MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV. Jaarverslag 2006

Transcriptie

1 MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV Jaarverslag

2 I N H O U D S O P G A V E Profiel 3 Verslag van de Beheerder. 6 Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening. 16 Kasstroomoverzicht 17 Toelichting op de jaarrekening Toelichting op de balans 21 Toelichting op winst- en verliesrekening 25 Overige gegevens Namen en adressen van betrokken partijen 33 2

3 P R O F I E L Oprichtingsdatum MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV is opgericht op 3 mei Doelstelling Het doel van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV (hierna CV) is om door: aankoop, exploitatie en verkoop van een gespreide portefeuille van kwaliteits winkelvastgoed in Nederland, met een aanvaardbaar risico, een aantrekkelijk rendement te realiseren. Het fonds heeft ervoor gekozen om te beleggen in winkelvastgoed omdat in het verleden is gebleken dat beleggingen in winkels minder conjunctuurgevoelig zijn dan beleggingen in kantoren. De objecten die door de CV zijn aangekocht, zijn hoofdzakelijk gelegen in kernwinkelgebieden. Risicobeheersing binnen de CV vindt plaats door: Objecten aan te kopen die volledig zijn verhuurd, op basis van langlopende huurcontracten en/of gespreide huurverlenging- en beëindigingdata, of waarbij minimale leegstand is gedekt door huurgarantie; Objecten te verwerven die volgens de markt als schaars kunnen worden betiteld. Deze schaarste vloeit voort uit de eisen die worden gesteld aan onder meer de kwaliteit van het vastgoed, de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en de kwaliteit van de huurders; Het aanbrengen van geografische spreiding in de portefeuille alsmede van spreiding van huurders en de sectoren waarin zij actief zijn; Managementaandacht. Het property management wordt uitbesteed aan partijen met een sterke en betrouwbare reputatie. De CV kent een onbepaalde looptijd, maar de bedoeling is om de CV niet langer dan 10 jaar vanaf aanvangsdatum in stand te houden. Voorts is de intentie om vanaf jaar 7 te starten met de verkoop van de objecten waardoor, naar verwachting, alle objecten in jaar 10 zijn verkocht. Juridische structuur LaSalle Beheer B.V. (Beheerder / beherend vennoot) MeesPierson Real Estate Management B.V. (Beherend Vennoot) Commanditaire Vennoten Beheerovereenkomst MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV Bewaarovereenkomst Economisch eigendom Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen (Bewaarder) Objecten Juridisch eigendom 3

4 Als rechtsvorm is gekozen voor een CV naar Nederlands recht. Een CV is een samenwerkingsverband tussen één of meerdere beherend vennoten en één of meerdere commanditaire vennoten. Voordelen van een CV ten opzichte van andere rechtsvormen zijn onder meer dat: De aansprakelijkheid van commanditaire vennoten wettelijk beperkt is tot maximaal hun inleg Een besloten CV fiscaal transparant is waardoor deze zelf niet onderworpen is aan inkomsten- of vennootschapsbelasting. Risico s Iedere belegging, en daarmee ook een vastgoedbelegging, brengt risico s met zich mee. De belangrijkste vastgoedbeleggingsrisico s zijn beschreven in het prospectus maar zullen voor de volledigheid navolgend worden herhaald. Debiteurenrisico Het risico bestaat dat huurders niet aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid van de huurders beïnvloedt derhalve de mate van voorspelbaarheid van de opbrengsten van een object en daarmee de waarde. Leegstandsrisico Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet direct opnieuw kan worden verhuurd. Dit houdt in dat gedurende de leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden, dan wel dat extra kosten moeten worden gemaakt om potentiële huurders voor de leegkomende ruimte te interesseren. Huurrisico De algemene economische situatie is van invloed op de huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen leiden tot een lager direct beleggingsresultaat en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de een object. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand, na afloop van de rentevaste periode, van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en daarmee op het eigen vermogen van de CV. Rendement De CV streeft naar een jaarlijkse uitkering in contanten van minimaal 7%. Na verkoop van de objecten zal ook het behaalde verkoopresultaat worden uitgekeerd tot het niveau waarop, over de looptijd van de CV, een gemiddeld enkelvoudig rendement van circa 10% op jaarbasis is gerealiseerd (preferent winstrecht). Eventuele overwinst zal voor 75% toekomen aan de Participanten en voor 25% aan de Beherend Vennoten. 4

