Beleidsnotitie. Rood voor rood met gesloten beurs. Nieuwe landgoederen

Transcriptie

1 Beleidsnotitie Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen

2 Inleiding De komende jaren neemt het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen sterk toe. Dit kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied. Het stimuleren van passend hergebruik van deze gebouwen is daarom belangrijk. In de notitie Hergebruikfuncties na beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering is daarvoor beleid verwoord. Wanneer er geen hergebruikmogelijkheden zijn of wanneer daarvan geen gebruik wordt gemaakt, kan het gewenst zijn dat de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen wordt afgebroken. Het college van Gedeputeerde staten van Overijssel heeft beleid geformuleerd op het gebied van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit waarbij het mogelijk is oude agrarische gebouwen te slopen en ter compensatie van de sloopkosten een of meerdere nieuwe woningen mogelijk te maken. Deze regeling wordt genoemd Rood voor rood met gesloten beurs. Een partiële herziening van het streekplan is daarvoor in maart 2005 door provinciale staten van Overijssel vastgesteld. Daarnaast heeft het college van Gedeputeerde staten beleid opgesteld om nieuwe landgoederen in de gemeenten mogelijk te maken. Dit is de regeling Nieuwe landgoederen. Ook op dat onderdeel is een herziening van het streekplan inmiddels vastgesteld. De uitvoering van de regelingen ligt bij de gemeente. De gemeente heeft, met inachtneming van de provinciale spelregels, haar eigen beleidsvrijheid op deze terreinen. Deze notitie is bedoeld ter nadere invulling van deze gemeentelijke beleidsruimte en wordt als beleidsregel als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht aangemerkt. In deze notitie zal eerst worden ingegaan op de regeling Rood voor rood met gesloten beurs en vervolgens op de regeling Nieuwe landgoederen 2

3 Regeling Rood voor rood met gesloten beurs Bij gehele of gedeeltelijke beëindiging van agrarische bedrijven komen bedrijfsgebouwen vrij, zoals stallen, schuren en bedrijfswoningen. Dit kan op termijn leiden tot verpaupering, verval en leegstand. De aanpak van deze problematiek is er in hoofdlijnen op gericht de landschappelijke kwaliteiten te behouden en zo mogelijk te versterken. De landschapsontsierende agrarische bebouwing dient bij voorkeur te worden afgebroken, Rood voor rood moet daarbij voor de financiering zorgen. De regeling heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende bedrijven. Het komt er in wezen op neer dat voor de sloop van de landschapsontsierende bebouwing onder voorwaarden een burgerwoning teruggebouwd mag worden. Voor de verruiming van de compensatiemogelijkheden is wijziging van het streekplan noodzakelijk. Deze partiële herziening is inmiddels door PS vastgesteld. Er worden inmiddels verzoeken aan het college van B en W gericht om van deze Rood voor rood-regeling gebruik te maken. Het geldende bestemmingsplan verzet zich daartegen, zodat deze verzoeken in voorkomend geval niet zonder meer gehonoreerd kunnen worden. Provinciaal kader Het hoofddoel van het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit kan worden bereikt door de sloop van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen. Om dit doel te bereiken mogen, in ruil voor het definitief en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd op planologisch aanvaardbare locaties. De provincie heeft in haar beleidskader kort samengevat de volgende randvoorwaarden geformuleerd: de regeling heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende agrarische bedrijven en is van toepassing op legale bebouwing die is opgericht voor 1 januari 2004; voor sloop van minimaal 850 m² kan een extra (2 e ) woning worden teruggebouwd als de sloopkosten dit rechtvaardigen; de compensatie moet in redelijke en toetsbare verhouding staan tot de kosten van het slopen van bebouwing; de woning kan worden teruggebouwd op het voormalige agrarisch bouwperceel, maar ook elders; indien elders wordt teruggebouwd, moet aansluiting worden gezocht bij buurtschap, dorp of cluster van bebouwing, waaronder lintbebouwing; het is mogelijk meerdere percelen te sprokkelen en zodoende voldoende oppervlakte te slopen bebouwing in te brengen; de meerwaarde van de compensatiewoning ten opzichte van de sloopkosten moet aantoonbaar worden ingezet voor bijvoorbeeld de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en aanleg van nieuw groen; in plaats van een compensatiewoning kan in bijzondere omstandigheden worden meegewerkt aan huisvesting voor ambachtelijke, dienstverlenende en niet industriële bedrijfsmatige activiteiten; in alle gevallen moet het vrijkomende perceel een passende herbestemming krijgen in een herziening van het bestemmingsplan en dient de milieuvergunning te worden aangepast of ingetrokken. 3

