Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam. In opdracht van de stadsregio Rotterdam. November 2009

Transcriptie

1 In opdracht van de stadsregio Rotterdam Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam November 2009 Stadsregio Rotterdam Postbus 21051, 3001 AB Rotterdam telefoon: ; fax: website: Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam

2 Inhoudsopgave Samenvatting en aanbevelingen 3 Inleiding 5 1. Achtergronden en actualiteiten Definitie Trends in wonen en werken Voordelen mixed use 8 2. Best practices Referenties wonen naast/boven je werk Referenties verticale functiemenging Referenties horizontale functiemenging Kritische succesfactoren Situatieschets: wonen en werken in de stadsregio Rotterdam Werken in de wijk? Wonen op een bedrijventerrein? Versterken wonen en werken in de stadsregio Rotterdam Mixed use in centrumstedelijke gebieden Mixed use in suburbane gebieden Mixed use in dorpse en landelijke gebieden Beleid en procesafspraken 31 Bijlage: Overzicht best practices 33 De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stadsregio Rotterdam Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 2

3 Samenvatting en aanbevelingen Mixed use, oftewel functiemenging, lijkt interessante aanknopingspunten te bieden voor toekomstige verstedelijkingsopgaven. Enerzijds draagt het bij aan het creëren van aantrekkelijke woon- en werkmilieus. Anderzijds kunnen deze gemengde ontwikkelingen een bijdrage leveren aan een verhoging van het ruimtegebruik. In deze verkenning zijn de trends achter functiemenging geïnventariseerd. Een scala aan best practices is geanalyseerd; op basis waarvan potenties binnen de stadsregio zijn benoemd en proceskrachten zijn geduid die mixed use ontwikkelingen kunnen ondersteunen. Schematisch overzicht Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 3

4 De stadsregio Rotterdam staat de komende jaren voor een kwalitatieve verstedelijkingsopgave Demografische en maatschappelijke ontwikkelingen geven aanleiding tot een halt op verdergaande suburbanisatie. Verouderde monofunctionele gebieden blijken moeilijk te revitaliseren als gevolg van gebrek aan belangstelling van zowel nieuwe groepen bewoners als van ondernemers. De trends op het gebied van wonen en werken vragen om kwalitatief hoogwaardige vestigingsmilieus nabij stedelijke voorzieningen. Functiemenging biedt kansen, maar is géén panacee Tweederde van de werkgelegenheid bevindt zich ook nu al buiten de officiële bedrijventerreinen. De stadscentra en bedrijfslocaties in de nabijheid van woonwijken zorgen voor veel werkgelegenheid. Functiemenging kan de motor zijn voor revitalisering en/of het aantrekkelijk houden van wijken of buurten. Intensiever ruimtegebruik, waarbij wonen en werken in gemengde ontwikkelingen worden gerealiseerd, komt echter niet overal succesvol van de grond. Het vraagt om volharding, slimme financiering en het kunnen omgaan met praktische problemen. Om de mogelijkheden van functiemenging voor de stadsregio in beeld te brengen heeft Bureau Stedelijke Planning een scala aan best practices op het gebied van functiemenging geïnventariseerd. Van hybride vormen van wonen en werken in één pand (bewoner is tevens werker), tot verticale (wonen en werken gestapeld boven elkaar) en horizontale (wonen en werken naast elkaar in de wijk) functiemenging in zowel centrumstedelijk als suburbaan en dorps of landelijk gebied. De kost gaat voor de baat uit Het in voldoende mate voorzien in de wensen en eisen van de verschillende gebruikers blijkt in de praktijk cruciaal, maar moeilijk te verwezenlijken. De benodigde flexibiliteit vraagt om maatwerk en is daarom minder efficiënt te verwezenlijken dan een traditioneel huis of kantoor. Daar staat tegenover dat relatief kleine ingrepen in een wijk of buurt al een substantiële imagoverbetering kunnen bewerkstelligen. Dit maakt in de praktijk dat een op voorhand niet-rendabel lijkende investering door de neveneffecten toch grote meerwaarde op kan leveren. Kies voor de centra, knopen en assen Het meest kansrijk zijn de stedelijke centra, assen en vervoersknopen. Bereikbaarheid, voorzieningen en stedelijke dynamiek zijn hier voorhanden. In dorps- en wijkwinkelcentra biedt verticale stapeling van functies mogelijkheden voor intensivering. De echt hybride vormen waar wonen en werken in één pand plaatsvinden zijn toch vooral nichemarkten, die bovendien als gevolg van milieuregelgeving vaak niet haalbaar zijn. Horizontale menging is gemakkelijker te realiseren en op meer plaatsen toepasbaar. Vooralsnog zijn mogelijkheden geïdentificeerd voor een beperkt aantal hoogdynamische stedelijke gebieden, enkele te revitaliseren winkelcentra in suburbane wijken en dorpen, herstructureringswijken, vervoersknopen, bedrijventerreinen en de nieuw te ontwikkelen gebieden zoals Schieveen en Zuidplas. Naast de combinatie van wonen en werken behoort ook een combinatie van wonen en recreatie tot de mogelijkheden. Willen is kunnen en samenwerking is een must Doorslaggevend voor succes blijken de daadwerkelijke wil om zaken voor elkaar te krijgen en partners die elkaar vertrouwen. Het gaat hierbij om een integrale aanpak en een interdisciplinaire benadering, waarbij een waarde- in plaats van kostenbenadering gehanteerd zou moeten worden. Dit vraagt om daadwerkelijke samenwerking en dus vertrouwen tussen overheid en markt (bestuurlijk lef en oprechte publiek-private samenwerking) om zo barrières te slechten en kansen te benutten. Aanhaken op aanwezige potenties en flexibiliteit betrachten Functiemenging vraagt om beleid dat er op gericht is potenties die zich voordoen te benutten, flexibiliteit of zelfs maatwerk te bieden en ervaringen en oplossingsrichtingen te delen. Het gaat dus veel meer om afstemming dan om sturing! Soms gaat het zelfs alleen maar om het ondersteunen van lokale initiatieven. Weten in te spelen op zich aandienende kansen is van belang! Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 4

