De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
|
|
- Cecilia Adam
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
2 Inhoudsopgave 1. Samenvatting De vastgoedcyclus Het vastgoedsysteem De vastgoedcyclus op de ruimtemarkt De vastgoedcyclus op de beleggingsmarkt De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Vastgoeddata De vergelijkbaarheid van vastgoedrendementen met andere asset classes De unieke eigenschappen van vastgoed Rendement versus risico Vastgoed in worst case scenario s Directe rendementen Vastgoed en portefeuillerisico s Stabiliteit van vastgoedmarkten Vastgoed en voorspelbaarheid Vastgoed en inflatie Vastgoed, lange rente en duratie Vastgoed en maatschappelijk verantwoord ondernemen Het aandeel vastgoed in de portefeuille De optimale vorm van vastgoedbeleggingen Leverage Beursgenoteerde beleggingsfondsen De optimale vastgoedportefeuille Omvang en vorm Zeggenschap en controle versus liquiditeit Internationale spreiding versus concentratierisico s Vastgoedstrategieën...38 Literatuur /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
3 1. Samenvatting Inleiding Pensioenfondsen opereren in een veranderende omgeving, die om een heroriëntatie vraagt op de houdbaarheid van hun financiele toezeggingen in relatie tot de risico s die zij nog acceptabel vinden. Hoe kunnen pensioenfondsen reageren op het veranderende denken over toezicht, over het pensioenstelsel van de toekomst en over risicomanagement? Wat betekent de vergrijzing voor de toekomstige dekkingsgraad en ook: hoe staan deze vragen in relatie tot hun vastgoedbeleggingen? Welke plaats nemen deze beleggingen in bij het realiseren van hun strategische doelstellingen op pensioengebied? Wat draagt vastgoed bij aan een optimale beleggingsportefeuille? Welk aandeel van vastgoed in de beleggingsportefeuille hoort daar bij, moet dat omhoog of juist omlaag? Welke vastgoedstrategie draagt het meeste bij aan het bereiken van de portefeuilledoelstellingen en wat is de rol van Nederlands vastgoed daarin? Zijn de matige rendementen van de laatste jaren tijdelijk of een voorbode van magere tijden? Om pensioenfondsen te helpen bij het beantwoorden van deze vragen, hebben we in dit document de eigenschappen van vastgoed geanalyseerd vanuit de rol die vastgoed heeft in de beleggingsportefeuille van institutionele beleggers. Wat vastgoed anders maakt Vastgoed is cyclisch, omdat het aanbod met jaren vertraging reageert op structurele veranderingen in de vraag op gebruikersmarkten, in de waarde op financiële markten en/of in de investeringskosten op de nieuwbouwmarkten. Er lopen verschillende cycli door elkaar heen. De meest zichtbare is de Juglar cyclus (de investeringscyclus in de economie) met een looptijd van 8 11 jaar. Daarnaast spelen de korte economische cyclus van 3 5 jaar een rol en de grondmarkt cyclus met een lengte van jaar een rol. Het samenspel van deze cycli en de verschillende triggers die een cyclus in gang kunnen zetten, geeft elke cyclus een eigen karakter. Ook beleggers in vastgoed hebben te maken met dit cyclische karakter, dat vastgoed anders maakt dan andere beleggingscategorieën. Waar het rendement van andere assets een random walk volgt en per definitie onvoorspelbaar is op de korte en middellange termijn, zorgt het cyclische karakter van vastgoed juist voor een zekere mate van voorspelbaarheid op de korte en middellange termijn. Het cyclische karakter van vastgoedrendementen is zichtbaar in alle landen, waar goede en langjarige reeksen voor vastgoedrendementen beschikbaar zijn. Naast het cyclische karakter is er een aantal institutionele eigenschappen van vastgoedmarkten, die het rendement van vastgoed niet zonder meer vergelijkbaar maken met de rendementen van aandelen, obligaties en andere assets. Doordat vastgoedobjecten maar eens in de zoveel jaar worden verhandeld, vindt er geen doorlopende prijsvorming plaats. Vastgoedrendementen moeten dus voor een deel noodgedwongen worden bepaald aan de hand van taxaties: schattingen van de vermoedelijke transactieprijs onder gestandaardiseerde marktomstandigheden. Dat zorgt voor smoothing in de vastgoedrendementen, waardoor het werkelijke risico in het rendement kan worden onderschat ten opzichte van assets waar wel doorlopende prijsvorming plaatsvindt. Met die smoothing moet in de portefeuillesamenstelling rekening worden gehouden. Het effect daarvan kan wel fors worden verminderd door uit te gaan van kwartaal- in plaats van jaartaxaties. De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 03/42
4 De beleggingseigenschappen van vastgoed Ook na correctie voor smoothing combineert vastgoed hoge rendementen met relatief lage risico s. Met vastgoed is het meeste rendement per eenheid risico te behalen van alle belangrijke asset classes. Deze eigenschap geldt in alle vastgoedmarkten en in het bijzonder voor Nederlands vastgoed. Over de afgelopen 20 jaar leverde vastgoed een rendement, dat vergelijkbaar was met het rendement op aandelen, terwijl het risico vergelijkbaar was met dat van obligaties. De belangrijkste drager van die eigenschap is de onderliggende portefeuille huurcontracten, die zorgen voor hoge stabiele kasrendementen. Dat stabiele karakter betaalt zich ook uit in worst case scenario s. De verlieskans van vastgoed is in de meest stabiele vastgoedmarkten zelfs vergelijkbaar met de verlieskans van obligaties. En pas wanneer vastgoedmarkten volledig uit het lood zijn geslagen door ongebreidelde projectontwikkeling, zoals in Ierland en Spanje, komt de verlieskans op vastgoed in de buurt van de verlieskans van aandelen. Voor pensioenfondsen, die de toegezegde pensioenen graag willen indexeren, heeft de onderliggende portefeuille huurcontracten nog een andere eigenschap, namelijk de indexatie van huurcontracten met de werkelijke inflatie 1. Met een substantieel deel vastgoed in de portefeuille is indexatie jaar op jaar gemakkelijker en met meer zekerheid te realiseren. Door het afwijkende karakter van vastgoed reageert het rendement ook anders op de economie dan andere assets. Met vastgoed in de portefeuille kan de Sharpe ratio (excess return per eenheid risico) aanzienlijk worden verhoogd. Een substantieel aan- deel vastgoed in de portefeuille helpt het rendement omhoog en het risico op onderdekking aanzienlijk omlaag in vergelijking met een beleggingsportefeuille met aandelen en obligaties alleen. Nadelen van vastgoed zijn er ook. Vastgoed is illiquide, vastgoedmarkten zijn echte insidermarkten met hoge toetredingskosten en de lange duur van aan- en verkopen zorgen voor vertragingen in de uitvoer van het portefeuillebeleid. Het optimale aandeel vastgoed in de portefeuille Het percentage vastgoed bij Nederlandse institutionele beleggers loopt uiteen van 0% tot 23% met een gemiddelde van 9,3% (CBS). Dat gemiddelde schommelt al 30 jaar rond 10%. Gezien de eigenschappen van vastgoed is dat een zeer conservatieve allocatie naar vastgoed (Hoesli & Lizieri, 2007). Nu is de bepaling van het optimale aandeel vastgoed in de portefeuille lange tijd een moeizame zaak geweest door het ontbreken van voldoende betrouwbare rendementsreeksen. Maar inmiddels stelt Institutional Property Databank (IPD 2 ) een vastgoed benchmark samen voor een groot aantal landen. Op basis van deze data concludeert Ortec, dat een aandeel vastgoed in de portefeuille tot 20% à 25% optimaal kan zijn, afhankelijk van het karakter van het deelnemersbestand van het fonds (Kramer, 2010). Dat geldt zowel voor een portefeuille direct Nederlands vastgoed, als voor een internationaal gespreide portefeuille direct vastgoed. Ook Brounen, Prado en Verbeekvinden optimale percentages vastgoed tussen 20 en 30% (Brounen, Prado en Verbeek, 2010). 1 In bijna alle landen in de wereld is indexatie van huurcontracten gebruikelijk, met uitzondering van het VK en een beperkt aantal andere Gemenebest landen. Daar worden huurcontracten eens in de vijf jaar aangepast aan de dan geldende markthuur. 2 IPD is sinds 2012 onderdeel van MSCI. 04/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
