Flitsbijeenkomst belastingvoordelen

Transcriptie

1 Flitsbijeenkomst belastingvoordelen Februari 2016 Willie Ambergen Etienne Cox

2 Welkom Willie Ambergen Partner - Vastgoedfiscalist T M E willie.ambergen@cms-dsb.com Etienne Cox Senior - Vastgoedfiscalist T M E etienne.cox@cms-dsb.com Focus op: Projectontwikkeling Beleggingstransacties Beleggingsfondsen 2

3 Fiscale kwalificatie vastgoed Omzetbelasting Bouwterrein 21% Vrijgesteld Nieuw gebouw, voor eerste ingebruikneming Nieuw gebouw, 0 0,5 jaar na eerste ingebruikneming 21% Vrijgesteld 21% Vrijgesteld Overdrachtsbelasting Nieuw gebouw, 0,5 2 jaar na eerste ingebruikneming 21% 6 / 2%, tenzij koper geen btw-aftrekrecht heeft Oud gebouw, >2 jaar na eerste ingebruikneming en zonder optie btw-belaste levering Oud gebouw, met optie btw-belaste levering Vrijgesteld (btw-herziening 2-10 jaar na 1 e ingebruikneming) 6 / 2% 21% (btw verlegd) 6 / 2% Onbebouwd terrein, niet-bouwterrein Vrijgesteld 6% Verlaagd ovb-tarief van 2% voor de verkrijging van onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren 3

4 Fiscale kwalificatie vastgoed Bouwterrein Bouwterrein = onbebouwde grond, waaraan bewerkingen hebben plaatsgevonden; ten aanzien waarvan voorzieningen zijn/worden getroffen; in de omgeving waarvan voorzieningen zijn/worden getroffen; of ter zake waarvan een omgevingsvergunning is verleend; met het oog op de bebouwing van de grond, Don Bosco-arrest: Levering bebouwd terrein + volledige sloop door verkoper = levering onbebouwd terrein Maasdriel-arrest: Bouwbestemming kan ook uit andere objectieve gegevens blijken; Belastingdienst: geen samenloopvrijstelling ovb, als niet aan wettelijke criteria voor btw-bouwterrein wordt voldaan 4

5 Fiscale kwalificatie vastgoed Vernieuwbouw? 5

6 Koop-/aanneming Oude fiscale regime Tot 2013 was het fiscaal mogelijk en veelal voordelig om bij koop/aanneming te splitsen: Levering grond/oudbouw tegen 6% overdrachtsbelasting Aanneemwerkzaamheden tegen 21% btw Hof Arnhem-Leeuwarden (2 januari 2003, nr ) ging akkoord met een vrije verdeling van de VON-prijs in een koop- en aanneemsom. In casu maakte de ontwikkelaar zelfs verlies op de aanneming. Let wel, discussies waren mogelijk als niet alle (externe) bouw- /verbouwingskosten werden doorberekend in de aanneemsom. Ons advies was dan ook doorgaans om de aanneemsom vast te stellen op het bedrag van de bouw-/verbouwingskosten met een kleine winstopslag. 6

7 Koop-/aanneming Huidige fiscale regime HR 22 maart 2013, nr. 12/02180: Levering van onbebouwde grond + bouw van een nieuwbouw appartement = fiscaal één prestatie: levering nieuwe onroerende zaak Gehele VON-prijs belast met 21% btw Besluit staatssecretaris (19 september 2013, BLKB2013/1686M): HR-uitspraak 22 maart 2013 wordt gevolgd: als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) kan niet langer worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van) nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak. Kortom, splitsing in koop (ovb) en aanneming (btw) niet meer mogelijk! 7

8 Koop-/aanneming Nieuwbouw / vernieuwbouw Verkoop grond/oudbouw + aanneming = levering nieuw gebouw VON-prijs volledig belast met 21% btw 1. Aankoop grond/oudbouw in btw-sfeer; 2. Eigenaar sluit aanneemovereenkomst met aannemer/ontwikkelaar en levert turnkey aan koper; 3. Splitsing koop en aanneming door: a. Rechtstreekse levering van de grond/oudbouw (A-C) in de ovb-sfeer, zonder tussenkomst ontwikkelaar/aannemer; b. Verkoop grond/oudbouw en aanneming door twee concernvennootschappen buiten fiscale eenheid. 8

9 Koop-/aanneming Transformatie vernieuwbouw Verkoop oudbouw + aanneming = levering oud gebouw Geen btw-levering of dienst = geen aftrek btw op toerekenbare kosten! Btw-vrijgestelde levering heeft ook een negatieve invloed op de aftrek van btw op algemene kosten ( pro rata ) Ovb-heffing van 6% of 2% over gehele of gedeeltelijke VON-prijs, afhankelijk van tijdstip overdracht en evt. afspraken met de fiscus Winst en interne kosten (bv. personeel) ook slechts belast tegen 6 / 2% 9