5 Inleiding De gemeenten binnen de stadsregio Rotterdam staan de komende jaren voor een kwalitatieve verstedelijkingsopgave. Verdere uitdijing van het stedelijk gebied dient te worden beperkt, terwijl de vitaliteit van de bestaande stedelijke gebieden om aandacht vraagt. De stadsregio Rotterdam stelt zich de vraag wat de (hernieuwde) vraag naar en potenties van gemengde woon- en werkmilieus hierin kan betekenen. Dit onderzoek biedt een overzicht van de trends en ontwikkelingen die ten grondslag liggen aan de toenemende belangstelling voor gemengde woon- en werkmilieus. Daarnaast wordt gekeken naar de mate waarin menging van wonen en werken al plaatsvindt in de stadsregio. Inventarisatie van een keur aan best practices geeft inzicht in de kritische succesfactoren en de procesafspraken die doorslaggevend waren om de beschreven ontwikkelingen te laten slagen. Deze informatie vormt input voor discussies met betrekking tot de mate waarin, de locaties waarbinnen en de wijze waarop menging van wonen en werken mixed use - in de stadsregio Rotterdam kan worden gestimuleerd of ondersteund. Het eindproduct bestaat uit een inspirerende poster en dit rapport als achtergronddocument. De opbouw van het rapport is als volgt: Hoofdstuk 1 behandelt de verschillende vormen van mixed use, de trends achter de toegenomen belangstelling voor mixed use en de voordelen ervan. Hoofdstuk 2 gaat in op geselecteerde best practices. De inventarisatie gaat in op de feitelijke situatie, de voor- en nadelen, de waardering en de procesafspraken die nodig waren om de ontwikkeling te realiseren. Dit mondt uit in een aantal kritische succesfactoren. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de mate waarin menging van wonen en werken reeds voorkomt in de stadsregio Rotterdam. Hoofdstuk 4 doet aanbevelingen voor de stadsregio Rotterdam welke vormen van mixed use per gebiedstype succesvol kunnen worden geïmplementeerd. Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de procesafspraken die mixed use ontwikkelingen kunnen ondersteunen. Bijlage met een overzicht aan best practices. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 5

6 1. Achtergronden en actualiteiten 1.1 Definitie Functiemenging wordt vaak omschreven als het naast elkaar voorkomen van verschillende functies zoals wonen, werken en recreëren, waardoor de leefbaarheid toeneemt en de mobiliteit afneemt. Ondanks deze voordelen kunnen de diverse functies ook overlast van elkaar ervaren. In dit rapport wordt onderscheid gemaakt tussen drie vormen van mixed use: Wonen naast/boven je werk Wonen en werken door elkaar heen, zoals de studeer- of zolderkamer, de praktijk aan huis, de daarvoor ontwikkelde werkwoning, maar ook multifunctionele huisvesting zoals de solid 1 (zie ook paragraaf 2.1) en ontwikkelingen als Puntegale en de Schiecentrale in Rotterdam. Verticale functiemenging Misschien wel de meest complexe vorm van functiemenging: verschillende gebruikers én verschillende functies worden gestapeld geïntegreerd. Het klassieke voorbeeld is wonen boven winkels, maar ook nieuwe ontwikkelingen zoals Montevideo in Rotterdam (woningen en kantoren) vallen hieronder. Dergelijke ontwikkelingen komen vooral in centrum(stedelijke) gebieden voor. Horizontale functiemenging Deze vorm biedt ook voor minder stedelijke gebieden interessante mogelijkheden. De verschillende functies liggen hier naast elkaar, maar wel binnen één gebied, dat als geheel hierdoor versterkt wordt. Deze vorm laat alle functies goed tot haar recht komen, wat bij verticale functiemenging nog wel eens voor problemen zorgt. Een voorbeeld hiervan is de wijk Fascinatio in Capelle aan den IJssel. Verticale functiemenging wonen en werken: Montevideo, Kop van Zuid, Rotterdam 1 Flexibel gebouwconcept dat een verschillend gebruik in tijd en ruimte mogelijk maakt: a city in a building. De invulling van de ruimte wordt aan de gebruiker overgelaten. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 6

