Woonvisie Voorwoord

Transcriptie

1 Woonvisie Voorwoord...1 Inleiding...2 Hoofdstuk 1 Woonbeleid en haar omgeving...3 Hoofdstuk 2 Woonmonitor Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen...6 Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma...7 Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s...10 Hoofdstuk 6 Kerkdorpen...15 Hoofdstuk 7 Samenvatting en aanbevelingen...16 Voorwoord Door C. Bode. (Nog nader in te vullen)

2 Inleiding De huidige visie van de gemeente Oosterhout op het lokale woonbeleid staat beschreven in de Woonvisie Deze visie is aan actualisatie toe. In het coalitieakkoord is dan ook opgenomen dat de Woonvisie geactualiseerd zal worden. Algemene doelstelling van de gemeente Oosterhout is om via een gevarieerd aanbod van woningen de ambities van Oosterhout Familiestad te ondersteunen en te versterken. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft voor alle categorieën inwoners. Dit betekent in ieder geval dat de toekomstige bouwopgave moet voldoen aan de vraag. Het nieuwe woonbeleid en de woningmarkt staan onder directe invloed van de economische ontwikkelingen en heeft te maken met consumenten die zelfstandiger en kritischer op de woningmarkt opereren. Ze zitten steeds minder te wachten op een massaproduct en vragen steeds meer om maatwerk en zelfwerkzaamheid. Tot slot trekt de overheid zich terug in een kaderstellende rol, om de uitvoering nadrukkelijk aan anderen over te laten. De gemeente Oosterhout is zich bewust van deze trends en doet dan ook een nadrukkelijk beroep op haar partners om de Woonvisie te ondersteunen en de uitvoering ervan samen ter hand te nemen. Leeswijzer Hoofdstuk 1 Woonbeleid en haar omgeving - sociaal-maatschappelijke, economische en demografische ontwikkelingen - partijen die van invloed zijn op het gemeentelijk woonbeleid. Hoofdstuk 2 Woonmonitor de Oosterhoutse bevolkingsontwikkeling - huidige woningvoorraad - ontwikkelingen op de Oosterhoutse woningmarkt. Hoofdstuk 3 - Visie en doelstellingen wonen Hoofdstuk 4 - Woningbouwprogramma Hoofdstuk 5 - Doelgroepen en thema s Hoofdstuk 6 - Kerkdorpen Hoofdstuk 7 - Samenvatting en aanbevelingen. 2

3 Hoofdstuk 1 Woonbeleid en haar omgeving Het woonbeleid staat onder invloed van vaak niet beïnvloedbare omgevingsfactoren zoals de economische ontwikkelingen, individualisering, vergrijzing en gezinsverdunning. Daarnaast wordt het gemeentelijk woonbeleid beïnvloed door beleid van hogere overheden. Voorbeelden hiervan zijn de Europese regelgeving rondom de toewijzing van sociale huurwoningen door corporaties, de Huisvestingswet (rijksbeleid) en het Streekplan (provinciaal beleid). Ook de regio vraagt om steeds meer afstemming van het lokale woonbeleid. De regionale samenwerking concentreert zich op dit moment op de West-Brabantse samenwerking met 18 gemeenten. Binnen dit samenwerkingsverband vinden subregionale overleggen plaats met de gemeenten uit de Amerstreek Geertruidenberg en Drimmelen. Ook met buurgemeente Breda en de gemeente Etten-Leur wordt overleg gevoerd op het vlak van het woonbeleid. Doel van deze subregionale overleggen is dat de gemeenten meer inzicht krijgen in het woonbeleid en het woningbouwprogramma van de afzonderlijke gemeenten. Met gemeenten zoals Dongen en Gilze- Rijen zijn op het gebied van wonen ook raakvlakken. Deze gemeenten vallen buiten de West- Brabantse samenwerking, maar het is niet uitgesloten dat ook met deze gemeenten in de toekomst overleg zal plaatsvinden. Binnen de gemeente zijn beleidsvelden als de Wmo, ruimtelijke ordening en milieu van invloed op de woon- en leefomgeving. Dit betekent dat het woonbeleid enerzijds een duidelijke richting moet geven, maar anderzijds ook de flexibiliteit in zich moet hebben om op gewijzigde omstandigheden in te kunnen spelen. De gemeente is voorwaardenscheppend maar heeft voor de uitvoering van haar beleid de inzet van lokale partners zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, belangenorganisaties en burgers nodig. De gemeente wil dit vorm geven door belanghebbende organisaties te betrekken bij de totstandkoming van het woonbeleid in een klankbordgroep. De gemeente gaat jaarlijks met haar partners in gesprek over de voortgang van het beleid en de woningbouwproductie tijdens een bouwberaad. Via prestatieafspraken formuleert de gemeente Oosterhout in samenwerking met Thuisvester de gezamenlijke opgaven voor het lokale woonbeleid.

4 Hoofdstuk 2 Woonmonitor 2009 Om in te schatten aan welke woningen in de toekomst behoefte is, is het van belang om de samenstelling van de bevolking, de huidige woningvoorraad en de specifieke woningvraag per doelgroep in beeld te brengen. Een groot deel van deze gegevens wordt gehaald uit de (driejaarlijkse) Woonmonitor die deel uitmaakt van de Buurt- en dorpsenquête die in 2009 is uitgevoerd. De uitkomsten van de Woonmonitor zijn in 2010 vastgesteld. De effecten van de economische crisis op de woningmarkt zijn waar mogelijk in deze uitkomsten meegenomen Bevolking- en huishoudensamenstelling Op 1 januari 2009 telde de gemeente Oosterhout inwoners. Zo n 24% hiervan is jonger dan 20 jaar en 16% is 65 jaar of ouder. De verwachting is dat in 2020 het aandeel 65-plussers bijna 22% zal zijn. Van de huishoudens is 29% eenpersoons. Als gevolg van vergrijzing en verdunning zal dit toenemen tot 35% in 2020 en 40% in Het aantal personen per huishouden zal verder afnemen. Figuur 1 Huishoudenssamenstelling gemeente Oosterhout (2009) Woningvoorraad Op 1 januari 2009 telde de Oosterhoutse woningvoorraad woningen. De woningvoorraad is relatief jong: 88% van de woningen is na 1960 gebouwd. Onderstaande figuur 2 geeft de verhouding tussen huur en koop en de verschillende woningtypen weer: Figuur 2 De Oosterhoutse woningvoorraad 4

