Onderwerp: Beslissing op bezwaar tegen tegemoetkoming in planschade voor de Venusstraat 12 in Sassenheim - Besluitvormend

Transcriptie

1 VOORSTEL OPSCHRIFT Vergadering van 28 april 2015 Besluit nummer: 2015_BW_00325 Onderwerp: Beslissing op bezwaar tegen tegemoetkoming in planschade voor de Venusstraat 12 in Sassenheim - Besluitvormend Beknopte samenvatting: Op 5 januari 2015 is een bezwaarschrift ontvangen van de heer P.J. Radier (bezwaarmakende). Het bezwaarschrift is gericht tegen het besluit van 27 november 2014 tot een tegemoetkoming in planschade voor de Venusstraat 12 in Sassenheim op grond van art. 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De onafhankelijke commissie BK heeft op 17 maart 2015 de heer Radier in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift mondeling toe te lichten. De commissie BK heeft hierover advies uitgebracht op 30 maart Naar het oordeel van de commissie BK moet het college alsnog onderzoeken of zij zich heeft kunnen baseren op de in het kader van de advisering tegemoetkoming in planschade door de SAOZ met behulp van TNO gemaakte schaduwdiagrammen en de daaruit getrokken conclusies. SAOZ heeft in haar nader advies van 7 april 2015, zie bijlage, meer toelichting gegeven. Dit nader advies leidt tot een verbetering van gronden van het bestreden besluit. Geadviseerd wordt Het bezwaarschrift gegrond verklaren in navolging van het advies van de onafhankelijke commissie Bezwaarschriften en Klachten (commissie BK), vanwege een een motiveringsgebrek voor wat betreft het onderzoek naar de schaduwhinder. Na een aanvullende motivering van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) in Rotterdam het bestreden besluit onder verbetering van gronden in stand laten. Bevoegd portefeuillehouder: Bas Brekelmans HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Ingewonnen advies/adviezen: Team JZ(AO) Bijgevoegde bijlage(n): SAOZ nader advies schaduw van 7 april 2015 Brief beslissing op bezwaar Advies commissie BK van 30 maart 2015 p 1 van 27

2 Verslag commissie BK van 17 maart 2015 Besluit 27 november 2014 (informatief) MOTIVERING Aanleiding en context: Op 5 januari 2015 heeft u een bezwaarschrift ontvangen van de heer P.J. Radier (bezwaarmakende). Het bezwaarschrift is gericht tegen uw besluit van 27 november 2014 tot een tegemoetkoming in planschade voor de Venusstraat 12 in Sassenheim op grond van art. 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De onafhankelijke commissie BK heeft op 17 maart 2015 de heer Radier in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift mondeling toe te lichten. De commissie BK heeft hierover advies uitgebracht op 30 maart Naar het oordeel van de commissie BK moet het college alsnog onderzoeken of zij zich heeft kunnen baseren op de in het kader van de advisering tegemoetkoming in planschade door de SAOZ met behulp van TNO gemaakte schaduwdiagrammen en de daaruit getrokken conclusies. SAOZ heeft in haar nader advies van 7 april 2015, zie bijlage, meer toelichting gegeven. Dit nader advies leidt tot een verbetering van gronden van het bestreden besluit. Beoogd resultaat: De aanvrager ontvangt de tegemoetkoming in planschade die op 27 november 2014 is vastgesteld door het college. Argumentatie: 1.1 De commissie BK adviseert het bezwaarschrift gegrond te verklaren. De commissie BK is van oordeel dat het bezwaarschrift gegrond is vanwege een motiveringsgebrek voor wat betreft het onderzoek naar schaduwhinder. 2.1 De onderbouwing van het besluit is verbeterd en aangevuld. De SAOZ heeft in haar nader advies van 7 april 2015 de motivering van het besluit als volgt aangevuld: SAOZ ligt de toepassing van door TNO en TU-Delft ontwikkelde schaduwdiagrammen toe. SAOZ beschrijft hoe de meetmethodiek wordt toegepast op bestemmingsplan De Kooi, bestemmingsplan Oost en het besluit ex art. 19 WRO in de periode 21 maart-23 september. Deze periode is maatgevend voor schaduwhinder. Ook beschrijft SAOZ hoe de diagrammen tot stand komen. De methodiek is gevisualiseerd met kleurentekeningen waardoor de schaduwvlakken zichtbaar worden. Het nader advies van SAOZ bevestigt dat de schaduwvlakken als gevolg van bestemmingsplan Oost en het besluit ex art. 19 WRO het perceel van reclamant alleen in de vroege ochtend zullen raken op het niet-hoofdwoonvertrek. Dit is beschouwd in de periode 21 maart-23 september. De bovenstaande aanvullende motivering blijkt uit het nader advies van SAOZ van 7 april SAOZ ziet geen aanleiding om het oorspronkelijke advies van november 2014 te herzien. Kanttekening: - p 2 van 27