5 De optimale vorm van vastgoed in de portefeuille Het optimale percentage vastgoed in de portefeuille wordt sterk bepaald door de vorm waarin vastgoed wordt aangehouden: direct of indirect, zonder of met leverage, beursgenoteerd of niet-genoteerd. Leverage biedt de kans op extra rendement, maar boven 25% à 30% leverage nemen de risico s sneller toe dan er extra rendement is te halen. Een van de meest aantrekkelijke eigenschappen van vastgoed loopt dan snel terug. Beursgenoteerd vastgoed heeft meer kenmerken gemeen met aandelen dan met vastgoed. Het onderscheidende karakter van vastgoed is bij beursgenoteerd vastgoed dan ook aanzienlijk kleiner dan bij direct vastgoed. Daarnaast maken beursgenoteerde fondsen gebruik van hoge leverage, wat het risico verhoogt. De optimale vastgoedportefeuille Bij het bepalen van de vastgoedstrategie komen drie onderling verweven thema s samen: de gewenste omvang van de portefeuille versus de gewenste vastgoedvorm, de gewenste controle over beleid en portefeuille versus liquiditeit en als derde de kosten van internationale spreiding versus concentratie risico s. Omvang versus vorm: Het bouwen van portefeuilles heeft onder meer als doel om de risico s, die aan afzonderlijke objecten kleven, te spreiden. Daarvoor is per sector per land een minimum aantal van 15 à 20 objecten nodig. Voor directe beleggingen is dus een behoorlijke omvang per sector per land nodig. Bovendien werkt dat door in de portefeuilleverdeling: de sector met het laagste gewicht in de optimale portefeuille bepaalt de totale omvang van de portefeuille. In middelgrote portefeuilles leidt dat ertoe dat ofwel moet worden afgezien van sectoren met een laag gewicht, ofwel die sector met indirect vastgoed moet worden ingevuld. Controle versus liquiditeit: Gewenste controle over beleid en portefeuille gaan slecht samen met liquiditeit. Direct vastgoed en portefeuilles met gespecialiseerde sector/landenfondsen geven de meeste controle, maar bieden tegelijkertijd de minste liquiditeit. Beursgenoteerd vastgoed daarentegen levert de hoogste liquiditeit, vooral naarmate de beursfondsen groter zijn, maar dat gaat ten koste van de controle. Internationale spreiding versus specialisatie: De optimale combinatie van vastgoedeigenschappen kan op alle internationale vastgoedmarkten worden gevonden, maar spreiding in vastgoed is niet gratis. Elke nieuwe markt vergt uitgebreide research naar de institutionele en economisch-culturele eigenschappen. Daarnaast zijn vastgoedmarkten echte insider - markten, waar een nieuwe toetreder niet zomaar toegang krijgt tot het beste vastgoed. Specialisatie op de nationale thuismarkt heeft dus voordelen (van Wetten en Nelisse, 1994). Uit bovenstaande drie punten kan geconcludeerd worden dat ook in het vastgoed spreiding loont, maar gepaard gaat met hoge toetredingskosten. Aan het betreden van elke nieuwe markt gaat uitgebreide research vooraf en dat is het meest lonend met de schaalvoordelen die grote beleggers realiseren. Dat is dan ook de rationale voor gespecialiseerde bedrijven als Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waarbij ook kleinere en middelgrote pensioenfondsen kunnen profiteren van die schaalvoordelen. De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 05/42
6 2. De vastgoedcyclus De economie van vastgoed is vooral een voorraadeconomie met drie onderscheiden markten, de ruimtemarkt, de beleggingsmarkt en de ontwikkelingsmarkt (DiPasquale & Wheaton, 1996). Het vastgoedsysteem is in figuur 2.1 in beeld gebracht (Geltner e.a. 2001) Het vastgoedsysteem Op de komen vraag en aanbod van huurders en verhuurders bij elkaar met als resultaat huurprijzen en leegstandcijfers. De lokale en de nationale economie zijn van invloed op de vraag naar en het aanbod van huurruimte. De toekomstvisies, die alle spelers hanteren, vertalen het recente verleden en de huidige situatie in toekomstprognoses, zoals de toekomstige huurvraag van bedrijven (bijhuren of afstoten, op welke plek en tegen welke condities?) en het toekomstige aanbod van verhuurders (bijbouwen of afstoten, op welke plek en tegen welke condities?). Op de beleggingsmarkt wordt vastgoed gewogen tegen alle andere beschikbare beleggingsvormen. De verwachte kasstromen en de verwachte waardeontwikkeling van de verschillende beleggingen worden gewogen in hun onderlinge samenhang en met de toekomstvisie op de verwachte economische ontwikkelingen (verhouding direct indirect rendement, Figuur 2.1 Het vastgoedsysteem Ruimte Markt Voeg nieuwbouw toe Aanbod (verhuurders) Vraag (huurders) Lokale & nationale economie Huurniveau s & bezettingsgraad Toekomst scenario s Ontwikkelingsindustrie Indien ja Beleggings Markt Cash Flow Is ontwikkeling winstgevend? waarde van het vastgoed door markt geëiste BAR Aanbod (verkopende eigenaren) Vermogens Markten Stichtingskosten (incl. grond) Vraag (kopende eigenaren) 06/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
7 correlaties, rentehedge, inflatiehedge). Welke waarde daaraan door financiële markten wordt toegekend, wordt bepaald door de verhoudingen op vermogensmarkten (de lange rente, de risico appreciatie voor de verschillende beleggingsmogelijkheden, het aanbod aan nieuw te beleggen vermogen, vraag en aanbod van beleggers naar de verschillende beleggingscategorieën). De uitkomst van dit proces zijn yields (BAR) en waarderingen van de verschillende beleggingscategorieën, waaronder vastgoed. De (verwachte) cash flows, die op de huurmarkt tot stand komen en de gewenste yields voor vastgoed, die op de beleggingsmarkt tot stand komen, bepalen de waarde die aan beleggingsvastgoed moet worden toegekend. Op de ontwikkelingsmarkt wordt bepaald hoeveel nieuw aanbod zal worden ontwikkeld. Input voor deze beslissing is de waarde van vastgoed, die op de beleggingsmarkt tot stand komt. Die waarde bepaalt of ontwikkelen winstgevend is. Maar ook de (verwachte) huurniveau s en (verwachte) leegstand zijn input voor de beslissing om al dan niet te ontwikkelen, en zo ja, welk vastgoed en waar. Gezien de doorlooptijd van nieuw te ontwikkelen vastgoed spelen toekomstvisies ook hier een belangrijke rol. De uitkomst op de ontwikkelingsmarkt bepaalt hoeveel nieuw aanbod aan de huurmarkt wordt toegevoegd en wat dat betekent voor het (lokale) even- Figuur 2.2 Aanbod en opname kantoren met trendlijnen Aanbod Opname Trendlijn x m De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 07/42
