Prospectus MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV

Transcriptie

1 Prospectus MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV Kernpunten Het tweede vastgoedfonds op initiatief van MeesPierson en LaSalle Investment Management Defensieve belegging in kwaliteits winkelvastgoed Goede spreiding van kwaliteitshuurders Nagestreefd gemiddeld enkelvoudig rendement van tenminste 10% Deelname vanaf EUR Sterke Corporate Governance structuur door twee onafhankelijke beherend vennoten 1

2 SAMENVATTING In dit Prospectus wordt u geïnformeerd over de belegging in MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV. Onderstaand treft u de belangrijkste kenmerken van dit besloten onroerend goedfonds aan. Beleggingsbeleid van de CV Het doel van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van een gespreide portefeuille van kwaliteits winkelvastgoed in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren met een aanvaardbaar risico. Beleggingen in kwaliteits winkelvastgoed zijn in het verleden minder conjunctuurgevoelig gebleken dan beleggingen in kantoren. De Objecten die door de CV zullen worden aangekocht zijn hoofdzakelijk gelegen in kernwinkelgebieden, wijk- en buurtwinkelcentra, op GDV (grootschalige detailhandelsverkoop) en PDV (perifere detailhandelsverkoop) locaties. De door de CV aan te kopen Objecten dienen in beginsel geheel verhuurd te zijn op het moment van aankoop, bij voorkeur met langlopende huurcontracten en/of gespreide huurverlengings- en beëindigingsdata. De CV zal het beleggingsrisico verder beperken door slechts winkelvastgoed te acquireren dat volgens marktnormen als schaars te betitelen valt. Deze schaarste vloeit voort uit een combinatie van eisen dat wordt gesteld aan het vastgoed, zoals de kwaliteit van het vastgoed, de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en de kwaliteit van de huurders. Om het risico nog verder te reduceren streeft de CV naar een diversificatie van huurders. De kwaliteit van de portefeuille zal verder worden gewaarborgd door sterk en ervaren property management. De CV streeft ernaar Objecten aan te kopen voor een bedrag van in totaal EUR 35 à 40 miljoen, (inclusief kosten koper zoals overdrachtsbelasting, acquisitie- en notariskosten). Rendement Een Participatie in MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is een aantrekkelijke beleggingspropositie. De CV streeft naar een Gemiddeld Enkelvoudig Rendement voor haar Participanten van tenminste 10% op jaarbasis over de looptijd van de CV. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Een uitvoerige beschrijving van de risico s is opgenomen in hoofdstuk 7 van het Prospectus. De CV streeft naar een jaarlijkse contante uitkering aan Participanten van minimaal 7%, welke per halfjaar zal worden uitgekeerd. De eerste halfjaarlijkse uitkering zal naar verwachting ultimo december 2005 plaatsvinden. Na de verkoop van de Objecten zal het behaalde Verkoopresultaat aan de Participanten worden uitgekeerd totdat de Participanten een Gemiddeld Enkelvoudig Rendement van 10% op jaarbasis over de looptijd van de CV hebben gerealiseerd (Preferent Winstrecht). Eventuele Overwinst zal voor 75% toekomen aan de Participanten en voor 25% aan de Beheerder en de Beherend Vennoot (van voornoemde 25% van de Overwinst komt 70% toe aan de Beheerder en 30% aan de Beherend Vennoot). Liquiditeit Een Participatie kan enkel na de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle Vennoten worden overgedragen. Gevolg is dat een Participatie in MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV een illiquide belegging is. Participaties Deelname in MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV staat open voor beleggers die minimaal één Participatie afnemen. De participatiegrootte bedraagt EUR , te vermeerderen met 3% emissiekosten. Het totale Commanditair Kapitaal zal in beginsel EUR 12,85 miljoen bedragen en 2