3 Aanpak / uitvoering: Na uw besluit zal de beslissing op bezwaar schriftelijk worden meegedeeld aan de bezwaarmakende. De conceptbrief naar de bezwaarmakende is gevoegd bij dit besluit. Participatie niveau: Adviseur (inspraak) Duiding participatie niveau: De heer Radier heeft het bezwaar mondeling toegelicht tijdens de hoorzitting van de commissie BK op 17 maart Deze beslissing wordt genomen rekening houdend met volgende adviezen: Team JZ(AO) Het advies is gunstig. Beslist het volgende: VOORSTEL Besluitpunt 1: Het bezwaarschrift gegrond verklaren. Besluitpunt 2: Het bestreden besluit, verzonden op 27 november 2014, in stand te laten onder verbetering van gronden. BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Ruimtelijke Ontwikkeling BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT SAOZ nader advies schaduw van 7 april 2015 Brief beslissing op bezwaar p 3 van 27

4 SAOZ nader advies schaduw van 7 april 2015 ra S A O Z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen T.a.v. mevrouw C. Bekker Postbus ZJ VOORHOUT Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: Onderwerp: 7 april de heer mr. Ir. P.F. Schreiber p.schreiber@saoz.nl Nadere advisering, uitwerken motivering in opdracht bezwarencommissie inzake bezwaarschrift Venusstraat 12 Geacht college. De heer P.J. Radier (= reclamant), wonende aan de Venusstraat 12 te Sassenheim, heeft op 28 april 2014 een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in de planschade ex artikel 6.1 Wro. Op 5 november 2014 hebben wij u ons samengestelde advies nr (Venusstraat 12) toegezonden, strekkende tot: het toewijzen van een schadevergoeding ex artikel 6.1. Wro tot een bedrag van in totaal 4.920,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 april 2014 tot de dag der uitbetaling. Uw college heeft op 27 november 2014 conform ons advies besloten. Reclamant heeft bij schrijven van 5 januari 2015 bezwaar ingediend. Op 19 januari 2015 heeft u ons verzocht te reageren op het bezwaarschrift. In ons nader advies d.d. 28 januari 2015 hebben wij inhoudelijk gereageerd op het bezwaarschrift en hebben wij geconcludeerd dat het bezwaarschrift geen aanleiding geeft tot herziening van ons primaire advies STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 30U DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ NL WWWSAOZ NL IBAN NL21INGB BTW NL B01 KVK p 4 van 27

