Stelling 1. Ik heb de nieuwe Gedragscode uitgebreid bestudeerd en kan daar alles over vertellen. Stelling 3. Stelling 2

Transcriptie

1 Stelling 1 Gedragscode Hypothecaire Financieringen In de praktijk Ik heb de nieuwe Gedragscode uitgebreid bestudeerd en kan daar alles over vertellen. Ja Nee 2 Stelling 2 Aanscherping van de verstrekkingsnormen was nodig om de consument tegen overkreditering te beschermen. Stelling 3 De nieuwe Gedragscode heeft negatieve gevolgen voor de woningmarkt. Eens Oneens Eens Oneens 3 4 Stelling 4 De nieuwe Gedragscode heeft nauwelijks gevolgen voor de leencapaciteit van consumenten. Stelling 5 De woningmarkt zit op slot en dit zal voorlopig niet verbeteren. Eens Oneens Eens Oneens 5 6 1

2 Het Jager s dilemma De huizenmarkt Hypotheekschuld Huizenmarkt 7 8 De krantenkoppen Huizenprijzen en transacties 9 10 Woningprijsindex Licht aan de horizon? Appartement Eengezinswoning 2 onder 1 kap vrijstaande woning

3 Wat heeft de overheid gedaan? De hypotheekschuld Verlaagd BTW-tarief voor renovatie en onderhoud Verlenging hogere HNG-grens van Ondersteuning woningbouwprojecten Overdrachtsbelasting alleen verschuldigd over winst bij doorverkoop binnen een jaar Eenmalige belastingvrije schenking aan kinderen Verlaging tarief overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2% Termijn hypotheekrenteaftrek bij twee woningen verlengd van 2 naar 3 jaar Hypotheekrenteaftrek na verhuur woning met een jaar verlengd Hypotheekrenteaftrek blijft gedurende kabinetsperiode in stand De aanleiding Groei hypotheekschuld en bbp Overkreditering Betalingsproblemen Financiële instabiliteit Bron: European Mortgage Federation Risico s op de hypotheekmarkt Hoogte hypotheek t.o.v. inkomen Loan to income (LTI) Loan to value (LTV) Betalingsrisico s Restschuldrisico s Bron: ECB Occasional Paper, no

4 Aantal gedwongen verkopen Explosieve stijging betalingsproblemen jan 10 jan 11 Bron: Kadaster Afwijkingen inkomensnorm Nibud LTV ratio s vergeleken Bron: Autoriteit Financiële Markten (AFM) Bron: DNB/AFM, gebaseerd op cijfers ECB en IMF Totale hypotheekschuld Totale hypotheekschuld Bron: ECB Bron: ECB

5 Wat is er gebeurd? Gedragscode Hypothecaire Financieringen September 2009 voorstel AFM: Maximale hypotheek tot 100% aankoopwaarde Tijdelijk 112%, mits meerdere boven de 100% binnen 7 jaar wordt afgelost November 2010 besluit De Jager: Overname voorstel AFM Maart 2011 Gedragscode Hypothecaire Financieringen (NVB/VvV): Herziene versie Belangrijkste wijzigingen: Leencapaciteit gekoppeld aan marktwaarde woning Maximaal deel aflossingsvrij Inperking van de explaincriteria Lasten CK van invloed op leencapaciteit Mei 2011 Debat Tweede Kamer Akkoord met herziene versie GHF 1 augustus 2011 Ingangsdatum! Comply or explain Comply or explain Leencapaciteit Onderpand Comply Explain Comply Explain Comply is uitgangspunt! Explain mogelijk bij in Gedragscode vastgelegde gevallen Afwijkingen toegestaan, indien naar het oordeel van de geldverstrekker - sprake is van verantwoorde financiering er wordt vastgelegd waarom er is afgeweken op basis van welke gegevens er is afgeweken uit het dossier blijkt dat de gegevens op basis waarvan wordt afgeweken gecontroleerd zijn de reden waarom is afgeweken een bestendige situatie betreft comply Bepalen maximale leencapaciteit - inkomen Inkomsten: (Gezamenlijke) huidige vaste en bestendige inkomsten Door de werkgever onvoorwaardelijk, schriftelijk toegezegde inkomensstijging binnen 6 maanden na deze toezegging Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen: maximaal 3% van het vermogen Gemiddelde van de inkomsten van een ondernemer in de afgelopen 3 jaar of indien dit korter is een prognose van de inkomsten door een expert Stap 1 Stap 2 Stap 3 Vaststellen maximaal woonlastenpercentage Nibud woonlastpercentages Bij meerdere inkomens uitgaan van hoogste inkomen Vaststellen maximaal woonlast Bij meerdere inkomens uitgaan van gezamenlijke inkomsten Bepalen maximale leencapaciteit Uitgaan van ten minste de lasten behorende bij 30-jarige annuïtaire lening RVP < 10 jaar uitgaan van marktrente over leningen aan de Nederlandse staat met een resterende looptijd van 10 jaar, vermeerderd met een door CHF vast te stellen opslag RVP > 10 jaar uitgaan van daadwerkelijke rente

