7. Oppervlakte- en prijsnormen

Transcriptie

1 7.1 HISTORIEK Om het prijsniveau van sociale huisvestingsprojecten beter te beheersen werd in 1996 een referentiesysteem van oppervlaktenormen en maximumprijzen ingevoerd. Op basis van concrete projectgegevens wordt elk project sindsdien getoetst aan een maximumkostprijssimulatie. De systematische opname van deze gegevens in de projectendatabank en verwerking ervan laat bovendien toe een adequaat beeld te krijgen op prijsevoluties binnen het gerealiseerde patrimonium. Het systeem met maximum prijzen per m2 en prijsforfaits werd sedert 1996 op regelmatige basis geïndexeerd. Zo steeg de indexcoëfficiënt in de periode meer dan 50%. In 2008 werd voor de sociale huurwoningen een parallel systeem van prijsplafonds ingevoerd voor de financiering van de projecten. Hierdoor kwam de maximumprijs, zoals berekend op basis van de simulatietabel VMSW, enigszins op het tweede plan te staan. Tegelijk konden de financieringsplafonds NFS2 in min of in meer afwijken van de berekende maximumprijs uit de kostprijssimulatie VMSW, doordat binnen NFS2 een andere berekening met uniforme prijsforfaits per type wordt gehanteerd. Achtergrond hierbij is dat een sterk vereenvoudigd NFS2 systeem met bovenplafonds voor de gesubsidieerde renteloze leningen, primair de focus legt op de realisatie van bijkomend aanbod aan sociale huurwoningen volgens potentiële bezetting. Daarbij werd aan shm s een hoge mate van vrijheid en verantwoordelijkheid gegeven bij de concrete invulling van dit woningaanbod en de kostprijsbeheersing binnen elk project (bv. zeer compacte woningen en een wat hogere m 2 -kost versus wat ruimere maar eenvoudig afgewerkte woningen met minder extra voorzieningen). De maximum kostprijssimulatie VMSW bleef hiernaast fungeren als kostprijsevaluatie meer op maat van de projecten. Door prijsdifferentiaties per type volgens de effectief gerealiseerde woningoppervlakte en ook bijhorende voorzieningen zoals de aanwezigheid van een fietsenberging, tuinbergingen, zonneboilers, e.d. forfaitair in rekening te brengen, biedt dit systeem een meer nauwkeurige afspiegeling van de maximum kostprijs. De geplande evaluatie van het systeem van financieringsplafonds NFS2 vormde in 2012 een aanleiding om de pluspunten van beide systemen te helpen integreren in één vernieuwd maximum kostprijssysteem VMSW. Samen met een vernieuwde simulatietabel komt dit nu het betreffend hoofdstuk 7 uit de C2008 te vervangen. Bij deze herziening werden een aantal punten uit het financieringssyteem NFS2, zoals de verhogingspercentages voor het bouwen in centrumsteden en aanpasbare woningen geïntegreerd. Anderzijds wordt vastgehouden aan de gedifferentieerde prijsberekening volgens effectief gerealiseerde woningoppervlakten en de diverse extra voorzieningen. Nieuw is dat bijkomend rekening wordt gehouden met energetische prestaties van de woningen en de hieraan verbonden meerkosten. Tegelijk werden de basisminimum -maximum WO per woningtype uit de C2008 bijgesteld, gezien bleek dat de vernieuwde eisen uit de C2008 inzake planfunctionaliteit en gestelde minimum oppervlaktes per lokaal niet volledig overeenstemden met de minimum WO zoals nog overgenomen uit de C SIMULATIETABEL Voor elk sociaal huisvestingsproject geldt een maximum kostprijs, gekoppeld aan minimum en maximum oppervlakten. Om de maximum kostprijs per woning en voor het volledige project te bepalen, werd een simulatietabel ontwikkeld en in een handig rekenblad verwerkt, zodat ontwerpers zeer vlug zicht krijgen of hun ontwerp aan de gestelde oppervlakte- en kostprijsnormen van de VMSW voldoet De simulatietabel moet bij iedere fase (voorontwerp, definitief ontwerp, basisaanbesteding en gunning) opgemaakt worden en ingediend. Wanneer zou blijken dat het project niet voldoet aan de maximumprijs, wordt van de ontwerpers verwacht dat ze naar besparingen zoeken of het project herwerken. De berekende maximumprijzen dienen naar aanbesteding toe als een bovengrens te worden beschouwd en vormen de limiet voor de financiering. 132 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

