Voorwoord. Carla Bode, Wethouder Wonen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Voorwoord. Carla Bode, Wethouder Wonen"

Transcriptie

1 Woonvisie Voorwoord...2 Inleiding...3 Hoofdstuk 1 Woonbeleid en zijn omgeving...4 Hoofdstuk 2 Woonmonitor Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen...7 Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma...8 Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s...11 Hoofdstuk 6 Kerkdorpen...17 Hoofdstuk 7 Samenvatting en aanbevelingen

2 Voorwoord We noemen Oosterhout niet voor niets de Familiestad. Oosterhout wil een aantrekkelijke woongemeente zijn voor alle categorieën inwoners. Daarvoor is een gevarieerd aanbod aan woningen nodig. Het gemeentebestuur moet er op toezien dat er voor al die verschillende groepen voldoende mogelijkheden in Oosterhout zijn. Hoe we dat gaan doen en waarop we gaan letten, dat staat allemaal in deze woonvisie. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar stelt in samenwerking met projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en andere bouwers een woningbouwprogramma voor de komende jaren vast. De woningmarkt is echter geen statische markt. De vraag verandert voortdurend en de bouwers moeten flexibel opereren. Daarom willen we met hen jaarlijks het woningbouwprogramma evalueren. Flexibiliteit maakt het mogelijk om in de toekomst voor Oosterhout de juiste woningen te bouwen. Tijden veranderen. Burgers zijn tegenwoordig zelfstandiger en kritischer op de woningmarkt dan jaren geleden. Ze zitten steeds minder te wachten op een massaproduct en vragen steeds meer om maatwerk en zelfwerkzaamheid. Ook de economie heeft veel invloed op de woningmarkt. We hebben allemaal aan den lijve ondervonden dat de economie fluctueert en dat de huizenmarkt daarin meebeweegt. De gemeente Oosterhout is zich bewust van deze trends en vraagt haar partners dan ook om deze flexibele Woonvisie te ondersteunen en de uitvoering ervan samen ter hand te nemen. Ik ben ervan overtuigd dat dit goed gaat lukken, want de Woonvisie is geen stuk van de gemeente alleen. Vertegenwoordigers van woningbouwcorporaties, makelaars en zorginstellingen zijn betrokken geweest bij de totstandkoming ervan en ze hebben een belangrijke bijdrage geleverd. De gemeente Oosterhout is verheugd dat deze partijen hun inzichten hebben willen delen en hoopt dat zij in de toekomst samen met de bewoners van Oosterhout willen blijven bijdragen aan een aantrekkelijke woongemeente. Carla Bode, Wethouder Wonen 2

3 Inleiding De huidige visie van de gemeente Oosterhout op het lokale woonbeleid staat beschreven in de Woonvisie Deze visie is aan actualisatie toe. In het coalitieakkoord is dan ook opgenomen dat de Woonvisie geactualiseerd zal worden. Algemene doelstelling van de gemeente Oosterhout is om via een gevarieerd aanbod van woningen de ambities van Oosterhout Familiestad te ondersteunen en te versterken. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft met een gevarieerd woningaanbod voor alle categorieën inwoners. Met de onderdelen zoals in deze woonvisie opgenomen wordt de basis voor een goede woon- en leefomgeving gelegd. 3

4 Hoofdstuk 1 Woonbeleid en zijn omgeving Het woonbeleid staat onder invloed van vaak niet beïnvloedbare omgevingsfactoren zoals de economische ontwikkelingen, individualisering, vergrijzing en gezinsverdunning. Daarnaast wordt het gemeentelijk woonbeleid beïnvloed door beleid van hogere overheden. Voorbeelden hiervan zijn de Europese regelgeving rondom de toewijzing van sociale huurwoningen door corporaties, de Huisvestingswet (rijksbeleid) en het Streekplan (provinciaal beleid). Ook de regio vraagt om steeds meer afstemming van het lokale woonbeleid. De regionale samenwerking concentreert zich op dit moment op de West-Brabantse samenwerking met 18 gemeenten. Binnen dit samenwerkingsverband vinden subregionale overleggen plaats met de gemeenten uit de Amerstreek Geertruidenberg en Drimmelen. Ook met buurgemeente Breda en de gemeente Etten-Leur wordt overleg gevoerd op het vlak van het woonbeleid. Doel van deze subregionale overleggen is dat de gemeenten meer inzicht krijgen in het woonbeleid en het woningbouwprogramma van de afzonderlijke gemeenten. Met gemeenten zoals Dongen en Gilze- Rijen zijn op het gebied van wonen ook raakvlakken. Deze gemeenten vallen buiten de West- Brabantse samenwerking, maar ook met deze gemeenten zal het woonbeleid besproken en afgestemd worden. Binnen de gemeente zijn beleidsvelden als de Wmo, ruimtelijke ordening en milieu van invloed op de woon- en leefomgeving Dit betekent dat het woonbeleid enerzijds een duidelijke richting moet geven, maar anderzijds ook de flexibiliteit in zich moet hebben om op gewijzigde omstandigheden in te kunnen spelen. Er kan op deze manier meer marktgericht gewerkt worden zodat er beter gebouwd kan worden voor de woningvraag. (Een uitgebreide beschrijving van deze tendensen, kaders en partijen is in bijlage I weergegeven). De gemeente is voorwaardenscheppend maar heeft voor de uitvoering van haar beleid de inzet van lokale partners zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, belangenorganisaties en burgers nodig. De gemeente wil dit vorm geven door belanghebbende organisaties te betrekken bij de totstandkoming van het woonbeleid in een klankbordgroep. De gemeente gaat jaarlijks met haar partners en bewoners in gesprek over de voortgang van het beleid en de woningbouwproductie tijdens een bouwberaad. Via prestatieafspraken formuleert de gemeente Oosterhout in samenwerking met Thuisvester de gezamenlijke opgaven voor het lokale woonbeleid. 4

5 Hoofdstuk 2 Woonmonitor 2009 Om in te schatten aan welke woningen in de toekomst behoefte is, is het van belang om de samenstelling van de bevolking, de huidige woningvoorraad en de specifieke woningvraag per doelgroep in beeld te brengen. Een groot deel van deze gegevens wordt gehaald uit de (driejaarlijkse) Woonmonitor die deel uitmaakt van de Buurt- en dorpsenquête die in 2009 is uitgevoerd. De uitkomsten van de Woonmonitor zijn in 2010 vastgesteld. De effecten van de economische crisis op de woningmarkt zijn waar mogelijk in deze uitkomsten meegenomen. Bevolking- en huishoudensamenstelling Op 1 januari 2009 telde de gemeente Oosterhout inwoners. Zo n 24% hiervan is jonger dan 20 jaar en 16% is 65 jaar of ouder. De verwachting is dat in 2020 het aandeel 65-plussers bijna 22% zal zijn. Van de huishoudens is 29% eenpersoons. Als gevolg van vergrijzing en verdunning zal dit toenemen tot 35% in 2020 en 40% in Het aantal personen per huishouden zal verder afnemen. Figuur 1 Huishoudenssamenstelling gemeente Oosterhout (2009) Woningvoorraad Op 1 januari 2009 telde de Oosterhoutse woningvoorraad woningen. De woningvoorraad is relatief jong: 88% van de woningen is na 1960 gebouwd. Onderstaande figuur 2 geeft de verhouding tussen huur en koop en de verschillende woningtypen weer: Figuur 2 De Oosterhoutse woningvoorraad 5

6 Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren Uit de Woonmonitor blijkt dat 16% van de bevolking binnen vijf jaar wil verhuizen, waarvan 47% binnen 2 jaar. Tweederde van de mensen wil binnen Oosterhout verhuizen. Bijna 10% van hen die willen verhuizen is starter. Van de starters wil 54% huren en 42% kopen. Van de doorstromers bestaat ongeveer de helft uit gezinnen met kinderen en ruim een derde uit senioren (55+). Bij de doorstromers geeft 40% de voorkeur aan huren en 54% wil kopen. Ten opzichte van de Woonmonitor uit 2005 is de vraag naar huurwoningen onder de verhuisgeneigden gestegen. Oorzaak hiervan is de economische recessie, waardoor huishoudens minder snel geneigd zijn om een huis te kopen, en minder mogelijkheden hebben om een woning te financieren. Het financiële risico bij de aankoop van een huis in economisch onzekere tijden is voor veel huishoudens groot. Huishoudens met een eigen woning willen veelal eerst de eigen woning verkopen voordat ze zelf tot de aankoop van een nieuwe woning overgaan. Bovendien zijn huishoudens door landelijk aangescherpte hypotheeknormen beperkt in hun leencapaciteit ten opzichte van de afgelopen jaren. De kans is groot dat de huidige normen met ingang van 1 januari 2012 verder worden aangescherpt. Figuur 3 Voorkeur voor prijsklasse* *De prijsklassen zijn gebaseerd op het jaar 2009 Jongeren en gezinnen zoeken vooral een grondgebonden woning. Ouderen zoeken veelal een appartement, maar de algemene belangstelling voor een koopappartement neemt ten opzichte van 2005 af. Van de personen die willen verhuizen, zoekt 45% een woning in de bestaande woningvoorraad. Huishoudens met een hoger inkomen dan ,- komen door de Europese regels niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning met een huurprijs tot 652,-. Deze ontwikkeling zal gevolgen hebben voor de vraag naar huurwoningen in het duurdere segment. Figuur 4 Voorkeur van starters en doorstromers voor een bepaald type woning 6