3 derhalve zullen 514 Participaties beschikbaar zijn. Initiatiefnemers behouden zich het recht voor om meer of minder Participaties uit te geven. MeesPierson als één van de Initiatiefnemers garandeert dat de CV zal worden aangegaan, door zelf - of een aan MeesPierson gelieerde vennootschap - de eventueel niet geplaatste Participaties af te nemen. Looptijd van de CV De CV wordt aangegaan voor een onbepaalde tijd, maar gestreefd wordt de CV niet langer dan 10 jaar vanaf Aanvangsdatum in stand te houden. Het is de intentie vanaf 7 jaar na de Aanvangsdatum te starten met de verkoop van de Objecten teneinde te bewerkstelligen dat na 10 jaar alle Objecten zijn verkocht. De Beheerder en de Beherend Vennoot zijn gezamenlijk bevoegd te besluiten over verkoop van de Objecten na 7 jaar vanaf Aanvangsdatum, alsmede binnen 7 jaar indien de verkoop voor de Participanten leidt tot een gemiddeld enkelvoudig rendement op het Object (en in geval van vervreemding van meerdere Objecten het gezamenlijk gewogen gemiddeld enkelvoudig rendement) van minimaal 10% op jaarbasis vanaf de Aanvangsdatum. Indien een verkoop binnen 7 jaar na Aanvangsdatum leidt tot een gemiddeld enkelvoudig rendement van minder dan 10%, zal het besluit tot verkoop, conform de CV Overeenkomst en Voorwaarden van Beheer en Bewaring, ter goedkeuring worden voorgelegd aan de vergadering van Vennoten. Belastingen De CV is een besloten commanditaire vennootschap, welke transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de Participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de Participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Aangezien de CV slechts belegt en niet geacht wordt een onderneming uit te oefenen, worden particuliere beleggers belast in Box III Wet IB 2001 middels de forfaitaire rendementsheffing met een effectief percentage van 1,2%. Juridische structuur Als juridische structuur van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is gekozen voor een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Een CV is een samenwerkingsverband tussen één of meerdere beherend vennoten en één of meerdere commanditaire vennoten. Voordelen van de CV zijn onder meer dat de aansprakelijkheid van de commanditaire vennoten wettelijk beperkt is tot maximaal hun inleg en dat een besloten CV fiscaal transparant is waardoor deze zelf niet onderworpen is aan inkomsten- of vennootschapsbelasting. Het juridisch eigendom van de Objecten wordt, conform de vereisten van de Wtb, ondergebracht bij de Bewaarder. Vergunning en doorlopend toezicht van AFM De CV is een beleggingsinstelling in de zin van de Wtb. AFM heeft MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV op 6 mei 2004 een vergunning verstrekt als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wtb. De CV, de Beheerder en de Bewaarder staan onder doorlopend toezicht van AFM, derhalve gedurende de gehele looptijd van de CV. De bestuurders van de Beheerder en de Bewaarder zijn in het kader van het verstrekken van de vergunning door AFM op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst. Voor dit product is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. Corporate Governance Het bestuur van de CV zal uit twee beherend vennoten bestaan, LaSalle Beheer B.V. (tevens beheerder in de zin van de Wtb) en MeesPierson Real Estate Management B.V. De belangrijkste werkzaamheden van LaSalle Beheer B.V. zijn de aankoop, de exploitatie en de verkoop van de Objecten inclusief het 3

4 opstellen van de (half)jaarlijkse financiële rapportages. In aanvulling op de algemene toezichthoudende functie heeft MeesPierson Real Estate Management B.V. als taak het, na overleg met de Bewaarder, verstrekken van alle inlichtingen omtrent de CV aan Participanten. Tevens zal zij optreden als aanspreekpunt voor de Participanten voor alle zaken omtrent de CV. Risico s Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging in onroerend goed en deze risico s zijn ook van toepassing op de CV. Voor een nadere analyse van deze risico s wordt verwezen naar Hoofdstuk 7 van het Prospectus. Inschrijving Door ondertekening van het inschrijfformulier geeft men aan deel te willen nemen in MeesPierson- LaSalle Vastgoedfonds II CV (voor een bedrag van EUR per Participatie of een veelvoud hiervan), te vermeerderen met 3% emissiekosten. MeesPierson garandeert dat de CV zal worden aangegaan. De inschrijving op de Participaties start op 3 maart 2005 en sluit in beginsel op 20 april Initiatiefnemers behouden zich het recht voor om het totaal aantal uit te geven Participaties te vergroten of te verkleinen, indien zulks in verband met de verwervingsprijs van de Objecten of de Financiering noodzakelijk of wenselijk is. 4

5 NAMEN EN ADRESSEN BETROKKEN PARTIJEN Initiatiefnemers MeesPierson Herengracht CG Amsterdam Postbus AG Amsterdam LaSalle Investment Management Securities B.V. Herengracht BS Amsterdam Financieel adviseur Fortis Bank Corporate & Investment Banking Rokin KK Amsterdam Postbus AE Amsterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Burgemeester Rijnderslaan MC Amstelveen Postbus DB Amsterdam Fiscaal adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat ED Amsterdam Postbus BD Amsterdam 5

6 Juridisch adviseur Faasen & Partners Advocaten B.V. Hullenbergweg BV Amsterdam Postbus DG Amsterdam Z.O. Notaris Van Agt en Dussel Notarissen N.V. (CV Overeenkomst) K.P. van der Mandelelaan 120 Postbus AC Rotterdam Notaris Van Agt en Dussel Notarissen N.V. (Objecten) K.P. van der Mandelelaan 120 Postbus AC Rotterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Herengracht CG Amsterdam Postbus AZ Amsterdam Beheerder LaSalle Beheer B.V. (tevens beherend Herengracht 471 vennoot) 1017 BS Amsterdam Tel: Fax:

7 Beherend Vennoot MeesPierson Real Estate Management B.V. Herengracht CG Amsterdam Postbus AG Amsterdam Tel: Fax:

8 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING... 2 NAMEN EN ADRESSEN BETROKKEN PARTIJEN... 5 DEFINITIES... 9 MEESPIERSON LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT DE COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP OPBRENGSTEN, KOSTEN EN NAUWE BANDEN FINANCIERING FISCALE ASPECTEN JURIDISCHE ASPECTEN RISICOANALYSE DEELNEMEN IN DE CV OVERIGE GEGEVENS BIJLAGE A CV OVEREENKOMST EN VOORWAARDEN VAN BEHEER EN BEWARING BIJLAGE B STATUTEN BEHEERDER LASALLE BEHEER B.V BIJLAGE C STATUTEN BEHEREND VENNOOT MEESPIERSON REAL ESTATE MANAGEMENT B.V BIJLAGE D STATUTEN BEWAARDER

