Nota Grondbeleid Gemeente Leek Herziening 2013 versie: 4 december 2013 status: definitief

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid Gemeente Leek Herziening 2013 versie: 4 december 2013 status: definitief Herziening Grondbeleid

2 INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 Introductie 1.1 Wat is grondbeleid? 1.2 Inleiding 1.3 Aanleiding 1.4 Doelstelling Hoofdstuk 2 Hoofdvormen grondbeleid 2.1 Inleiding 2.2 Actief grondbeleid 2.3 Publiek Private Samenwerking (PPS) 2.4 Faciliterend grondbeleid Hoofdstuk 3 Instrumenten grondbeleid 3.1 Inleiding 3.2 Ruimtelijke plannen 3.3 Minnelijke verwerving 3.4 Wet voorkeursrecht gemeenten 3.5 Onteigening 3.6 Grondexploitatiewet Hoofdstuk 4 Prijsbeleid Hoofdstuk 5 Ontwikkelingen 5.1 Economische en financiële crises 5.2 Coalitieakkoord Intergemeentelijke structuurvisie en Regio Groningen-Assen 5.4 Financiële positie 5.5 Maatregelenpakket grondexploitaties en schuldpositie 5.6 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Crisis- en herstelwet 5.8 Omgevingswet 5.9 Onderzoek Rekenkamercommissie (2013) Hoofdstuk 6 Naar een nieuw grondbeleid 6.1 Inleiding 6.2 Evaluatie en actualisatie beleidsuitgangspunten 6.3 Verordening kaderstelling en controle Bijlagen: 1. Maatregelenpakket grondexploitaties en schuldpositie Notitie erfpacht gemeente Leek 3. Overzicht vastgoedpositie gemeente Leek Herziening Grondbeleid

3 HOOFDSTUK 1 INTRODUCTIE 1.1 Wat is grondbeleid? 1 Voor veel gemeentelijke activiteiten is grond nodig. Gemeentelijke plannen, bijvoorbeeld op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grondgebruik in de gemeente. Dat betekent in veel gevallen dat het bestaande grondgebruik veranderd moet worden. Met grondbeleid probeert de gemeente die veranderingen in het grondgebruik te sturen. Een formele definitie van grondbeleid is 2 : grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid in de meeste gevallen is dat de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Het grondbeleid is overheidsbeleid dat is gericht op de markt waar de grond wordt gekocht, ontwikkeld en verkocht. Globaal kunnen de overheidsinterventies in de grondmarkt worden ingedeeld in twee categorieën. Enerzijds heeft de gemeente publiekrechtelijke instrumenten om het grondgebruik te beïnvloeden, zoals het bestemmingsplan, en anderzijds kan de gemeente optreden als private partij door zelf grond aan te kopen. In het laatste geval, wanneer de gemeente als private partij grond aankoopt en op die grond de gewenste bestemming realiseert, spreekt men van actief grondbeleid. In het geval dat de gemeentelijke sturingsrol beperkt blijft tot het publiekrecht spreekt men van passief of faciliterend grondbeleid. Een tussenvorm is publiek-private samenwerking (PPS), bijvoorbeeld in een joint-venture van de gemeente en een projectontwikkelaar. In dat geval oefent de gemeente zowel via publiekrechtelijke instrumenten als via het aandeelhouderschap van de PPS invloed uit op het grondgebruik. Een andere veel voorkomende vorm is het zogenaamde bouwclaimmodel, waarbij private partijen de door hen verworven gronden in het plangebied verkopen aan de gemeente, onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling bouwkavels kunnen of moeten verwerven tegen de gebruikelijke uitgifteprijs van de gemeente. Het bouwclaimmodel is in feite een variant op het actieve grondbeleid, met dit verschil dat de afnemer van de grond vooraf bekend is en de ontwikkelaar een gegarandeerde mogelijkheid heeft om te bouwen op de grond. De grondexploitatie blijft in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid en de gemeente draagt dus ook het grondontwikkelingsrisico. De keuze tussen de verschillende vormen van grondbeleid wordt in veel gevallen beperkt door het bestaande grondeigendom. Om een actief grondbeleid te kunnen voeren, moet de gemeente de eigendomsrechten van de grond verwerven. Een eigenaar is echter niet verplicht om de grond aan de gemeente te verkopen. Wanneer een eigenaar betoogt dat hij ook zelf in staat en bereid is om het door de gemeente gewenste grondgebruik te realiseren, dan kan de gemeente deze eigenaar niet onteigenen. Deze clausule in de onteigeningswet staat bekend als het zelfrealisatiebeginsel. De realisatie en exploitatie van toekomstige bestemmingen (zoals vastgoedontwikkelingen) op de hiervoor geschikt gemaakte grond, vallen buiten het bestek van het grondbeleid en komen in deze nota slechts zijdelings aan de orde. De verschillende vormen grondbeleid en de daaraan verbonden voor- en nadelen worden in hoofdstuk 2 van deze nota uitgebreid besproken. 1.2 Inleiding Op 15 december 2008 heeft de raad de 'Nota Grondbeleid Gemeente Leek' vastgesteld. De nota is het resultaat van een herziening van het in 2005 vastgestelde grondbeleid. Aanleidingen voor deze herziening waren destijds: de behoefte aan actualisatie in verband met veranderende omstandigheden, zoals de voortgang van de Intergemeentelijke Structuurvisie Leek-Roden (IGS); een advies van de accountant om tot herziening te komen; 1 bron: RIGO, Kenniscentrum grondbeleid voor gemeenten 2 bron: Onderzoeksinstituut OTB Delft Herziening Grondbeleid