7 Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen Visie Wonen gaat over mensen. Een woningzoekende moet als klant worden gezien en zo passend mogelijk bediend worden. De woonwensen van mensen staan centraal. Doel van het gemeentelijk woonbeleid is om de woningvoorraad zo samen te stellen dat inwoners hun wooncarrière binnen Oosterhout kunnen doorlopen van starter tot senior. Inwoners zouden niet uit hun eigen gemeente moeten verhuizen omdat ze geen geschikte woning kunnen vinden. Door een gevarieerd aanbod van woningtypen en prijsklassen wordt Oosterhout niet alleen aantrekkelijk voor zijn eigen inwoners, maar ook voor mensen van buiten. Doelstelling Algemene doelstelling van de gemeente Oosterhout is om via een gevarieerd aanbod van woningen de ambities van Oosterhout Familiestad te ondersteunen en te versterken. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft voor alle categorieën inwoners. Op dit moment is er sprake van een overheid die zich enigszins terugtrekt op het gebied van regelgeving. De huidige maatschappelijke ontwikkelingen vragen van de gemeente nadrukkelijk om een heldere visie op het wonen. De taak van de gemeente is het voeren van regie (sturing en afstemming) en het stimuleren van de woningbouwproductie. De uitvoering en realisatie van het woonbeleid moet vooral worden overgelaten aan de ontwikkelaars, corporaties en de woonconsumenten. 7

8 Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma De eindverantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ligt bij de eigenaren in de vorm van de individuele eigenaar/bewoner, de corporatie of particuliere verhuurder. De gemeente heeft hier vooral een stimulerende rol om eigenaren te wijzen op het belang van een kwalitatief goede woning. De gemeente heeft een duidelijk sturende rol in de nieuwbouw door te kijken welk type nieuwbouw gewenst is en waar deze woningen gebouwd moeten worden. De toevoeging van de juiste woningen betekent een versterking van de totale woningvoorraad in relatie tot de vraag. De nieuwbouw heeft hierdoor een duidelijk strategische functie. Deze strategische functie wordt vormgegeven door het opstellen van het meerjaren woningbouwprogramma. Meerjaren woningbouwprogramma Op basis van de provinciale taakstelling mag de gemeente Oosterhout in de planperiode 2009 t/m 2019 in totaal woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Uitgangspunt voor deze berekening zijn de provinciale bevolkingsprognoses. Begin 2010 zijn alle lokale woningbouwinitiatieven geïnventariseerd. Aanleiding voor deze inventarisatie was de woningbouwtaakstelling, de stagnatie in de woningbouwproductie en het voorkomen van een overcapaciteit aan nieuwe woningen op de lokale woningmarkt. De Oosterhoutse lijst omvatte zo n 45 (potentiële) ontwikkellocaties met een totale geraamde plancapaciteit van circa woningen. De overcapaciteit aan initiatieven heeft ertoe geleid dat er voor het woningbouwprogramma keuzes zijn gemaakt voor locaties die wel of niet voor ontwikkeling in aanmerking kwamen. Om tot een afgewogen keuze te kunnen komen is gekeken naar plannen die niet meer te beïnvloeden zijn. Voor de nog beïnvloedbare plannen zijn de volgende toetsingscriteria vastgesteld: afzetbaarheid van het plan op de woningmarkt; direct financieel belang van de gemeente; bestuurlijke hardheid van het plan; past het plan binnen de politieke doelstellingen, en een algemene toets op realiteitsgehalte van het initiatief / plan. Resultaat is een voor de gemeente en haar partners concreet meerjaren woningbouwprogramma. Jaarlijks vindt een voortgangsrapportage en evaluatie plaats om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. Door jaarlijks te evalueren en waar nodig bij te stellen ontstaat er flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Het biedt samen met de Woonmonitor een goed inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Op basis van veranderingen in de vraag naar woningen kunnen aanpassingen in projecten besproken worden met de ontwikkelende partijen. In overleg met de ontwikkelaars kan de verfijning van de planinvulling per locatie jaarlijks gevolgd worden. Flexibiliteit is dan ook van belang om aanpassingen in het woningbouwprogramma op basis van de veranderende vraag echt vorm te kunnen geven. Mocht een woningbouwproject op basis van de jaarlijkse evaluatie niet meer aan de marktvraag voldoen dan kan op basis van de actuele woningvraag in overleg met de ontwikkelende partij het project aangepast worden. Doel hiervan is dat er meer gericht voor de vraag gebouwd zal worden en er dus beter kan worden meebewogen met de ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor het totale meerjaren woningbouwprogramma wordt voorgesteld de volgende basisverdeling te hanteren: - 30% goedkoop (indicatief 15% koop en 15% huur) - 40% middelduur (indicatief 30% koop en 10% huur) - 30% duur (indicatief 25% koop en 5% huur) Deze differentiatie is gebaseerd op de huidige economische ontwikkelingen en de resultaten uit de Woonmonitor De differentiatie is tevens gebaseerd op een aantal ontwikkelingen in de markt. Zo wordt er ingezet op 40% middeldure woningen. In dit segment is de laatste jaren nauwelijks gebouwd, terwijl de vraag in deze prijsklasse sterk toeneemt. 8

9 De woningmarkt ontwikkelt zich steeds meer van een aanbodgestuurde naar een vraaggerichte markt waarin burgers steeds meer zeggenschap hebben over hun toekomstige woning. Door middel van (collectief) particulier opdrachtgeverschap kunnen woningen in dure, maar ook in de goedkopere prijsklassen naar eigen wens gerealiseerd worden. In de Contreie worden circa 150 vrije kavels verkocht en is grond gereserveerd voor maximaal 110 CPO-woningen. De gemeente Oosterhout is zich ervan bewust dat het woningbouwprogramma voor een deel al vast ligt en beperkt te beïnvloeden is. Ook wil de gemeente in samenwerking met de ontwikkelende partijen tot betere producten voor haar bewoners komen. Per initiatief wordt de hoofdrichting getoetst en waar nodig per locatie verfijnd in kwaliteitscriteria. Vooralsnog worden de volgende kwaliteitselementen bij de bouwprojecten gehanteerd: grondgebonden of gestapeld; huur of koop; prijsklassen: goedkoop, middelduur en duur. De prijsklassen zullen jaarlijks door het college worden vastgesteld op basis van de regionale afspraken. De prijsgrenzen voor koop- en huurwoningen voor het jaar 2011 zijn: Koop: Goedkoop: tot ,- Middelduur: ,- tot ,- Duur: vanaf ,- Huur: Goedkoop: tot 554,76 Middelduur: 554,76 tot 652,52 Duur: vanaf 652,52 De kwaliteitscriteria worden in samenspraak met de regiogemeenten de komende jaren verder uitgewerkt. Om adequaat op nieuwe marktontwikkelingen te kunnen inspelen, moeten de genoemde verdelingspercentages en kwaliteitscriteria vanuit het meerjaren programma flexibel ingezet kunnen worden. Ze vormen een leidraad voor nieuwe ontwikkelingen maar zijn geen harde eis. Het meerjaren woningbouwprogramma tot 2020 is weergegeven in bijlage II. Aanbevelingen woningbouw: 1. Jaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. 2. De Woonmonitor wordt als primaire basis voor de differentiatie in de nieuwbouwplannen uit de woningbouwplanning toegepast. 3. Bij woningbouw de volgende procentuele verdeling en hoofdcriteria (de kwaliteitselementen grondgebonden / gestapeld, huur / koop) en de verschillende prijsklassen toepassen: - 30% goedkoop (indicatief 15% koop en 15% huur) - 40% middelduur (indicatief 30% koop en 10% huur) - 30% duur (indicatief 25% koop en 5% huur) 4. De uitwerking van het begrip kwaliteit in regionaal overleg te laten plaatsvinden. 9

10 In onderstaande kaart van de gemeente Oosterhout is een overzicht van de betreffende locaties weergegeven. Kaart 1 Overzicht woningbouwlocaties gemeente Oosterhout tot

