CONCEPT WOONVISIE Gemeente Geertruidenberg BOUWEN NAAR BEHOEFTE

Transcriptie

1 CONCEPT WOONVISIE Gemeente Geertruidenberg BOUWEN NAAR BEHOEFTE Concept woonvisie

2 Inhoudsopgave Voorwoord 1. Samenvatting/doelstellingen 1.1 Nieuwbouwwoningen 1.2 Bestaande woningen en wijken 1.3 Doelgroepen 1.4 Woonruimteverdeling 1.5 Regierol raad en overlegstructuren 2. Inleiding 2.1 Tot stand koming 2.2 Leeswijzer 3 Tendensen en kaders woonbeleid 3.1 Tendensen 3.2 Kaders hogere overheden Europees beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Subregionaal beleid 3.3 Lokale kaders Coalitieprogramma "Samen aan de slag" Ruimtelijke Ontwikkeling Openbare Ruimte en Milieu Economische Zaken Welzijn Woningcorporaties 3.4 Evaluatie woonvisie Enquête nieuwbouwwoningen 3.5 Samenvatting/Conclusies 4. Het nu 4.1 Huidige cijfers bevolking Monitor bevolking provincie Noord-Brabant Leeftijdsopbouw Huishoudenssamenstelling 4.2 Huidige woningvoorraad Cijfers huidige woningvoorraad De woningmarkt in de regio Leegstand 4.3 De gemiddelde woningbezetting (GWB) 4.4 Woononderzoek Geertruidenberg 2011: Woonmonitor 4.5 Woononderzoek Geertruidenberg 2011: Leefbaarheids- en veiligheidsmonitor 4.6 Het voorzieningenniveau Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Commerciële voorzieningen 4.7 Gemeentelijke maatregelen Tijdelijke verhuur koopwoningen Startersleningen 4.8 Maatregelen woningmarkt door corporaties MGE bij nieuwbouwprojecten Verkoop bestaande huurwoningen Twee huurprijzen voor middeninkomens 4.9 Samenvatting/Conclusies 5. De toekomst 5.1 Verwachtingen bevolkingsomvang Bevolkingsomvang en krimp 2

3 5.1.2 Bevolkingssamenstelling Woningbehoefte naar aantallen en categorieën 5.2 Verwachtingen woningbouwontwikkeling Einddocument pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren Prognose provincie Wenselijke ontwikkeling woningvoorraad 5.3 Knelpunten/Conclusies 6. Doelgroepen 6.1 Senioren Mantelzorg Speciale woonvormen plussers Woonmonitor Zorgaanbieders Prognose 6.2 Lagere inkomens Primaire doelgroep Secundaire doelgroep 6.3 Starters 6.4 Arbeidsmigranten 6.5 Statushouders 6.6 Kwetsbare doelgroepen 7. Visie en doelstellingen wonen 7.1 Streefbeeld/wensbeeld 7.2 Nieuwbouw Fasering nieuwbouwwoningen Differentiatie nieuwbouwplannen Kwaliteit nieuwbouwwoningen Particuliere zelfbouw en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Startnotities 7.3 Bestaande woningen en wijken Aantrekkelijke gemeente Plannen van aanpak voor aantrekkelijke wijken Verkoop bestaande huurwoningen Kwaliteit bestaande woningen 7.4 Doelgroepen Senioren Lagere inkomensgroepen Starters Arbeidsmigranten Statushouders Kwetsbare doelgroepen 7.5 Woonruimteverdeling Sociale huur Nieuwbouwkoopwoningen 8. Partijen en hun rol 8.1 De rol van de gemeenteraad Startnotities Raadsconferentie 8.2 Overleg woonbeleid tussen College en woningcorporaties College overleg Bestuurlijk overleg Ambtelijk overleg 8.3 Ambtelijk beleidsoverleg wonen 8.4 Prestatieafspraken 8.5 Inspraak burgers Bijlagen 3

4 Voorwoord Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Geertruidenberg. Net als de voorgaande woonvisie heeft ook deze woonvisie een looptijd van 4 jaar. De Woonvisie geeft onze visie op het wonen in de gemeente Geertruidenberg. De visie geeft aan hoe we voortaan omgaan met nieuwbouwplannen, hoe we willen omgaan met bestaande woningen, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de voorzieningen binnen onze gemeente. Ook geven we in de visie aan hoe onze regierol op het gebied van wonen wordt ingevuld. De woonvisie vormt tevens een bouwsteen voor de nieuw op te stellen structuurvisie, welke in 2012 aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. De visie bevat doelstellingen die we samen met de woningcorporaties willen realiseren. De woonvisie is, vanzelfsprekend, in nauw overleg met hen tot stand gekomen. De woonvisie vormt ook de basis voor de prestatieafspraken die we gaan maken met de woningcorporaties. Op sommige plaatsen wordt ook al verwezen naar deze nog te maken afspraken. Onderhandelingen moeten resulteren in reële en niet-vrijblijvende prestatieafspraken. Zo werken we samen aan een prettig woon- en leefklimaat in Geertruidenberg! Wethouder W. Quirijnen portefeuillehouder Volkshuisvesting 4

5 1. Samenvatting / doelstellingen Uitgangspunt binnen deze woonvisie is het behouden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Het woonmilieu dient ruimtelijk en kwalitatief van hoogwaardig gehalte te zijn met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen zodat een prettig woonklimaat met een natuurlijke uitstraling wordt gecreëerd. De diverse (her)ontwikkelingslocaties zullen gefaseerd worden gerealiseerd, afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Uitgangspunt is bouwen naar behoefte, met de nadruk op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad met aandacht voor starters, ouderen en collectief particulier opdrachtgeverschap. De komende jaren zal de bevolkingsopbouw in de gemeente sterk wijzigen. Er komen meer ouderen en de huishoudens worden gemiddeld steeds kleiner. Er moet nagedacht worden over aantrekkelijke woonmilieus voor alle leeftijdscategorieën. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel worden ingespeeld op de toenemende vraag naar woningen waar mensen kunnen blijven wonen indien ze minder vitaal worden. De afstemming met de regionale woningmarkt wordt vorm gegeven, waarbij de nadruk wordt verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Uit het woononderzoek blijkt dat het merendeel van de huishoudens erg tevreden is met de woning en de eigen woonplaats en woonbuurt prettig vindt om in te wonen. De lage waardering van het voorzieningenniveau in de kern Raamsdonk is verklaarbaar vanwege de beperkte omvang van deze kern. De kern Geertruidenberg scoort maar net een 6.1 voor het voorzieningeniveau, met name door een lage waardering van de winkelvoorzieningen en het buurthuis in deze kern. Om de gestelde uitgangspunten te kunnen realiseren, zijn concrete doelstellingen voor de nieuwbouwwoningen, de bestaande woningen en wijken en de doelgroepen geformuleerd. Vervolgens wordt de visie op de woonruimteverdeling en de regierol van de gemeenteraad en het gewenste overleg beschreven. 1.1 Doelstellingen voor de nieuwbouwwoningen De gemeenteraad stelt middels een startnotitie vooraf de beleidskaders vast voor nieuwbouwplannen van 5 woningen of meer, welke niet passen binnen het bestemmingsplan. De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot Bouwen binnen strakke contouren worden gefaseerd gerealiseerd. Voor het totale meerjaren bouwprogramma wordt als basisdifferentiatie gehanteerd : - 30% goedkoop (30% koop en 0% huur) - 50% middelduur (20% koop en 30% huur) - 20% duur (10% koop en 10% huur) De in de startnotitie gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap zal dwingend aan projectontwikkelaars worden opgelegd middels opname in het bestemmingsplan (procentueel) en het vastleggen van aantallen in de anterieure overeenkomst en het vast het te stellen exploitatieplan. Gestreefd wordt de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal te benutten. Hiernaast wordt geprobeerd om goede alternatieven met grote keuzevrijheid voor de kopers te kunnen realiseren zoals het concept woonmatch van Woonlinie. Als kwaliteitscriteria zijn uitgangspunt het realiseren van levensloopbestendige woningen, het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De mogelijkheid tot het realiseren van Brabantwoningen wordt onderzocht en gestimuleerd. 1.2 Doelstellingen voor de bestaande woningen en wijken Door de gemeente wordt de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten gehouden en hierop wordt het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk afgestemd. In de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties wordt vastgelegd op welke wijze er aan de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad wordt gewerkt, worden 5