4 de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008, waarin een gewijzigd instrumentarium voor grondexploitaties is opgenomen. Door de raad zijn in 2008 de volgende hoofduitgangspunten voor het gemeentelijke grondbeleid vastgesteld: actief grondbeleid voeren op uitleglocaties die in de eerste ontwikkelfasen zitten binnen de IGS (ontwikkelingen tot 2020), waarbij de gemeente strategische aankopen kan doen. Voor mogelijke locaties na 2020 worden geen grondaankopen gedaan, tenzij deze van strategische waarde zijn; PPS-constructies bij grondexploitaties worden aangegaan indien dit een meerwaarde biedt ten opzichte van andere mogelijke opties; faciliterend grondbeleid voeren op binnendorpse locaties, tenzij er gunstige verwerving- of ontwikkelmogelijkheden zijn of dat veel belang wordt gehecht aan een verliesgevende ontwikkeling, dat het verlies voor de gemeente aanvaardbaar is. 1.3 Aanleiding Sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan die een nieuwe herziening van het grondbeleid noodzakelijk maken. In dit verband worden genoemd: de financiële en economische crises die zich vanaf het najaar van 2008 manifesteren; de gevolgen van de afspraken, neergelegd in het coalitieakkoord 'Keuzes voor de toekomst'; de gevolgen van de crises op de uitvoering van de IGS; de gevolgen van de crises op de financiële positie van de gemeente; de vaststelling en uitvoering van een 'Maatregelenpakket grondexploitaties en schuldpositie Gemeente Leek'; de vaststelling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in maart 2012; de wijziging van de Crisis- en herstelwet en de in voorbereiding zijnde Omgevingswet; het onderzoek van de Rekenkamercommissie naar het gemeentelijke grondbeleid in Daarnaast schrijft artikel 18, lid 1 van de 'Verordening kaderstelling en controle' voor, dat het college eens in de vier jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling door de raad aanbiedt. 'De nota geeft het kader weer voor het toekomstige grondbeleid, de huidige vastgoedpositie, de aan- en verkoop van vastgoed, de deelname in PPS-constructies, de stand van zaken aangaande in exploitatie genomen projecten, de geraamde kosten en opbrengsten van projecten, de uitgifte van gronden in erfpacht, de bijstelling van erfpachtvergoedingen'. In hoofdstuk 2 van deze nota worden eerst de hoofdvormen van grondbeleid beschreven. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de instrumenten voor het voeren van een gemeentelijk grondbeleid nader toegelicht. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de wijze waarop grondprijzen kunnen worden berekend. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op relevante ontwikkelingen die zich sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid in 2008 hebben voorgedaan. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de betekenis van deze ontwikkelingen voor het gemeentelijke grondbeleid geduid aan de hand van de kernvraag: 'Welke rol willen we spelen bij gebiedontwikkeling: risicodragend of faciliterend?' De beleidsuitgangspunten uit de vigerende Nota Grondbeleid 2008 worden hiertoe stuk voor stuk behandeld en voorzien van een concreet voorstel (handhaven, wijzigen of schrappen). Er is dus niet gekozen voor het opstellen van een compleet nieuwe nota Grondbeleid, maar voor een herziening en een actualisatie van de in 2008 vastgestelde nota. 1.4 Doelstelling Het doel van deze herziening is tweeledig: een herbezinning op en bijstelling van het te voeren grondbeleid, inclusief de inzet van het daartoe beschikbare instrumentarium; Herziening Grondbeleid

5 het vaststellen van een kader waaraan de uitvoering van het grondbeleid kan worden getoetst. Herziening Grondbeleid

6 HOOFDSTUK 2 HOOFDVORMEN GRONDBELEID 2.1 Inleiding Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee in meer of mindere mate doelstellingen van gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. Als hoofdvormen kunnen worden onderscheiden: actief grondbeleid, publiekprivate samenwerking en faciliterend grondbeleid. 2.2 Actief grondbeleid De gemeente speelt bij een actief grondbeleid een dominante en actieve rol: zij verwerft grond, maakt bouwrijp en geeft gronden uit. De vastgoedontwikkeling- en exploitatie die op de bouwrijpe grond hierna plaatsvindt, valt in directe zin buiten het grondbeleid. Echter door middel van een actief grondbeleid streeft de gemeente naar een maximaal sturende rol bij de totale locatieontwikkelingen. De vastgoedontwikkeling heeft tevens een sterke invloed op de waarde van de bouwrijpe grond. De gemeente heeft hierdoor bij actief grondbeleid voldoende kaarten in handen om de planontwikkeling te sturen en de gemaakte kosten zoveel mogelijk te verhalen via de gronduitgifte(prijs). Eventueel behaalde grondexploitatiewinsten kan de gemeente vrij inzetten voor dekking van andere grondexploitaties met een tekort of voor de realisatie van andere gemeentelijke doelen. Actief grondbeleid vereist doorgaans de nodige financiële armslag van de gemeente (vooral voor rentelasten als gevolg van vroegtijdige verwervingen en voor het kunnen dragen van investeringen voor sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken en het afdekken van de hierbij behorende financiële risico's). Daarnaast vereist een actief grondbeleid doorgaans grote inspanningen van het ambtelijk apparaat. Niet iedere gemeente kan dit in kwantitatief en/of kwalitatief opzicht gerealiseerd krijgen. Voordelen actief grondbeleid: Voldoende sturing op doelstellingen en planontwikkeling mogelijk; Goede markt- en onderhandelingspositie, wat kan leiden tot grondexploitatiewinsten; Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren; Kostenverhaal via gronduitgifte. Nadelen actief grondbeleid: Financiële ruimte nodig; Risico's in preontwikkelingsfase; Veel kennis, kunde en capaciteit vereist. 2.3 Publiek Private Samenwerking (PPS) Met de huidige eigendomsposities op de gemeentelijke grondmarkt is het voor de gemeente niet altijd mogelijk of wenselijk om deze gronden volledig te verwerven, de gronden bouw-/woonrijp te maken en vervolgens weer uit te geven aan een ontwikkelende partij of aan particulieren. Daarom moet soms samengewerkt worden met private partijen zoals ontwikkelaars of woningbouwcorporaties. Dit kan in samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid bijvoorbeeld via veelvuldig overleg over de uitgangspunten van de planuitwerkingen. Deze samenwerkingsverbanden kunnen variaties zijn op het actieve of passieve grondbeleid. In de praktijk biedt het in sommige situaties meerwaarde om een gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij met de private partij op te richten (een joint venture of Grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd). Daarin worden afspraken gemaakt over de verdeling van opbrengsten en risico's. Ook de verantwoordelijkheid voor het bereiken van het gewenste resultaat wordt gedeeld. Er is geen sprake van een verhouding opdrachtgever-opdrachtnemer. Er ontstaat een langjarig samenwerkingsverband waarin het behalen van gezamenlijke doelen wordt nagestreefd. Private partijen worden soms al vroegtijdig in het proces betrokken. Dit gebeurt om juist gezamenlijk te bepalen waarin het project zou moeten resulteren of om die kaders gezamenlijk uit te werken in een plan. Het proces van planontwikkeling en overleg staat hier dus centraal. Herziening Grondbeleid

