De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille"

Transcriptie

1 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

2 Inhoudsopgave 1. Samenvatting De vastgoedcyclus Het vastgoedsysteem De vastgoedcyclus op de ruimtemarkt De vastgoedcyclus op de beleggingsmarkt De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Vastgoeddata De vergelijkbaarheid van vastgoedrendementen met andere asset classes De unieke eigenschappen van vastgoed Rendement versus risico Vastgoed in worst case scenario s Directe rendementen Vastgoed en portefeuillerisico s Stabiliteit van vastgoedmarkten Vastgoed en voorspelbaarheid Vastgoed en inflatie Vastgoed, lange rente en duratie Vastgoed en maatschappelijk verantwoord ondernemen Het aandeel vastgoed in de portefeuille De optimale vorm van vastgoedbeleggingen Leverage Beursgenoteerde beleggingsfondsen De optimale vastgoedportefeuille Omvang en vorm Zeggenschap en controle versus liquiditeit Internationale spreiding versus concentratierisico s Vastgoedstrategieën...38 Literatuur /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

3 1. Samenvatting Inleiding Pensioenfondsen opereren in een veranderende omgeving, die om een heroriëntatie vraagt op de houdbaarheid van hun financiele toezeggingen in relatie tot de risico s die zij nog acceptabel vinden. Hoe kunnen pensioenfondsen reageren op het veranderende denken over toezicht, over het pensioenstelsel van de toekomst en over risicomanagement? Wat betekent de vergrijzing voor de toekomstige dekkingsgraad en ook: hoe staan deze vragen in relatie tot hun vastgoedbeleggingen? Welke plaats nemen deze beleggingen in bij het realiseren van hun strategische doelstellingen op pensioengebied? Wat draagt vastgoed bij aan een optimale beleggingsportefeuille? Welk aandeel van vastgoed in de beleggingsportefeuille hoort daar bij, moet dat omhoog of juist omlaag? Welke vastgoedstrategie draagt het meeste bij aan het bereiken van de portefeuilledoelstellingen en wat is de rol van Nederlands vastgoed daarin? Zijn de matige rendementen van de laatste jaren tijdelijk of een voorbode van magere tijden? Om pensioenfondsen te helpen bij het beantwoorden van deze vragen, hebben we in dit document de eigenschappen van vastgoed geanalyseerd vanuit de rol die vastgoed heeft in de beleggingsportefeuille van institutionele beleggers. Wat vastgoed anders maakt Vastgoed is cyclisch, omdat het aanbod met jaren vertraging reageert op structurele veranderingen in de vraag op gebruikersmarkten, in de waarde op financiële markten en/of in de investeringskosten op de nieuwbouwmarkten. Er lopen verschillende cycli door elkaar heen. De meest zichtbare is de Juglar cyclus (de investeringscyclus in de economie) met een looptijd van 8 11 jaar. Daarnaast spelen de korte economische cyclus van 3 5 jaar een rol en de grondmarkt cyclus met een lengte van jaar een rol. Het samenspel van deze cycli en de verschillende triggers die een cyclus in gang kunnen zetten, geeft elke cyclus een eigen karakter. Ook beleggers in vastgoed hebben te maken met dit cyclische karakter, dat vastgoed anders maakt dan andere beleggingscategorieën. Waar het rendement van andere assets een random walk volgt en per definitie onvoorspelbaar is op de korte en middellange termijn, zorgt het cyclische karakter van vastgoed juist voor een zekere mate van voorspelbaarheid op de korte en middellange termijn. Het cyclische karakter van vastgoedrendementen is zichtbaar in alle landen, waar goede en langjarige reeksen voor vastgoedrendementen beschikbaar zijn. Naast het cyclische karakter is er een aantal institutionele eigenschappen van vastgoedmarkten, die het rendement van vastgoed niet zonder meer vergelijkbaar maken met de rendementen van aandelen, obligaties en andere assets. Doordat vastgoedobjecten maar eens in de zoveel jaar worden verhandeld, vindt er geen doorlopende prijsvorming plaats. Vastgoedrendementen moeten dus voor een deel noodgedwongen worden bepaald aan de hand van taxaties: schattingen van de vermoedelijke transactieprijs onder gestandaardiseerde marktomstandigheden. Dat zorgt voor smoothing in de vastgoedrendementen, waardoor het werkelijke risico in het rendement kan worden onderschat ten opzichte van assets waar wel doorlopende prijsvorming plaatsvindt. Met die smoothing moet in de portefeuillesamenstelling rekening worden gehouden. Het effect daarvan kan wel fors worden verminderd door uit te gaan van kwartaal- in plaats van jaartaxaties. De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 03/42

4 De beleggingseigenschappen van vastgoed Ook na correctie voor smoothing combineert vastgoed hoge rendementen met relatief lage risico s. Met vastgoed is het meeste rendement per eenheid risico te behalen van alle belangrijke asset classes. Deze eigenschap geldt in alle vastgoedmarkten en in het bijzonder voor Nederlands vastgoed. Over de afgelopen 20 jaar leverde vastgoed een rendement, dat vergelijkbaar was met het rendement op aandelen, terwijl het risico vergelijkbaar was met dat van obligaties. De belangrijkste drager van die eigenschap is de onderliggende portefeuille huurcontracten, die zorgen voor hoge stabiele kasrendementen. Dat stabiele karakter betaalt zich ook uit in worst case scenario s. De verlieskans van vastgoed is in de meest stabiele vastgoedmarkten zelfs vergelijkbaar met de verlieskans van obligaties. En pas wanneer vastgoedmarkten volledig uit het lood zijn geslagen door ongebreidelde projectontwikkeling, zoals in Ierland en Spanje, komt de verlieskans op vastgoed in de buurt van de verlieskans van aandelen. Voor pensioenfondsen, die de toegezegde pensioenen graag willen indexeren, heeft de onderliggende portefeuille huurcontracten nog een andere eigenschap, namelijk de indexatie van huurcontracten met de werkelijke inflatie 1. Met een substantieel deel vastgoed in de portefeuille is indexatie jaar op jaar gemakkelijker en met meer zekerheid te realiseren. Door het afwijkende karakter van vastgoed reageert het rendement ook anders op de economie dan andere assets. Met vastgoed in de portefeuille kan de Sharpe ratio (excess return per eenheid risico) aanzienlijk worden verhoogd. Een substantieel aan- deel vastgoed in de portefeuille helpt het rendement omhoog en het risico op onderdekking aanzienlijk omlaag in vergelijking met een beleggingsportefeuille met aandelen en obligaties alleen. Nadelen van vastgoed zijn er ook. Vastgoed is illiquide, vastgoedmarkten zijn echte insidermarkten met hoge toetredingskosten en de lange duur van aan- en verkopen zorgen voor vertragingen in de uitvoer van het portefeuillebeleid. Het optimale aandeel vastgoed in de portefeuille Het percentage vastgoed bij Nederlandse institutionele beleggers loopt uiteen van 0% tot 23% met een gemiddelde van 9,3% (CBS). Dat gemiddelde schommelt al 30 jaar rond 10%. Gezien de eigenschappen van vastgoed is dat een zeer conservatieve allocatie naar vastgoed (Hoesli & Lizieri, 2007). Nu is de bepaling van het optimale aandeel vastgoed in de portefeuille lange tijd een moeizame zaak geweest door het ontbreken van voldoende betrouwbare rendementsreeksen. Maar inmiddels stelt Institutional Property Databank (IPD 2 ) een vastgoed benchmark samen voor een groot aantal landen. Op basis van deze data concludeert Ortec, dat een aandeel vastgoed in de portefeuille tot 20% à 25% optimaal kan zijn, afhankelijk van het karakter van het deelnemersbestand van het fonds (Kramer, 2010). Dat geldt zowel voor een portefeuille direct Nederlands vastgoed, als voor een internationaal gespreide portefeuille direct vastgoed. Ook Brounen, Prado en Verbeekvinden optimale percentages vastgoed tussen 20 en 30% (Brounen, Prado en Verbeek, 2010). 1 In bijna alle landen in de wereld is indexatie van huurcontracten gebruikelijk, met uitzondering van het VK en een beperkt aantal andere Gemenebest landen. Daar worden huurcontracten eens in de vijf jaar aangepast aan de dan geldende markthuur. 2 IPD is sinds 2012 onderdeel van MSCI. 04/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