6 afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging en de mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen en worden afspraken gemaakt over het nemen van (energiebesparende) maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is. Indien meer dan 5 extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw zal dit met een plan van aanpak vooraf aan de raad worden voorgelegd. 1.3 Doelstellingen voor de doelgroepen In de prestatieafspraken worden concrete afspraken gemaakt over de woningen naar type, ligging en prijs die voor senioren worden ontwikkeld in zowel de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel op de vraag worden ingespeeld. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen prioriteit. De starterslening wordt gehandhaafd om voor starters een koopwoning meer bereikbaar te maken. Gestreefd wordt 30% van de nieuwbouwwoningen te realiseren voor de lagere midden inkomensgroepen als goedkope koopwoning, al dan niet met een MGE-constructie. Voor bestaande woningen worden geen MGE-constructies meer toegepast. Met de corporaties worden mogelijkheden voor het vergroten van vrije sector huurwoningen bekeken. In regionaal verband wordt het beleid inzake arbeidsmigranten uitgewerkt. In de prestatieafspraken met beide corporaties wordt opgenomen dat zij zich blijven inspannen om voldoende woningen voor de statushouders beschikbaar te stellen zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. Het structureel Mass-overleg voor de kwetsbare doelgroepen en het gemeentelijk beleid inzake schuldhulpverlening zal worden voortgezet. In de prestatieafspraken met beide corporaties worden afspraken opgenomen om huurschulden en eventuele ontruimingen te voorkomen 1.4 Woonruimteverdeling Voor de toewijzing van de overige nieuwbouwkoopwoningen worden geen toewijzingsregels meer gehanteerd met uitzondering voor de nieuwbouw starterskoopwoningen. Voor de toewijzing van sociale huurwoningen wordt in de prestatieafspraken geprobeerd tot een uniform systeem te komen met afspraken over toewijzing aan sociale en medische urgenten. 1.5 Regierol en overlegstructuren De gemeenteraad stelt vooraf de kaders vast middels een startnotitie bij nieuwbouwplannen van minimaal 5 woningen en door het vaststellen van het plan van aanpak bij integrale wijkverbetering indien extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw. Tweejaarlijks wordt een raadsconferentie georganiseerd om een actuele discussie te houden over het wonen in Geertruidenberg met raadsleden, collegeleden, woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties. De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: Gemeenteraad: Raadsconferentie eenmaal per twee jaar College: Collegeoverleg met directie corporaties eenmaal per jaar Portefeuillehouder: Bestuurlijk overleg met directie corporaties 3-4 keer per jaar Ambtelijk overleg: Ambtelijk overleg met corporaties 6 keer per jaar Intern Ambtelijk beleidsoverleg wonen tweemaal per jaar De samenwerking met de lokale corporaties zal via de prestatieafspraken verder vorm gegeven worden en jaarlijks worden gemonitord en waar nodig bijgesteld. 6

7 2. Inleiding In de woonvisie wordt weergegeven wat de gemeentelijke visie is op het gebied van het wonen. De huidige visie van de gemeente Geertruidenberg op het lokale woonbeleid staat beschreven in de Woonvisie Er zijn diverse aanleidingen om de oude woonvisie te herzien: De voorgaande woonvisie is gemaakt voor de periode en is dus verlopen. Er is behoefte aan het evalueren en het actualiseren van de visie. Door de economische crisis en naderende voltooiing van de pilot Bouwen binnen strakke contouren is de situatie nu feitelijk anders dan in Hier dient de woonvisie op te worden aangepast. Regionale en subregionale afstemming is steeds meer in beeld. De woonvisie gaat over het wonen in algemene zin. Er wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen op de woningmarkt. De ambities op het gebied van wonen worden vastgelegd en de woonvisie vormt de basis voor samenwerking met derden. Uitgangspunt van deze woonvisie is: het behouden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. De woonomgeving moet ruimtelijk van hoge kwaliteit zijn met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen. Het woonbeleid en de woningmarkt staan onder directe invloed van de economische ontwikkelingen en heeft te maken met consumenten die zelfstandiger en kritischer op de woningmarkt opereren. Ze zitten steeds minder te wachten op een massaproduct en vragen steeds meer om maatwerk en zelfwerkzaamheid. De gemeente neemt een sterke regierol en gebruikt de woonvisie daarbij als een van de onderleggers. De gemeente is voor het realiseren van de woonambities afhankelijk van partners als woningcorporaties Thuisvester en WSG, projectontwikkelaars, zorginstellingen en de bewoners. De gemeente Geertruidenberg doet een nadrukkelijk beroep op haar partners om de woonvisie te ondersteunen en de uitvoering ervan samen ter hand te nemen. 2.1 Tot stand koming woonvisie. Om een goede visie op te kunnen stellen op het gebied van wonen, moet er inzicht zijn in de concrete woonwensen van de burgers. Belangrijke basis van deze woonvisie wordt dan ook gevormd door het woononderzoek Geertruidenberg met hierin een woon- en leefbaarheidsmonitor. Hiervoor hebben in mei huishoudens een uitgebreide vragenlijst ontvangen. Aan dit onderzoek heeft ruim 37 procent meegedaan en de resultaten zijn representatief. De resultaten van dit onderzoek zijn in oktober 2011 gereed gekomen en zijn bijgevoegd als bijlagen 4 en 5. Met dit onderzoek is inzicht gekregen in de concrete woonwensen en in de tevredenheid van de burgers over het woon- en leefklimaat in de gemeente. Bij de opstelling van de woonvisie is tevens overleg geweest met de partners op het gebied van het wonen, de corporaties Thuisvester en WSG, de lokale makelaars, de zorginstellingen, huurdersorganisaties en andere belangenorganisaties. Om inzicht te krijgen in de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt voor de komende jaren, zijn de meest recente prognoses van het CBS gebruikt. De prognoses van de provincie worden in januari 2012 verwacht en zullen dan alsnog worden toegevoegd. 2.2 Leeswijzer Nadat in hoofdstuk 3 de tendensen en kaders van het woonbeleid worden beschreven, komt in hoofdstuk 4 het nu in beeld. Hier wordt de huidige situatie van de inwoners, de woningvoorraad, de woonwensen en de maatregelen beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de toekomst beschreven voor wat betreft de bevolking en de woningvoorraad. In hoofdstuk 6 worden de diverse doelgroepen beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 de visie en doelstellingen beschreven voor de komende jaren op het gebied van het wonen met daarin een aantal concrete doelstellingen om deze visie te kunnen bereiken. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 partijen en hun rol, aangegeven hoe onze regierol op het gebied van het wonen wordt ingevuld en wat de rolverdeling met de diverse partners zal zijn. 7