8 wicht tussen vraag en aanbod op de huurmarkt en vervolgens voor de huur- en leegstandniveau s De vastgoedcyclus op de ruimtemarkt De vastgoedmarkt is cyclisch 3, omdat het aanbod vertraagd reageert op structurele veranderingen in 3 Voor een uitgebreide verhandeling over de vastgoedcyclus wordt verwezen naar Pyhrr, Roulac & Born (1999) en naar Jadevicius, Sloan & Brown (2010) de vraag, waarde of investeringskosten. De vastgoedcyclus valt samen met of is een onderdeel van de algemene economische investeringscyclus. Deze staat ook bekend als de Juglar cyclus, waar een lengte aan wordt toegedicht van 8 tot 11 jaar. De vastgoedcyclus manifesteert zich op elk van de drie deelmarkten: op de ruimtemarkt in de huren, op de beleggingsmarkt in de waarde, op de ontwikkelingsmarkt in de volumes nieuwbouw. De vastgoedcyclus is het duidelijkste te zien in de kantorenmarkt in Nederland. Sinds 1974 worden aanbod en nieuwe verhuringen (opname) bijgehouden en voor vastgoed is het rendement beschikbaar vanaf In figuur 2.2 zijn aanbod en opname uitgezet. Aanbod en opname bewegen in een Figuur 2.3 Cyclische component in opname en aanbod Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Opname Aanbod 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
9 duidelijke golfbeweging om de trendmatige ontwikkeling heen. Verder valt op, dat de trendmatige ontwikkeling van de opname achterblijft bij de trendmatige ontwikkeling van het aanbod. Dat lijkt vreemd, maar de oorzaak ligt in het verouderde deel van het aanbod op locaties, waar herontwikkeling kennelijk niet lonend is. Kantorenmarkten slepen dat kansloze deel van het aanbod als een komeetstaart achter zich aan: erg zichtbaar, maar behalve als potentiële kraamkamer voor nieuwe economische ontwikkelingen van weinig betekenis. Die kometenstaart is iets typisch voor kantorenmarkten. Woning- en winkelmarkten kennen dit verschijnsel nauwelijks, omdat de kansen voor herontwikkeling er veel groter zijn. Als voor aanbod en opname de afwijkingen ten opzichte van de trend worden uitgeplot (figuur 2.3), wordt de vastgoedcyclus met een lengte van 8-11 jaar goed zichtbaar. Uiteraard werken aanbod en opname tegen elkaar in: aanbod boven de trend gaat samen met opname beneden de trend. Ook is goed te zien wat het effect is van het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 op de opname van kantoorruimte. In een paar maanden tijd liep de opname met bijna de helft terug van 18% boven de langjarige trend naar 28% beneden de trendmatige opname. In feite viel de kantorenmarkt in één keer stil, terwijl de bouwprouctie nog even aanhield. De crisis in combinatie met de reductie van de benodigde kantoorruimte per persoon heeft voor een grote hoeveelheid structureel aanbod Figuur 2.4 Cyclus in kantooropname en rendementen Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Opname (l) Rendement (r) 50% 18% 40% 16% 30% 14% 20% 12% 10% 10% 0% 8% -10% 6% -20% 4% -30% 2% -40% 0% -50% -2% -60% -4% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 9/42
10 gezorgd, waarvan een groot deels als kansloos kan worden betiteld. De noodzaak van het actief managen van de kantorenportefeuille is daarmee groter dan ooit De vastgoedcyclus op de beleggingsmarkt Ook beleggers hebben te maken met de vastgoedcyclus. Fluctuaties in de vastgoedrendementen jaar op jaar worden vooral veroorzaakt door herwaarderingen. Het rendement op kantoren in Nederland blijkt gelijk op te lopen met de cyclus in de opname van kantoorruimte (figuur 2.4). Een hoog niveau in de opname gaat samen met hoge rendementen. De vastgoedcyclus maakt de timing van in- en uitstappen bij vastgoedbeleggingen zeer belangrijk voor het uiteindelijke resultaat. Maar door de lange onderhandelingsduur van deals moet al ver voor de omslag in de cyclus de beleidsmatige omschakeling tussen aankopen en verkopen worden gemaakt. Het gemiddelde rendement op kantoren in Nederland bedroeg 7,1% tussen 1980 en 2013, waarvan 7,8% direct rendement en -0,7% waardegroei per jaar. Figuur 2.5 laat zien, dat ook de andere sectoren, zoals winkels en woningen een cyclus laten zien met een lengte van 8 tot 11 jaar, maar gematigder dan bij kantoren. Het rendement op winkels bedroeg 9,3%, waarvan 7,5% direct Figuur 2.5 Vastgoedcyclus en rendementen Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Winkels Woningen Kantoren 20% 17,5% 15% 12,5% 10% 7,5% 5% 2,5% 0% -2,5% -5,0% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
11 rendement en 1,8% waardegroei. Vóór 2000 lijken woningen een ander cyclisch patroon te volgen met een veel langere cyclus. Dat kan er op wijzen dat de beleggingsmarkt voor woningen te maken heeft met twee cycli, de gewone vastgoedcyclus met een looptijd van 8-10 jaar en de bouw- en grondmarktcyclus, die jaar duurt. Deze cyclus wordt geassocieerd met zich uitbreidende stedelijk gebieden en is nauw verbonden met regionale demografische veranderingen (Pyhrr e.a.,1999 en Jadevicius e.a., 2010). Het rendement op woningen bedroeg tussen 1980 en 2013 gemiddeld 8,2% per jaar, waarvan 5,8% direct rendement en 2,4% waardegroei. De vastgoedcyclus is geen exclusief Nederlands fenomeen, maar speelt wereldwijd een rol (figuur 2.6). Voor de meeste Angelsaksische landen zijn lange vastgoedreeksen beschikbaar. Ook hier is een cyclisch patroon te zien met een lengte van 8-11 jaar, maar geen enkele cyclus is gelijk aan de vorige. Zo is de downward cycle van het begin van deze eeuw nogal ondiep. Dat komt door het goedkope geld uit die periode en de wall of money op de vastgoedmarkten wereldwijd. Wat verder opvalt in figuur 2.6 is de gelijkvormigheid van de reeksen in Angelsaksische landen. De economische verwantschap is kennelijk nog altijd zo groot, dat diversificatie via Angelsaksische landen weinig spreidingsvoordelen zal opleveren. Ook voor een aantal Europese landen zijn lange reeksen beschikbaar en ook daar is goed de vastgoedcyclus te herkennen (figuur 2.7). Hier lijken de onderlig- Figuur 2.6 Cyclus in vastgoedrendementen Bronnen: IPD, NACREIF Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Australië Canada 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 11/42
12 gende verschillen groter, al vertroebelt de volatiliteit van Zweden het beeld enigszins 4. De Duitse en Nederlandse reeks daarentegen laten een hele vlakke cyclus zien tot 2000, maar lopen daarna meer in de pas met de andere landen. Voor de meeste Europese landen zijn de beschikbare reeksen nog te kort om een cyclisch patroon te laten zien. 4 De gebruikte landenrendementen omvatten alle vastgoedsectoren in een land. Verschillen tussen landen kunnen dan mede worden veroorzaakt door verschillen in de samenstelling van de nationale vastgoedmarkt. Zo maken woningen maar in een beperkt aantal landen deel uit van het beleggingsuniversum. Het cyclische karakter van vastgoed draagt bij aan het afwijkende karakter van vastgoedbeleggingen en wat dat betekent voor de risicoreductie in de totale beleggingsportefeuille. Ook de wijze waarop vastgoedrendementen vergeleken moeten worden met de rendementen van andere assets wordt daardoor beïnvloed. Tenslotte kunnen zich herhalende patronen worden geanalyseerd en binnen zekere grenzen ook voorspeld worden. Dat heeft strategische en tactische gevolgen voor het portefeuille beleid. In de navolgende paragrafen wordt daar verder op ingegaan. Figuur 2.7 Vastgoedcyclus en rendementen Bronnen: IPD, Vdp Zweden Frankrijk Nederland Duitsland 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
