Rapport Bouwtechnische keuring

Transcriptie

1 Rapport Bouwtechnische keuring Hello

2 inhoudsopgave een goede eerste stap 3 basisgegevens 4 waarderingsnormen & afkortingen 5 algemene beoordeling 6 overzicht kostenraming 7 in detail: zolder 8 begane grond 10 elektrische installatie 12 verwarming/water/installaties 14 daken en gevels 16 garage, berging en terrein 19 algemeen 20 toelichting bij het rapport Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. Niets van de inhoud van dit rapport mag worden overgenomen, tenzij met uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. 2 / 21

3 een goede eerste stap Alstublieft, hierbij ontvangt u het keuringsrapport. Een Eigen Huis Bouwtechnische keuring is een goede eerste stap voor iedereen die een woning wil kopen of verkopen. Hiermee heeft u op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat van de woning en inzage in de e kosten om het huis in goede staat te brengen. Wat kunnen we nog meer voor u betekenen Een huis kopen of verkopen doet u niet iedere dag. Dus wilt u de zekerheid dat u de juiste keuzes maakt. Dat u kunt vertrouwen op een partij die u onafhankelijk advies geeft en die voor u op de bres springt als dat nodig is. Vereniging Eigen Huis komt op voor uw belang. Goed om te weten dat u bij ons terecht kunt voor onafhankelijk hypotheekadvies, bouwtechnische keuringen, antwoord op uw financiële, juridische en bouwkundige vragen en meer. Meer tips en informatie Op eigenhuis.nl vindt u nog veel meer tips en informatie, bijvoorbeeld over - het kopen of verkopen van een woning - juridische zaken - onderhoud en verbouwen - energie en energiebesparende maatregelen Nog vragen? Misschien heeft u nog vragen naar aanleiding van deze keuring. Of wellicht over juridische, financiële of bouwkundige kwesties die betrekking hebben op de woning. U kunt ons Informatie & Adviescentrum op werkdagen van tot uur bereiken op (033) / 21

4 basisgegevens Aanvrager / Opdrachtgever Naam M. Zandboer Adres Teeuwenweg 1 B Postcode 6028RP Woonplaats GASTEL lidnummer m.zandboer@gmail.com Bouwkundige / Opdrachtnemer Naam H.J.L. Hendrikx Nummer 1557 Telefoon (033) Gegevens gekeurd object Adres Haverterstraat 28, 6104AR Koningsbosch Keuringsdatum 13 oktober 2014 Soort woning Vrijstaand Bouwperiode t/m 1919 Bouwwijze Traditioneel Inhoud Van m3 Wel /niet bewoond Wel bewoond Weersgesteldheid Zonnig Energie label aanwezig Nee Bij keuring verkregen informatie Is er recent verbouwd of onderhoud gepleegd aan het pand? Nee Zijn er bij de verkoper gebreken bekend die normaal gebruik van de woning in de weg staan? Nee Zijn er speciale aandachtspunten van de opdrachtgever? Nee Zijn er specifieke bijzonderheden? Nee Aanwezigheid asbest en/of olietank Het is verkoper of diens vertegenwoordiger niet bekend dat er in de onroerende zaak asbest is verwerkt. De verkoper of diens vertegenwoordiger verklaart dat er in de onroerende zaak geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn. 4 / 21