8 3. Tendensen en kaders woonbeleid Het woonbeleid staat onder invloed van niet beïnvloedbare trends en door beleid van hogere overheden. De belangrijkste trends en kaders worden kort beschreven. 3.1 Tendensen Woonvoorkeuren zijn moeilijk te voorspellen. De woonvraag wordt beïnvloed door maatschappelijke trends. De belangrijkste trends zijn: Toenemende individualisering met als gevolg een lagere woningbezetting en minder behoefte aan standaardproducten. Sterkere vermaatschappelijking van de zorg met als gevolg deconcentratie van de zorg en toename zelfstandig wonen en zorg op maat. Economische ontwikkelingen waarbij in de economisch moeilijke tijden extra aandacht nodig is voor de lagere inkomens en de afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen. Ook dient rekening gehouden te worden met de specifieke woonwensen van de arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa. Technologische ontwikkelingen waardoor andere eisen aan de woning worden gesteld voor bijv. thuiswerken en domotica waardoor mensen langer zelfstandig kunnen wonen. Toenemende aandacht voor duurzaamheid waarbij extra aandacht wordt besteed aan verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en een flexibele en aanpasbare woningindeling. Toenemende vergrijzing met een gedifferentieerde vraag naar woningtype en prijsklasse en met grote behoefte aan voorzieningen in directe woonomgeving. Een krimpende bevolkingsomvang met steeds meer kleinere huishoudens wat gevolgen heeft voor de woningvraag. 3.2 Kaders woonbeleid hogere overheden Europees beleid: Er zijn nieuwe Europese regels vastgesteld dat alleen voor DAEB (diensten van algemeen economisch belang) activiteiten staatssteun mag worden gegeven aan woningcorporaties. Voorwaarde voor deze DAEB activiteit bij verhuur van woningen is dat vanaf 1 januari 2011 sociale huurwoningen tot een kale huurprijs van 652,52 alleen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van minder dan per jaar (prijspeil ). Er zijn slechts onder specifieke voorwaarden in beperkte uitzonderingen mogelijk. Huishoudens met een hoger inkomen moeten in de vrije sector een woning kopen of huren. Met name voor de groep met een inkomen tussen de en zullen reële alternatieven moeten worden ontwikkeld Rijksbeleid: Door het Rijk is een woonvisie opgesteld ( ) waarin gekozen wordt voor een woningmarkt met meer marktwerking. De belangrijkste doelen voor de komende jaren zijn het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en koopmarkt, het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt en het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden. Vastgestelde maatregelen om dit te bereiken zijn bijv. het recht geven aan huurders om hun corporatiewoning tegen een redelijke prijs te kopen, de verplichting aan corporaties om activiteiten die niet tot de kerntaken horen te scheiden in een dochteronderneming, invoering van een nieuw bouwbesluit, verdere energiebesparingen in nieuwbouw verplichten en in bestaande bouw bij renovatie stimuleren etc Provinciaal beleid: Door de provincie Noord-Brabant is vastgesteld de structuurvisie Ruimtelijke Ordening ( ). Hierin staat zorgvuldig ruimtegebruik centraal. Veel belang wordt gehecht aan een goede regionale afstemming van het woonbeleid om concurrentie tussen gemeenten en regio s, overproductie en leegstand te voorkomen. In de provinciale Verordening Ruimte ( ) is de regionale samenwerking verankerd en worden regionale woningbouwafspraken verplicht gesteld. Geertruidenberg neemt deel aan het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant. Hier moeten de regionale woningbouwafspraken 8

9 periodiek worden vastgelegd welke door de provincie moeten worden bekrachtigd. De woningbouwafspraken voor onze gemeente zijn bepaald door de provinciale pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren en zijn in de regionale afspraken opgenomen. Deze pilot heeft grote invloed gehad op de woningbouwmogelijkheden binnen onze gemeente. Het gestelde woningbouwprogramma tot 2020 van 1440 woningen voor Geertruidenberg is door de provincie vastgelegd in een einddocument. Op basis van de geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognoses welke begin 2012 worden verwacht, wordt gestreefd naar vaststelling van nieuwe regionale woningbouwafspraken door het RRO in Op dit moment zijn de regionale afspraken uit 2009 nog actueel. Afspraken regionaal woningbouwprogramma 2009 t/m ) RPO Breda-Tilburg MATRIX AMBITIE VERWACHTING 2) WONINGBEHOEFTE WONINGBOUW Capaciteit woningbouw woningbouw PROGNOSE 3) PROGRAMMA 2009 t/m tot tot tot de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen BREDA ETTEN-LEUR OOSTERHOUT TOT STED REG BREDA DRIMMELEN GEERTRUIDENBERG TOT LAND REG BREDA TOT REGIO BREDA ) Aantallen betreft de netto toevoeging aan de omvang van de woningvoorraad. Het aandeel sloop in de matrix is in dit getal niet meegenomen. 2) Pilotgemeenten onder voorbehoud van een realistische planning en de regionale afstemming 3) Provinciale bevolkings- en woningboefteprognose Regionale afstemming: Om de regionale afstemming van bouwplannen te verbeteren is een regionaal Bouwberaad ingesteld waarin naast de gemeenten ook de diverse woningmarktpartijen binnen de regio Breda deelnemen. Conclusie van dit bouwberaad is dat ondanks voldoende plancapaciteit de bouwproductie in de regio stagneert en dat sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod Subregionale afstemming: Sinds 2011 vindt ook subregionaal overleg plaats met de gemeenten Oosterhout en Drimmelen en de daarin werkzame woningcorporaties. Doel van deze overleggen is meer inzicht in het subregionaal woonbeleid en elkaars woningbouwprogramma. 3.3 Lokale kaders Binnen de gemeente zijn bestuurlijke afspraken en beleidsvelden als de WMO, Ruimtelijke Ordening en Milieu van invloed op de woon- en leefomgeving. De belangrijkste beleidsvelden die invloed hebben op het wonen worden kort toegelicht Coalitieprogramma Samen aan de slag Over de pilot bouwen binnen strakke contouren geeft het coalitieprogramma de doelstelling om de diverse (her)ontwikkelingslocaties binnen de contour planologisch te verankeren en gefaseerd tot uitvoering te brengen, afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Tevens is opgenomen dat een herziene woonvisie wordt gepresenteerd met als uitgangspunt bouwen naar behoefte. Nadruk komt te liggen op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad, met aandacht voor starters, senioren en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Met de in de gemeente actief zijnde woningbouwinstellingen worden zoveel mogelijk prestatieafspraken gemaakt. In het coalitieprogramma is vastgelegd dat de gemeente Geertruidenberg niet wil bezuinigen op een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. 9