7 1.2 Trends in wonen en werken Tot de industriële revolutie vond functiemenging op grote schaal plaats. Met de komst van de industrie ontstond langzaam maar zeker een scheiding tussen wonen en werken. Na de Tweede Wereldoorlog was functiescheiding vanzelfsprekend geworden. In de nieuwe wijken kregen wonen, werken en voorzieningen elk hun eigen plek. Tegenwoordig bestaat het besef dat dergelijke monofunctionele wijken niet bijdragen aan een aantrekkelijk en veilig leefklimaat. Functiemenging staat zodoende weer volop in de aandacht. Verdere uitdijing van de steden en dorpen (urban sprawl) stuit bovendien op maatschappelijke weerstand. Hierdoor is de noodzaak ontstaan om efficiënter gebruik te maken van het bestaande stedelijke gebied. Verschillende trends op het gebied van wonen en werken, zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde, leiden ertoe dat de belangstelling voor functiemenging toeneemt. Er bestaat consensus over de gedachte dat menging meer variëteit en levendigheid in de stad, wijk of buurt brengt en uiteindelijk leidt tot een verbetering van de leefbaarheid in deze gebieden. Dit principe is dan ook een belangrijke doelstelling geworden voor de hedendaagse ontwikkeling van westerse steden. Ondanks deze positieve kijk op functiemenging is menging in de praktijk nog geen gemeengoed. Milieuweten regelgeving, geluidshinder en praktische bezwaren voortvloeiend uit het Bouwbesluit, bestemmingsplannen en NIMBY-effecten 2 maken dat gemengde ontwikkelingen nog maar mondjesmaat van de grond komen. Bovendien zijn dergelijke binnenstedelijk te realiseren verdichtingsopgaven relatief duur in vergelijking met monofunctionele uitbreidingslocaties. Vraagzijde De belangrijkste ontwikkelingen aan de vraagzijde, vanuit demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen, leiden tot een herwaardering van het stedelijk gebied: Toenemend belang van kenniswerkers voor wie een interessante werkomgeving aan belang wint. Flexibilisering van arbeidstijden en werkplekken. Om files te vermijden en werk en zorgtaken beter te combineren wordt er meer en meer (deels) thuis gewerkt. Woon- en leefwensen lopen steeds meer uiteen. De diversiteit in de samenleving en in de wijze waarop mensen willen wonen en leven is toegenomen onder invloed van demografische en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen. Afgenomen gebondenheid aan de werklocatie. Verplaatsen is veel gemakkelijker geworden. Afstand speelt minder een rol bij het zoeken naar ander werk. Vooral de financiële situatie is bepalend voor de mogelijkheid om grotere afstanden te overbruggen en op aantrekkelijke plekken te gaan wonen. Demografische ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening en krimp van de bevolking vragen om een kwalitatieve in plaats van kwantitatieve bouwopgave. Op de woningmarkt bestaat een tekort aan centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus, waarbij de aanwezigheid van voorzieningen van belang is. De verzadigde kantorenmarkt leidt ertoe dat nieuwbouw leegstand elders veroorzaakt. Opkomst van netwerkeconomieën als gevolg van de toegenomen digitalisering. In de (inter)nationale economie is sprake van een toenemende behoefte aan snelheid en flexibiliteit in productieketens en werken bedrijven in toenemende mate samen. Groei van het aantal en aandeel kleine, flexibele bedrijven die snel weten in te springen op veranderingen in de markt. Voor deze bedrijven spelen zachte vestigingsplaatsfactoren zoals het aanwezige arbeidspotentieel (kwaliteit, kennis en vermogen om te innoveren), de woonomgeving, de woonbeleving, het voorzieningenniveau, het cultuuraanbod en het lokale interactieklimaat in toenemende mate een onderscheidende rol. 2 NIMBY not in my backyard staat voor het fenomeen dat mensen wel de lusten, maar niet de lasten willen ondervinden. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 7