11 Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s De Woonmonitor biedt samen met het meerjaren woningbouwprogramma een goed inzicht in de woningmarkt. Met behulp van dit inzicht in ontwikkelingen op de woningmarkt is het mogelijk om te bekijken op welke manier(en) op de volgende inhoudelijke thema s voor de komende jaren met behulp van het woonbeleid sturing mogelijk is: Inzoomend op de rol en verantwoordelijkheden van de gemeente onderscheiden we de volgende inhoudelijke velden: Doelgroepen (Collectief) particulier opdrachtgeverschap Betaalbaarheid Duurzaamheid Leefbaarheid Samenwerking Doelgroepen Als wonen gaat over mensen is het soms nodig dat een gemeente hulp biedt aan doelgroepen, die niet goed in staat zijn zelf voor hun huisvesting te zorgen. Vaak gebeurt dit via een instrument als woonruimtebemiddeling. Op basis van de Huisvestingswet is ook in Oosterhout sprake van vrije vestiging waardoor het stellen van bindingseisen aan doelgroepen niet mogelijk is. Op landelijk niveau wordt momenteel gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingswet die, onder voorwaarden, meer lokale sturing mogelijk maakt. Zodra deze herziening is vastgesteld, zal worden bezien of en zo ja op welke wijze lokaal een uitwerking kan plaatsvinden. In zijn algemeenheid wordt vastgesteld dat in de prestatieafspraken met corporaties voldoende borging wordt aangebracht voor de huisvesting van deze groepen. Concrete doelgroepen die op dit moment extra aandacht van de gemeente nodig hebben zijn: Starters Senioren Arbeidsmigranten Statushouders Starters Starters zijn woningzoekenden die of voor het eerst zelfstandig gaan wonen, of herintredend op de woningmarkt zijn (bv. door echtscheiding). In het algemeen zijn starters relatief jonge mensen met een beperkt arbeidsverleden en daarmee een beperkt inkomen / vermogen. Starters zoeken veelal een woning in het goedkopere woningsegment, zowel huur als koop. Met name de strengere hypotheeknormen zorgen er momenteel voor dat ook het goedkope koopsegment in de nieuwbouw met een prijsgrens van ,- moeilijker betaalbaar wordt voor jongeren. Door de bouw van goedkopere woningen (tot ,-) kunnen starters mogelijk wel hun financiering rond krijgen. De gemeente kan deze categorie woningzoekenden in z n algemeenheid helpen door voldoende passende productie in het meerjaren woningbouwprogramma op te nemen en / of deze specifiek voor starters te bestemmen. Ook kan door afspraken met een woningcorporatie ervoor gezorgd worden dat er voldoende betaalbare huur- en/of koopwoningen voor starters aanwezig zijn en ook worden aangeboden. Vanuit het woningbouwprogramma zijn de afgelopen jaren de volgende goedkope koopwoningen gebouwd: 33 woningen Torenschouw 21 woningen Van Oldeneellaan Op korte termijn: 50 appartementen Bayens 20 grondgebonden woningen Warandepoort 11

12 Op middellange termijn: ± 140 goedkope koopwoningen de Contreie In de sociale huursector: 20 appartementen Warandepoort 29 appartementen Sint-Antoniusstraat Op middellange termijn zullen in de Contreie en de Zwaaikom eveneens goedkope huurwoningen gebouwd worden. Voor deze locaties zijn de exacte aantallen sociale huurwoningen nog niet bekend. In de periode is er voor starters de mogelijkheid geweest om een starterslening aan te vragen. Deze lening maakte het voor starters beter mogelijk een woning te kopen. In totaal zijn in die periode ± 60 leningen verstrekt. De hiervoor vastgestelde verordening is begin 2011 ingetrokken omdat het beschikbaar gestelde budget op was. Met Thuisvester worden prestatieafspraken gemaakt waarin ook de beschikbaarheid van huurwoningen voor starters is opgenomen (jaarlijks wordt 20% van de vrijkomende woningen aan starters verhuurd). Daarnaast biedt Thuisvester koopwoningen aan starters aan via de zogenaamde MGE-constructie. In nieuw op te stellen prestatieafspraken zullen de huisvestingsmogelijkheden van deze doelgroep wederom worden opgenomen. Aanbevelingen doelgroep starters: 1. In prestatieafspraken met Thuisvester wordt opgenomen dat jaarlijks 20% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan starters. 2. Met behulp van een pilot met ontwikkelende partijen de mogelijkheden onderzoeken om woningen tot ,- te bouwen. Senioren Met het oog op de toenemende vergrijzing vormen senioren een steeds groter aandeel van de totale bevolking. Senioren kenmerken zich steeds meer als een heterogene groep: het gaat al lang niet meer alleen maar om zorgbehoevende kwetsbare 75-plussers. In toenemende mate zijn er ook vitale ouderen die zo lang mogelijk in hun eigen huis willen en kunnen blijven wonen. In het kader van het wonen, zorg en welzijn is de relatie met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) van belang. Langer zelfstandig wonen is een van de kerndoelen van de Wmo. Van de senioren met verhuisplannen woont momenteel 47% in een huurwoning en 53% in een koopwoning. Bij verhuizing geeft 70% de voorkeur aan een huurwoning, tegenover een voorkeur van 30% voor koopwoningen. Ongeveer 45% van de senioren met verhuisplannen zoekt een appartement, waarvan tweederde in de huur en een derde in de koop. Naarmate de senioren ouder zijn neemt de vraag naar koopwoningen af. Senioren kunnen door de gemeente en haar directe partners op een aantal manieren gefaciliteerd worden op het gebied van het (langer zelfstandig) wonen. Levensloopbestendige woningbouw draagt bij aan het langer zelfstandig kunnen wonen van senioren. Het gaat er bij levensloopbestendigheid vooral om dat een woning geschikt is voor meerdere levensfasen (en doelgroepen), dus ook voor senioren. Het gaat daarbij niet alleen om het ontwikkelen van speciale woningen, maar eerder om het toepassen van een ander woningontwerp waardoor de gebruiksmogelijkheden worden vergroot. In het algemeen zullen deze woningen beter aanpasbaar zijn aan de veranderende woonwens en/of de fysieke vermogens van de bewoners. Ook kunnen met behulp van (kleine) fysieke aanpassingen (bv een traplift) en domotica (technologische hulp- en communicatiemiddelen) woningen geschikt gemaakt worden voor de doelgroep. Verder dient er in samenwerking met partners als De Volckaert, Thebe en Thuisvester onderzocht te worden naar welk type van wonen en zorg er in de toekomst vraag is. Ook senioren die een initiatiefgroep vormen om hun specifieke woonwens te realiseren dienen hierbij gefaciliteerd te worden door de gemeente Oosterhout. 12

13 Aanbevelingen doelgroep senioren: 1. Het begrip levensloopbestendigheid : a) toevoegen aan de toetsingscriteria voor het woningbouwprogramma respectievelijk nieuwe initiatieven. b) in regionaal verband nog verder concretiseren. 2. De behoeften aan de diverse woonvormen onderzoeken. Welke woningen dienen toegevoegd te worden en wat dient er aangepast te worden aan de huidige woningvoorraad? 3. Nieuwbouw voor de doelgroep senioren dient geschikt te zijn, zonder dat aanpassingen door middel van individuele voorzieningen op basis van de Wmo noodzakelijk zijn. 4. In prestatieafspraken met Thuisvester worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica (technologische hulpmiddelen). 5. Initiatiefgroepen met een specifieke woonwens faciliteren bij locatiekeuze. Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten zijn essentieel voor onze economie en arbeidsparticipatie. Van deze nieuwe groep woningzoekenden vestigt slechts een beperkt aantal zich permanent. Het overgrote deel van de arbeidsmigranten is gedurende enkele maanden in het jaar in Nederland woonachtig en wordt dan afgelost door anderen. De huisvesting van deze laatste groep is vaak van tijdelijke aard. Deze nieuwe doelgroep vraagt aandacht, onder meer op het gebied van het verbeteren van de woon- en leefsituatie. De werkgevers en de uitzendorganisaties die de arbeidsmigranten inhuren zijn primair verantwoordelijk voor een kwalitatief goede huisvesting van deze doelgroep. Voor de gemeente Oosterhout geldt dat naast de huisvesting met name de nadruk ligt op het gebied van openbare orde en veiligheid in combinatie met mogelijke overbewoning en overlast. In regionaal verband is een convenant afgesloten om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren. De uitwerking van dit regionale beleid vindt de komende periode plaats. Deze uitwerking betreft dan niet alleen de huisvestingskant, maar zeker ook aspecten als openbare orde en veiligheid, begeleiding / opvang en communicatie. Op basis van de regionale uitwerking zal lokaal beleid ontwikkeld worden. Aan de hand van het lokale beleid zullen concrete afspraken gemaakt worden, zoals onder andere in de prestatieafspraken met Thuisvester. De mogelijke oplossingen voor huisvesting van deze doelgroep moeten aan de ene kant een structureel karakter hebben en aan de andere kant de tijdelijkheid van bewoning tot uitdrukking brengen. Ook in Oosterhout zijn arbeidsmigranten werkzaam en woonachtig (bv. in de glastuinbouw). Aanbeveling doelgroep arbeidsmigranten: 1. Op basis van de regionale uitwerking zal de gemeente lokaal beleid ontwikkelen en dit toepassen in afspraken met partners, waaronder Thuisvester. Statushouders Statushouders hebben een verblijfsvergunning gekregen en hebben hierdoor (vrijwel) dezelfde rechten als iedere andere Nederlandse burger. In het kader van de huisvesting heeft het ministerie echter bepaald dat deze categorie woningzoekenden bij voorrang door gemeenten gehuisvest moeten worden. Het aantal per gemeente te huisvesten statushouders wordt halfjaarlijks door het ministerie bepaald. Voor Oosterhout komt dit neer op zo n statushouders per half jaar. Aangezien de gemeente zelf geen woningen heeft, is de gemeente voor het realiseren van deze taakstelling afhankelijk van haar lokale partners. Met name de corporatie vervult in deze, vanuit haar maatschappelijke doelstelling een belangrijke rol. De afgelopen jaren heeft Thuisvester, mede in het kader van de gemaakte prestatieafspraken, de volledige taakstelling voor statushouders voor haar rekening genomen. Nu ook de druk op de (sociale) huurwoningmarkt toeneemt, zal de gemeente zich ook moeten oriënteren op eventuele andere mogelijkheden om deze doelgroep te kunnen blijven huisvesten. Hierbij kan gedacht worden aan het aanspreken van de overige lokaal werkzame corporaties. 13