10 Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw) Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw) / traditioneel VON-prijs verkoop grond % ovb te betalen door koper doorverkoop aanneemsom af te dragen btw te betalen door koper VON prijs netto opbrengst inkoop grond Ovb (6%) Subtotaal interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Btw (21%, is verrekenbaar) - Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in de grondverkoop)

11 Verkrijging oud gebouw (ovb) / samengestelde levering oudbouw (btw) Ovb: verkrijging oud gebouw / btw: samengestelde levering oudbouw VON-prijs doorverkoop grond ovb (6%, tenzij < 6 maanden) te betalen door koper doorverkoop aanneemsom geen btw last 0 te betalen door koper VON prijs netto opbrengst inkoop grond Ovb (6%) Subtotaal interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Niet-aftrekbare btw Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in winst op aanneemsom

12 Verkrijging woning (ovb) / samengestelde levering oudbouw (btw) Ovb: verkrijging woning / btw: samengestelde levering oudbouw VON-prijs Doorverkoop grond ovb (2% ) doorverkoop aaneeemsom ovb (2%) VON prijs netto opbrengst inkoop grond ovb ( 6% tenzij < 6 maanden) feitelijke kostprijs grond interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Niet-aftrekbare btw Subtotaal Kosten incl. belastingen Winst zit in doorverkoop grond

13 Turn key vernieuwbouw (btw) turn key vernieuwbouw, alles in de btw) / traditioneel VON-prijs verkoop grond % btw te betalen door koper doorverkoop aanneemsom af te dragen btw te betalen door koper VON prijs netto opbrengst inkoop grond Ovb (6%) Subtotaal interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Btw (21%, is verrekenbaar) - Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in de aanneemsom)

14 Fiscaal voordeel! Het samentrekken van prestaties lijkt in eerste instantie fiscaal onvoordelig maar zal vaak juist gunstig(er) uitpakken, omdat: Transformatie van vastgoed vaak niet tot vernieuwbouw leidt; 6% ovb mag worden gerekend over slechts de eerste (grond)termijn / 2% ovb over de totale koop-/aanneemsom; Over winst en interne kosten hooguit 6% of 2% belasting; Geen btw over de aanneemtermijnen is verschuldigd. Maar: geen aftrek van btw op de ingekochte materialen en diensten en aftrekbeperking voor btw op algemene kosten 14

15 Fiscale optimalisatie Voor fiscale optimalisatie eerst vooruit kijken en daarna terug : Hoe gaat de eindgebruiker na herontwikkeling het pand gebruiken? Btw-belast gebruik aankoop / aanneming in btw-sfeer voordeliger Winkelvastgoed; Kantoren (tenzij verhuurd aan banken/verzekeraars/etc.); Hotelbranche. Afnemer zonder btw-aftrekrecht afname in ovb-sfeer voordeliger Particuliere koper; Huurwoningen; Btw-vrijgesteld verhuurde kantoren Kortom: Narekenen en bediscussiëren welk scenario fiscaal het voordeligst is en deze zienswijze evt. zekerheidshalve afstemmen met de Belastingdienst! 15

16 Your free online legal information service. A subscription service for legal articles on a variety of topics delivered by . Your expert legal publications online. In-depth international legal research and insights that can be personalised. eguides.cmslegal.com CMS Legal Services EEIG (CMS EEIG) is a European Economic Interest Grouping that coordinates an organisation of independent law firms. CMS EEIG provides no client services. Such services are solely provided by CMS EEIG s member firms in their respective jurisdictions. CMS EEIG and each of its member firms are separate and legally distinct entities, and no such entity has any authority to bind any other. CMS EEIG and each member firm are liable only for their own acts or omissions and not those of each other. The brand name CMS and the term firm are used to refer to some or all of the member firms or their offices. CMS locations: Aberdeen, Algiers, Amsterdam, Antwerp, Barcelona, Beijing, Belgrade, Berlin, Bratislava, Bristol, Brussels, Bucharest, Budapest, Casablanca, Cologne, Dubai, Duesseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Geneva, Glasgow, Hamburg, Istanbul, Kyiv, Leipzig, Lisbon, Ljubljana, London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Mexico City, Milan, Moscow, Munich, Muscat, Paris, Podgorica, Prague, Rio de Janeiro, Rome, Sarajevo, Seville, Shanghai, Sofia, Strasbourg, Stuttgart, Tirana, Utrecht, Vienna, Warsaw, Zagreb and Zurich. 16