2014 Jaarverslag verslag Jaar

Transcriptie

1 2014 Jaarverslag aarverslag

2 Enschede Deurningerstraat Walhofstraat Deurningen Oldenzaal Hengelo Walhofstraat 1 Deurningerstraat Bosuilstraat Oldenzaalsestraat Hengelosestraat 14 Walhofstraat Deurningerstraat 15 Boddekampsingel 5 Lasondersingel Schurinksweg 3 Laaressingel Laaressingel 16 Pluimstraat Hengelosestraat Tubantiasingel Dr. Benthemstraat Centraal Station Emmastraat 6 Centrum Lasonderstraat 4 Wilhelminastraat Gronausevoetpad Gronausestraat Borstelweg Adressen SJHT naar wijk Pathmossingel Haaksbergerstraat 1 Deppenbroek Jekerstraat Waalstraat 4 Lasonder-Zeggelt Bilderdijkstraat Dr. Benthemstraat Lasonderstraat 2 Hogeland Batjanstraat Blekerstraat Brinkstraat Hoogstraat Javastraat Rietmolenstraat 3 Laares Laaressingel 5 Roombeek Bosuilstraat Deurningerstraat Roomweg Schurinksweg Steenuilstraat 6 Horstlanden Stadsweide Emmastraat Oldenzaalsestraat 10 Mina Krusemanstraat 8 Billitonstraat 11 Getfertsingel 7 Centrum Molenstraat Oude Markt Wilhelminastraat 8 Veldkamp Blekerstraat Haaksbergerstraat Mina Krusemanstraat Prinsestraat Veldkampstraat 9 Velve-Lindenhof Gronausevoetpad Leydsweg Zuiderval Kuipersdijk Varviksingel Boulevard Javastraat Batjanstraat 10 Stadsveld A van de Veldestraat Dr. P. van Hoekstraat Rembrandtlaan 11 Getfert Billitonstraat 12 Pathmos Borstelweg Volksparksingel 13 Boswinkel Burg. M. van Veenlaan Gelderlandstraat Hogelandsingel 14 Twekkelerveld GJ van Heekstraat Hengelosestraat Maanstraat Meteorenstraat 15 Zeggelt Kottendijk Walhofstraat 16 Ribbelt Magnoliastraat 17 De Bothoven Pluimstraat Hengelo Dennenbosweg Langelermaatweg Lindenweg Gronau (D)

3 2014 Jaarstukken

4

5 Inhoudsopgave Voorwoord 9 Jaarverslag Over de SJHT Toekomst Visie op de markt Visie op het woningbestand Visie op organisatie Beleid en doelstellingen Toekomstvisie Beleidsplan Gerealiseerde doelstellingen in Risicobeheersing en monitoring Risicomanagement Risicobeheersing ten aanzien van externe omgeving Risicobeheersing door prognoses Financiële risico s Overige bedrijfsrisico s Huisvesting van de doelgroep Verhuurbeleid Inschrijvingen Verhuur van wooneenheden Woningbestand Opzeggingen Leegstand Huurincasso en ontruimingen Huurbeleid Kwaliteit van de voorraad In stand houden van de voorraad Dagelijks onderhoud Cyclisch (planmatig) onderhoud Energiebewustwording Verkoop van woningen Overlast en leefbaarheid Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders Sociale projecten Bewonerscontacten Communicatie en PR 44

6 8. Financiën Waarborgen financiële continuïteit Resultaat en vermogen RJ Analyse van resultaat en vermogen Verklaring belangrijkste afwijkingen Financiële continuïteit Algemeen Uitgangspunten meerjarenbegroting en dpi (prognose informatie) Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met Kasstroomoverzicht tot en met Kengetallen Conclusie Treasury Vennootschapsbelasting (VPB) Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Benchmark Corporate governance AedesCode en Governancecode Woningcorporaties AedesCode Toepassing AedesCode Governancecode Woningcorporaties (GcW) Toepassing Governancecode Woningcorporaties Governancestructuur en toezicht Intern toezicht Extern toezicht Externe accountant Integriteit Documenten op internet Visitatie Organisatie Organisatiestructuur Functioneren van het bestuur Personeel 66

7 Verklaring van het bestuur 69 Verslag Raad van Toezicht 71 Verklaring Raad van Toezicht 79 Jaarrekening A. Balans B. Winst- en verliesrekening C. Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode) 85 D. Algemene toelichting 86 E. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 87 F. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 92 G. Financiële instrumenten en risicobeheersing 94 H. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 95 I. Kasstroomoverzicht 96 J. Toelichting balans K. Toelichting winst- en verliesrekening L. Overige gegevens 109 Controleverklaring 110 Bijlage 1: Organigram SJHT 112 Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand 113 Instellingsgegevens 114