5 waarderingsnormen en afkortingen 1. Uitstekende conditie 2. Goede Conditie 3. Redelijke conditie 4. Matige conditie 5. Slechte conditie 6. Zeer slechte conditie GC - Geen conditie Verkeert in nieuwstaat Geen gebreken, incidentele beginnende veroudering Plaatselijke zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen Veroudering, functievervulling komt in gevaar Veroudering is onomkeerbaar,functievervulling is niet meer gewaarborgd Technisch rijp voor sloop Niet mogelijk om een juiste conditie vast te stellen Herstel moet op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen. Herstel zal binnen vijf jaar moeten plaatsvinden. NTC: niet te controleren Het is voor de bouwkundige niet mogelijk een bepaald onderdeel te controleren. Het onderdeel is bijvoorbeeld onbereikbaar (kruipruimte onder de vloer) of het onderdeel is weggewerkt en kan niet zonder sloopwerk worden beoordeeld. In feite moet dit onderdeel dus nog (nader) worden geïnspecteerd. Het nader onderzoek kan uitwijzen dat het onderdeel in orde is, maar het kan ook uitwijzen dat ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. NVT: niet van toepassing Beoordeling van een bepaald onderdeel vindt niet plaats, omdat het niet aanwezig is (bijvoorbeeld een balkon). OMR: onderdeel met risico Bij het onderdeel of de situatie is geen gebrek of schade zichtbaar, maar het roept vragen op bij de bouwkundige. Bijvoorbeeld een zeer recent gewitte badkamer, verkeerde detaillering, weggebroken constructiedelen of doe-het-zelf-werk. PM: pro-memorie De letterlijke vertaling hiervan is "ter herinnering". Het is voor de bouwkundige niet (goed) mogelijk om aan te geven welke maatregelen en/of kosten te verwachten zijn. De bouwkundige neemt een PM-post op en geeft wanneer enigszins mogelijk de te verwachten kosten - binnen ruime marges - aan. SOG: specialistisch onderzoek gewenst Een onderzoek door een specialist moet plaatsvinden. Een dergelijk onderzoek kan hoge kosten met zich meebrengen. Bijvoorbeeld: funderingsonderzoek of onderzoek naar ongedierte en/of zwam. Bovendien kunnen uit het resultaat van het onderzoek hoge reparatiekosten blijken. De fundering moet bijvoorbeeld worden hersteld. Houd bij een SOG-post altijd rekening met een PM- post. 5 / 21

6 algemene beoordeling In onderstaand overzicht treft u een algemeen beeld aan van de gekeurde woning. Uit de jaren lange ervaring van Vereniging Eigen Huis is naar voren gekomen dat de hieronder benoemde onderdelen de meeste kosten met zich meebrengen voor het in goede staat brengen en houden van woningen. Kortom het geeft u een algemene indruk van de woning. Op de vorige pagina treft u uitleg aan over de betekenis van de gegeven waardering. 1. Uitstekend 2. Goed 3. Redelijk 4. Matig 5. Slecht 6. Zeer Slecht Hellende 1. Uitstekend daken Platte 1. daken Uitstekend Metselwerk 1. Uitstekend Voegwerk 1. Uitstekend Buitenkozijnen 1. Uitstekend Gevelbekleding 1. Uitstekend NVT Buitenschilderwerk 1. Uitstekend 6 / 21

7 overzicht kostenraming In de tabel is een samenvatting van de door de bouwkundige geraamde herstelkosten, eventueel met uiteenlopende raming, opgenomen. Uitgebreide informatie treft u aan bij de rapport onderdelen In detail. Bouwdelen met gebreken waarvoor het niet mogelijk is om een raming van herstelkosten te geven worden, indien van toepassing, onderaan deze pagina opgenomen. In het overzicht specialistisch onderzoek gewenst en/of het overzicht pro memorie worden de betreffende bouwdelen benoemd. Omschrijving Zolder ,- à ,- - - Begane grond 9.600,- à 9.600,- - - Elektrische installatie 1.200,- à 1.200,- - - Verwarming/ water/ installaties 2.000,- à 2.000,- - - Daken en gevels ,- à ,- - - Garage, berging en terrein Algemeen Totaal ,- à ,- - - Overzicht NHG Voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie mogen geen uiteenlopende ramingen worden aangehouden. De volgende totaalbedragen zijn voor NHG van toepassing: Totaal ,- 0,- Overzicht onderdelen waarbij pro memorie (PM) is genoteerd. Voor deze onderdelen is geen kostenraming opgenomen: Blz. 19 gehele onderdeel Overzicht onderdelen waarbij specialistisch onderzoek gewenst (SOG) is genoteerd. Voor deze onderdelen is geen kostenraming opgenomen: Blz. 8 dakbeschot Blz. 20 asbestverdachte materialen 7 / 21

