, 2009). Een locatietheorie is het geheel van uitspraken die een verklaring geven voor de locatiekeuze van bedrijven en voorzieningen (Atzema et al., 2012). Locatietheorieën zijn gericht op de primaire, secundaire en tertiaire sector. De locatietheorieën zijn in te delen in de (neo) klassieke theorieën en de Behaviorale theorie In de (neo) klassieke theorieën zijn drie concepten te onderscheiden. 1. Land use theorie (Van Thunen, 1826), heeft betrekking op de beste indeling van een landschap en locatie voor een landbouwbedrijf op basis van een minimalisatie van transportkosten 2. De centrale plaatsen theorie (Christaller, 1933). Het landschap wordt ingedeeld aan de hand van minimale afzetgebieden voor bepaalde producten 3. Spatial competition theorie van Hotelling uit 1929 richt zich op de kracht die bedrijven hebben bij een monopolie positie in een bepaald gebied. De klassieke theorie bekijkt de keuze voor een locatie van een organisatie vanuit een minimalisering van kosten. De beschikbaarheid van productiefactoren zijn daardoor bepalend voor een bedrijf om tot een optimale locatiekeuze te komen. Er wordt geen rekening gehouden met factoren als vraag en nut in de klassieke theorieën. De neoklassieke theorieën lijken op de klassieke theorieën maar voegen zaken als vraag en nut toe. De consument wil zijn nut maximeren, is een toegevoegde stelling. De neoklassieke theorie gaat uit van de zelfregulerende werking van de markt zoals ook in het model van Wheaton en dipasquale duidelijk is te zien. Niet alleen kosten maar ook opbrengsten worden in de beschouwing betrokken. Het bestaan van schaalvoordelen wordt meegenomen in de analyse. Gezien het onderwerp van het onderzoek worden hier verder enkel die theorieën besproken die zich richten op de winkelmarkt. De tertiaire sector. Er zijn diverse locatietheorieën in de economische geografie over de dynamiek van winkelcentra en het functioneren daarvan. Evenals in het model van Wheaton en dipasquale gaan zowel de klassieken als de Neoklassieken uit van de economic man, de homo economicus, de volstrekt rationeel handelende mens. In de praktijk is de mens echter niet 100% rationeel en beschikt hij niet over alle relevante informatie met betrekking tot marktomstandigheden en productiefactoren om volledig rationeel te kunnen handelen. Geen van de theorieën is zo duidelijk terug te vinden in de Nederlandse detailhandelsstructuur als die van Christaller uit De theorie van Christaller behoort tot de Neoklassieken waarin rekening 14

16 gehouden wordt met de marktfunctie en niet alleen met de afstand tot de markt. Christaller baseert zijn theorie op consumptie en niet op kosten. In de centrale plaatsentheorie van Christaller heeft ieder goed een marktgebied. De grootte van dit marktgebied wordt bepaald door de reikwijdte. De reikwijdte is de maximale afstand die een consument wil afleggen om een bepaald goed te kunnen kopen. Het gaat hierbij niet om de absolute afstand in kilometers maar om de afstand in tijd of geld, ook wel de economische afstand genoemd. Christaller ging ervan uit dat de kosten van verplaatsing lineair toenemen met de afstand. Een twee keer zo grote afstand levert zodoende twee keer zo hoge kosten op. Vanwege deze kostentoename kopen consumenten hun goederen zo dicht mogelijk bij de plaats waar ze wonen. De opbouw van de winkelstructuur door de overheid in de jaren 50, is gebaseerd op de centrale plaatsentheorie van Christaller. Volgens de theorie is de rangorde van de diverse winkelcentra te verklaren aan de hand van de vraagbehoefte van een detaillist. Volgens deze theorie kiezen consumenten voor een bepaald winkelcentrum op basis van de af te leggen afstand. Voor dagelijkse behoeften (verbruiksgoederen) als een brood is men minder bereid afstanden af te leggen dan