4 Gemeentelijk beleid Deze provinciale uitgangspunten moeten en kunnen in grote lijnen worden gehanteerd. Met enkele nuanceringen. De provincie laat daarvoor ruimte. Door dicht aan te sluiten bij het provinciale beleid kan uitvoering van de regeling op betrekkelijk eenvoudige wijze plaatsvinden. Sloop in relatie tot nieuwe bouwkavel Ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m² landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden een bouwkavel voor een woning worden toegekend. Het moet gaan om gebouwen die een agrarisch gebruik hebben of hebben gehad. De huidige bestemming is daarvoor niet bepalend. Er is ruimte op grond van de streekplanherziening om bij sloop van een veelvoud van 850 m² bedrijfsgebouwen de nieuwbouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het is nadrukkelijk niet zo dat elke 850 m² ook een nieuwe bouwkavel oplevert. Wanneer er sprake is van een veelvoud van 850 m² landschapsontsierende bebouwing kunnen meerdere woningen worden toegestaan mits de noodzaak er is voor bekostiging van de sloop van de bedrijfsgebouwen. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de door initiatiefnemer aan te leveren financiële onderbouwing. In veel gevallen zal er sprake zijn van de mogelijkheid tot de bouw van één extra woning. Indien aan de oppervlaktenorm van 850 m² wordt voldaan een bouwkavel mogelijk maken. Bij een veelvoud van 850 m² te slopen bebouwing meerdere compensatiewoningen toestaan mits door initiatiefnemer door middel van een financiële onderbouwing is aangetoond dat dit voor de bekostiging van de sloop noodzakelijk is. Volledige sloop Wanneer de benodigde vierkante meters bebouwing worden gesloopt, is het theoretisch mogelijk dat er nog een deel (niet functionele bebouwing) blijft staan. Daardoor kan het voorkomen dat de beoogde meerwaarde niet volledig worden bereikt. Dit is uiteraard ongewenst. Om een substantiële verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te bereiken zal het gehele voormalige agrarische gebouwencomplex (met uitzondering van de dienstwoning) moeten worden gesloopt. Daaronder vallen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf verhardingen, mestplaten en sleufsilo s, maar deze tellen niet mee bij berekening van de oppervlakte van sloopobjecten. Uitzondering karakteristieke bebouwing Voor karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan een uitzondering worden gemaakt ten aanzien van verplichte sloop. Er is in ieder geval sprake van waardevolle bebouwing wanneer het object een gemeentelijk- of rijksmonument betreft of wanneer de welstandscommissie dit in een gemotiveerd schriftelijk advies tot uitdrukking heeft gebracht. Ook wanneer een object is vermeld in de gemeentelijke cultuurhistorische atlas wordt dit als een karakteristiek/cultuurhistorisch gebouw aangemerkt. De regeling geldt ook voor grootschalige kassen waarin een hoofdactiviteit plaatsvond of vindt.voor de sloop van minimaal 4500 m² kassen kan een woning in de plaats komen. Ook in geval van kassenbouw kan er alleen een compensatiewoning komen indien alle kassen op het agrarisch perceel worden gesloopt. Gehele voormalige agrarische gebouwencomplex slopen met uitzondering van karakteristieke en cultuurhistorische bebouwing. 4