7 Betrokkenheid bij de planvorming wil overigens niet automatisch zeggen dat dezelfde private partijen het plan ook realiseren. Zo zullen de meeste publieke voorzieningen van het plan openbaar of zelfs Europees aanbesteed moeten worden. Opdrachtgever bij de aanbesteding van de publieke voorzieningen of het gehele plan kan zijn de publieke partij, of een door publieke en private partijen opgerichte aparte organisatie. In toenemende mate is bij de toepassing van dit instrument sprake van controle en toezicht op de wijze van aanbesteding van werken binnen de PPS. Het aanbestedingsrecht en de ongerechtvaardigde staatssteun zijn elementen die bij deze samenwerkingsvorm in toenemende mate in de contractvorming aandacht verdienen. Op hoofdlijnen zijn de volgende vormen van PPS te onderscheiden bij locatieontwikkeling / grondexploitatie: Bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel houdt in dat private partijen de door hen verworven gronden in het plangebied verkopen aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling bouwkavels kunnen verkrijgen, tegen de gebruikelijke uitgifteprijs van de gemeente. De grondexploitatie blijft in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid en de gemeente draagt dan ook het grondontwikkelingsrisico. Het bouwclaimmodel is in feite een variant op het actieve grondbeleid, met dit verschil dat de afnemer van grond vooraf bekend is en de ontwikkelaar een gegarandeerde mogelijkheid heeft om te bouwen op de grond. Ingeval van een bouwclaim met afnameplicht is feitelijk sprake van een gedeeld risico. Joint-venture of GEM Dit model is, gezien de mate van regie die de gemeente uitoefent op de planontwikkeling, een soort tussenvorm tussen actief en faciliterend grondbeleid. Private partijen en de gemeente leveren hun grondeigendommen in bij een op te richten Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). Vervolgens wordt de grondexploitatie voor rekening en risico van de GEM uitgevoerd. Aandeelhouders van de GEM zijn de oprichtende partijen, welke gezamenlijk delen in winsten, verliezen en risico s van de GEM. Concessie De grondexploitatie en het bouw- en woonrijp maken in dit model is een private aangelegenheid. De rol van de gemeente is beperkt tot het stellen van een aantal (financiële en kwalitatieve) randvoorwaarden. Het risico voor de gemeente is tijdens het projectontwikkelingtraject geringer dan bij de andere twee genoemde modellen. Bij langlopende ontwikkelingen wordt weinig voor het concessiemodel gekozen, omdat de beheersbaarheid voor de gemeente kleiner is dan bij de andere modellen. Vooral de geringe kwaliteitsborging speelt hierbij een rol. Voordelen PPS: Verdeling risico's; Voldoende mogelijkheden tot sturing/regie; Leidt tot meerwaarde door benutting van elkaars expertise Nadelen PPS: Positieve grondexploitatieresultaten doorgaans delen met private partijen; Ambities gemeente kunnen niet geheel gerealiseerd worden; samenwerken is ook compromissen zoeken en sluiten; Lange procedures; Specifieke kennis en expertise zijn benodigd voor een succesvolle toepassing. 2.4 Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid is de grond meestal in handen van private partijen. De private partij verzorgt het bouw- en woonrijpmaken van de uitgeefbare gronden. Vervolgens bouwt zij op de bouw- en woonrijp gemaakte gronden. De gemeente laat de aankoop en exploitatie van de grond bewust (ge- Herziening Grondbeleid