5 Corporate Governance Het bestuur van de CV bestaat uit twee Beherend Vennoten, te weten LaSalle Beheer BV (tevens Beheerder in de zin van de Wtb) en MeesPierson Real Estate Management BV. De belangrijkste werkzaamheden van LaSalle Beheer BV zijn: de aankoop, de exploitatie en de verkoop van de objecten, alsmede het opstellen van de (half)jaarlijkse financiële rapportages. In aanvulling op de algemene toezichthoudende functie is MeesPierson Real Estate Management BV het eerste aanspreekpunt voor Participanten en informeert zij hen periodiek over het reilen en zeilen van de CV. 5

6 V E R S L A G V A N D E B E H E E R D E R Algemeen De objecten in dit fonds presteren in overeenstemming met de verwachting. Daarnaast spelen er een aantal zaken in de exploitatie die van belang zijn om te vermelden. Dordrecht In het halfjaarbericht is al gesproken over de verkoop van de Laurus supermarkten. Gevolg hiervan is dat het winkelcentrum thans een supermarktmix kent die niet optimaal is. In 2007 zal dan ook hier vooral aandacht aan worden besteed. Er zullen gesprekken worden gevoerd met de huurders en met overige marktpartijen om te komen tot een andere en betere invulling. Winkelcentrum Crabbehof is bij uitstek ook een winkelcentrum dat last heeft van de filialisering en schaalvergroting. Kleine, zelfstandige ondernemers zoals de videotheek en de ijzerwarenhandel, hebben het moeilijk en zullen op termijn plaats moeten maken voor andere formules. Deze ontwikkeling is echter voorzien en daarom zal hier adequaat op worden gereageerd. Derde punt dat van belang is om te vermelden is dat de gemeente Dordrecht intensief met betrokkenen nadenkt over de toekomst van de wijk. Daar waar het gaat over het winkelcentrum participeert LaSalle in de discussies en levert zij haar bijdrage in de kennisontwikkeling met betrekking tot (de toekomst van) winkelcentra in het algemeen en Crabbehof in het bijzonder. Emmen In Emmen wordt veel aandacht besteed aan de verhuur van de nog leegstaande winkels. Hoewel de huidige leegstand de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar is, zijn wij samen met diverse makelaars toch druk bezig huurders te vinden, aangezien de leegstand slecht is voor de uitstraling naar consumenten toe. De belangen van eigenaresse blijken echter niet altijd op één lijn te liggen met die van de ontwikkelaar. Dientengevolge zijn diverse gesprekken met de ontwikkelaar gevoerd, temeer daar er één serieuze kandidaat in de textielbranche was die al een intentieovereenkomst had getekend. De gesprekken hebben echter een onbevredigend resultaat gehad omdat de belangen en wensen van betrokken partijen te ver uiteen lagen. De in het halfjaarbericht gememoreerde situatie met betrekking tot het omhoog komen van de vloer is opgelost. Het blijkt dat de oorzaak hiervan lag in het werk van, door de huurders ingeschakelde, aannemers. Dit betekent dat de kosten voor reparatie en dergelijke voor rekening van de huurders komen. Wel voeren wij nog een discussie met de verzekeraar over de door het fonds gemaakte kosten voor onderzoek en advies. In deze worden we bijgestaan door advocatenkantoor Nauta Dutilh. Het winkelcentrum in Emmen maakt deel uit van een tweetal Verenigingen van Eigenaren (VvE s), te weten de VvE winkels en woontoren Landschapslaan en de VvE woningen en winkelcentrum Angelslo. Van de VvE woningen en winkels Angelslo maakt eigenaresse ongeveer 60% uit. Het administratief beheer van deze VvE is uitbesteed aan een externe professionele partij. Op basis van de door de administratief beheerder in 2006 aan de algemene ledenvergadering voorgelegde jaarrekeningen over meerdere jaren (2003 t/m 2005), het ontbreken van gedegen toelichtingen bij voornoemde jaarrekeningen, alsmede het ontbreken van afrekeningen van service- en stookkosten, is bij de leden, waaronder 6