5 De optimale vorm van vastgoed in de portefeuille Het optimale percentage vastgoed in de portefeuille wordt sterk bepaald door de vorm waarin vastgoed wordt aangehouden: direct of indirect, zonder of met leverage, beursgenoteerd of niet-genoteerd. Leverage biedt de kans op extra rendement, maar boven 25% à 30% leverage nemen de risico s sneller toe dan er extra rendement is te halen. Een van de meest aantrekkelijke eigenschappen van vastgoed loopt dan snel terug. Beursgenoteerd vastgoed heeft meer kenmerken gemeen met aandelen dan met vastgoed. Het onderscheidende karakter van vastgoed is bij beursgenoteerd vastgoed dan ook aanzienlijk kleiner dan bij direct vastgoed. Daarnaast maken beursgenoteerde fondsen gebruik van hoge leverage, wat het risico verhoogt. De optimale vastgoedportefeuille Bij het bepalen van de vastgoedstrategie komen drie onderling verweven thema s samen: de gewenste omvang van de portefeuille versus de gewenste vastgoedvorm, de gewenste controle over beleid en portefeuille versus liquiditeit en als derde de kosten van internationale spreiding versus concentratie risico s. Omvang versus vorm: Het bouwen van portefeuilles heeft onder meer als doel om de risico s, die aan afzonderlijke objecten kleven, te spreiden. Daarvoor is per sector per land een minimum aantal van 15 à 20 objecten nodig. Voor directe beleggingen is dus een behoorlijke omvang per sector per land nodig. Bovendien werkt dat door in de portefeuilleverdeling: de sector met het laagste gewicht in de optimale portefeuille bepaalt de totale omvang van de portefeuille. In middelgrote portefeuilles leidt dat ertoe dat ofwel moet worden afgezien van sectoren met een laag gewicht, ofwel die sector met indirect vastgoed moet worden ingevuld. Controle versus liquiditeit: Gewenste controle over beleid en portefeuille gaan slecht samen met liquiditeit. Direct vastgoed en portefeuilles met gespecialiseerde sector/landenfondsen geven de meeste controle, maar bieden tegelijkertijd de minste liquiditeit. Beursgenoteerd vastgoed daarentegen levert de hoogste liquiditeit, vooral naarmate de beursfondsen groter zijn, maar dat gaat ten koste van de controle. Internationale spreiding versus specialisatie: De optimale combinatie van vastgoedeigenschappen kan op alle internationale vastgoedmarkten worden gevonden, maar spreiding in vastgoed is niet gratis. Elke nieuwe markt vergt uitgebreide research naar de institutionele en economisch-culturele eigenschappen. Daarnaast zijn vastgoedmarkten echte insider - markten, waar een nieuwe toetreder niet zomaar toegang krijgt tot het beste vastgoed. Specialisatie op de nationale thuismarkt heeft dus voordelen (van Wetten en Nelisse, 1994). Uit bovenstaande drie punten kan geconcludeerd worden dat ook in het vastgoed spreiding loont, maar gepaard gaat met hoge toetredingskosten. Aan het betreden van elke nieuwe markt gaat uitgebreide research vooraf en dat is het meest lonend met de schaalvoordelen die grote beleggers realiseren. Dat is dan ook de rationale voor gespecialiseerde bedrijven als Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waarbij ook kleinere en middelgrote pensioenfondsen kunnen profiteren van die schaalvoordelen. De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 05/42

6 2. De vastgoedcyclus De economie van vastgoed is vooral een voorraadeconomie met drie onderscheiden markten, de ruimtemarkt, de beleggingsmarkt en de ontwikkelingsmarkt (DiPasquale & Wheaton, 1996). Het vastgoedsysteem is in figuur 2.1 in beeld gebracht (Geltner e.a. 2001) Het vastgoedsysteem Op de komen vraag en aanbod van huurders en verhuurders bij elkaar met als resultaat huurprijzen en leegstandcijfers. De lokale en de nationale economie zijn van invloed op de vraag naar en het aanbod van huurruimte. De toekomstvisies, die alle spelers hanteren, vertalen het recente verleden en de huidige situatie in toekomstprognoses, zoals de toekomstige huurvraag van bedrijven (bijhuren of afstoten, op welke plek en tegen welke condities?) en het toekomstige aanbod van verhuurders (bijbouwen of afstoten, op welke plek en tegen welke condities?). Op de beleggingsmarkt wordt vastgoed gewogen tegen alle andere beschikbare beleggingsvormen. De verwachte kasstromen en de verwachte waardeontwikkeling van de verschillende beleggingen worden gewogen in hun onderlinge samenhang en met de toekomstvisie op de verwachte economische ontwikkelingen (verhouding direct indirect rendement, Figuur 2.1 Het vastgoedsysteem Ruimte Markt Voeg nieuwbouw toe Aanbod (verhuurders) Vraag (huurders) Lokale & nationale economie Huurniveau s & bezettingsgraad Toekomst scenario s Ontwikkelingsindustrie Indien ja Beleggings Markt Cash Flow Is ontwikkeling winstgevend? waarde van het vastgoed door markt geëiste BAR Aanbod (verkopende eigenaren) Vermogens Markten Stichtingskosten (incl. grond) Vraag (kopende eigenaren) 06/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

7 correlaties, rentehedge, inflatiehedge). Welke waarde daaraan door financiële markten wordt toegekend, wordt bepaald door de verhoudingen op vermogensmarkten (de lange rente, de risico appreciatie voor de verschillende beleggingsmogelijkheden, het aanbod aan nieuw te beleggen vermogen, vraag en aanbod van beleggers naar de verschillende beleggingscategorieën). De uitkomst van dit proces zijn yields (BAR) en waarderingen van de verschillende beleggingscategorieën, waaronder vastgoed. De (verwachte) cash flows, die op de huurmarkt tot stand komen en de gewenste yields voor vastgoed, die op de beleggingsmarkt tot stand komen, bepalen de waarde die aan beleggingsvastgoed moet worden toegekend. Op de ontwikkelingsmarkt wordt bepaald hoeveel nieuw aanbod zal worden ontwikkeld. Input voor deze beslissing is de waarde van vastgoed, die op de beleggingsmarkt tot stand komt. Die waarde bepaalt of ontwikkelen winstgevend is. Maar ook de (verwachte) huurniveau s en (verwachte) leegstand zijn input voor de beslissing om al dan niet te ontwikkelen, en zo ja, welk vastgoed en waar. Gezien de doorlooptijd van nieuw te ontwikkelen vastgoed spelen toekomstvisies ook hier een belangrijke rol. De uitkomst op de ontwikkelingsmarkt bepaalt hoeveel nieuw aanbod aan de huurmarkt wordt toegevoegd en wat dat betekent voor het (lokale) even- Figuur 2.2 Aanbod en opname kantoren met trendlijnen Aanbod Opname Trendlijn x m De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 07/42