5 Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren Uit de Woonmonitor blijkt dat 16% van de bevolking binnen vijf jaar wil verhuizen, waarvan 47% binnen 2 jaar. Tweederde van de mensen wil binnen Oosterhout verhuizen. Bijna 10% van hen die willen verhuizen is starter. Van de starters wil 54% huren en 42% kopen. Van de doorstromers bestaat ongeveer de helft uit gezinnen met kinderen en ruim een derde uit senioren (55+). Bij de doorstromers geeft 40% de voorkeur aan huren en 54% wil kopen. Ten opzichte van de Woonmonitor uit 2005 is de vraag naar huurwoningen onder de verhuisgeneigden gestegen. Oorzaak hiervan is de economische recessie, waardoor huishoudens minder snel geneigd zijn om een huis te kopen, en minder mogelijkheden hebben om een huis te kopen. Het financiële risico bij de aankoop van een huis in economisch onzekere tijden is voor veel huishoudens groot. Huishoudens met een eigen woning willen veelal eerst de eigen woning verkopen voordat ze zelf een nieuw huis kopen. Bovendien zijn huishoudens door landelijk aangescherpte hypotheeknormen beperkt in hun leencapaciteit ten opzichte van de afgelopen jaren. De kans is groot dat de huidige normen met ingang van 1 januari 2012 verder worden aangescherpt. Figuur 3 Voorkeur voor prijsklasse* *De prijsklassen zijn gebaseerd op het jaar 2009 Jongeren en gezinnen zoeken vooral een grondgebonden woning. Ouderen zoeken veelal een appartement, maar de algemene belangstelling voor een koopappartement neemt ten opzichte van 2005 af. Van de personen die willen verhuizen, zoekt 45% een woning in de bestaande woningvoorraad. Huishoudens met een hoger inkomen dan ,- komen door de Europese regels niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning met een huurprijs tot 652,-. Deze ontwikkeling zal gevolgen hebben voor de vraag naar huurwoningen in het duurdere segment. Figuur 4 Voorkeur van starters en doorstromers voor een bepaald type woning 5

6 Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen Visie Wonen gaat over mensen. Een woningzoekende moet als klant worden gezien en zo passend mogelijk bediend worden. De woonwensen van mensen staan centraal. Doel van het gemeentelijk woonbeleid is om de woningvoorraad zo samen te stellen dat inwoners hun wooncarrière binnen Oosterhout kunnen doorlopen van starter tot senior. Inwoners zouden niet uit hun eigen gemeente moeten verhuizen omdat ze geen geschikte woning kunnen vinden. Door een gevarieerd aanbod van woningtypen en prijsklassen wordt Oosterhout niet alleen aantrekkelijk voor zijn eigen inwoners, maar ook voor mensen van buiten. Doelstelling Algemene doelstelling van de gemeente Oosterhout is om via een gevarieerd aanbod van woningen de ambities van Oosterhout Familiestad te ondersteunen en te versterken. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft voor alle categorieën inwoners. Op dit moment is er sprake van een overheid die zich enigszins terugtrekt op het gebied van regelgeving. De huidige maatschappelijke ontwikkelingen vragen van de gemeente nadrukkelijk om een heldere visie op het wonen. De taak van de gemeente is het voeren van regie (sturing en afstemming) en het stimuleren van de woningbouwproductie. De uitvoering en realisatie van het woonbeleid moet vooral worden overgelaten aan de ontwikkelaars, corporaties en de woonconsumenten. 6

7 Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma De eindverantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ligt bij de eigenaren in de vorm van de individuele eigenaar/bewoner, de corporatie of particuliere verhuurder. De gemeente heeft hier vooral een stimulerende rol om eigenaren te wijzen op het belang van een kwalitatief goede woning. De gemeente heeft een duidelijk sturende rol in de nieuwbouw door te kijken welk type nieuwbouw gewenst is en waar deze woningen gebouwd moeten worden. De toevoeging van de juiste woningen betekent een versterking van de totale woningvoorraad in relatie tot de vraag. De nieuwbouw heeft hierdoor een duidelijk strategische functie. Deze strategische functie wordt vormgegeven door het opstellen van het meerjaren woningbouwprogramma. Meerjaren woningbouwprogramma Op basis van de provinciale taakstelling mag de gemeente Oosterhout in de planperiode 2009 t/m 2019 in totaal woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Uitgangspunt voor deze berekening zijn de provinciale bevolkingsprognoses. Begin 2010 zijn alle lokale woningbouwinitiatieven geïnventariseerd. Aanleiding voor deze inventarisatie was de woningbouwtaakstelling, de stagnatie in de woningbouwproductie en het voorkomen van een overcapaciteit aan nieuwe woningen op de lokale woningmarkt. De Oosterhoutse lijst omvatte zo n 45 (potentiële) ontwikkellocaties met een totale geraamde plancapaciteit van circa woningen. De overcapaciteit aan initiatieven heeft ertoe geleid dat er voor het woningbouwprogramma keuzes zijn gemaakt voor locaties die wel of niet voor ontwikkeling in aanmerking kwamen. Om tot een afgewogen keuze te kunnen komen is gekeken naar plannen die niet meer te beïnvloeden zijn. Voor de nog beïnvloedbare plannen zijn de volgende toetsingscriteria vastgesteld: direct financieel belang van de gemeente; afzetbaarheid van het plan op de woningmarkt; bestuurlijke hardheid van het plan; past het plan binnen de politieke doelstellingen, en een algemene toets op realiteitsgehalte van het initiatief / plan. Resultaat is een voor de gemeente en haar partners concreet meerjaren woningbouwprogramma. Jaarlijks vindt een voortgangsrapportage en evaluatie plaats om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. Door jaarlijks te evalueren en waar nodig bij te stellen ontstaat er flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Het biedt samen met de Woonmonitor een goed inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Op basis van veranderingen in de vraag naar woningen kunnen aanpassingen in projecten besproken worden met de ontwikkelende partijen. In overleg met de ontwikkelaars kan de verfijning van de planinvulling per locatie jaarlijks gevolgd worden. Flexibiliteit is dan ook van belang om aanpassingen in het woningbouwprogramma op basis van de veranderende vraag echt vorm te kunnen geven. Voor het totale meerjaren woningbouwprogramma wordt voorgesteld de volgende basisverdeling te hanteren: - 30% goedkoop (15% huur en 15% koop) - 40% middelduur (30% koop en 10% huur) - 30% duur (25% koop en 5% huur) Deze differentiatie is gebaseerd op de huidige economische ontwikkelingen en de resultaten uit de Woonmonitor De differentiatie is tevens gebaseerd op een aantal ontwikkelingen in de markt. Zo wordt er ingezet op 40% middeldure woningen. In dit segment is de laatste jaren nauwelijks gebouwd, terwijl de vraag in deze prijsklasse sterk toeneemt. De woningmarkt ontwikkelt zich steeds meer van een aanbodgestuurde naar een vraaggerichte markt waarin burgers steeds meer zeggenschap hebben over hun toekomstige woning. Door middel van (collectief) particulier opdrachtgeverschap kunnen woningen in dure, maar ook in de 7