5 Locatie compensatiewoning Het provinciaal beleid laat ruimte voor compensatie met een bouwkavel ter plaatse of elders. Compensatie in landbouwontwikkelingsgebied is niet wenselijk. De bouw van een compensatiewoning dient plaats te vinden in de nabijheid van de voormalige agrarische bedrijfswoning zodat een samenhangend cluster van bebouwing ontstaat. Aan de bouw van een compensatiewoning op een locatie elders in het buitengebied wordt in beginsel geen medewerking verleend. Daarmee wordt voorkomen dat op toevallige locaties woningen ontstaan. Bovendien is er na sloop op de kavels van het voormalige agrarische bedrijf voldoende ruimte voor de bouw van een woonhuis. Daarmee wordt extra beslag bijvoorbeeld in uitbreidingsgebieden op de toch al schaarse ruimte voorkomen. Slechts in uitzonderlijke situaties kan er een noodzaak zijn om op een andere locatie maatwerk te leveren. Daarbij zal kritisch dienen te worden bezien of er op die locatie geen planschade optreedt voor derden. Voor de situering van de nieuwe bebouwing op het voormalige agrarische erf kan de gemeentelijke welstandsnota het toetsingskader vormen. Verder in de notitie wordt hieraan aandacht besteed. Terugbouwen op de kavel waarop sloop plaatsvindt is mogelijk indien er geen bijzondere waarden aanwezig zijn of er geen aantasting plaatsvindt van bijzondere waarden in het gebied. Het gaat om landschappelijke waarden, natuurwaarden en cultuurhistorische waarden. Wanneer er opstallen worden gesloopt die niet op het agrarisch bouwblok liggen en de benodigde oppervlakte van 850 m² wordt bereikt, zal herbouw van de compensatiewoning op het bestaande agrarisch bouwblok van de inrichting waartoe de opstallen behoren moeten plaatsvinden of aansluitend aan de locatie van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Compensatiewoning terugbouwen op het voormalige agrarische bouwperceel. Omvang bouwkavel Over het algemeen zal tenminste 850 m² bebouwing worden gesloopt. Een bouwkavel van maximaal 1000 m² is gerechtvaardigd. Wanneer er gesprokkeld wordt uit andere gemeenten en in Losser wordt de grootste oppervlakte bebouwing gesloopt zal daar waarschijnlijk ook de bouwkavel gevraagd worden. In zo n geval zal de te slopen oppervlakte kleiner zijn en ook de bouwlocatie qua bouwblok kleiner uitvallen. In dat geval zal een kleiner bouwblok wellicht nodig zijn. Maatwerk is daarvoor aangewezen. Dat geldt ook indien er binnen de gemeente wordt gesprokkeld. Landschapsontsierende bebouwing In het vorenstaande is steeds gesproken over landschapsontsierende bebouwing. Wat wordt daar nu onder verstaan? Landschapsontsierende bebouwing is in ieder geval die bebouwing die in een verregaande staat van verval is. Ook kan het bebouwing zijn die niet passend is bij de bestaande karakteristieke bebouwing of in het typische Twentse landschap. Het kan ook bebouwing zijn die qua schaal of karakter niet past in een kleinschalig landschap. Bijvoorbeeld de bekende ligboxenstal of natuurlijk een kassencomplex. In de gemeentelijke welstandsnota is per deelgebied aangegeven wat de karakteristieken van een gebied zijn met de daarbij behorende bebouwing. Het is niet mogelijk in absolute criteria vast te leggen wat nu exact onder landschapsontsierende bebouwing wordt gevat. Dit is ook niet per sé noodzakelijk. Als praktische stelregel kan worden gehanteerd dat bebouwing die niet als karakteristiek of cultuurhistorisch waardevol kan worden aangemerkt in beginsel voor sloop en compensatie in aanmerking komt. Zonering In Landbouwontwikkelingsgebied op grond van de Reconstructiewet is in beginsel geen bouw van een extra woning mogelijk. Aangezien dergelijke gebieden in de gemeente Losser niet zijn aangewezen is dit in de gemeente Losser niet van toepassing. 5

6 Afgewogen moet worden of er andere gebieden zijn waar het bieden van mogelijkheden voor een compensatiebouwkavel op het huidige bouwblok uitgesloten moet worden. Dit lijkt op voorhand niet het geval. Wanneer wordt overwogen om in bijzondere gevallen elders dan op het huidige bouwblok een bouwkavel te realiseren is het niet gewenst daarvoor een locatie in het Dinkeldalgebied te kiezen vanwege de hoge landschappelijke waarde en de inundatiefunctie die het gebied kent. Verplaatsing intensieve veehouderij en compensatielocatie De Rood voor rood regeling is van toepassing wanneer er binnen het reconstructiegebied sprake is van een gemengd bedrijf met intensieve veehouderij in extensiveringsgebied. waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. De Rood voor rood regeling kan onder omstandigheden en onder strikte voorwaarden ook worden toegepast voor verplaatsing van een (gemengd)bedrijf met intensieve veehouderij in extensiverings- of verwevingsgebied. Kortweg moet er sprake zijn van de verplaatsing van intensieve veehouderij naar Landbouwontwikkelingsgebieden. De provinciale verplaatsingsregeling intensieve Veehouderij dient niet van toepassing te zijn en er moet een ruimtelijk probleem opgelost worden. Omdat de gemeente Losser geen landbouwontwikkelingsgebieden op grond van de Reconstructiewet kent, betekent dit per saldo dus verplaatsing naar locaties buiten de gemeente. Omdat er sprake is van meerdere voorwaarden en restricties, is maatwerk noodzakelijk. Ingeval er sprake is van een verplaatsing van de intensieve veehouderijtak en aan alle randvoorwaarden is voldaan, kan de bouw van een compensatiewoning mogelijk gemaakt worden. Wanneer het overige deel van het gemengd bedrijf wordt voortgezet, kan op die locatie geen compensatiewoning worden gebouwd omdat daardoor dat bedrijf in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd. Er wordt immers een stankgevoelig object mogelijk gemaakt in de onmiddellijke omgeving van dat bedrijf. In zo n geval kan bij wijze van uitzondering en dus in afwijking van de algemene regel een compensatiewoning elders worden gebouwd. Dit dient bij voorkeur een locatie te zijn die aansluit bij bestaande of aangewezen bebouwingsclusters. De planlogische inpassing dient op voorhand met de provincie gecommuniceerd en afgestemd te worden. Bij verplaatsing van intensieve veehouderijbedrijven een compensatiebouwkavel buiten het bestaande agrarische bouwblok mogelijk maken bij voorkeur op bestaande of aangewezen bebouwingsclusters. Bepaling sloopkosten en compensatiewaarde Indien aan de toetsingscriteria wordt voldaan, zal worden getoetst of de compensatie in redelijke verhouding staat tot de kosten van de sloop van de bebouwing. Voor de bepaling van de sloopkosten gaat de provincie uit van een bedrag van 25 Euro per m². Zo nodig zal de hoogte van dit bedrag n.a.v. de landelijke evaluatie van de (in de maak zijnde) provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) periodiek bijgesteld worden. De sloop wordt in eigen beheer door de aanvrager uitgevoerd. Over de waarde van de bouwkavel van een compensatiewoning en de wijze waarop deze wordt bepaald kan het volgende worden opgemerkt. De waarde van een bouwkavel moet blijken uit een officieel taxatierapport. Door de gemeente kan zonodig een hertaxatie voor kosten van de initiatiefnemer laten uitvoeren. Uit de waarde van de bouwkavel voor een woning dient de bouwer de sloopkosten en de bijdrage voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, terwijl de bouwer 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen mag behouden. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond van de verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, art 17, lid 6