13 3. De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Vastgoed maakt van oudsher deel uit van de beleggingsmix van pensioenfondsen (figuur 3.1). En hoewel deze mix in de loop der jaren ingrijpend is gewijzigd, is het aandeel vastgoed stabiel rond 10% gebleven. De positie van vastgoed is niet verwonderlijk, want vastgoed heeft uitstekende rendement-risicoverhoudingen. Zoals figuur 3.2 laat zien, heeft Nederlands vastgoed de laatste 20 jaar een uitstekend rendement opgeleverd, ook na aftrek van de investeringenkosten en de managementfees. Dat rendement kan de vergelijking met aandelen en obligaties prima aan. Daardoor is vastgoed een uitstekende toevoeging geweest aan de portefeuille van pensioenfondsen om de lange termijn verplichtingen mee af te dekken. Ook voor de toekomst wordt vastgoed die rol voor de portefeuille toegedicht Vastgoeddata Het gebrek aan betrouwbare vastgoeddata vormde vroeger een ernstige belemmering bij het bepalen van de rol van vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. Maar inmiddels komen er steeds meer betrouwbare vastgoedreeksen van voldoende lengte beschikbaar. Voor een groeiend aantal landen stelt Figuur 3.1 Portefeuilleverdeling institutionele beleggers Vastgoed Vastrentend Aandelen Overig Derivaten 100% 90% 80% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 13/42
14 Institutional Property Databank (IPD 5 ) een vastgoed benchmark samen en volgt daarbij een vaste werkwijze. Dat is vooral op het vlak van taxaties belangrijk, omdat het indirecte rendement bij uitstek bepalend is voor de eigenschappen van een belegging, zoals volatiliteit en correlaties. Dankzij de uniforme werkwijze zijn de rendementen op vastgoed in deze landen onderling goed vergelijkbaar, maar de vergelijkbaarheid met aandelen en obligaties ligt ingewikkelder. 5 IPD is sinds 2012 onderdeel van MSCI De vergelijkbaarheid van vastgoedrendementen met andere asset classes Voor het bepalen van de optimale portefeuillestrategie zijn de verhouding tussen rendement en risico van de verschillende asset classes en de onderlinge correlaties van groot belang. Als maatstaf voor het risico wordt dan vaak gekeken naar de volatiliteit van de rendementen: hoe volatieler het verloop, hoe groter de onzekerheid over de uitkomst op enig moment en hoe hoger het risico wordt beoordeeld. Dan is de vraag aan de orde in hoeverre vastgoedrendementen vergelijkbaar zijn met de rendementen op andere Figuur 3.2 Rendementen Bronnen: IPD Nederland unsmoothed, MSCI World, Barclays World Bond Index, GPR World. Na aftrek van fees en kosten Aandelen Obligaties NL Vastgoed Vastgoedaandelen 50% 20% 40% 16% 30% 12% 20% 8% 10% 4% 0% 0% -10% -4% -20% -8% -30% -12% -40% -50% jaar 5 jaar 10 jaar 15 jaar 20 jaar 14/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille -16% -20%
15 assets. IPD rendementen worden berekend volgens de Global Investment Performance Standards (GIPS), die ook bij alle toonaangevende indices voor aandelen en obligaties worden gehanteerd. Maar de beheerkosten liggen voor vastgoedportefeuilles doorgaans hoger dan voor andere assets en daarnaast is er een aantal institutionele factoren dat vastgoedrendementen anders maakt: taxaties versus transacties; het verschil in meetfrequentie; het verschil in het aantal actoren; positieve seriële correlatie versus random walk. Vastgoedrendementen worden bepaald op basis van taxaties, terwijl rendementen van aandelen en obligaties gebaseerd zijn op transacties. Taxaties zijn te typeren als schattingen van de vermoedelijke verkoopopbrengst onder genormaliseerde marktcondities. Taxaties worden uiteraard wel gebaseerd op min of meer vergelijkbare transacties, maar fluctuaties in getaxeerde waarden laten een afgevlakt verloop zien (smoothing) en dat heeft vier oorzaken. Ten eerste bestrijkt de set vergelijkbare transacties, waarop de taxatie is gebaseerd, een behoorlijke tijdspanne, waardoor automatisch afvlakking van het dag-opdag prijsverloop optreedt. Ten tweede zullen taxateurs grote afwijkingen ten opzichte van de vorige taxatie temperen en ten derde hebben vastgoedmarkten de neiging om stil te vallen op omslagpunten: op de voor taxaties meest kritische momenten loopt het aantal transacties dramatisch terug. In de vierde plaats houdt de fictie van genormaliseerde marktomstandigheden in taxaties geen rekening met prijsfluctuaties, die veroorzaakt worden door van de norm afwijkende marktomstandigheden. Door deze vier oorzaken is de volatiliteit in taxaties minder groot dan de volatiliteit van transacties zou zijn. Een tweede institutioneel factor is het grote verschil in meetfrequentie: dagelijkse transacties voor aandelen en obligaties, waar één taxatie per jaar gebruikelijk is voor vastgoed (figuur 3.3). In twee landen is dat halfjaarlijks en in een groeiend aantal landen wordt per kwartaal getaxeerd. Hoe lager de meetfrequentie, hoe minder tussentijdse prijsveranderingen worden waargenomen en hoe lager de volatiliteit optisch zal uitpakken. Een derde institutioneel verschil betreft het aantal actoren. Op aandelen- en obligatiemarkten worden de transactieprijzen op elk moment gevormd door een groot aantal aanbieders en een groot aantal kopers, zodat de sentimenten van een groot aantal actoren in de transactieprijzen zullen belanden. Figuur 3.3 start index frequentie Australië 1985 kwartaal België 2005 jaar Canada 1985 kwartaal Denemarken 2000 jaar Duitsland 1996 jaar Finland 1998 jaar Frankrijk 1986 halfjaar Hongarije 2005 jaar Ierland 1985 kwartaal Italië 2003 halfjaar Japan 2003 kwartaal Korea 2006 jaar Nederland 1995 kwartaal Nieuw Zeeland 1994 kwartaal Noorwegen 2000 jaar Oostenrijk 2004 jaar Polen 2005 jaar Portugal 2000 jaar Spanje 2000 jaar Tsjechië 2005 jaar VK 1971 kwartaal USA 1978 kwartaal Zuid Afrika 1995 jaar Zweden 1984 jaar Zwitserland 2002 jaar De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 15/42
16 Bovendien kunnen steeds andere groepen met andere sentimenten en andere informatie de markt domineren en ook dat leidt tot prijsvolatiliteit. Een taxatie is echter een oefening tussen één opdrachtgever en één taxateur en ook een vastgoedtransactie is -behoudens tenders en veilingen- een 1:1 transactie. Het gecombineerde effect van de genoemde drie factoren levert smoothing op: het afgevlakte verloop van getaxeerde waarden in vergelijking met het volatiele, maar voor vastgoed onbekende verloop van dagelijks tot stand komende transactieprijzen. Daarbij kan ook de correlatie tussen een reeks met smoothing en een reeks zonder smoothing te laag worden vastgesteld. Voor het beleggingsbeleid heeft smoothing grote gevolgen. Hoe lager de volatiliteit (risico) en hoe lager de correlaties met andere assets, hoe hoger het gewicht van een asset in de portefeuille wordt. Maar als dat het gevolg is van smoothing, krijgt die asset een hoger gewicht dan het werkelijke risico rechtvaardigt. Er zijn technieken ontwikkeld om de volatiliteit en correlaties van getaxeerde reeksen te corrigeren. De bekendste is gebaseerd op de seriële correlatie of auto correlation, die zo kenmerkend is voor vastgoedreeksen (Geltner e.a., 2006; Hoesli en Lizieri, 2007). De rendementen van aandelen en obligaties volgen namelijk een random walk, wat wil zeggen dat de prijs van gisteren geen rol speelt in de prijs van vandaag. Anders gezegd: uit de prijzen van het verleden is geen