8 Voorwoord

9 Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2014 van Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Wij willen met dit verslag inzage geven in het gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de financiële resultaten in het jaar Het volkshuisvestingsverslag is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Voor woningcorporaties was 2014 een veelbewogen jaar. De parlementaire enquête velde een hard oordeel in het rapport dat op 30 oktober 2014 werd gepresenteerd. Door de herziene Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht wordt, worden corporaties gedwongen zich te richten op de kerntaak: het sober en doelmatig huisvesten van mensen met een smalle beurs. Gelukkig herkent de SJHT zich in deze kerntaak. Maar ook wij worden geconfronteerd met een aantal maatregelen en wetswijzigingen die invloed hebben op onze bedrijfsvoering. Denk hierbij aan de verhuurdersheffing en saneringsheffing, de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel en de manier waarop de waarde van het vastgoed in de toekomst moet worden bepaald. In 2014 is de SJHT gevisiteerd door het daartoe gecertificeerde bureau Procorp. Het resultaat is een overwegend positief rapport. Daar zijn we trots op. Ook de Aedes Benchmark, waarin de prestaties van corporaties worden gemeten, oordeelt positief. Daarnaast wijst het benchmarkrapport SHAERE 2014 uit dat de SJHT op het gebied van energie goed scoort wat betreft labels, isolatie, glas en ventilatie. De SJHT heeft een gezonde financiële positie. Het boekjaar is met een positief resultaat afgesloten. De waardering van ons bezit is nu nog op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. In de nieuwe Woningwet wordt waardering van het bezit op basis van marktwaarde verhuurde staat verplicht. De gevolgen van deze wijziging zullen in de loop van 2015 inzichtelijk worden. Met onze financiële sturing richten wij ons vooral op de kasstromen, omdat deze een goed beeld geven van onze financiële positie. In 2014 realiseerden wij een positieve operationele kasstroom van Eens per twee jaar vragen wij naar de mening van de huurders over de kwaliteit van het gehuurde en de dienstverlening van de SJHT. Ook in 2014 hebben we een woontevredenheidsonderzoek onder zittende huurders gehouden. De respons in 2014 was 33 procent. We hebben het doel (minstens een 7,5) voor algehele dienstverlening ook dit jaar weer gehaald. Huurders geven echter ook enkele verbeterpunten aan. Intern worden deze verbeterpunten kritisch bekeken en daar waar nodig opgepakt. In het afgelopen jaar heeft de SJHT veel energie gestoken in samenwerking met verschillende partijen. Met de gemeente Enschede en Acasa zijn wij gekomen tot samenwerkingsafspraken waar alle partijen zich in kunnen vinden. Met woningcorporatie Domijn zijn wij een tienjarig huurcontract aangegaan voor twee panden. In samenwerking met Hogeschool Saxion verhuren wij deze panden aan internationale studenten. Het speerpunt van de beleidsperiode is en blijft het creëren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting. De markt voor jongerenhuisvesting is in Enschede erg versnipperd. Wij zijn ervan overtuigd dat woningzoekenden behoefte hebben aan een transparant overzicht van aanbod dat op een makkelijke manier te vinden is. De werkgroep Studentenhuisvesting, waar studentenhuisvester Acasa, Hogeschool Saxion, Universiteit Twente, Gemeente Enschede en de SJHT deel van uitmaken, doet in het voorjaar van 2015 een haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden voor het centraal aanbieden van jongerenhuisvesting. In 2015 continueren wij de uitvoering van het beleidsplan , met de inzichten en ontwikkelingen van nu. Dat betekent beheren en behouden van kwaliteit van het vastgoed, beperkt nieuw bouwen, betaalbaar blijven voor onze doelgroep, samenwerken, expertise inzetten, pro-actief kennis delen en kennis vergaren en een centraal punt met woonaanbod voor jongeren creëren. De SJHT zet zich in 2015 wederom in voor het sober en doelmatig huisvesten van de jongere met een smalle beurs. Dit doen wij, ondanks de roerige tijden, met positieve energie, een duidelijke visie en een weloverwogen beleid. 9 Ing. R.M. Mittendorff, directeur

10 10

11 Jaarverslag

12 12 1

13 1. Over de SJHT Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een toegelaten instelling met een categorale doelstelling. Wij zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). Missie De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. Visie De SJHT staat voor het bieden van kansen op de woningmarkt voor individuen. Dit zijn voor de SJHT alle jongeren van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. De jongeren worden bediend door voldoende kwalitatief goede en betaalbare wooneenheden na te streven, met name in Enschede. Naast kwalitatieve en kwantitatieve aspecten, zet de SJHT zich ook in voor de transparantie van de markt en voor diverse nevenaspecten zoals sociale kwaliteit, duurzaamheid en energiebesparing. Op organisatorisch niveau wordt expertise van medewerkers en de organisatie van cruciaal belang geacht om onze visie te realiseren. Professionalisering maakt hiervan deel uit. Wij vinden het belangrijk om ons te verantwoorden over de wijze waarop wij onze visie realiseren door het nastreven van good governance. Zowel ons jaarverslag als diverse andere rapporten op onze website dragen hieraan bij. Uitgangspunten van het beleid De SJHT is een kleine organisatie met tien medewerkers. Bij ons gelden de kernwaarden soberheid, eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Dit geldt niet alleen tijdens onze dagelijkse werkzaamheden, deze kernwaarden zie je ook terug in onze bedrijfsvoering en het beleid. 13