7 3). De berekeningsmethode is die van de Dienst Landelijk Gebied. Deze methode is eerder ook toegepast in de ruimte voor ruimte regeling en geldt straks ook in de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV). Ter illustratie is bij deze notitie een provinciale brochure gevoegd waarin enkele rekenvoorbeelden zijn opgenomen. Realisatie huisvesting voor andere functies In plaats van een bouwkavel ten behoeve een woning kan worden meegewerkt aan het realiseren van ambachtelijke, dienstverlenende en niet-industriële bedrijfsmatige activiteiten. Dit moet altijd gecombineerd worden met een woonfunctie. Indien zich dit voordoet is het gemeentelijk beleid hergebruikfuncties voormalige agrarische bedrijfsgebouwen van toepassing; Gemeentelijk beleid hergebruikfuncties voormalige agrarische bedrijfsgebouwen van toepassing verklaren Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Na sloop moet er sprake zijn van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Met andere woorden, er dient ook een maatschappelijke meerwaarde te zijn. Een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt veelal door volledige sloop bereikt. Hierboven is daar al het een en ander over vermeld. Ook door het opknappen van karakteristieke bebouwing die blijft staan kan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit worden bereikt. Het terugbrengen van een gevel in de oude staat zou bijvoorbeeld en verbetering kunnen zijn. Bij de situering van nieuwe bebouwing en het aanleggen van nieuw groen dient te worden aangesloten bij de uitgangspunten die in de gemeentelijke welstandsnota zijn vermeld. Daarin is niet in absolute criteria voorgeschreven hoe de invulling exact moet zijn. De Losserse welstandsnota kent de zogenaamde relatieve criteria. Deze laten initiatiefnemers ruimte om zelf invulling te geven aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Dit vraagt dus om nadere oordeelsvorming. Het Losserse welstandsbeleid wordt hoofdzakelijk gevoerd op gebiedsgerichte criteria. Het is aan de initiatiefnemers om een deugdelijk plan over te leggen waaruit de ruimtelijke kwaliteitsmeerwaarde blijkt. Het college van B en W vraagt vervolgens advies aan de welstandscommissie. In de toekomst zal ook moeten worden voldaan aan de uitgangspunten van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP). Dit plan is er op dit moment nog niet, zodat nu op voorhand de ruimtelijke kwaliteitseisen per concreet verzoek moeten worden bepaald. Inrichtingsplan laten toetsen aan de gemeentelijke welstandsnota door de gemeentelijke welstandscommissie. Planschade Wanneer er sprake is een bestemmingsplanwijziging kan er sprake zijn planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Met name in geval van een wijziging behoeve van een nieuwe bouwkavel elders dan op het huidige bouwblok kan dit aan de orde zijn. Het is noodzakelijk bij de afweging omtrent de haalbaarheid van een verzoek een planschadeanalyse te laten uitvoeren. Bodemonderzoek en saneringskosten Wanneer er sprake is van sloop en een vervangende bouwkavel dient vooraf duidelijk te zijn of de bodem geschikt is voor nieuwbouw. Ook nadat sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd is 7