7 eigenaresse, twijfel gerezen over de kwaliteit van het administratief beheer en als gevolg daarvan over de feitelijke financiële positie van de VvE. Wij hebben daarop het initiatief genomen KPMG een onderzoek te laten instellen bij de administratief beheerder en hebben we de administratief beheerder aansprakelijk gesteld voor eventuele schade. Op basis van de bevindingen van KPMG hebben wij geconcludeerd dat het administratief beheer op onderdelen niet juist is geweest. Het verhalen van de nadelige financiële gevolgen van dit onjuist handelen door de administratief beheerder voor de VvE is echter niet eenvoudig en is thans nog onderwerp van discussie tussen ons en onze (juridisch) adviseur. In de splitsingsakte van de VvE wordt onderscheid gemaakt tussen kosten die alleen voor rekening zijn van de woningeigenaren, kosten die alleen voor rekening zijn van de winkeleigenaar en kosten welke voor rekening zijn voor beide. Op basis hiervan is onze inschatting op dit moment dat de mate waarin nadelige financiële gevolgen ten laste zullen komen van de CV gering is. Het laatste punt dat in dit verband moet worden besproken is dat aan de franchisenemer van de Etos een huurkorting is toegekend van 25%. Hiertoe is besloten op basis van omzet- en branchegegevens evenals op basis van de kwaliteit van de huurder. De huurkorting is overigens niet zonder meer toegezegd. De omzetontwikkeling wordt door LaSalle, in nauw overleg met beheerder BVL, gevolgd en er zal tot betaling van de oorspronkelijk afgesproken huur worden overgegaan op het moment dat de situatie dat toelaat. Dividenduitkering Het fonds streeft ernaar jaarlijks een cash dividend uit te keren van 7% over het ingelegd commanditair kapitaal. Dit dividend wordt twee keer per jaar uitgekeerd, wat neerkomt op 3,5% per half jaar. In juni heeft betaling van de eerste termijn plaatsgevonden en in december de betaling van de tweede termijn. Budget versus realisatie op onroerend goed niveau 2006 Inkomsten winkels Direct toe te rekenen exploitatiekosten winkels Budget Gerealiseerd Verschil Budget Gerealiseerd Verschil Dordrecht (38.844) Emmen (23.130) (36.746) Totaal winkels (19.250) (75.590) Over budget versus realisatie op onroerend goed niveau is weinig op te merken. De inkomsten lopen in de pas met de begroting en de uitgaven zijn lager dan begroot. Het verschil in inkomsten in Emmen wordt vooral veroorzaakt door de huurkorting van 25% die aan de franchisenemer van de Etos is verstrekt. 7

8 Direct exploitatieresultaat op CV niveau 2006 Inkomsten Exploitatiekosten Budget Gerealiseerd Verschil Budget Gerealiseerd Verschil Totaal winkels (19.250) (75.590) Overig CV (25.057) Totaal CV (6.758) ( ) Exploitatiekosten ( ) Direct exploitatie resultaat Ook voor wat betreft het exploitatieresultaat op CV niveau geldt dat er redelijk conservatief is begroot. Zowel voor de inkomsten als de uitgaven geldt dat het afgelopen jaar met een positiever resultaat is afgesloten. Niet gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Jaarlijks in december wordt door de Beheerder de geschatte marktwaarde, zonder rekening te houden met de verkoopkosten, van het onroerend goed bepaald. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De mutatie in de marktwaarde wordt verantwoord in de Winsten verliesrekening. Ultimo 2005 Ultimo 2006 Waardeverandering % Dordrecht ,9 Emmen ,0 Totaal herwaardering ,4 Resultaat 2006 Budget Werkelijk Verschil Direct exploitatie resultaat Herwaardering Resultaat

9 Toelichting per object Op de navolgende pagina s wordt per object een korte toelichting gegeven met betrekking tot de inkomsten en de uitgaven. Daarnaast wordt met behulp van een kleurcode aangegeven of het betreffende object in 2006 boven verwachting heeft gepresteerd (groen), onder verwachting (rood) of conform verwachting (geel). Eenzelfde werkwijze wordt ook aangehouden voor 2007, waardoor per object de verwachte ontwikkelingsrichting zichtbaar wordt. Amsterdam, 14 maart 2007 LaSalle Beheer B.V. 9

10 Dordrecht Projectomschrijving 31 winkels in wijkwinkelcentrum Crabbehof aan het Van Oldebarneveltplein Totaal oppervlak: m 2. Theoretische bruto jaarhuur 2006: (Huur)inkomsten Budget Gerealiseerd Verschil (nominaal) Verschil (percentage) 0,3% In het budget is bij een tweetal units gerekend met een lagere huur dan daadwerkelijk gefactureerd wordt (afwijking circa 10%), hetgeen voornamelijk de oorzaak is van de hogere realisatie. Deze hogere opbrengsten worden deels gecompenseerd door iets hogere leegstand dan waarmee in het budget rekening is gehouden. Direct toe te rekenen exploitatiekosten Budget Gerealiseerd Verschil (nominaal) Verschil (percentage) 26,6% De lagere exploitatiekosten worden vooral veroorzaakt door lagere onderhoudskosten en overige kosten dan gebudgetteerd en geen verhuurkosten. De opbrengsten uit beleggingen (inkomsten minus direct toe te rekenen exploitatiekosten) zijn 3,9% hoger uitgekomen dan gebudgetteerd. 10