2 VMSW - C2008 C herziening volgens FS 3 (2013) 133

3 Oppervlaktenormen beogen enerzijds het ruimtecomfort te bewaken, maar anderzijds ook een rem te zetten op reeds hoge woningprijzen. Kwantitatieve criteria met minimum en maximum oppervlaktegrenzen houden echter geen absolute kwaliteitsgaranties in. Zo moet men er rekening mee houden dat een wat ruimere woning minder vaak aan verhuizing en bijgevolg slijtage zal blootstaan, waardoor al te doorgedreven oppervlaktebeperkingen op termijn een valse besparing kunnen zijn. De marges tussen de minimum en maximumgrenzen (circa 20 %) verlenen de ontwerper alleszins voldoende flexibiliteit tot het creëren van verantwoorde woningtypes. De minimum oppervlakten moeten strikt worden nageleefd. Aanvullend worden in hoofdstuk 5 Planfunctionaliteit & comfort minimum oppervlakten opgegeven voor de diverse woonlokalen. Bij overschrijding van de maximum woningoppervlakte, wordt de maximumprijs berekend op dit WO-plafond. Op de voorgaande pagina wordt een voorbeeld gegeven van een simulatietabel, waarna de verschillende onderdelen verder toegelicht worden. Onderstaand voorbeeld, blanco rekenblad (Excel-file) en een handleiding voor de simulatietabel zijn ook terug te vinden op de website van de VMSW ( 7.3 TOELICHTING ONDERDELEN SIMULATIETABEL In de simulatietabel wordt eerst aan de hand van specifieke projectgegevens getoetst of aan de oppervlaktenormen voldaan is. Vervolgens wordt in de volgende kolommen een maximum kostprijs per woningtype berekend. Na toevoeging van eventuele projectspecifieke posten ( Diversen ) resulteert dit uiteindelijk in een maximum kostprijs voor het totale project. De ramingsprijs, het bestelbedrag en het eindbedrag van het project zullen telkens worden vergeleken met deze maximumkostprijs. De gekleurde zones moeten door de ontwerpers ingevuld worden met de projectgegevens. De witte zones worden automatisch berekend in het rekenblad. Per woningtype of diverse voorziening wordt vooraan iedere rij het soort werk en de bestemming opgegeven. SOORT WERK NB Nieuwbouw VB Vervangingsbouw REN Renovatie maximum 80% nieuwbouw REN+ Renovatie aan 100% nieuwbouw (erfgoed, hoogbouw, reconversie,...) BESTEMMING H bestemming Huurwoningen K bestemming Koopwoningen A bestemming Andere (bv. kinderkribbe, ADL-centrum,...) OMSCHRIJVING: duidelijke naamgeving per type, overeenstemmend met aanduiding op plan TYPE: aanduiding volgens gebouwtype - - A: appartement gebouwafhankelijke wooneenheid, geïntegreerd in een appartementsgebouw of collectief geheel van onderling geschakelde en gestapelde wooneenheden ( minimum 2 appartementen die geen duplexwoning zijn). Individuele appartementen kunnen meer dan één woonlaag bestrijken. - - D: duplexwoning gestapelde woning, bestaande uit één gelijkvloerse wooneenheid (benedenwoning) en één wooneenheid op de verdieping, meestal voorzien van een bijkomende woonlaag (bovenwoning). Let wel: galerijflats, meervoudig gestapelde duplex- (of multiplex-) appartementen in een collectief gebouwgeheel behoren niet tot deze typologie. - - E: eengezinswoning grondgebonden verdiepingswoning, met 2 of meer bouwlagen (het dag- en nachtgedeelte situeren zich traditioneel op verschillend niveau). Er bevinden zich geen andere woningen boven of onder de woning. 134 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

4 B: bungalowwoning grondgebonden gelijkvloerse ééngezinswoning, waarin alle hoofdfuncties zich situeren op de gelijkvloerse verdieping (minimum één hoofdslaapkamer en badkamer). Er bevinden zich geen andere woningen boven of onder de woning. In geval van een extra dakruimte of dakuitbouw met 1 tot 2 bijkomende slaapkamers blijft de woning te beschouwen als een (semi-)bungalow. #SLPK: aantal slaapkamers #PERS: aantal personen (volgens bezettingsgraad van de slaapkamers) #STUK: aantal woningen van dit type (onderaan bij TOTALEN verschijnt automatisch de som van het aantal woningen voor het hele project) 7.4 OPPERVLAKTENORM WO-meting woningoppervlakte Som van de oppervlakten per woonlaag, gemeten tussen de afgewerkte binnenzijde van de buitenwanden en vanaf 150 cm hoogte. In afwijking op de netto bewoonbare oppervlakte, bevat de WO-meting dus ook de oppervlakte ingenomen door binnenwanden, leiding & verluchtingkokers binnen de woning, bergingen, vides, circulatieruimte en trappen. Trapvides mogen worden mee gemeten, volledig open videruimte niet. WO-MAX en WO-MIN: Volgens bestemming i.f.v. gezinsgrootte (# slaapkamers / # personen), werd een basisminimum- en een basismaximumoppervlakte vastgelegd (zie tabel). De basisminima zijn afgestemd op de aanbevolen minimum oppervlakten per lokaal zoals beschreven in - hoofdstuk 5 Planfunctionaliteit & comfort. Type * Basis MIN WO Basis MAX WO 0/1 34 m 2 44 m 2 Voor de bepaling van de minimum- 0/2 42 m 2 52 m 2 WO en maximum-wo, op maat van 1/1 44 m 2 54 m 2 een woningtype, worden de opgegeven basisminima en -maxima 1/2 52 m 2 64 m 2 automatisch verhoogd met: 2/3 65 m 2 80 m 2 m 2 surplus voor de verticale 2/4 75 m 2 90 m 2 circulatie (ruimte trap), m 2 berging voor de binnen de 3/4 78 m 2 95 m 2 woningoppervlakte voorziene 3/5 88 m m 2 bergruimten. 3/6 98 m m 2 Bij de maximum-wo zal de 4/5 90 m m 2 bijkomende oppervlakte voor 4/6 100 m m 2 de berging automatisch worden 4/7 110 m m 2 begrensd met een plafond, gelijk aan m 2 /persoon (type 2/4 4/8 120 m m 2 9 m2 berging). De minimum 5/6 102 m m 2 oppervlakte voor de berging 5/7 112 m m 2 bedraagt m 2 per persoon 5/8 122 m m 2 (type 2/3 4 m 2, type 4/8 9 m 2 berging) 5/9 132 m m 2 5/ m m 2 * type 2/4 woning met 2 slaapkamers geschikt voor gezin tot 4 personen VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 135