8 Zolder Onderdeel Score Bevindingen Dakbeschot SOG - Het dakbeschot is van asbest verdacht materiaal. - Keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk. De maatregel is afhankelijk van het onderzoek. PM Kapconstructie Dakkapel Dakaftimmering Dragende wanden - Onderdelen van de constructie ontbreken. - Diverse onderdelen zijn aan het doorbuigen. - Zichtbare lekkageplekken. - Totale vervanging van het onderdeel ,- - Houtrot aantasting. - Het onderdeel functioneert of voldoet niet meer. - Zie (ook) 'Daken en gevels'. - De aangebrachte betimmering buigt door. - Zichtbare lekkageplekken. - Totale vervanging van het onderdeel ,- - Lichte scheurvorming. - Slecht uitgevoerde reparaties. - Hoog vochtpercentage. - Herstellen van geconstateerde gebreken ,- - Uitgevoerd in metselwerk. Vloerconstructie hout Tabel gaat verder op volgende pagina 8 / 21

9 Zolder Onderdeel Score Bevindingen Trap - Uitgevoerd in vurenhout. Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: ,- à ,- 0,- à 0,- 9 / 21

10 Begane grond Onderdeel Score Bevindingen Lichtkoepel, lichtstraat Plafonds Dragende wanden - Loszittend stuc-/pleisterwerk. - Zichtbare scheurvorming. - Zichtbare vochtplekken. - Herstellen stuc-/pleisterwerk ,- Binnenkozijnen/deuren Buitenkozijnen, ramen en deuren Hang- en sluitwerk - Zichtbare vochtplekken. - Afwerking stucwerk. - Uitgevoerd in metselwerk. - Kozijn(en) uitgevoerd in hout. - Uitgevoerd als stompe deur(en). - Uitgevoerd in hout. - Uitgevoerd in kunststof. Enkele beglazing - Glasbreuk. Isolerende beglazing Vloerconstructie beton Vloerafwerking - Visueel geen gebreken waargenomen. - Losse delen. - Uitgevoerd in natuursteen. Tabel gaat verder op volgende pagina 10 / 21

11 Begane grond Onderdeel Score Bevindingen Trap Bad- doucheruimte - Uitgevoerd in vurenhout. - Gebreken aan het sanitair. - Beschadigd tegelwerk/voegwerk. - Onvoldoende vochtafdichting. - Zichtbaar gebrek.aarding ontbreekt - Totale vervanging van het onderdeel ,- - Het is aan te bevelen om na het douchen de wanden, kitnaden en douchewand droog te maken. Dit verminderd de kans op schimmelvorming en kalkafzetting. - Om een badkamer goed te ventileren is een (mechanische) afvoer via wand of dak nodig. De toevoer van de lucht kan het beste vanuit de woning komen via een kier of rooster onderin de deur. Toiletruimte Meterkast Keuken Kelder - De apparatuur is niet op werking beoordeeld. - Functioneel. - Zichtbaar gebrek.gewelf verzand - Herstellen van de draagconstructie ,- Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: 9.600,- à 9.600,- 0,- à 0,- 11 / 21