8 een opname en rapportage noodzakelijk omtrent de status van de bodem alvorens tot nieuwbouw/vergunningverlening kan worden overgegaan. Wanneer mocht blijken dat er sprake is van bodemvervuiling, dient uit te gaan van het principe dat de vervuiler betaalt. Dat wil zeggen dat eventuele saneringskosten niet in mindering kunnen worden gebracht als kostenpost in het totaal. Belemmering bedrijven Ingeval van nieuwbouw mag er geen sprake zijn van belemmering van omliggende bedrijven. Voordat wordt besloten of medewerking wordt verleend aan een nieuwe woning dient daarover duidelijkheid te zijn. Plattelandsfonds In onderling overleg tussen de deelnemer en de gemeente Losser worden afspraken gemaakt over inzet van de bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Die vindt in beginsel op de locatie plaats. Inzet kan ook elders. Dit zal met name spelen in de situaties waarbij na inzet van gelden voor de ruimtelijke kwaliteit op de locatie nog geld van de meerwaarde beschikbaar blijft. Er wordt een gemeentelijk plattelandsfonds ingesteld waar de bijdrage geheel of gedeeltelijk in wordt gestort. Dit fonds kan binnen het reconstructiegebied bijdragen aan het realiseren van de reconstructiedoelen. Uit dit fonds kunnen eventueel de sloopkosten voor voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden bekostigd, bijvoorbeeld in die gevallen waar de deelnemer geen behoefte heeft aan een compenserende bouwkavel voor een woning. Indiening plan De aanvrager zal een totaalplan moeten indienen waarbij in ieder geval wordt ingegaan op: - aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen met foto s daarvan ; - situering van nieuwe woning met bijgebouw; - foto s van de te slopen opstal of opstallen de omvang van de sloopkosten, de berekening van de 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde; - taxatierapport van de nieuwe bouwkavel; - de aanwending van de bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zoals de landschappelijke inpassing, realisatie van nieuw groen, beeldkwaliteit, eventuele bedrijfsverplaatsingskosten, landschap, natuur, vermindering milieulast etc.; Aan de bouw van een woning wordt alleen planologisch-juridische medewerking verleend indien de sloop van agrarische bebouwing voldoende is gewaarborgd. Het voormalig agrarisch bouwperceel dient een passende herbestemming te krijgen. Procedureel kader Planologische inpassing Het vrijkomende bouwblok krijgt een passende herbestemming. In de regel zal dat een woonbestemming zijn. Er kan dan geen nieuwe bebouwing worden opgericht of bedrijfsfuncties worden gecreëerd. Wanneer er bij een gemengd bedrijf sprake is van verplaatsing van de intensieve veehouderijtak wordt het bestemmingsplan dusdanig gewijzigd dat op het agrarisch bouwblok geen nieuw vestiging of omschakeling naar intensieve veehouderij mogelijk is in bestaande of nieuwe gebouwen. 8