8 heel) over aan marktpartijen. Het bestemmingsplan is veelal het sturingsinstrument. Over het algemeen maken de gemeente en private partij afspraken over de kwaliteit van de aanleg van de openbare voorzieningen zoals riolering, wegen, pleinen en groenvoorzieningen. Ook (Europese) aanbestedingsregels spelen hierbij een steeds belangrijkere rol. Bij faciliterend grondbeleid valt dus naast de opstalexploitatie ook de grondexploitatie onder verantwoordelijkheid van de private partij. Deze is dan ook financieel risicodrager voor de grondexploitatie, maar pakt ook de eventuele winsten. De gemeente faciliteert de (voorgenomen) ontwikkelingen onder andere door: Het vaststellen van ruimtelijke, programmatische, kwalitatieve en financiële kaders ter zake de betreffende locatieontwikkeling; Het eventueel hanteren van de ter beschikking staande grondbeleidsinstrumenten; Bij een faciliterend grondbeleid kan het initiatief om tot een locatieontwikkeling te komen bij marktpartijen liggen maar ook bij de gemeente. Nadelen voor de gemeente van faciliterend grondbeleid is dat haar rol zich vooral beperkt tot het scheppen van randvoorwaarden ten aanzien van de stedenbouwkundige vastlegging van de plannen (in de vorm van o.a. het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan) en het houden van toezicht op de uitwerking. Daarnaast kunnen geen kosten verhaald worden via de uitgifte van gronden, maar moet gebruik gemaakt worden van het kostenverhaalinstrumentarium van de nieuwe Grondexploitatiewet. Voordelen van faciliterend grondbeleid voor de gemeente zijn een geringer risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitatie en kleinere belasting van het gemeentelijk apparaat. Voordelen faciliterend grondbeleid: Financieel weinig risico, omdat marktpartijen risicodragend zijn; Gemeente beperkt zich tot het scheppen van de noodzakelijke randvoorwaarden. Nadelen faciliterend grondbeleid: In het bestemmingsplan kunnen weliswaar kaders worden gesteld aan nieuwe ontwikkelingen, maar er zijn relatief weinig mogelijkheden tot sturing op gemeentelijke doelen, planinvulling en locatieontwikkeling; In de regel geen krachtige markt-/onderhandelingspositie, dit leidt meestal tot slechts kostenverhaal en geen grondexploitatiewinsten voor de gemeente; Weinig invloed op (het starten van gewenste) locatieontwikkelingen; Aanbestedingsregels maken volledige zelfrealisatie van ontwikkelaars vaak onmogelijk; Kwaliteitsborging moeilijk; Veel kennis, kunde en capaciteit vereist. Herziening Grondbeleid

9 HOOFDSTUK 3 INSTRUMENTEN GRONDBELEID 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk bevat een overzicht van het instrumentarium dat de gemeente tot haar beschikking heeft bij het (uit-)voeren van grondbeleid. Het overzicht komt goeddeels overeen met het overzicht dat in hoofdstuk 4 van de Nota Grondbeleid 2008 is opgenomen. Waar nodig heeft aanvulling of actualisatie van de tekst plaatsgevonden. In hoofdstuk 1.1. is grondbeleid gedefinieerd als een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Die interventie kan met publiekrechtelijke en/of privaatrechtelijke instrumenten plaatsvinden. Bij het bepalen van de middelen die worden ingezet (de strategie van het grondbeleid) spelen factoren als het al dan niet hebben van eigendomsposities, aanwezige belangen en de onderhandelingsposities een belangrijke rol. Ook beïnvloeden ze de manier waarop partijen elkaar benaderen en bejegenen. De gemeente staat een aantal instrumenten ter beschikking om uitvoering aan haar grondbeleid te geven. 3.2 Ruimtelijke plannen Het betreft hier een publiekrechtelijk instrument van grondbeleid. Onder ruimtelijke plannen worden in dit kader verstaan: structuurvisies en bestemmingsplannen. Structuurvisies Op grond van de Wro is de gemeente verplicht om ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente een structuurvisie vast te stellen. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. Een structuurvisie bindt alleen de overheid die de visie vaststelt (zelfbinding). Van een rechtstreeks bindende werking voor burgers, zoals bij bestemmingsplannen, is geen sprake. De raad kan voor aspecten van het gemeentelijk ruimtelijk beleid een structuurvisie vaststellen. Tevens kan de raad in samenwerking met de raden van aangrenzende gemeenten voor een gebied behorende tot het grondgebied van de betrokken gemeenten een structuurvisie vaststellen. De IGS Leek- Roden is een voorbeeld van een dergelijke intergemeentelijke structuurvisie. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van een gebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor andere overheden kan de structuurvisie duidelijk maken hoe de gemeente het beleid van Rijk en provincie uitwerkt op gemeentelijk schaalniveau. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten, zoals het vaststellen van bestemmingsplannen, het nemen van projectbesluiten, het beschikbaar stellen van financiële middelen en het sluiten van bestuursovereenkomsten. Een structuurvisie kan de basis zijn voor het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Een structuurvisie geeft de gemeente ook bevoegdheden met betrekking tot de verevening van bovenplanse kosten. Bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie kunnen op basis van een door de raad vastgestelde structuurvisie bepalingen worden opgenomen over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De structuurvisie moet daartoe aanwijzingen geven over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Bestemmingsplannen In een bestemmingsplan regelt de gemeente de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van gronden. Een bestemmingsplan geeft aan welke bestemming aan gronden wordt toegekend, bijvoorbeeld wonen, bedrijvigheid of groen. Het bestemmingsplan heeft een juridisch bindende werking voor zowel particuliere eigenaren als de gemeente zelf. Het bestemmingsplan is het belangrijkste ruimtelijke in- Herziening Grondbeleid