14 Aanbevelingen doelgroep statushouders: 1. In de prestatieafspraken opnemen dat Thuisvester zich zal inspannen om voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar te stellen, zodat de taakstelling kan worden voldaan. 2. Met andere partners / corporaties de bereidheid tot huisvesting van de doelgroep bespreekbaar maken. (Collectief) Particulier opdrachtgeverschap De woningmarkt die nog vooral aanbodgestuurd is, zal zich steeds meer ontwikkelen naar een vraaggeoriënteerde markt, waarin de consument meer zeggenschap heeft. Particulier opdrachtgeverschap (PO) biedt de burger de meeste zeggenschap bij de ontwikkeling van woning(en) en is mogelijk in individuele en collectieve vorm. Het zelf (collectief) ontwikkelen kan kostenbesparend werken en biedt lagere inkomensgroepen (waaronder starters) de mogelijkheid om betaalbare woningen naar eigen wens te bouwen. Voor senioren kan CPO een uitkomst bieden bij de ontwikkeling van een speciale woonvorm die geschikt is voor deze doelgroep. Particulier opdrachtgeverschap is hierdoor voor alle inkomensgroepen een mogelijkheid om woningen met zeggenschap te bouwen. De komende jaren zal in Oosterhout meer worden ingezet op de bouw van grondgebonden middeldure koopwoningen en zelfbouw via particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zoals bijvoorbeeld opgenomen in de nieuwe woonwijk de Contreie. Aanbevelingen (collectief) particulier opdrachtgeverschap 1. Particulier opdrachtgeverschap en CPO nog meer benutten als manier om burgers meer zeggenschap te bieden bij de ontwikkeling van hun woningen op vrije kavels. 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw bespreekbaar maken met partners en ontwikkelende partijen, met als uitwerkingsopdracht bekijken waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties. Betaalbaarheid Om de woningvoorraad ook voor de toekomst betaalbaar te houden wordt door de gemeente Oosterhout op basis van de woningbouwdifferentiatie bij nieuwbouwprojecten ingezet op 30% goedkope huur- en koopwoningen. De woonconsument denkt bij betaalbaarheid vooral aan de hypotheeklasten of de maandelijkse huurprijs van een woning. Het feit dat belastingen, verzekeringen, onderhoud én energieverbruik grote invloed kunnen uitoefenen op de totale kosten van het wonen dient meer aandacht te krijgen. Gezien de verwachting dat met name de kosten voor energieverbruik de komende jaren eerder verder zullen stijgen dan dalen, is het wenselijk om de woonconsument goed voor te lichten over energiekosten en -besparing. In dat verband wordt bezien hoe investeringen in duurzaam (ver)bouwen kunnen doorwerken in een verbetering van de betaalbaarheid van het wonen (het zogeheten woonlastendenken ). Per 1 januari 2011 hebben zich op het vlak van betaalbaarheid van het wonen een aantal veranderingen in de koop- en sociale huursector voorgedaan waarop het gemeentelijk beleid geen invloed heeft, maar we als gemeente wel rekening mee moeten houden: Huishoudens kunnen door strengere hypotheeknormen bij aankoop van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanzienlijk minder geld lenen, waardoor de stap naar een koopwoning niet of minder snel kan worden gemaakt. In vergelijking met voorgaande jaren hebben (met name) huishoudens met een inkomen tot ± ,- een lagere leencapaciteit, waardoor een mogelijke aankoop van een huis wordt bemoeilijkt. Deze categorie kan wel een woning kopen in het goedkope prijssegment tot ,-, maar kan op basis van de inkomensgrenzen vanuit de Europese regelgeving per 1 januari 2011 vrijwel niet meer terecht in de sociale huursector. Volgens deze regelgeving moeten corporaties ten minste 90% van de huurwoningen met een huur tot 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de ,- (prijspeil 2011). Deze huishoudens zullen zich vooral moeten richten op de vrije huursector (vanaf 652,-), of de 14

15 koopmarkt. Gelet op de (landelijk vastgestelde) hypotheeknormen zijn personen met een inkomen tot ,- vrijwel niet in staat een (nieuwbouw)woning te kopen en dus gedwongen te huren. Kader 1 Rekenvoorbeeld strengere hypotheeknormen per 1 januari 2011 (op basis van 4,9% rente) Tweepersoonshuishoudens: maximale hypotheek 2010 maximale hypotheek 2011 verschil Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Inkomen 1: , , , ,- Inkomen 2: ,- Gezamenlijk ink ,- Eenpersoonshuishoudens: Inkomen: , , , ,- Inkomen: , , , ,- Inkomen: , , , ,- Bron: Om woningzoekenden met lagere en middeninkomens meer mogelijkheden te bieden op de woningmarkt probeert de gemeente Oosterhout, in samenwerking met haar partners, hen op het gebied van betaalbaarheid op een aantal manieren tegemoet te komen: Aanbevelingen om betaalbaarheid te vergroten: 1. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (waar mogelijk) toepassen in de nieuwbouw. Met Thuisvester de mogelijkheden voor MGE in de bestaande voorraad onderzoeken. 2. De doelgroep met een inkomen tussen ,- en ,- voldoende mogelijkheden bieden binnen: -de vrije huursector (boven 652,-): (3). door met Thuisvester te bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de 652,- en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. -de koopsector: (4). door met ontwikkelende partijen te onderzoeken of het mogelijk is om kwalitatief goede woningen (lees: kleinere woningen) voor maximaal ,- te bouwen. Duurzaamheid Wonen en duurzaamheid vormen steeds een belangrijkere combinatie. Niet alleen in de duurzame (materiaalgebruik) wijze van het bouwen van woningen, maar ook op het gebied van energiebesparende maatregelen in de bestaande en in de nieuwbouw. De energielasten dragen naar verhouding steeds meer bij aan de totale woonlasten. Investeringen op het gebied van duurzaamheid kunnen daardoor voor eigenaar/bewoners en voor huurders positieve gevolgen hebben voor de totale woonlasten. Bewoners dienen zich er in de toekomst meer van bewust te zijn dat zij zelf door duurzamer gedrag niet alleen kosten kunnen besparen, maar ook een bijdrage kunnen leveren aan een beter milieu. In het milieubeleidsplan zijn de eisen en randvoorwoorden ten aanzien van duurzaam bouwen en wonen opgenomen. Op regionaal vlak wordt de basis voor deze randvoorwaarden gelegd op het gebied van CO 2 -reductie met behulp van energiebesparende maatregelen en de toepassing van duurzame energie. 15