14 2

15 2. Toekomst 2.1 Visie op de markt De SJHT wil zich in de toekomst blijven richten op de specifieke doelgroep jongeren 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen, bestaande uit één- of twee persoonshuishouden. Door gebruik te maken van verschillende (landelijke) onderzoeken en rapportages monitort de SJHT van deze doelgroep de (demografische) ontwikkeling en woonwensen. De verwachting is dat de studentenaantallen in de toekomst stabiliseren of afnemen. Het leenstelsel zal effect hebben op het aantal uitwonende studenten. Het aantal internationale studenten zal nog mondjesmaat kunnen toenemen. De niet-studerende jongere is en blijft een belangrijk deel van de doelgroep. Wij willen ook deze groep jongeren woonruimte (blijven) bieden die voldoet aan hun wensen wat betreft betaalbaarheid en kwaliteit. De meest recente bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Door de dalende bevolking- en huishoudenontwikkeling hoeven nog slechts beperkt woningen aan de woningvoorraad te worden toegevoegd om te voorzien in de behoefte. Bovenstaande maakt dat de SJHT voorzichtig is in het aantrekken van nieuw woningbestand en vooraf toetst of eventuele nieuwbouwplannen voldoen aan de wensen van de doelgroep en de gemeentelijke opgave, met in het achterhoofd passend en betaalbaar wonen. Inzetten van bestaand corporatiebezit voor verschillende doelgroepen vraagt om samenwerking tussen de corporaties. Voor onze doelgroep willen wij samenwerken met Acasa/De Veste, de gemeente Enschede en de reguliere corporaties. De markt voor jongerenhuisvesting in Enschede is versnipperd. De SJHT is ervan overtuigd dat woningzoekenden behoefte hebben aan een transparant overzicht van aanbod dat op een makkelijke manier te vinden is. Door samen te werken met andere organisaties willen we een centraal punt creëren waar jongeren woonaanbod in één oogopslag kunnen vinden. 2.2 Visie op het woningbestand Het strategische voorraadbeleid is in 2014 geactualiseerd en zal elk jaar gemonitord en waar nodig bijgesteld worden. De SJHT focust zich op de gemeente Enschede. In Hengelo breiden we niet uit. Verkoop van het bezit in Hengelo is een denkbaar scenario. De afgelopen jaren hebben we geïnvesteerd in energiezuinige maatregelen, zoals het vervangen van cv-ketels. Bij (groot) onderhoud kijken we of energetische verbeteringen mogelijk zijn. De SJHT richt zich op klantgericht onderhoud en onderzoekt de mogelijkheid om het klein dagelijks onderhoud in een abonnementsvorm aan te bieden. De sociale kwaliteit van het woningbestand waarborgen we door inzet van projectbeheerders, vroegtijdige signalering, korte lijnen met huurders en aanwezigheid van de SJHT in de complexen. Betaalbaarheid is een belangrijk item. Wij willen dat het woningbestand bereikbaar is en blijft voor jongeren met een minimaal inkomen. Om dit te bewerkstelligen wordt het huurbeleid jaarlijks weloverwogen bepaald. We kijken naar woonlasten, gemiddelde maximaal redelijke huur, verhuurbaarheid, betaalbaarheid en landelijke en streekgebonden ontwikkelingen. 2.3 Visie op organisatie Expertise in kamergewijs verhuren en het juist bedienen van de doelgroep is van groot belang. De SJHT onderscheidt zich door deze expertise. Daarom vinden we het belangrijk om te investeren in kennis op vakgebied bij de werknemer. In 2014 zijn we gestart met het opstellen van een persoonlijk opleidingsplan per werknemer. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden om interne werkstromen te optimaliseren door bijvoorbeeld digitalisering en internettechnologie in te zetten om de klant nog beter te bedienen. We werken tenslotte met een jonge doelgroep die veel gebruik maakt van digitale mogelijkheden. 15

16 16 3

17 3. Beleid en doelstellingen 3.1 Toekomstvisie Op 11 april 2012 is een toekomstvisie vastgesteld. Deze is met name bedoeld als onderlegger voor het beleidsplan Onze stakeholders hebben een publieke versie van de toekomstvisie ontvangen. 3.2 Beleidsplan Het beleidsplan is in de loop van 2012 vastgesteld. Doordat wij vooraf bovengenoemde toekomstvisie hadden opgesteld, was er al veel duidelijk over ons beleid voor de komende jaren. Bij het beleidsplan horen een balanced scorecard en een tijdsplanning. In de volgende paragraaf wordt de balanced scorecard weergegeven, aangevuld met de in 2014 behaalde resultaten. 3.3 Gerealiseerde doelstellingen in 2014 Balanced scorecard Doelstelling Prestatie Norm 2014 Bron Resultaat Onze doelgroep De SJHT draagt bij aan voldoende huisvesting voor de doelgroep Sociale kwaliteit handhaven De SJHT wil haar klanten zo goed mogelijk van dienst zijn De SJHT wil bijdragen aan de zelfstandigheid van haar huurders Wooneenheden worden alleen toegewezen aan de doelgroep Behalen/handhaven van een grens voor het aantal niet-studerende jongeren in een pand Onderzoek naar de digitale en persoonlijke dienstverlening Jaarlijks huurdersoverleg Periodiek voorlichting aanbieden aan huurders over energiebesparing Periodiek voorlichting aanbieden op het gebied van budgetbeheer Onderzoek naar het aanbieden van woondiensten 100% Gerealiseerd Jaarverslag SJHT 100% Cijfer is ten minste een 7,5 Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Plan gereed in 2013 Gerealiseerd Niet gerealiseerd Maximaal 20% Gerealiseerd Monitoring student / nietstudent Woontevredenheidsonderzoek % niet-student 7,5 Gerealiseerd Jaarverslag SJHT Geen aanmeldingen huurdersoverleg Gerealiseerd Jaarverslag SJHT Via projectbeheerders. Bij afsluiten nieuwe huurcontracten Gerealiseerd Niet gerealiseerd Nieuws-brief maart 2014 Info in nieuwsbrief maart

18 Doelstelling Prestatie Norm 2014 Bron Resultaat Ons woningbestand De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd Als er sprake is van een tekort aan huisvesting voor haar doelgroep, wil de SJHT hierin voorzien binnen de grenzen van haar financieringsruimte De SJHT streeft naar een optimale kwaliteit van de wooneenheden Handhaven van sociale kwaliteit Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten Jaarlijks de marktvraag monitoren Jaarlijks overleg met stakeholders over de marktvraag en initiatieven Strategisch voorraadbeleid actualiseren Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar Het woning-bestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Deels gerealiseerd Gerealiseerd Gerealiseerd (indien bestand volledig geharmoniseerd is) Gerealiseerd Woontevredenheidsonderzoek 2014 Actueel huurbeleidsplan Actueel huurbeleidsplan - Landelijke Monitor Studentenhuisvesting - Lokale Monitor Enschede - Werkgroep studentenhuisvesting - Woontevredenheidsonderzoek Onzelfstandig: 85% Zelfstandig: 83% 98% 65,04% - Landelijke Monitor 1 oktober Studentenwoonwensen Enschede augustus Studenteninterviews voorjaar WTO Exit- enquête - Rapportage exitenquête 2014 Gerealiseerd Jaarverslag SJHT Naar aanleiding van visitatie op 27 en 28 oktober 2014 Gereed in 2012 Gerealiseerd Strategisch voorraadbeleid Cijfer is ten minste een 7,5 Niet gerealiseerd Onderzoek naar de kwaliteit van de woonruimte, het woongebouw en de woonomgeving Mogelijkheden onderzoeken om de veiligheid (en het veiligheidsgevoel van bewoners) te vergroten Woontevredenheidsonderzoek 2014 Gereed in 2014 Gerealiseerd Onderzoek naar veiligheidsgevoelens Geactualiseerd op 22 november 2013 Gemiddeld 7,0 Onderzoek veiligheidsgevoelens, januari 2013 door student HBO Integrale Veiligheidskunde 18