9 Sloop van de opstallen zal onderdeel uitmaken van een totaalplan. De sloopvoorwaarde kan uiteindelijk ook in een bouwvergunning worden opgenomen. Waarborging is dan via de publiekrechtelijke weg geregeld en geniet de voorkeur boven de privaatrechtelijke weg. Sloop zal eerst moeten plaatsvinden alvorens met de bouw van een nieuwe woning kan worden begonnen. Omdat er sprake is van vrijstelling van het geldende bestemmingsplan kan aan de te verlenen vrijstelling ook het voorschrift worden opgenomen met betrekking tot de landschappelijke inpassing i.c. de aanleg van nieuw groen met een mogelijke verwijzing naar het ingediende totaalplan. Wanneer er sprake is van sprokkelen van bebouwing in een andere gemeente wordt niet eerder medewerking aan het plan verleend dan nadat beide gemeentebesturen hebben verklaard in te kunnen stemmen met het voorgelegde plan. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over de verdere procedure tot planologische inpassing in beide gemeenten. Vooraf wordt met initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de afspraken zijn vastgelegd. De provincie Overijssel heeft hiervoor een modelovereenkomst opgesteld. In een noodzakelijk te verlenen sloopvergunning wordt voorts geregeld onder welke condities de sloop dient plaats te vinden. Milieuvergunning Het is van belang dat bij opheffing van een agrarisch bedrijf ook de milieuvergunning dan wel de melding wordt ingetrokken. Bij gedeeltelijke verplaatsing of beëindiging betekent dat een nieuwe of gewijzigde vergunning dan wel melding op grond van de Wet milieubeheer noodzakelijk is. Woonvisie De gemeente Losser beschikt over een door de gemeenteraad in mei 2004 vastgestelde Woonvisie Daarin is het geactualiseerde woonbeleid van de gemeente Losser vormgegeven. In deze woonvisie is niet specifiek ingegaan op een mogelijke relatie met de onderhavige regeling. Ten tijde van het opstellen van de woonvisie was er nog geen concreet zicht op de Rood voor rood regeling. Op voorhand is de nieuwbouw van een (beperkt) aantal woningen in het buitengebied niet in strijd met de woonvisie. Periodiek zal worden nagegaan of er beleidsaanpassingen op de woonvisie nodig zijn. Mogelijke gevolgen van de Rood voor rood regeling zullen hierbij ook worden betrokken. Naar verwachting zal er sprake zijn van een beperkt aantal nieuwe woningen zodat de invloed daarvan op de woningmarkt nauwelijks merkbaar zal zijn. Beleidsregel en vrijstelling Het voorgestelde beleidskader kan op de gebruikelijke wijze als beleidsregel in procedure worden gebracht en uiteindelijk aan de provincie ter goedkeuring worden voorgelegd. De provincie kan dan een algemene verklaring van geen bezwaar afgeven waarna het vervolgens mogelijk is om medewerking aan een rood voor rood plan te verlenen vooruitlopend op een bestemmingsplanwijziging door middel van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 W.R.O. Aan de bouwvergunning kan dan als voorschrift worden gekoppeld dat de met name op de tekening aangeduide gebouwen en andere bouwwerken worden gesloopt. De artikel 19 lid 2 W.R.O. procedure betekent dat uiteindelijk op een relatief snelle wijze medewerking kan worden verleend aan een rood voor rood plan, maar dat daarmee de bouwmogelijkheden o.g.v. het geldende bestemmingsplan niet worden gewijzigd. Vrijstelling wijzigt immers niet de bestemming. Dit zou tot ongewenste ontwikkelingen kunnen leiden. Het is dan ook alleszins gewenst om parallel aan de vrijstellingsprocedure ook een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen. Openstelling termijn indiening verzoeken Om te voorkomen dat er gedurende het gehele jaar door verzoeken worden ingediend, beoordelingen dienen te worden gemaakt en planwijzigingen in gang gezet, is het gewenst om publiekelijk kenbaar te maken dat gedurende een beperkte periode verzoeken om 9

10 gebruik te maken van de regeling kunnen worden ingediend. Er kan dan een geclusterde behandeling van zaken plaatsvinden waar de raad zich uiteindelijk voor de noodzakelijke planwijziging ook in één zitting over kan uitspreken. Verzoeken die buiten de voorgestelde periode (bijvoorbeeld 1 specifieke maand) worden ingediend, worden naar de volgende sessie doorgeschoven. : Gedurende een bepaalde periode gelegenheid geven tot indiening van verzoeken en vervolgens eens per jaar voorstellen tot planwijzigingen in dit kader aan de raad voorleggen. Monitoring en evaluatie Binnen de afdeling REO zal door het team Ruimtelijke Ordening worden bijgehouden op welke percelen en onder welke voorwaarden gebruik wordt gemaakt van de regeling Rood voor Rood. Deze percelen worden op digitale wijze in kaart gebracht en zullen t.z.t. ook als bijlage bij een integrale herziening van het buitengebied worden betrokken. Het kaartmateriaal zal zowel de oude als de nieuwe situatie bevatten. Nadat de provinciale evaluatie van de regeling heeft plaatsgevonden zullen de conclusies daarvan in ook in gemeentelijk verband worden bezien en zal ook een mogelijke herziening van de gemeentelijke beleidsinvulling worden heroverwogen. 10