5 WO PLAFOND: voor de berekening van de maximumprijs per type wordt een WO-prijsplafondoppervlakte bepaald indien WO-meting < WO-maximum, dan WO-prijsplafond WO-meting indien WO-meting > WO-maximum, dan WO-prijsplafond WO-maximum % t.o.v.: na invullen van de WO-meting verschijnt het conformiteitspercentage t.o.v. de toegelaten maximale woningoppervlakte (in het rood indien groter dan 100%) De gemiddelde marge tussen de basisminimum en -maximum oppervlakte schommelt rond 20% Bij het ingeven van het woningtype, het aantal slaapkamers en aantal personen verschijnen automatisch de toegelaten basismaximumoppervlakte (kolom WO MAX) en de basisminimumoppervlakte (kolom WO MIN). Deze basiswaarden kunnen vervolgens worden verhoogd door ingave van het aantal m 2 surplus voor de verticale circulatie en het aantal m 2 berging. m 2 surplus: Afhankelijk van het aantal bouwlagen per wooneenheid kan een bepaalde oppervlakte extra gerekend worden om de verticale circulatieruimte in rekening te brengen: Gelijkvloers woningtype of appartement: 0 m 2 Woningen met 2 bouwlagen of duplexappartementen: 6 m 2 3 of meer bouwlagen (bijv. een bel-etagewoning of een duplexwoongelegenheid op de verdieping met een geprivatiseerd inkomgedeelte op de benedenverdieping): 10 m 2 m 2 berging: per woningtype wordt de (som van de) effectief beschikbare netto bergingsoppervlakte opgegeven. De minimum bergingoppervlakte bedraagt m 2 per persoon, als maximum bergingoppervlakte wordt m 2 per persoon gehanteerd bij de berekening van de maximum woningoppervlakte volgens type. OPPERVLAKTECOËFFICIËNT In specifieke gevallen kunnen afwijkingen op de oppervlaktenormen worden toegestaan, waardoor bv. de bovengrens van de prijsplafondoppervlakte kan wordt verhoogd (aanpasbare woningen). Die afwijkingen moeten expliciet vermeld worden op het inlichtingenformulier. - - bij aanpasbare woningen voor rolstoelgebruikers, mag de WO-maximum worden verhoogd met respectievelijk 20 % (tot 2 slaapkamers), en 15 % (3 of meer slaapkamers). Deze aanpassing gebeurt automatisch bij de ingave van een prijsverhogingspercentage voor aanpasbaar bouwen (2% / 6%). - - bij huurwoningen buiten het sociale huurstelsel en/of koopwoningen bestemd voor zgn. middeninkomens (VLABINVEST), kunnen meeroppervlakten worden toegestaan tot 10 %. - - bij invulbouw waar stedenbouwkundige verplichtingen het integraal opvolgen van de normen onmogelijk maken kan tot 10 % worden afgeweken. Eenzelfde afwijking kan worden toegestaan bij het benutten van restruimtes onder het dak of bij het inrichten van dakappartementen bovenop bestaande gebouwen - - bij herbestemming van waardevolle gebouwen kunnen afwijkingen worden toegestaan mits een gegronde motivatie en sociaal verantwoorde kostprijs - - bij renovatie van eigen patrimonium kan mits motivatie worden afgeweken van de minimum WO, indien het vergroten of samenvoegen van woningtypes geen haalbare optie vormen. 136 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

6 7.5 MAXIMUM PRIJSNORM REFERENTIEPRIJS/m 2 : Per woningtype binnen een project wordt de maximumprijs berekend waarbij: Basismaximumprijs WO PLAFOND x referentieprijs/m 2 referentieprijs/m 2 volgens prijzentabel (m 2 oppervlakte en resp. prijscategorie H/A (met H huizen & duplexen en A appartementen), zie bijlage & rekenblad prijscorrecties/m 2 : de referentieprijzen/m 2 kunnen d.m.v. prijscorrecties/m 2 worden verhoogd met een percentage volgens energetische prestaties, met een toeslag voor speciale funderingen of verlaagd met een prijsvermindering voor ontbrekende posten (bv. keukens, vloerafwerking, ) prijsforfait: de berekende basismaximumprijs kan worden verhoogd met een forfait voor een bij het woningtype behorende autoberging (geïntegreerde garage, carport, ) op de resulterende maximumkostprijs per woningtype wordt vervolgens een prijscoëfficiënt toegepast. Voor nieuwbouw bedraagt deze standaard 1,00, voor renovatiewerken 0,80. Volgens aard van het projecten/of woningtype kunnen verhogingspercentages worden toegekend, voor het bouwen in centrumsteden, voor invulbouw en voor aanpasbaar bouwen (zie verder PRIJS-Coëfficiënt & Verhogingspercentages ). de berekende maximumprijs/woning wordt geïndexeerd (zie verder INDEX-coëfficiënt ) De maximumkostprijs van een projectgeheel wordt samengesteld als het totaal van: de som van maximumprijzen per woning (geïndexeerd) de som van de diverse bijkomende posten, volgens forfaits, (geïndexeerd) eventuele posten volgens raming (bv. afbraakwerken) (niet-geïndexeerd) het supplement kleine woninggroepen (geïndexeerd) De gehanteerde limietprijzen per m 2 zijn gerelateerd aan de grootte van elke woning en stijgen progressief naarmate de woningoppervlakte kleiner wordt. Een kleine woning type 1/2 bijv. zal, per m 2 beschouwd gemiddeld meer kosten dan een grotere gezinswoning, aangezien steeds een gelijkaardige basisuitrusting vereist is (voorziening sanitair, verwarming, keuken, ). De prijs per m 2 uit de tabel bevat alle noodzakelijke bouwwerken incl. eventuele verrekeningen, doch excl. loons- & materiaalverrekeningen, erelonen en BTW, m.a.w. de netto aanbestedingsprijs + verrekeningen ( alle bouwkosten incl. afwerking, CV, sanitair, elektriciteit, keuken, ndz. omgevingswerken, enz...). Om de maximum kostprijsberekening te vervolledigen kunnen de volgende gegevens ingevuld worden: Garage / carport (bij woning): afkorting G of C invullen, indien geen autoberging aanwezig niets invullen. Gegroepeerde garages of carports worden afzonderlijk vermeld onder Diversen (zie verder). Voor een garage wordt automatisch een forfait van euro/stuk bijgeteld, voor een carport euro/stuk. Een carport onder de woning, waarbij de wagen onder de 1 ste verdieping staat mag aangeduid worden als G, hetgeen ook de kostprijs voor het thermisch isoleren en afwerken van de verdiepingsvloerplaat moet compenseren. PRIJSCORRECTIES: PRIJS/M 2 Bij de berekening van de maximumprijs wordt rekening gehouden met een respectievelijke prijsverhoging of prijsvermindering op de corresponderende eenheidsprijs per m 2, hetzij d.m.v. een % volgens energetische prestaties, hetzij d.m.v. een toeslag voor speciale funderingen, hetzij met een prijsvermindering voor ontbrekende posten. Voor een aantal posten kan de maximumprijs echter niet worden verhoogd (zgn. neutrale posten). De onderstaande prijzen zijn deze zoals vastgelegd op basis het prijsniveau van ABEX 729 van november 2012 en niet geïndexeerd. Eerst wordt het verhogingspercentage VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 137