16 Met Thuisvester wordt in de prestatieafspraken uitgewerkt op welke manier zij in samenwerking met de gemeente het ambitieniveau op het gebied van duurzaamheid kunnen verhogen. Daar waar het gaat om kwaliteitseisen zoals duurzaamheid en het Politiekeurmerk Veilig Wonen is uit jurisprudentie voldoende duidelijk geworden dat een gemeente hierin geen eisen mag stellen die verder gaan dan de landelijke regels. De gemeente mag dergelijke eisen ook niet eenzijdig dwingend opnemen in een privaatrechtelijke (bv. bij grondverkoop) overeenkomst. Met ontwikkelende partijen kunnen dergelijke aspecten wel in goed gezamenlijk overleg tot stand komen. Een andere vorm van duurzaamheid betreft het transformeren van gebouwen zoals leegstaande kantoren en bedrijven naar tijdelijke woonruimte, waardoor een bestaand gebouw langer kan worden benut. Aanbevelingen op het gebied van duurzaamheid: 1. Het regionaal ambitieniveau als basis laten gelden voor lokale afspraken. 2. Bij nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen in overleg met ontwikkelende partijen streven naar 7-8 EPL (Energie Prestatie op Locatie). 3. Met partners en corporaties afspraken maken op het gebied van duurzaamheid die concreet en meetbaar zijn. Uitwerking: met Thuisvester het thema duurzaamheid in prestatieafspraken opnemen. 4. In de prestatieafspraken met Thuisvester woningverbetering en onderhoud opnemen om woningen qua duurzaamheid te verbeteren en om lagere energielasten te bewerkstelligen. Leefbaarheid De kwaliteit van het wonen is niet alleen afhankelijk van de woning, maar zeker ook van kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat hierbij om de sociale cohesie en de fysieke inrichting van de openbare ruimte. Leefbaarheid is de waardering van een bewoner voor zijn of haar woonomgeving. Oftewel: het oordeel van de bewoners over de kwaliteit van de eigen wijk of buurt. In de Leefbaarheids- en Veiligheidsmonitor wordt driejaarlijks per buurt en kerkdorp onderzocht hoe het woon- en leefklimaat wordt ervaren. Om de leefbaarheid van een buurt op peil te houden of te verbeteren is de inzet van de bewoners, maar ook de corporatie Thuisvester als voornaamste verhuurder en beheerder van de woningvoorraad vereist. De gemeente Oosterhout zal, in samenwerking met de diverse belanghebbenden zoals Thuisvester, politie, maatschappelijke instanties en de bewoners, zich blijven inspannen om de leefbaarheid te behouden of te vergroten. In deze zogenaamde Wijkteams wordt door regelmatig contact getracht allerhande problemen te tackelen en de leefbaarheid van een buurt of wijk te behouden. De fysieke leefbaarheid is vooral de verantwoordelijkheid van de gemeente. Het gaat hierbij om het groot onderhoud, regulier onderhoud en het buurtbeheer. Met behulp van buurtbeheer kunnen bewoners een budget aanvragen om hun eigen buurt fysiek aan te passen of op te knappen. Samenwerking Om onder andere het woonbeleid vorm te geven zoekt de gemeente bewust naar regionale samenwerking met andere gemeenten. De mate en vorm van deze samenwerking is afhankelijk van het te bereiken (gezamenlijke) doel. Concrete samenwerking vindt op dit moment plaats met bijvoorbeeld de gemeenten Geertruidenberg en Drimmelen over de op te stellen Woonvisies, prestatieafspraken met corporaties en woningbouwprogrammering. Met de gemeenten Breda en Etten-Leur wordt onder andere gesproken over de meerjarige woningbouwplanning, mede in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen. Op West-Brabantse schaal en de subregio Breda e.o. vindt overleg plaats over de kwaliteit van de woningbouw, arbeidsmigranten en wonen, zorg en welzijn. Ook met de buurgemeenten Dongen en Gilze-Rijen zijn op het gebied van wonen raakvlakken. Met deze gemeenten zal het woonbeleid de komende jaren ook afgestemd worden. 16

17 Aanbevelingen om samenwerking op regionaal en lokaal vlak te bevorderen: 1. Het aangaan en onderhouden van allianties voor verdere concrete samenwerking op het gebied van het woonbeleid. 2. Het instellen van een Bouwberaad waarin twee maal per jaar de voortgang van de Woonvisie en andere actuele thema s uit het wonen besproken worden. 3. De samenwerking met Thuisvester via prestatieafspraken verder vormgeven en jaarlijks monitoren / evalueren en waar nodig de afspraken bijstellen. Hoofdstuk 6 Kerkdorpen Voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst zijn in 2010 de idop s vastgesteld waarin de visie en het wensbeeld van de bewoners van de afzonderlijke kerkdorpen zijn weergegeven. In deze idop s zijn ook de specifieke wensen en ontwikkelingen op het gebied van het wonen opgenomen. De Woonvisie gaat over op het algemene woonbeleid van de gemeente. Het specifieke woonbeleid voor de kerkdorpen is in de idop s verwerkt, vandaar dat hier wordt volstaan met een verwijzing naar de idop s. De onderstaande aandachtpunten voor woonbeleid illustreren de gemeenschappelijke thema s van de onderlinge kerkdorpen: Op het gebied van doelgroepen geldt dat de starters en senioren voor de inwoners van de kerkdorpen bijzondere aandacht verdienen. Met het oog op de vergrijzing zijn er voor senioren meer geschikte woningen in de bestaande (ergonomische aanpassing) en nieuwbouw gewenst. Om de ontgroening van de kerkdorpen tegen te gaan pleit men voor meer betaalbare starterswoningen. Deze toe te voegen woningen zullen gedifferentieerd (koop/huur en qua prijs) en gefaseerd gebouwd moeten worden. 17

18 Hoofdstuk 7 Samenvatting en aanbevelingen De actualisatie van de Woonvisie geeft weer op welke wijze de gemeente Oosterhout vorm geeft aan het lokale woonbeleid. In de Woonvisie komen thema s en trends in het wonen aan de orde en worden de ambities van de gemeente Oosterhout verwoord. Algemene doelstelling van de Woonvisie is dat Oosterhout aantrekkelijke woongemeente blijft, met een gevarieerd woningaanbod voor alle categorieën inwoners. Om deze doelstelling te kunnen verwezenlijken is het van belang een beeld te schetsen van de huidige ontwikkelingen van de diverse ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting gebied en de manier waarop de doelstelling bereikt dient te worden. Hoofdstuk 1 Woonbeleid en zijn omgeving schetst een beeld van sociaal-maatschappelijke, economische en demografische ontwikkelingen en de diverse betrokken partijen en partners die van invloed zijn op het gemeentelijk woonbeleid. Hoofdstuk 2 Woonmonitor 2009 Met behulp van de resultaten van de Woonmonitor wordt in beeld gebracht hoe de Oosterhoutse bevolking zich ontwikkelt en welke ontwikkelingen zich voordoen in de lokale woningmarkt. Ten opzichte van de vorige Woonmonitor (uit 2005) valt op dat de vraag naar huurwoningen onder zowel starters, doorstromers als senioren als gevolg van de economische recessie is toegenomen. Huishoudens hebben minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bij starters en doorstromers gaat de voorkeur met name uit naar grondgebonden woningen uit het middeldure segment (tot ,-). Senioren hebben behoefte aan appartementen, maar de belangstelling voor koopappartementen neemt ten opzichte van 2005 af. Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen Doel van het gemeentelijk woonbeleid is om de woningvoorraad zo samen te stellen dat inwoners hun wooncarrière binnen Oosterhout kunnen doorlopen van starter tot senior. Dit is mogelijk via een gevarieerd aanbod van woningen, zodat Oosterhout een aantrekkelijke woongemeente blijft voor alle categorieën inwoners. Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma De Oosterhoutse woningvoorraad bestaat uit de huidige voorraad plus de in de nabije toekomst nieuw te bouwen woningen. Met name in de nieuwbouw heeft de gemeente Oosterhout een sturende rol als het gaat om de aantallen en typen woningen die gebouwd zullen worden. Op basis van de provinciale taakstelling mag de gemeente Oosterhout in de planperiode 2009 t/m 2019 in totaal woningen aan de woningvoorraad toevoegen. De gemeente heeft dat aantal opgenomen in het meerjaren woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geëvalueerd en waar nodig op basis van veranderende woonwensen bijgesteld. Hoofdstuk 5 Doelgroepen en thema s Om de gemeente Oosterhout door middel van een gevarieerd woningaanbod aantrekkelijk te houden voor diverse categorieën bewoners is sturing mogelijk. Voor een aantal doelgroepen geldt dat zij voor toekomstige huisvesting extra aandacht verdienen bij de ontwikkeling van woningbouwplannen. -Voor starters geldt dat woningen specifiek voor starters bestemd kunnen worden. Via prestatieafspraken met corporaties kan men zorgen voor voldoende betaalbare huur- en/of koopwoningen. -Om senioren langer zelfstandig te laten wonen dient nieuwbouw geschikt te zijn voor deze groep, zonder dat aanpassingen nodig zijn. Levensloopbestendige woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen, en in alle levensfasen. Met behulp van fysieke aanpassingen en domotica (technologische hulpmiddelen) kunnen woningen geschikt gemaakt worden voor langere zelfstandigheid. Met partners dient onderzocht te worden wat de toekomstige vraag naar wonen in combinatie met zorg en welzijn is. -Arbeidsmigranten zijn structureel aanwezig in Oosterhout, maar het is een dynamische doelgroep, waarvan de leden elkaar van tijd tot tijd aflossen. Op basis van het regionale uitwerking zal het lokale beleid vormgegeven worden en toegepast worden in afspraken met partners. 18