9 DEFINITIES Tenzij uit de context anders blijkt, hebben de woorden en uitdrukkingen die in dit Prospectus met een hoofdletter zijn beschreven, de volgende betekenis: Aanvangsdatum AFM BAR Beheerder De datum waarop de CV aanvangt, naar verwachting zijnde 3 mei De Autoriteit Financiële Markten, toezichthouder op de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). Bruto aanvangsrendement, kosten koper, zijnde de totale bruto huurinkomsten gedeeld door de totale koopsom van de Objecten exclusief overdrachtsbelasting, acquisitiekosten en notariskosten. LaSalle Beheer B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer , opgericht d.d. 29 september LaSalle Beheer B.V. zal optreden als beheerder in de zin van de Wtb alsook als beherend vennoot van de CV. Beherend Vennoot MeesPierson Real Estate Management B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer , opgericht d.d. 10 oktober Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer , opgericht d.d. 25 september Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen zal optreden als bewaarder in de zin van de Wtb. Commanditaire Vennoten De deelnemers in het kapitaal van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV. CV of Commanditaire Vennootschap Commanditair Kapitaal CV Overeenkomst en Voorwaarden van Beheer en Bewaring Directe Kasstroom Uitkering EUR Financiering Fortis Bank Corporate & MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV, een commanditaire vennootschap, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam. De CV wordt ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam. Het kapitaal van de CV dat is of wordt gestort door de Participanten. De akte houdende het aangaan van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV tussen de Beheerder, de Beherend Vennoot en de Commanditaire Vennoten inclusief de overeenkomst tussen de CV, de Beheerder, de Beherend Vennoot en de Bewaarder waarin wordt overeengekomen dat en onder welke voorwaarden de Beheerder, de Beherend Vennoot en de Bewaarder voor de CV zullen optreden als beheerder respectievelijk bewaarder in de zin van de Wtb. Exploitatieresultaat van de CV minus eventuele aflossingen op de Financiering en toevoegingen of onttrekkingen aan de liquiditeitsreserve. Euro. De hypothecaire geldleningen die overeenkomstig de voorwaarden als beschreven in het Prospectus op de dag van het aangaan van de CV worden aangegaan met één of meerdere banken. Fortis Bank Corporate & Investment Banking, een business line van 9

10 Investment Banking Gemiddeld Enkelvoudig Rendement Indirecte Kasstroom Uitkering Initiatiefnemers Kapitalisatiefactor LaSalle MeesPierson Objecten Overwinst Participanten Participatie Preferent Winstrecht Fortis Bank (Nederland) N.V., een naamloze vennootschap, gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam. Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer Het gemiddelde totale rendement per jaar op de Participaties gedurende de looptijd van de CV, opgebouwd uit het jaarlijkse exploitatieresultaat, het Preferent Winstrecht en de gerechtigdheid van de Participanten in het Verkoopresultaat, te delen door de initiële inleg. Verkoopresultaat van de CV minus de eventueel aan de Beheerder en de Beherend Vennoot toekomende winstdeling (25% deel van de Overwinst). MeesPierson en LaSalle. Totale koopsom van de Objecten (exclusief overdrachtsbelasting, acquisitiekosten en notariskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten. De uitkomst geeft aan hoeveel keer de huur men bereid is te betalen voor de Objecten. LaSalle Investment Management Securities B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam. Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer MeesPierson, een business line van Fortis Bank (Nederland) N.V., een naamloze vennootschap, gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam. Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer De onroerend goed objecten zoals omschreven in het Prospectus. Het deel van het Verkoopresultaat na aftrek van het Preferent Winstrecht dat voor 75% ten goede komt aan Participanten en voor 25% ten goede komt aan de Beheerder en Beherend Vennoot. Zie Commanditaire Vennoten. Een deelneming in het commanditair kapitaal van de CV van EUR Het deel van het Verkoopresultaat dat met voorrang aan de Participanten toekomt in aanvulling op het jaarlijkse exploitatieresultaat, tot een gemiddeld enkelvoudig rendement van tien (10) procent op jaarbasis over de gehele looptijd van de CV. Prospectus Dit prospectus inclusief bijbehorende bijlagen A tot en met D. Vastgoedbrochure Vennoten Verkoopresultaat De brochure met de nadere beschrijving van en informatie over de Objecten inclusief de geprognosticeerde opbrengsten, kosten en rendementen van de CV alsook met een nadere omschrijving van de voorwaarden van de Financiering. De Beheerder, de Beherend Vennoot en de Commanditaire Vennoten. Het resultaat dat behaald wordt door verkoop van alle Objecten na aftrek van de verkoopkosten, aflossing van de Financiering, verrekening van het saldo van de liquiditeitsreserve en terugbetaling van de op de Participaties gestorte bedragen. 10

11 Wet IB 2001 Wet op de Inkomstenbelasting Wtb Wet toezicht beleggingsinstellingen. In het enkelvoud uitgedrukte definities omvatten tevens de meervoudsvorm en vice versa. 11