7 volgens energetische prestaties toegepast, pas dan worden de energieonafhankelijke correcties verrekend. Het totaal van de +/- posten per woning waarvoor een toeslag of prijsvermindering moet gerekend worden, wordt ingegeven in de kolom prijscorrectie/m 2. Het resulterende prijssaldo wordt automatisch verrekend in de referentieprijs/m 2. ENERGETISCHE PRESTATIES De jaarlijkse netto energiebehoefte voor verwarming (NEB) wordt bekomen uit de energiebalans tussen warmteverliezen (transmissie en ventilatie) en warmtewinsten (interne warmte- en zonnewinsten). De NEB wordt grotendeels beïnvloed door de isolatiegraad en compactheid (K-peil), de luchtdichtheid van de gebouwschil en de performantie van het ventilatiesysteem. De NEB wordt uitgedrukt in kwh/m 2 (bruto vloeroppervlakte volgens de EPB-regelgeving). Voor woningen in prijscategorie H, met een lagere NEB dan de huidige EPB-eis van maximaal 70 kwh/m 2, wordt de prijs/m 2 met 0,4% verhoogd per lagere eenheid van 1 kwh/m 2, voor appartementen in prijscategorie A, wordt de prijs/m 2 met 0,25% verhoogd. Het verhogingspercentage op de m 2 prijs wordt evenwel begrensd tot maximaal 10%, hetgeen overeenkomt met een NEB van 45 kwh/m 2 voor een woning en 30 kwh/m 2 voor een appartement. In geval van renovatieprojecten, die een sterke verbetering van de energetische prestaties realiseren, maar niet EPB-plichtig zijn, kunnen dezelfde verhogingspercentages op de m 2 -prijs worden toegestaan. Aan de hand van een op te maken EPB-verslag (als voor nieuwbouw), door een hiertoe aangesteld EPB-verslaggever, kan worden berekend in welke mate de individuele woningen gunstiger scoren dan de gestelde EPB-eis van 70 kwh/m 2. Ongeacht deze berekening blijft de energieprestatieregelgeving gelden. Deze bijkomende berekening kan ook niet gevalideerd worden in de energieprestatiedatabank. Bij het dossier toe te voegen EPB-berekening (stadium VO / DO / BA) De wooneenheden dienen duidelijk genummerd of benoemd te worden overeenkomstig de plannen zodat een eenvoudige identificatie mogelijk is. ofwel per wooneenheid het resultatenformulier, gegenereerd vanuit de EPB-software 1. ofwel een samenvattend verslag met minimum de vermelding per wooneenheid van: E-peil, K-peil, NEB, oververhittingsindicator. SPECIALE FUNDERINGEN: huizen paal- en putfunderingen +90 euro/m 2 WO plaatfunderingen +40 euro/m 2 WO appartementen 4 bouwlagen paal- en putfunderingen +80 euro/m 2 WO plaatfunderingen +40 euro/m 2 WO appartementen > 4 bouwlagen paal- en putfunderingen +60 euro/m 2 WO plaatfunderingen +20 euro/m 2 WO ONTBREKENDE POSTEN (niet-voorziene afwerkingen bij koopwoningen of gesplitst perceel CV): centrale verwarming -60 euro/m 2 WO vloerafwerking -45 euro/m 2 WO wandbetegeling -12 euro/m 2 WO binnendeuren -20 euro/m 2 WO keukenmeubilair -25 euro/m 2 WO sanitaire toestellen -20 euro/m 2 WO NEUTRALE POSTEN (standaard inbegrepen in de maximumprijs) Gemeenschappelijke circulatie en trappenhuizen: de meerkosten zijn vervat in de prijscategorieën A, voor deze posten wordt de maximumprijs niet verhoogd. Voor liften wordt wel een forfait toegekend. Balkons of terrassen: er worden geen meerprijzen toegekend. 1 Voor bouwprojecten waarvan de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd ingediend voor 1 januari 2012 wordt de NEB niet vermeld op het resultatenformulier. Deze gegevens kunnen wel in de EPB-software uitgelezen worden en dienen dus afzonderlijk vermeld te worden. 138 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