informatie te halen over de prijzen van morgen. In dergelijke rendementsreeksen is er geen correlatie tussen opvolgende rendementswaarnemingen: de seriële correlatie is nul. Rendementreeksen van vastgoed laten echter hoge positieve seriële correlatie zien. De verklaring daarvoor wordt gezocht in het taxatieproces, waar taxateurs zich mede laten leiden door de voorgaande taxatie. Om vergelijkbaar te worden met andere assets moeten vastgoedreeksen volgens deze redenering worden gecorrigeerd voor positieve seriële correlatie, zodat voor het rendement op vastgoed een random walk wordt gesimuleerd. Maar seriële correlatie is een typische eigenschap van cyclische reeksen en vastgoed is een cyclische asset. Zo komt positieve seriële correlatie ook voor in de reeksen van koopwoningprijzen in een groot aantal landen 6 en daar komen geen taxateurs aan te pas. Positieve seriële correlatie in de rendementen van vastgoed is dus geen afwijking, maar een eigenschap. Hiervoor corrigeren is dus onnodig. Vastgoedreeksen hoeven alleen gecorrigeerd te worden voor het gebruik van taxaties in plaats van transacties en voor de lage taxatiefrequentie. IPD heeft voor een aantal Europese landen onderzoek gedaan door de herwaarderingen van vastgoedobjecten te baseren op de waargenomen transacties in de onderliggende database en te herwaarderen op kwartaalbasis 7. In figuur 3.4 staan de resultaten voor de volatiliteit (standaarddeviatie) en de seriële correlatie als wordt overgestapt naar een hogere frequentie en naar rendementen gelinkt aan transacties. De multiplier geeft weer met welke factor de volatiliteit is aangepast. Wat opvalt is het grote verschil tussen landen in de mate van aanpassing, maar dat is vooral toe te schrijven aan de frequentie in taxaties. Jaartaxaties leiden tot een grotere aanpassing in volatiliteit dan kwartaaltaxaties. Halfjaarlijkse taxaties zitten daar tussenin. Het inzicht in de werkelijke risico s van vastgoed is dus zeer gediend met de overschakeling op kwartaaltaxaties 8. Dat komt ook de vergelijkbaarheid van het risico van vastgoed met aandelen en obligaties ten goede. De gevonden multipliers zijn het gecombineerde resultaat van een hogere meetfrequentie en de overstap van taxaties op transacties. Het effect van de overstap op transacties kan gedestilleerd worden uit de landenreeksen, die al op kwartaalbasis worden getaxeerd. In 6 Zie voor de VS o.a. Case en Schiller (1990), voor Zweden: Berg (2002), voor Nederland: de Vries en Boelhouwer (2004) en voor België: Hoebeeck e.a. (2013), p Cullen e.a. (2011) en de rapportage IPD Quarterly Property Price Indicators. 8 Waarderen per kwartaal is bovendien een van de GIPS voorschriften. 16/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
17 die reeksen treedt immers geen frequentie-effect op. Overschakelen naar transaction linked rendementen geeft daar een verhoging van de volatiliteit met een factor tussen 1,12 tot 1,29. Het frequentie-effect kan vervolgens gevonden worden door de multiplier te corrigeren voor dit taxatie-transactie effect. Dan blijkt de overschakeling van jaartaxaties naar kwartaaltaxaties te leiden tot een grote aanpassing van de volatiliteit, namelijk met een factor 1,24 voor Zweden tot 3,86 voor Duitsland. Voor Frankrijk leidt de overstap van halfjaar- naar kwartaaltaxaties tot een verhoging van de volatiliteit met een factor van slechts 1,06. Tenslotte is er nog het verschil in prijsvorming, bij aandelen- en obligatiemarkten komt die tot stand door een veelheid van meningen die tesamen de markt vormen, bij de vastgoedmarkt komt de waarde tot stand vanuit de mening van slechts een individueel taxatiebureau.. Daarvoor wordt voor een klein deel gecorrigeerd door met enige regelmaat van taxateur te wisselen. Het is onder vastgoedbeleggers een groeiend gebruik om per object in de portefeuille elke 3 tot 5 jaar van taxateur te wisselen. Corrigeren voor smoothing is vooral belangrijk op hoog strategisch niveau, waarbij vastgoed wordt vergeleken met andere assets, zoals in ALM studies en risicorapportages op portefeuilleniveau. Verder moet in de vergelijking tussen nationale vastgoedmarkten rekening gehouden worden met verschillen in taxatiefrequentie en de verschillen in smoothing die dat teweegbrengt. Bij investeringsbeslissingen in vastgoed is smoothing niet van groot belang. Daarbij gaat het immers om de vraag of de toekomstige cash flows meer opleveren dan de investering nu. Door de hoge directe rendementen van vastgoed in combinatie met de meestal lange verblijfsduur in de portefeuille maakt de eindwaarde van de belegging maar een klein deel uit van de toekomstige kasstromen. Beleggen in vastgoed brengt met zich mee, dat periodiek de waarde moet worden geschat. Taxeren per kwartaal levert daarbij een veel beter inzicht op in het waardeverloop en de risico s dan jaarlijkse taxaties. Verwacht wordt dat toezichthouders om die reden binnen afzienbare tijd kwartaaltaxaties verplicht zullen stellen. Figuur 3.4 Bron: IPD capital returns series valuation based tansaction linked Land frequentie standaarddeviatie seriële correlatie frequentie standaard deviatie seriële correlatie multiplier Duitsland jaar 1,18 0,829 kwartaal 5,6-0,035 4,746 Noorwegen jaar 4,72 0,808 kwartaal 15,01-0,074 3,180 Zwitserland jaar 5,1 0,728 kwartaal 15,62-0,108 3,063 Denemarken jaar 3,95 0,883 kwartaal 10,65-0,22 2,696 Eurozone jaar 2,9 0,889 kwartaal 5,81-0,063 2,003 Zweden jaar 6,15 0,846 kwartaal 9,33-0,194 1,517 Pan-Europees gemengd 5,17 0,504 kwartaal 7,11 0,333 1,375 Frankrijk halfjaar 5,6 0,875 kwartaal 7,3 0,241 1,304 Ierland kwartaal 18,06 0,882 kwartaal 23,37 0,106 1,294 Nederland kwartaal 4,48 0,786 kwartaal 5,71 0,052 1,275 VK kwartaal 11,32 0,764 kwartaal 12,65 0,467 1,117 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 17/42
18 3.3. De unieke eigenschappen van vastgoed Analyse van de uitdijende dataset van de IPD laat zien dat vastgoed een aantal unieke eigenschappen combineert 9. Die combinatie maakt vastgoed voor beleggers tot een waardevolle toevoeging in de strategische beleggingmix naast obligaties, aandelen en andere 9 De analyseresultaten sluiten aan bij wat in de hedendaagse literatuur over vastgoed als belegging wordt geschreven. Zie bijvoorbeeld Geltner et all. (2006), Hoesli en Lizieri (2007), Baum (2009) en Mansell (2013). assets. In de navolgende analyse zijn rendementen en risico s van vastgoed gecorrigeerd voor zowel de verschillen in kosten en management fees ten opzichte van andere asset classes als voor smoothing conform de resultaten van het IPD onderzoek naar transaction linked price indicators. De hier gepresenteerde cijfers hebben omwille van de leesbaarheid betrekking op de reeks all property per land, maar zijn ook beschikbaar op sector-niveau. IPD breidt de laatste jaren sterk uit naar opkomende markten in Europa en Azië, maar de beschikbare reeksen zijn daar nog te kort om een zinvolle vergelijking te maken. Voor de VS is gebruikt gemaakt van de NCREIF index, omdat die representatiever wordt geacht. Figuur 3.5 Rendementen en risico s (standaarddeviatie) IPD (local currency, unsmoothed, after costs & fees) Effas bonds, MSCI World shares, GPR RE shares 14% 12% 10% Aus Can NZ Ier Rendement 8% NL Zwe VS VK FoF Europa Aandelen 6% It Fr Sp OG aandelen Obligaties Dld 4% 2% 2,5% 5% 7,5% 10% 12,5% 15% 17,5% 20% 22,5% 25% Standaarddeviatie 18/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