5 rh s A O z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Het bezwaarschrift is mondeling behandeld in de "Commissie bezwaarschriften en klachten" van 17 maart 2015 (hierna te noemen de Commissie). De Commissie heeft het bezwaar gegrond verklaard, in die zin dat het primaire besluit van uw College een nader motivering behoeft ter zake de wijze van beoordeling van de bezonningssituatie. Per bericht d.d. 2 april 2015 heeft uw College ons verzocht die nadere motivering te geven. Na telefonisch overleg met uw behandeld ambtenaar mevrouw C. Bekker hebben wij begrepen dat er behoefte is aan visualisering van de resultaten van de door ons gebruikte bezonningsdiagrammen. Bijgaand geven wij U die nadere motivering. Uitgangspunten beoordeling schaduwhinder In het algemeen deel van ons primaire advies hebben wij in het algemeen overwogen: "Door nieuwe bouwmassa kunnen schaduwvlakken de beleving van zoniicht beiemmeren wat ais nadelig zal worden ervaren. Wij beschouwen de bezonningsituatie op 21 maart / 23 september als maatgevend voor de beoordeling van het aspect schaduwhinder naar aanleiding van aanvragen om tegemoetkoming in de pianschade. in de winter zal de zon in de regel geen scherpe schaduwvlakken werpen doordat het weer wordt gekenmerkt door bewolking, althans een zoniicht divergerende hemelboog. Eerst in de periode tussen het begin van de lente (21 maart) tot het begin van de herfst (23 september) zal direct zonlicht toegevoegde waarde hebben omdat zoniicht juist in de tussenliggende jaargetijden (lente en zomer) mag worden verwacht Bij de beoordeling van nadeel uit oogpunt van schaduwhinder (lichtinval) hebben wij onder meer gebruik gemaakt van door TNO en TU-Deift ontwikkelde schaduwdiagrammen. Bij de beoordeling van de mate waarin verlies aan bezonning ais nadelige schaduwhinder wordt ervaren achten wij voorts van belang: het dagdeel (ochtend, middag, avond) en de duur dat schaduwhinder wordt ondervonden; of schaduwhinder wordt ondervonden op privé buitenruimte (achtererf) en/of in hoofdwoonvertrekken van de woning. Schaduwhinder in de middag en namiddag beoordelen wij ais ernstiger dan schaduwhinder in de overige dagdelen. Schaduwhinder nabij een woning op het achtererf en in hoofdwoonvertrekken, wordt naar ons oordeel ais nadeliger ervaren dan schaduwhinder in andere delen van een woning met bijbehorend erf" p 5 van 27

6 ra S A O z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Beoordeling schaduwhinder n.a.v. het bestemmingsplan "Oost" In essentie heeft SAOZ in het primaire advies ter zake het perceel Venusstraat 12 gesteld dat het perceel Is gelegen ten zuidwesten van het bestemmingsvlak "Bedrijfsdoeleinden (BUI)". Gelet op: deze ligging, het gegeven dat schaduwvlakken alleen in de vroege ochtend de voortuin en niet-hoofdwoonvertrekken van reclamant kunnen raken, is voor reclamant geen relevant nadeel ontstaan uit oogpunt van schaduwhinder als gevolg van het bestemmingsplan "Oost". Voor de goede orde merken wij op dat anders dan reclamant ter zitting heeft gesteld wij de woning van reclamant niet als een doorzonwoning maar als een tuinkamerwoning zien, zijnde een woning met de keuken en entreepartij aan de straatzijde en de woonkamer aan de achterzijde. De keuken zien wij niet als hoofdwoonvertrek p 6 van 27