10 3.3.2 Ruimtelijke Ontwikkeling: - De structuurvisie Op grond van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente één of meer structuurvisies vast (artikel 2.1. Wro). De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijke beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de Raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. Een structuurvisie is een belangrijk document voor de gemeente. Wonen, werken, recreëren, infrastructuur, groen en natuur zijn allemaal functies die ruimte in beslag nemen. Om te zorgen dat het ruimtebeslag goed verdeeld wordt, moeten we verstandig met de ruimte omgaan en moeten er keuzes gemaakt worden welke functies waar komen. In een structuurvisie wordt deze afweging gemaakt voor het toekomstig ruimtegebruik. De structuurvisie bevat derhalve een brede visie op de toekomst van onze gemeente en vormt het kader voor concrete ruimtelijke ontwikkelingen. Voorliggende woonvisie gaat over het beleidsterrein wonen, maar heeft ook een ruimtelijke component in zich. De verschillende ruimtelijke componenten, waaronder wonen, worden met elkaar in samenhang gebracht in de structuurvisie. De woonvisie vormt dus een bouwsteen voor de nieuw op te stellen structuurvisie, welke in 2012 aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd Openbare Ruimte en Milieu: - Afstemming openbare ruimte met plannen corporaties Door de woningcorporaties worden plannen opgepakt waarbij het gewenst is om gelijktijdig de openbare ruimte aan te pakken. Structureel overleg en inzicht in de wederzijdse meerjarenplanningen dient te worden opgezet. - Afspraken duurzaam bouwen (Manifest duurzaam Dongemond) In het Manifest Duurzaam Dongemond hebben de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg en Oosterhout en 5 woningcorporaties (waaronder Thuisvester en WSG) afspraken gemaakt over duurzaam bouwen. In het manifest is de ambitie vastgelegd om de best mogelijke kwaliteit in woningbouw te realiseren. Dit betekent wonen in een huis met lage energielasten en een laag waterverbruik, een gezond en behaaglijk binnenklimaat, een comfortabele en veilige inrichting en een flexibele en aanpasbare opzet. Voor nieuwbouwwoningen worden deze ambities doorgaans gehaald, het is met name bij het renoveren van bestaande woningen dat het lastig en kostbaar is om de gewenste ambities te halen. Gestreefd wordt om in regionaal verband in 2012 deze afspraken over duurzaam bouwen voor de nieuwbouwwoningen vast te leggen in een convenant. Deze afspraken worden in samenspraak met marktpartijen en corporaties opgesteld en dit convenant kan voor de nieuwbouwwoningen het Manifest gaan vervangen. Voor de bestaande bouw blijft vooralsnog het Manifest duurzaam Dongemond. - SLOK (stimulering van lokale klimaatinitiatieven) In regionaal verband (de oude marb-gemeenten) zijn diverse klimaatinitiatieven opgestart waaraan wij ons als gemeente hebben geconformeerd. Voor wonen zijn van belang de projecten regionale aanpak bestaande huurwoningen met als doelstelling dat de energetische kwaliteit van de woningvoorraad met gemiddeld 1% per jaar wordt verbeterd en de regionale aanpak nieuwbouwwoningen waarbij streven is dat nieuwbouwwoningen met een 10% scherpere EPC en bij woningbouwprojecten met meer dan 200 woningen een EPL van 7,0 tot 8,0 wordt gerealiseerd Economische Zaken: In de beleidsnota Economische Zaken (juli 2009) met de daaraan gekoppelde jaarlijkse uitvoeringsplannen zijn onze ambities op economisch gebied vastgelegd. Het koesteren van de bestaande, met name grotere vestigingen en het aantrekken van nieuwe vestigingen met arbeidsplaatsen die aansluiten bij het opleidingsniveau van de Bergse bevolking zijn belangrijke actiepunten. Hiernaast dient het winkelvoorzieningenniveau in het centrum in stand gehouden te worden. Het uitvoeringsplan 2010 spreekt over het in stand houden en waar mogelijk vergroten van het aanbod van sociaal-culturele voorzieningen, het vergroten van het aanbod van toeristisch- 10

11 recreatieve voorzieningen en het realiseren van een kwalitatief goed woningaanbod dat voldoet aan de eisen die men stelt aan een woning Welzijn: - Leefbaarheid De gemeente Geertruidenberg is op verschillende manieren bezig om de leefbaarheid in de 3 kernen van de gemeente te behouden of te vergroten. Wijk- en buurtbeheer: in het kader van wijk- en buurtbeheer is de gemeente verdeeld in 4 wijken: Geertruidenberg, Raamsdonk, Raamsdonksveer-Noord en Raamsdonksveer-Zuid. Alle wijken hebben een vertegenwoordiging vanuit de bewoners die enerzijds als klankbord dienen voor nieuw op te stellen gemeentelijk beleid. Anderzijds hebben zij de mogelijkheid om op eigen initiatief wensen, verzoeken en plannen in te dienen op het gebied van leefbaarheid om vervolgens met de gemeente in overleg te gaan over haalbaarheid en uitvoering. Integrale dorpsontwikkelingsplannen (idop's): voor de 3 kernen in de gemeente worden idop's opgesteld. Dit zijn plannen waarin de wensen van de bewoners op het gebied van leefbaarheid vertaald worden naar een visie en concrete projecten. De idop s geven een doorkijk naar de toekomst tot De planning is om in januari 2012 de idop's voor besluitvorming in de raad te brengen. Incidentele projecten: afhankelijk van problemen of knelpunten in wijken en buurten, wordt in overleg met bewoners en met betrokken in- en externe partners gekeken naar een integrale aanpak. Denk hierbij bijvoorbeeld aan preventieprojecten omtrent woningen auto-inbraken en opschoondagen. Ondersteunen van initiatieven van burgers op het gebied van leefbaarheid: bijvoorbeeld faciliteren (materiaal) van een buurt welke zelf het openbaar groen of een speeltuin netjes houdt. - Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) Bij zowel de Wet werk en bijstand (Wwb), evenals bij de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) staat meedoen en participatie centraal. Meedoen door álle burgers aan álle facetten van de samenleving, al of niet geholpen door vrienden, familie of bekenden. En als dat niet kan, is er ondersteuning vanuit de gemeente door de Wmo. Voor het woonbeleid zijn twee prestatievelden relevant: 1. het bevorderen van de sociale samenhang in en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten; 2. het verlenen van voorzieningen aan mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem en van mensen met een psychosociaal probleem ten behoeve van het behoud van hun zelfstandig functioneren of hun deelname aan het maatschappelijk verkeer; Voorbeelden zijn: levensloopbestendige woningen, de toegankelijkheid van gebouwen, de inrichting van woonwijken en het aanpassen van individuele woningen. Bij de realisering van nieuwbouwwoningen, maar ook bij het opknappen van bestaande woningen is het relevant om WMO-aspecten te betrekken. Integrale samenwerking krijgt in dit opzicht een steeds belangrijkere rol. Uitgangspunt is de zelfredzaamheid van mensen. De integraliteit van de samenwerking is ook terug te vinden in de vormgeving van de maatschappelijke projecten. Hierbij participeren Wwb-klanten in maatschappelijk relevante activiteiten. Zo leveren mensen een maatschappelijke bijdrage Woningcorporaties: Woningcorporatie Volksbelang is per 1 juli 2011 gefuseerd met Woningstichting Thuisvester uit Oosterhout. Thuisvester was al werkzaam in de gemeenten Oosterhout, Rucphen en Zundert. Na de fusie met Volksbelang is in de gemeente Geertruidenberg de vestiging met alle frontoffice activiteiten gehandhaafd. Door Thuisvester worden de door Volksbelang opgestarte projecten voor een deel gewoon verder gerealiseerd. Door Thuisvester worden een aantal plannen als niet reëel gezien vanwege financiële haalbaarheid danwel andere inzichten inzake de woningbehoefte. Zij zijn hierover in onderhandeling met de gemeente. Woningstichting Geertruidenberg zit in een financiële crisis. Ook door WSG worden de geplande projecten opnieuw bekeken. 11