12 MEESPIERSON MeesPierson is een onderdeel van Fortis, een internationale groep die actief is in verzekeren, bankieren en beleggen. Fortis telt wereldwijd circa werknemers en behoort tot de top-vijftien van financiële instellingen in Europa. Als de private bank van Fortis combineert MeesPierson de kracht en continuïteit van een grote financiële speler met de persoonlijke, individuele benadering van een gespecialiseerd huis. MeesPierson is al bijna drie eeuwen actief in de financiële dienstverlening. Eind 2003 had MeesPierson EUR 50 miljard onder beheer. Om tegemoet te komen aan de behoeftes van cliënten - of van hun familie of zaak - heeft MeesPierson zich georganiseerd rond vijf kerncompetenties: structureren (inclusief trust & corporate services), financieren, beleggen, verzekeren en onroerend goed. MeesPierson opereert onder twee merknamen: MeesPierson, the Private Bankers of Fortis levert, als de koploper in wealth management, diensten aan vermogende particulieren en hun families. Deze diensten gaan verder dan de traditionele beleggingen in aandelen, obligaties, liquiditeiten en funds en worden afgestemd op de persoonlijke omstandigheden en wensen van de cliënt. Wensen ten aanzien van zowel vermogensbehoud of - overdracht, inkomsten uit vermogen en groei van het vermogen, als ook zakelijke ambities. Bovendien gelooft MeesPierson dat er geen waarden zonder waarde bestaan. Daarom levert het dienstverlening op maat op het gebied van onder andere charity management, investeringen in kunst en duurzaam vermogensbeheer. MeesPierson Intertrust biedt als marktleider in trustactiviteiten een breed scala van diensten op het gebied van private en corporate trust aan particulieren, hun adviseurs en onafhankelijke intermediairs. Met zijn internationale netwerk van experts in belasting, ondernemersrecht en accounting levert MeesPierson Intertrust een assortiment van diensten: trust, het oprichten van bedrijven en de bedrijfsvoering daarvan, registratie (inclusief registratie van schepen en de zogenaamde Yachting Services) en financiële diensten. Een team van professionals levert advies op maat in alle belangrijke financiële centra. In Nederland is MeesPierson gevestigd in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, s-hertogenbosch en Goes. Daarbuiten zijn er kantoren van MeesPierson en MeesPierson Intertrust in onder andere België, China, Curaçao, Denemarken, Frankrijk, Groot-Brittannië, Guernsey, Hongkong, Italië, Isle of Man, Luxemburg, Singapore, Spanje en Zwitserland. 12

13 LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT LaSalle Investment Management maakt deel uit van Jones Lang LaSalle, wereldwijd een toonaangevende vastgoedadvies- en vermogensbeheerorganisatie die met werknemers actief is in meer dan 100 landen. Binnen deze organisatie heeft LaSalle Investment Management als taak het wereldwijde vastgoed vermogensbeheer voor nationale en internationale klanten. Met een beheerd vermogen van circa EUR 18 miljard ultimo 2003 behoort LaSalle tot de top drie wereldwijd. Vanuit Nederland wordt door LaSalle Investment Management Securities B.V. het indirecte vermogensbeheer van Europese (inclusief Nederlandse) vastgoedaandelen en beleggingsfondsen beheerd voor institutionele en particuliere beleggers. Per eind 2003 bedroeg het beheerde vermogen van LaSalle Investment Management Securities B.V. EUR 570 miljoen. LaSalle Investment Management Securities B.V. is opgericht in 1997 en is gevestigd in Amsterdam. Het kantoor staat onder leiding van Robert La Fors, Managing Director en Ingrid van der Hoorn, Controller. De dagelijkse werkzaamheden bestaan uit: Portefeuillemanagement beursgenoteerde vastgoedaandelen Beleggingsmandaten niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Beheer van particuliere beleggingsfondsen 13