8 Gewone omgevingswerken (opritten, inritten, toegangspaden, gras, beplantingen, tuinafsluitingen, brievenbussen, verlichting, e.d.) zijn standaard inbegrepen in de berekende maximumprijs op projectniveau. Zij geven geen aanleiding tot supplementaire prijsposten. Dit geldt tevens voor de inrichting van de semi-publieke ruimten die niet wordt overgedragen aan de gemeente. Afbraakwerken bij renovatie: voor afbraakwerken die onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziene renovatiewerken (vervangen ramen, uitbreken vloeren, afkappen pleisterwerk, ) wordt geen supplementaire prijs toegekend. Deze moeten inbegrepen zijn in de berekende maximumprijs voor renovatie (80 % t.o.v. de prijs voor een equivalent nieuwbouwproject). Posten +/- : omschrijving in afgekorte vorm van de verschillende posten waarvoor een prijscorrectie in rekening gebracht is (bv. + plaatfund, -keuken, - vloerafw). Diversen: deze rijen bieden ruimte voor het overzichtelijk incalculeren van diverse afzonderlijke onderdelen of bijkomende kosten, die moeilijk gerekend kunnen worden tot de basiskosten per individueel type. Hiervoor kunnen forfaitaire prijzen opgegeven worden of volgens raming indien geen forfait bepaald is. Vooraan iedere rij dient zoals voor de woningtypes het soort werk en de bestemming te worden opgegeven, Ingeval van gemengde projecten impliceert dit dat indien er bv. zowel liften voorkomen in de huur- als koopappartementen, hiertoe afzonderlijke rijen worden voorzien. FORFAITAIRE POSTEN Garages - individueel of gegroepeerd (inclusief ontsluiting) Carports - individueel of gegroepeerd (inclusief ontsluiting) Specifieke situatie: carports gesitueerd onder een gebouw of woning (onder een te isoleren vloerplaat en afgewerkt plafond) mogen worden gerekend als garage ( euro) Bovengrondse verharde parkeerplaatsen (inclusief ontsluiting) Let wel: opritten voor garages worden beschouwd als ontsluiting van een garage en mogen niet worden dubbelgerekend). Specifieke situatie: voor bredere rolstoeltoegankelijke parkeerplaatsen (360 cm i.p.v. 240 cm) mogen de forfaits met 50% worden verhoogd. Ondergrondse autostaanplaatsen / garages met een (door het gebouw) overdekte circulatie & ontsluiting Specifieke situaties: in geval van ondergrondse staanplaatsen die worden opgeofferd als fietsen- en/of motorberging mogen deze worden gerekend aan de kostprijs van een autostaanplaats (minimum oppervlakte 16 m2). in geval van rolstoeltoegankelijke bredere staanplaatsen (minimum 360 cm i.p.v. 240 cm) mogen de forfaits met 50% worden verhoogd, de ondergrondse parking dient hierbij bereikbaar te zijn via een lift). in geval van half-ondergrondse autostaanplaatsen / garages (< 160 cm onder straatniveau) en een overdekte circulatie/ontsluiting wordt het forfait per staanplaats beperkt tot euro. De vaste forfaits voor ondergrondse autostaanplaatsen mogen worden gecumuleerd met de toegekende prijscorrecties op woningniveau (WO) voor speciale funderingen (paal-, plaatof putfunderingen vaak ten gevolge van de te realiseren overspanningen voor parking). FORFAIT IN EURO euro/stuk euro/stuk euro/stuk euro/stuk VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 139

9 Liften euro/stuk euro per stopplaats Fietsbergingen, tuin-, kelderbergingen, teller- en vuilnislokalen, Regenwaterputten min liter voor huizen + hergebruik regenwater met individueel bijvulsysteem: min. twee aftappunten (toilet, wasmachine en/of dienstkraan). Bij appartementen gerekend per aangesloten woning (minimum putinhoud per aangesloten appartement liter) Zonneboilers (individuele of collectieve installaties) met een gemiddelde dekkingsgraad van 40%. In geval een lagere dekkingsgraad worden de forfaits pro rata toegekend (bv. beperkte dakoppervlakte app-gebouw) Bijzondere collectieve verwarmingsinstallaties appartementsgebouwen (warmtepomp, warmtekrachtkoppeling) Stut- en ondervangingswerken (Berlinerwanden, palenwanden, ) zijn in principe inbegrepen in de prijscorrecties/m 2 voor speciale funderingen, enkel de aantoonbare meerkosten kunnen in rekening worden gebracht Groendaken (extensief/intensief) - buffering hemelwater 650 euro/m 2 netto-oppervlakte euro/systeem euro per woning / euro per appartement euro per appartement, enkel na goedkeuring raming of bestelbedrag (*) enkel na goedkeuring, in uitzonderlijke gevallen stelpost (nl. de subsidie die men ontvangt hiervoor) Ergonomische uitrustingen voor personen met een handicap raming of bestelbedrag (*) indien aantoonbaar boven het toegekende percentage van 2% of 6% Afbraakwerken vervangingsbouw / renovatiewerken - Afbraakwerken van gebouwen in hun geheel maken het voorwerp uit van een afzonderlijke financiering en kunnen 100% in rekening worden gebracht. Afbraak- en/of aanpassingswerken in het kader van een renovatieproject en gesitueerd binnen het te behouden casco mogen in principe niet afzonderlijke in rekening worden gebracht. In specifieke situaties kunnen echter afzonderlijke stelposten afbraakwerken worden toegestaan. Specifieke situaties: afbraakwerken van losstaande bijgebouwen (bv. garages, koterijen, of gehele bijgebouwen bij functionele herbestemmingen) mogen als stelpost in rekening worden gebracht volgens raming / bestelbedrag. gedeeltelijke afbraak- en/of ontmantelingswerken (tot casco) van gebouwen uit eigen patrimonium, waar vervangingsbouw geen optie is (vanwege erfgoedwaarde, hoogbouw, ), kunnen uitzonderlijk als stelpost in rekening worden gebracht volgens raming / bestelbedrag. Asbestverwijdering eigen patrimonium Let wel: bij verwerving van gebouwen dienen de kosten voor eventuele asbestverwijdering vervat te zijn in het totale plafond voor aankoop + renovatie. De aankoopprijs van dergelijk gebouw zal m.a.w. lager dienen te liggen, dan zonder de aanwezigheid van asbest. raming of bestelbedrag (*) enkel na goedkeuring, in uitzonderlijke gevallen raming of bestelbedrag (*) 140 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