8 wicht tussen vraag en aanbod op de huurmarkt en vervolgens voor de huur- en leegstandniveau s De vastgoedcyclus op de ruimtemarkt De vastgoedmarkt is cyclisch 3, omdat het aanbod vertraagd reageert op structurele veranderingen in 3 Voor een uitgebreide verhandeling over de vastgoedcyclus wordt verwezen naar Pyhrr, Roulac & Born (1999) en naar Jadevicius, Sloan & Brown (2010) de vraag, waarde of investeringskosten. De vastgoedcyclus valt samen met of is een onderdeel van de algemene economische investeringscyclus. Deze staat ook bekend als de Juglar cyclus, waar een lengte aan wordt toegedicht van 8 tot 11 jaar. De vastgoedcyclus manifesteert zich op elk van de drie deelmarkten: op de ruimtemarkt in de huren, op de beleggingsmarkt in de waarde, op de ontwikkelingsmarkt in de volumes nieuwbouw. De vastgoedcyclus is het duidelijkste te zien in de kantorenmarkt in Nederland. Sinds 1974 worden aanbod en nieuwe verhuringen (opname) bijgehouden en voor vastgoed is het rendement beschikbaar vanaf In figuur 2.2 zijn aanbod en opname uitgezet. Aanbod en opname bewegen in een Figuur 2.3 Cyclische component in opname en aanbod Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Opname Aanbod 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

9 duidelijke golfbeweging om de trendmatige ontwikkeling heen. Verder valt op, dat de trendmatige ontwikkeling van de opname achterblijft bij de trendmatige ontwikkeling van het aanbod. Dat lijkt vreemd, maar de oorzaak ligt in het verouderde deel van het aanbod op locaties, waar herontwikkeling kennelijk niet lonend is. Kantorenmarkten slepen dat kansloze deel van het aanbod als een komeetstaart achter zich aan: erg zichtbaar, maar behalve als potentiële kraamkamer voor nieuwe economische ontwikkelingen van weinig betekenis. Die kometenstaart is iets typisch voor kantorenmarkten. Woning- en winkelmarkten kennen dit verschijnsel nauwelijks, omdat de kansen voor herontwikkeling er veel groter zijn. Als voor aanbod en opname de afwijkingen ten opzichte van de trend worden uitgeplot (figuur 2.3), wordt de vastgoedcyclus met een lengte van 8-11 jaar goed zichtbaar. Uiteraard werken aanbod en opname tegen elkaar in: aanbod boven de trend gaat samen met opname beneden de trend. Ook is goed te zien wat het effect is van het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 op de opname van kantoorruimte. In een paar maanden tijd liep de opname met bijna de helft terug van 18% boven de langjarige trend naar 28% beneden de trendmatige opname. In feite viel de kantorenmarkt in één keer stil, terwijl de bouwprouctie nog even aanhield. De crisis in combinatie met de reductie van de benodigde kantoorruimte per persoon heeft voor een grote hoeveelheid structureel aanbod Figuur 2.4 Cyclus in kantooropname en rendementen Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Opname (l) Rendement (r) 50% 18% 40% 16% 30% 14% 20% 12% 10% 10% 0% 8% -10% 6% -20% 4% -30% 2% -40% 0% -50% -2% -60% -4% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 9/42

10 gezorgd, waarvan een groot deels als kansloos kan worden betiteld. De noodzaak van het actief managen van de kantorenportefeuille is daarmee groter dan ooit De vastgoedcyclus op de beleggingsmarkt Ook beleggers hebben te maken met de vastgoedcyclus. Fluctuaties in de vastgoedrendementen jaar op jaar worden vooral veroorzaakt door herwaarderingen. Het rendement op kantoren in Nederland blijkt gelijk op te lopen met de cyclus in de opname van kantoorruimte (figuur 2.4). Een hoog niveau in de opname gaat samen met hoge rendementen. De vastgoedcyclus maakt de timing van in- en uitstappen bij vastgoedbeleggingen zeer belangrijk voor het uiteindelijke resultaat. Maar door de lange onderhandelingsduur van deals moet al ver voor de omslag in de cyclus de beleidsmatige omschakeling tussen aankopen en verkopen worden gemaakt. Het gemiddelde rendement op kantoren in Nederland bedroeg 7,1% tussen 1980 en 2013, waarvan 7,8% direct rendement en -0,7% waardegroei per jaar. Figuur 2.5 laat zien, dat ook de andere sectoren, zoals winkels en woningen een cyclus laten zien met een lengte van 8 tot 11 jaar, maar gematigder dan bij kantoren. Het rendement op winkels bedroeg 9,3%, waarvan 7,5% direct Figuur 2.5 Vastgoedcyclus en rendementen Bronnen: IPD, bewerking: Syntrus Achmea Real Estate & Finance Winkels Woningen Kantoren 20% 17,5% 15% 12,5% 10% 7,5% 5% 2,5% 0% -2,5% -5,0% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

11 rendement en 1,8% waardegroei. Vóór 2000 lijken woningen een ander cyclisch patroon te volgen met een veel langere cyclus. Dat kan er op wijzen dat de beleggingsmarkt voor woningen te maken heeft met twee cycli, de gewone vastgoedcyclus met een looptijd van 8-10 jaar en de bouw- en grondmarktcyclus, die jaar duurt. Deze cyclus wordt geassocieerd met zich uitbreidende stedelijk gebieden en is nauw verbonden met regionale demografische veranderingen (Pyhrr e.a.,1999 en Jadevicius e.a., 2010). Het rendement op woningen bedroeg tussen 1980 en 2013 gemiddeld 8,2% per jaar, waarvan 5,8% direct rendement en 2,4% waardegroei. De vastgoedcyclus is geen exclusief Nederlands fenomeen, maar speelt wereldwijd een rol (figuur 2.6). Voor de meeste Angelsaksische landen zijn lange vastgoedreeksen beschikbaar. Ook hier is een cyclisch patroon te zien met een lengte van 8-11 jaar, maar geen enkele cyclus is gelijk aan de vorige. Zo is de downward cycle van het begin van deze eeuw nogal ondiep. Dat komt door het goedkope geld uit die periode en de wall of money op de vastgoedmarkten wereldwijd. Wat verder opvalt in figuur 2.6 is de gelijkvormigheid van de reeksen in Angelsaksische landen. De economische verwantschap is kennelijk nog altijd zo groot, dat diversificatie via Angelsaksische landen weinig spreidingsvoordelen zal opleveren. Ook voor een aantal Europese landen zijn lange reeksen beschikbaar en ook daar is goed de vastgoedcyclus te herkennen (figuur 2.7). Hier lijken de onderlig- Figuur 2.6 Cyclus in vastgoedrendementen Bronnen: IPD, NACREIF Verenigde Staten Verenigd Koninkrijk Australië Canada 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 11/42