8 Aanbodzijde Ontwikkelingen aan de aanbodzijde worden vooral gevoed door overheidsbeleid en de maatschappelijke weerstand tegen verdergaande uitdijing van het stedelijk gebied: Efficiënt ruimtegebruik. Grond is schaars in Nederland en de druk op de ruimte is daardoor groot. Verdere ongebreidelde verstedelijking is ongewenst. Dit betekent dat naar creatieve oplossingen gezocht wordt, zoals dubbel grondgebruik en combinatie van functies. Verbeteren van de stedelijke vitaliteit en het leefklimaat door in te grijpen in de naoorlogse monofunctionele wijken en het tegengaan van leegstand en verloedering op verouderde werklocaties. Terugdringen automobiliteit. Onder andere door een meer gespecialiseerde vraag vanuit de arbeidsmarkt is de woon-werkafstand de laatste decennia steeds meer toegenomen en daarmee ook het autogebruik. Congestie en milieuvervuiling zijn hiervan echter twee nadelige gevolgen. Toenemende belangstelling voor duurzaamheid betekent ook hernieuwde aandacht voor de levensduur van gebouwen. Flexibel indeelbare panden en wijken (zoals de bekende en gewilde grachtenpanden en jaren dertig wijken) kunnen in de loop der jaren verschillende functies herbergen en hebben mede hierdoor een langere houdbaarheidstermijn. 1.3 Voordelen mixed use De trends maken duidelijk dat de behoefte aan het combineren van functies in de maatschappij is toegenomen. Daar staat echter tegenover dat mixed use ontwikkelingen niet vanzelf tot stand komen. Er moet worden samengewerkt tussen verschillende disciplines. Strijdigheden in beleid en regelgeving moeten worden geslecht om dergelijke opgaven te realiseren. Door oog te hebben voor de relatie wonen-werken en de veranderende vraag van huishoudens en bedrijven te onderkennen, kan ingespeeld worden op deze behoefte. Op deze wijze kunnen beleidsdoelstellingen als efficiënter ruimtegebruik en het terugdringen van milieuvervuiling worden ingevuld. In de literatuur worden onderstaande voordelen van functiemenging benoemd 3 : Vermindering mobiliteit en noodzaak van autogebruik door verkleining woon-werkafstand. Lager energieverbruik door bijvoorbeeld gecombineerde verwarmings- en energiesystemen. Efficiënter ruimtegebruik door de mogelijkheid tot het combineren en huisvesten van functies, ook in de tijd. Waardevermeerdering van vastgoed door veelzijdige gebruiksmogelijkheden. Optimaler gebruik van voorzieningen (parkeren, winkels, openbaar vervoer) en continu gebruik hiervan door permanente aanwezigheid. Dit leidt niet alleen tot een toegenomen levendigheid op elk moment van de dag, maar ook tot meer sociale cohesie en veiligheid. Verbeteren van de stedelijke vitaliteit en de levendigheid van wijken en buurten, hetgeen in positieve zin bij kan dragen aan de sociale samenhang. De wijkeconomie gedijt goed in gebieden met een gedifferentieerde opbouw. Gemengde wijken zijn een broedplaats voor kleine bedrijvigheid, waar met name starters van kunnen profiteren. Zij blijken goed te functioneren in gebouwen en gebieden waarin zowel gewoond als gewerkt wordt. Het stimuleert bovendien de werkgelegenheid in de wijk. Functiemenging draagt bij aan de attractiviteit van het leefklimaat, onder andere door een combinatie van verschillende gebouwen en ruimten. Hierdoor kan tevens industrieel en cultureel erfgoed behouden worden. Een aantrekkelijk leefklimaat in de stad betekent dat bepaalde groepen bewoners en ondernemers zich in de stad willen vestigen. Dit leidt tot inperking van een verdere uitdijing van het stedelijk gebied. 3 Bronnen: Smit, L. (1998), De dynamiek van wonen en werken in relatie tot verstedelijkingsprocessen. In: Valk, A. van der & S. Musterd (red). (1998), Leefbare steden en een duurzame omgeving. Assen: Van Gorcum. Herijgers, A. & E. van Velzen (2001), De naoorlogse stad. Een hedendaagse ontwerpopgave. Rotterdam: NAi, pp Louw, E. (2004), Functiemenging Wonen en Werken. Inspiratiepapers woonwijken van de toekomst. Deel 5. Gouda: Habiforum. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 8

9 2. Best practices In de verkenning is een scala aan voorbeelden van gebieden en locaties onderzocht waar op dit moment functiemenging in hogere dichtheden plaatsvindt. In de bijlage is een overzicht opgenomen. Het betreffen voorbeelden van zowel bestaande als nieuwe gebiedsontwikkelingen, transformaties van gebouwen, nieuwe flexibele gebouwconcepten en bedrijventerreinen. Uit deze groslijst is een aantal voorbeelden geselecteerd die verder zijn uitgewerkt in factsheets. De opbouw van deze factsheets is steeds hetzelfde: facts and figures om het project te schetsen; voor- en nadelen; waardering van de ontwikkeling; leereffecten en procesafspraken die doorslaggevend bleken. Deze best practices worden gezien als interessante referenties voor de stadsregio Rotterdam. Het doel is om zo te komen tot een menging van functies die enerzijds de attractiviteit van locaties vergroot en anderzijds leidt tot een hogere ruimtelijke kwaliteit en intensiever ruimtegebruik. De best practices zijn gegroepeerd naar type: wonen naast/boven je werk, verticale functiemenging en horizontale functiemenging. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 9

10 2.1 Referenties wonen naast/boven je werk Puntegale (gebouw) Facts Gemeente Rotterdam Samenstelling 201 huurwoningen, waarvan 2 atelierwoningen, 18 kantoorunits en 2500m² bedrijfsruimte. Ligging Westzeedijk, aan drukke toevoerweg naar de Maastunnel. Doelgroep Young potentials, starters, studenten, creatieve klasse. Andere aanwezige Parkeergarage, fiets- en motorstalling, glasvezelinternet en eigen netwerk, functies servicebeheerder. Concept Transformatie van het voormalig kantoorgebouw (Belastingdienst Rotterdam) in één-, twee- en driekamerappartementen en bedrijfs- en atelierruimte voor starters en studenten. Pluspunten Flexibele bouwstructuur door voormalige kantoorfunctie, goed in te delen. Gunstige ligging nabij de binnenstad. Duurzaam en energiezuinig door opvangsysteem voor regenwater en slimme energievoorzieningen. Monumentaal pand, exterieur in oorspronkelijke staat behouden. Minpunten Ondergrondse parkeervoorziening relatief duur voor de doelgroep. Illegaal parkeren zorgt voor veel overlast. Waardering Hoog; het aantal beschikbare woningen werd drie keer overtekend. Leereffecten en procesafspraken Transformatie is een aantrekkelijke optie voor corporaties, zij kunnen in tegenstelling tot ontwikkelaars wel wachten op waardevermeerdering (in dit geval was het gebouw niet meer geschikt als kantoor en kon het gebouw voor een goede prijs worden aangekocht). Lage huurprijzen mogelijk door bereikbaarheidssubsidie voor corporatie Stadswonen (tot en met 2008). Aandacht van corporatie Stadswonen voor de directe omgeving was bepalend voor het succes. Grootste obstakel zijn de kosten: beleggers houden vast aan boekwaarden en willen hun verlies niet nemen. Fiscale prikkels kunnen nuttig zijn om hergebruik van kantoren te stimuleren. Ook vereenvoudiging van de regelgeving kan bijdragen. Integrale aanpak, alle belanghebbenden moeten mee- en samenwerken. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 10