11 Nieuwe landgoederen De provincie heeft ook een streekplanherziening in procedure gebracht om meer ruimte te bieden voor nieuwe landgoederen. Hierdoor krijgen particulieren onder voorwaarden de mogelijkheid nieuwe landgoederen te ontwikkelen. Naast het bouwen van een landhuis moet nieuw groen worden aangelegd dat openbaar toegankelijk is. Vanwege de publiciteit die hieraan gegeven is, worden logischerwijs ook aan de gemeente verzoeken gericht of medewerking aan nieuwe landgoederen tot de mogelijkheden behoort. Ook hier geldt dat het bestemmingsplan Buitengebied deze vestiging niet toelaat. Provinciale regeling Begin 2004 is het provinciale experiment landgoederen herijkt. Deze herijking laat zien dat de markt voor nieuwe landgoederen kleiner is dan verwacht en dat de realisatie aanzienlijk meer tijd kost dan was voorzien. Verwacht wordt echter dat de nieuwe landgoederen de maatschappelijke meerwaarde krijgen die bij de start van het project verwacht werd. Op grond van de herijking hebben Gedeputeerde Staten besloten het experiment om te zetten in structureel beleid. Dit betekent dat particulieren de mogelijkheid wordt geboden om met nieuw rood mee te werken aan de realisatie van nieuw (maatschappelijk) groen in de provincie. De provincie bepaalt dat een nieuw landgoed een oppervlakte heeft van minimaal 10 hectare, één landhuis met allure dat exclusief is met een monumentaal karakter en met een inhoud van tenminste 1000 m³. Bij de oppervlakte van 10 hectare wordt er vanuit gegaan dat dit landbouwgrond is die nog niet onder de Natuurschoonwet valt. De oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwblok valt dus niet onder de hectares. Aanvullend op de 10 hectare mag per 5 hectare extra nieuw groen één woning worden gebouwd. Bij realisering van meerdere woningen moet er sprake zijn van een onderlinge samenhang van de afzonderlijke woningen die de allure van het landgoed versterkt. Bij een nieuw landgoed in grondwaterbeschermingsgebieden is het aantal woningen maximaal 3. Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap.het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel. De randvoorwaarden voor de aanleg van een nieuw landgoed zijn als volgt; het nieuwe landgoed voldoet aan de eisen van de Natuurschoonwet (NSW) en wordt voorgedragen voor rangschikking onder deze wet; de aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed bestaat uit een beeldkwaliteitplan, een bouwplan voor het woongebouw, een inrichtingsplan voor de tuin en overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving is opgenomen en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed; bij de planontwikkeling worden een architect en een landschapsarchitect betrokken; in de aanvraag is aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed worden beoogd en wat de maatschappelijke meerwaarde is voor natuur, landschap, recreatie cultuur, water en milieu. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd; 11

12 De maatschappelijke meerwaarde van de nieuwe landgoederen komt tot uiting in de volgende aspecten; het landschap wordt versterkt, in het bijzonder in het overgangsgebied tussen stad en land; er komt bos bij; groenstructuren worden versterkt; de ecologische structuur wordt versterkt; de natuurwaarden worden vergroot; de recreatieve structuur wordt versterkt; de mogelijkheden voor recreatief medegebruik worden vergroot; de milieucondities voor de drinkwaterwinningen verbeteren; er komt meer belevingswater en de retentiemogelijkheden worden vergroot; er wordt een bijdrage geleverd aan de plattelandsvernieuwing; de woningmarkt bij de grote stad wordt verbreed. Gemeentelijke invulling Waar zijn nieuwe landgoederen toegestaan? De provincie biedt ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen in het grootste deel van de gemeente. In zone 4 van het streekplan is deze mogelijkheid door de provincie uitgesloten. In het streekplan is een aantal vlekken aangegeven die de zone 4 gebieden markeren. Deze gebieden vinden we alleen ten noorden van de Rijksweg I. Globaal genomen zijn dat de volgende gebieden: Stuwwalgebied: Tankenberg/Paasberg Natuurgebied Roderveld Midden- en benedenloopgebied van de Dinkel Natuurgebied Lutterzand Natuurgebied Stroothuizen Ook in weidevogel- en ganzengebieden en in open grootschalig landschap zoals in het streekplan is aangegeven, zijn landgoederen niet mogelijk. Dergelijke gebieden zijn op de streekplankaart voor de gemeente Losser niet aangegeven en leveren in die zin dan ook geen beperking voor locatiekeuzes op. Voor het overige is in het gehele gebied van de gemeente Losser de vestiging van landgoederen in beginsel mogelijk. Gelet op de criteria en de randvoorwaarden die gesteld worden aan nieuw vestiging van landgoederen is het niet noodzakelijk om overige gebieden bij voorbaat aan te wijzen waar landgoederen zijn toegestaan. Genoemde criteria zijn voldoende om maatwerk te kunnen leveren. Voorgesteld wordt dan ook om het gehele gebied van de gemeente Losser (met uitzondering de zone 4 gebieden) aan te merken als zoekgebied voor nieuwe landgoederen. 12