14 1 DE NEDERLANDSE WINKELVASTGOEDMARKT Detailhandelsstructuur Vanaf 1945 is Nederland begonnen met het opbouwen van een functioneel-hiërarchisch winkelapparaat. De grootschalige her- en nieuwbouw van woningen maakte niet alleen de planning van de woningbouw, maar ook van de detailhandel noodzakelijk. Als centrale doelstelling werd gehanteerd dat het voor de consument mogelijk moest zijn om in de woonomgeving op loopafstand de dagelijkse aankopen te doen. Voor de aankoop van niet-dagelijkse artikelen, diende de consument zich te richten op centra van hogere orde. Het beleid van de overheid werd geïnspireerd door de Centrale Plaatsentheorie van Christaller. De detailhandel bevond zich daardoor hoofdzakelijk binnen een vierslagstelsel. Dit stelsel is op schematische wijze weergegeven in figuur 1 en bestaat uit een kernwinkelapparaat (KWA), stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. Figuur 1: Hiërarchische opbouw van de winkelvoorzieningen Fun Niet dagelijkse goederen KWA Stadsdeelcentra Wijkwinkelcentra Buurtwinkelcentra Run Dagelijkse goederen Kernpunt van deze fijnmazige opbouw was dat winkelvoorzieningen met dagelijks benodigde artikelen voor alle inwoners in een buurt op loopafstand van de woning bereikbaar zouden moeten zijn. Het verzorgingsgebied van deze buurtcentra strekt zich niet verder uit dan de buurt of kleine wijk. De anchor-functie (belangrijkste winkel) wordt ingevuld door een supermarkt en wordt daarbij aangevuld met de belangrijkste dagelijkse benodigdheden en een beperkt non-food pakket. Op een functioneel hoger niveau is het wijkcentrum gepositioneerd. Het verzorgingsgebied strekt zich uit tot de wijk. De aantrekkingskracht van het centrum kan uitstijgen boven de omgeving van de wijk. De anchors bestaan uit minimaal één en bij voorkeur twee supermarkten, beide in een verschillend prijs- en servicesegment. Het pakket dagelijkse goederen is compleet. Het non-food pakket is in die zin compleet dat er een totaal pakket hoogfrequent aangekochte goederen wordt gevonden. Dit non-food pakket wordt aangevuld met een beperkt aanbod in de laagfrequent aangekochte goederen. Stadsdeelcentra beschikken over een ruimer aanbod dan de wijkcentra. De combinatie tussen kijken, vergelijken en verblijven en het efficiënte winkelen is een belangrijk commercieel principe. Stadsdeelcentra voorzien enerzijds in de behoeften van inwoners van verschillende wijken en hebben daarmee een sterk wijkoverschrijdend karakter en functioneren anderzijds naast stadscentra. Stadsdeelcentra onderscheiden zich van wijkwinkelcentra door de compleetheid van hun winkelaanbod in de dagelijkse goederen en de aanwezigheid van een redelijk grote component nietdagelijkse artikelen. Van stadscentra onderscheiden stadsdeelcentra zich door het relatief omvangrijke winkelaanbod in de dagelijkse goederen. 14

15 Aan de top van de winkelpiramide bevinden zich de binnensteden die zowel voor de stad waarin ze gelegen zijn als voor de regio een verzorgingsfunctie hebben. Kenmerkend voor deze centra is het gegeven dat de relatie met het overig aanwezig aanbod bepalend is voor het succes (synergie). De branchering welke zich richt op het kijken, vergelijken en verblijven is nooit compleet en is afhankelijk van het directe omliggende aanbod. In tabel 1 is een indicatie gegeven voor het gemiddeld verkoopvloeroppervlak van de verschillende winkelcentra. Tabel 1: Indeling van centra naar aantal winkels en winkelvloeroppervlak Hoofdcentra Aantal winkels Winkelvloeroppervlak (m²) Groot gewestelijk verzorgend hoofdcentrum >500 > m² Gewestelijk verzorgend hoofdcentrum m² Groot regionaal verzorgend hoofdcentrum m² Regionaal verzorgend hoofdcentrum m² Streekverzorgend hoofdcentrum m² Dorpscentrum >50 >7.500 m² Ondersteunende centra Regionaal verzorgend stadsdeelcentrum >100 > m² Klein regionaal verzorgend stadsdeelwinkelcentrum m² Wijkcentrum m² Buurtcentrum m² Buurtsteenpunt <5 <1.500 m² Nevencentra PDV/GDV >2 > m² Factory Outlet center - > m² Bron: Drs. E.J. Bolt (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Buiten figuur 1 en tabel 1 kunnen de perifere en grootschalige detailhandelsconcentraties onderscheiden worden. In tegenstelling tot het buitenland hebben deze vormen van detailhandel de positie van de Nederlandse binnensteden nauwelijks aangetast, mede als gevolg van het stringente PDV/GDV-beleid van de rijksoverheid. Deze perifere- en grootschalige detailhandelsconcentraties zijn gericht op het aanbieden van producten uit de sector in en om het huis, waarbij te denken valt aan meubels, keukens en tuinartikelen. Huurprijzen en rendementen In onderstaand figuur wordt het verloop van de winkelhuurprijzen in Nederland weergegeven. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de grote steden en kleinere steden. Figuur 2: Winkelhuurprijsindex ultimo 2003 Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie Bron: Jones Lang LaSalle (2004) Categorie 1: grote gewestelijk verzorgende hoofdcentra (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) Categorie 2: kleine gewestelijk verzorgende hoofdcentra (bijv. Amersfoort, Arnhem, Groningen, Maastricht en Tilburg) Categorie 3: grote regionaal verzorgende hoofdcentra (bijv. Assen, Helmond, Vlaardingen, Zaandam en Zoetermeer) Categorie 4: kleine regionaal verzorgende hoofdcentra (bijv. Doetinchem, Hoofddorp, Nieuwegein, Sittard en Vlissingen) 15