12 Elektrische installatie De opgenomen bedragen bij dit onderdeel hebben alleen betrekking op de kosten voor het herstel van de elektra, het verwijderen en/of vervangen van bijvoorbeeld plafonds is hierbij niet inbegrepen. De elektrische installatie wordt visueel beoordeeld. De soort bedrading wordt steekproefsgewijs gecontroleerd. Wilt u zeker weten of de installatie voldoet aan de voorschriften, dan adviseren wij om hiervoor een installateur in te schakelen. Onderdeel Bevindingen Bedrading Buizen en dozen Schakelmateriaal en wandcontactdozen Groepenkast Aardlekschakelaar Aarding van toestellen - Diverse losliggende bedrading. - Na 1970 is men overgegaan op een nieuwe kleurcodering van de bedrading. Bedrading van voor die tijd kan echter functioneel zijn. - Er is gebruik gemaakt van oude en nieuwe kleurcoderingen. / - Er zijn nog stalen buizen aanwezig. Bij renovatie/verbouw is het beter deze door kunststof te vervangen. - Veel buizen en dozen zijn onbereikbaar omdat ze zijn weggewerkt in de wanden, vloeren en plafonds. - Functioneel. - Uitgevoerd met automatische zekeringen. - De groepenkaart ontbreekt. Er is geen controle mogelijk op welke apparaten op welke groep zijn aangesloten. - Aanwezig. - Het is belangrijk om twee keer per jaar de aardlekschakelaar met de testknop op werking te controleren, bijvoorbeeld bij de wisseling zomer- wintertijd. - Onvoldoende aanwezig. - In de bad- en doucheruimte moeten alle metalen delen zoals sanitair, water- cv-leidingen geaard zijn, dit voorkomt dat deze onder spanning kunnen komen te staan. - Het functioneren van de aarding kan bij de keuring niet worden gecontroleerd. Tabel gaat verder op volgende pagina 12 / 21

13 Elektrische installatie Onderdeel Bevindingen Elektrische installatie algemeen - Onveilige situatie. - De elektra installatie laten controleren op veiligheid door een installateur ,- Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: 1.200,- à 1.200,- 0,- à 0,- 13 / 21

14 Verwarming/water/installaties De opgenomen bedragen bij dit onderdeel hebben alleen betrekking op de kosten voor herstel van de installatie, het verwijderen en/of vervangen van bouwkundige voorzieningen (bijvoorbeeld plafonds) is hierbij niet inbegrepen. Verwarmingsinstallaties zoals CV-ketels, gevelkachels, open haarden en rookkanalen worden visueel beoordeeld. Controle van de capaciteit en goede werking vindt niet plaats. Voor gas- en waterleidingen kan een installateur een controle uitvoeren op lekkage, capaciteit, enz. Deze leidingen kunnen niet door de bouwkundige worden beoordeeld wanneer ze aan het zicht zijn onttrokken. Onderdeel Bevindingen Riolering - Leidingen hangen door. - Onvoldoende of verkeerd afschot. - Herstellen riolering. 800,- Verwarmingswarmwaterinstallatie algemeen Cv - ketel Cv - leidingen - Uitgevoerd in kunststof. - Keuring door een installateur ,- - Voor het goed functioneren van de ketel adviseren wij een onderhoudscontract. Dit kan onder andere via Vereniging Eigen Huis. - Niet geisoleerd. - Onvoldoende bevestigd. Tabel gaat verder op volgende pagina 14 / 21

15 Verwarming/water/installaties Onderdeel Bevindingen Vloerverwarming - Lekkages. Expansievat Warmwaterbereiding (keuken, badkamer) Waterleidingen - Een expansievat zorgt voor een gelijkmatige druk in de cv-installatie. - Als er langere tijd geen water gebruikt is, laat dan het water eerst enkele minuten doorstromen om legionellabesmetting te voorkomen. - De warmwaterbereiding vindt plaats via de CVcombi ketel. - De leidingen zijn onvoldoende geaard. - Er zijn afgedopte leidingen geconstateerd. Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: 2.000,- à 2.000,- 0,- à 0,- 15 / 21