8 goedkopere prijsklassen naar eigen wens gerealiseerd worden. In de Contreie worden circa 150 vrije kavels verkocht en is grond gereserveerd voor maximaal 110 CPO-woningen. De gemeente Oosterhout is zich ervan bewust dat het woningbouwprogramma voor een deel al vast ligt en beperkt te beïnvloeden is. Ook wil de gemeente in samenwerking met de ontwikkelende partijen tot betere producten voor haar bewoners komen. Per initiatief wordt de hoofdrichting getoetst en waar nodig per locatie verfijnd in kwaliteitscriteria. Vooralsnog worden de volgende kwaliteitselementen bij de bouwprojecten gehanteerd: grondgebonden of gestapeld; huur of koop; prijsklassen: goedkoop, middelduur en duur. De prijsklassen zullen jaarlijks door het college worden vastgesteld op basis van de regionale afspraken. De prijsgrenzen voor koop- en huurwoningen voor het jaar 2011 zijn: Koop: Goedkoop: tot ,- Middelduur: ,- tot ,- Duur: vanaf ,- Huur: Goedkoop: tot 554,76 Middelduur: 554,76 tot 652,52 Duur: vanaf 652,52 Kwaliteit De kwaliteitscriteria worden in samenspraak met de regiogemeenten de komende jaren verder uitgewerkt. Een kwaliteitscriterium is bijvoorbeeld de mate waarin een woning levensloopbestendig is. Om adequaat op nieuwe marktontwikkelingen te kunnen inspelen, moeten de genoemde verdelingspercentages en kwaliteitscriteria vanuit het meerjaren programma flexibel kunnen worden ingezet. Ze vormen een leidraad voor nieuwe ontwikkelingen maar geen harde eis. Het meerjaren woningbouwprogramma tot 2020 is weergegeven in (bijlage I). Aanbevelingen woningbouw: 1. Jaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. 2. De Woonmonitor wordt als primaire basis voor de differentiatie in de nieuwbouwplannen uit de woningbouwplanning toegepast. 3. Bij woningbouw de volgende procentuele verdeling en hoofdcriteria (de kwaliteitselementen grondgebonden / gestapeld, huur / koop) en de verschillende prijsklassen toepassen: - 30% goedkoop 15% koop en 15% huur - 40% middelduur 30% koop en 10% huur - 30% duur 25% koop, 5% huur 4. De uitwerking van het begrip kwaliteit (waaronder levensloopbestendigheid) in regionaal overleg te laten plaatsvinden. 8

9 In onderstaande kaart van de gemeente Oosterhout is een overzicht van de betreffende locaties weergegeven. Kaart 1 Overzicht woningbouwlocaties gemeente Oosterhout tot

10 Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s De Woonmonitor biedt samen met het meerjaren woningbouwprogramma een goed inzicht in de woningmarkt. Met behulp van dit inzicht in ontwikkelingen op de woningmarkt is het mogelijk om te bekijken op welke manier(en) op de volgende inhoudelijke thema s voor de komende jaren met behulp van het woonbeleid sturing mogelijk is: Inzoomend op de rol en verantwoordelijkheden van de gemeente onderscheiden we de volgende inhoudelijke velden: Doelgroepen (Collectief) particulier opdrachtgeverschap Betaalbaarheid Duurzaamheid Leefbaarheid Samenwerking Doelgroepen Als wonen gaat over mensen, is het soms nodig dat een gemeente doelgroepen die niet goed in staat zijn zelf voor hun huisvesting te zorgen, te helpen. Vaak gebeurt dit via een instrument als woonruimtebemiddeling. Op basis van de Huisvestingswet is ook in Oosterhout sprake van vrije vestiging waardoor het stellen van bindingseisen aan doelgroepen niet mogelijk is. Op landelijk niveau wordt momenteel gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingswet die, onder voorwaarden, meer lokale sturing mogelijk maakt. Zodra deze herziening is vastgesteld, zal worden bezien of en zo ja op welke wijze lokaal een uitwerking kan plaatsvinden. In zijn algemeenheid wordt vastgesteld dat in de prestatieafspraken met corporaties voldoende borging wordt aangebracht voor de huisvesting van deze groepen. Concrete doelgroepen die op dit moment extra aandacht van de gemeente nodig hebben zijn: starters, senioren, arbeidsmigranten en statushouders. Starters Senioren Arbeidsmigranten Statushouders Starters Starters zijn woningzoekenden die of voor het eerst zelfstandig gaan wonen, of herintredend op de woningmarkt zijn (bv. door echtscheiding). In het algemeen zijn starters relatief jonge mensen met een beperkt arbeidsverleden en daarmee een beperkt inkomen / vermogen. Starters zoeken veelal een woning in het goedkopere woningsegment, zowel huur als koop. Met name de strengere hypotheeknormen zorgen er momenteel voor dat ook het goedkope koopsegment in de nieuwbouw met een prijsgrens van ,- moeilijker betaalbaar wordt voor jongeren. Door de bouw van goedkopere woningen (tot ,-) kunnen starters mogelijk wel hun financiering rond krijgen. De gemeente kan deze categorie woningzoekenden in z n algemeenheid helpen door voldoende passende productie in het meerjaren woningbouwprogramma op te nemen en / of deze specifiek voor starters te bestemmen. Tevens kan door afspraken met een woningcorporatie ervoor gezorgd worden voor voldoende betaalbare huur- en/of koopwoningen voor starters. Vanuit het woningbouwprogramma zijn de afgelopen jaren de volgende goedkope koopwoningen gebouwd: 33 woningen Torenschouw 21 woningen Van Oldeneellaan Op korte termijn: 50 appartementen Bayens 20 grondgebonden woningen Warandepoort 10