16 De huurprijzen waren redelijk stabiel tijdens de eerste helft van de jaren negentig, en lieten in de tweede helft van de jaren negentig een lichte daling zien. Een omvangrijk aanbod en planvolume, in combinatie met onder druk staande omzetten van detaillisten veroorzaakten deze neerwaartse druk op de huurprijzen. Vanaf 1997 zette zich echter een opwaartse trend in met betrekking tot de categorie 1-steden. Als gevolg van de, zich in versneld tempo, voortzettende internationalisering binnen de detailhandel, werd de druk op de A1-locaties in deze steden vergroot. In 1998 was ook voor de overige categorieën het dieptepunt bereikt en zette de huurprijsgroei in. In 2001 vlakte de huurprijsgroei als gevolg van de verruiming van de markt af in de categorie 2 t/m 4-steden. Categorie 1-steden lieten nog altijd een steil verloop zien als gevolg van de aanhoudende vraag naar schaarse winkelruimte op A1-locaties. Vanaf 2002 zijn de huurprijzen gestabiliseerd, wat mede veroorzaakt is door de economische tegenwind. Een andere oorzaak is het toegenomen aanbod als gevolg van leegstand en nieuwbouw. Figuur 3: Netto aanvangsrendementen voor commercieel vastgoed (4e kwartaal 2003) 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 Ei nd ho v en Am s terda m De n Ha a g Ro tterda m Utre cht, Ei ndho v en 6,50 Ro tterda m, De n Ha ag, Utre cht 6,00 5,50 Am s terda m Am s terda m, Ro tte rd am, De n Ha a g, Utrecht, Ei ndh o v en Bron: Jones Lang LaSalle (2004) Kan toren Win kels Bed rijfshallen Figuur 3 laat de netto aanvangsrendementen zien voor eersteklas kantoren, winkels en bedrijfshallen. Gedurende de tweede helft van de jaren negentig zijn de rendementen voor alle drie de segmenten gedaald, sinds het begin van 2002 is een lichte opwaartse trend te onderkennen. Deze opwaartse trend heeft zich het sterkst doen gelden op secundaire locaties in de segmenten kantoren en bedrijfshallen. De rendementen voor winkels zijn slechts zeer licht gestegen. Voor 2005 zijn de vooruitzichten op de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt, ondanks de verslechterde economie, vrij gunstig. De volgende twee kenmerken over de commercieel onroerend goed beleggingsmarkt kunnen worden vermeld: - Door het verwachte aantrekken van de aandelenmarkten zal de vraag naar vastgoedbeleggingen op middellange termijn dalen, hetgeen gepaard zal kunnen gaan met prijscorrecties in het topsegment. Daarnaast speelt het dalende opleveringsvolume van commercieel onroerend goed een rol in de dalende vraag naar vastgoedbeleggingen. - De schaarste van kwalitatief hoogwaardig winkelvastgoed op de beste locaties en langdurig verhuurd aan solvabele ondernemingen houdt weliswaar aan, maar in de overige kwaliteitscategorieën neemt het aanbod toe. 16

17 2 DE COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP 2.1 Inleiding MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is een beleggingsfonds dat particulieren (al dan niet via een vennootschap) de mogelijkheid biedt te beleggen in kwaliteits winkelvastgoed met als doel een aantrekkelijk rendement te realiseren met een aanvaardbaar risicoprofiel. Naar verwachting zullen 514 Participaties van EUR elk worden uitgegeven, te vermeerderen met 3% emissiekosten. 2.2 Beleggingsbeleid van de CV Het doel van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van een portefeuille van kwaliteits winkelvastgoed in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren met een aanvaardbaar risico. Beleggingen in kwaliteits winkelvastgoed zijn in het verleden minder conjunctuurgevoelig gebleken dan beleggingen in kantoren. Het defensieve karakter van winkelvastgoed is onder meer gelegen in het feit dat dit type vastgoed, in tegenstelling tot bijvoorbeeld kantoren, in het algemeen slechts beperkt onderhevig is aan economische en technische veroudering. Dientengevolge is het aannemelijk dat winkelvastgoed tegen dezelfde Kapitalisatiefactor (gedefinieerd als de totale koopsom van het vastgoed exclusief bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, acquisitiekosten en notariskosten gedeeld door de bruto huurinkomsten) kan worden verkocht als waartegen het werd aangekocht. Ten gevolge van de jaarlijkse indexatie van de huurinkomsten zal bij een ongewijzigde Kapitalisatiefactor evenwel een hogere verkoopprijs worden gerealiseerd dan waartegen de Objecten zijn aangekocht. Initiatiefnemers benadrukken dat aan beleggingen in vastgoed risico s zijn verbonden. Een uitvoerige beschrijving van de risico s is opgenomen in hoofdstuk 7 van dit Prospectus. De Objecten die door de CV zullen worden aangekocht zijn hoofdzakelijk gelegen in kernwinkelgebieden, wijk- en buurtwinkelcentra, op GDV (grootschalige detailhandelsverkoop) en PDV (perifere detailhandelsverkoop) locaties. De door de CV aan te kopen Objecten dienen in beginsel geheel verhuurd te zijn op het moment van aankoop, bij voorkeur met langlopende huurcontracten en/of gespreide huurverlengings- en beëindigingsdata. De CV zal het beleggingsrisico verder beperken door slechts winkelvastgoed te acquireren dat volgens marktnormen als schaars te betitelen valt. Deze schaarste vloeit voort uit een combinatie van eisen dat wordt gesteld aan het vastgoed, zoals de kwaliteit van het vastgoed, de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en de kwaliteit van de huurders. Om het risico nog verder te reduceren streeft de CV naar een diversificatie van huurders. De kwaliteit van de portefeuille zal verder worden gewaarborgd door sterk en ervaren property management. De huren in kleine gewestelijk verzorgende hoofdcentra (categorie 2), grote regionaal verzorgende hoofdcentra (categorie 3) en kleine regionaal verzorgende hoofdcentra (categorie 4) hebben zich zeer stabiel in de tijd ontwikkeld. De winkelhuren in categorie 2 t/m 4 zijn beduidend minder sterk gestegen dan de grote gewestelijk verzorgende hoofdcentra (categorie 1) met als gevolg dat de huren voor veel winkeliers goed betaalbaar zijn gebleven en huurgroei mogelijk is. Daarnaast zijn ook de aanvangsrendementen (de bruto huur gedeeld door de aankoopsom) in de categorieën 2 t/m 4 hoger dan in categorie 1 en daarmee aantrekkelijker. Het aankoopbeleid van de CV zal daarom gericht zijn op winkelvastgoed in de categorie 2 t/m 4 alsmede op grootschaliger winkelcentra en/of GDV/PDV centra met een goede ligging, een breed aanbod aan producten en diensten en een gespreid huurdersbestand. De CV streeft ernaar Objecten aan te kopen voor een bedrag van in totaal EUR 35 à 40 miljoen, (inclusief kosten koper zoals overdrachtsbelasting, acquisitiekosten en notariskosten). De CV wordt aangegaan voor een onbepaalde tijd, maar gestreefd wordt de CV niet langer dan 10 jaar vanaf Aanvangsdatum in stand te houden. Het is de intentie vanaf 7 jaar na de Aanvangsdatum te 17