11 Herwaardering De waarde van vastgoedbeleggingen zijn in het afgelopen jaar wederom gestegen door een onveranderd grote vraag en een beperkt aanbod van kwalitatief goed vastgoed. Winkelcentrum Crabbehof is daarom bijna 6% hoger gewaardeerd dan vorig jaar. Niet alleen zijn de huren geïndexeerd maar het winkelcentrum heeft zijn kracht in het verleden reeds bewezen en is daarmee voor veel partijen een zeer aantrekkelijke vastgoedbelegging, hetgeen wordt gereflecteerd in de waarde. Conclusie Oordeel over 2006 Verwachting voor 2007 GEEL GEEL 11

12 Emmen Projectomschrijving 34 winkels in winkelcentrum Angelslo aan de Landschapslaan / Peyserhof Totaal oppervlakte: m 2 Theoretische bruto jaarhuur 2006: (Huur)inkomsten Budget Gerealiseerd Verschil (nominaal) Verschil (percentage) 1,7% De verwachting ten aanzien van de huurprijsontwikkeling van een aantal units die op het moment van samenstelling van de vastgoedbrochure nog niet verhuurd waren, was gunstiger dan in werkelijkheid gerealiseerd is, hetgeen een lagere opbrengst verklaart dan gebudgetteerd. Daarnaast is aan één huurder in 2006 een huurkorting verleend van 25% van de jaarhuur. 12

13 Direct toe te rekenen exploitatiekosten Budget Gerealiseerd Verschil (nominaal) Verschil (percentage) 22,4% Over de gehele linie zijn de kosten lager dan gebudgetteerd, met als uitschieter de onderhoudskosten. De opbrengsten uit beleggingen (inkomsten minus direct toe te rekenen exploitatiekosten) zijn 1,1% hoger dan gebudgetteerd. Herwaardering Anders dan winkelcentrum Crabbehof moet winkelcentrum Angelslo zich nog bewijzen. Daarom is de waardetoename hier lager (3%). Voor al het overige geldt feitelijk hetzelfde als voor winkelcentrum Crabbehof. Conclusie Oordeel over 2006 Verwachting voor 2007 GEEL GEEL 13

14 J A A R R E K E N I N G 14

15 B A L A N S P E R 3 1 D E C E M B E R (voor verwerking van het resultaat) 31 december december 2005 Beleggingen Onroerend goed Vorderingen Overige vorderingen Overige activa Financieringskosten Liquide middelen Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Schulden aan kredietinstellingen 0 0 Overige schulden Uitkomst van vorderingen en overige activa minus kortlopende schulden Uitkomst van activa minus kortlopende schulden Langlopende schulden (langer dan 1 jaar) Schulden aan kredietinstellingen Vermogen Gestort CV kapitaal Emissiekosten ( ) ( ) Herwaarderingsreserve ( ) 0 Algemene reserve (72.097) 0 Onverdeeld resultaat ( )

16 W I N S T - E N V E R L I E S R E K E N I N G Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Overige opbrengsten Exploitatiekosten ( ) ( ) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Herwaardering onroerend goed ( ) Som der bedrijfsopbrengsten Lasten Beheerkosten Interest Afschrijving Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Resultaat ( ) 16

17 K A S S T R O O M O V E R Z I C H T Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat ( ) Afschrijving Herwaardering onroerend goed ( ) Mutatie kortlopende vorderingen (8.435) (26.018) Mutatie kortlopende schulden Totaal kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankopen van beleggingen 0 ( ) Kosten direct ten laste van het vermogen gebracht 0 ( ) Financieringskosten 0 (73.978) Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen bij plaatsing participaties Mutatie langlopende schulden Betaald dividend ( ) ( ) Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) Mutatie geldmiddelen