11 Schiecentrale (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Rotterdam Werkwoningen, werkunits (ateliers), studioruimte en binnenplaats/-tuin. Lloydkwartier Creatieve sector Parkeergarage, buitenschoolse opvang, sportfaciliteiten, supermarkt, Stroom (hotel, restaurant, grand café, vergaderruimte). Voormalige elektriciteitscentrale is omgevormd tot een creatieve smeltkroes, voornamelijk gericht op audiovisuele, ICT- en filmsector. Pluspunten Specifieke doelgroep, clustervorming zorgt voor kruisbestuiving, schaalvoordelen en interactie. Historisch pand omgevormd tot modern gebouw. De hele buurt heeft geprofiteerd van de ontwikkeling van de Schiecentrale: meer levendigheid op straat. Minpunten Groot gebouw, dus enorm aantal vierkante meters te vullen. Subsidies nodig om voldoende bedrijven aan te trekken. Waardering Interesse bestaat, maar het grote aantal vierkante meters bleek moeilijk te vullen. Leereffecten en procesafspraken Specifieke richting (bijvoorbeeld audiovisuele media of ICT) kan clustervorming en herkenbaarheid stimuleren, maar kan tegelijkertijd ook potentiële geïnteresseerden ontmoedigen of buitensluiten. Mensvriendelijk werken, oog houden voor de beoogde gebruikers. Investeringen vanuit de gemeente nodig in de vorm van subsidies om voldoende bedrijven aan te trekken. De overheid dient een voortrekkersrol te vervullen in risicovolle projecten die beogen de economische structuur van een gebied te verbeteren. Zij dient als aanjager te fungeren. De markt zou de Schiecentrale nooit zelf hebben opgepakt! Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 11

12 Solids (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Amsterdam Units geschikt voor wonen en werken. IJburg en Oud-West Doelgroep Iedereen, met name zelfstandigen zonder personeel en hun gezinnen, tevens andere functies mogelijk zoals een school of kinderopvang. Andere aanwezige functies - Concept Flexibel gebouwconcept dat een verschillend gebruik in tijd en ruimte mogelijk maakt: a city in a building. De invulling van de ruimte wordt aan de gebruiker overgelaten. Pluspunten Units worden casco opgeleverd, vrij in te delen naar eigen wens. Voor iedereen mogelijk vanwege huursubsidie en persoonlijke korting. Minpunten Groot risico en veel onzekerheid voor gebruikers: wat/wie komt er naast je? Daardoor verloopt daadwerkelijke afzet ondanks veel interesse toch moeizaam. Bouwkosten van flexibel casco liggen veel hoger dan van monofunctionele gebouwen. Waardering Veel interesse voor het concept, maar weinig daadwerkelijke vraag! Gebruikers noemen als risico het feit dat je niet weet wat er om je heen gaat gebeuren (onzekerheid). Leereffecten en procesafspraken Bestemmingsvrij bouwen is lastig, dit vraagt om een andere invulling van het bestemmingsplan. Bouwkosten van een flexibel casco liggen veel hoger dan die van monofunctioneel ontwikkelde gebouwen. Subsidies en/of kortingen nodig om gebruikers over de streep te trekken. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 12

13 2.2 Referenties verticale functiemenging Mariënburg (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Nijmegen m² winkelruimte met 47 winkels, 74 bovengelegen koopwoningen en kantoorruimte voor gemeentelijke diensten. Centrum Niet specifiek Theater, bibliotheek en gemeentearchief. Creatie van een nieuw winkel- en woongebied (tweelaagse winkelstraat door natuurlijk hoogteverschil), gecombineerd met woningen en kantoorruimte. Pluspunten Centrale ligging in het centrum van Nijmegen, logische winkelroute door Nijmeegse binnenstad. Behoud van authentieke elementen: eeuwenoude Mariënburgkapel ingebed in project. Specifiek ontwerp en architectuur (kromming in straat en smal profiel creëert intimiteit) nodigt uit tot verder lopen. Door combinatie van winkels met voorzieningen en woningen is de kans op vandalisme en sociale onveiligheid minder. Minpunten Besluitvorming en ontwikkeling werd vertraagd door veelheid aan partijen en belanghebbenden. Minder goed toegankelijk voor mindervaliden. Grote lengte van nieuwe winkelcircuit en ontbreken van nieuwe trekkers. Te weinig parkeerplaatsen. Waardering Mariënburg is in maart 2001 door de International Council of Shopping Centers uitgeroepen tot mooiste winkelstraat van Europa. Nijmegenaren noemen dit project aantrekkelijk. Bovendien heeft Mariënburg als hefboom gefungeerd voor de promotie van de gehele binnenstad. Huurprijsniveaus zijn gestegen en zowel woningen als winkels worden goed afgezet. Leereffecten en procesafspraken Risicodragende deelname van de gemeente in een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) was voor de ontwikkelaar doorslaggevend om, ondanks een voorcalculatorisch tekort, de ontwikkeling te starten. De klassieke publiekrechtelijke instrumenten van het bestemmingsplan en de bouwvergunning bieden vaak onvoldoende grip op de kwaliteit van een project, PPS heeft deze invloed vaak wel. Normaal is het moeilijk om winkels op hoger gelegen bouwlagen succesvol te ontwikkelen. Door gebruik te maken van natuurlijke accidentering is dit in Mariënburg wel gelukt. De relatief lage huurprijzen voor de winkelruimten droegen in belangrijke mate bij aan het succes. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 13