18 starten met de verkoop van de Objecten teneinde te bewerkstelligen dat na 10 jaar alle Objecten zijn verkocht. De Beheerder en de Beherend Vennoot zijn gezamenlijk bevoegd te besluiten over verkoop van de Objecten na 7 jaar vanaf Aanvangsdatum, alsmede binnen 7 jaar indien de verkoop voor de Participanten leidt tot een gemiddeld enkelvoudig rendement op het Object (en in geval van vervreemding van meerdere Objecten het gezamenlijk gewogen gemiddeld enkelvoudig rendement) van minimaal 10% op jaarbasis vanaf de Aanvangsdatum. Indien een verkoop binnen 7 jaar na Aanvangsdatum leidt tot een gemiddeld enkelvoudig rendement van minder dan 10%, zal het besluit tot verkoop, conform de CV Overeenkomst en Voorwaarden van Beheer en Bewaring, ter goedkeuring worden voorgelegd aan de vergadering van Vennoten. Indien Objecten verkocht worden voor het einde van de looptijd van de CV, zal het aan de betreffende Objecten toe te rekenen Commanditair Kapitaal aan de Participanten worden teruggestort. Daaropvolgende halfjaarlijkse Directe Kasstroom Uitkeringen zullen berekend worden over het resterende Commanditair Kapitaal van de CV. Het nagestreefde uitkeringspercentage van minimaal 7% op jaarbasis zal alsdan over een lager Commanditair Kapitaal berekend worden. 18

19 3 OPBRENGSTEN, KOSTEN EN NAUWE BANDEN 3.1 Opbrengsten en kosten De CV streeft ernaar een Gemiddeld Enkelvoudig Rendement voor haar Participanten te realiseren van 10% op jaarbasis over de looptijd van de CV. De basis voor de berekening van het rendement is het door de Participanten ingelegd Commanditair Kapitaal (exclusief de emissiekosten). Het totale rendement voor de Participanten bestaat uit twee componenten, te weten het exploitatieresultaat en het resultaat uit de verkoop van de Objecten. De Directe Kasstroom Uitkering aan de Participanten wordt berekend door het exploitatieresultaat van de CV te verminderen met eventuele aflossingen op de Financiering, aangevuld door eventuele onttrekkingen uit de liquiditeitsreserve of verminderd door eventuele toevoegingen aan de liquiditeitsreserve. De Directe Kasstroom Uitkering bedraagt naar verwachting minimaal 7% op jaarbasis en zal per halfjaar geschieden. De eerste halfjaarlijkse uitkering zal naar verwachting ultimo december 2005 plaatsvinden. In jaren waarin het voorkomt dat het exploitatieresultaat onvoldoende is voor een uitkering van 7% op jaarbasis, kunnen de Beherend Vennoot en de Beheerder besluiten om dit aan te vullen uit de liquiditeitsreserve. Indien het saldo van de liquiditeitsreserve onder het niveau bij aanvang van de CV daalt ten gevolge van onttrekkingen ter aanvulling van de Directe Kasstroom Uitkering tot een niveau van 7%, zal daaropvolgend gestreefd worden om eerst de liquiditeitsreserve weer tot het aanvangsniveau aan te vullen alvorens er Directe Kasstroom Uitkeringen hoger dan 7% kunnen plaatsvinden. De Indirecte Kasstroom Uitkering aan de Participanten wordt berekend door het Verkoopresultaat van de CV te verminderen met de eventueel aan de Beheerder en de Beherend Vennoot toekomende winstdeling (25% deel van de Overwinst). Emissiekosten De Participant is eenmalig 3% emissiekosten per Participatie verschuldigd aan MeesPierson. Deze emissiekosten dienen te worden voldaan bovenop het bedrag van de deelneming en zijn op Aanvangsdatum verschuldigd. De emissiekosten worden niet meegenomen in de berekening van het rendement voor de Participanten. Oprichtings- en verwervingskosten In verband met de oprichting van de CV en de verwerving van de Objecten worden door de CV verschillende kosten gemaakt. Onderstaand overzicht geeft een opsomming van deze kosten (exclusief BTW), die een integraal onderdeel vormen van de rendementsberekening voor de Participanten. Waar van toepassing, worden deze kosten vermeerderd met BTW. - Overdrachtsbelasting: De CV zal in beginsel alleen in bestaande Objecten beleggen en zal dientengevolge in beginsel 6% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde van de Objecten verschuldigd zijn ter zake van de verkrijging van deze Objecten. - Acquisitie- en notariskosten: Deze kosten houden verband met de acquisitie door de CV van de Objecten. Hierin zijn onder meer begrepen de makelaarskosten, de notariële kosten, de taxatiekosten, de kosten van het onderzoek naar de Objecten en haar huurders (due diligence kosten). Deze kosten bedragen naar schatting 1,5% van de aankoopwaarde van de Objecten (exclusief overdrachtsbelasting). Eventuele overschrijdingen of besparingen komen voor rekening van de CV. Daarnaast zal de Beheerder 1% acquisitiefee over de aankoopwaarde (exclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten) van de Objecten aan de CV in rekening brengen. De Objecten zullen in ieder geval voor verwerving getaxeerd worden door één of meerdere door de CV aan te wijzen onafhankelijke taxateurs, mede ten behoeve van het verkrijgen van de Financiering. 19