10 strument omdat het bindende regels bevat en de bestemmingen en de bijbehorende voorschriften de basis zijn voor het toetsen van Omgevingsvergunningen (deelaspect bouwen). Het bestemmingsplan is bij uitstek het middel voor de gemeente om inhoud en sturing te geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwe Wro en het onderdeel Grondexploitatiewet hierin, geeft de gemeente mogelijkheden om ter zake ook nadere eisen te stellen. Het bestemmingsplan kent verschillende verschijningsvormen. De keuze voor een bepaald type bestemmingsplan is van diverse factoren afhankelijk. Hieronder worden de belangrijkste plantypes en hun hoofdkenmerken toegelicht. Het gehanteerde onderscheid is nogal absoluut en grof om de verschillen in systematiek en inzet duidelijk te maken. In de praktijk komen vaak mengvormen voor. Een gedetailleerd bestemmingsplan (directe bouwtitel) Dit bestemmingsplan geeft een gedetailleerde eindbestemming van het gebied. Het bestemmingsplan geeft bijvoorbeeld aan waar de wegen komen, de bouwkavels liggen, de locatie waar de woningen op de bouwkavels zijn geprojecteerd, etc. Dit bestemmingsplan kent een directe titel voor de toetsing van aanvragen om een Omgevingsvergunning (onderdeel bouwen). Dit type bestemmingsplan wordt veelal toegepast in kleine(re) gebieden met een korte looptijd, waar nauwelijks onduidelijkheden of onzekerheden zijn, of waar de sturing heel direct moet zijn. Kenmerk van een gedetailleerd bestemmingsplan is het gebrek aan flexibiliteit om in te kunnen spelen op gewijzigde omstandigheden. Een globaal eindplan (directe bouwtitel) Bij dit type bestemmingsplan is sprake van een globale eindbestemming op basis waarvan direct Omgevingsvergunningen (onderdeel bouwen) kunnen worden verleend. Het systeem voorziet in een globale omschrijving van de bestemming (bijvoorbeeld wonen) met vaak een verfijning voor de nadere invulling van de bestemming. Deze methodiek van bestemmen is een optie voor gebieden waarin een grote mate van flexibiliteit wenselijk is, en een globale regeling weinig risico's kent, omdat de gemeente zeggenschap heeft over de grond. Een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht (geen directe bouwtitel) Het gaat hier om een bestemmingsplan waarin sprake is van een globale omschrijving van de bestemming. De uitwerking van het door de raad vastgestelde bestemmingsplan geschiedt via een of meer door burgemeester en wethouders vast te stellen uitwerkingsplannen, waarin de gedetailleerde uitwerking van een deelgebied van het globale plan is opgenomen. De uitwerkingsplannen worden opgesteld met in achtneming van de regels die de raad in het door haar vastgestelde bestemmingsplan heeft gegeven. Het uitwerkingsplan volgt een wettelijk voorgeschreven procedure en is daarna een onderdeel van het bestemmingsplan. Doorgaans bevat het globale bestemmingsplan een bouwverbod dat inhoudt dat bebouwing pas is toegestaan als het uitwerkingsplan in werking is getreden. Eerst dan pas kan de gemeente een Omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) verlenen. Dit type bestemmingsplan wordt doorgaans gebruikt voor grote plannen met een langere looptijd en waar zowel sturing in de tijd als flexibiliteit is gewenst. In relatie tot de eventuele vaststelling van een grondexploitatieplan is van belang, dat deze zich mede moet uitstrekken tot de gronden waarop de uitwerkingsplicht van toepassing is. Een bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid (geen directe bouwtitel voor nieuwe bestemming) Op grond van dit type bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders, binnen door de raad te bepalen grenzen en te geven regels, een bestemmingsplan wijzigen Bijvoorbeeld: in het bestemmingsplan heeft de raad aan een stuk grond de bestemming agrarisch gebied toegekend, maar tevens bepaald dat burgemeester en wethouders de agrarische bestemming onder voorwaarden kunnen wijzigen in een woonbestemming. Als de bestemming agrarisch gebied wordt gewijzigd in een bestemming woondoeleinden, maakt deze laatste bestemming uiteindelijk weer onderdeel uit van het oorspronkelijke bestemmingsplan. Ook voor deze wijziging geldt een wettelijke procedure. Deze vorm wordt vaak toegepast als niet zeker is of de wijziging van de bestemming zich ook daadwerkelijk zal voordoen. Er is sprake van een bevoegdheid om te wijzigen en niet van een plicht. Een voorbeeld hiervan is de situatie dat het perceel waarvan de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in woondoeleinden ligt bin- Herziening Grondbeleid

11 nen de milieucirkel van een te saneren bedrijf, terwijl nog niet zeker is of deze sanering ook zal plaatsvinden. De eventuele vaststelling van een grondexploitatieplan is gekoppeld aan de vaststelling van het wijzigingsplan. 3.3 Minnelijke verwerving Het betreft hier een privaatrechtelijk instrument van grondbeleid. Afhankelijk van onder andere de te kiezen of de gewenste markt/eigendomspositie zal een actief of faciliterend verwervingsbeleid aan de orde zijn. Een actief grondbeleid inclusief strategische aankopen vergt een goede kennis van de markt en marktpartijen, de te verwachten ontwikkelingen, een adequate gemeentelijke strategie en vooral ook een gedegen inzicht in de financiële mogelijkheden en gevolgen van verwerving en beoogde locatieontwikkelingen. Als een negatief planresultaat wordt verwacht en mogelijk geen of onvoldoende mogelijkheden tot (binnengemeentelijke of regionale) verevening aanwezig zijn, kan dat reden zijn om te kiezen voor een faciliterend grondbeleid. Er wordt dan niet actief grond verworven. Maar indien een dergelijke negatief sluitende ontwikkeling wel een grote gewenste meerwaarde voor de gemeente oplevert, kan er ook voor gekozen worden om toch actief aan te kopen omdat anders de ontwikkeling door de markt niet wordt opgepakt. Indien ervoor wordt gekozen actief grond te verwerven is de meest actieve vorm de minnelijke verwerving. Het doen van een grondaankoop via minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente veelal op eigen initiatief met de eigenaar op vrijwillige basis een koopovereenkomst sluit. 3.4 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Het betreft hier een publiekrechtelijk instrument van grondbeleid. De Wvg verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van een grondstrategie bij voorrang grond te verwerven. Het wordt wel een passieve vorm van verwerving genoemd, omdat de vestiging van het voorkeursrecht geen verplichting tot verkoop voor de eigenaar met zich meebrengt. De werking van de Wvg kan als volgt worden samengevat. Op basis van een (voorgenomen) ruimtelijk plan (structuurvisie, bestemmingsplan) kan door de gemeente een voorkeursrecht worden gevestigd op in dat plan begrepen gronden. Alleen gronden waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige (niet agrarische) bestemming komen voor een aanwijzing in aanmerking. Als een eigenaar van grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd (een deel van) die grond wil verkopen, is hij verplicht om die grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Nadat de aanbieder zijn grond te koop heeft aangeboden moet de gemeente binnen acht weken beslissen over het aanbod. Wijst de gemeente het aanbod van de aanbieder af, is de aanbieder gedurende drie jaar vrij het perceel aan derden te verkopen. Aanvaardt de gemeente het aanbod dan zullen aansluitend onderhandelingen over de prijs kunnen starten. Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn strikte eisen en termijnen in de wet gesteld. Het voorkeursrecht kan een ondersteuning betekenen voor het gemeentelijk verwervingsbeleid. De uitgangspositie van de gemeente op de grondmarkt wordt versterkt. De mogelijkheden tot het voeren van een actieve grondpolitiek nemen toe. Tevens biedt het voorkeursrecht een bescherming tijdens de verdere planontwikkeling. Het voorkomt namelijk ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als speculatie) aan projectontwikkelaars. 3.5 Onteigening Het betreft hier een publiekrechtelijk instrument van grondbeleid. Als de eigenaar van de grond en de gemeente het niet eens worden, kan de gemeente een onteigeningsprocedure inzetten. Onteigening is alleen mogelijk in het algemeen belang, onder bepaalde voorwaarden en in overeenstemming met nationaal en internationaal recht. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de overheid. Onteigening kan alleen plaatsvinden wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar is gediend en de eigenaar niet aannemelijk kan maken dat hij de bestemming zelf wil en kan realiseren. De overheid moet aantonen dat de onteigening het algemeen belang dient en de voormalige eigenaar moet een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie. De overheid moet op zijn minst een bestemmingsplan voor het beoogde gebied of een concreet bouwplan klaar hebben. De gemeente kan een onteigeningsplan vaststellen, zodra het betreffende bestemmingsplan is vastgesteld. Vervolgens wordt een onteigeningsbesluit Herziening Grondbeleid

