Fiscale aspecten bij winstneming in vastgoed

Transcriptie

1 Fiscale aspecten bij winstneming in vastgoed PT Finance Donderdag 12 juni 2014 Drs. W.J.A. Ambergen Donderdag 12 juni 2014

2 Afschrijvingen Willie Ambergen Vastgoedfiscalist partner T M E willie.ambergen@cms-dsb.com Focus op: - Gebiedsontwikkeling - Beleggingstransacties - Beleggingsfondsen 2

3 Agenda 1. Voorraad of onderhanden werk (OHW) 2. Commercieel vs. fiscaal 3. Share deals, belastinglatentie en Multivastgoed arrest 3

4 1. Voorraad of onderhanden werk (OHW) Voorraad: Het geheel van tot het vlottend kapitaal behorende zaken die: (a) zijn bestemd voor de verkoop dan wel (b) zijn bestemd ter bewerking voor zodanige verkoop dan wel (c) bij eerste aanwending economisch geheel in een voor de verkoop bestemde zaak opgaan. Winstneming bij voorraad: Bij verkoop. In beginsel wordt voorraad gewaardeerd op de inkoopprijs vermeerderd met eventuele bijkomende kosten, zoals notariskosten, makelaarsprovisie etc. Winstneming bij verkoop Let op: financieringskosten en AK niet activeren. 4

5 1. Voorraad of onderhanden werk (OHW) Onderhanden werk (OHW): Werkzaamheden welke worden verricht in opdracht van de afnemer. Verschil met voorraad ziet op het feit dat bij voorraad zaken worden voortgebracht waarvoor geen opdracht is aangenomen Winstneming bij OHW: Opbrengst dient voortschrijdend te worden verantwoord. Alle projectkosten dienen te worden geactiveerd. Geleidelijke winstneming tijdens ontwikkel/bouwproces Verschil tussen commerciële en fiscale waardering blijft mogelijk (ondanks voorstel Parl.). 5

6 2. Commercieel vs. fiscaal Commerciële balans kan afwijken van fiscale balans Doel is slechts fiscale winst vaststellen. Inzicht krijgen in samenstelling/grootte vermogen is minder relevant Waardering deelnemingen (fiscaal uitgangspunt is kostprijs); Verschil in afschrijving (VAMIL, fiscaal beperkt) --> zie slide 7; Fiscaal niet-aftrekbare kosten (winstbelastingen, interest, acquisitiekosten deelneming, etc.); Waarderingsgrondslagen zie slide 5; Belastinglatenties komen in fiscale balans niet voor 6

7 2. Commercieel vs. fiscaal, afschrijving Traditioneel afschrijven op vastgoed: Jaarlijks 2 tot 3% afschrijven op aanschafwaarde tot restwaarde (= waarde grond) Huidige wetgeving stelt afschrijven tot bodemwaarde: Beleggingsvastgoed: WOZ-waarde (afschrijvingen zijn niet meer interessant) Eigen bedrijfsvastgoed: halve WOZ-waarde (WOZ) 500 (½ WOZ) 200 (restwaarde) Beleggings o.g. Bedrijfs o.g. Traditioneel 7

8 2. Commercieel vs. fiscaal, afwaarderen Afwaarderen lijdt fiscaal tot fiscaal verlies en daardoor tot belastingteruggave; Angst ondernemer dat accountant afwaarderen zal meenemen in jaarrekening en deze zichtbaar wordt voor bank; Bank vraagt echter nu steeds om waardering; Let op voor opwaarderen, dan winstnemen; Let op bedrijfsmiddelen omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde; Aantrekkelijkheid afwaarderen vermindert door mogelijkheid verliesverrekening (1 jaar carry back). 8

9 3. Share deals, multivastgoed arrest 1. Asset deal: fiscale winstneming voor VPB en geen OVB voor nieuw vastgoed 2. Share deal: geen fiscale winstneming voor VPB door toepassing deelnemingsvrijstelling en (sinds kort) geen OVB voor nieuw vastgoed 3. Sharedeal is daardoor aantrekkelijker geworden 4. Koper zal belastinglatentie (=korting) willen krijgen voor overname stille reserve 5. Korting zal lager zijn dan acute VPB verplichting bij asset deal 6. Afhankelijk van positie/kennis koper/ verkoper zal latentie 5-10% bedragen 7. Binnen en buiten fiscale eenheid zijn er echter wel correctiemogelijkheden voor fiscus multivastgoed arrest en sanctie van art. 15 ai lid 2 Wet VPB 9

10 10