7 rh s A O z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Beoordeling schaduwhinder n.a.v. het besluit ex artikel 19 WRO appartementen Essenlaan Met het besluit ex artikel 19 WRO is de goothoogte toegenomen waardoor de meetpunten voor schaduwvlakken dichterbij zijn gekomen. Voor Venusstraat 12 is wederom verwijzend naar de ligging van dit perceel ten zuidwesten van de Venusstraat geconcludeerd dat schaduwvlakken alleen in de vroege ochtend de voortuin en niethoofdwoonvertrekken van deze aanvrager kunnen raken, en voor deze aanvrager geen relevant nadeel ontstaan uit oogpunt van schaduwhinder. Meetmethodiek Bij de bepaling van schaduwhinder wordt door SAOZ in de regel gewerkt met transparanten van schaduwdiagrammen, waarmee de adviseur een indruk kan krijgen van de verschillen in schaduwhinder. Zoals wij hebben gemotiveerd achten wij maatgevend de periode 21 maart - 23 september en hebben wij ook de diagrammen gebruikt voor die periode. De diagrammen worden op een tekening gelegd van dezelfde schaal met de 12 uur lijn in de noord-zuidlijn. De iso-schaduwlijnen, zijnde lijn die bij een bepaalde bouwhoogte de uiterste grens weergeeft van de schaduwvlakken op een bepaalde datum (de dikke rechte lijnen in de diagram voor 21 maart - 23 september) kan zo snel worden afgelezen. Daar waar de iso-schaduwlijn het perceel van aan aanvrager raakt wordt de tijdlijn afgelezen (de waaier van lijnen vanaf het nulpunt van de diagram). Op deze wijze kan op een snelle wijze direct worden gezien of en wanneer schaduwhinder wordt ondervonden. De iso-schaduwlijnen geven bij de onderscheiden bouwhoogten de schaduwvlakken op de begane grond. In het geval een schaduwgevoelige ruimte op een verdieping ligt wordt een hoogtecorrectie toegepast door de iso-schaduwlijn op een andere (lagere) hoogte af te lezen. Het vermelden van de meetmethodiek, het afschrift geven van de gebruikte diagram en de beschrijving van de op die wijze geconstateerde verschillen in schaduwhinder, is in de regel voldoende om het oordeel ter zake schaduwhinder te kunnen volgen. In casu hebben wij onze bezonning-uitlezingen ook kunnen verifiëren aan de hand van de bezonningsstudie die de architect heeft gemaakt voor het artikel 19 WRO bouwplan. Die studie die is gemaakt met een computermodel laat ook zien dat percelen ten zuidwesten van het bouwplangebied in maart alleen in de vroege ochtend worden geraakt. Desalniettemin hebben wij op uw verzoek de schaduwvlakken van de hoofdbouwmassa's voor achtereenvolgend de situaties volgens: het bestemmingsplan "De Kooi", de situatie p 7 van 27

8 ra S A O z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN volgens het bestemmingsplan "Oost", en de situatie volgens het besluit ex artikel 19 WRO gevisualiseerd. De weergaven zijn de facto weergaven van de waarnemingen bij toepassing van de bezonningstransparanten. De weergegeven schaduwvlakken zijn weergegeven op begane grond hoogte. Alle tekeningen zijn getekend op schaal 1:500. Door verschaling zijn kleine meetverschillen mogelijk deze meetverschillen hebben echter geen invloed op de essentie van de boordeling. De bouwmassa aan de overzijde van het perceel van reclamant, toegelaten volgens het bestemmingsplan "De Kooi", is voorgesteld als een bouwmassa met een goothoogte van 5 meter met daarop een kap met schilden tot een bouwhoogte van 15 meter. Wij zijn uitgegaan van dakhellingen van circa 70 graden. De afstand tussen de gevel van de toegelaten hoofdbouwmassa volgens het bestemmingsplan "De Kooi" en de bouwmassa ten zuidwesten van deze bouwmassa (gevels woningen Venusstraat 10 t/m 30) bedraagt 17 tot 20 meter, loodrecht gemeten. De bouwmassa aan de overzijde van het perceel van reclamant, toegelaten volgens het bestemmingsplan "Oost", is eveneens voorgesteld als een bouwmassa met een goothoogte van 5 meter met daarop een kap met schilden tot een bouwhoogte van 15 meter. Wij zijn uitgegaan van dakhellingen van circa 70 graden. De gevel van deze bouwmassa is gelegd op de rooilijn als aangeduid op de plankaart van het bestemmingsplan "Oost". Deze rooilijn ligt op circa 5 meter achter (ten zuidoosten van) het bestemmingsvlak "Bedrijfsdoeleinden (BUI)". Het tijdens de zitting van de Commissie genoemde verschil in afstand van 10 meter, betreft de afstand tussen de gevel van de bouwmassa ex artikel 19 WRO en de bestemmingsgrens van het bouwvlak van het bestemmingsplan "De Kooi, gemeten vanaf de woningen Venusstraat 2 t/m 8. De afstand tussen de gevel van de toegelaten hoofdbouwmassa volgens het bestemmingsplan "Oost" en de bouwmassa ten zuidwesten van deze bouwmassa (gevels woningen Venusstraat 10 t/m 30) bedraagt 17 tot 20 meter, loodrecht gemeten. De bouwmassa volgens het besluit ex artikel 19 WRO is ingetekend als een bouwmassa met een goothoogte tevens bouwhoogte van 9 meter met een teruggelegde verdieping waarvan de goot- tevens bouwhoogte circa 12 meter bedraagt. De gevel van deze bouwmassa ex artikel 19 WRO ligt ongeveer op de grens van het bestemmingsvlak "Bedrijfsdoeleinden (BUI)" van het bestemmingsplan "Oost", op een afstand van circa 18 meter, gemeten van gevel tot gevel, en gemeten vanaf de woningen Venusstraat 2 t/m 4. De p 8 van 27