6 - explain De praktijk reguliere explains inkomen Oversluiten Bij dezelfde of andere geldverstrekker Meefinancieren financieringskosten en eventuele boeterente Voorwaarde klant blijft in de woning wonen Energiebesparende voorzieningen i Bij energiebesparende voorzieningen en verwerving van woning met A-label Meefinancieren door CHF in overleg met NIBUD vast te stellen bedrag (nu: 6.500) Overbruggingsfinanciering Overbruggingsfinanciering en verplichtingen huidige woning mogen buiten beschouwing worden gelaten Voorwaarde realistische periode AEGON Oversluiten Geen afwijkingen mogelijk Overbruggingsfinanciering Aantoonbaar maken dat dubbele last te betalen is gedurende bepaalde periode ABN AMRO Conform Gedragscode Aantoonbaar maken dat dubbele last te betalen is gedurende een jaar Obvion ING SNS Toetsen op werkelijke lasten Toetsen o.b.v. NATtoets (overschrijdingen van NAT-toets mogelijk bij lastenverhogende omzettingen) Meer toegestaan dan Gedragscode Aantoonbaar maken dat dubbele last te betalen is gedurende 9 maanden (toetsen op werkelijke last) 60% van de lasten van de oude hypotheek + overbrugging gedurende 2 jaar meenemen en toetsen aan NAT-toets Van geval tot geval Energiebesparing Geen afwijkingen mogelijk Conform Gedragscode Geen afwijkingen mogelijk Toegestaan tot vastgestelde bedragen Meer toegestaan dan Gedragscode De praktijk overige explains inkomen Onderpand - comply Mogelijkheden AEGON Geen overige explain mogelijk ABN AMRO Mogelijk met motivatie Obvion Cijfermatig onderbouwen en ING SNS voorleggen Cijfermatig onderbouwen en voorleggen Cijfermatig onderbouwen en voorleggen De maximale financiering bedraagt niet meer dan: Nieuwbouw: 104% van de marktwaarde van de woning Bestaande bouw: 104% van de marktwaarde van de woning, vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) Onderpand - marktwaarde Voorbeeld Onder marktwaarde wordt verstaan: de aankoopprijs van de woning (koopovereenkomst) de marktwaarde zoals die is vastgesteld door een taxateur de meest recente WOZ-waarde de koop/aanneemsom (bij een nieuwbouw woning) Financier kan zelf kiezen uit deze mogelijkheden! Frank koopt een nieuwe woning voor k.k. (bestaande bouw) De WOZ waarde is Uit een taxatie blijkt dat de waarde is Uitgaan van WOZ-waarde: Uitgaan van koopprijs: Uitgaan van taxatie:

7 Vragen De praktijk hoofdregel onderpand Wat zal de geldverstrekker doen? Willekeur of beleid? Concurrentie op verstrekken??????????? AEGON ABN AMRO Obvion ING WOZ-beschikking of taxatierapport? Indien financiering minder is dan 81% van de WOZ-waarde WOZ-beschikking Indien financiering minder is dan 40% van de WOZ-waarde WOZ-beschikking Indien financiering minder is dan 65% van de WOZ-waarde WOZ-beschikking Altijd uitgaan van WOZbeschikking, tenzij het verschil tussen koopsom en WOZwaarde groter is dan 10% Gehanteerde excutiewaarde 90% van de WOZwaarde 80% van de WOZwaarde 100% van de WOZwaarde Marktwaarde is laagste tussen de koopsoim en de WOZ-waarde Afwijkingen hoofdregel Maximaal 125% EW Maximaal 125% EW Conform Gedragscode Conform Gedragscode tot maximaal 115% van de marktwaarde. Meerr mogelijk, maar dan voorleggen SNS Indien financiering minder is dan 75% van de WOZ-waarde WOZ-beschikking 90% van de WOZwaarde Maximaal 125% EW De praktijk - nieuwbouw Verbouwing Wat is de marktwaarde? AEGON Koop-/aanneemsom + meerwerk ABN AMRO Koop-/aanneemsom + meerwerk + maximaal 4% renteverlies Consumptief deel meefinancieren? Ja, indien binnen de 104%- regel Obvion Koop-/aanneemsom + Ja, indien binnen de 104%- meerwerk + 3% renteverlies regel Nee Er mag worden uitgegaan van de (getaxeerde) marktwaarde na verbouwing Niet de verbouwingskosten, maar de marktwaarde van de woning na verbouwing is maatgevend Afwijking van huidige regels NHG ING Koop-/aanneemsom + meerwerk + 4% renteverlies Ja, indien binnen de 104%- regel SNS Koop-/aanneemsom + meerwerk + renteverlies Voorleggen Voorbeeld Onderpand - explain Mark en Monique kopen een woning voor k.k. (bestaande bouw) Zij verbouwen voor Uit een taxatie blijkt dat de waarde na verbouwing is 104 % x = % x = Maximale financiering Benodigd (inclusief financieringskosten): Restschuld Meefinancieren bedrag van de restschuld uit verkoop huidige woning Voorwaarde moet wel passen binnen de inkomenstoetsing Oversluiten Bij dezelfde of andere geldverstrekker Meefinancieren financieringskosten en eventuele boeterente Voorwaarde 1 klant blijft in de woning wonen Voorwaarde 2 nieuwe hypotheek is niet hoger dan af te lossen hypotheek, vermeerderd met financieringskosten en eventuele boeterente Lagere lasten Lasten zijn substantieel lager maximaal toegestane woonlasten Substantieel = minder dan 60 % 42 7

8 Voorbeeld - restschuld Giovanni heeft zijn woning verkocht voor De huidige financiering bedraagt Hij koopt een nieuwe woning voor k.k. (bestaande bouw) Voorbeeld - oversluiten Tessa heeft een financiering van De marktwaarde van de woning is Tessa wil de financiering oversluiten De totale oversluitkosten bedragen % x = % x = Restschuld = Maximale financiering Huidige hypotheek = Oversluitkosten = Maximale financiering Voorbeeld lagere lasten John en Esther kopen een woning voor k.k. (bestaande bouw) Zij verbouwen voor Uit een taxatie blijkt dat de waarde na verbouwing is 104 % x = % x = Maximale financiering Benodigd (inclusief financieringskosten): Lasten maximale leencapaciteit: per maand Lasten benodigde financiering: per maand (= minder dan 60 %) Verschil ad mag worden bijgeleend 45 De praktijk explainsituaties onderpand Restschuld Oversluiten Lagere lasten AEGON Alleen mogelijk bij Niet toegestaan Niet toegestaan bestaande AEGONklanten (nooit meer dan 125% EW en overschrijdingen op hoofdregel in 7 jaar annuïtair aflossen) ABN AMRO Meefinancieren Meefinancieren kosten Toegestaan (maar nooit toegestaan (maar nooit toegestaan (maar nooit meer dan 125% EW) meer dan 125% EW) meer dan 125% EW). Bij oversluiten en verhogen geldt de hoofdregel Obvion Toegestaan, maar nooit Toegestaan tot Toegestaan tot meer dan het bedrag maximaal 110% van de maximaal 110% van de van de hoofdregel marktwaarde. Bij marktwaarde oversluiten en verhogen geldt de hoofdregel ING Meefinancieren Toegestaan tot Toegestaan tot toegestaan (maar nooit maximaal 115% van de maximaal 115% van de meer dan 115% van de marktwaarde. Bij marktwaarde. marktwaarde) oversluiten en verhogen geldt de hoofdregel SNS Van geval tot geval Van geval tot 46geval Van geval tot geval Aflossingsvrije deel Maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij Resterende deel aflossen (in 30 jaar): Volgens aflossingsschema Volledig vermogen opbouwen (verpand) Koopprijs bestaande woning = Maximale financiering = Maximale aflossingsvrij deel = Aflossen of vermogen opbouwen = Aflossingsvrije deel - uitzonderingen Oversluiten Bij dezelfde of andere geldverstrekker Er hoeft niet te worden getoetst aan de regel van 50% aflossingsvrij Voorwaarde klant blijft in de woning wonen Lagere lasten Lasten zijn substantieel lager maximaal toegestane woonlasten Er hoeft niet te worden getoetst aan de regel van 50% aflossingsvrij Substantieel = minder dan 60 % Aanwezig vermogen Voor vermogen geldt niet de eis van 50% aflossingsvrij Voorwaarde verpand aan geldverstrekker