14 Multifunk (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Amsterdam 80 woningen, m2 bedrijfsruimte in een corridorgebouw van vijf lagen, twee portiekgebouwen van vier lagen en twee blokken eengezinswoningen van twee en drie lagen. IJburglaan, Steigereiland op IJburg. Niet specifiek Ondergrondse parkeergarage, kinderdagverblijf. Multifunctioneel woon-werkgebouw bestaande uit drie onderdelen met verschillende hoogten, gelegen rondom een binnenhof. Pluspunten Vaste cascostructuur met vrije invulling, daardoor verschuiving in tijd richting meer wonen of meer werken mogelijk. Door materiaalgebruik duurzaam gebouw. Werkruimten, woonruimten, sociale huur en koopwoningen door elkaar. Niet alleen flexibel op gebouwniveau, ook op unitniveau. Minpunten Voor optimale flexibiliteit zijn toch vaak meerdere units nodig. Flexibiliteit is duur als er niets mee gedaan wordt. Waardering Woningen waren snel verhuurd; invulling bedrijfsruimte verliep minder voortvarend. Leereffecten en procesafspraken Multifunctioneel bouwen biedt ruimte voor toekomstige ontwikkelingen en is daardoor duurzaam. Om flexibel gebruik mogelijk te maken is het zinvol om het beheer al bij de conceptvorming erbij te betrekken. Vroegtijdig het beheer bepalen/organiseren zorgt ervoor dat het concept beter functioneert. Een bouwlaaghoogte van 3 meter bevordert de flexibiliteit. Zorg voor evenwicht tussen maximale flexibiliteit enerzijds en financiële en technische zekerheid anderzijds. Continu maximale flexibiliteit is niet nodig, op voorhand alles uitwerken dus ook niet. Vergelijk de belangrijkste eisen van kantoorruimte met de belangrijkste eisen van woonruimte, het gebouw moet in principe voor beide geschikt zijn. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 14

15 De Parade (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Pijnacker-Nootdorp m2 winkelruimte met 79 winkels, 150 woningen, kantoren en horeca. Centrum Nootdorp Inwoners (groeiend) Nootdorp. Parkeergarage binnen stedenbouwkundige structuur. Nieuw winkelcentrum met woningen en horeca om inwoners een hoogwaardig winkelcentrum te bieden. Pluspunten Goed bereikbaar per openbaar vervoer, tram stopt voor de deur. Levendige atmosfeer maar tegelijk een veilige, intieme omgeving. Minpunten Zichtbaarheid van winkelcentrum. Waardering De Parade Nootdorp wordt goed bezocht en bewoond. De gebruikers ervaren het gebied als aantrekkelijk. Relatief veel lokale ondernemers hebben zich hier gevestigd. De winkelhuren worden wel als hoog ervaren, waardoor niet alle ondernemers het hebben gered. Het woon-winkelgebied onderscheid zich in positieve zin van de concurrerende ontwikkelingen in de directe omgeving (Ypenburg en Leidschenveen). Leereffecten en procesafspraken Wensen van lokale ondernemers en bewoners zijn geïnventariseerd en meegenomen in de uitwerking van de plannen. Dit heeft onder andere geleid tot een juiste situering van entrees, buitenruimten voor de woningen en sfeer binnen het plan. Het belang van goede samenwerking tussen alle partijen is hier benadrukt. Met behulp van Visual Mood Select (VMS) bepaalden de betrokkenen de gewenste richting van architectuur en vormgeving van woningen en leefomgeving door referentiebeelden te selecteren (VMS maakt wensen, behoeften en gevoelens transparant en concreet, de betrokkenen participeren direct in de ruimtelijke verbeelding van projecten waardoor processen sneller verlopen). Eerlijke en open communicatie samen met oplossingsgerichte benadering van de ontwikkelaar ING Real Estate bleken de sleutel tot succes en de basis voor lange termijn samenwerking. De combinatie van retail en wonen zorgen voor een levendige atmosfeer en tegelijk voor een veilige omgeving. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 15