19 Doelstelling Prestatie Norm 2014 Bron Resultaat De SJHT wil zich meer toespitsen op duurzaamheid Energiezuinigheid woningbestand monitoren Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Gerealiseerd Aedes Benchmarkrapport 2014 Rapportage in jaarverslag 2014 Contracten met energiemaatschappijen omzetten naar duurzame contracten Gereed in 2015 Onderzoek naar de toepassing van duurzame producten Gereed in 2014 Niet gerealiseerd Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woonconcepten Gereed in 2014 Niet gerealiseerd Samenwerking De SJHT zet zich in voor het concentreren van het woonaanbod voor haar doelgroep De SJHT wil haar expertise inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en/of organisaties De SJHT herijkt het communicatie- en PR-beleid om bekender te worden bij de doelgroep De SJHT wil de kennis van medewerkers binnen haar organisatie houden en vergroten Op de lange termijn Realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting in Enschede In de komende beleidsperiode worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt met gemeente Enschede Het communicatiebeleid wordt opgezet Er wordt een scan gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het beleidsplan Tevredenheidsonderzoek onder medewerkers Gereed in 2016 Gereed in 2013 Gerealiseerd Samenwerkingsafspraken Gereed in 2013 Gerealiseerd Communicatiebeleid Gereed in 2013 Gerealiseerd Personeelsscan Opleidingsplan Gereed in 2013 Gerealiseerd Medewerkertevredenheidsonderzoek 2013 Werkgroep Studentenhuisvesting Haalbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd in voorjaar 2015 Ondertekening op 16 april 2015 Definitief 21 september Memo personeelsscan 3 december Opleidingsplan Samenvatting MTO d.d De financiële continuïteit van de SJHT is voor de komende beleidsperiode gewaarborgd In de begroting, in het jaarverslag en bij investeringsbeslissingen worden de plannen en/of projecten doorgerekend Er wordt voldaan aan de normen: - Solvabiliteit minimaal 25% - Leegstand maximaal 1% - Huurachterstand maximaal 1% Gerealiseerd Jaarverslag 2014 Solvabiliteit: 86,57% Leegstand: 0,62% Huurachterstand: 0,68% Een goede beoordeling van het CFV Jaarlijks een positief oordeel Gerealiseerd Oordeels-brief CFV 24 november 2014 positief oordeel in Oordeelsbrief CFV 19

20 Doelstelling Prestatie Norm 2014 Bron Resultaat Governance De SJHT vindt het belangrijk zich te verantwoorden tegenover de buitenwereld Overleg met stakeholders De SJHT wordt gevisiteerd Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag Gerealiseerd Visitatierapport Naar aanleiding van visitatie op 27 en 28 oktober 2014, vervolggesprekken in voorjaar 2015 Gereed in 2015 Gerealiseerd Visitatierapport Visitatierapport 2014, definitief 23 februari

21 De SJHT blijft zich op haar kerntaak richten: sober en doelmatig huisvesten 21

22 22 4

23 4. Risicobeheersing en monitoring 4.1 Risicomanagement De SJHT hanteert verschillende middelen om haar risico s te beheersen. Hieronder noemen wij de belangrijkste: Risicokwartaalrapportage Jaarplan Investeringsstatuut Inkoop- en aanbestedingsbeleid Treasurystatuut Delegatiestatuut Leningenvervalkalender Regelmatige analyse van de verzekeringsportefeuille Strategische voorraadbeleid Controle door een externe accountant Goedkeuring van Raad van Toezicht vereist bij grote investeringen Auditcommissie Balanced scorecard 4.2 Risicobeheersing ten aanzien van externe omgeving De SJHT monitort actief veranderingen in wetswijzigingen, overheidsbeleid en gemeentelijk beleid om adequaat in te spelen op eventuele ontstane risico s. Hieronder geven wij een overzicht van de huidige ontwikkelingen. Herziening Woningwet De herziene Woningwet wordt van kracht per 1 juli In de wet wordt de basis gelegd voor de focus van woningcorporaties op de kerntaken. Voor de SJHT zijn sommige wetsveranderingen wel en andere niet van invloed. In de nieuwe Woningwet wordt het verplicht om passend toe te wijzen. Dat betekent dat één- en tweepersoonshuishoudens onder de aftoppingsgrens een woning toegewezen moeten krijgen. Dit doet de SJHT al, omdat wij geen huren hebben die boven de aftoppingsgrens uitkomen. Deze verandering zal dan ook geen invloed hebben op onze bedrijfsvoering. Daeb (Dienst van algemeen economisch belang) en niet-daeb moet gescheiden worden. Wij hebben geen niet- Daeb bezit, dus ook deze wetswijziging heeft geen invloed op de SJHT. Waar wij wel mee te maken krijgen is de nieuwe onafhankelijke woonautoriteit (Autoriteit Woningcorporaties), waaronder zowel het financieel als het volkshuisvestelijk toezicht komt te vallen. En ook de versterkte positie van gemeenten en huurdersorganisaties zal invloed hebben op onze werkwijze. Daarnaast wordt in de nieuwe Woningwet waardering van het bezit op basis van markwaarde verhuurde staat verplicht. De verwachting is dat vanaf het verslagjaar 2016 corporaties verplicht zijn in hun jaarrekening hun vastgoed te waarderen volgens de nieuwe waarderingsgrondslag. In de dvi (de Verantwoordingsinformatie) over 2015 moet hierover echter al gerapporteerd worden. Minister Blok zal komen met een wettelijk verankerd waarderingshandboek. Dit kunnen we gebruiken om de gevolgen van deze verandering in kaart te brengen. Woningwaarderingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige wooneenheden verandert per 1 oktober De belangrijkste wijzigingen zijn: De schaarstepunten vervallen. Een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde van de woning vervangt de punten voor woonvorm en woonomgeving. Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) bepalend is. Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van De algemene prijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd. 23