16 Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Dakkapel Buitenkozijnen, ramen en deuren - Gebreken aan de loodaansluitingen. - Gebreken aan de zijwangen. - Het onderdeel functioneert of voldoet niet meer. - Zichtbare vochtplekken. - Vervangen van de houten dakkapel ,- - Uitgevoerd in hout. Hang- en sluitwerk Schoorsteen Dak pannen Dak bitumen - Doorhangende dakconstructie. - Nalopen en herstellen van de dakpannen. - Het dak vertoont kuilvorming. - Zichtbare mos- en/of plantengroei. - Onvoldoende afschot. - Zichtbare vervuiling. - Herstellen van de bitumen dakbedekking. 250, ,- Tabel gaat verder op volgende pagina 16 / 21

17 Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Loodaansluitingen - Loszittende delen. - Vervangen van de loodaansluiting. 400,- Goten - Doorgezakt. - Zichtbare lekkages. - Ontbrekende delen. - Vervangen van de zinken goot ,- Hemelwaterafvoeren (regenpijpen) Buitenschilderwerk kozijnen, ramen en deuren - Afpoederen/krijten van de verf. - Uitvoeren van schilderwerk ,- - Donkere verfkleuren aan de zonzijde hebben meer onderhoud nodig. Buitenschilderwerk algemeen - Barsten en scheuren. - Uitvoeren van schilderwerk steenachtige ondergrond ,- Tabel gaat verder op volgende pagina 17 / 21

18 Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Metselwerk Raamdorpelstenen, waterslagen, muurafdekkers Lateien Fundering GC - Gebreken aan het gevelstucwerk. - Scheefstand. - Vochtplekken. - Repareren van gevelstucwerk ,- - Herstellen van scheurvorming in het 4.000,- metselwerk. - Injecteren van het gevelmetselwerk ,- - Uitgevoerd als massieve muur. - Loszittende delen. - loszittend/ontbrekend voegwerk. - Zichtbaar gebrek. - Vervangen voegwerk van de raamdorpelstenen. - Zichtbare scheurvorming. 500,- - Optrekkend vocht in metselwerk. - Scheurvorming aanbouw. - Injecteren van het gevelmetselwerk ,- Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: ,- à ,- 0,- à 0,- 18 / 21

19 Garage, berging en terrein Onderdeel Score Bevindingen Dakbeschot Kapconstructie Vloerconstructie beton Metselwerk - De kapconstructie is onvoldoende verankerd. - De afwerkvloer ligt los. - Scheefstand. - Zichtbare scheurvorming. - Het onderdeel functioneert of voldoet niet meer. Terreinverharding buiten Gehele onderdeel - Het onderdeel functioneert of voldoet niet meer. - Totale vervanging van het onderdeel. PM Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: 0,- à 0,- 0,- à 0,- 19 / 21

20 Algemeen Onderdeel Bevindingen Isolatie algemeen Ventilatie algemeen Brandveiligheid algemeen Inbraakwerendheid algemeen Asbestverdachte materialen - Ongeïsoleerd dak. - Ongeïsoleerde gevel. - Enkel glas. - Isolatieglas. - ivm vloerverwarming iso verplicht echter niet te controleren - Onvoldoende luchtcirculatie. - Via natuurlijke kanalen. - Geen rookmelders aanwezig. - Geen/beperkte vluchtmogelijkheden. - Rookmelders kunnen het beste op elke verdieping in de verkeersruimtes, zoals het trapgat, de overloop of de hal worden geplaatst. - Onvoldoende inbraakwerend. - Gedeeltelijk geen keurmerk. SOG - In het dak. - In de golfplaten. - In de rookkanalen. - Keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk. De maatregel is afhankelijk van het onderzoek. - Mogelijk is het toegestaan dit in eigen beheer te verwijderen. Informeer hiervoor bij de gemeente. PM Totale kosten inclusief geraamde PM-posten: 0,- à 0,- 0,- à 0,- 20 / 21