18 T O E L I C H T I N G O P D E J A A R R E K E N I N G Algemeen Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM De CV is een beleggingsinstelling in de zin van de Wtb. De AFM (Autoriteit Financiële Markten) heeft de CV op 6 mei 2004 een vergunning verstrekt. De Wtb is per 1 september 2005 veranderd. In plaats van de CV wordt voortaan een vergunning verstrekt aan de Beheerder van beleggingsinstellingen. De AFM heeft aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als Beheerder van de CV, op 8 juni 2006 op grond van artikel 5 Wtb een vergunning verleend om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen in de zin artikel 1, onder c, Wtb. Met het verstrekken van de vergunning aan LaSalle Beheer B.V. vervalt de (eigen) vergunning van de CV. De Beheerder en Bewaarder van de CV staan in dit nieuwe regime evenals onder het oude regime onder doorlopend toezicht van de AFM. De bestuurders van de Beheerder en Bewaarder zijn in het kader van het verstrekken van de oorspronkelijke vergunning getoetst, waardoor geen hernieuwde toetsing heeft plaatsgevonden in het kader van de verstrekking van de nieuwe vergunning. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV. Per 1 januari 2007 is de Wtb overgegaan in de Wet financieel toezicht (Wft). Fiscale status De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de Participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de Participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Vergelijkende cijfers Daar de CV is opgericht op 3 mei 2005 betreffen de vergelijkende cijfers over 2005 in de Verlies- en winstrekening niet een geheel boekjaar. Grondslag van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. 18

19 Onroerend goed De waardering van het onroerend goed geschiedt tegen de geschatte marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de Beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxateurs, maar wordt geschat door de Beheerder. Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de Winst- en verliesrekening onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Vermogen Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de Participanten van de CV gestorte kapitaal Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste geschatte marktwaarde, via de winstbestemming, ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de theoretische brutohuuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen. Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting. Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed Hieronder is opgenomen de waardemutatie ten opzichte van de laatste geschatte waarde van het onroerend goed. 19

20 Lasten Beheerskosten Dit betreffen de kosten van de Bewaarder en de Beherend vennoten. Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito s. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de Financieringskosten Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviseurs, accountantskosten en kantoorkosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. 20

21 T O E L I C H T I N G O P D E B A L A N S Onroerend goed Kostprijs aankopen Herwaardering 2005 ( ) Geschatte marktwaarde per 31 december Herwaardering Geschatte marktwaarde per 31 december Jaarlijks wordt de marktwaarde ultimo het boekjaar geschat door de Beheerder. Bij deze schatting wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Specificatie waarde naar object: Dordrecht Emmen De CV heeft het economisch eigendom van het onroerend goed. De Bewaarder, Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, heeft het juridisch eigendom ten titel van bewaring. De objecten dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Overige vorderingen Huren Af: voorziening dubieuze debiteuren (45.400) (17.336) Overig

22 Financieringskosten Dit betreffen de, door Bouwfonds Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen, evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. Liquide middelen Dit betreffen de tegoeden van de CV in rekening-courant en deposito bij Fortis MeesPierson Rekening-courant Deposito Kortlopende schulden Overige schulden Af te dragen BTW Interest Exploitatiekosten Ontvangen waarborgsommen Nog te verlenen huurkorting Vooruitontvangen huur Te verrekenen servicebijdragen Beheerskosten Bedrijfskosten Overig Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, met een looptijd van 10 jaar, overeenkomende de verwachte looptijd van de CV. De rentevasteperiode bedraagt 7 jaar. De rente die betaald moet worden op deze leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogd met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (interestswaps), afgesloten bij Fortis, gekoppeld. Deze interestswaps houden in dat de CV de 3-maands Euribor vergoed krijgt, terwijl aan Fortis een vast (7-jaars) percentage van gemiddeld 3,49% wordt betaald. Door een verschil in fixeermoment voor de te betalen en te ontvangen 3-maands Euribor kunnen er verschillen ontstaan tussen de betaalde en de ontvangen rente. De cumulatieve fair value van de interestswaps bedraagt per 31 december Gecombineerd betekent deze constructie dat de CV op haar langlopende schulden rond de 4,54% rente betaald. 22

23 De hypothecaire geldleningen zijn aflossingsvrij. Echter zodra het huurniveau daalt onder het niveau van circa in Dordrecht en circa in Emmen, zal er een verplichte aflossingsregeling van 2% over de hoofdsom per jaar van toepassing zijn, te voldoen in maandelijkse termijnen. Ook zal iedere 2 jaar de loan to value opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. De wijze van hertaxatie zal nader worden bepaald. Indien blijkt dat de loan to value meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan to value zal eveneens een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn, van voornoemde 2% van de hoofdsommen. De leningen hebben een non recourse karakter, wat impliceert dat de geldverstrekker zich uitsluitend kan verhalen op het vastgoed en de daaruit voortkomende huuropbrengsten. Vermogen Gestort CV vermogen Bij het aangaan van de CV heeft iedere Participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van in contanten in de CV gestort. De Participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bestaat uit 514 participaties. Emissiekosten Initiële kosten Structureringskosten Marketingskosten Herwaarderingsreserve Winstbestemming 2005 ( ) 0 ( ) 0 Het verschil tussen de aankoopwaarde van de objecten en de geschatte marktwaarde per 31 december 2005 is in 2005 verantwoord in de Winst- en verliesrekening. Bij de vaststelling van de winstbestemming 2005 in de algemene participantenvergadering van 11 april 2006 is , zijnde het verschil tussen de aankoopwaarde en de geschatte marktwaarde per 31 december 2005, onttrokken aan de herwaarderingsreserve. 23