24 Verandering van het woningwaarderingsstelsel kan betekenen dat het bestand van zelfstandige wooneenheden lager wordt gewaardeerd, waardoor ook de maximaal redelijke huur lager uitvalt. De huurprijs van de SJHT voor de zelfstandige appartementen is gemiddeld 66,13 procent van de maximaal redelijke huur. Daarom verwachten wij niet dat de huidige huurprijzen na het invoeren van het nieuwe woningwaarderingsstelsel de maximaal redelijk huur overschrijden. Wijzigingsvoorstel Wet Tijdelijke Huur Minister Blok introduceert in dit wetsvoorstel een opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor jongeren. Uitgangspunt is een tijdelijk huurcontract van maximaal 7 jaar: 5 jaar plus 2 jaar voor schrijnende gevallen. Bij de SJHT kan een jongere maximaal 13 jaar huren, namelijk vanaf het bereiken van de leeftijd van 18 tot en met 30 jaar. In een reactie naar de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de SJHT aangegeven dat wij het wenselijk achten om deze leeftijdstermijn tot 30 jaar te behouden. Na invoering van dit wijzigingsvoorstel is er namelijk een risico dat de opzeggrond dringend eigen gebruik wettelijk niet meer mogelijk is na 7 jaar huren. Basisregistratie gemeenten Onlangs is besloten de registratie van studentenhuisvesting in de BAG af te schaffen. Dit leidt tot adreswijziging van duizenden studenten. Om de aanvraag van huur- en zorgtoeslag goed te laten verlopen, vullen gemeenten op dit moment een tijdelijk register voor de Belastingdienst. Dat tijdelijke register vervalt in principe per 1 januari 2016, waarna onzelfstandige studentenkamers niet meer vindbaar zijn in veelgebruikte brondata. Voor de SJHT kan het betekenen dat de backoffice-administratie aangepast moet worden en dat er technische aanpassingen gedaan moeten worden. Wij houden contact met de gemeente Hengelo en Enschede over de ontwikkelingen. Wijziging leenstelsel voor studenten De basisbeurs vervalt vanaf 1 september 2015 voor nieuwe studenten en wordt vervangen door een lening. In het onderzoek Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, uitgevoerd door ABF research, is onderzoek verricht naar de effecten van dit leenstelsel op het aantal studenten en het aantal uitwonende studenten. De verwachting is dat voor Enschede de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren. Onder de groep internationale studenten wordt op detailniveau een lichte groei verwacht. We blijven nauwlettend de marktontwikkelingen monitoren om eventuele risico s vroegtijdig te signaleren. Daarnaast hebben we een aantal gehuurde wooneenheden die kunnen worden afgestoten als het nodig is. Warmtewet In 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De eerste afrekeningen worden in 2015 gemaakt. We monitoren de interne en externe gevolgen van de warmtewet en nemen waar nodig acties op in risicorapportages. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is alleen van toepassing op zelfstandige eenheden. De tarieven voor de jaren tot en met 2017 zijn bekend. De verhuurdersheffing wordt verhoogd van miljoen in 2014 naar miljoen in Dit is overeenkomstig het Woonakkoord dat het kabinet in 2013 sloot. Wij gaan ervan uit dat de heffing een definitief karakter krijgt omdat deze in de actuele regelgeving is opgenomen. 24 Bijdrageheffing saneringssteun Met de saneringsheffing van 460 miljoen die CFV corporaties dit jaar oplegde, beschikt het saneringsfonds eind 2014 over een eigen vermogen van 250 miljoen. CFV beschikt daarmee over een toereikende buffer om eventuele saneringsaanvragen in 2015 te kunnen financieren. In 2015 wordt dus geen heffing opgelegd. Elk jaar bepaalt het CFV opnieuw of corporaties saneringssteun moeten betalen.