12 gende verschillen groter, al vertroebelt de volatiliteit van Zweden het beeld enigszins 4. De Duitse en Nederlandse reeks daarentegen laten een hele vlakke cyclus zien tot 2000, maar lopen daarna meer in de pas met de andere landen. Voor de meeste Europese landen zijn de beschikbare reeksen nog te kort om een cyclisch patroon te laten zien. 4 De gebruikte landenrendementen omvatten alle vastgoedsectoren in een land. Verschillen tussen landen kunnen dan mede worden veroorzaakt door verschillen in de samenstelling van de nationale vastgoedmarkt. Zo maken woningen maar in een beperkt aantal landen deel uit van het beleggingsuniversum. Het cyclische karakter van vastgoed draagt bij aan het afwijkende karakter van vastgoedbeleggingen en wat dat betekent voor de risicoreductie in de totale beleggingsportefeuille. Ook de wijze waarop vastgoedrendementen vergeleken moeten worden met de rendementen van andere assets wordt daardoor beïnvloed. Tenslotte kunnen zich herhalende patronen worden geanalyseerd en binnen zekere grenzen ook voorspeld worden. Dat heeft strategische en tactische gevolgen voor het portefeuille beleid. In de navolgende paragrafen wordt daar verder op ingegaan. Figuur 2.7 Vastgoedcyclus en rendementen Bronnen: IPD, Vdp Zweden Frankrijk Nederland Duitsland 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% /42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

13 3. De rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille Vastgoed maakt van oudsher deel uit van de beleggingsmix van pensioenfondsen (figuur 3.1). En hoewel deze mix in de loop der jaren ingrijpend is gewijzigd, is het aandeel vastgoed stabiel rond 10% gebleven. De positie van vastgoed is niet verwonderlijk, want vastgoed heeft uitstekende rendement-risicoverhoudingen. Zoals figuur 3.2 laat zien, heeft Nederlands vastgoed de laatste 20 jaar een uitstekend rendement opgeleverd, ook na aftrek van de investeringenkosten en de managementfees. Dat rendement kan de vergelijking met aandelen en obligaties prima aan. Daardoor is vastgoed een uitstekende toevoeging geweest aan de portefeuille van pensioenfondsen om de lange termijn verplichtingen mee af te dekken. Ook voor de toekomst wordt vastgoed die rol voor de portefeuille toegedicht Vastgoeddata Het gebrek aan betrouwbare vastgoeddata vormde vroeger een ernstige belemmering bij het bepalen van de rol van vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. Maar inmiddels komen er steeds meer betrouwbare vastgoedreeksen van voldoende lengte beschikbaar. Voor een groeiend aantal landen stelt Figuur 3.1 Portefeuilleverdeling institutionele beleggers Vastgoed Vastrentend Aandelen Overig Derivaten 100% 90% 80% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 13/42

14 Institutional Property Databank (IPD 5 ) een vastgoed benchmark samen en volgt daarbij een vaste werkwijze. Dat is vooral op het vlak van taxaties belangrijk, omdat het indirecte rendement bij uitstek bepalend is voor de eigenschappen van een belegging, zoals volatiliteit en correlaties. Dankzij de uniforme werkwijze zijn de rendementen op vastgoed in deze landen onderling goed vergelijkbaar, maar de vergelijkbaarheid met aandelen en obligaties ligt ingewikkelder. 5 IPD is sinds 2012 onderdeel van MSCI De vergelijkbaarheid van vastgoedrendementen met andere asset classes Voor het bepalen van de optimale portefeuillestrategie zijn de verhouding tussen rendement en risico van de verschillende asset classes en de onderlinge correlaties van groot belang. Als maatstaf voor het risico wordt dan vaak gekeken naar de volatiliteit van de rendementen: hoe volatieler het verloop, hoe groter de onzekerheid over de uitkomst op enig moment en hoe hoger het risico wordt beoordeeld. Dan is de vraag aan de orde in hoeverre vastgoedrendementen vergelijkbaar zijn met de rendementen op andere Figuur 3.2 Rendementen Bronnen: IPD Nederland unsmoothed, MSCI World, Barclays World Bond Index, GPR World. Na aftrek van fees en kosten Aandelen Obligaties NL Vastgoed Vastgoedaandelen 50% 20% 40% 16% 30% 12% 20% 8% 10% 4% 0% 0% -10% -4% -20% -8% -30% -12% -40% -50% jaar 5 jaar 10 jaar 15 jaar 20 jaar 14/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille -16% -20%

15 assets. IPD rendementen worden berekend volgens de Global Investment Performance Standards (GIPS), die ook bij alle toonaangevende indices voor aandelen en obligaties worden gehanteerd. Maar de beheerkosten liggen voor vastgoedportefeuilles doorgaans hoger dan voor andere assets en daarnaast is er een aantal institutionele factoren dat vastgoedrendementen anders maakt: taxaties versus transacties; het verschil in meetfrequentie; het verschil in het aantal actoren; positieve seriële correlatie versus random walk. Vastgoedrendementen worden bepaald op basis van taxaties, terwijl rendementen van aandelen en obligaties gebaseerd zijn op transacties. Taxaties zijn te typeren als schattingen van de vermoedelijke verkoopopbrengst onder genormaliseerde marktcondities. Taxaties worden uiteraard wel gebaseerd op min of meer vergelijkbare transacties, maar fluctuaties in getaxeerde waarden laten een afgevlakt verloop zien (smoothing) en dat heeft vier oorzaken. Ten eerste bestrijkt de set vergelijkbare transacties, waarop de taxatie is gebaseerd, een behoorlijke tijdspanne, waardoor automatisch afvlakking van het dag-opdag prijsverloop optreedt. Ten tweede zullen taxateurs grote afwijkingen ten opzichte van de vorige taxatie temperen en ten derde hebben vastgoedmarkten de neiging om stil te vallen op omslagpunten: op de voor taxaties meest kritische momenten loopt het aantal transacties dramatisch terug. In de vierde plaats houdt de fictie van genormaliseerde marktomstandigheden in taxaties geen rekening met prijsfluctuaties, die veroorzaakt worden door van de norm afwijkende marktomstandigheden. Door deze vier oorzaken is de volatiliteit in taxaties minder groot dan de volatiliteit van transacties zou zijn. Een tweede institutioneel factor is het grote verschil in meetfrequentie: dagelijkse transacties voor aandelen en obligaties, waar één taxatie per jaar gebruikelijk is voor vastgoed (figuur 3.3). In twee landen is dat halfjaarlijks en in een groeiend aantal landen wordt per kwartaal getaxeerd. Hoe lager de meetfrequentie, hoe minder tussentijdse prijsveranderingen worden waargenomen en hoe lager de volatiliteit optisch zal uitpakken. Een derde institutioneel verschil betreft het aantal actoren. Op aandelen- en obligatiemarkten worden de transactieprijzen op elk moment gevormd door een groot aantal aanbieders en een groot aantal kopers, zodat de sentimenten van een groot aantal actoren in de transactieprijzen zullen belanden. Figuur 3.3 start index frequentie Australië 1985 kwartaal België 2005 jaar Canada 1985 kwartaal Denemarken 2000 jaar Duitsland 1996 jaar Finland 1998 jaar Frankrijk 1986 halfjaar Hongarije 2005 jaar Ierland 1985 kwartaal Italië 2003 halfjaar Japan 2003 kwartaal Korea 2006 jaar Nederland 1995 kwartaal Nieuw Zeeland 1994 kwartaal Noorwegen 2000 jaar Oostenrijk 2004 jaar Polen 2005 jaar Portugal 2000 jaar Spanje 2000 jaar Tsjechië 2005 jaar VK 1971 kwartaal USA 1978 kwartaal Zuid Afrika 1995 jaar Zweden 1984 jaar Zwitserland 2002 jaar De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 15/42