16 2.3 Referenties horizontale functiemenging Oostelijk Havengebied (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Amsterdam ongeveer woningen. Aan het IJ, ten oosten van Amsterdam Centraal Station. Divers, met name hogere inkomens en stedelijke gezinnen. Kunst, uitgaan, wandelen, architectuur. Transformatieproject van voormalig haventerrein naar hoogstedelijk woonmilieu met diverse gradaties van menging. Pluspunten Karakter van woonwijk door traditionele inrichting, ondanks aanwezigheid van een bedrijventerrein en gebouwen waarin wonen en werken gecombineerd worden. Naast wonen en werken ook andere functies aanwezig. Centrale ligging nabij centrum van Amsterdam. Architectonisch en stedenbouwkundig zeer interessant. Minpunten Niet alle werkwoningen worden benut voor gecombineerd gebruik, maar (nu nog) als ruime woning. Waardering Van de bewoners is 86% tevreden over eigen woning, 62% over woonomgeving, met als pluspunten wonen aan het water, uitzicht en architectuur. Minder tevreden over hoeveelheid groen, het voorzieningenniveau en parkeermogelijkheden. Ook ondernemers zijn zeer tevreden 4. Leereffecten en procesafspraken Let op: de woonmotieven geven de doorslag bij vestigingsplaatskeuze! Menging van wonen en werken stelt hoge eisen aan de inrichting van de omgeving. Houd rekening met het ondernemersperspectief bij het ontwerp van de gebouwen (makelaars consulteren in planfase), voldoende ruime werkruimten cruciaal. Pas de inrichting ook aan op bedrijvigheid: zorg voor goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid; zorg voor een hoge representativiteit van de gebouwde omgeving; zorg voor een grote variëteit in aanbod van bedrijfsruimtes in de plint; denk aan kortlopende contracten en/of turn-key voor kleine bedrijven. Voorkom aanvangsleegstand door: overlast van bouwactiviteiten te beperken en (deel)gebieden zo snel mogelijk af te maken); flexibel gebruik te maken van bedrijfsruimte in de beginfase; voor actieve marketing te zorgen en een professionele aanpak van de afzet; te zorgen voor concrete en realistische informatie. 4 Onderzoek Paulien Scheper in opdracht van Projectgroep Oostelijk Havengebied, 2000; NICIS, 2008 Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 16

17 Klarendal (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Arnhem Huurwoningen, ateliers en bedrijfsverzamelgebouw. Wijk in Arnhem, nabij NS-station Velperpoort. Jonge creatieve ondernemers. Grand café in bedrijfsverzamelgebouw. Aankoop van winkel-, woon- en werkruimten door corporatie Volkshuisvesting Arnhem voor ondernemers in de modesector met een tweeledig effect: de (economie in de) verpauperde volkswijk Klarendal krijgt een nieuwe impuls én de woon-/werkbehoefte van modegerelateerde ondernemers wordt vervuld, waardoor deze behouden blijft voor Arnhem. Pluspunten Economie keert terug in wijk Klarendal. Ondernemers die voortkomen uit de mode-academie worden gebonden aan de stad. Inspirerend woon- en werkklimaat voor ondernemers. Nieuwe ondernemers genereren spin-off bij al bestaande bedrijven. Waardevermeerdering van aanwezig vastgoed. Minpunten Grote investering ( 25 miljoen) door woningcorporatie. Waardering Succesvol project. Inmiddels is het experiment 100% mode uitgebreid naar 100% mode XL en investeren lokale private partijen weer in de wijk. Lokale modeondernemers waarderen het initiatieven en een aantal van hen heeft aangegeven in Arnhem te zijn gebleven omdat ze hier nu het inspirerende klimaat vinden om hun activiteiten te ontplooien. Leereffecten en procesafspraken Veel aandacht voor het proces en de communicatie met de bewoners (aanvankelijk tegenstand vanuit de buurt). Projecten moeten ook op straatniveau al voelbaar zijn, zodat de kans groter is dat bewoners meedoen en mee blijven doen. Het is van belang ze al in de ideeënfase te betrekken en hun wensen kenbaar te laten maken. De oorspronkelijke onrendabele investering van Volkshuisvesting Arnhem heeft inmiddels geleid tot waardestijging van het omliggend onroerend goed en nieuwe doelgroepen voor de wijk weten aan te trekken. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 17

18 Blaricummermeent (gebied) Facts Gemeente Blaricum Samenstelling 750 woningen (deels werkwoningen) en een bedrijventerrein op 18,5 hectare. Ligging Aan het Gooimeer. Doelgroep Geïnteresseerden in hogere segment nieuwbouwwoningen, kleinschalige bedrijvigheid. Andere aanwezige functies Glasvezelinternet Concept Creatie van woonwerkdorp bestaande uit twee deelgebieden doorsneden door een rivier. In het hooggelegen gebied Stroom wordt gewoond en gewerkt in het groen, het laaggelegen gebied Delta is een eilandenrijk aan de kust van het Gooimeer waar wonen en werken op of aan het water plaatsvindt. Pluspunten Typisch Blaricumse woonwijk met veel groen en water. Hoogwaardig bedrijventerrein. Optimale ontsluiting voor auto en fiets en goed te bereiken per openbaar vervoer. Recreatie mogelijk: recreatiegebied Voorland Stichtsebrug. Gedifferentieerd woningaanbod: goedkoop, duur, koop, huur. Minpunten Gericht op vrij specifieke bedrijvigheid die exclusief van aard en beeldkwaliteit is: mediagerelateerd, creatieve sector, ateliers. Bedoeling is een gedifferentieerd woningaanbod, maar feitelijk geldt de functiemenging naast koop alleen voor het hogere segment huur. Waardering Nog niet bekend, want nog niet gerealiseerd. Leereffecten en procesafspraken Woningbehoeftenonderzoek gedaan en naar aanleiding daarvan plan verder ontwikkeld. Veel partijen waren betrokken bij het proces: dialoog met betrokkenen en geïnteresseerden via internet, workshops en bijeenkomsten. Hierdoor werd draagvlak gecreëerd voor de plannen en het planproces. Zoek naar bedrijvigheid die zich leent voor het mengen met wonen. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 18