24 Algemene reserve Winstbestemming 2005 (72.097) 0 (72.097) 0 Bij de bestemming van het onverdeeld resultaat 2005, groot negatief, is besloten dit voor te onttrekken aan de algemene reserve. Onverdeeld resultaat Resultaat ( ) Dividenduitkering ( ) ( ) Onverdeeld resultaat ( ) Jaarlijks wordt gestreefd naar een dividenduitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van , oftewel Uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen groot Intrinsieke waarde Het CV vermogen gedeeld door het op de dag van vaststelling uitstaande aantal participaties geeft de intrinsieke waarde van elke participatie. De intrinsieke waarde van elke participatie per 31 december 2006 en per 31 december 2005 bedraagt respectievelijk Gestort CV kapitaal Emissiekosten (1.533) (1.533) Herwaarderingsreserve (3.035) 0 Algemene reserve (140) 0 Onverdeeld resultaat (3.175)

25 T O E L I C H T I N G O P W I N S T - E N V E R L I E S R E K E N I N G Bruto huuropbrengsten Theoretische bruto huuropbrengsten Dordrecht Emmen Huurkorting Dordrecht (1.993) (1.780) Emmen (17.276) 0 (19.269) (1.780) Leegstand Dordrecht (14.792) 0 Emmen 0 0 (14.792) 0 Bruto huuropbrengsten Dordrecht Emmen In Dordrecht wordt op een drietal huurcontracten korting verleend. Met deze huurkortingen is bij de bepaling van de aankoopprijs rekening gehouden. De aankoopprijs is bepaald op de netto huuropbrengst in Dordrecht. De huurkortingen die in Emmen van kracht zijn sinds het moment van aankoop, zijn door de verkoper aan de CV vergoed. Het bedrag aan al ontvangen huurkortingen staat op de balans onder de kortlopende schulden. Periodiek wordt hiervan een deel ten gunste van de Winsten verliesrekening gebracht, gelijk aan het aan de huurders verleende bedrag aan korting. Daarnaast is in 2006 aan één huurder voor een periode van 2 jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2006, een korting van maximaal 25% van de jaarhuur verleend. Jaarlijks zal achteraf de definitieve korting worden bepaald welke is gerelateerd aan de behaalde omzet. In 2008 zal worden bezien of deze regeling gecontinueerd zal worden. De leegstand in Dordrecht betreft één kelderunit die sinds januari leegstaat en één winkelunit die sinds maart leegstaat. 25

26 Overige opbrengsten Dordrecht Emmen De overige opbrengsten in Dordrecht betreffen bij een huurder in rekening gebrachte rente in verband met late betaling van de huurpenningen. Exploitatiekosten Dordrecht Emmen Administratief en commercieel beheer Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Dubieuze debiteuren Overige exploitatiekosten Voor het administratief en technisch beheer is een contract afgesloten met BVL Vastgoedmanagement BV. De vergoeding bestaat uit een percentage van de gefactureerde huur. Onder zakelijke lasten vallen de aanslagen voor onroerende zaakbelasting, rioolrecht en waterschapsbelasting. De kosten voor verzekering betreffen de kosten voor opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen. De kosten betreffende dubieuze debiteuren betreft de gedeeltelijke vrijval van een in 2005 getroffen voorziening voor mogelijke oninbaarheid van een aantal vorderingen die alsnog zijn geïnd, alsmede de ten laste van 2006 getroffen voorziening voor mogelijke oninbaarheid van uitstaande vorderingen ultimo

27 Herwaardering Dordrecht ( ) Emmen ( ) ( ) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord te worden in de Winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast dient een herwaarderingsreserve te worden gevormd ten laste hetzij van de winstbestemming, hetzij de overige reserves. Het toevoegen van vorenstaande herwaardering aan de herwaarderingsreserve heeft nog niet plaatsgevonden. Netto opbrengsten Dordrecht ( ) Emmen De netto opbrengsten zijn de bruto huuropbrengsten, vermeerderd met de overige opbrengsten en de herwaardering en onder aftrek van de exploitatiekosten. Beheerkosten Fee beherend vennoot Fee bewaarder Fee beheerder