10 Grondverzet / -sanering reservegronden Let wel: bij verwerving van nieuwe gronden dienen de kosten voor het grondverzet en eventuele kosten voor een grondsanering vervat te zijn in het totale plafond voor het grondaandeel + bouwkosten. De aankoopprijs van de grond zal m.a.w. lager dienen te liggen. raming of bestelbedrag (*) enkel na goedkeuring, in uitzonderlijke gevallen (*) In het stadium voorontwerp kan hier enkel worden voortgegaan op een raming. Na aanbesteding dienen de posten volgens raming op basis van de offerteprijs correct te worden verrekend in de maximumprijs. PRIJSCOËFFICIËNT Nieuwbouw of vervangingsbouw: De basisprijscoëfficiënt voor nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten bedraagt standaard 1,00. Renovatiewerken: Voor renovatieprojecten (van eigen patrimonium) gelden dezelfde principes als voor nieuwbouw, maar wordt de basismaximumprijs gelimiteerd tot 80 % t.o.v. een equivalent nieuwbouwproject, met als basisprijscoëfficiënt 0,8. Indien de raming van een globale renovatie hoger ligt dan 80 % van de maximumprijs voor nieuwbouw moet de opportuniteit van eventuele vervangingsbouw worden overwogen. In overleg kunnen afwijkingen hierop verkregen worden op basis van een gemotiveerd advies. Zo mag bij de afweging voor eventuele vervangingsbouw rekening worden gehouden met een forfaitaire prijs afbraakwerken van euro/huis en euro/appartement. Specifieke situaties: renovatie aan 100% nieuwbouw (soort werk REN+) Renovaties van een gebouw of woningen, waarbij meer dan veertig procent van de buitenmuren worden gesloopt, worden beschouwd als vervangingsbouw met als basisprijscoëfficiënt 1,0. In geval van renovaties waarbij vervangingsbouw door stedenbouwkundige verplichtingen een vermindering van het bouwvolume zou inhouden, bedraagt de basisprijscoëfficiënt 1,0. Voor aangekochte woningen of gebouwen met het oog op omvorming of renovatie, die niet onder het beheer van de initiatiefnemer zijn gebouwd en die maximaal tien jaar voorafgaand door de initiatiefnemer werden verworven, bedraagt de basisprijscoëfficiënt 1,0 (bv. herbestemmingsprojecten, aangekocht appartementsgebouw, ). Let wel: de financiering van het project zal steeds in zijn globaliteit worden geëvalueerd (aankoopprijs en renovatiekosten tegenover de respectievelijke plafonds voor het grondaandeel en het gebouw na renovatie). In geval van toekomstige investeringen worden de plafonds bovendien gekoppeld aan een afschrijvingstermijn gedurende de looptijd van de lening. Voor renovatie van patrimonium opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, voor restauratie van beschermde monumenten, of indien tegemoet moet worden gekomen aan specifieke eisen vanwege het agentschap onroerend erfgoed, met het oog op het in stand houden van een beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, wordt eveneens basisprijscoëfficiënt 1,0 toegekend. Bij keuze van het soort werk wordt de basisprijscoëfficiënt automatisch ingesteld. VERHOGINGSPERCENTAGES PRIJSCOËFFICIËNT De basisprijscoëfficiënt kan worden verhoogd met drie verhogingspercentages. Deze kunnen worden ingegeven in de hiertoe voorziene kolommen, waaruit automatisch de resulterende PRIJS-coëfficiënt wordt berekend. De prijscoëfficiënt in de kolom prijscoëfficiënt wordt als volgt bepaald: PRIJS-coëfficiënt basisprijscoëfficiënt * (1 + som van de verhogingspercentages) In geval van renovatieprojecten waarbij de maximumprijs 80% van een equivalent nieuwbouwproject mag bedragen, wordt de basisprijscoëfficiënt 0,8 vermenigvuldigd met de berekende prijscoëfficiënt voor nieuwbouw. Bv. 100% + 7% (centrumstad) + 2% (aangepast MV appartement) 109% waarbij 1,09 x 0,8 0,872. VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 141