9 ra S A O Z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN verder weg gelegen bovenste verdieping blijkt niet maatgevend voor de schaduwwerking van de bouwmassa ex artikel 19 WRO. De verschillende gekleurde vlakken geven de schaduwvlakken weer op verschillende tijdstippen uitgaande van de voor bij planschade voor bepaling van schaduwhinder maatgevende bezonningsdata 21 maart en 23 september. Rood is 12 uur. Oranje is 11 uur. Geel is 10 uur. Groen is 9 uur. Blauw is 8 uur. Blanco is 7:00 uur. De tekeningen bevestigen datgene wat ook al verbaal in het primaire advies is beschreven. Schaduwvlakken in de situatie volgens het bestemmingsplan "Oost" en de situatie volgens het besluit ex artikel 19 WRO zullen het perceel van reclamant alleen in de vroege ochtend raken. De bezonningstekening van de situatie ex artikel 19 WRO komt overeen met de bezonningsstudie van de architect van het bouwplan. De schaduwhinder in alle situaties is gelet ook op het geven dat schaduwvlakken -op 21 maart - 23 september-, alleen in de vroege ochtend de voortuin en in niethoofdwoonvertrekken wordt belemmerd niet van dien aard dat nadeel is vast te stellen. Ten overvloede is een tekening bijgevoegd van de bezonningssituatie van de situatie ex artikel 19 WRO in december. In december zal het perceel Venusstraat 12 zelfs in het geheel niet kunnen worden geraakt door schaduwvlakken. In de winter gaat de zon immers later op en draait in de loop van de dag juist weg van het perceel van reclamant. Het voorgaand in overweging nemend zien wij geen aanleiding om ons advies, Venusstraat 12 d.d. 5 november 2014, te herzien. Vertrouwend u voldoende te hebben geïnformeerd p 9 van 27