19 -Statushouders dienen op basis van een taakstelling vanuit het ministerie te worden gehuisvest. De gemeente Oosterhout maakt met Thuisvester prestatieafspraken en onderzoekt met andere partners alternatieve huisvestingsmogelijkheden. (Collectief) particulier opdrachtgeverschap biedt de woonconsument steeds meer zeggenschap en is voor meerdere doelgroepen toe te passen om woningen naar wens in verschillende prijsklassen te bouwen. De betaalbaarheid van het wonen is voor een aanzienlijk deel niet te beïnvloeden door de gemeente. De prijzen op de woningmarkt worden bepaald door vraag en aanbod. Ook de per 1 januari 2011 ingevoerde inkomensgrens bij sociale huurwoningen en de strengere hypotheeknormen zijn van invloed op de financiële mogelijkheden van huishoudens en zijn niet direct te beïnvloeden door middel van gemeentelijk beleid. De gemeente kan door middel van de woningdifferentiatie ervoor zorgen dat er voldoende woningen in de verschillende prijscategorieën gebouwd worden. Door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is het mogelijk om kostenbesparend te bouwen. Thuisvester kan via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) woningen met korting aanbieden. Duurzaamheid speelt op het gebied van wonen een steeds belangrijkere rol, door rekening te houden met materiaalgebruik en energiebesparende maatregelen. Omdat de energielasten steeds hoger worden kan investeren in duurzaamheid leiden tot (aanzienlijk) lagere woonlasten. Leefbaarheid is de waardering van een bewoner voor zijn woning en woonomgeving. Om de leefbaarheid op peil te houden of te verbeteren wordt met de bewoners, corporaties en instanties samengewerkt. De gemeente Oosterhout werkt op verschillende manieren samen met partners op het gebied van het woonbeleid. Met regiogemeenten wordt via samenwerkingsverbanden het onderlinge woonbeleid en woningbouwplannen afgestemd. In het samenwerkingsverband West-Brabant wordt op regionale schaal samengewerkt. Op subregionaal niveau wordt met de gemeenten uit de Amerstreek Drimmelen en Geertruidenberg en de gemeenten Breda en Etten-Leur het lokale woonbeleid afgestemd. Met lokale partners zoals corporaties, makelaars, instellingen en ontwikkelaars worden bij de vorming van het beleid betrokken. Met directe partner Thuisvester wordt via prestatieafspraken meerjarige samenwerking vastgelegd. Hoofdstuk 6 Kerkdorpen Voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst heeft de raad in 2010 de idop s vastgesteld waarin de visie en wensbeeld van de bewoners van de afzonderlijke kerkdorpen voor 2020 zijn weergegeven. Overzicht aanbevelingen Aanbevelingen woningbouw 1. Jaarlijks vindt er aan de hand van de toetsingscriteria een evaluatie van het woningbouwprogramma plaats, om te bezien of bijstelling van het programma nodig is. 2. De Woonmonitor wordt als primaire basis voor de differentiatie in de nieuwbouwplannen uit de woningbouwplanning toegepast. 3. Bij woningbouw de volgende procentuele verdeling en hoofdcriteria (de kwaliteitselementen grondgebonden / gestapeld, huur / koop) en de verschillende prijsklassen toepassen: - 30% goedkoop (indicatief 15% koop en 15% huur) - 40% middelduur (indicatief 30% koop en 10% huur) - 30% duur (indicatief 25% koop en 5% huur) 4. De uitwerking van het begrip kwaliteit in regionaal overleg te laten plaatsvinden. 19

20 Aanbevelingen starters 1. In prestatieafspraken met Thuisvester wordt opgenomen dat 20% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan starters. 2. Met behulp van een pilot met ontwikkelende partijen de mogelijkheden onderzoeken om woningen tot ,- te bouwen. Aanbevelingen senioren 1. Het begrip levensloopbestendigheid : a) toevoegen aan de toetsingscriteria voor het woningbouwprogramma respectievelijk nieuwe initiatieven. b) in regionaal verband nog verder concretiseren. 2. De behoeften aan de diverse woonvormen onderzoeken. Welke woningen dienen toegevoegd te worden en wat dient er aangepast te worden aan de huidige woningvoorraad? 3. Nieuwbouw voor de doelgroep senioren dient geschikt te zijn, zonder dat aanpassingen door middel van individuele voorzieningen op basis van de Wmo noodzakelijk zijn. 4. In prestatieafspraken met Thuisvester worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica en technologische hulpmiddelen. 5. Initiatiefgroepen met een specifieke woonwens faciliteren bij locatiekeuze. Aanbevelingen statushouders 1. In de prestatieafspraken opnemen dat Thuisvester zich zal inspannen om voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar te stellen, zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. 2. Met andere partners / corporaties de bereidheid tot huisvesting van de doelgroep bespreekbaar maken. Aanbeveling arbeidsmigranten 1. Op basis van de regionale uitwerking zal de gemeente lokaal beleid ontwikkelen en dit toepassen in afspraken met partners, waaronder Thuisvester. Aanbevelingen (collectief) particulier opdrachtgeverschap 1. Particulier opdrachtgeverschap en CPO nog meer benutten als manier om burgers meer zeggenschap te bieden bij de ontwikkeling van hun woningen op vrije kavels. 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw bespreekbaar maken met partners en ontwikkelende partijen, met als uitwerkingsopdracht bekijken waar in het woningbouwprogramma nog ruimte is binnen de verschillende locaties. Aanbevelingen om betaalbaarheid te vergroten 1. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (waar mogelijk) toepassen in de nieuwbouw. Met Thuisvester de mogelijkheden voor MGE in de bestaande voorraad onderzoeken. 2. De doelgroep met een inkomen tussen ,- en ,- voldoende mogelijkheden bieden binnen: -de vrije huursector (boven 652,-): (3). door met Thuisvester te bekijken welke mogelijkheden bestaan om de nieuwe doelgroep beter te faciliteren, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen te verhuren net boven de 652,- en bij nieuwbouw in te zetten op dure huur. -de koopsector: (4). door met ontwikkelende partijen te onderzoeken of het mogelijk is om kwalitatief goede woningen (lees: kleinere woningen) voor maximaal ,- te bouwen. Aanbevelingen op het gebied van duurzaamheid 1. Het regionaal ambitieniveau als basis laten gelden voor lokale afspraken. 2. Bij nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen in overleg met ontwikkelende partijen streven naar 7-8 EPL. 3. Met partners en corporaties op het gebied van duurzaamheid afspraken maken die concreet en meetbaar zijn. Uitwerking: met Thuisvester het thema duurzaamheid in prestatieafspraken opnemen. 4. In de prestatieafspraken met Thuisvester woningverbetering en onderhoud opnemen om woningen qua duurzaamheid te verbeteren en om lagere energielasten te bewerkstelligen. 20

Woonvisie Voorwoord

Woonvisie Voorwoord Woonvisie 2011 2016 Voorwoord...1 Inleiding...2 Hoofdstuk 1 Woonbeleid en haar omgeving...3 Hoofdstuk 2 Woonmonitor 2009...4 Hoofdstuk 3 Visie en doelstellingen wonen...6 Hoofdstuk 4 Woningbouwprogramma...7

Nadere informatie

1. Prestatieafspraken met woningbouwcoöperaties voor starters in de huursector. Kunt u voorbeelden geven?

1. Prestatieafspraken met woningbouwcoöperaties voor starters in de huursector. Kunt u voorbeelden geven? Raadsvergadering d.d. 5 juli 2011 Raadsnota nummer 0110043 0nderwerp: concept-woonvisie 2011 2016 Vragen van fractie Naam raadslid: Jan de Hoogh 1. Prestatieafspraken met woningbouwcoöperaties voor starters

Nadere informatie

WOONVISIE VOORTGANG tot en met 2014

WOONVISIE VOORTGANG tot en met 2014 Bijlage 1 WOONVISIE 2011 2016 VOORTGANG tot en met 2014 Inleiding Doelstelling Woonvisie Doelstelling van de gemeente Oosterhout is om via een gevarieerd aanbod van woningen de ambities van Oosterhout

Nadere informatie

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.