16 Bovendien kunnen steeds andere groepen met andere sentimenten en andere informatie de markt domineren en ook dat leidt tot prijsvolatiliteit. Een taxatie is echter een oefening tussen één opdrachtgever en één taxateur en ook een vastgoedtransactie is -behoudens tenders en veilingen- een 1:1 transactie. Het gecombineerde effect van de genoemde drie factoren levert smoothing op: het afgevlakte verloop van getaxeerde waarden in vergelijking met het volatiele, maar voor vastgoed onbekende verloop van dagelijks tot stand komende transactieprijzen. Daarbij kan ook de correlatie tussen een reeks met smoothing en een reeks zonder smoothing te laag worden vastgesteld. Voor het beleggingsbeleid heeft smoothing grote gevolgen. Hoe lager de volatiliteit (risico) en hoe lager de correlaties met andere assets, hoe hoger het gewicht van een asset in de portefeuille wordt. Maar als dat het gevolg is van smoothing, krijgt die asset een hoger gewicht dan het werkelijke risico rechtvaardigt. Er zijn technieken ontwikkeld om de volatiliteit en correlaties van getaxeerde reeksen te corrigeren. De bekendste is gebaseerd op de seriële correlatie of auto correlation, die zo kenmerkend is voor vastgoedreeksen (Geltner e.a., 2006; Hoesli en Lizieri, 2007). De rendementen van aandelen en obligaties volgen namelijk een random walk, wat wil zeggen dat de prijs van gisteren geen rol speelt in de prijs van vandaag. Anders gezegd: uit de prijzen van het verleden is geen informatie te halen over de prijzen van morgen. In dergelijke rendementsreeksen is er geen correlatie tussen opvolgende rendementswaarnemingen: de seriële correlatie is nul. Rendementreeksen van vastgoed laten echter hoge positieve seriële correlatie zien. De verklaring daarvoor wordt gezocht in het taxatieproces, waar taxateurs zich mede laten leiden door de voorgaande taxatie. Om vergelijkbaar te worden met andere assets moeten vastgoedreeksen volgens deze redenering worden gecorrigeerd voor positieve seriële correlatie, zodat voor het rendement op vastgoed een random walk wordt gesimuleerd. Maar seriële correlatie is een typische eigenschap van cyclische reeksen en vastgoed is een cyclische asset. Zo komt positieve seriële correlatie ook voor in de reeksen van koopwoningprijzen in een groot aantal landen 6 en daar komen geen taxateurs aan te pas. Positieve seriële correlatie in de rendementen van vastgoed is dus geen afwijking, maar een eigenschap. Hiervoor corrigeren is dus onnodig. Vastgoedreeksen hoeven alleen gecorrigeerd te worden voor het gebruik van taxaties in plaats van transacties en voor de lage taxatiefrequentie. IPD heeft voor een aantal Europese landen onderzoek gedaan door de herwaarderingen van vastgoedobjecten te baseren op de waargenomen transacties in de onderliggende database en te herwaarderen op kwartaalbasis 7. In figuur 3.4 staan de resultaten voor de volatiliteit (standaarddeviatie) en de seriële correlatie als wordt overgestapt naar een hogere frequentie en naar rendementen gelinkt aan transacties. De multiplier geeft weer met welke factor de volatiliteit is aangepast. Wat opvalt is het grote verschil tussen landen in de mate van aanpassing, maar dat is vooral toe te schrijven aan de frequentie in taxaties. Jaartaxaties leiden tot een grotere aanpassing in volatiliteit dan kwartaaltaxaties. Halfjaarlijkse taxaties zitten daar tussenin. Het inzicht in de werkelijke risico s van vastgoed is dus zeer gediend met de overschakeling op kwartaaltaxaties 8. Dat komt ook de vergelijkbaarheid van het risico van vastgoed met aandelen en obligaties ten goede. De gevonden multipliers zijn het gecombineerde resultaat van een hogere meetfrequentie en de overstap van taxaties op transacties. Het effect van de overstap op transacties kan gedestilleerd worden uit de landenreeksen, die al op kwartaalbasis worden getaxeerd. In 6 Zie voor de VS o.a. Case en Schiller (1990), voor Zweden: Berg (2002), voor Nederland: de Vries en Boelhouwer (2004) en voor België: Hoebeeck e.a. (2013), p Cullen e.a. (2011) en de rapportage IPD Quarterly Property Price Indicators. 8 Waarderen per kwartaal is bovendien een van de GIPS voorschriften. 16/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

17 die reeksen treedt immers geen frequentie-effect op. Overschakelen naar transaction linked rendementen geeft daar een verhoging van de volatiliteit met een factor tussen 1,12 tot 1,29. Het frequentie-effect kan vervolgens gevonden worden door de multiplier te corrigeren voor dit taxatie-transactie effect. Dan blijkt de overschakeling van jaartaxaties naar kwartaaltaxaties te leiden tot een grote aanpassing van de volatiliteit, namelijk met een factor 1,24 voor Zweden tot 3,86 voor Duitsland. Voor Frankrijk leidt de overstap van halfjaar- naar kwartaaltaxaties tot een verhoging van de volatiliteit met een factor van slechts 1,06. Tenslotte is er nog het verschil in prijsvorming, bij aandelen- en obligatiemarkten komt die tot stand door een veelheid van meningen die tesamen de markt vormen, bij de vastgoedmarkt komt de waarde tot stand vanuit de mening van slechts een individueel taxatiebureau.. Daarvoor wordt voor een klein deel gecorrigeerd door met enige regelmaat van taxateur te wisselen. Het is onder vastgoedbeleggers een groeiend gebruik om per object in de portefeuille elke 3 tot 5 jaar van taxateur te wisselen. Corrigeren voor smoothing is vooral belangrijk op hoog strategisch niveau, waarbij vastgoed wordt vergeleken met andere assets, zoals in ALM studies en risicorapportages op portefeuilleniveau. Verder moet in de vergelijking tussen nationale vastgoedmarkten rekening gehouden worden met verschillen in taxatiefrequentie en de verschillen in smoothing die dat teweegbrengt. Bij investeringsbeslissingen in vastgoed is smoothing niet van groot belang. Daarbij gaat het immers om de vraag of de toekomstige cash flows meer opleveren dan de investering nu. Door de hoge directe rendementen van vastgoed in combinatie met de meestal lange verblijfsduur in de portefeuille maakt de eindwaarde van de belegging maar een klein deel uit van de toekomstige kasstromen. Beleggen in vastgoed brengt met zich mee, dat periodiek de waarde moet worden geschat. Taxeren per kwartaal levert daarbij een veel beter inzicht op in het waardeverloop en de risico s dan jaarlijkse taxaties. Verwacht wordt dat toezichthouders om die reden binnen afzienbare tijd kwartaaltaxaties verplicht zullen stellen. Figuur 3.4 Bron: IPD capital returns series valuation based tansaction linked Land frequentie standaarddeviatie seriële correlatie frequentie standaard deviatie seriële correlatie multiplier Duitsland jaar 1,18 0,829 kwartaal 5,6-0,035 4,746 Noorwegen jaar 4,72 0,808 kwartaal 15,01-0,074 3,180 Zwitserland jaar 5,1 0,728 kwartaal 15,62-0,108 3,063 Denemarken jaar 3,95 0,883 kwartaal 10,65-0,22 2,696 Eurozone jaar 2,9 0,889 kwartaal 5,81-0,063 2,003 Zweden jaar 6,15 0,846 kwartaal 9,33-0,194 1,517 Pan-Europees gemengd 5,17 0,504 kwartaal 7,11 0,333 1,375 Frankrijk halfjaar 5,6 0,875 kwartaal 7,3 0,241 1,304 Ierland kwartaal 18,06 0,882 kwartaal 23,37 0,106 1,294 Nederland kwartaal 4,48 0,786 kwartaal 5,71 0,052 1,275 VK kwartaal 11,32 0,764 kwartaal 12,65 0,467 1,117 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 17/42