12 genomen. Het vaststellen van een onteigeningsplan geschiedt niet alleen met het oog op eigendomsverwerving via onteigening maar dient tevens als drukmiddel in onderhandelingen over minnelijke aankoop van grond. Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor een gemeente de volgende voordelen: de gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt; impasse in onderhandelingen kan worden doorbroken; het starten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijke overeenstemming. Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico's aan een onteigeningsprocedure, te weten: onteigening is vaak politiek gevoelig; de duur van de procedure; volledige schadeloosstelling; prijsvaststelling door de rechter met verplichte afname; De gemeente Leek heeft de laatste 15 tot 20 jaar geen gebruik gemaakt van het onteigeninginstrument. 3.6 Grondexploitatiewet Het betreft hier een publiekrechtelijk instrument van grondbeleid. Op 1 juli 2008 is, als onderdeel van de nieuwe Wro, de grondexploitatiewet (grexwet) in werking getreden. De wet beoogt betere mogelijkheden te bieden voor kostenverhaal bij de aanleg van openbare voorzieningen ten behoeve van het ontwikkelen van nieuwe bouwlocaties door projectontwikkelaars of particulieren. Op grond van de grexwet stelt de raad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het gaat hierbij om de volgende, in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen bouwplannen: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte Ingeval van een Omgevingsvergunning of een wijzigingsplan kan de raad de bevoegdheid tot het vaststellen van een exploitatieplan delegeren aan het college van burgemeester en wethouders. Een exploitatieplan kan onder andere regels bevatten ten aanzien van het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap; de categorieën woningzoekenden, die voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap in aanmerking komen; de methode van toewijzing van kavels voor particulier opdrachtgeverschap; de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris; het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap en de overdracht van de voor de kavel verstrekte bouwvergunning, tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning; Herziening Grondbeleid

13 regels betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet verplicht indien (onder andere) het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of (Omgevings-)vergunning begrepen gronden op andere wijze is verzekerd. Uitgangspunt van de grexwet is vrijwillige samenwerking, waarbij onderling afspraken worden gemaakt over het verhaal van kosten (grondexploitatieovereenkomst). Als dat niet lukt kan de gemeente het (publiekrechtelijke) instrumentarium van de grexwet inzetten om kosten te verhalen. Sinds de inwerkingtreding van de grexwet zijn door de gemeente geen exploitatieplannen vastgesteld. Privaatrechtelijke weg: overeenkomsten De wet biedt ruime mogelijkheden voor het maken van private overeenkomsten over grondexploitaties. Hierbij is de gemeente vrij in haar contractvorming met partijen. Overeenkomsten over grondexploitatie mogen financiële bijdragen aan grondexploitatie bevatten en ook bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen op basis van een vastgestelde structuurvisie. Dit laatste maakt bovenplanse verevening mogelijk: het vragen van een bijdrage aan een positief project om een negatief project te dekken. Hierbij wordt wel de eis gesteld dat een structuurvisie hier de basis voor moet leggen. Verder betreffen het vrijwillige overeenkomsten. Lukt het niet om tot overeenstemming te komen, dan moet er gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld en vindt kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg plaats. Publiekrechtelijke weg: exploitatieplan De publiekrechtelijke weg kan als stok achter de deur voor het kostenverhaal worden gebruikt, als dit privaatrechtelijk niet lukt. De publiekrechtelijke weg biedt echter wat minder mogelijkheden en geen vrijheid van handelen. De wet geeft in een bijlage een limitatieve opsomming van alle mogelijke kosten die verhaald mogen worden via het publiekrechtelijke kostenverhaal. De kosten mogen echter pas opgevoerd worden als ze aan de volgende toetsingscriteria voldoen: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden, bijvoorbeeld via gebruikstarieven, zijn niet toerekenbaar. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. In de tweede plaats wordt gekeken of de locatie de kosten kan dragen: Als de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, worden de totale kosten verhaald, maar geen hoger bedrag dan die kosten. Als de totale kosten hoger zijn dan de opbrengsten, mag ten hoogste het totaalbedrag van de opbrengsten worden verhaald. Het kostenverhaal bij de publiekrechtelijke weg vindt plaats bij het verlenen van de Omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. De exploitatiebijdrage wordt dan tegelijk geïnd met de leges voor de Omgevingsvergunning. Structuurvisie en kostenverhaal Volgens de nieuwe Wro is de gemeente verplicht een structuurvisie vast te stellen, voor een goede ruimtelijke ordening voor het grondgebied van de gemeente of een gedeelte hiervan. Een structuurvisie als basis worden gebruikt voor het verhaal van bovenplanse kosten. Bovenplanse kosten kunnen namelijk voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld die aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Een voorbeeld van een dergelijke structuurvisie is de in oktober 2009 vastgestelde IGS Leek-Roden. Herziening Grondbeleid