19 3.4. Rendement versus risico Vastgoed combineert hoge rendementen met relatief lage risico s: ook na correctie voor smoothing, kosten en fees levert vastgoed in verhouding veel rendement op per eenheid risico (figuur 3.5). Voor 13 landen zijn inmiddels betrouwbare vastgoedreeksen beschikbaar van 20 jaar of langer. In de meeste van die landen heeft vastgoed de afgelopen 20 jaar een gemiddeld netto rendement laten zien tussen 6,5 en 11% per jaar. Dat is vergelijkbaar met het rendement op aandelen (MSCI World) en beursgenoteerd vastgoed (GPR World). Maar de volatiliteit van vastgoed (gemeten als standaarddeviatie in jaarlijkse rendementen en gecorrigeerd voor smoothing) is in bijna alle landen lager dan van aandelen en van beursgenoteerd vastgoed en is in veel landen zelfs vergelijkbaar met de volatiliteit op een portefeuille Europese obligaties (Effas). De afgelopen jaren combineerde vastgoed dus de rendementen van aandelen met het risico van obligaties. Pas bij Ierse of Spaanse toestanden met overmatige vastgoedontwikkeling door onbeperkte financieringen komt het risico van zulke uit het lood geslagen vastgoedmarkten in de buurt van het risicoprofiel van een wereldwijd gespreide portefeuille aandelen of vastgoedaandelen. Gezien dit beeld is het niet verwonderlijk, dat vastgoed in alle onderzochte landen meer rendement Figuur 3.6 Rendement per eenheid risico IPD in lokale valuta, unsmoothed, na aftrek kosten & fees Direct vastgoed Obligaties OG aandelen Aandelen Australië Canada Nieuw Zeeland Nederland Pan-Europa Italië VS Effas obligaties Zweden VK Frankrijk Duitsland niet-genoteerd Ierland Spanje MSCI aandelen beursgenoteerd 0,46 0,39 0,38 0,37 0,57 0,66 0,66 0,899 0,89 0,87 0,83 1,06 1,15 1,29 1,41 1,55 1,61 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 19/42
20 per eenheid risico heeft opgeleverd dan aandelen of vastgoedaandelen en in de meeste landen zelfs meer dan obligaties (figuur 3.6). Samen met Australië, Canada en Nieuw-Zeeland behoren de rendementen op Nederlands vastgoed tot de hoogste en meest stabiele ter wereld. De rangorde in figuur 3.6 wordt mede bepaald door de verschillende sectoren in een nationale vastgoedmarkt. Zo heeft Duits vastgoed een matige verhouding tussen rendement en risico, maar behoren Duitse woningen en winkels tot de internationale top (figuur 3.7). Alle Nederlandse sectoren scoorden over de periode een plaats in de internationale top-5 wat betreft rendement per eenheid risico. Ook Canadese en Australische sectoren hebben hoge rendementen per eenheid risico opgeleverd. In het algemeen hebben woningen in de periode het meeste rendement per eenheid risico opgeleverd, gevolgd door winkels. Bedrijfsmatig vastgoed en vooral kantoren leverden aanzienlijk minder rendement op per eenheid risico, waarbij 10 Deze periode komt overeen met twee volledige vastgoedcycli van gemiddeld 9 à10 jaar. Figuur 3.7a Rendement/risico woningen IPD in lokale valuta, unsmoothed, na aftrek kosten & fees Vastgoed Obligaties OG aandelen Aandelen Canada 1,98 VK 1,57 Zweden 1,47 Duitsland 1,29 Nederland Pan-Europa 1,15 1,15 VS Effas obligaties 0,94 0,89 Frankrijk 0,74 niet-genoteerd 0,57 MSCI aandelen beursgenoteerd 0,38 0,37 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 20/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille
Vastgoed in ALM context
Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd
Nadere informatieStichting Pensioenfonds Ballast Nedam
Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader
Nadere informatieRisico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd
Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.
Nadere informatieVastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur
Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw
Nadere informatieStichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011
Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)
Nadere informatie2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE
> Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4
Nadere informatieRendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief
SEPTEMBER 2009 Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op het rendement en het risico van Nederlands vastgoed ten opzichte van vastgoed
Nadere informatieVastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office
ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel
Nadere informatieWoningen in de pensioenportefeuille
Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van
Nadere informatieVastgoed in de portefeuille van een pensioenfonds. Rob Courtens, vastgoedstrateeg - Blue Sky Group 10 oktober 2017
Vastgoed in de portefeuille van een pensioenfonds Rob Courtens, vastgoedstrateeg - Blue Sky Group 10 oktober 2017 Inhoudsopgave 1. Strategische Asset Allocatie bij BSG 2. Diversificatie binnen de vastgoedportefeuille
Nadere informatieVastgoed en vastgoedfinancieringen
Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke
Nadere informatieAchmea life cycle beleggingen in beeld
Achmea life cycle beleggingen in beeld Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Achmea life cycle beleggingen in beeld Voor het beleggen van pensioen bent
Nadere informatieVastgoed en vastgoedfinancieringen
Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise
Nadere informatieRapport Triple A - Risk Finance B.V. terzake Vergelijking pensioenproduct met de markt voor
Rapport Triple A - Risk Finance B.V. terzake Vergelijking pensioenproduct met de markt voor Zwitserleven N.V. Inhoudsopgave 1. Management samenvatting...1 2. Zwitserleven DC Product...2 3. Beschrijving
Nadere informatieVastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers
Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen
Nadere informatiePersbericht ABP, eerste halfjaar 2008
Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend
Nadere informatieDe internationale vastgoedmarkt
De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de
Nadere informatieGemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed
Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal april 2012 t/m ultimo juni Samenvatting:
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2012-1 april 2012 t/m ultimo juni 2012 Samenvatting: Nominale dekkingsgraad gedaald van 107,6% naar 101,9% Beleggingsrendement is 1,6%
Nadere informatieStichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering
Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Matthijs Claessens 30 september 2010 www.ingim.com Agenda Huidig mandaat bij ING IM Performance, beleid en vooruitzichten
Nadere informatieKwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM. Tweede kwartaal april 2012 t/m 30 juni Samenvatting: Lage rente drukt dekkingsgraad
Kwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM Tweede kwartaal 2012-1 april 2012 t/m 30 juni 2012 Samenvatting: Lage rente drukt dekkingsgraad Nominale dekkingsgraad is gedaald van 110,0% naar 105,1% Beleggingsrendement
Nadere informatieBeleggen met LG Partners
Beleggen met LG Partners Voordat u met ons gaat beleggen wilt u weten waar u aan toe bent. Bij LG Partners begrijpen we dat. Daarom zetten wij in deze brochure op een rijtje hoe wij tegen beleggen aankijken.