19 Fascinatio (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept Capelle aan den IJssel Ca woningen waarvan 150 huur (zoveel mogelijk levensloopbestendig). Tussen metrolijn, A16 en Abram van Rijckevorselweg, op korte afstand van het centrum van Capelle aan den IJssel en Rotterdam. Niet specifiek Multicultureel centrum met basisscholen, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, buurtsupermarkt, gezondheidscentrum, kantoren en een park. Bijzondere woonwijk, oase van rust met veel groen en water met divers woningaanbod van romantische jaren 30 architectuur. Daaromheen een ringweg met hoogwaardige bedrijven en kantoren. Pluspunten Afwisseling in buitenruimte. Wonen nabij werken waarbij beide functies worden bediend: rustig wonen, maar ook werkfuncties met een professionele bedrijfsuitstraling. Centrale ligging nabij openbaar vervoer, metrostations Kralingse Zoom en Capelse Brug op loopafstand. Minpunten Klachten over gebrek aan voorzieningen. Waardering De wijk voldoet aan de wensen van zowel de bewoners als de gebruikers. De verschillende functies bijten elkaar niet als gevolg van fysieke scheiding. Leereffecten en procesafspraken Zet de menselijke maat centraal en organiseer de functies zo dat ze geen last hebben van elkaar en waar mogelijk van elkaar profiteren (bijvoorbeeld kantoren als geluidsbuffer). Ontwikkel consumentgericht: kom zoveel mogelijk tegemoet aan wensen van kopers en huurders. Communicatie met de gebruiker is essentieel! Hou oog voor de benodigde faciliteiten in de wijk: voldoende ontsluitingen, speelvoorzieningen en groen. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 19

20 2.4 Kritische succesfactoren Uit de voorbeeldprojecten komen enkele aspecten naar voren die in meer of mindere mate van invloed zijn op het succes van functiemenging. Deze zijn te onderscheiden in algemene en specifieke succesfactoren. Algemene succesfactoren Deze lessen gelden in meer of mindere mate voor alle vormen van mixed use en kunnen onderverdeeld worden in technisch/fysieke maatregelen, de mate waarin geluisterd wordt naar de markt en procesmatige maatregelen. Technisch/fysiek Aanwezigheid van fysieke infrastructuur en een concentratie van stedelijke functies. Een goede ontsluiting is van groot belang, evenals de aanwezigheid van voorzieningen. Concentratie van verschillende functies in het algemeen blijkt een positieve invloed te hebben, zo ontstaat een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Flexibiliteit in tijd en ruimte. Dit geldt zowel fysiek, juridisch-planologisch als financieel. Maximale flexibiliteit is niet nodig en is daarbij vrijwel onmogelijk. Wel dient er een kader te zijn waarbinnen variatie mogelijk is. Het bestemmingsplan moet functiemenging toelaten, of in ieder geval dusdanig flexibel zijn dat functiemenging mogelijk is. Evident is dat deze eis van flexibiliteit vooral geldt voor de categorie wonen naast/boven je werk. Flexibiliteit maakt een langere gebruiksduur van gebouwen mogelijk. Ook kan dit een pré opleveren voor de gebruiker. Deze hoeft in de toekomst immers niet te verhuizen bij veranderende omstandigheden. Wat nu een speelkamer is, kan in de toekomst een werkkamer of zelfs een praktijkruimte aan huis worden. Dit geldt met name op gebouwniveau: woonwerkunits kunnen ook gebruikt worden als appartement (volledige woonfunctie) of juist als winkel of bedrijfsruimte (volledige werkfunctie). Markt Luister naar de markt: weet wat er speelt binnen de doelgroep, waar is vraag naar? Dit betekent echter niet dat de markt blindelings gevolgd moet worden. Er dient ook ruimte voor experimenten te zijn die op langere termijn hun meerwaarde weten te bewijzen en zo bijdragen in een verbeterde attractiviteit van de locatie. Om die reden is het ook van belang niet overal wonen en werken te willen combineren, maar bewust te kiezen voor die gebieden en locaties waar dit nu en straks toegevoegde waarde biedt: de stads- en dorpscentra, enkele vervoersknopen en sommige assen in woonwijken. Elke functie dient volledig tot haar recht te komen. Er moet zowel voldaan zijn aan wooneisen als aan de eisen van de ondernemer. Als een van beide ondergeschikt is gemaakt, is dat een afbreukrisico. Dit geldt in het bijzonder voor de prijsstelling en voor de locatie: deze dient geschikt te zijn voor zowel wonen als werken. Aspecten die hierbij een rol spelen dan wel van belang zijn: ligging in/nabij grootstedelijke woonwijk (woonfunctie); ligging aan/nabij belangrijke ontsluitingsweg; nabijheid hoogwaardig openbaar vervoer; nabijheid voorzieningen; uitzicht op ruimte en/of levendigheid (woonfunctie); parkeermogelijkheden; type bedrijvigheid (in verband met potentiële overlast); herkenbaarheid en representativiteit van de locatie (werkfunctie). Procesmatig Een tijdige risico-inventarisatie in zowel juridisch, stedenbouwkundig als financieel opzicht kan problemen op termijn voorkomen. Wat zijn de mogelijke knelpunten? Hoe kunnen deze worden opgelost? Wat zijn de minimale eisen? Dit zijn vragen die van tevoren beantwoord moeten worden. Communicatie met de toekomstige gebruikers en soms ook omwonenden is van groot belang voor het slagen van het project. Geen van de onderzochte voorbeelden is vanaf het begin met luid gejuich ontvangen door alle betrokkenen. Door hen bij het proces en bij het project te betrekken kunnen problemen voorkomen worden en wordt het draagvlak sterk vergroot. Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam 20