25 Nieuw energielabel In het nieuwe systeem bestaat het energielabel uit een getal dat samenhangt met de berekeningssystematiek, de Energie-index. Aanvankelijk zou de indeling in labelklassen (A tot en met G) vervallen. De letter van het energielabel blijft voor de huursector echter bestaan, maar wordt op een andere manier vastgesteld. Het label is onderdeel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en bepaalt dus mede de hoogte van de huur. Het is nog niet duidelijk welk effect de nieuwe berekeningssystematiek op het huidige label (en dus de huur) heeft. De wijzigingen gaan in per 1 januari Alle bestaande energielabels blijven tien jaar geldig. De huidige labels van SJHT zijn omstreeks 2008 (of later) afgegeven en gelden tot minimaal We maken een planning om de nieuwe labels vanaf 2018 gefaseerd in te voeren. Bevriezen liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is met ingang van 2014 drie jaar bevroren. Aangezien we alle wooneenheden ver onder de liberalisatiegrens verhuren, is dit voor ons geen risico. Verlenging laag btw-tarief Om de werkgelegenheid in de bouw te ondersteunen, blijft het lage btw-tarief tot 1 juli 2015 gelden bij verbouwen en renoveren van woningen. Onderhoudstechnisch spelen wij hier op in door het onderhoud waar mogelijk voor 1 juli 2015 uit te voeren. Woonportal Twente De werkgroep Studentenhuisvesting onderzoekt of een centraal punt voor jongerenhuisvesting te realiseren is. Gelijktijdig met dit initiatief start vanuit Vereniging WoON een haalbaarheidsonderzoek voor een woonportal van alle Twentse corporaties. Ook bij dit onderzoek blijft de SJHT nauw betrokken. De twee onderzoeken moeten uitwijzen op welke wijze de SJHT haar doel bereikt: het woonaanbod van Enschede voor studenten en jongeren bundelen op één centraal punt, zodat de zoektocht naar woongelegenheid voor de klant vergemakkelijkt wordt. Samenwerkingsafspraken De samenwerkingsafspraken van de SJHT, de gemeente Enschede en De Veste/Acasa komen voort uit de Woonvisie De partijen vinden het belangrijk om samen aan Enschede Studentenstad te werken. Het doel is om het aanbod van studentenhuisvesting nog beter te laten aansluiten bij de vraag en zo Enschede als studentenstad te versterken. Thema s zijn: gezamenlijke monitoring, kwalitatieve vraag, internationale studenten, betaalbaarheid, centraal punt studentenhuisvesting en leefbaarheidsproblematiek. Gebaseerd op de cyclus plan-docheck-act worden de samenwerkingsafspraken meerdere keren in het jaar gemonitord en eventueel bijgestuurd, zodat deze blijven voldoen aan wederzijdse wensen. In de nieuwe woningwet staat waar gemeente en corporatie aan moeten voldoen. Deze wetswijzigingen worden in toekomstige samenwerkingsafspraken met de gemeente ingepast. 4.3 Risicobeheersing door prognoses Voor onze strategie zijn meerjarenstudentenprognoses en -bevolkingsprognoses zeer belangrijk. Zij vormen de basis voor het berekenen van de vraag naar jongerenhuisvesting. In de landelijke monitor Studentenhuisvesting, ABF research van 1 oktober 2014, wijzen de prognoses uit dat er momenteel nog een lichte vraag is in Enschede. Deze vraag valt te nuanceren naar reguliere en internationale studenten. In de prognose met doorrekening van het sociaal leenstelsel blijkt dat de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren. Onder de groep internationale studenten is op detailniveau een lichte groei waar te nemen. Naar aanleiding van deze prognoses verwacht de SJHT stabilisatie van het aantal woningzoekenden. In de gezamenlijke analyse van gemeente Enschede en corporaties van de te verwachten ontwikkelingen van de primaire doelgroep wordt aangegeven dat de leeftijdscategorie gaat afnemen en dat de leeftijdscategorie toeneemt tot het jaar 2030 en dan gaat afnemen. 25

26 4.4 Financiële risico s Monitoring van ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden vindt zowel structureel als incidenteel plaats. Jaarlijks bij het vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting, incidenteel bij financieel ingrijpende wijzigingen in parameters, nieuwe investeringskansen, wet- en regelgeving en dergelijke. Bij punt G van de jaarrekening worden de verschillende financiële risico s beschreven. 4.5 Overige bedrijfsrisico s Hieronder verstaan wij de risico s die wij zien als ons normale ondernemersrisico gerelateerd aan ons vastgoed, nakomingsrisico s van derden en operationele risico s. Deze risico s worden doorlopend gemonitord in de kwartaalrapportage managementinformatie en verantwoord in het jaarverslag. Technische staat van het vastgoed Hieronder vallen de risico s als geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerende goed is verzekerd via de opstalverzekering. De staat van onderhoud van het totale bezit inspecteren we regelmatig. Deze wordt ook jaarlijks geactualiseerd. Door regelmatig planmatig onderhoud houden we alle gebouwen in een technisch goede staat en bevorderen we de verhuurbaarheid. Nakomingsrisico huurders Het risico bestaat voornamelijk uit huurbetalingsrisico. Daarnaast is er een klein risico bij schade aan het gehuurde; dat kan incidenteel voorkomen. De huurachterstanden worden maandelijks besproken. Onze huurders hebben een kwetsbare inkomenspositie. Daarom hanteren wij een huurincassobeleid waarbij wij veel persoonlijk contact hebben met de huurders over achterstanden. Hierbij proberen wij grote huurachterstanden te voorkomen. Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Voordat we opdrachten verstrekken bij grote projecten screenen we de leveranciers op hun financiële positie. Ook nemen wij garantie- en nakomingsbepalingen op in de overeenkomsten die wij met derden aangaan. Hierbij laten wij ons door derden adviseren. Personele bezetting Het risico van tijdelijk niet beschikbaar zijn van onze personeelsleden is door de jaren heen beperkt gebleken. Ziekteverzuim kon tot op heden vrijwel altijd zonder problemen worden opgelost door collega s. Daarnaast beperken we personele risico s door functieomschrijvingen, functioneringsgesprekken, diverse overleggen en een medewerkertevredenheidsonderzoek. Automatisering Het risico bestaat uit het niet beschikbaar zijn van het informatiesysteem. Ons informatiesysteem draait op ons kantoor. Om langdurige uitval van het systeem te voorkomen zijn serviceovereenkomsten gesloten met onze leveranciers. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. Interne risicobeheersing en controle In 2013 heeft de SJHT een risico-inventarisatie en -evaluatie laten uitvoeren door de Arbo Unie. Hieruit kwamen enkele actiepunten, waaronder het opzetten van een agressieprotocol, aanspreekbeleid drugs en alcohol, beleid interne omgangsvormen en scholing van een interne vertrouwenspersoon. Al deze actiepunten zijn in 2014 opgepakt en de laatste punten worden voor de zomer 2015 afgerond. 26 De SJHT werkt met vastgelegde processen en werkbeschrijvingen. Er is sprake van scheiding van uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door de administrateur en de directeur ondertekend. Al onze medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend.