18 3.3. De unieke eigenschappen van vastgoed Analyse van de uitdijende dataset van de IPD laat zien dat vastgoed een aantal unieke eigenschappen combineert 9. Die combinatie maakt vastgoed voor beleggers tot een waardevolle toevoeging in de strategische beleggingmix naast obligaties, aandelen en andere 9 De analyseresultaten sluiten aan bij wat in de hedendaagse literatuur over vastgoed als belegging wordt geschreven. Zie bijvoorbeeld Geltner et all. (2006), Hoesli en Lizieri (2007), Baum (2009) en Mansell (2013). assets. In de navolgende analyse zijn rendementen en risico s van vastgoed gecorrigeerd voor zowel de verschillen in kosten en management fees ten opzichte van andere asset classes als voor smoothing conform de resultaten van het IPD onderzoek naar transaction linked price indicators. De hier gepresenteerde cijfers hebben omwille van de leesbaarheid betrekking op de reeks all property per land, maar zijn ook beschikbaar op sector-niveau. IPD breidt de laatste jaren sterk uit naar opkomende markten in Europa en Azië, maar de beschikbare reeksen zijn daar nog te kort om een zinvolle vergelijking te maken. Voor de VS is gebruikt gemaakt van de NCREIF index, omdat die representatiever wordt geacht. Figuur 3.5 Rendementen en risico s (standaarddeviatie) IPD (local currency, unsmoothed, after costs & fees) Effas bonds, MSCI World shares, GPR RE shares 14% 12% 10% Aus Can NZ Ier Rendement 8% NL Zwe VS VK FoF Europa Aandelen 6% It Fr Sp OG aandelen Obligaties Dld 4% 2% 2,5% 5% 7,5% 10% 12,5% 15% 17,5% 20% 22,5% 25% Standaarddeviatie 18/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

19 3.4. Rendement versus risico Vastgoed combineert hoge rendementen met relatief lage risico s: ook na correctie voor smoothing, kosten en fees levert vastgoed in verhouding veel rendement op per eenheid risico (figuur 3.5). Voor 13 landen zijn inmiddels betrouwbare vastgoedreeksen beschikbaar van 20 jaar of langer. In de meeste van die landen heeft vastgoed de afgelopen 20 jaar een gemiddeld netto rendement laten zien tussen 6,5 en 11% per jaar. Dat is vergelijkbaar met het rendement op aandelen (MSCI World) en beursgenoteerd vastgoed (GPR World). Maar de volatiliteit van vastgoed (gemeten als standaarddeviatie in jaarlijkse rendementen en gecorrigeerd voor smoothing) is in bijna alle landen lager dan van aandelen en van beursgenoteerd vastgoed en is in veel landen zelfs vergelijkbaar met de volatiliteit op een portefeuille Europese obligaties (Effas). De afgelopen jaren combineerde vastgoed dus de rendementen van aandelen met het risico van obligaties. Pas bij Ierse of Spaanse toestanden met overmatige vastgoedontwikkeling door onbeperkte financieringen komt het risico van zulke uit het lood geslagen vastgoedmarkten in de buurt van het risicoprofiel van een wereldwijd gespreide portefeuille aandelen of vastgoedaandelen. Gezien dit beeld is het niet verwonderlijk, dat vastgoed in alle onderzochte landen meer rendement Figuur 3.6 Rendement per eenheid risico IPD in lokale valuta, unsmoothed, na aftrek kosten & fees Direct vastgoed Obligaties OG aandelen Aandelen Australië Canada Nieuw Zeeland Nederland Pan-Europa Italië VS Effas obligaties Zweden VK Frankrijk Duitsland niet-genoteerd Ierland Spanje MSCI aandelen beursgenoteerd 0,46 0,39 0,38 0,37 0,57 0,66 0,66 0,899 0,89 0,87 0,83 1,06 1,15 1,29 1,41 1,55 1,61 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille 19/42

20 per eenheid risico heeft opgeleverd dan aandelen of vastgoedaandelen en in de meeste landen zelfs meer dan obligaties (figuur 3.6). Samen met Australië, Canada en Nieuw-Zeeland behoren de rendementen op Nederlands vastgoed tot de hoogste en meest stabiele ter wereld. De rangorde in figuur 3.6 wordt mede bepaald door de verschillende sectoren in een nationale vastgoedmarkt. Zo heeft Duits vastgoed een matige verhouding tussen rendement en risico, maar behoren Duitse woningen en winkels tot de internationale top (figuur 3.7). Alle Nederlandse sectoren scoorden over de periode een plaats in de internationale top-5 wat betreft rendement per eenheid risico. Ook Canadese en Australische sectoren hebben hoge rendementen per eenheid risico opgeleverd. In het algemeen hebben woningen in de periode het meeste rendement per eenheid risico opgeleverd, gevolgd door winkels. Bedrijfsmatig vastgoed en vooral kantoren leverden aanzienlijk minder rendement op per eenheid risico, waarbij 10 Deze periode komt overeen met twee volledige vastgoedcycli van gemiddeld 9 à10 jaar. Figuur 3.7a Rendement/risico woningen IPD in lokale valuta, unsmoothed, na aftrek kosten & fees Vastgoed Obligaties OG aandelen Aandelen Canada 1,98 VK 1,57 Zweden 1,47 Duitsland 1,29 Nederland Pan-Europa 1,15 1,15 VS Effas obligaties 0,94 0,89 Frankrijk 0,74 niet-genoteerd 0,57 MSCI aandelen beursgenoteerd 0,38 0,37 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 20/42 De meerwaarde van vastgoed in de beleggingsportefeuille

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief SEPTEMBER 2009 Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op het rendement en het risico van Nederlands vastgoed ten opzichte van vastgoed

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Matthijs Claessens 30 september 2010 www.ingim.com Agenda Huidig mandaat bij ING IM Performance, beleid en vooruitzichten

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

NN First Class Balanced Return Fund

NN First Class Balanced Return Fund NN First Class Balanced Return Fund Alle Fonds onder de loep cijfers zijn per 31/03/015 Het NN First Class Balanced Return Fonds won in het eerste kwartaal 8,9% Zeer sterke performances van aandelen en

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen in beeld

Achmea life cycle beleggingen in beeld Achmea life cycle beleggingen in beeld Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Achmea life cycle beleggingen in beeld Voor het beleggen van pensioen bent

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Vierde kwartaal 2014-1 oktober 2014 t/m 31 december 2014 Samenvatting: dalende euro en dalende rente Nominale dekkingsgraad gedaald van 117,4% naar 115,1%

Nadere informatie

NN First Class Return Fund

NN First Class Return Fund NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/09/015 Het NN First Class Return Fund verloor in het derde kwartaal 9,6% Het kwartaal werd gekenmerkt door winstnemingen na een positieve

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Long Duration Overlay. Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen

Long Duration Overlay. Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen Long Duration Overlay Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen 2 AEGON: wereldwijde expertise voor financiële veiligheid AEGON N.V. is met ongeveer 27.000 medewerkers wereldwijd

Nadere informatie

Nieuwe inzichten voor ALM analyse naar aanleiding van de krediet crisis

Nieuwe inzichten voor ALM analyse naar aanleiding van de krediet crisis Nieuwe inzichten voor ALM analyse naar aanleiding van de krediet crisis Peter Vlaar Hoofd ALM modellering APG VBA ALM congres 5 november 2009 Agenda Karakteristieken van de kredietcrisis? Hoe kunnen we

Nadere informatie

Bouw uw eigen beleggingsportefeuille

Bouw uw eigen beleggingsportefeuille Bouw uw eigen beleggingsportefeuille Joost van Leenders, oktober 2013 Bouw uw eigen beleggigsportefeuille I oktober 2013 I 2 Agenda Strategisch versus tactisch beleggingsbeleid Spreiding, waarom ook alweer?