28 Interest Ontvangen interest op deposito (15.995) (11.598) Betaalde interest hypothecaire lening Bouwfonds Fortis rentederivaat (saldo) Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening, van de financieringskosten. Overige bedrijfskosten Advies- en controlekosten Overige kosten De overige kosten betreffen voornamelijk de kosten van toezicht door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Expense ratio % % Expense ratio De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gestort CV kapitaal. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, beheerskosten, ontvangen renteopbrengsten, afschrijving en overige bedrijfskosten. Nu de CV als onderdeel van het beleid heeft om de investeringen in vastgoed grotendeels te financieren met vreemd vermogen, wordt de betaalde rente niet opgenomen in de berekening van de expense ratio. Ook de herwaardering van het onroerend goed blijft in de berekening buiten beschouwing. Amstelveen, 14 maart 2007 LaSalle Beheer B.V. 28

29 O V E R I G E G E G E V E N S Resultaat en uitkeringen Artikel 15 van de Overeenkomst van commanditaire vennootschap tevens houdende de voorwaarden van beheer en bewaring luidt als volgt: 15.1 Het positief jaarlijks resultaat van de CV dat is behaald gedurende enig boekjaar met de exploitatie van het CV vermogen komt ten goede aan de Beheerder voor één/tiende procent (0,1%), aan de Beherend Vennoot voor één/tiende procent (0,1%) en voor het overige aan de Participanten, voor elk van hen naar rato van het aantal Participaties als gehouden op de dag van vaststelling van het resultaat Het positief Verkoopresultaat met betrekking tot alle Objecten gezamenlijk komt ten goede aan: (a) eerst de houders van Participaties tot een bedrag gelijk aan hun Preferent Winstrecht; (b) dan de Beheerder en de Beherend Vennoot gezamenlijk voor vijfentwintig procent (25%) van de overwinst, de Beheerder voor zeventig procent (70%) van de hiervoor genoemde vijfentwintig procent (25%) en de Beherend Vennoot voor dertig procent (30%) van de hiervoor genoemde vijfentwintig procent (25%); en vervolgens (c) de houders van Participaties als gehouden op de dag van verkoop van het desbetreffende Object De positieve resultaten als bedoeld in de artikelen 15.1 en 15.2 zullen op een gezamenlijk door de Beheerder en Beherend Vennoot vast te stellen tijdstip door de Bewaarder worden uitgekeerd, onder inhouding van eventueel verschuldigde belastingen Nadat eerst de aan elke verkoop van een Object verbonden kosten en de aan dat Object verbonden af te lossen bedragen onder de Financiering zijn voldaan, zal de Bewaarder in beginsel na elke verkoop van één of meerdere Objecten de volgende uitkeringen doen aan: (a) eerst de houders van Participaties tot een bedrag gelijk aan het op elk van de Participaties gestorte bedrag. In het geval dat niet alle Objecten tegelijkertijd worden verkocht, vindt terugbetaling van het op de Participaties gestorte bedrag plaats naar verhouding van het aan de verkochte Objecten toe te rekenen gestort kapitaal, als gezamenlijk bepaald door de Beheerder en Beherend Vennoot; (b) dan het positief Verkoopresultaat als bedoeld in artikel 15.2, in de volgorde als bepaald in dat artikel Nadat alle Objecten zijn verkocht, wordt de hoogte van alle reeds gedane uitkeringen definitief vastgesteld en vindt in de uitvoering van artikel 18 lid 3 zonodig verrekening plaats met eerder aan de Participanten uitgekeerde bedragen. Het gedeelte van de Overwinst dat uit hoofde van artikel 15.2 onder (b) toekomt aan de Beheerder en de Beherend Vennoot wordt, zolang de hoogte van alle uitkeringen nog niet definitief is vastgesteld, aangehouden op een speciaal daartoe door de Bewaarder aangehouden bankrekening. Het tegoed op deze rekening, inclusief gekweekte rente, wordt uitgekeerd aan de rechthebbenden zoals zal blijken bij de definitieve vaststelling als hiervoor bedoeld. 29