Nadere informatie

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

WOONVISIE Uitvoeringsprogramma

WOONVISIE Uitvoeringsprogramma Bijlage 3 bij raadsvoorstel tot vaststelling van de 'Woonvisie 2013-2020'. WOONVISIE 2013-2020 - Uitvoeringsprogramma 2013-2014 We zijn ons ervan bewust dat de Nieuwe Woonvisie 2013-2020 het beleid weergeeft

Nadere informatie

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Onderzoek kleine kernen

Onderzoek kleine kernen Gemeente Kampen Onderzoek kleine kernen 1 maart 2012 Projectnr. 166.106/G Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

Woningbehoefte onderzoek

Woningbehoefte onderzoek Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015 Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage:

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn

bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn Bijlage Wijzigingen Nota Wonen Blz. oude Was Wordt versie Algemeen Cijfers Zijn voor zover mogelijk geactualiseerd en als bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Woonvisie in t kort 10

Woonvisie in t kort 10 10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning

Nadere informatie

Inleiding. Vervolgens worden uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor de regionale woonvisie.

Inleiding. Vervolgens worden uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor de regionale woonvisie. notitie Wonen in Molenwaard april 2012 Inleiding De woningmarkt is de laatste jaren sterk aan veranderingen onderhevig. De economische situatie heeft grote gevolgen gehad voor de woningmarkt, evenals nieuwe

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Schouwen-Duiveland Levensloopbestendig? Eric Schellekens 26 mei

Schouwen-Duiveland Levensloopbestendig? Eric Schellekens 26 mei Schouwen-Duiveland Levensloopbestendig? Eric Schellekens 26 mei 2016 06-23169709 Inleiding Trends in de woningmarkt (m.n. voor senioren) Trends in de zorg Trends onder ouderen Levensloopbestendigheid??

Nadere informatie

Woningmarktanalyse Halderberge. Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015

Woningmarktanalyse Halderberge. Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015 Woningmarktanalyse Halderberge Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015 Aanleiding De afgelopen jaren hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan (en nog steeds) die van invloed zijn op de woningmarkt.

Nadere informatie

WONEN IN NUNSPEET WOONVISIE SAMENVATTING

WONEN IN NUNSPEET WOONVISIE SAMENVATTING WONEN IN NUNSPEET WOONVISIE 2003-2015 SAMENVATTING SAMENVATTING WOONVISIE NUNSPEET 2003-2015 1 WONEN IN NUNSPEET = WONEN IN EEN VITALE GEMEENTE Nunspeet is een vitale gemeente en wil dat blijven. De Integrale

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Vivare Gemeente Renkum

Vivare Gemeente Renkum Samenvatting Vivare Gemeente Renkum Prestatieafspraken 2015-2018 Vivare en de gemeente Renkum werken samen aan voldoende goede huurwoningen op de juiste plek voor een juiste prijs. Meer dan voorheen moet

Nadere informatie

Samenvatting en toelichting op de prestatieafspraken 2017 tot en met 2019 Gemeente, de federatie en Huurdersorganisaties

Samenvatting en toelichting op de prestatieafspraken 2017 tot en met 2019 Gemeente, de federatie en Huurdersorganisaties Bijlage 2 Samenvatting en toelichting op de prestatieafspraken 2017 tot en met 2019 Gemeente, de federatie en Huurdersorganisaties 1 De thema s en de prestatieafspraken op hoofdlijnen 1.1 Thema Betaalbaarheid

Nadere informatie

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN aan ZEEUWS- VLAANDEREN Samen bouwen Dit is de gezamenlijke visie van Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws- Vlaanderen op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Ons motto: samen bouwen.

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Naar een nieuwe Woonvisie voor Vught

Naar een nieuwe Woonvisie voor Vught Naar een nieuwe Woonvisie voor Vught Stec Groep aan gemeente Vught Esther Geuting en Joep Arts 12 november 2015 Waar staan we nu? 10 september Informatieavond raad (startdocument) 17 september Commissie

Nadere informatie

CONCEPT WOONVISIE 2012-2016 Gemeente Geertruidenberg BOUWEN NAAR BEHOEFTE

CONCEPT WOONVISIE 2012-2016 Gemeente Geertruidenberg BOUWEN NAAR BEHOEFTE CONCEPT WOONVISIE 2012-2016 Gemeente Geertruidenberg BOUWEN NAAR BEHOEFTE Concept woonvisie 2012-2016 1 15-12-2011 Inhoudsopgave Voorwoord 1. Samenvatting/doelstellingen 1.1 Nieuwbouwwoningen 1.2 Bestaande

Nadere informatie

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Van Bouwen. naar. Wonen

Van Bouwen. naar. Wonen Van Bouwen naar Wonen De bijdrage van Volksbelang aan dit symposium: - resultaten woningmarktverkenning - resultaat toewijzing starterswoningen - samenstelling woningzoekendenbestand Volksbelang Daarnaast

Nadere informatie

toelichting aanvaarding actualisering regionale woonvisie 2017

toelichting aanvaarding actualisering regionale woonvisie 2017 Bijlage Datum DOS-2014-0006307 Onderwerp toelichting aanvaarding actualisering regionale woonvisie 2017 Aan de regio s is gevraagd voor 1 juli 2017 de regionale woonvisies te actualiseren op basis van

Nadere informatie

Concept-Woonvisie 2016-2021

Concept-Woonvisie 2016-2021 Concept-Woonvisie 2016-2021 Samen werken aan wonen in Oosterhout Inhoudsopgave I. Inleiding -Doelstelling -Aanleiding -Opbouw Woonvisie II. Ontwikkelingen beleidsveld wonen en de woningmarkt III. Verbindende

Nadere informatie

Woonmonitor Drechtsteden 2010

Woonmonitor Drechtsteden 2010 2 Woonmonitor Drechtsteden 2010 Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk juni 2010 Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Impuls Publiciteit,

Nadere informatie

Toename bevolking v.a. 2008

Toename bevolking v.a. 2008 Collegevoorstel Inleiding De provincie prognosticeert de ontwikkeling van de woningbouw en bevolking voor elke gemeente. Het is aan elke gemeente om deze prognose om te zetten in een planning en deze te

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering

Nadere informatie

Woonafspraken>Woonvisie>Prestatieafspraken

Woonafspraken>Woonvisie>Prestatieafspraken Woonafspraken>Woonvisie>Prestatieafspraken Diverse wetten m.b.t. taakveld Wonen geven richting aan de taakuitoefening door gemeenten en woningcorporaties, zoals de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen,

Nadere informatie

Woonvisie Gemeenteraad Boxtel

Woonvisie Gemeenteraad Boxtel Woonvisie 2015-2025 Gemeenteraad Boxtel Aanleiding Woonvisie 2010-2014 afgerond Regionale agenda wonen Veranderde dynamiek op de woningmarkt Extramuralisering Woningwet 2015 2 Vorm van de woonvisie Visie

Nadere informatie

Adviesnota voor de raad

Adviesnota voor de raad Adviesnota voor de raad Onderwerp Kwalitatief Woonprogramma 2005-1014 Regio Rivierenland Datum collegebesluit Dinsdag 27 juni 2006 Datum raadsvergadering Donderdag 21 september 2006 Agendapunt 6 Portefeuillehouder

Nadere informatie

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 RAPPORTAGE WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008 2009 Uitgevoerd in opdracht van Parkstad Limburg Door: Datum: Ikwileenanderewoning.nl, 13 09 2009 Woonplein

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM Gemeente Hardinxveld-Giessendam Juli 2014 HG: 16742 INTERN/15941 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. De starterslening... 4 2.1. Karakter van de starterslening...

Nadere informatie

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan Aan de raad AGENDAPUNT 4 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007 Dynamische woningmarktscan Voorstel: 1. De Dynamische woningmarktscan als beleidskader vaststellen. 2. De volgende uitgangspunten voor het woningbouwprogramma

Nadere informatie

STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS

STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS Dit stappenplan is bedoeld voor gemeenten die willen onderzoeken welke huisvestingsvormen het beste kunnen worden ingezet om de hoge taakstellingen

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Oplegger voor het raadsdebat

Oplegger voor het raadsdebat Oplegger voor het raadsdebat Datum raadsdebat : 17 november 2016 Agendapuntnummer : 3 Portefeuillehouder : Wethouder Jan ten Kate Aan de gemeenteraad Onderwerp: Actualisatie Woonplan Inleiding en aanleiding:

Nadere informatie

Onderwerp : Mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen. voor starters aantrekkelijker te maken.