11 Verhogingspercentage centrumsteden en werkgebied Vlabinvest Voor projecten gelegen in centrumsteden wordt een verhogingspercentage van 7% toegekend. Voor projecten gelegen binnen het werkgebied Vlabinvest wordt een verhogingspercentage van 2% toegekend. De dertien centrumsteden volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen zijn Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, St-Niklaas en Turnhout. De 39 gemeenten gesitueerd in het werkgebied Vlabinvest zijn Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst. Door onderaan in de simulatietabel, de gemeente te selecteren, wordt automatisch het verhogingspercentage verrekend. Let wel: voor specifieke posten volgens raming (bv. afbraakwerken) dient dit verhogingspercentage op nul te worden gebracht. Verhogingspercentage invulbouw (3% / 5% / 7%) : Voor projecten die aan één of meerdere van onderstaande invulbouwcriteria beantwoorden wordt een trapsgewijs verhogingspercentage toegekend. Gebouwen die aan alle 3 criteria beantwoorden krijgen 7% toegekend, gebouwen die aan twee criteria beantwoorden 5%. Gebouwen waarvoor enkel criterium 1 geldt krijgen een verhogingspercentage van 3%. 1. Projecten aangebouwd tegen minstens één bestaande volwaardige wachtgevel (over meer dan 1 verdieping). Indien het een wachtgevel jonger dan 5 jaar betreft, is deze geen eigendom van de initiatiefnemer of door hem gebouwd. 2. Projecten aangebouwd tegen minstens één tweede volwaardige wachtgevel (over meer dan 1 verdieping). Indien het een wachtgevel jonger dan 5 jaar betreft, is deze geen eigendom van de initiatiefnemer of door hem gebouwd. 3. Projecten waarvan minstens één volledige gevel rechtstreeks grenst aan het openbaar domein (bouwlijn valt samen met de rooilijn); Let wel: De verhogingspercentages zijn enkel van toepassing op de wooneenheden, garages, ondergrondse parkings, die gesitueerd zijn binnen een, over meer dan een bouwlaag aaneengesloten, bouwvolume waarvoor de criteria van toepassing zijn. Gebouwen of woningen waarvan enkel de bouwlijn grenst aan de rooilijn (en dus met open zijstrook) krijgen geen verhogingspercentage toegekend. Het verhogingspercentage voor invulbouw mag worden toegekend zowel bij de berekening van de prijs per woningtype als bij de bijhorende forfaitaire posten (bv. garages, liften, fietsenbergingen, regenwaterputten, ) Bij eenvoudige renovatiewerken ( zonder uitbreiding) van bestaande woningen gelegen tussen andere (verkochte) woningen wordt het verhogingspercentage voor invulbouw beperkt tot maximum 5%. Bij de berekening van de prijsplafonds met het oog op aankoop van goede woningen met slechts beperkte verbeteringswerken of bij aankopen met het oog op renovatie wordt het verhogingspercentage invulbouw begrensd tot maximaal 5% (gezien het om reeds opgerichte gebouwen gaat). Verhogingspercentage aanpasbaar bouwen (2% / 6%): Door toekenning van een verhoging van de oppervlaktecoëfficiënt (15 tot 20%) voor aangepaste woningen, is de eventuele meeroppervlakte voor aanpasbaar bouwen (gemiddeld 8%) reeds verrekend in de maximum kostprijs, ook de meerprijs van liften wordt reeds afzonderlijk toegekend. Enerzijds als stimulans tot aanpasbaar bouwen, anderzijds om mogelijkse bijkomende kosten te dekken bij het aanpasbaar maken van de woning (hellend toegangsvlak, vlakke inloopdouche, ), wordt een aanvullend forfaitair verhogingspercentage toegekend voor aangepaste woningen, mits ze volledig in overeenstemming zijn met de gestelde eisen in de C Hoofdstuk Aanpasbaar bouwen - Criteria. Voor appartementen in de prijscategorie A wordt een verhogingspercentage van 2% toegekend, voor (volledig gelijkvloerse) woningen in de prijscategorie H bedraagt het verhogingspercentage 6%. Enkel indien kan worden aangetoond dat deze percentages, ontoereikend zouden zijn, kunnen aanvullende posten, dewelke ergonomisch noodzakelijk zijn voor een specifieke handicap (bv. verstelbare wastafels, ), als afzonderlijke stelpost, volgens raming/bestelbedrag, worden 142 VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