voor gebruiksgoederen als een surfplank of een fiets, zaken die minder vaak gekocht worden. Voor die goederen is men eerder bereid een grotere afstand af te leggen. Doordat winkels met eenzelfde vraagniveau zich bij elkaar vestigen ontstaat een rangorde in winkelgebieden. Winkels die in dezelfde soort behoeften voorzien zullen elkaar opzoeken in eenzelfde winkelgebied. Zij hebben eenzelfde vraagniveau. Het draagvlak kan klein zijn bij de dagelijkse goederen. Bij luxegoederen zijn veel grotere draagvlakken nodig. Dit is de functionele hiërarchie. Een stad bestaat uit stadsdelen, deze bestaat uit wijken, de wijken bestaan uit buurten. Elk met voorzieningen op dat niveau. Zo is een fijnmazige infrastructuur ontstaan met boven in de rangorde de centrale plaats van de eerste orde: de plaats met het grootste aantal winkels. Dit centrum heeft binnen het gewest het grootste aanbod en daardoor de grootste aantrekkingskracht. Helemaal onderin de orde worden de buurtwinkelcentra aangetroffen. Figuur 2 - De winkelstructuur van Christaller,1933 Elk centrum bevat een compleet dagelijks aanbod en naarmate het centrum groter wordt, wordt daar niet-dagelijks aanbod aan toegevoegd. In het grotere gebied zullen zich derhalve winkels 15

17 bevinden die in het kleinere centrum niet kunnen worden aangetroffen. De koopkrachtafvloeiing van het grotere (A) naar het kleinere centrum (B) of van (B) naar (C) bestaat voor deze winkels daarom niet. Andersom vloeit er wel degelijk koopkracht van de kleinere centra (C) naar (B) en van (B) naar (A) dus van de kleinere naar de grotere centra. Centra die hoger in de hiërarchie staan. Volgens de theorie van Christaller kiest de consument die winkels die zich het dichtst bij zijn woonomgeving bevinden. De consument wil volgens die theorie de afstand minimaliseren. Die theorie van geeft schetsmatig aan hoe de winkelstructuur in Nederland in elkaar zit. Hij gaat daarbij uit van een aantal aannames: De markt is transparant en efficiënt, iedereen heeft volledige marktkennis. Er heerst volledige mededinging. Verplaatsingskosten nemen recht evenredig toe met afstand. Er is geen sprake van schaalvoordelen en of agglomeratievoordelen. Consumenten en producenten acteren rationeel. In de praktijk zijn deze aannames niet houdbaar. De Centraleplaatsen theorie van Christaller is een statische theorie. Het verklaart het bestaan van een regionale ruimtelijke structuur, maar kan niet uitleggen hoe die structuur zich heeft ontwikkeld en hoe die zou kunnen veranderen in de toekomst. Het gaat uit van een gelijkmatige verdeling van de natuurlijke hulpbronnen houdt met constante factoren rekening en veronderstelt een gelijkmatige verdeling van de bevolking. Dit gebeurt zelden in de praktijk. Voor het onderzoek is het hier van belang in te gaan op de theorieën die betrekking hebben op retail. Bolt beschrijft deze theorieën in zijn boek Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Naast de klassieke theorie van Christaller, en neoklassieke theorie van Hotelling (1929) waar het gaat over ruimtelijke factoren komen daar ook niet- ruimtelijke theorieën aan de orde: Nelson (1958) bekijkt het winkellandschap vanuit een niet- ruimtelijk perspectief, namelijk vanuit de wens van de klant (Bolt, 2003).Volgens de theorie van Nelson, die behoort tot de Neoklassieken, wensen consumenten een bepaalde concentratie van winkels in een branche. De mogelijkheid tot kiezen wordt daarmee vergroot en een consument wil zijn keuze voor een aankoop verantwoorden. De aankoop is een persoonlijke keuze en heeft een hoge gevoelswaarde voor de consument. Het bij elkaar plaatsen van winkels in dezelfde branche vergroot de aantrekkingskracht van het centrum doordat de klant meer keuze heeft en daardoor zijn aankoop weloverwogen kan doen. Dit maakt de