11 Op middellange termijn: ± 140 goedkope koopwoningen de Contreie In de sociale huursector: 20 appartementen Warandepoort 29 appartementen Sint-Antoniusstraat Op middellange termijn zullen in de Contreie en de Zwaaikom eveneens goedkope huurwoningen gebouwd worden. Voor deze locaties zijn de exacte aantallen sociale huurwoningen nog niet bekend. In de periode is er voor starters de mogelijkheid geweest om een starterlening aan te vragen. Deze lening maakte het voor starters beter mogelijk een woning te kopen. In totaal zijn in die periode ± 60 leningen verstrekt. De hiervoor vastgestelde verordening is begin 2011 ingetrokken omdat het beschikbaar gestelde budget op was. Met Thuisvester zijn prestatieafspraken gemaakt waarin ook de beschikbaarheid van huurwoningen voor starters is opgenomen (20% van de vrijkomende woningen wordt aan starters verhuurd). Daarnaast biedt Thuisvester koopwoningen aan starters aan via de zogenaamde MGE-constructie. In nieuw op te stellen prestatieafspraken zullen de huisvestingsmogelijkheden van deze doelgroep wederom worden opgenomen. Aanbevelingen doelgroep starters: 1. In prestatieafspraken met Thuisvester wordt opgenomen dat 20% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan starters. 2. Met behulp van een pilot met ontwikkelende partijen de mogelijkheden onderzoeken om woningen tot ,- te bouwen. Senioren Met het oog op de toenemende vergrijzing vormen senioren een steeds groter aandeel van de totale bevolking. Senioren kenmerken zich steeds meer als een heterogene groep: het gaat al lang niet meer alleen maar om zorgbehoevende kwetsbare 75-plussers. In toenemende mate zijn er ook vitale ouderen die zo lang mogelijk in hun eigen huis willen en kunnen blijven wonen. In het kader van het wonen, zorg en welzijn is de relatie met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) van belang: langer zelfstandig wonen is een van de kerndoelen van de Wmo. Van de senioren met verhuisplannen woont momenteel 47% in een huurwoning en 53% in een koopwoning. Bij verhuizing geeft 70% de voorkeur aan een huurwoning, tegenover een voorkeur van 30% voor koopwoningen. Ongeveer 45% van de senioren met verhuisplannen zoekt een appartement, waarvan tweederde in de huur en een derde in de koop. Naarmate de senioren ouder zijn neemt de vraag naar koopwoningen af. Senioren kunnen door de gemeente en haar directe partners op een aantal manieren gefaciliteerd worden op het gebied van het (langer zelfstandig) wonen. Met behulp van (kleine) fysieke aanpassingen (bv een traplift) en domotica (technologische hulp- en communicatiemiddelen) kunnen woningen geschikt gemaakt worden voor de doelgroep. Verder dient er in samenwerking met partners als De Volckaert, Thebe en Thuisvester onderzocht te worden naar welk type van wonen en zorg er in de toekomst vraag is. Ook senioren die een initiatiefgroep vormen om hun specifieke woonwens te realiseren dienen hierbij gefaciliteerd te worden door de gemeente Oosterhout. Aanbevelingen doelgroep senioren: 1. De behoeften aan de diverse woonvormen onderzoeken. Welke woningen dienen toegevoegd te worden en wat dient er aangepast te worden aan de huidige woningvoorraad? 2. Nieuwbouw voor de doelgroep senioren dient geschikt te zijn, zonder dat aanpassingen door middel van individuele voorzieningen op basis van de Wmo noodzakelijk zijn. 3. In prestatieafspraken met Thuisvester worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica (technologische hulpmiddelen). 4. Initiatiefgroepen met een specifieke woonwens faciliteren bij locatiekeuze. 11