30 15.6 De Beherend Vennoot stelt de Participanten schriftelijk aan hun adres op de hoogte van de betaalbaarstelling en de samenstelling van (voorlopige) uitkeringen. Uitkering vindt plaats in contanten door bijschrijving op de bankrekening van de houder van Participaties als opgenomen in het register als bedoeld in artikel 12. De Beheerder en de Beherend Vennoot hebben gezamenlijk de bevoegdheid te bepalen dat een gedeelte van het op de Participaties gestorte kapitaal of van de positieve resultaten niet wordt uitgekeerd door de Bewaarder indien de liquiditeit of solvabiliteit van de CV dat verlangt dan wel een hoger bedrag uit te keren indien de liquiditeit of solvabiliteit van de CV dat toestaat, zulks naar het uitsluitend oordeel van de Beheerder en Beherend Vennoot gezamenlijk. Bestemming resultaat De Beheerder en de Beherend Vennoot stellen voor het onverdeeld resultaat over het jaar 2006 ad toe te voegen het CV vermogen, en wel door een bedrag van toe te voegen aan de herwaarderingsreserve en een bedrag van toe te voegen aan de algemene reserve. Transacties met directe en indirecte belanghebbenden De Beheerder vormt een onderdeel van en onderhoudt daarmee nauwe banden Jones Lang LaSalle. Jones Lang LaSalle is onder meer actief in vastgoedadvisering en beheer. De Beherend Vennoot vormt een onderdeel van MeesPierson, wat op haar beurt een onderdeel is van Fortis. Deze internationale groep verleent diensten op het vlak van verzekeringen, bankieren en beleggen. Ter voorkoming van belangentegenstellingen tussen enerzijds de CV en de Participanten en anderzijds de Beheerder en/of Beherend Vennoot, houden de Beheerder en de Beherend Vennoot onder meer op dit punt toezicht op elkaar. Daarnaast houdt de Bewaarder toezicht op beide. Vooral in het jaar van oprichting (2005) zijn de banden met direct en indirecte belanghebbenden navenant. Jones Lang LaSalle is opgetreden als makelaar, LaSalle Beheer BV, MeesPierson Real Estate Management BV en Fortis Bank waren verantwoordelijk voor het opzetten van de CV en MeesPierson Real Estate Management BV was daarnaast verantwoordelijk voor de marketing van de CV. Vanaf 2006 is er sprake van beheer van een bestaande CV. In dat kader zijn de navolgende vergoedingen aan direct en indirect belanghebbenden in 2006 ten laste van de CV gekomen: Jones Lang LaSalle - 0 LaSalle Beheer BV vergoeding Beheerder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen vergoeding Bewaarder MeesPierson Real Estate Management BV vergoeding Beherend Vennoot Grote Belegger LaSalle Investment Management Securities BV wordt aangemerkt als een belegger in de zin van de Wtb aangezien zij houder is van alle geplaatste aandelen in LaSalle Beheer BV. Door haar wordt aan LaSalle Beheer BV, om haar taak als Beheerder uit te oefenen, personeel, kantoorruimte en kantoorapparatuur ter beschikking gesteld. 30

31 Aan: de beheerder van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2006 van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV te Amsterdam bestaande uit de balans per 31 december 2006 en de winst- en verliesrekening over 2006 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. 31

32 Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 14 maart 2007 KPMG ACCOUNTANTS N.V. J.G.J.F. Oudejans RA 32

33 N A M E N E N A D R E S S E N V A N B E T R O K K E N P A R T I J E N Initiatiefnemers Bewaarder Fortis MeesPierson Stichting Bewaarder MeesPierson Prins Bernhardplein 200 Vastgoedfondsen Postbus 293 Prins Bernhardplein AG Amsterdam Postbus AZ Amsterdam LaSalle Investment Management Securities BV Herengracht 471 Beheerder 1017 BS Amsterdam LaSalle Beheer BV (tevens beherend vennoot) Financieel adviseur Herengracht 471 Fortis Bank Corporate & Investment Banking 1017 BS Amsterdam Rokin 55 Tel: Postbus 243 Fax: AE Amsterdam Beherend vennoot Accountant MeesPierson Real Estate KPMG Accountants NV Management BV Burgemeester Rijnderslaan 20 Prins Bernhardplein MC Amstelveen Postbus 293 Postbus AG Amsterdam 1070 DB Amsterdam Tel: Fax: Fiscaal adviseur Loyens&Loeff LaSalle Beheer BV Fred. Roeskestraat 100 (tevens beheerder) 1076 ED Amsterdam Herengracht 471 Postbus BS Amsterdam 1008 BD Amsterdam Tel: Fax: Juridisch adviseur Huizinga Bloemers Vermunt Brands Advocaten Sweerts de Landasstraat DG Arnhem Notaris Van Agt en Dussel Notarissen NV K.P. van der Mandelelaan 100 Postbus AC Rotterdam 33