12 3.4 Evaluatie Woonvisie De evaluatie van de huidige woonvisie is gedaan met de partners met wie de woonvisie tot stand is gekomen middels een symposium en een workshop. Daarnaast is een bureauevaluatie gemaakt en is een enquête gehouden. De evaluatie is bijgevoegd als bijlage 1. De belangrijkste conclusies zijn: De woonvisie geeft te weinig flexibiliteit. In de nieuwe woonvisie moet de bestaande woningvoorraad (extra) aandacht krijgen. Er is vrijwel geen particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Volgens de gewenste differentiatie uit de Woonvisie zijn er teveel appartementen en te weinig goedkope starterswoningen gerealiseerd en in aanbouw. Ook in de in ontwikkeling zijnde bouwplannen zijn vrij veel appartementen opgenomen en weinig betaalbare starterswoningen. Tabel 3.1 : woningbouwdifferentatie gewenst conform woonvisie tegen woningbouwdifferentiatie van de woningbouw gereed, in aanbouw en in ontwikkeling. ovz huur starters (middel) apparte- grond- (max. duur menten gebonden ) koop gewenst woonvisie % 18% 55% 33% 67% gerealiseerd absoluut procent. 28% 10% 62% 42% 58% absoluut in aanbouw procent. 51% 5% 45% 81% 19% in ontwikkeling absoluut korte termijn procent. 22% 22% 55% 50% 50% in ontwikkeling absoluut lange termijn procent. 30% 15% 55% 38% 62% Bron: gemeente Enquête bewoners nieuwbouwwoningen: Om inzicht te krijgen of er is gebouwd voor de doelgroep en informatie te krijgen over de herkomst en achtergronden van de bewoners in de nieuwbouwwoningen is in oktober 2010 een schriftelijke enquête gehouden. Naar alle bewoners van de 887 nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2005 zijn opgeleverd, zijn de enquêtes verzonden. Hiervan zijn er 216 ingevuld teruggestuurd. Hiermee wordt een goede indicatie gekregen. De uitgebreide tabel is bijgevoegd als bijlage 2. De belangrijkste conclusies worden hieronder weergegeven. * Binding met de gemeente: Het blijkt dat 56% van de bewoners van een nieuwbouwwoning een andere woning binnen de gemeente achterlaat. Van de overige bewoners heeft 8% een economische binding en 11% een sociale binding met de gemeente. Ongeveer 75% van de bewoners van de nieuwbouwwoning heeft dus een binding met de gemeente Geertruidenberg. * Doelgroep starters: Gemiddeld is 10% van de bewoners een starter. Hier zit wel groot verschil in de projecten. In Dongeburgh is slechts 4% van de bewoners een starter. In de overige projecten zoals Atéterrein, Anemoonlaan, Het Block, Achter de Hoeven en diverse kleine projecten is gemiddeld 22% van de bewoners een starter. * Doelgroep senioren: Gemiddeld is 17 % van de bewoners een senior. Hiervan bewoont ruim 90% een appartement. * Woonwens: Van de bewoners geeft 18% aan binnen 5 jaar weer te willen verhuizen. Belangrijkste redenen zijn met name persoonsgebonden door wijzigingen in gezinssituatie. Ook zijn er wel woninggebonden wensen voor een grotere woning, een ruimere tuin, een garage, meer privacy, dichter bij voorzieningen. 12

13 * Conclusie: Ca. 75% van de bewoners van de nieuwbouwwoningen heeft een binding met onze gemeente. De doelgroepen bewonen in vrij beperkte aantallen een nieuwbouwwoning, 10% was een starter en 17% een senior. De meeste bewoners zijn tevreden en willen zeker langer dan 5 jaar in hun huidige woning blijven wonen. 3.5 Conclusies Uit bovenstaande paragrafen kunnen de volgende (hoofd)conclusies worden getrokken: Beleidsvelden en beleidsthema s die raakvlakken hebben met wonen moeten meer betrokken worden bij het uitvoeren van het woonbeleid en een nadrukkelijkere plaats krijgen in de nieuwe woonvisie. Het woonbeleid moet enerzijds een duidelijke richting geven, maar anderzijds ook flexibiliteit hebben om op gewijzigde omstandigheden in te kunnen spelen. De gemeente is voorwaardenscheppend maar heeft voor de uitvoering van haar beleid de inzet van lokale partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, belangenorganisaties en burgers nodig. In de nieuwe woonvisie moet meer aandacht zijn voor de werkwijze en rolverdeling tussen de betrokken partijen (gemeente en corporaties). Volgens de gewenste differentiatie uit de woonvisie zijn er teveel appartementen en te weinig starterswoningen gerealiseerd. In de woningen die in de looptijd van de woonvisie zijn gerealiseerd, heeft ca. 75% van de bewoners een binding met onze gemeente. Slechts 10% was een starter en 17% een senior. Deze doelgroepen hebben in vrij beperkte aantallen kunnen profiteren van de nieuwbouwwoningen. De meeste bewoners zijn tevreden en willen zeker langer dan 5 jaar blijven wonen in de huidige woning. 13