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Vermogensbeheer Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later. Dat is de belofte van uw pensioenfonds aan uw deelnemers. Verder gaan is nu zorgen voor

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

Klant. Pensioen life cycle indicators

Klant. Pensioen life cycle indicators Pensioen life cycle indicators Klant Rapport om een gefundeerde keuze te maken tussen verschillende premiepensioenproducten. Gebaseerd op analyses op het gebied van beleggingsbeleid, duurzaamheid, rendement

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. (voorheen: ActivInvestor Real Estate N.V.) & beleggingsproces

Nadere informatie

Rendement versus risico:

Rendement versus risico: Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier Nederlandse beleggers hebben in 21 per saldo voor bijna EUR 12 miljard buitenlandse effecten verkocht. Voor EUR 1 miljard betrof dit buitenlands

Nadere informatie

Tactische Asset Allocatie

Tactische Asset Allocatie Tactische Asset Allocatie Enno Veerman Volendam, 2 maart 2012 Tactische Asset Allocatie (TAA) Strategische Asset Allocatie (SAA): portefeuille samenstellen op basis van lange-termijn voorspellingen TAA:

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen

Achmea life cycle beleggingen Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen

Nadere informatie

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties?

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? ING Investment Office Publicatiedatum: 13 maart 2014 Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? In onze beleggingsvisie op 2014 ( Visie 2014: minder crisis, meer groei ) kunt u lezen dat we

Nadere informatie

Van ALM naar beleggingsbeleid

Van ALM naar beleggingsbeleid Van ALM naar beleggingsbeleid IIR Seminar Professioneel Risicomanagement voor Pensioenfondsen November 26, 2007 ORTEC bv P.O. Box 4074 3006 AB Rotterdam Tel. 010 498 6660 Fax. 010 498 6667 info@ortec.nl

Nadere informatie

Ingrid Daerden, Investor relations. Moneytalk event, 28 oktober 2010

Ingrid Daerden, Investor relations. Moneytalk event, 28 oktober 2010 Ingrid Daerden, Investor relations 1 Moneytalk event, 28 oktober 2010 Wat is een vastgoedbevak? BEleggingsvennootschap met VAst KApitaal die uitsluitend belegt in vastgoed Onder controle van de Commissie

Nadere informatie

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN Informatie voor werkgevers Ingangsdatum 1 januari 2016 Als uw werknemer niet kiest voor een gegarandeerde uitkering wordt zijn premie belegd. Dit

Nadere informatie

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken De Nederlandse bancaire vorderingen 1 op het buitenland zijn onder invloed van de economische crisis en het uiteenvallen van ABN AMRO tussen

Nadere informatie

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006 Profiel Het AEGON Equity Fund is een besloten fonds voor gemene rekening, waarin verzekeringsrelaties van AEGON kunnen participeren. Het AEGON Equity Fund belegt wereldwijd in aandelen met de nadruk op

Nadere informatie

Het begint bij de doelstelling

Het begint bij de doelstelling Het begint bij de doelstelling Wat zijn de doelstellingen voor de provincie Gelderland om in lokale ondernemingen te beleggen? VNO- NCW Midden, Lent, 30 januari 2012 Rutger van Asselt Copyright 2011 Sprenkels

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

NN First Class Return Fund

NN First Class Return Fund NN First Class Return Fund Fonds onder de loep Alle cijfers zijn per 30/06/015 Het NN First Class Return Fund leverde in het tweede kwartaal 1,7% in De wereldeconomie vertraagde sterk, aandelen begonnen

Nadere informatie

Strategy Background Papers

Strategy Background Papers november 2013 Beleggen in vastgoed Huurder of eigenaar, iedereen krijgt in het dagelijkse leven te maken met vastgoed. De meeste eigenaars van een huis zien hun woning meer als een vorm van comfort dan

Nadere informatie

Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag.

Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag. ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag. ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 GOED

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Beursgenoteerde versus niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Verschillende smaken of alleen een andere verpakking?

Beursgenoteerde versus niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Verschillende smaken of alleen een andere verpakking? In de afgelopen twee decennia is de markt voor beleggingen in vastgoedfondsen wezenlijk veranderd. Het aantal Nederlandse pensioenfondsen, dat anno 2015 nog zelf in gebouwen investeert, is op één hand

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Rendement versus risico:

Rendement versus risico: Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014. Samenvatting: dalende rente

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014. Samenvatting: dalende rente Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2014-1 april 2014 t/m 30 juni 2014 Samenvatting: dalende rente Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,6% naar 123,7% Reële dekkingsgraad

Nadere informatie

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds

Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Worksheet A Factsheets Fondsen Flexibel Spaarpensioen Stichting GE Pensioenfonds Datum: ultimo juni 2009 In het kader van het Flexibel Spaarpensioen zijn door uw pensioenfonds 8 fondsen geselecteerd, waarin

Nadere informatie

Informatie beleggingsfondsen per 30 juni 2015

Informatie beleggingsfondsen per 30 juni 2015 Levensloop Rendement Informatie beleggingsfondsen per 30 juni 2015 Productomschrijving Met Levensloop wordt geld gereserveerd waarmee in de toekomst (tussentijds) verlof kan worden gefinancierd. Door Loyalis

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Beleggingsovertuigingen

Beleggingsovertuigingen Beleggingsovertuigingen Inhoudsopgave 1 Beleggingsovertuigingen bpfbouw 1.1 Inleiding 1.2 Beleggingsovertuigingen t.a.v. Financiële Markten 1.3 Beleggingsovertuigingen t.a.v. de portefeuille en instrumenten

Nadere informatie

S&V Reflector. Dienen de pensioenfondsen hun langlopende swaps te verkopen? Een risicomanagement discussie

S&V Reflector. Dienen de pensioenfondsen hun langlopende swaps te verkopen? Een risicomanagement discussie S&V Reflector Dienen de pensioenfondsen hun langlopende swaps te verkopen? Een risicomanagement discussie Juni 2011 Sprenkels & Verschuren wil met dit document haar bijdrage leveren aan een verantwoord

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Terug naar de kern Bob Hendriks

Terug naar de kern Bob Hendriks Terug naar de kern Bob Hendriks Oktober 2013 Waarom nog beleggen? 2 Agenda BlackRock? Sparen & beleggen We leven langer/pensioen Inkomsten uit beleggen Conclusie 3 BlackRock is opgericht voor deze nieuwe

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

De Dynamische Strategie Portefeuille DSP

De Dynamische Strategie Portefeuille DSP De Dynamische Strategie Portefeuille DSP Onderdeel van het beleggingsbeleid van Pensioenfonds UWV 1 Inhoudsopgave Waarom beleggen? 4 Beleggen is niet zonder risico s 4 Strategische beleggingsportefeuille