20 - Aanvangskosten: Deze kosten houden verband met de oprichting van de CV, waaronder begrepen de notariële, juridische, fiscale en accountantskosten, de kosten van het voorbereiden van de vergunningaanvraag bij de AFM in het kader van de Wtb alsmede de kosten verband houdende met de vergunningaanvraag die zijn verschuldigd aan de AFM. De kosten bedragen naar verwachting EUR Eventuele overschrijdingen of besparingen komen voor rekening van de CV. - Financieringskosten: Ter verkrijging van de Financiering is eenmalig een afsluitprovisie verschuldigd aan de financier. Deze kosten bedragen naar schatting tussen 0,25% en 0,50% van het financieringsbedrag. Eventuele overschrijdingen of besparingen komen voor rekening van de CV. - Structureringskosten: Deze kosten houden verband met de werkzaamheden voor het structureren van de CV. Deze kosten bedragen 2% van het te plaatsen Commanditair Kapitaal en komen ten goede aan Fortis Bank Corporate & Investment Banking. - Underwriting fee: MeesPierson voorziet in een afnamegarantie van de Participaties. De vergoeding hiervoor bedraagt 3% van het te plaatsen Commanditair Kapitaal en komen ten goede aan MeesPierson. - Marketingkosten: Deze kosten houden verband met de marketing van de CV en de produktie van marketingmaterialen zoals het Prospectus, de financiële bijsluiter en de Vastgoedbrochure en worden vergoed aan MeesPierson. De marketingkosten bedragen EUR Eventuele overschrijdingen of besparingen komen voor rekening van MeesPierson. De door de CV aan te trekken hypothecaire leningen zullen worden afgesloten op basis van de door de CV te verwerven Objecten. Derhalve kunnen de definitieve voorwaarden en karakteristieken van de Financiering, zoals de hypotheeknemer, de omvang van de Financiering, de afsluitprovisie, de jaarlijkse interestlasten en het eventuele jaarlijkse aflossingbedrag hier niet weergegeven worden. Meer informatie over de Financiering treft u aan in hoofdstuk 4 van het Prospectus, en een nadere omschrijving van de voorwaarden van de Financiering is opgenomen in de Vastgoedbrochure. Directe Kasstroom Uitkering De Directe Kasstroom Uitkering wordt berekend door het exploitatieresultaat van de CV te verminderen met eventuele aflossingen op de Financiering, aangevuld door eventuele onttrekkingen uit de liquiditeitsreserve of verminderd door eventuele toevoegingen aan de liquiditeitsreserve. De Directe Kasstroom Uitkering is opgebouwd uit de hierna beschreven onderdelen. Tabel 2: Directe Kasstroom Uitkering Inkomsten Huurinkomsten, overige inkomsten Exploitatiekosten Interestlasten financiering Vastgoedbeheer Zakelijke lasten Onderhoud Verzekeringen Fondsbeheer Fondskosten Direct exploitatieresultaat van de CV Eventuele aflossing op de Financiering _ Onttrekking of toevoeging aan de liquiditeitsreserve Directe Kasstroom Uitkering voor de Participanten - Huurinkomsten: Deze inkomsten zijn afhankelijk van de bestaande huurcontracten en de daarin opgenomen indexatie. De huren in de portefeuille van de CV zullen in het algemeen jaarlijks conform de consumentenprijsindex aangepast worden. Daarnaast houdt de CV voorzichtigheidshalve rekening met een doorlopende leegstand van 1,5% van de bruto huur bij 20