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Samenvatting: dalende euro en dalende rente Nominale dekkingsgraad gedaald van 117,4% naar 115,1%
Nadere informatieSamenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles
oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse
Nadere informatieNieuwe inzichten voor ALM analyse naar aanleiding van de krediet crisis
Nieuwe inzichten voor ALM analyse naar aanleiding van de krediet crisis Peter Vlaar Hoofd ALM modellering APG VBA ALM congres 5 november 2009 Agenda Karakteristieken van de kredietcrisis? Hoe kunnen we
Nadere informatieSamenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles
oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse
Nadere informatieBeleggen met LG Partners
Beleggen met LG Partners Voordat u met ons gaat beleggen wilt u weten waar u aan toe bent. Bij LG Partners begrijpen we dat. Daarom zetten wij in deze brochure op een rijtje hoe wij tegen beleggen aankijken.
Nadere informatieNN First Class Balanced Return Fund
NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en
Nadere informatieCushman & Wakefield. Jan-Willem Bastijn, Managing Partner. Vastgoedmarkt Trends Congres. Santpoort, 20 april 2010
Cushman & Wakefield Jan-Willem Bastijn, Managing Partner Vastgoedmarkt Trends Congres Santpoort, 20 april 2010 INHOUD 1. State of the world 2. State of Europe 3. State of the nation 4. Veranderende fundamenten
Nadere informatieDe toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode
De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert
Nadere informatieRisicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte
Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.
Nadere informatieRendement versus risico:
Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.
Nadere informatieSterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten
Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier Nederlandse beleggers hebben in 21 per saldo voor bijna EUR 12 miljard buitenlandse effecten verkocht. Voor EUR 1 miljard betrof dit buitenlands
Nadere informatieLong Duration Overlay. Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen
Long Duration Overlay Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen 2 AEGON: wereldwijde expertise voor financiële veiligheid AEGON N.V. is met ongeveer 27.000 medewerkers wereldwijd
Nadere informatieStichting Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM
Stichting Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM Verklaring inzake beleggingsbeginselen nettopensioenregeling Amstelveen, juni 2019 N méåëáçéåñçåçësäáéöéåçméêëçåééähij msl^_qklomnvlàìåálîéêëáénukm Inhoud
Nadere informatieRegio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte
Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte
Nadere informatieVoor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later
Vermogensbeheer Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later. Dat is de belofte van uw pensioenfonds aan uw deelnemers. Verder gaan is nu zorgen voor
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 EERSTE KWARTAAL 2019
KWARTAALVERSLAG EERSTE KWARTAAL 2019 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 31 maart 2019 bedroeg 118,7%. Het rendement van 1 januari tot en met 31 maart 2019 bedroeg 7,1%. Het pensioenvermogen per
Nadere informatieAchmea life cycle beleggingen
Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen
Nadere informatieBouw uw eigen beleggingsportefeuille
Bouw uw eigen beleggingsportefeuille Joost van Leenders, oktober 2013 Bouw uw eigen beleggigsportefeuille I oktober 2013 I 2 Agenda Strategisch versus tactisch beleggingsbeleid Spreiding, waarom ook alweer?
Nadere informatieInstitutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed
Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,
Nadere informatieIngrid Daerden, Investor relations. Moneytalk event, 28 oktober 2010
Ingrid Daerden, Investor relations 1 Moneytalk event, 28 oktober 2010 Wat is een vastgoedbevak? BEleggingsvennootschap met VAst KApitaal die uitsluitend belegt in vastgoed Onder controle van de Commissie
Nadere informatieHet begint bij de doelstelling
Het begint bij de doelstelling Wat zijn de doelstellingen voor de provincie Gelderland om in lokale ondernemingen te beleggen? VNO- NCW Midden, Lent, 30 januari 2012 Rutger van Asselt Copyright 2011 Sprenkels
Nadere informatieAls de Centrale Banken het podium verlaten
Als de Centrale Banken het podium verlaten Als de centrale banken het toneel verlaten 1. Zichtbaar economisch herstel 2. Het restprobleem 3. Onbekend terrein 4. Wat betekent dit voor asset allocatie? Zichtbaar
Nadere informatieDOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN
DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische
Nadere informatieKlant. Pensioen life cycle indicators
Pensioen life cycle indicators Klant Rapport om een gefundeerde keuze te maken tussen verschillende premiepensioenproducten. Gebaseerd op analyses op het gebied van beleggingsbeleid, duurzaamheid, rendement
Nadere informatieBOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE
BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds
Nadere informatieRendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles
Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/6 DERDE KWARTAAL 2017
KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2017 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2017 bedroeg 114,8% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2017 bedroeg 1,4% Het rendement van 1 januari
Nadere informatieVeranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken
Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken De Nederlandse bancaire vorderingen 1 op het buitenland zijn onder invloed van de economische crisis en het uiteenvallen van ABN AMRO tussen
Nadere informatieAEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006
Profiel Het AEGON Equity Fund is een besloten fonds voor gemene rekening, waarin verzekeringsrelaties van AEGON kunnen participeren. Het AEGON Equity Fund belegt wereldwijd in aandelen met de nadruk op
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014. Samenvatting: dalende rente
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014 Samenvatting: dalende rente Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,6% naar 123,7% Reële dekkingsgraad
Nadere informatieRendement versus risico:
Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.
Nadere informatieJaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%
Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement
Nadere informatieKlant: Is beleggen een alternatief voor sparen? Woensdag 5 april 2017
Klant: Is beleggen een alternatief voor sparen? Woensdag 5 april 2017 Even voorstellen Bouke van den Berg Ruim 14 jaar actief in de financiële wereld Diverse commerciële functies bij ING, Vanguard en Russell
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting:
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is fors gestegen van 105,7% naar 115,4%. Dit komt
Nadere informatieNN First Class Return Fund
NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/09/015 Het NN First Class Return Fund verloor in het derde kwartaal 9,6% Het kwartaal werd gekenmerkt door winstnemingen na een positieve
Nadere informatieTactische Asset Allocatie
Tactische Asset Allocatie Enno Veerman Volendam, 2 maart 2012 Tactische Asset Allocatie (TAA) Strategische Asset Allocatie (SAA): portefeuille samenstellen op basis van lange-termijn voorspellingen TAA:
Nadere informatieBrochure. Beleggingsbeleid
Brochure Beleggingsbeleid van SPF Beleggingsbeleid van SPF Waarom belegt SPF? Werkgever en werknemers betalen iedere maand pensioenbijdrage. Met dat geld wordt later het pensioen van de werknemer betaald.
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 EERSTE KWARTAAL 2018
KWARTAALVERSLAG EERSTE KWARTAAL 2018 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 31 maart 2018 bedroeg 119,0%. Het rendement van 1 januari tot en met 31 maart 2018 bedroeg -0,6%. Het pensioenvermogen per
Nadere informatieStichting Pensioenfonds Unisys Nederland in liquidatie
Vermogensbeheerrapportage 4e kwartaal 2017 In het vierde kwartaal van 2017 steeg wettelijke dekkingsgraad 1 met 1,4% punt van 108,1% naar 109,5%. De actuele dekkingsgraad 2 daalde met 0,1%-punt van 109,9%
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2016
KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2016 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2016 bedroeg 107,9% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2016 bedroeg 2,3% Het rendement van 1 januari
Nadere informatieHet beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor
Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Derde kwartaal juli 2017 t/m 30 september Samenvatting:
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Derde kwartaal 2017-1 juli 2017 t/m 30 september 2017 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is gestegen van 113,6% naar 116,5%; De beleidsdekkingsgraad
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal april 2016 t/m 30 juni Samenvatting:
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2016-1 april 2016 t/m 30 juni 2016 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is gedaald van 98,1% naar 97,9%; De beleidsdekkingsgraad
Nadere informatieINFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN
INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN Informatie voor werkgevers Ingangsdatum 1 januari 2016 Als uw werknemer niet kiest voor een gegarandeerde uitkering wordt zijn premie belegd. Dit
Nadere informatieAddendum. Prospectus van 1 mei 2018 RZL Beleggingsfondsen N.V.