12 Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten zijn essentieel voor onze economie en arbeidsparticipatie. Van deze nieuwe groep woningzoekenden vestigt slechts een beperkt aantal zich permanent. Het overgrote deel van de arbeidsmigranten is gedurende enkele maanden in het jaar in Nederland woonachtig en wordt dan afgelost door anderen. De huisvesting van deze laatste groep is vaak van tijdelijke aard. Deze nieuwe doelgroep vraagt aandacht, onder meer op het gebied van het verbeteren van de woon- en leefsituatie. De werkgevers en de uitzendorganisaties die de arbeidsmigranten inhuren zijn primair verantwoordelijk voor een kwalitatief goede huisvesting van deze doelgroep. Voor de gemeente Oosterhout geldt dat naast de huisvesting met name de nadruk ligt op het gebied van openbare orde en veiligheid in combinatie met mogelijke overbewoning en overlast. In regionaal verband is een convenant afgesloten om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren. De uitwerking van dit regionale beleid vindt de komende periode plaats. Deze uitwerking betreft dan niet alleen de huisvestingskant, maar zeker ook aspecten als openbare orde en veiligheid, begeleiding / opvang en communicatie. De mogelijke oplossingen voor huisvesting van deze doelgroep moeten aan de ene kant een structureel karakter hebben en aan de andere kant de tijdelijkheid van bewoning tot uitdrukking brengen. Ook in Oosterhout zijn arbeidsmigranten werkzaam en woonachtig (bv. in de glastuinbouw). Statushouders Statushouders hebben een verblijfsvergunning gekregen en hebben hierdoor (vrijwel) dezelfde rechten als iedere andere Nederlandse burger. In het kader van de huisvesting heeft het ministerie echter bepaald dat deze categorie woningzoekenden bij voorrang door gemeenten gehuisvest moeten worden. Het aantal per gemeente te huisvesten statushouders wordt halfjaarlijks door het ministerie bepaald. Voor Oosterhout komt dit neer op zo n statushouders per half jaar. Aangezien de gemeente zelf geen woningen heeft, is de gemeente voor het realiseren van deze taakstelling afhankelijk van haar lokale partners. Met name de corporatie vervult in deze, vanuit haar maatschappelijke doelstelling een belangrijke rol. De afgelopen jaren heeft Thuisvester, mede in het kader van de gemaakte prestatieafspraken, de volledige taakstelling voor statushouders voor haar rekening genomen. Nu ook de druk op de (sociale) huurwoningmarkt toeneemt, zal de gemeente zich ook moeten oriënteren op eventuele andere mogelijkheden om deze doelgroep te kunnen blijven huisvesten. Hierbij kan gedacht worden aan het aanspreken van de overige lokaal werkzame corporaties. Aanbevelingen doelgroep statushouders: 1. In de prestatieafspraken opnemen dat Thuisvester zich zal inspannen om voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar te stellen, zodat de taakstelling kan worden voldaan. 2. Met andere partners / corporaties de bereidheid tot huisvesting van de doelgroep bespreekbaar maken. (Collectief) Particulier opdrachtgeverschap De woningmarkt die nog vooral aanbodgestuurd is, zal zich steeds meer ontwikkelen naar een vraaggeoriënteerde markt, waarin de consument meer zeggenschap heeft. Particulier opdrachtgeverschap (PO) biedt de burger de meeste zeggenschap bij de ontwikkeling van woning(en) en is mogelijk in individuele en collectieve vorm. Het zelf (collectief) ontwikkelen kan kostenbesparend werken en biedt lagere inkomensgroepen (waaronder starters) de mogelijkheid om betaalbare woningen naar eigen wens te bouwen. Particulier opdrachtgeverschap is hierdoor voor alle inkomensgroepen een mogelijkheid om woningen met zeggenschap te bouwen. De komende jaren zal in Oosterhout meer worden ingezet op de bouw van grondgebonden middeldure koopwoningen en zelfbouw via particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zoals bijvoorbeeld opgenomen in de nieuwe woonwijk de Contreie. Aanbevelingen (collectief) particulier opdrachtgeverschap 1. Particulier opdrachtgeverschap en CPO nog meer benutten als manier om burgers meer zeggenschap te bieden bij de ontwikkeling van hun woningen op vrije kavels. 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw bespreekbaar maken met partners en ontwikkelende partijen, met als uitwerkingsopdracht bekijken waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties. 12

13 Betaalbaarheid Om de woningvoorraad ook voor de toekomst betaalbaar te houden wordt door de gemeente Oosterhout op basis van de woningbouwdifferentiatie bij nieuwbouwprojecten ingezet op 30% goedkope huur- en koopwoningen. De woonconsument denkt bij betaalbaarheid vooral aan de hypotheeklasten of de maandelijkse huurprijs van een woning. Het feit dat belastingen, verzekeringen, onderhoud én energieverbruik grote invloed kunnen uitoefenen op de totale kosten van het wonen dient meer aandacht te krijgen. Gezien de verwachting dat met name de kosten voor energieverbruik de komende jaren eerder verder zullen stijgen dan dalen, is het wenselijk om de woonconsument goed voor te lichten over energiekosten en -besparing. In dat verband wordt bezien hoe investeringen in duurzaam (ver)bouwen kunnen doorwerken in een verbetering van de betaalbaarheid van het wonen (het zogeheten woonlastendenken ). Per 1 januari 2011 hebben zich op het vlak van betaalbaarheid van het wonen een aantal veranderingen in de koop- en sociale huursector voorgedaan waarop het gemeentelijk beleid geen invloed heeft, maar we als gemeente wel rekening mee moeten houden: Koop Huishoudens kunnen door strengere hypotheeknormen bij aankoop van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanzienlijk minder geld lenen, waardoor de stap naar een koopwoning niet of minder snel kan worden gemaakt. In vergelijking met voorgaande jaren hebben (met name) huishoudens met een inkomen tot ± ,- een lagere leencapaciteit, waardoor een mogelijke aankoop van een huis wordt bemoeilijkt (zie voorbeeld kader 1). Kader 1 Rekenvoorbeeld strengere hypotheeknormen per 1 januari 2011 (op basis van 4,9% rente) Tweepersoonshuishoudens: maximale hypotheek 2010 maximale hypotheek 2011 verschil Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Eenpersoonshuishoudens: Inkomen: , , , ,- Inkomen: , , , ,- Inkomen: , , , ,- Bron: 13