14 4. Het Nu De huidige gegevens van de bevolking, de woningvoorraad, het voorzieningenniveau, de resultaten van de woonmonitor en de huidige maatregelen met betrekking tot de woningmarkt worden achtereenvolgens beschreven. 4.1 Huidige cijfers bevolking Inzicht wordt gegeven in de groei van de bevolking vanaf 2005 naar omvang, leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling : Monitor bevolking provincie Noord-Brabant (sept. 2011) De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant laat met betrekking tot de bevolkingsopbouw voor onze gemeente de volgende gegevens zien: Tabel 4.1: Monitor bevolking Geertruidenberg Bevolkingsomvang Natuurlijke aanwas Migratiesaldo Bevolkingsgroei (absoluut) Bevolkingsgroei 0-0,62 0,07 0,27 1,39 1,04 - Bron: (procent.) provincie Noord-Brabant, sept Door administratieve correcties zijn er kleine verschillen tussen de absolute bevolkingsgroei en de som van de natuurlijke aanwas+migratiesaldo. Deze gegevens laten zien dat de bevolkingsomvang vanaf 2009 fors is gestegen, namelijk met 290 en 230 inwoners. Dit is het gevolg van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Bij uitsplitsing van de migratie naar leeftijd, blijkt het dat er alleen een vertrekoverschot is van jongeren tussen de 15 en 20 jaar. Dit zullen vooral studenten zijn die vanwege hun studie verhuizen. Hiernaast is opvallend dat er een grote groep senioren binnen onze gemeente is komen wonen. Tabel 4.2: vestigingsoverschot naar leeftijd over (bron CBS) 0-15 jaar jaar jaar jaar 65 jaar en ouder : Leeftijdsopbouw Op basis van CBS gegevens is inzicht in de leeftijdsopbouw van de gemeente Geertruidenberg onderverdeeld in wijken. De leeftijdscategorieën zijn percentages van het totale inwoneraantal van elke wijk, onderverdeeld in 2005 en Grafiek 4.3: Leeftijdsopbouw naar wijk Nederland Geertruidenberg totaal Raamsdonksveer-Zuid Raamsdonksveer-Noord Raamsdonk Geertruidenberg jaar jaar jaar jaar 65 jaar eo 0-15 jaar jaar jaar jaar 65 jaar eo Bron: CBS 14

15 Het blijkt dat met name in Raamsdonksveer-Zuid en ook wel in de kern Geertruidenberg duidelijk minder jongeren wonen dan gemiddeld in Nederland en in de gemeente. Het aandeel senioren is met name in Raamsdonksveer-Zuid juist weer hoog. In verhouding tot 2005 is een afname van de leeftijdsgroep jaar opvallend. Onder de 25 jaar blijft het aantal inwoners overal vrijwel gelijk, boven de 45 jaar neemt het aantal inwoners vrijwel overal toe : Huishoudenssamenstelling Op basis van CBS gegevens is inzicht in de huishoudenssamenstelling van de gemeente Geertruidenberg onderverdeeld in wijken. De huishoudencategorieën zijn percentages van het totale aantal huishoudens van elke wijk, onderverdeeld in 2005 en Grafiek 4.4: Huishoudenssamenstelling naar wijk Nederland Geertruidenberg totaal Raamsdonksveer-Zuid Raamsdonksveer-Noord Raamsdonk Geertruidenberg 0 1-pers huishoudens huishoudens zonder kinderen huishoudens met kinderen 1-pers huishoudens huishoudens zonder kinderen huishoudens met kinderen Bron: CBS Het blijkt dat in de wijk Raamsdonksveer-Noord en Raamsdonk in verhouding veel huishoudens met kinderen wonen en juist weinig 1 persoonshuishoudens. In verhouding is dit in 2011 wel minder dan in In verhouding tot Nederland totaal zijn er in de hele gemeente wel duidelijk minder 1 persoonshuishoudens en meer huishoudens met meer personen, zowel met als zonder kinderen. Uit het overzicht van de gemiddelde huishoudensgrootte blijkt dat de wijken Raamsdonksveer- Noord en Raamsdonk gemiddeld 2,6 personen per huishouden hebben. De wijken Raamsdonksveer-Zuid en Geertruidenberg zitten met respectievelijk 2,3 en 2,3 erg dicht bij het gemiddelde van Nederland. Tabel 4.5: Gemiddelde woningbezetting Gemiddelde Gemiddelde huishoudensgrootte huishoudensgrootte Nederland 2,3 2,2 Geertruidenberg totaal 2,4 2,3 Raamsdonksveer-Zuid 2,3 2,3 Raamsdonksveer-Noord 2,7 2,6 Raamsdonk 2,7 2,6 Geertruidenberg 2,3 2,2 Bron: CBS 4.2 Huidige woningvoorraad Inzicht wordt gegeven in de groei van de woningvoorraad vanaf 2005 naar aantallen per wijk, naar type woning en naar prijsontwikkeling. De meningen van de corporaties en makelaardij over de huidige woningmarkt worden aangegeven en er wordt inzicht gegeven in de leegstand. 15

16 4.2.1: Cijfers huidige woningvoorraad Op 1 januari 2011 stonden er in de gemeente Geertruidenberg woningen. De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant laat met betrekking tot de woningvoorraad voor onze gemeente de volgende gegevens zien: Tabel 4.6: Monitor woningvoorraad Geertruidenberg Woningvoorraad Groei woningvoorraad (absoluut) Groei woningvoorraad (procent.) 0,3 0,88 1,75 0,75 3,88 1,76 - Bron: procent((procentueel) provincie Noord-Brabant, sept Deze gegevens laten zien dat de woningvoorraad vooral vanaf 2007 fors is gestegen, namelijk van naar woningen. Dit is het gevolg van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Op basis van gegevens van het CBS is een onderverdeling gemaakt naar de toename van de woningvoorraad naar wijk. Hiervan is een tabel opgesteld met de absolute woningaantallen en een tabel met de toename van de woningvoorraad in procenten. Uit de tabellen blijkt dat met name in de kern Geertruidenberg de woningvoorraad in verhouding sterk is toegenomen. Grafiek 4.7: Woningvoorraad naar wijk in aantallen Raamsdonksveer-Zuid Raamsdonksveer- Noord Raamsdonk Geertruidenberg Bron: CBS Op basis van de WOZ-gegevens is een indeling gemaakt naar type woning per wijk. In totaal wordt in het WOZ-bestand uitgegaan van 9232 woningen in de gemeente. De verdeling over de kernen per staat uitgewerkt in bijlage 3. Er zijn woningen in Geertruidenberg, 812 in Raamsdonk, in Raamsdonksveer Zuid en in Raamsdonksveer Noord. In de kern Raamsdonk staan vrijwel alleen grondgebonden woningen met name in de koopsector. De kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer hebben resp. 76% en 84% grondgebonden woningen. In verhouding tot 2004 is het aandeel koopwoningen met 9% toegenomen en het aandeel huurwoningen met 9% afgenomen. Het aandeel appartementen is met 6% toegenomen en is met name in de kern Geertruidenberg vrij hoog met 24%. 16