Onderwerp : Mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen. voor starters aantrekkelijker te maken. Raadsvergadering : 21 maart 2005 Agendapunt : 11 Onderwerp : Mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken Samenvatting voorstel Tijdens de raadsvergadering

Nadere informatie

Gemeente Delft. Geachte heer/mevrouw,

Gemeente Delft. Geachte heer/mevrouw, w Gemeente Delft Wljk- en Stadsraken Maatschappelijke Oniwlkllng Wdandseweg 40 2624 AD Delfl Postbus 1 11 2600 AC Delft Bankrekening ENG 28.50.01.787, t.n.v. gemeente Delít Retouradres : Wijk- en Stadszaken.

Nadere informatie

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Nadere informatie

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll Gemeente Landgraaf Aan de SP Landgraaf t.a.v. mevrouw I. Koopman Maastrichterlaan 11 6374 VL LANDGRAAF IIUIIllllllll Onderwerp Vragen ex artikel 43 Reglement van Orde inzake wachtlijsten. Landgraaf, Verzonden

Nadere informatie

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten Algemene doelstelling Utrecht Vernieuwt - Krachtwijken Verbetering van de woon- en leefsituatie van een aantal buurten in Utrecht, de Krachtwijken in het bijzonder: Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost

Nadere informatie

Antwoord. van Gedeputeerde Staten op vragen van A. van Hunnik (GroenLinks) (d.d. 15 maart 2016) Nummer 3156

Antwoord. van Gedeputeerde Staten op vragen van A. van Hunnik (GroenLinks) (d.d. 15 maart 2016) Nummer 3156 van Gedeputeerde Staten op vragen van A. van Hunnik (GroenLinks) (d.d. 15 maart 2016) Nummer 3156 Onderwerp Sloop sociale huurwoningen Rotterdam Aan de leden van Provinciale Staten Toelichting vragensteller

Nadere informatie

Woonmonitor Dordrecht 2005

Woonmonitor Dordrecht 2005 Woonmonitor Dordrecht 2005 Deze Woonmonitor vergelijkt de ontwikkelingen op gebied van bevolking, woningvoorraad en woningmarkt in 2004 met die in 2003. In 2004 kwam de Woonvisie: Spetterend wonen in de

Nadere informatie

Raadsvoorstel Onderwerp: Beslispunten: Samenvatting: Inleiding:

Raadsvoorstel Onderwerp: Beslispunten: Samenvatting: Inleiding: Raadsvoorstel *** I org.00000714 CSTRBL Nr.2012-052 Houten, 21 augustus 2012 Raadsvoorstel verordening starterslening Onderwerp: Raadsvoorstel verordening starterslening Beslispunten: 1. De Verordening

Nadere informatie

WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY.

WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Ondernemingsplan 2011-2014 van WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Inleiding Woningstichting St. Joseph Stramproy ( Woningstichting) wil dat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen wonen. Om dat doel

Nadere informatie

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf Onderzoek woningbehoefte Waarland 2015 25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf 1 Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Schagen wil haar toekomstig woningbouwprogramma inrichten

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

Commissie Ruimte en Milieu

Commissie Ruimte en Milieu Griffie Commissie Ruimte en Milieu Datum commissievergadering : - DIS-stuknummer : 159551 Behandelend ambtenaar : M.H.M. Timmermans Directie/bureau : Ruimtelijke Ontwikkeling & Handhaving/ Bureau Ontwikkeling

Nadere informatie

Gemeenteblad. Jaar/nummer:

Gemeenteblad. Jaar/nummer: Gemeenteblad Onderwerp: Startersleningen Jaar/nummer: In behandeling bij: Beleid / Wethouder de Jong Voorstel Instemmen met het instellen van een fonds voor startersleningen. Daarvoor de Concept Verordening

Nadere informatie

Voorstel Gemeenteraad

Voorstel Gemeenteraad *11vra00207* 11vra00207 Voorstel Gemeenteraad Datum B&W vergadering: 23-08-2011 Datum Raadsvergadering: 06-10-2011 Afdeling: ROBW Raadscie: CIEG, 26-09-2011 Steller: D. Louwerens Onderwerp Evaluatie verordening

Nadere informatie

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep Voorwoord De inwoners van Bleskensgraaf hebben in de dorpsagenda wonen benoemd als één van de belangrijkste speerpunten. Om erachter te komen hoe de inwoners het wonen in hun dorp nu ervaren en hoe ze

Nadere informatie

Onderwerp Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011

Onderwerp Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011 Onderwerp Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011 Status Informerend Voorstel Kennis te nemen van de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Onderwerp Startersleningen voor koopstarters. Status Besluitvormend

Raadsvoorstel. Onderwerp Startersleningen voor koopstarters. Status Besluitvormend Datum: Onderwerp Startersleningen voor koopstarters Status Besluitvormend Voorstel 1. De voorwaarden voor startersleningen te verruimen. a. De koopstarter van buiten Boxtel voor de starterslening in aanmerking

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap. Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Woonvisie Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Aanleiding Verschuiving van de volkshuisvestelijke opgave Sociale huur: Woningwet 2015 redelijke bijdrage Langer zelfstandig wonen Lokaal beleid 2

Nadere informatie

Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april

Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 1 BEREIKBAAR WONEN IN BREDA Juni 2011 Een synthese van de rapporten over de woningmarkt en doelgroep in Breda 1

Nadere informatie

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Woonwensenonderzoek 2015

Woonwensenonderzoek 2015 Woonwensenonderzoek 2015 2 maart 2016 Waar gaan we het over hebben? Beknopte schets woningmarkt Boxtel Ontwikkeling bevolking en huishoudens 2000-2015 Wie wonen er in Boxtel? Hoe wonen de inwoners van

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Bouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen

Bouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen Bouwen aan beloften Woningbouwvereniging Alkemade Bezoekadres De Lasso 1 2371 GV Roelofarendsveen Postadres Postbus 150 2370 AD Roelofarendsveen T 071 331 50 00 F 071 331 71 44 www.wbv-alkemade.nl algemeen@wbv-alkemade.nl

Nadere informatie

Prestatie-/jaarafspraken 2016

Prestatie-/jaarafspraken 2016 Prestatie-/jaarafspraken 2016 IJsseldal Wonen Huurdersbelangenvereniging IJsseldal Viverion Huurdersvereniging Lochem Gemeente Lochem 1 Aanleiding Woningcorporaties Viverion en IJsseldal Wonen en de gemeente

Nadere informatie

Plan van Aanpak. Woonvisie gemeente Purmerend

Plan van Aanpak. Woonvisie gemeente Purmerend Plan van Aanpak Woonvisie gemeente Purmerend d.d. 22 februari 2011 1 Inleiding Purmerend is een woonstad die de afgelopen decennia een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de diverse woningbouwtaakstellingen

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Presentatie Platform Wonen

Presentatie Platform Wonen 1. Wie is Droomwonen Brabant 2. Visie van Droomwonen Brabant 3. Welke doelgroepen en woningen 4. Zelfbouw, lusten en lasten 5. Zelfbouw, bijdrage aan beleidsdoelstellingen 6. Zelfbouw Herontwikkeling 7.

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

NOORDWIJK. t Gemeente. Agendapunt: 13. Raadsvoordracht. Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk

NOORDWIJK. t Gemeente. Agendapunt: 13. Raadsvoordracht. Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk t Gemeente NOORDWIJK Blocmenbadplaolt Agendapunt: 13 Raadsvoordracht Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk Aan de gemeenteraad, Op grond van het hiernavolgende stellen wij u voor het

Nadere informatie

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Inhoud presentatie Woonvisie: kansen benutten, basis op orde Woningmarkt Eindhoven/regio Lokaal

Nadere informatie

*BM1400514* BM1400514

*BM1400514* BM1400514 *BM1400514* BM1400514 Verslag : Beeldvormende vergadering Woonvisie Datum : 18 februari 2014 Tijd : 19:30 uur Lokatie : raadszaal gemeentehuis Onderwerp : Woonvisie Aanwezig : Zie presentielijst Afwezig

Nadere informatie

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012 1. Inleiding De gemeente Waalwijk, Casade en Slagenland Wonen hebben in juli 2011 het Prestatiecontract over de ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2011-2014 getekend. Hierin is afgesproken

Nadere informatie

Project Cape Kennedy 5 april 2016

Project Cape Kennedy 5 april 2016 5 april 2016 1. Aanleiding Vanuit de integraliteit van het wijkvernieuwingsplan en de beleidskaders die in samenwerking met de gemeente zijn vastgesteld, is het wenselijk om het college van B&W inzicht

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Grijs of groen Kadernotitie Woonvisie gemeente Dalfsen 2011 t/m 2015

Grijs of groen Kadernotitie Woonvisie gemeente Dalfsen 2011 t/m 2015 Grijs of groen Kadernotitie Woonvisie gemeente Dalfsen 2011 t/m 2015 1 Inleiding Ultimo 2010 eindigt de looptijd van het Geactualiseerd woonplan Dalfsen 2007-2011. De gemeente Dalfsen hecht aan een gefundeerd

Nadere informatie