14 Sociale huursector Volgens Europese regelgeving moeten corporaties ten minste 90% van de huurwoningen met een huur tot 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de ,- (prijspeil 2011). Huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens hebben geen kans meer op een sociale huurwoning en zullen zich moeten richten op vrije de huursector, (vanaf 652,-) of de koopmarkt. Om woningzoekenden met lagere inkomens meer mogelijkheden te bieden op de woningmarkt probeert de gemeente Oosterhout, in samenwerking met haar partners, hen op het gebied van betaalbaarheid op een aantal manieren tegemoet te komen: Aanbevelingen om betaalbaarheid te vergroten: 1. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (waar mogelijk) toepassen in de nieuwbouw. Met Thuisvester de mogelijkheden voor MGE in de bestaande voorraad onderzoeken. 2. De doelgroep met een inkomen tussen ,- en ,- voldoende mogelijkheden bieden binnen: -de vrije huursector (boven 652,-): (4). door met Thuisvester te bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de 652,- en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. -de koopsector: (5). door met ontwikkelende partijen te onderzoeken of het mogelijk is om kwalitatief goede woningen (lees: kleinere woningen) voor maximaal ,- te bouwen. Duurzaamheid Wonen en duurzaamheid vormen steeds een belangrijkere combinatie. Niet alleen in de duurzame (materiaalgebruik) wijze van het bouwen van woningen, maar ook op het gebied van energiebesparende maatregelen in de bestaande en in de nieuwbouw. Bewoners dienen zich er in de toekomst meer van bewust te zijn dat zij zelf door duurzamer gedrag niet alleen kosten kunnen besparen, maar ook een bijdrage kunnen leveren aan een beter milieu. In het milieubeleidsplan zijn de eisen en randvoorwoorden ten aanzien van duurzaam bouwen en wonen opgenomen. Op regionaal vlak wordt de basis voor deze randvoorwaarden gelegd op het gebied van CO 2 -reductie met behulp van energiebesparende maatregelen en de toepassing van duurzame energie. Daar waar het gaat om kwaliteitseisen zoals duurzaamheid en het Politiekeurmerk Veilig Wonen is uit jurisprudentie voldoende duidelijk geworden dat een gemeente hierin geen eisen mag stellen die verder gaan dan de landelijke regels. De gemeente mag dergelijke eisen ook niet eenzijdig dwingend opnemen in een privaatrechtelijke (bv. bij grondverkoop) overeenkomst. Met ontwikkelende partijen kunnen dergelijke aspecten wel in goed gezamenlijk overleg tot stand komen. Een andere vorm van duurzaamheid betreft het transformeren van gebouwen zoals leegstaande kantoren en bedrijven naar tijdelijke woonruimte, waardoor een bestaand gebouw langer kan worden benut. Aanbevelingen op het gebied van duurzaamheid: 1. Het regionaal ambitieniveau als basis laten gelden voor lokale afspraken. 2. Bij nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen in overleg met ontwikkelende partijen streven naar 7-8 EPL (Energie Prestatie op Locatie). 3. Met partners en corporaties afspraken maken op het gebied van duurzaamheid die concreet en meetbaar zijn. Uitwerking: met Thuisvester het thema duurzaamheid in prestatieafspraken opnemen. 4. In de prestatieafspraken met Thuisvester woningverbetering en onderhoud opnemen om woningen qua duurzaamheid te verbeteren en om lagere energielasten te bewerkstelligen. 14

15 Leefbaarheid De kwaliteit van het wonen is niet alleen afhankelijk van de woning, maar zeker ook van kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat hierbij om de fysieke inrichting van de openbare ruimte en de sociale cohesie. Leefbaarheid is de waardering van een bewoner voor zijn of haar woonomgeving. Oftewel: het oordeel van de bewoners over de kwaliteit van de eigen wijk of buurt. Om de leefbaarheid van een buurt op peil te houden of te verbeteren is de inzet van de bewoners, maar ook de corporatie Thuisvester als voornaamste verhuurder en beheerder van de woningvoorraad vereist. De gemeente Oosterhout zal zich met betrokkenheid van en in samenwerking met de diverse belanghebbenden inspannen om de leefbaarheid te behouden of te vergroten. In deze zogenaamde Wijkteams wordt door regelmatig contact getracht allerhande problemen te tackelen en de leefbaarheid van een buurt of wijk te behouden. Samenwerking Op het regionale vlak is Oosterhout op het gebied van het woonbeleid actief in verschillende samenwerkingsverbanden, waarbij de samenwerking via het samenwerkingsverband West-Brabant als samenwerkingsverband heeft geleid tot kleinere allianties. Op subregionaal vlak vindt er in de Amerstreek twee maal per jaar bestuurlijk overleg plaats met gemeente Geertruidenberg en Drimmelen. Met de gemeenten Breda en Etten-Leur wordt eveneens overleg gevoerd op het vlak van het woonbeleid. In deze regionale verbanden kunnen de gemeenten het lokale woonbeleid en de afzonderlijke woningbouwplannen met elkaar vergelijken en op elkaar afstemmen. Op deze manier kunnen de gemeenten hun woningbouwplannen waar mogelijk sturen, zodat de plannen elkaar niet beconcurreren, maar eerder aan de vraag kunnen voldoen. Met gemeenten zoals Dongen en Gilze-Rijen zijn op het gebied van wonen ook raakvlakken. Deze gemeenten vallen buiten de West-Brabantse samenwerking, maar het is niet uitgesloten dat ook met deze gemeenten in de toekomst overleg over de regionale woningmarkt zal plaatsvinden. Om draagvlak bij de partners op het gebied van het woonbeleid te creëren is het van belang dat zij betrokken worden bij de ontwikkeling en uitvoering van de Woonvisie. Onder andere via een consultatieavond hebben zij input geleverd aan de nieuwe Woonvisie. Door middel van een bouwberaad kunnen deze partners jaarlijks hun visie geven over de ontwikkelingen op de Oosterhoutse woningmarkt. Via prestatieafspraken maakt de gemeente Oosterhout in samenwerking met Thuisvester afspraken op het gebied van inhoud, proces en looptijd. Thuisvester is gelet op het woningbezit de grootste partner. Met Thuisvester is afgesproken de samenwerking in prestatieafspraken vast te leggen. Deze afspraken zullen jaarlijks worden gemonitord en geëvalueerd, waarbij de resultaten teruggekoppeld worden naar de raad. Aanbevelingen om samenwerking op regionaal en lokaal vlak te bevorderen: 1. Het aangaan en onderhouden van allianties voor verdere concrete samenwerking op het gebied van het woonbeleid. 2. Het instellen van een Bouwberaad waarin twee maal per jaar de voortgang van de Woonvisie en andere actuele thema s uit het wonen besproken worden. 3. De samenwerking met Thuisvester via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. Hoofdstuk 6 Kerkdorpen Voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst heeft de raad in 2010 de idop s vastgesteld waarin de visie en wensbeeld van de bewoners van de afzonderlijke kerkdorpen voor 2020 zijn weergegeven. De onderstaande aandachtpunten voor woonbeleid illustreren de gemeenschappelijke thema s van de onderlinge kerkdorpen: Op het gebied van doelgroepen geldt dat de starters en senioren voor de inwoners van de kerkdorpen bijzondere aandacht verdienen. Met het oog op de vergrijzing zijn er voor senioren meer geschikte woningen in de bestaande (ergonomische aanpassing) en nieuwbouw gewenst. Om de ontgroening van de kerkdorpen tegen te gaan pleit men voor meer betaalbare starterswoningen. Deze toe te voegen woningen zullen gedifferentieerd (koop/huur en qua prijs) en gefaseerd gebouwd moeten worden. 15