27 Prognoses wijzen uit dat kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting zal stabiliseren 27

28 28 5

29 5. Huisvesting van de doelgroep 5.1 Verhuurbeleid De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Onze doelgroep bestaat uit jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen. In 2014 mocht het inkomen maximaal bruto per maand zijn voor een eenpersoonshuishouden en voor een tweepersoonshuishouden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. Europese regelgeving Het verzamelinkomen mocht in 2014 niet hoger zijn dan Doordat de SJHT zelf een lagere grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet toetsing plaatsvinden. Allereerst bepalen we tot welke categorie een huurder hoort. Dit kan zijn: student, internationale student, niet-student. Voor elke categorie is vastgesteld welke documenten de huurder aan moet leveren om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepseisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten registreren we op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart hij alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< ) te behoren. 5.2 Inschrijvingen Tabel 5-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden Jaar Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 Totaal In tabel 5-2 is het aantal inschrijvingen per woonsoort weergegeven. Men kan zich met één inschrijving voor drie verschillende woningtypes aanmelden, namelijk een kamer in een groep (poz), een eenkamerappartement (1pz) en/of een tweekamerappartement (2pz). Tabel 5-2 Inschrijvingen per type wooneenheid Jaar poz 1pz 2pz

30 5.3 Verhuur van wooneenheden Woningbestand Met woningcorporatie Domijn is een tienjarig huurcontract aangegaan voor 2 panden met 20 onzelfstandige eenheden, gelegen aan de Klomp en Oldenzaalsestraat 18 in Enschede. De 2 panden zijn in zijn geheel voor 3 jaar doorverhuurd aan Hogeschool Saxion. Ze bieden woonruimte aan internationale studenten. Aan de Kuipersdijk in Enschede hebben we 4 gehuurde onzelfstandige wooneenheid afgestoten. Zo is in 2014 het gehuurde woningbestand toegenomen met 16 onzelfstandige eenheden Opzeggingen In tabel 5-3 is het aantal opzeggingen weergegeven dat in het betreffende jaar is ontvangen. Een verantwoording van nieuwe verhuringen is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 5-3 Opzeggingen per type wooneenheid Kamer in een groep Eenkamerappartement Tweekamerappartement Totaal Interne verhuizingen Het is mogelijk om als huurder binnen het woningbestand van de SJHT te verhuizen. In 2014 maakten 26 huurders hier gebruik van, tegenover 17 in 2013 en 25 in Tussenhuurcontracten De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een periode van maximaal 1 jaar de wooneenheid willen verlaten. In 2014 maakten 41 huurders hier gebruik van, tegenover 32 in 2013 en 28 in Mutatiegraad De mutatiegraad is ten opzichte van voorgaande 2 jaren gestegen, zoals weergegeven in tabel 5-4. In tabel 5-5 is zichtbaar dat de mutatiegraad bij de tweekamerappartement het meest is gestegen. De mutatiegraad bij de kamers in een groep is het hoogst. Tabel 5-4 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand Jaar Woningbestand Mutatiegraad wooneenheden % % % % % Tabel 5-5 Mutatiegraad per type wooneenheid Type wooneenheid Kamer in een groep 53% 52% 48% 54% 55% 30 Eenkamerappartement 37% 35% 41% 41% 36% Tweekamerappartement 41% 26% 30% 31% 32%

31 5.3.3 Leegstand In tabel 5-6 is de leegstand weergegeven per wooneenheid in percentages. Het doel is om elk jaar onder de 1 procent leegstand over het woonbestand te blijven. Tabel 5-6 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid Type wooneenheid Kamer in een groep 0,71% 0,91% 0,55% 0,44% 0,94% Eenkamerappartement 0,61% 0,61% 0,88% 0,82% 0,12% Tweekamerappartement 0,33% 0,13% 0,22% 0,12% 0,02% Totaal 0,62% 0,69% 0,58% 0,49% 0,57% Er is een daling zichtbaar in de leegstand van kamers in een groep. Daarentegen is de leegstand bij tweekamerappartementen in 2014 toegenomen. In alle gevallen blijft de leegstand ruim onder de 1 procent. De SJHT verhuurt 8 garageboxen, 1 opslagruimte en 18 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Leegstand van parkeerplaatsen, garageboxen en opslagruimte is in bovenstaande cijfers niet meegerekend. In onderstaande tabel wordt dit leegstandspercentage weergegeven. Tabel 5-7. Leegstand bij parkeergelegenheid en opslagruimte Parkeerruimte 61,37% 60,03% 56,77% 46,52% 43,05% Het aantal maanden leegstand in parkeerruimte is hoger dan het aantal maanden leegstand in wooneenheden. Dit komt doordat de doelgroep veelal geen auto bezit Huurincasso en ontruimingen Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 6-8 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken met 3 is gedaald ten opzichte van Het gemiddeld openstaand saldo per vordering is met vrijwel gelijk gebleven aan dat van Er zijn 18 betalingsregelingen getroffen met een openstaand saldo van Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van Deels komt dit doordat met een aantal bewoners een betalingsregeling is getroffen voor de afrekening stooken servicekosten. Daarnaast is de SJHT vaak geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer konden nakomen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken en regelingen te treffen, hopen we te voorkomen dat we de achterstand uit handen moeten geven. Maandelijks is er een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken om betalingsproblemen vroegtijdig te signaleren. Zowel het aantal ontruimingsaanzeggingen als het aantal daadwerkelijke ontruimingen is dus aanzienlijk gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. In 2014 zijn namelijk 11 ontruimings-aanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er 2 daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 9 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, omdat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd getroffen, of de (ex-)huurder de sleutel van zijn woning zelf voortijdig had ingeleverd. 31