21 toelichting op het rapport De bouwkundige heeft een keuring uitgevoerd. De algemene voorwaarden die op de keuringsopdracht van toepassing zijn verklaard heeft u voorafgaand aan de keuring ontvangen. Hieronder vindt u een algemene toelichting op het rapport van de keuring. Keuring De keuring heeft tot doel om u inzicht te geven in de bouwkundige staat van de woning. De keuring vormt een momentopname. Dit betekent dat bijvoorbeeld de weersgesteldheid daarop van invloed kan zijn. Zo kunnen lekkages na een droge periode niet of minder gemakkelijk worden opgespoord. De bouwkundige voert een visuele inspectie uit. Niet alle onderdelen van een woning zijn altijd (geheel) zichtbaar voor de bouwkundige. Voor delen die aan het zicht zijn onttrokken, zoals fundering, riolering en leidingen, zal hij daarom een afgeleid oordeel geven. Het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen maken geen onderdeel uit van de keuring. Wel kan de bouwkundige u doorverwijzen naar een specialist of constructeur als er tijdens de keuring aanwijzingen zijn die nader onderzoek behoeven. De bouwkundige vermeldt dit dan in het rapport. ramingen De bouwkundige noteert in het rapport de kosten voor het in redelijke staat brengen van de woning. De afwerking van de woning, bijvoorbeeld behang- of binnenschilderwerk, behoort hier normaal gesproken niet toe. De bouwkundige beoordeelt, voor zover mogelijk, de woning ook op veiligheidsaspecten. In het rapport wordt aangegeven welke conditie de onderdelen van de woning hebben. De bouwkundige noteert kosten bij onderdelen die aan onderhoud, herstel of vervanging toe zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in e kosten en kosten. Bij e kosten moet herstel op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen. Bij kosten vertoont het bouwdeel duidelijk sporen van veroudering. Binnen vijf jaar zal herstel moeten plaatsvinden. De uitgangspunten voor genoteerde kosten zijn: - kostenraming op basis van herstel (wanneer mogelijk niet op basis van complete vervanging); - kostenraming inclusief BTW voor uitvoering door een derde (dus niet op basis van doe het zelf werk). Normaliter wordt in de kostenraming niet meegenomen: - kosten voor stut-, sloop- en steigerwerk; - kosten voor regulier onderhoud; - kosten voor verfraaiingen en uitbreidingen. De uiteindelijke prijs voor het uitvoeren van de werkzaamheden kan verschillen van de kostenraming. Zo zijn de mate van luxe (gekozen materialen bijvoorbeeld), de wijze van uitvoering, de totale omvang van een opdracht en de onderhandelingen met de ondernemer hierop van invloed. Asbest Indien de bouwkundige tijdens het inspecteren van de woning asbestverdacht materiaal aantreft, zal hij hiervan melding maken in het rapport. De keuring is echter geen zelfstandig onderzoek naar de aanwezigheid van asbest in de woning. Aansprakelijkheid voor het niet opmerken van asbestverdacht of asbesthoudend materiaal wordt uitgesloten. Om de woning op eventuele aanwezigheid van asbest te laten onderzoeken dient een asbestspecialist te worden geraadpleegd. Appartement In principe wordt bij een appartement alleen het privé gedeelte gekeurd. Het is echter mogelijk dat de bouwkundige ook (enkele) onderdelen beoordeelt die tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw behoren, voor zover deze vanuit het appartement zichtbaar/toegankelijk zijn. Eventueel genoteerde kosten gelden uitsluitend voor het gekeurde appartement. Voor meer informatie met betrekking tot alle gemeenschappelijke gedeelten kunt u terecht bij de Vereniging van Eigenaren (VvE). Vraag bij de VvE altijd naar de splitsingsakte, de meerjarenonderhoudsplanning en de reserveringen. Uitsluitend voor opdrachtgever Het keuringsrapport is uitsluitend bedoeld voor de opdrachtgever. Geen enkele derde kan enig recht of aanspraak ontlenen aan de keuring en/of het rapport. Overzicht NHG Dit rapport is geschikt voor het aanvragen van Nationale Hypotheekgarantie. Op de pagina 'overzicht kostenraming' is hiervoor een tabel 'overzicht NHG' opgenomen. 21 / 21