10 husstraat p 10 van 27

11 p 11 van 27

12 p 12 van 27

13 O 3 i ; f f I O O in BiiSïÊs Venusstraat p 13 van 27

14 Brief beslissing op bezwaar De heer P.J. Radier Venusstraat CA Sassenheim Verzenddatum zaaknummer afdeling CONCEPT Ruimte onderwerp uw kenmerk behandeld door Beslissing op bezwaar Venusstraat 12 Sassenheim bijlage Carol Bekker telefoon Postbus ZJ Voorhout gemeente@teylingen.nl T F Bestuurscentrum Raadhuisplein 1 Voorhout Geachte heer Radier, Op 5 januari 2015 heeft u een bezwaarschrift ingediend tegen ons besluit verzonden op 27 november In het besluit hebben wij aangegeven dat wij u een tegemoetkoming in planschade (art Wro) toekennen van 4.920,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, voor de woning aan de Venusstraat 12 in Sassenheim. In deze brief onze reactie op uw bezwaarschrift. Gemeentekantoor Wilhelminalaan 25 Sassenheim Ons besluit Wij hebben besloten uw bezwaarschrift gegrond te verklaren in navolging van het advies van de onafhankelijke Commissie Bezwaarschriften en Klachten (Commissie BK) van 30 maart 2015, vanwege een motiveringsgebrek voor wat betreft het onderzoek naar de schaduwhinder. Na een aanvullende motivering van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) laten wij het door u bestreden besluit onder verbetering van gronden in stand. Advies Commissie BK Met dit besluit volgen wij het advies van de Commissie BK. Het advies van de Commissie BK vindt u als bijlage bij deze brief. Ook ontvangt u het verslag van de hoorzitting van 17 maart Toelichting besluit Graag leggen wij u uit waarom wij hebben besloten uw bezwaarschrift gegrond te verklaren, ons besluit van 27 november 2014 beter te onderbouwen en in stand te laten. Wij hebben ons er daarbij van verzekerd dat het nader advies van SAOZ van 7 april 2015 op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Dit advies is ook bijgevoegd. Schaduwhinder De Commissie BK plaatst kanttekeningen bij de wijze waarop het nadeel uit oogpunt van schaduwhinder is onderzocht. SAOZ heeft weliswaar onder meer gebruik gemaakt van door TNO en TU-Delft ontwikkelde schaduwdiagrammen, maar het advies van de SAOZ geeft op p 14 van 27

15 blz. 23 geen inzicht in de wijze waarop deze schaduwdiagrammen in het onderzoek naar de schaduwhinder zijn gebruikt. Reactie In haar advies van 7 april 2015 ligt SAOZ de toepassing van door TNO en TU-Delft ontwikkelde schaduwdiagrammen toe. SAOZ beschrijft hoe de meetmethodiek wordt toegepast op bestemmingsplan De Kooi, bestemmingsplan Oost en het besluit ex art. 19 WRO in de periode 21 maart-23 september. Deze periode is maatgevend voor schaduwhinder. Ook beschrijft SAOZ hoe de diagrammen tot stand komen. De methodiek is gevisualiseerd met kleurentekeningen waardoor de schaduwvlakken zichtbaar worden. Het nader advies van SAOZ bevestigt dat de schaduwvlakken als gevolg van bestemmingsplan Oost en het besluit ex art. 19 WRO uw perceel alleen in de vroege ochtend zullen raken op het niet-hoofdwoonvertrek. Dit is beschouwd in de periode 21 maart-23 september. De bovenstaande aanvullende motivering blijkt uit het nader advies van SAOZ van 7 april Meer informatie en toelichting vindt u in het advies. SAOZ ziet geen aanleiding om het oorspronkelijke advies van november 2014 te herzien. Beroepsmogelijkheid U kunt binnen zes weken - vanaf de dag na de verzenddatum van deze beslissing - beroep aantekenen bij de rechtbank Den Haag. Dit is bepaald in de Algemene wet bestuursrecht. Hiervoor moet u wel griffiekosten betalen. Het beroepschrift moet tenminste de volgende inhoud bevatten: - uw naam en adres; - de datum; - een omschrijving van de beslissing waartegen het beroep is gericht; - de redenen van het beroep; - uw handtekening. Verstuur het beroepschrift in tweevoud met een kopie van de beslissing op het bezwaarschrift naar het volgende adres: Rechtbank Den Haag Sector Bestuursrecht Postbus EH DEN HAAG U kunt ook digitaal het beroepschrift indienen bij genoemde rechtbank via Daarvoor moet u wel beschikken overeen elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden. Vragen Als u nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met Carol Bekker van de afdeling Ruimte, telefoon , c.bekker@teylingen.nl. U kunt haar bereiken op maandag, dinsdag of donderdag. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Teylingen, Juul J.G. Covers secretaris Carla G.J. Breuer burgemeester p 15 van 27

16 Bijlagen: - Verslag van de commissie bezwaarschriften en klachten van 17 maart Advies van de commissie bezwaarschriften en klachten van 30 maart Nader advies van SAOZ van 7 april p 16 van 27