32 Tabel 5-8 Overzicht deurwaarderszaken, regelingen en ontruimingen per 31 december Huurachterstand per Aantal deurwaarderzaken Openstaand saldo deurwaarderzaken Gemiddeld openstaand saldo Aantal betalingsregelingen Openstaand saldo betalingsregelingen Ontruimingsaanzeggingen Daadwerkelijke ontruimingen In 2014 zijn er ook 2 ontruimingen geweest naar aanleiding van hennepteelt. Er zijn 16 vorderingen met een saldo van afgeboekt in 2014; deze waren oninbaar. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan. In 2014 zijn 7 oninbare vorderingen met een saldo van alsnog geïncasseerd. Dit bedrag ligt aanzienlijk hoger dan het saldo van in Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is vanaf 2010 per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. In 2014 is dit toegenomen met 5 procent. Het streven blijft gericht op een hoger percentage. Tabel 5-9 Overzicht percentage automatische incasso Automatische incasso 55% 50% 52% 54% 52% 5.4 Huurbeleid 2014 Het kabinet heeft in het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 aangegeven dat verhuurders de huren van huishoudens met een inkomen tot met maximaal de inflatie van 2,5 procent plus 1,5 procent mogen verhogen. Bij huishoudens met een inkomen tussen en mag de huur met maximaal de inflatie plus 2,0 procent omhoog. Voor huishoudens met een inkomen boven de is dat de inflatie plus 4,0 procent. 32 De SJHT heeft per 1 juli 2014 de huur van bijna alle eenheden (zelfstandig en onzelfstandig) verhoogd met 2,5 procent conform het inflatiepercentage van 2013 en de inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5 procent. In verband met de verhuurbaarheid is voor een aantal zelfstandige eenheden de huur alleen verhoogd met het inflatiepercentage. De gemiddelde huurverhoging bedraagt dan ook 3,84 procent. In de begroting 2014 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 3,5 procent. Uitgaande van de destijds te verwachten kostenstijgingen in 2014 door met name de verhuurdersheffing en de saneringssteun, achtte de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend om deze huurverhoging in te zetten.

33 Over de periode is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,28 procent. In de begroting is over deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,22 procent. 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Begroting 0,0 Werkelijk Los van de jaarlijkse huurverhogingen harmoniseert de SJHT huurprijzen bij mutatie van de wooneenheden. In oktober 2010 is de harmonisatieronde van start gegaan. Met de huurharmonisatie is een huurstijging van ,03 per maand begroot in een periode van 6 jaar. Per 31 december 2014 is ruim 81 procent van de wooneenheden geharmoniseerd. Als de harmonisatie volledig is voltooid, is de huur van het volledige bestand van de SJHT gemiddeld 65,04 procent van de maximaal redelijke huur. 33

34 34 6

35 6. Kwaliteit van de voorraad Strategisch voorraadbeleid In 2013 is het strategisch voorraadbeleid herzien. In het beleid zijn nieuwe uitgangspunten gekozen en de bouwkundige labels zijn bepaald voor de periode Het belangrijkste principe is dat vastgoed tot oneindig door wordt geëxploiteerd, tenzij wij vinden dat er iets met het vastgoed moet gebeuren. Dit kan bijvoorbeeld renovatie of verkoop zijn. Het strategisch voorraadbeleid wordt op verschillende momenten geëvalueerd en wanneer nodig bijgesteld. Haaksbergerstraat 200 De SJHT huurt al geruime tijd 72 appartementen aan de Haaksbergerstraat 200 in Enschede. Woningcorporatie Domijn is eigenaar van dit appartementencomplex. Domijn gaat het complex in 2015 zowel aan de buiten- als binnenzijde opknappen. Uit overleg is gebleken dat een wijziging van de huurovereenkomst nodig is. Hiervoor is in januari 2014 een intentieovereenkomst getekend, waarin de gemaakte afspraken zijn vastgelegd. Er zijn onder andere afspraken gemaakt over een huurverhoging bij mutatie, de beheerstaken en de technische uitvoering van het project. Het nieuwe huurcontract gaat in na oplevering van het complex, eind In stand houden van de voorraad Door cyclisch en dagelijks onderhoud uit te voeren zorgt de SJHT voor behoud van de kwaliteit van de voorraad. Zo is er in 2014 flink geïnvesteerd in het vernieuwen van cv-installaties, badkamers en keukenblokken. In 2015 zijn bovenstaande punten ook weer als werkzaamheden gepland en begroot, net als het aanpakken van het buitenschilderwerk en het opknappen van de gemeenschappelijke ruimtes in de groepen. In 2014 bedroegen de totale onderhoudskosten Voor het dagelijks en cyclische onderhoud samen was begroot Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de cv-installaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachten- en mutatieonderhoud. In het verslagjaar 2014 is in totaal uitgegeven aan het dagelijks onderhoud. Begroot was Het verschil zit vooral in de post klachten/mutatieonderhoud, waarvoor meer begroot was dan uitgegeven. In 2014 zijn er 43 klachten meer gemeld dan in Ondanks de toename van meldingen en de toename in het woningbestand zijn er 48 opdrachten minder verstrekt. Zoals te zien in tabel 7-1 is er sprake van een gemiddelde kostenstijging per opdracht van 8 ten opzichte van 2013, waardoor de gemiddelde prijs per klacht op het niveau van 2012 komt. Tabel 6-1 Klachtenmeldingenoverzicht Aantal eenheden Aantal klachtenmeldingen Aantal klachtenmeldingen per eenheid 1,80 1,80 1,87 1,75 1,62 Aantal opdrachtbonnen Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro

36 Hieronder volgt een specificatie van de grootste uitgaven voor het dagelijks onderhoud : klachten- en mutatieonderhoud : leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimtes bij groepshuisvesting : jaarcontracten voor cv-installaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring : controle van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting. In 2014 is ervoor gekozen om vervanging van materiaal voor brandblussers en haspels in het cyclische onderhoud op te nemen, zodat een transparant beeld ontstaat van de werkelijke kosten voor controle en de werkelijke kosten voor vervanging Cyclisch (planmatig) onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud we het volgende jaar uitvoeren. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van 10 jaar staan. In 2014 is in totaal uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid aan eigen woningbestand. Er was begroot. Het vervangen van de cv-installaties bleek goedkoper dan begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Uitgaven binnenwerk : vervanging van de cv-installaties in de Mina Krusemanstraat en Wilhelminastraat 54 in Enschede en de Dennenbosweg in Hengelo : vernieuwen doucheruimtes Wilhelminastraat : vervanging keukenblokken : vervanging materiaal brandblussers/haspels : herstel wanden en vloeren : vervangen vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimtes : elektra Uitgaven buitenwerk : buitenschilderwerk : diverse timmerwerkzaamheden : dakdekkerswerkzaamheden : terreinafwerking Uitgaven leefbaarheid Voor het eigen woningbestand heeft de SJHT in aan leefbaarheid uitgegeven. 36