14 HOOFSTUK 4 PRIJSBELEID De Gemeente Leek voert geen algemeen grondprijzenbeleid maar stelt de grondprijzen per project vast. Uitgangspunt hierbij zijn marktconforme prijzen. Hierbij wordt ook regionaal gekeken naar referenties. Er zijn echter ook andere mogelijkheden voor het vaststellen van grondprijzen. Hieronder een beeld van de verschillende mogelijkheden: Residuele waardemethode Bij deze methode van grondprijsbepaling worden de prijzen afgeleid van VON-prijzen 3 van onroerend goed. De grondprijs is het resultaat (het residu) van op hoofdlijnen: VON-prijs Minus: BTW -/- Minus: Bouwkosten -/- Minus: Bijkomende kosten -/- Minus: Winst & risico ontwikkelaar -/- = Residu / grondprijs Bij de residuele waardemethode wordt de grondprijs van de bouwkavel dus bepaald door de waarde van de woning. Investeren in de kwaliteit (en daarmee de waarde) van de woning heeft dus gevolgen voor de grondprijs. De residuele methode kan op verschillende manieren worden toegepast. Grondquote-methode De waarde van de grond wordt uitgedrukt in een percentage van de VON-prijs exclusief BTW. Dit percentage wordt al dan niet in overleg met de verschillende partijen vastgesteld en verschilt per type woning. Bij de grondprijsbepaling wordt hierdoor geen rekening gehouden met de gemaakte bouwkosten. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning wordt door deze grondprijsmethode dan ook geremd. De comparatieve methode De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Soms wordt aan de hand van objectieve maatstaven zoals bereikbaarheid en functionaliteit een meer exacte waarde bepaald. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. Daarbij is een risico aanwezig dat vergeten wordt wat de oorspronkelijke (residueel bepaalde) uitgangspunten waren. In veel gemeenten wordt de comparatieve methode gebruikt voor de uitgifte van particuliere bouwkavels. Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouwgrond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs van het totaalproduct (opstal en grond). De kostprijsmethode De uitgifteprijs wordt in dit geval vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige kosten. Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Daarbij wordt veelal een onderscheid gemaakt naar type woning. Een vrijstaande woning kan dan per m2 grond meer betalen dan een rijenwoning. Vaste grondprijs per woning Een vast bedrag per woning of vierkante meter prijs. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Voor sociale woningbouw wordt in veel gemeenten gewerkt met een vast bedrag per kavel. Dit om tot huren te komen die vallen binnen de grens voor het verkrijgen van een huurtoeslag. Dit leidt vaak tot grondprijzen die beneden de kostprijs liggen. Deze prijzen verschillen per gemeente. Tender Meerdere marktpartijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en meestal met een programma van eisen als basis. 3 VON = vrij op naam prijs Herziening Grondbeleid

15 Lump sum De grondprijs voor een bepaalde locatie wordt bepaald, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen van het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de prijs. Uiteraard hebben niet alle genoemde methoden hetzelfde effect op het verkrijgen van een optimale verhouding tussen prijs en kwaliteit. Voor en nadelen van de methoden zoals in de handreiking worden toebedeeld zijn in het volgende overzicht samengevat. Zo heeft residueel rekenen als belangrijk voordeel dat er een nauwkeurige relatie tussen de grondprijs en de kwaliteit van de opstalontwikkeling wordt gelegd, belangrijke nadeel is dat het om relatief complexe berekeningen gaat, waarmee ook de nodige tijd gemoeid is. Overzicht: Voordelen(+) en nadelen(-) per methode voor berekening grondprijzen: Methodiek Bevordert de kwaliteit Onderhandelbaarheid Zekerheid grondopbrengst Berekening is niet ingewikkeld Marktconforme grondprijs Residueel Grondquote Comparatief Kostprijs Vaste grondprijs Tender Lump sum Het bepalen van de grondprijs volgens de residuele waarde methode biedt de meeste voordelen. Ook voor prijzen voor bedrijvigheid, kantoren, winkels of andere commerciële functies biedt met name de residuele waarde methode de beste basis om te komen tot marktconforme prijzen. Om al te sterke fluctuaties als gevolg van marktontwikkelingen te voorkomen kunnen de resiudeel berekende grondprijzen worden vergleken met concurrerende locaties (comparatieve methode). In de Regio Groningen-Assen zijn afspraken gemaakt om residueel te gaan rekenen voor bedrijfs- en kantoorkavels. Herziening Grondbeleid