16 Hoofdstuk 7 Samenvatting en aanbevelingen De actualisatie van de Woonvisie geeft weer op welke wijze de gemeente Oosterhout vorm geeft aan het lokale woonbeleid. In de Woonvisie komen thema s en trends in het wonen aan de orde en worden de ambities van de gemeente Oosterhout verwoord. Algemene doelstelling van de Woonvisie is dat Oosterhout aantrekkelijke woongemeente blijft, met een gevarieerd woningaanbod voor alle categorieën inwoners. Om deze doelstelling te kunnen verwezenlijken is het van belang een beeld te schetsen van de huidige ontwikkelingen van de diverse ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting gebied en de manier waarop de doelstelling bereikt dient te worden. Hoofdstuk 1 Woonbeleid en haar omgeving schetst een beeld van sociaal-maatschappelijke, economische en demografische ontwikkelingen en de diverse betrokken partijen en partners die van invloed zijn op het gemeentelijk woonbeleid. Hoofdstuk 2 Woonmonitor 2009 Met behulp van de resultaten van de Woonmonitor wordt in beeld gebracht hoe de Oosterhoutse bevolking zich ontwikkelt en welke ontwikkelingen zich voordoen in de lokale woningmarkt. Ten opzichte van de vorige Woonmonitor (uit 2005) valt op dat de vraag naar huurwoningen onder zowel starters, doorstromers als senioren als gevolg van de economische recessie is toegenomen. Huishoudens hebben minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bij starters en doorstromers gaat de voorkeur met name uit naar grondgebonden woningen uit het middeldure segment (tot ,-). Senioren hebben behoefte aan appartementen, maar de belangstelling voor koopappartementen neemt ten opzichte van 2005 af. Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen Doel van het gemeentelijk woonbeleid is om de woningvoorraad zo samen te stellen dat inwoners hun wooncarrière binnen Oosterhout kunnen doorlopen van starter tot senior. Dit is mogelijk via een gevarieerd aanbod van woningen, zodat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft voor alle categorieën inwoners. Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma De Oosterhoutse woningvoorraad bestaat uit de huidige voorraad plus de in de nabije toekomst nieuw te bouwen woningen. Met name in de nieuwbouw heeft de gemeente Oosterhout een sturende rol als het gaat om de aantallen en typen woningen die gebouwd zullen worden. Op basis van de provinciale taakstelling mag de gemeente Oosterhout in de planperiode 2009 t/m 2019 in totaal woningen aan de woningvoorraad toevoegen. De gemeente heeft dat aantal opgenomen in het meerjaren woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geëvalueerd en waar nodig op basis van veranderende woonwensen bijgesteld. Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s Om de gemeente Oosterhout door middel van een gevarieerd woningaanbod aantrekkelijk te houden voor diverse categorieën bewoners is sturing mogelijk. Voor een aantal doelgroepen geldt dat zij voor toekomstige huisvesting extra aandacht verdienen bij de ontwikkeling van woningbouwplannen. -Voor starters geldt dat woningen specifiek voor starters bestemd kunnen worden. Via prestatieafspraken met corporaties kan men zorgen voor voldoende betaalbare huur- en/of koopwoningen. -Om senioren langer zelfstandig te laten wonen dient nieuwbouw geschikt te zijn voor deze groep, zonder dat aanpassingen nodig zijn. Met behulp van fysieke aanpassingen en domotica (technologische hulpmiddelen) kunnen woningen geschikt gemaakt worden voor langere zelfstandigheid. Met partners dient onderzocht te worden wat de toekomstige vraag naar wonen in combinatie met zorg en welzijn is. -Arbeidsmigranten zijn structureel aanwezig in Oosterhout, maar het is een dynamische doelgroep, waarvan de leden elkaar van tijd tot tijd aflossen. Met Thuisvester worden prestatieafspraken gemaakt om deze doelgroep in de toekomst te huisvesten. -Statushouders dienen op basis van een taakstelling vanuit het ministerie te worden gehuisvest. De gemeente Oosterhout maakt met Thuisvester prestatieafspraken en onderzoekt met andere partners alternatieve huisvestingsmogelijkheden. 16