aankoop ook beter te verantwoorden voor de consument. Beleving is hier een belangrijke factor. Hier gaat het over winkelen De consument denkt na over zijn aankoop, wil een weloverwogen beslissing maken en zoekt het gebied op waar hij de meeste kans van slagen heeft en waar hij de meeste kans heeft om tot een weloverwogen beslissing te komen. Nelson noemt dit verschijnsel de cumulatie van attractie. Voor dagelijkse goederen is het belang van het kiezen veel minder of niet aanwezig. De afweging waar iemand zijn pak suiker haalt heeft nauwelijks verantwoording nodig. Deze theorie stamt uit De keuze in supermarkten was toen veel kleiner en de factor afstand van veel groten belang dan nu. Consumenten zijn immers veel mobieler geworden. De Theorie van Hotelling (1929), is gebaseerd op een analyse van het marktgebied waarin een bedrijf ruimtelijke monopolistische kracht heeft (Dijk,2009). Bedrijven zullen zich daar vestigen waar de 16

18 productiekosten en transportkosten samen zo laag mogelijk zijn en het marktgebied zo groot mogelijk is. Indien in een marktgebied twee bedrijven, gevestigd zijn die een identiek product verkopen en gelijke productiekosten hebben, dan zal het bedrijf met de meer optimale vestigingsplaats de laagste transportkosten hebben en dus met de laagste kostprijs op de markt kunnen komen. Dat bedrijf heeft de grootste marge tussen verkoopprijs en kostprijs en is in principe de sterkere concurrent. Hotelling gaat ervan uit dat ondernemers rekening houden met de ruimtelijke strategie van hun concurrenten. Elk bedrijf probeert voor zichzelf de beste vestigingsplaats te verkrijgen; het wil zich zo dichtst mogelijk bij de potentiële klant vestigen. Het wil daarmee voorkomen dat de concurrent meer verkoopkansen zal hebben. Hierdoor staat een tendens tot agglomeratie, met andere woorden, het samenkomen van verschillende economische activiteiten (Cuppen,2007). Reilly (1931), gaat ervan uit dat consumenten zich niet alleen laten leiden door de afstand tot een verkooppunt bij de keuze bij wie ze hun producten kopen, maar ook door andere factoren. Naast de factor afstand spelen namelijk ook de grootte en de aantrekkelijkheid van de verkopende onderneming een rol. Christaller (1933), baseert zijn theorie op het principe van afstandminimalisatie bij de consument, terwijl Reilly er bij zijn theorie vanuit gaat dat consumenten juist niet per se het dichtstbijzijnde winkelcentrum zullen kiezen, maar zullen kiezen voor het meest aantrekkelijke winkelcentrum, en een eventueel grotere afstand dan maar voor lief nemen. Hij ontwikkelde een formule op basis waarvan per winkelcentrum de aantrekkingskracht kan worden bepaald. Volgens zijn theorie verhoudt de aantrekkingskracht van twee verzorgingskernen op een tussenliggende kern zich evenredig tot de inwoners van deze verzorgingskernen en omgekeerd evenredig tot het kwadraat van de afstanden van deze verzorgingskernen tot de tussenliggende kern (Bolt,1995). De afstand tot de grote centra heeft een aanzienlijke invloed op de koopkrachtafvloeiing en toevloeiing van een centrum. Een plaats die verder weg ligt van het grotere centrum kan de koopkracht op grond van de afstand aan de eigen plaats binden. Consumenten accepteren daarbij het minder uitgebreide aanbod van artikelen. Dit zorgt ook voor een koopkrachttoevloeiing uit omliggend gebied. Ligt de plaats dichtbij het grote centrum dan geldt uiteraard het omgekeerde, de koopkrachtbinding aan het plaatselijke detailhandelsapparaat is veel geringer (Bolt, 2003). De consumenten verkiezen eerder het grote centrum, waarmee koopkracht dus afvloeit uit de eigen plaats (Cuppen,2009). De theorie van Myrdal (1956) die een uitleg geeft op basis van strategische factoren gaat uit van de wens van bedrijven zich bij elkaar te vestigen, terwijl