Addendum Prospectus van 1 mei 2018 RZL Beleggingsfondsen N.V. 1 augustus 2018 Inhoudsopgave 1 Wijziging Hoofdstuk 11, Supplementen, paragraaf 11.2.1 Beleggingsbeleid RZL Azië Aandelenfonds' 2 Wijziging
Nadere informatieFlexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds
Worksheet A Factsheets Fondsen Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Datum: ultimo juni 2009 In het kader van het Flexibel Spaarpensioen zijn door uw pensioenfonds 8 fondsen geselecteerd, waarin
Nadere informatieVERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM
VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. (voorheen: ActivInvestor Real Estate N.V.) & beleggingsproces
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal oktober 2016 t/m 31 december Samenvatting:
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2016-1 oktober 2016 t/m 31 december 2016 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is gestegen van 98,8% naar 105,7%; De beleidsdekkingsgraad
Nadere informatieVan ALM naar beleggingsbeleid
Van ALM naar beleggingsbeleid IIR Seminar Professioneel Risicomanagement voor Pensioenfondsen November 26, 2007 ORTEC bv P.O. Box 4074 3006 AB Rotterdam Tel. 010 498 6660 Fax. 010 498 6667 info@ortec.nl
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2018
KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2018 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2018 bedroeg 120,7%. Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2018 bedroeg 0,6%. Het rendement van 1
Nadere informatieFinanciële positie ABP versterkt in tweede helft 2009
Persbericht Financiële positie ABP versterkt in tweede helft 2009 Hoofdpunten: Rendement in 2009 20,2% Dekkingsgraad stijgt in tweede halfjaar Gestegen levensverwachting heeft drukkend effect op dekkingsgraad
Nadere informatieDe Dynamische Strategie Portefeuille DSP
De Dynamische Strategie Portefeuille DSP Onderdeel van het beleggingsbeleid van Pensioenfonds UWV 1 Inhoudsopgave Waarom beleggen? 4 Beleggen is niet zonder risico s 4 Strategische beleggingsportefeuille
Nadere informatieKwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM
Kwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM Derde kwartaal 2017-1 juli 2017 t/m 30 september 2017 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad eind september 2017 is 117,8% en is gestegen ten opzichte
Nadere informatieBeursgenoteerde versus niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Verschillende smaken of alleen een andere verpakking?
In de afgelopen twee decennia is de markt voor beleggingen in vastgoedfondsen wezenlijk veranderd. Het aantal Nederlandse pensioenfondsen, dat anno 2015 nog zelf in gebouwen investeert, is op één hand
Nadere informatieConsumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer
Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief
Nadere informatieKwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM
Kwartaalbericht Algemeen Pensioenfonds KLM Eerste kwartaal 2017-1 januari 2017 t/m 31 maart 2017 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad eind maart 2017 is 112,6% en is gestegen ten opzichte
Nadere informatieBeleggen als onderdeel van een gezond financieel lange termijnplan? Donderdag 6 oktober 2016
Beleggen als onderdeel van een gezond financieel lange termijnplan? Donderdag 6 oktober 2016 Even voorstellen Martijn Rozemuller Ruim 20 jaar actie in de financiële wereld In 1995 gestart als arbitrage
Nadere informatieNN First Class Return Fund
NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/06/015 Het NN First Class Return Fund leverde in het tweede kwartaal 1,7% in De wereldeconomie vertraagde sterk, aandelen begonnen
Nadere informatieDe Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies
De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet
Nadere informatieKlant: Is beleggen een alternatief voor sparen? Woensdag 11 oktober 2017
Klant: Is beleggen een alternatief voor sparen? Woensdag 11 oktober 2017 Wie ben ik? Bouke van den Berg Ruim 15 jaar actief in de financiële wereld Gewerkt voor ING, Russel en Vanguard Sinds vijf jaar
Nadere informatieTekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1
ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom
Nadere informatieTarieven- en conditieoverzicht BinckBank Jansen & van Noort Vermogensbeheer B.V.
Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Jansen & van Noort Vermogensbeheer B.V. Aandelen/obligaties/warrants Euronext (Nederland, België, Frankrijk, Portugal) Tarief 6.5 + 0.1 % (min 10) Obligaties, Structured
Nadere informatieHalfjaarverslag Woningen Winkels Bedrijfsruimten
Halfjaarverslag 2017 Woningen Winkels Bedrijfsruimten Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 TWEEDE KWARTAAL 2018
KWARTAALVERSLAG TWEEDE KWARTAAL 2018 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 juni 2018 bedroeg 119,9%. Het rendement van 1 april tot en met 30 juni 2018 bedroeg 1,4%. Het pensioenvermogen per 30
Nadere informatieVraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties?
ING Investment Office Publicatiedatum: 13 maart 2014 Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? In onze beleggingsvisie op 2014 ( Visie 2014: minder crisis, meer groei ) kunt u lezen dat we
Nadere informatieKwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal oktober 2013 t/m 31 december Samenvatting: stijgende aandelen
Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2013-1 oktober 2013 t/m 31 december 2013 Samenvatting: stijgende aandelen Nominale dekkingsgraad gestegen van 120,6% naar 123,0% Reële
Nadere informatieGrontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.
Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning
Nadere informatieLeggen pensioenfondsen de lat voor performance te hoog?
Leggen pensioenfondsen de lat voor performance te hoog? Conferentie, Hans Braker Investment Consulting De lat te hoog? Over het belang van een goede normportefeuille 1 1 De normportefeuille als lat Belegger
Nadere informatieVERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES
ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds VIERDE KWARTAAL In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/6
KWARTAALVERSLAG VIERDE KWARTAAL 2018 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 31 december 2018 bedroeg 119,8%. Het rendement van 1 oktober tot en met 31 december 2018 bedroeg -3,8%. Het rendement van
Nadere informatieInformatie beleggingsfondsen per 30 juni 2015
Levensloop Rendement Informatie beleggingsfondsen per 30 juni 2015 Productomschrijving Met Levensloop wordt geld gereserveerd waarmee in de toekomst (tussentijds) verlof kan worden gefinancierd. Door Loyalis
Nadere informatie2011 in het kort TOELICHTING OP HET JAARVERSLAG
2011 in het kort TOELICHTING OP HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het jaarverslag legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen
Nadere informatieDit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag.
ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag. ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 GOED
Nadere informatieKWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 EERSTE KWARTAAL 2016
KWARTAALVERSLAG EERSTE KWARTAAL 2016 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 31 maart 2016 bedroeg 109,6% Het rendement van 1 januari tot en met 31 maart 2016 bedroeg 5, Het pensioenvermogen per 31
Nadere informatieWij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen
Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan
Nadere informatieOutlook Henk Jagersma Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance 27 oktober 2015
Outlook 2015 2018 Henk Jagersma Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance Profiel > 15 miljard beheerd vermogen Grootste beheerder van vastgoed en hypotheken in Nederland op de markt van
Nadere informatieTarieven- en conditieoverzicht BinckBank
Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Noordam Vermogensbeheer B.V. Aandelen/obligaties/warrants Euronext (Nederland, België, Frankrijk, Portugal) Tarief 5.5 + 0.09 % (min 10) Obligaties, Structured
Nadere informatie