12 toegevoegd. In geval van ADL-woningen worden de verhogingspercentages niet toegekend, gezien de meerkosten reeds worden gesubsidieerd. Supplement kleine woninggroepen: Er wordt rekening gehouden met in verhouding hogere vaste kosten per gerealiseerde woning bij kleine bouwplaatsen (werfinrichting, werfcoördinatie ) en/of de complexiteitsgraad van kleinschalige invulbouw. Hiertoe wordt op projectniveau een supplement kleine woninggroepen toegekend, berekend op basis van de totale WO-meting: voor de eerste 500 m 2 WO: 200 euro/m 2 voor bouwplaats groter dan 500 m 2 WO: forfaitair supplement van euro Let wel: dit supplement wordt steeds toegekend op een project in zijn totaliteit. In geval van gemengde projecten of bouwplaatsen groter dan 500 m 2, waar door éénzelfde aannemer en/of initiatiefnemer, gelijktijdig of in overlappende deelfases zowel sociale koop-, sociale huur- en/of woningen bestemd voor de private markt worden opgericht, zal het forfaitaire supplement van euro volgens WO-oppervlakteaandeel of pro rata worden verdeeld over het totaal aantal woningen gelijktijdig of in overlappende deelfases opgericht. Bv. voor een bouwplaats met 20 woningen waarvan 16 woningen bestemd voor de private markt en 4 sociale koopwoningen, bedraagt het toe te kennen supplement voor de 4 sociale koopwoningen euro of euro per woning. Index-coëfficiënt: Het peil van de maximumprijzen is gebonden aan de bouwconjunctuur en wordt hiertoe gekoppeld aan de ABEX. Alle hierboven en in bijlage vermelde prijzen zijn deze zoals vastgelegd op het prijsniveau ABEX-REF 729 van november De indexcoëfficiënt zal halfjaarlijks worden aangepast op 1 januari en op 1 juli, aan de respectievelijke ABEX-index zoals gepubliceerd in november van het voorgaande jaar en mei van het zelfde jaar. De eerste index-aanpassing is dientengevolge voorzien op 1 juli 2013, met als nieuwe indexcoëfficiënt ABEX-MEI 2013 / ABEX-REF (november 2012). Het rekenblad op de VMSW-website vermeldt steeds de meest recente index-coëfficiënt. Totalen: De som van de verschillende onderwerpen (aantal woningen, WO-meting, WO max, % WO-meting/WO max, maximumprijs/jaar) wordt berekend. Onderaan worden ook de totalen van de prijscorrecties en toegekende energetische meerkosten aangegeven, hetgeen nuttig kan zijn ter vergelijking met de geraamde kosten hieraan verbonden. Netto ramingsprijs: Ramingsprijs van de ontwerper (excl. B.T.W., materiaalverrekeningen en erelonen). Volgens bestemming (huur, koop, andere) wordt telkens het respectievelijk aandeel in de ramingskosten ingegeven. Tevens wordt aangeduid over welke projectfase het gaat (voorontwerp, definitief ontwerp of basisaanbesteding - VO, DO, BA). Het conformiteitpercentage wordt nu berekend. Administratieve inlichtingen SHM - BOUWHEER: 1000 te vervangen door nummer SHM (duizendtal). Naam SHM wordt automatisch ingevuld. Projectnaam: ligging + aantal woningen selectie van juiste gemeente in keuzemenu. Dossiernummer: VMSW-dossiernummer in te vullen vanaf toekenning na schets- of voorontwerp. Nummer is vermeld op overzicht simulatiegegevens. Ontwerper: naam architect(en). VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 143

13 7.6 PRIJZENTABEL M 2 -prijs/w.o. E A (Prijsplafondopp.) Huizen Appartementen m 2 maximumprijs/m 2 maximumprijs/m , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 M 2 -prijs/w.o. E A (Prijsplafondopp.) Huizen Appartementen m 2 maximumprijs/m 2 maximumprijs/m , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 997, ,00 992, ,00 988, ,00 983, ,00 980, ,00 975, ,00 972, VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013)

14 M 2 -prijs/w.o. E A (Prijsplafondopp.) Huizen Appartementen m 2 maximumprijs/m 2 maximumprijs/m ,00 967, ,00 964, ,00 959, ,00 956, ,00 952, ,00 949, ,00 945, ,00 942, ,00 938, ,00 936, ,00 932, ,00 929, ,00 926, ,00 923, ,00 920, ,00 918, ,00 915, ,00 912,00 M 2 -prijs/w.o. E A (Prijsplafondopp.) Huizen Appartementen m 2 maximumprijs/m 2 maximumprijs/m ,00 909, ,00 908, ,00 905, ,00 903, ,00 900, ,00 899, ,00 896, ,00 895, ,00 892, ,00 891, ,00 889, ,00 888, ,00 885, ,00 884, ,00 883, ,00 882, ,00 880, REKENVOORBEELD WONINGTYPE APP 1 / 2 (huur) HUIS 3 / 5 (koop - semi-casco) WO-meting 63,4 m 2 119,8 m 2 Voorziene berging 6,3 m 2 3,9 m m 2 (garage20 m 2 ) 5,9 m 2 Surplus verticale circulatie 0 m 2 6 m 2 WO-minimum 52 m 2 + 6,3 m 2 (opp. berging indien > 88 m m 2 (berging minimum m 2 /pers.) m 2 /pers.) + 0 m 2 58,3 m 2 6 m m 2 WO-maximum 64 m m 2 (max m 2 /pers) + 0 m 2 69 m m 2 + 5,9 m m 2 116,9 m 2 WO-prijsplafond 63,4 m 2 116,9 m 2 Prijscategorie A (appartement) E (eengezinswoning) Referentieprijs/m ,00 euro/m 2 (63 m 2 ) 955,00 euro/m 2 (117 m 2 ) Prijscorrecties/m 2 Energietoeslag NEB 65 kwh/m 2 Basismaximum/woning WO-prijsplafond x ref.prijs.corr Forfaitaire posten/woning 1.312,00 x 1, ,80 euro + 80 euro/m 2 (paalfund. app < 4) 1.424,8 euro - 45 euro - 25 euro - 12 euro - 82 euro/m 2 hetzij 873,00 euro/m 2 (ontbrekende afwerkingen: vloer, keuken, faience) 63,4 m 2 x 1424,80 euro/m ,32 euro 116,9 m 2 x 856,00 euro/m ,70 euro euro (aandeel bergingen) euro (aandeel lift) Prijscoëfficiënt 1,05 (invulbouw 2 criteria) 1,00 Indexcoëfficiënt ( ) 1,00 1,00 Berekende maximumprijs ,94 euro (excl. aandeel suppl. kleine woningroepen) euro (garage) euro (regenwaterput) euro (zonneboiler) ,70 euro (excl. aandeel suppl. kleine woningroepen) VMSW - C herziening volgens FS 3 (2013) 145