Nelson, (1958) uitgaat van de wens van de consument. Myrdal gaat ervan uit dat het ene bedrijf op grotere schaal mensen aantrekt dan het andere. Deze publiekstrekkers hebben een positieve invloed op de omzet in het gebied. Zij trekken immers consumenten uit een groter verzorgingsgebied aan dan andere bedrijven doen en hebben daardoor een stuwende economische functie (Bolt, 2003). Volgens de theorie van Myrdal zouden winkels binnen een centrum profiteren van de aanwezigheid van een publiekstrekker. Beide theorieën, zowel de klassieke als neoklassieke locatietheorie gaan uit van een economic man. In de praktijk zal dit echter niet het geval kunnen zijn. De theorieën vooronderstellen volledige kennis van markten en bovendien gaan zij impliciet- uit van de economic man, de volstrekt rationeel denkende mens. De economic man beschikt dus over alle relevante informatie ten aanzien van alle relevante productiefactoren en marktomstandigheden en is in staat is om deze 17

19 informatie op een rationele manier te benutten (Atzema et al.,2012). Volledige informatie is echter een illusie en daardoor zal noch de ondernemer noch de consument zich ooit kunnen gedragen als een economic man. Daarnaast gaan de beide theorieën niet uit van de realiteit. Het begrip bereikbaarheid wordt buiten beschouwing gelaten. De theorieën hebben een sterk normatieve inslag. Er wordt namelijk behandeld hoe ondernemers zich zouden moeten gedragen, niet hoe de ondernemers zich daadwerkelijk gedragen. (Cuppen,2009). Na de klassieke - en de neoklassieke theorie ontstond de behaviorale theorie. De behaviorale theorie gaat niet uit van de economic man zoals de (Neo)klassieken dat wel doen. Deze theorie neemt ook mee dat mensen zich laten leiden door sociale relaties; terwijl in neoklassieke theorie de factoren voor bedrijf verplaatsing traditioneel kostengerelateerd zijn (transportkosten, arbeidskosten, marktgrootte, zijn deze factoren in de behaviorale theorie vooral psychologisch van aard en intern gericht, zaken als vaardigheden en perceptie zijn hier van belang. 2.5 CONCLUSIE De vastgoedmarkt bestaat uit deelmarkten. De vraag naar ruimte bepaalt uiteindelijk de waarde van onroerend goed zoals het model van Wheaton en dipasquale laat zien. Volgens de theorie van Christaller (1933) is de hiërarchie in winkelcentra ontstaan op basis van een minimale afzetbehoefte van de retailer en de wens van de consument de afstand van woning naar een winkel te minimaliseren. De winkels die een gelijke afzetbehoefte hebben, zitten daardoor bij elkaar. Volgens de theorie van Nelson vindt de consument het prettig wanneer een bepaalde concentratie van winkels in een branche bij elkaar gevestigd is. De mogelijkheid tot kiezen wordt daarmee vergroot en een consument wil zijn keuze voor een aankoop verantwoorden. Nelson doelt hierop het shoppen en niet zozeer op het boodschappen doen. Nu de keuze in supermarkten zo is toegenomen ten opzichte van de tijd waarin Nelson zijn theorie schreef, is het logisch aan te nemen dat de klant bij het boodschappen doen hier een afweging maakt. Reilly (1931), geeft aan dat de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum kan prevaleren boven het dichtstbijzijnde centrum. De klant is bereid verder te rijden indien het verder gelegen centrum aantrekkelijker is dan het dichtstbijzijnde. Naast de factor afstand spelen, zo zegt hij, ook de grootte en de aantrekkelijkheid van de verkopende onderneming een rol. Vervolgens gaat Myrdal ervan uit dat het ene bedrijf op grotere schaal mensen aantrekt dan het andere. Deze publiekstrekkers zouden een positieve invloed hebben op de omzet in het gebied. Zij trekken immers consumenten uit een groter verzorgingsgebied aan dan andere bedrijven doen en hebben daardoor een stuwende economische functie (Bolt, 2003). Volgens de theorie van Myrdal zouden winkels binnen een centrum profiteren van de aanwezigheid van een publiekstrekker. Vanuit de besproken theorieën is het aannemelijk dat met twee supermarkten in een winkelcentrum, het centrum als geheel beter zal presteren dan met één supermarkt omdat daarmee de keuze vergroot wordt. Aannemelijk is, daaruit voortvloeiend ook, dat wanneer het aanbod vanuit deze supermarkten groter is, dus wanneer twee supermarkten met een verschillende positie in de markt gevestigd zijn, dit de aantrekkelijkheid van het centrum vergroot. Daarbij komt dat de klant een betere mogelijkheid heeft haar aankoop voor zichzelf te verantwoorden, omdat er meer winkels zijn. Doordat de aantrekkelijkheid van het centrum groter wordt door deze twee supermarkten, is het aannemelijk dat de klant dit centrum laat prevaleren boven het dichtstbijzijnde centrum. 18

20 3 DE WINKELSTRUCTUUR IN NEDERLAND 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk zal inzicht gegeven worden in het ontstaan van de winkelstructuur zoals we die nu kennen in Nederland. Hoe is deze ontstaan, hoe maken we een verdeling in deze centra en hoe functioneren ze. Het belang van een branchering in een centrum wordt beschreven en de trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de wijziging in het koopgedrag van de consument wordt besproken. 3.2 SEGMENTATIE VAN WINKELCENTRA In Nederland bestaat een zeer fijnmazige detailhandelsstructuur die zeer uniek is in de wereld. In Nederland hebben we 6 miljoen m² bruto vloeroppervlak aan planmatige winkelcentra (Nederlandse Raad voor Winkelcentra, 2008). De NRW hanteert als definitie voor winkelcentra: centra die planmatig ontwikkeld zijn en over meer dan 3 verkooppunten beschikken. Deze centra in Nederland zijn gemiddeld gezien relatief klein in vergelijking tot de rest van Europa. Dat laatste wordt veroorzaakt door de vele buurt en wijkwinkelcentra die we in Nederland hebben. Hoe is deze structuur in Nederland tot stand gekomen? In de vijfde nota ruimtelijke ordening werd door het Rijk meer vrijheid gegeven aan de provincie en aan de gemeente om randvoorwaarden te scheppen ten behoeve van de winkelstructuur. Niet alleen de overheid bepaalt echter de wijze waarop winkelgebieden ontstaan en zich ontwikkelen. De consument en de reactie van de detaillist op het gedrag van die consument hebben daar ook invloed op. Na de jaren vijftig breekt een periode aan van enorme groei, economische maar ook demografische groei. Het gevolg daarvan is dat woningen gebouwd moeten worden om al deze mensen te huisvesten. De nieuwbouwwijken die toen ontstonden moesten worden voorzien van voorzieningen, winkels en in grotere wijken winkelcentra. De bestaande voorzieningen waren niet voldoende om de toename van consumenten aan te kunnen. De bestaande structuur was eenvoudig niet toereikend voor die mate van toename. In deze periode stond functiescheiding centraal. Met functiescheiding is hier bedoeld: dat wonen, werken en winkelen strikt van elkaar gescheiden zijn, althans in ruimtelijke zin. De uitbreidingen van de wijken werden volgens dit principe gebouwd. De opbouw van de wijken werd door de rijksoverheid gestructureerd volgens de principes die toen heersten (Nozeman E. F., 2012). Detailhandel kan gesegmenteerd worden in verschillende typen. Nozeman et al., (2012) geven aan dat gedurende de jaren vijftig en zestig uitbreidingswijken zijn gerealiseerd met planmatig gerealiseerde (winkel)voorzieningen als aanvulling op het bestaande hoofdcentrum van een stad. Deze centra zijn hiërarchisch te ordenen op basis van grootte waarbij, conform bestaande theorie, elk groter centrum tevens het aanbod van de kleinere centra omvat. De basis hiervan is de Centrale plaatsen theorie van Christaller (1933).. 19