13 Maximum inhoud woning en oppervlakte bijgebouw De provincie laat ruimte voor de inhoud van het landhuis. Het moet allure hebben met een minimale inhoudsmaat van 1000 m³. Op zichzelf is dit geen uitzonderlijk grote inhoudsmaat. De maximale inhoudsmaat is niet bepaald. Het is ongewenst om een ongelimiteerde inhoudsmaat te hanteren. Op een nieuw landgoed is een landhuis met een maximale inhoudsmaat van 2000 m³ redelijk. Met deze inhoudsmaat wordt aangesloten bij de ruimte die provincie biedt voor de bouw van nieuwe landhuizen bij sanering op voormalige agrarische percelen. n.b. provincie geeft bij de inspraakbeantwoording aan dat ten aanzien van de maximale inhoud van de woning en de bijgebouwen aanvullende voorwaarden zullen worden gesteld in de handreiking en beoordeling van de ruimtelijke plannen. De gemeentelijke welstandsnota dient de leidraad te zijn voor planontwikkeling. Logischerwijze zal het vereiste beeldkwaliteitsplan voor het landgoed daarvan een afgeleide zijn. Plannen worden aan de welstandscommissie ter goedkeuring voorgelegd. Maximale inhoud van een landhuis op 2000 m³ stellen. Wat te doen met bestaande bebouwing? Het kan voorkomen dat een agrarisch bedrijf stopt en dat de initiatiefnemer voornemens is om een nieuw landgoed te ontwikkelen. De bestaande niet functionele agrarische bebouwing kan niet blijven bestaan en dient te worden gesloopt. Karakteristieke bebouwing kan blijven staan mits dit bijdraagt aan versterking van de landgoedallure. De gemeentelijke welstandsnota is hierin mede richtinggevend voor de advisering hieromtrent. : bestaande, niet functionele bebouwing slopen en slechts karakteristieke bebouwing die bijdraagt aan de landgoedallure intact laten. Indieningvereisten Het provinciale beleidskader vermeldt aan welke voorwaarden een aanvraag moet voldoen. Op gemeentelijk niveau kan hierbij worden aangesloten. De aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed dient derhalve in ieder geval te voorzien in : een beeldkwaliteitsplan, een bouwplan voor het woongebouw, een inrichtingsplan voor de tuin en overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving is opgenomen en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed. In de aanvraag moet worden aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed worden beoogd en wat de maatschappelijke meerwaarde is voor natuur, landschap, recreatie cultuur, water en milieu. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd. 13

14 Procedureel Planologische inpassing Het landgoedterrein krijgt een passende herbestemming. Eventuele sloop van opstallen zal onderdeel uitmaken van een totaalplan. De sloopvoorwaarde kan uiteindelijk ook in een bouwvergunning worden opgenomen. Waarborging is dan via de publiekrechtelijke weg geregeld en geniet de voorkeur boven de privaatrechtelijke weg. Sloop zal eerst moeten plaatsvinden alvorens met de bouw van een nieuwe woning kan worden begonnen. Milieuvergunning Het is van belang dat bij opheffing van een agrarisch bedrijf ook de milieuvergunning dan wel de melding wordt ingetrokken. Beleidsregel en vrijstelling Het voorgestelde beleidskader kan op de gebruikelijke wijze als beleidsregel in procedure worden gebracht en uiteindelijk aan de provincie ter goedkeuring worden voorgelegd. De provincie kan dan een algemene verklaring van geen bezwaar afgeven waarna het vervolgens mogelijk is om medewerking aan nieuwe landgoederen te verlenen vooruitlopend op een bestemmingsplanwijziging door middel van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 W.R.O. In voorkomend geval kan aan de bouwvergunning als voorschrift worden gekoppeld dat de met name op de tekening aangeduide gebouwen en andere bouwwerken worden gesloopt. De artikel 19 lid 2 W.R.O. procedure betekent dat uiteindelijk op een relatief snelle wijze medewerking kan worden verleend aan plan voor een nieuw landgoed, maar dat daarmee de gebruiks- of bouwmogelijkheden o.g.v. het geldende bestemmingsplan niet worden gewijzigd. Vrijstelling wijzigt immers niet de bestemming. Dit zou tot ongewenste ontwikkelingen kunnen leiden. Het is dan ook alleszins gewenst om zoveel mogelijk parallel aan de vrijstellingsprocedure ook een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen. Openstelling termijn indiening verzoeken Om te voorkomen dat er gedurende het gehele jaar door verzoeken worden ingediend, beoordelingen dienen te worden gemaakt en planwijzigingen in gang gezet, is het gewenst om publiekelijk kenbaar te maken dat gedurende een beperkte periode verzoeken om gebruik te maken van de regeling kunnen worden ingediend. Er kan dan een geclusterde behandeling van zaken plaatsvinden waar de raad zich uiteindelijk voor de noodzakelijke planwijziging ook in één zitting over kan uitspreken. Verzoeken die buiten de voorgestelde periode (bijvoorbeeld 1 specifieke maand) worden ingediend, worden naar de volgende sessie doorgeschoven. : Gedurende een bepaalde periode gelegenheid geven tot indiening van verzoeken en vervolgens eens per jaar voorstellen tot planwijzigingen in dit kader aan de raad voorleggen. Evaluatie Na een periode van twee jaar zal worden bezien of de doelstellingen van het voorgesteld beleid worden gehaald en of bijstelling noodzakelijk of gewenst is 14