9 Voorbeeld - oversluiten Taco heeft een financiering van Spaarhypotheek: / Aflossingsvrij: De marktwaarde van de woning is Taco wil de financiering oversluiten De totale oversluitkosten bedragen Financiering = Maximaal aflossingsvrij (hoofdregel) = Toegestaan aflossingsvrij (explain) = Af te lossen = Voorbeeld 1 aanwezig vermogen Ron koopt een woning voor De marktwaarde van de woning is Ron sluit een hypotheek van Ron heeft een aanwezig vermogen van Financiering = Maximaal aflossingsvrij = Af te lossen (hoofdregel) = Verpand vermogen = Af te lossen = Voorbeeld 2 aanwezig vermogen De praktijk explainsituaties 50%-regel Ron koopt een woning voor De marktwaarde van de woning is Ron sluit een hypotheek van Ron heeft een aanwezig vermogen van Financiering = Maximaal aflossingsvrij = Af te lossen (hoofdregel) = Verpand vermogen = Af te lossen = AEGON ABN AMRO Obvion ING SNS 2011 Dukers & Baelemans Oversluiten Lagere lasten Aanwezig vermogen Geen afwijking Geen afwijking Geen afwijking toegestaan toegestaan toegestaan Toegestaan, maar Toegestaan, maar Toegestaan, maar aflossingsvrije deel aflossingsvrije deel aflossingsvrije deel mag nooit hoger zijn mag nooit hoger zijn mag nooit hoger zijn dan de EW. Er wordt dan de EW dan de EW. Vermogen gekeken naar verpanden is niet oorspronkelijke mogelijk. aflossingsvrije deel. Toegestaan. Bij Toegestaan, maar Toegestaan, maar oversluiten en verhogen aflossingsvrije deel aflossingsvrije deel geldt de hoofdregel mag nooit hoger zijn mag nooit hoger zijn dan 90% van de dan 90% van de marktwaarde marktwaarde. Vermogen verpanden is niet mogelijk. Toegestaan tot 90% van Toegestaan, maar Toegestaan tot de marktwaarde van de aflossingsvrije deel maximaal 115% van de woning. Er wordt mag nooit hoger zijn marktwaarde. gekeken naar dan 90% van de Vermogen verpanden is oorspronkelijke marktwaarde. niet mogelijk. aflossingsvrije deel. Bij Uitzonderingen kunnen oversluiten en verhogen worden voorgelegd. geldt aflossingseis voor te verhogen deel. Van geval tot geval Van geval tot 52 geval Van geval tot geval Verhoging bestaande inschrijving of 2 de hypotheek Voorbeelden 2 de hypotheek Hoofdregel met betrekking tot maximaal 50% aflossingsvrij zijn van toepassing Toetsen op het moment van aanvraag De bestaande hypotheek behoeft geen wijziging te ondergaan Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid in verband met overlijden of echtscheiding wordt niet beschouwd als een herfinanciering 2 de hypotheek Marktwaarde Maximaal 50% Bestaande Maximaal Minimaal af te aflossingsvrij aflossingsvrije aflossingsvrij lossen op 2 de hypotheek 2 de hypotheek hypotheek Nihil Nihil * Nihil * De bestaande aflossingsvrije hypotheek behoeft geen wijziging te ondergaan!

10 Hypotheek versus consumptief krediet De praktijk consumptief krediet Financiële lasten worden vastgesteld op 2% per maand over het krediet Kredietlimiet bij doorlopend krediet Oorspronkelijke kredietsom bij een aflopend krediet Bijtelling vervalt indien het krediet is afgelost en de overeenkomst is beëindigd uiterlijk op de ingangsdatum van de hypotheek Niet bij BKR Bij BKR geregistreerde geregistreerde box 1- leningen leningen AEGON Toetsen op 2% Toetsen op 2% maandelijkse lasten maandelijkse lasten ABN AMRO Toetsen op werkelijke Toetsen op 2% lasten maandelijkse lasten Obvion Toetsen op 2% Annuïtair toetsen maandelijkse lasten. Uitzonderingen zijn mogelijk, bijvoorbeeld in geval van studiefinanciering ING Toetsen op 2% Toetsen op 1% maandelijkse lasten. Bij maandelijkse lasten studiefinanciering geldt de werkelijke last maal factor 1,5 SNS Toetsen op 2% Toetsen op 2% maandelijkse lasten. maandelijkse lasten. Afwijkingen kunnen Afwijkingen kunnen worden voorgelegd. worden voorgelegd En nu de praktijk - casus De effecten volgens De Jager Effecten zijn gering, aangezien de voorwaarden voor NHG ongewijzigd blijven (LTV-ratio van 112%).?????????? Starters Ouderen Effecten zijn gering, aangezien opeethypotheken nog steeds mogelijk zijn. Doorstromers Effecten zijn gering, omdat een eventuele restschuld mag worden meegefinancierd bij de aankoop van een nieuwe woning De effecten volgens De Jager Conclusies Effecten zijn gering, aangezien een uitzondering op de norm geldt, indien men in de woning blijft wonen. Securitisatiemarkt is ingestort Oversluiters Nieuwbouw ZZP ers Effecten zijn gering, aangezien meerwerk, bouwrente (inclusief rente tijdens de bouw) en aansluitingskosten deel uitmaken van de waarde. Effecten zijn gering, aangezien ook mag worden uitgegaan van een door een deskundige onderbouwde prognose. Basel 2 en 3 stelt hogere eisen aan banken m.b.t. eigen vermogen Europese normen voor aanhouden van eigen vermogen zijn aangescherpt (van 4 naar 9%)