Nadere informatie

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA)

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA) Wat betekent k/boekwaarde (koers/boekwaarde)- of K/B-ratio? Een ratio die de marktwaarde van een aandeel vergelijkt met zijn boekwaarde. De ratio wordt berekend door de actuele slotkoers van het aandeel

Nadere informatie

Duurzaam Vermogensbeheer

Duurzaam Vermogensbeheer Duurzaam Vermogensbeheer Een keuzeafweging Keuze maken, afwegingscriteria Wat zijn de mogelijke afwegingscriteria bij het maken van een keuze uit de mogelijke oplossingen binnen het beleggingsbeleid. Versie:2001-11-02

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Noordam Vermogensbeheer B.V. Aandelen/obligaties/warrants Euronext (Nederland, België, Frankrijk, Portugal) Tarief 5.5 + 0.09 % (min 10) Obligaties, Structured

Nadere informatie

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten UW MENSEN, UW KAPITAAL Beleggingsinformatie 2 Life Cycle beleggen Vrij beleggen Rendement en risico s 4 6 8 Kosten 9 Beleggingsinformatie Hoe werkt het beleggingspensioen van Cappital? In de pensioenregeling

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en TOELICHTING VOORAF In dit stuk hebben wij geprobeerd de vragen de beantwoorden die volgens de Consumentenbrief door een potentiele cliënt gesteld zouden moeten worden aan zijn beoogde vermogensbeheerder.

Nadere informatie

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen Samenhang en voorbeelden Ronald Janssen, Ortec Finance 1 Klant centraal stellen: Doelstelling Managen van de verwachtingen van onze cliënten Hoe kunnen we dat doen?

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting:

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting: Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is fors gestegen van 105,7% naar 115,4%. Dit komt

Nadere informatie

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Informatiewijzer Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Beleggen op een manier die bij u past! Aangenomen mag worden dat beleggen een voor u een hoger rendement

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012

ABN AMRO. verzekeringen. Marktontwikkelingen & vooruitzichten. Portefeuilleverdeling & fondsselectie. Rendement. Profielfonds 3. Tweede kwartaal 2012 ABN AMRO verzekeringen Profielfonds 3 Tweede kwartaal 2012 Marktontwikkelingen & vooruitzichten Volgens recente signalen vertoont de mondiale economie tekenen van verzwakking. Tegelijkertijd nemen de risico

Nadere informatie

Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s. Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten

Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s. Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten Verhoog het rendement en verlaag het risico met ETF s Hoe bouwt u eenvoudig een gespreide beleggingsportefeuille tegen lage kosten 8 oktober 2015 Wie geeft deze presentatie? Martijn Rozemuller Oprichter

Nadere informatie

De jaarlijkse kosteninhouding voor het beheer van de verzekering Levensloop Rendement bestaat uit een aantal componenten:

De jaarlijkse kosteninhouding voor het beheer van de verzekering Levensloop Rendement bestaat uit een aantal componenten: Levensloop Rendement Informatie beleggingsfondsen per 31 december 2008 Productomschrijving Met Levensloop wordt geld gereserveerd waarmee in de toekomst (tussentijds) verlof kan worden gefinancierd. Door

Nadere informatie

Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis

Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis Het strategisch beleggingsplan van ABP is stapsgewijs opgebouwd. De strategie is gebaseerd op vier pijlers: 1) de doelstelling van ABP 2) beleggingsovertuigingen

Nadere informatie

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Aandelen/obligaties/warrants Euronext (Nederland, België, Frankrijk, Portugal) Tarief 8 + 0.1 % (min 10) Obligaties, Structured products (OTC) Tarief 25 + 0.25

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Informatie beleggingsfondsen per 31 december 2014

Informatie beleggingsfondsen per 31 december 2014 Levensloop Rendement Informatie beleggingsfondsen per 31 december 2014 Productomschrijving Met Levensloop wordt geld gereserveerd waarmee in de toekomst (tussentijds) verlof kan worden gefinancierd. Door

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten.

Verder zien. Meer weten. Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

Addendum. Ultimate Forward Rate

Addendum. Ultimate Forward Rate Addendum Ultimate Forward Rate Wilt u meer weten over renterisico s, swaps en swaptions? Neem dan contact op met uw Account-CIO of met onze balansmanagement adviseurs Bas Scholten via bas.schoiten@achmea.ni

Nadere informatie

Leggen pensioenfondsen de lat voor performance te hoog?

Leggen pensioenfondsen de lat voor performance te hoog? Leggen pensioenfondsen de lat voor performance te hoog? Conferentie, Hans Braker Investment Consulting De lat te hoog? Over het belang van een goede normportefeuille 1 1 De normportefeuille als lat Belegger

Nadere informatie

Kwartaalbericht 2e kwartaal 2009

Kwartaalbericht 2e kwartaal 2009 Kwartaalbericht 2e kwartaal 2009 Dekkingsgraad 100% Belegd vermogen 74,7 miljard Rendement tweede kwartaal 8,4% Herstelplan goedgekeurd In het tweede kwartaal heeft Pensioenfonds Zorg en Welzijn een rendement

Nadere informatie

Reële karakteristieken van beleggingscategorieën

Reële karakteristieken van beleggingscategorieën Reële karakteristieken van beleggingscategorieën Henk Hoek ORTEC Postbus 4074 3006 AB Rotterdam Max Euwelaan 78 Tel. +31 (0)10 498 6666 info@ortec.com www.ortec.com 6 november 2008 Inleiding: nominaal

Nadere informatie

Risico s en kenmerken van beleggen

Risico s en kenmerken van beleggen Risico s en kenmerken van beleggen 1. Risico s en kenmerken in het algemeen Beleggen brengt risico s met zich mee. Vaak geldt: hoe hoger het verwachte rendement, hoe meer risico s. Ook geldt dat in het

Nadere informatie

Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis

Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis Waarom onze beleggingsstrategie staat als een huis Het strategisch beleggingsplan van ABP is stapsgewijs opgebouwd. De strategie is gebaseerd op vier pijlers: 1) de doelstelling van ABP 2) beleggingsovertuigingen

Nadere informatie

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Jos Baeten, voorzitter Raad van Bestuur Roel Wijmenga, CFO 29 februari 2012 ASR in 2011 Resultaat 212 miljoen Dividendvoorstel 71 miljoen Solvabiliteit naar

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014. Samenvatting: stijgende aandelen Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Eerste kwartaal 2014-1 januari 2014 t/m 31 maart 2014 Samenvatting: stijgende aandelen Nominale dekkingsgraad gestegen van 123,0% naar 123,6% Reële dekkingsgraad

Nadere informatie

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Duisenburgh Vermogensregie B.V.

Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Duisenburgh Vermogensregie B.V. Tarieven- en conditieoverzicht BinckBank Duisenburgh Vermogensregie B.V. Aandelen/obligaties/warrants Euronext (Nederland, België, Frankrijk, Portugal) Tarief 8 + 0.10 % (min 10) Obligaties, Structured

Nadere informatie

24-4-2012 I&PN Investment and Pensions Nederland

24-4-2012 I&PN Investment and Pensions Nederland Vastgoed onder druk 24-4-2012 I&PN Investment and Pensions Nederland 1 hour ago Vastgoed is een probleemsector, waarschuwde DNB-directeur Jan Sijbrand onlangs. Is de vastgoedportefeuille van Nederlandse

Nadere informatie