17 Tabel 4.8: Differentiatie woningvoorraad per kern koop huur EGW * MGW * TOTAAL Geertruidenberg 62% 38% 76% 24% 100% Raamsdonk 72% 28% 95% 5% 100% Raamsdonksveer-Zuid 61% 39% 84% 16% 100% Raamsdonksveer- Noord 67% 33% 84% 16% 100% TOTAAL 64% 36% 83% 17% 100% Bron: WOZ Geertruidenberg * EGW: eengezinswoningen cq. grondgebonden woningen * MGW: meergezinswoningen cq. appartementen Bestaande voorraad huurwoningen Er is een verschil in de omvang van de huurwoningen tussen het CBS-bestand en het WOZbestand. De huurvoorraad ligt op 36% (volgens WOZ) of 40% (volgens CBS). Uitgegaan wordt van de gegevens van het WOZ bestand. Door de corporaties is inzicht gegeven in de huurprijzen. Uit onderstaande tabel blijkt dat 87% van de huurwoningen goedkoop is. In de kern Geertruidenberg en in Raamsdonksveer-Zuid zijn vrijwel geen huurwoningen tussen 555 en 652. In de kernen Raamsdonk en Raamsdonksveer zijn vrijwel geen dure huurwoningen aanwezig. Tabel 4.9: Bestaande huurwoningvoorraad Geertruidenberg Huurwoningvoorraad (36% van de totale woningvoorraad) minder dan of meer Geertruidenberg 85% 4% 11% Raamsdonk 87% 13% 0% Raamsdonksvr-Noord 82% 18% 0% Raamsdonksvr-Zuid 95% 3% 2% Totaal 87% 7% 6% Bron: corporaties Geertruidenberg * Scheef wonen In hoeverre de huishoudens op basis van hun inkomen in te goedkope of in te dure huurwoningen wonen, wordt de scheefheid genoemd. De scheefheid wordt gemeten naar percentage van de totale huurvoorraad. In de woonmonitor staat in paragraaf 4.3 aangegeven dat er in de gemeente een goedkope scheefheid is van 4% van de woningen onder een huurprijs van 363 per maand en van 18% van de woningen met een huurprijs van 363 tot 555 per maand. Gezien de grote voorraad aan goedkope huurwoningen is dit percentage verklaarbaar. Hiernaast is er een dure scheefheid van 7% van de woningen met een huurprijs van 555 tot 652 en van 2 % van de woningen met een huurprijs boven 652 per maand. In de woonmonitor geeft 82% van de huishoudens die te goedkoop wonen, aan niet te willen verhuizen. Het gaat hierbij met name om paren zonder kinderen en eenoudergezinnen. Van de huishoudens in een te dure huurwoning geeft 75% aan niet binnen 5 jaar te willen verhuizen Bestaande voorraad koopwoningen Op basis van de WOZ-gegevens is inzicht in de prijsklasse van de bestaande koopwoningvoorraad. Voor de koopwoningen is opvallend dat in de kern Geertruidenberg 27% van de koopwoningen goedkoper dan is. Dit is aanmerkelijk hoger dan in de andere kernen. Er zijn juist minder dure woningen in de kern Geertruidenberg. Tabel 4.10: Bestaande koopwoningvoorraad Geertruidenberg koopwoningvoorraad (64% van totale woningvoorraad) minder dan of meer Geertruidenberg 27% 49% 24% Raamsdonk 8% 38% 53% Raamsdonksvr-Noord 12% 60% 29% Raamsdonksvr-Zuid 19% 36% 45% Totaal 18% 48% 34% Bron: WOZ Geertruidenberg 17

18 Grafiek 4.11: Bestaande koopwoningvoorraad naar prijsklasse 70% 60% 50% 40% 30% 20% < ' > % 0% totaal Geertruidenberg Raamsdonk Raamsdonksveer-Noord Raamsdonksveer-Zuid Bron: WOZ Geertruidenberg 4.2.4: Huidige woningmarkt in de regio In de periode verhuisden in totaal zo n personen. Er kwamen personen hier wonen, vertrokken naar elders en zo n verhuisden binnen de gemeentegrenzen. In 2010 werden in de gemeente Geertruidenberg zo n 175 woningen verkocht en 192 woningen opnieuw verhuurd via Thuisvester en de WSG. De situatie op de woningmarkt is sinds de vorige woonvisie drastisch veranderd. Door de financiële en economische crisis zit de woningmarkt behoorlijk op slot. De laatste jaren komen er steeds meer woningeigenaren in financiële problemen omdat zij hun eigen woning niet verkocht krijgen. Bij de schuldhulpverlening is dit ook in onze gemeente een nieuwe doelgroep. Een aantal jaren geleden werd bij schuldhulpverlening de verkoop van de eigen woning en het benutten van de overwaarde gebruikt voor de sanering van schulden. Doordat woningen moeilijker verkoopbaar zijn, is op dit moment voor woningeigenaren de sanering van schulden veel moeilijker. Door de lokale makelaardij wordt aangegeven dat er nog vraag is naar starterswoningen onder De verkoop van duurdere woningen loopt alleen wanneer de prijskwaliteitverhouding erg goed is of wanneer de architectuur of ligging erg aanspreekt. Met name de woningen in Heereland en woningen aan het water zijn goed verkocht. De laatste jaren zijn veel appartementen op de markt gekomen waardoor verkoop hiervan extra lastig is. Het aantal verkopen is sinds 2007 gedaald. Ook de prijzen van woningen zijn sinds de kredietcrisis gedaald. Dit is een trend die regionaal en landelijk ook zichtbaar is. Verder geven de makelaars aan dat nieuwbouwwoningen voldoen aan alle moderne woonwensen en bouwvoorschriften. In vergelijking met deze nieuwbouwwoningen zijn veel bestaande woningen eigenlijk gedateerd. Wanneer potentiële kopers de vergelijking met nieuwbouwwoningen kunnen maken kiezen zij vaak voor nieuwbouw. Het percentage woningen dat te koop staat is niet hoger dan in vergelijkbare, andere gemeenten. Vergelijking regio Door de NVM wordt periodiek een omgevingsrapport opgesteld. Er zijn rapporten over het 3 e kwartaal van 2011 van de gemeenten voor de gemeenten Geertruidenberg, Drimmelen, Oosterhout, Werkendam, Waalwijk en Dongen beschikbaar. Tabel 4.12: Gemiddelde looptijd en woningprijs in de regio 3e kwartaal Geertrui- Drimmelen Ooster- Werken- Waalwijk Dongen 2011 denberg hout dam Looptijd verkoop in dagen Woningprijs per m bron: NVM omgevingsrapporten 3e kwartaal