17 (Collectief) particulier opdrachtgeverschap biedt de woonconsument steeds meer zeggenschap en is voor meerdere doelgroepen toe te passen om woningen naar wens in verschillende prijsklassen te bouwen. De betaalbaarheid van het wonen is voor een aanzienlijk deel niet te beïnvloeden door de gemeente. De prijzen op de woningmarkt worden bepaald door vraag en aanbod. Ook de per 1 januari 2011 ingevoerde inkomensgrens bij sociale huurwoningen en de strengere hypotheeknormen zijn van invloed op de financiële mogelijkheden van huishoudens en zijn niet direct te beïnvloeden door middel van gemeentelijk beleid. De gemeente kan door middel van de woningdifferentiatie ervoor zorgen dat er voldoende woningen in de verschillende prijscategorieën gebouwd worden. Door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is het mogelijk om kostenbesparend te bouwen. Thuisvester kan via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) woningen met korting aanbieden. Duurzaamheid speelt op het gebied van wonen een steeds belangrijkere rol, door rekening te houden met materiaalgebruik en energiebesparende maatregelen. Omdat de energielasten steeds hoger worden energielasten kan investeren in duurzaamheid leiden tot (aanzienlijk) lagere woonlasten. Leefbaarheid is de waardering van een bewoner voor zijn woning en woonomgeving. Om de leefbaarheid op peil te houden of te verbeteren wordt met de bewoners, corporaties en instanties samengewerkt. De gemeente Oosterhout werkt op verschillende manieren samen met partners op het gebied van het woonbeleid. Met regiogemeenten wordt via samenwerkingsverbanden het onderlinge woonbeleid en woningbouwplannen afgestemd. In het samenwerkingsverband West-Brabant wordt op regionale schaal samengewerkt. Op subregionaal niveau wordt met de gemeenten uit de Amerstreek Drimmelen en Geertruidenberg en de gemeenten Breda en Etten-Leur het lokale woonbeleid afgestemd. Met lokale partners zoals corporaties, makelaars, instellingen en ontwikkelaars worden bij de vorming van het beleid betrokken. Met directe partner Thuisvester wordt via prestatieafspraken meerjarige samenwerking vastgelegd. Hoofdstuk 6 Kerkdorpen Voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst heeft de raad in 2010 de idop s vastgesteld waarin de visie en wensbeeld van de bewoners van de afzonderlijke kerkdorpen voor 2020 zijn weergegeven. 17

18 Overzicht aanbevelingen Aanbevelingen woningbouw 1. Jaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. 2. De Woonmonitor wordt als primaire basis voor de differentiatie in de nieuwbouwplannen uit de woningbouwplanning toegepast. 3. Bij woningbouw de volgende procentuele verdeling en hoofdcriteria (de kwaliteitselementen grondgebonden / gestapeld, huur / koop) en de verschillende prijsklassen toepassen: - 30% goedkoop 15% koop en 15% huur - 40% middelduur 30% koop en 10% huur - 30% duur 25% koop, 5% huur 4. De uitwerking van het begrip kwaliteit (waaronder levensloopbestendigheid) in regionaal overleg te laten plaatsvinden. Aanbevelingen doelgroep starters 1. In prestatieafspraken met Thuisvester wordt opgenomen dat 20% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan starters. 2. Met behulp van een pilot met ontwikkelende partijen de mogelijkheden onderzoeken om woningen tot ,- te bouwen. Aanbevelingen doelgroep senioren 1. De behoeften aan de diverse woonvormen onderzoeken. Welke woningen dienen toegevoegd te worden en wat dient er aangepast te worden aan de huidige woningvoorraad? 2. Nieuwbouw voor de doelgroep senioren dient geschikt te zijn, zonder dat aanpassingen door middel van individuele voorzieningen op basis van de Wmo noodzakelijk zijn. 3. In prestatieafspraken met Thuisvester worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica en technologische hulpmiddelen. 4. Initiatiefgroepen met een specifieke woonwens faciliteren bij locatiekeuze. Aanbevelingen doelgroep statushouders 1. In de prestatieafspraken opnemen dat Thuisvester zich zal inspannen om voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar te stellen, zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. 2. Met andere partners / corporaties de bereidheid tot huisvesting van de doelgroep bespreekbaar maken. Aanbevelingen (collectief) particulier opdrachtgeverschap 1. Particulier opdrachtgeverschap en CPO nog meer benutten als manier om burgers meer zeggenschap te bieden bij de ontwikkeling van hun woningen op vrije kavels. 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw bespreekbaar maken met partners en ontwikkelende partijen, met als uitwerkingsopdracht bekijken waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties. Aanbevelingen om betaalbaarheid te vergroten 1. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (waar mogelijk) toepassen in de nieuwbouw. Met Thuisvester de mogelijkheden voor MGE in de bestaande voorraad onderzoeken. 2. De doelgroep met een inkomen tussen ,- en ,- voldoende mogelijkheden bieden binnen: -de vrije huursector (boven 652,-): (3). door met Thuisvester te bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de 652,- en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. -de koopsector: (4). door met ontwikkelende partijen te onderzoeken of het mogelijk is om kwalitatief goede woningen (lees: kleinere woningen) voor maximaal ,- te bouwen. 18

19 Aanbevelingen op het gebied van duurzaamheid 1. Het regionaal ambitieniveau als basis laten gelden voor lokale afspraken. 2. Bij nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen in overleg met ontwikkelende partijen streven naar 7-8 EPL. 3. Met partners en corporaties op het gebied van duurzaamheid afspraken maken die concreet en meetbaar zijn. Uitwerking: met Thuisvester het thema duurzaamheid in prestatieafspraken opnemen. 4. In de prestatieafspraken met Thuisvester woningverbetering en onderhoud opnemen om woningen qua duurzaamheid te verbeteren en om lagere energielasten te bewerkstelligen. Aanbevelingen om samenwerking op regionaal en lokaal vlak te bevorderen 1. Het aangaan en onderhouden van allianties voor verdere concrete samenwerking op het gebied van het woonbeleid. 2. Het instellen van een Bouwberaad waarin twee maal per jaar de voortgang van de Woonvisie en andere actuele thema s uit het wonen besproken worden. 3. De samenwerking met Thuisvester via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. 19