11 Conclusies Vraag Geld wordt schaarser! Wat is een redelijke beloning voor hypotheekadvies? Wie krijgt het geld? Wat wordt de prijs van geld? Welke adviseur zou u kiezen? Hypotheekadvies is sterk prijsgevoelig, substantiële doelgroep is wel bereid meer te betalen voor kwaliteit Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer Kantoor A 2.000,- 26 7,0 Kantoor B 2.500,- 3 8,0 60% 59% Kantoor A 2.000,- 26 7,0 Kantoor B 2.500,- 3 8,0 Kantoor C 3.000, ,0 Kantoor C 3.000,- 38 8,0 50% 40% 30% 20% 16% 25% 10% 0% Kantoor A Kantoor B Kantoor C Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans 2010 Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans 2010 Welke adviseur zou u kiezen? Groot deel klanten is tot zeker niveau bereid meer te betalen voor kwaliteit Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer Kantoor A 2.000,- 44 6,7 Kantoor B 3.000,- 23 8,0 Kantoor C 4.000,- 56 9,1 60% 50% 40% 30% 27% 55% Kantoor A 2.000,- 44 6,7 Kantoor B 3.000,- 23 8,0 Kantoor C 4.000, ,1 18% 20% 10% 0% Kantoor A Kantoor B Kantoor C Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans 2010 Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans

12 Welke adviseur zou u kiezen? Geloofwaardigheid van reviews lijkt sterke merknaam in belang te kunnen overtreffen Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer Naam kantoor Kosten advies Aantal beoordelingen Gemiddeld cijfer De Hypotheker 3.000,- 3 7,8 EHM Adviesgroep 3.000,- 30 7,8 Jansen hypotheekadvies 2.000,- 16 7,2 60% 50% 40% 30% 21% De Hypotheker 3.000,- 3 7,8 EHM Adviesgroep 3.000,- 30 7,8 Jansen hypotheekadvies 2.000,- 16 7,2 48% 31% 20% 10% 0% De Hypotheker EHM Adviesgroep Jansen hypotheekadvies Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans 2010 Bron: Consumentenonderzoek IG&H Consulting en Dukers & Baelemans 2010 Niet jij, maar de klant bepaalt de prijs! Toegevoegde waarde Complexiteit van de klantsituatie Toegevoegde waarde Complexiteit van de klantwens Stop doing business based on the question: How can we make money from our customers? Instead ask yourself the question: For what values are customers truly willing to pay Bron: Business Model Generation, Alexander Osterwalder & Yves Pigneur Beloning = flexibel! Wat bepaalt de toegevoegde waarde? Vakbekwaamheid anno 2013? = Professioneel en integer gedrag Kennis Hoofd Handen Hart Buik Mens Competenties Vaardigheden Ken je Kun je Ben je Wil je Doe je 72 12

13 De nieuwe modulestructuur? Consumptief kredietadviseur Schadeverzekeringsadviseur Verzekerings- en vermogensopbouwadviseur Hypotheekadviseur Verzekerings- en vermogensopbouwadviseur Middenbedrijf Pensioenadviseur Gevolmachtigd agent Volmacht overig Hypothecair krediet Schadeverzekeringen middenbedrijf Pensioenverzekeringen Schadeverzekeringen middenbedrijf Schadeverzekeringen Schadeverzekeringen Schadeverzekeringen Leven Beleggen Leven Beleggen Leven Beleggen Leven Beleggen Leven Beleggen Dank voor uw aandacht! Consumptief krediet Schadeverzekeringen Werkgever werknemer Werkgever werknemer Werkgever werknemer Werkgever werknemer Werkgever werknemer 73 Basismodule Basismodule Basismodule Basismodule Basismodule Basismodule Basismodule 13