19 Uit het omgevingsrapport van Geertruidenberg blijkt dat het aantal verkopen de afgelopen 2 jaar voor alle woningtypen is gedaald. De gemiddelde woningprijzen blijven echter vrijwel gelijk, met uitzondering van de prijzen voor de vrijstaande woningen die sterk dalen. De gemiddelde looptijd dat een woning te koop staat, was tussen medio 2010 en medio 2011 ca. 100 dagen, maar is het 3 e kwartaal gestegen naar ca. 175 dagen. De 2/1 kap woningen staan gemiddeld het langst te koop. Er zijn met name woningen verkocht tussen de 80 en 120 m2. De verkoop van grotere woningen is de laatste 2 jaar sterk afgenomen : Leegstand Een gebruikelijk gehanteerde wenselijke frictieleegstand is 2%. Dit zijn woningen die tijdelijk leeg staan door verhuizing ed. Het zijn zowel huur- als koopwoningen. Door de provincie wordt aangegeven dat gemiddeld in de provincie een leegstandspercentage van 2% geldt, maar dat er rekening mee wordt gehouden dat deze de komende jaren iets zal oplopen. (Wordt in de nieuwe prognosecijfers iets van opgenomen, dan actualiseren!!) In onze gemeente staan 44 opgeleverde nieuwbouwwoningen leeg op Hiervan is 70 % een appartement. De 92 in aanbouw zijnde appartementen in Rivierzicht-Zuid en 83 appartementen in Rivierzicht-Noord zijn op nog niet opgeleverd en dus nog niet in dit overzicht meegenomen. Bekend is dat deze nog niet allemaal zijn verkocht, waardoor de leegstand na oplevering aanmerkelijk hoger zal zijn. In totaal blijkt uit gegevens van het WOZ-bestand dat er in onze gemeente voor 272 woningen geen bewoner staat ingeschreven op Dit is bijna 3% van de woningvoorraad. Hiervan is 15 % een vrijstaande woning, 10 % een 2/1 kap woning, 34 % een rijwoning, 3% een patio en 36 % een appartement. Rekening houdend met een frictieleegstand van 2% staan er in onze gemeente 90 woningen meer leeg dan gemiddeld gebruikelijk. Tabel 4.13: Overzicht leegstaande woningen OVERZICHT LEEGSTAANDE WONINGEN OP Vrijstaande woningen 40 15% 2 onder 1 kap woningen 26 10% Rijwoningen 93 34% Grondgebonden woningen met zorg 8 3% Bedrijfswoningen 6 2% Gewone etagewoningen 86 32% Etagewoningen met zorg 11 4% Specifieke woonobjecten 2 1% Totaal leegstaande woningen % Bron: WOZ Geertruidenberg 4.3 De gemiddelde woningbezetting Het aantal personen dat gemiddeld in een woning woont (de gemiddelde woningbezetting cq. GWB) is afgenomen van 2,47 ( /8.455) in 2005 en naar 2,30 (21.315/9.270) in (Zie tabel en 2.2.1). Voor het huisvesten van personen waren in woningen nodig. Omdat in 2011 de gemiddelde woningbezetting is afgenomen tot 2,3 zijn nu voor het huisvesten van dezelfde personen woningen nodig. Dit betekent dat door een lagere gemiddelde woningbezetting over de periode voor het huisvesten van hetzelfde aantal personen 612 extra woningen nodig zijn geweest. Er zijn in deze periode 815 woningen opgeleverd, wat betekent dat er 203 woningen zijn opgeleverd voor de groei van de bevolking middels natuurlijke aanwas danwel voor migratie in de periode Woononderzoek Geertruidenberg 2011: De woonmonitor In mei 2011 hebben huishoudens een uitgebreide vragenlijst ontvangen in het kader van het Woononderzoek Geertruidenberg. Ruim 37 procent heeft meegedaan en de resultaten zijn representatief. Het onderzoek is opgesplitst in de wijken/kernen Geertruidenberg, Raamsdonk, Raamsdonksveer-Zuid en Raamsdonksveer-Noord. Binnen het woononderzoek is een woonmonitor en een leefbaarheids- en veiligheidsmonitor opgesteld. In de Woonmonitor 19

20 spreken de inwoners zich uit over hun woning, eventuele verhuisplannen en de door hen gewenste woning. In de Leefbaarheid- en Veiligheidsmonitor spreken de inwoners zich uit over het woonklimaat, de leefbaarheid en de veiligheid in hun directe woonomgeving. In de rapporten zijn indicatoren opgenomen die zijn samengesteld aan de hand van diverse enquêtevragen waarbij de berekende waarde ligt tussen de 10 (lage score) en 100 (hoge score). Deze scores zijn in deze samenvatting omgezet in rapportcijfers 1 t/m 10. In de woonmonitor (bijlage 4) wordt inzicht gegeven in de waardering van de huidige woning, de kwantitatieve woningvraag en de kwalitatieve woningvraag. Deze worden achtereenvolgens beschreven Het woningmarktprofiel Het merendeel van de huishoudens in de gemeente Geertruidenberg is tevreden met hun woning. Gemiddeld krijgt de woning een 7,7 en de andere woningen in de eigen woonomgeving krijgen een 7,1. Op basis van een aantal enquetevragen is een indicator opgesteld. Hierbij krijgt de waardering van de huidige woning zelfs gemiddeld een 8,3 met weinig verschillen tussen de wijken. Bewoners van huurwoningen zijn minder tevreden met hun woning dan de bewoners in een koopwoning. Een huurwoning krijgt gemiddeld een 7,6 en een koopwoning een 8,8. Een kleine meerderheid (53%) wil het liefst in de huidige woning blijven wonen (met eventuele aanpassingen), ook als men nu of in de nabije toekomst behoefte zou hebben aan zorg in of om de woning De kwantitatieve woningvraag Voor 71 procent is hun huidige woning de meest ideale woonsituatie. Hiernaast wil ruim 9 procent van de huishoudens wil de huidige woning verbouwen. Tevens heeft ruim 16 procent van de huishoudens in de gemeente Geertruidenberg plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Van deze doorstromers bestaat bijna een kwart (22%) uit gezinnen met kinderen en ruim een derde (36%) uit 65-plussers. Daarnaast geeft 29 procent van de nog thuiswonende jongeren aan dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters. Starters willen vooral zelfstandig gaan wonen en gaan samenwonen / trouwen. Doorstromers tot 65 jaar wensen vooral groter te gaan wonen. De 65-plussers wensen vooral om gelijkvloers te gaan wonen, te gaan huren en kleiner te gaan wonen. Bij 75-plussers spelen naast genoemde sectorale motieven bij de 65-plussers ook temporele verhuismotieven door met name gezondheidsredenen Bijna tweederde van de verhuisgeneigden wil in de gemeente Geertruidenberg blijven wonen. Ruim een kwart van de potentiële verhuizers vertrekt liever naar een andere gemeente in verband met studie of veranderende gezinsomstandigheden. De belangrijkste reden om in de gemeente Geertruidenberg te komen wonen is werk of veranderende gezinsomstandigheden. Het merendeel van de ca. 250 huishoudens die zich hier in de afgelopen twee jaar hebben gevestigd, komen uit de regio s Oost-Brabant (39%), West- Brabant (36%) en Midden-Brabant (13%). Ruim driekwart is van plan om hier voor langere tijd te blijven De kwalitatieve woningvraag Van de huishoudens die binnen vijf jaar wil verhuizen woont thans 46 procent in een huurwoning en 54 procent in een koopwoning. Van deze huishoudens die nu huren, wil bijna driekwart blijven huren. Van deze woningeigenaren wil bijna tweederde opnieuw gaan kopen. Van deze starters wil bijna de helft kopen, terwijl ruim 30 procent liever gaat huren. Van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers) die willen huren, zoekt ruim 59 procent een goedkope woning met een huurprijs tot 555 per maand en wil 29 procent een huurwoning in het middensegment ( 555 tot 652 per maand). Zo n 38 procent van de potentiële kopers wil een woning in het middensegment (tussen en ), bijna 35 procent zoekt een woning in het dure segment en 27 procent wil een goedkope koopwoning. 20