16 HOOFSTUK 5 ONTWIKKELINGEN 5.1 Economische en financiële crises 4 De wereldwijde economie verkeert sinds eind 2007 in zwaar weer. De eerste tekenen hiervan werden merkbaar in december 2007 toen de huizenmarkt in de Verenigde Staten instortte. Een groot aantal Amerikanen kon de maandelijkse hypotheeklasten niet langer opbrengen, waardoor enkele grote hypotheekbanken op het randje van een faillissement werden gebracht. Al snel bleek dat deze gebeurtenissen zich niet tot de VS beperkten. Als gevolg van de sterke verbondenheid tussen de internationale financiële markten raakten banken in Europa en Azië in de loop van 2008 ook in de financiële moeilijkheden. Ook in deze werelddelen kelderden de beurskoersen vervolgens met ongekende snelheid. Door de problemen bij de banken kwam ook het bedrijfsleven in de problemen. Bedrijven konden geen kredieten meer krijgen en het vertrouwen in de economie daalde. De kredietcrisis ontwikkelde zich tot een brede economische crisis. Net als in de Verenigde Staten kwam ook in Europa een aantal grote banken zwaar in de problemen. Als gevolg van angst op de internationale kapitaalmarkt hielden banken wereldwijd de hand op de knip. Dit leidde ertoe dat banken geen leningen meer verstrekten, niet aan consumenten en ook niet aan elkaar. Grote banken leden recordverliezen en moesten met steun van de overheid overeind gehouden worden of werden zelfs genationaliseerd. De economische en financiële crises duren tot op de dag van vandaag voort, ondanks grote inspanningen op (inter-)nationaal niveau om deze het hoofd te bieden. Een reëel zicht op een structurele verbetering van de economische situatie is op dit moment feitelijk niet aanwezig. De financiële en economische crises hebben ook de gemeenten hard geraakt. Vooral gemeenten die (zoals de gemeente Leek) van oudsher een actief grondbeleid hebben gevoerd en ten behoeve van toekomstige uitbreidingen voor woningbouw en bedrijvigheid (zie IGS Leek-Roden) omvangrijke grondposities hebben ingenomen, zijn door stagnerende verkopen gedwongen tot forse ingrepen in de sfeer van het afboeken van grondposities, het optimaliseren van grondexploitaties en het doorvoeren van bezuinigingen van diverse aard. Door een daling van de waarde van vastgoed staan de grondprijzen onder druk. In de nota 'Grondexploitaties en maatregelenpakket gemeente Leek per ' wordt specifiek ingegaan op de leekster situatie, zodat op deze plaats volstaan wordt met een korte verwijzing naar die notitie. 5.2 Coalitieakkoord Op 16 april 2010 hebben het CDA, de PvdA en de VVD een coalitieakkoord gesloten voor de periode ('Keuzes voor de toekomst'). In dit akkoord zijn ten opzichte van de uitgangspunten die zijn vastgesteld in de Nota Grondbeleid de volgende aanscherpingen doorgevoerd: ten aanzien van het actief grondbeleid is terughoudendheid geboden, waarbij op korte termijn, in 2010, zal worden bezien op welke gebieden het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten daadwerkelijk gevestigd blijft; er zal in 2010 een onderzoek worden ingesteld om te bezien of de bouw van woningen en bedrijven kan worden bevorderd door gronden niet alleen voor verkoop aan te bieden, maar ook voor erfpacht of grondrente; de reserve Grondexploitatie moet voldoende van omvang blijven om normale risico's van lopende en toekomstige grondexploitaties af te kunnen dekken. Eventuele worstcasescenario's moeten opgevangen kunnen worden binnen de beschikbare weerstandscapaciteit. De totaal benodigde omvang van deze weerstandscapaciteit moet worden berekend op basis van een gemeentebrede risico-inventarisatie. Deze risico-inventarisatie is onderdeel van het traject risicomanagement; 4 bron: Europa Nu Herziening Grondbeleid

17 er wordt invulling gegeven aan de regionaal gemaakte afspraken om eventuele winsten op nieuwe bedrijventerreinen aan te wenden voor revitalisering of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Ten aanzien van de doorgevoerde verscherpingen wordt het volgende opgemerkt. voorkeursrecht Om het voorkeursrecht niet langer gevestigd te houden dan noodzakelijk is voor de uitvoering van de IGS, heeft de raad al bij de vaststelling van de structuurvisie in 2009 besloten om het voorkeursrecht voor circa 300 percelen te laten vervallen. Ter uitvoering van de in het Coalitieakkoord gemaakte afspraak is in 2010 het belang van handhaving van het voorkeursrecht opnieuw onderzocht en beoordeeld. Dit heeft er toe geleid dat, behoudens voor gronden gelegen in het potentiële uitbreidingsgebied Zevenhuizen Oost, het voorkeursrecht is ingetrokken. Door tijdsverloop is het voorkeursrecht voor genoemde percelen in Zevenhuizen Oost op 21 oktober 2012 van rechtswege vervallen. Dit betekent dat het instrumentarium van de Wet voorkeursrecht op dit moment niet wordt ingezet in de gemeente Leek. stimuleringsmaatregelen In de nota 'Grondexploitaties en maatregelenpakket gemeente Leek per ' zijn maatregelen opgenomen die een bijdrage moeten leveren aan (extra) afname van kavels, het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen en het terugdringen van boekwaarden van grondexploitaties. De maatregelen, waarvan de effectiviteit sterk afhankelijk is van de economische ontwikkeling, de marktomstandigheden en rijksbeleid, kunnen als volgt worden samengevat: Maximale inzet op subsidiemogelijkheden voor de realisatie van ambities om een aantrekkelijke gemeente te blijven; Nieuwe verkoopstimuleringsmaatregelen inzetten of in 2013 nader verkennen. Het gaat hierbij onder andere om het verlagen van grondprijzen voor met name bijzondere kavels (per direct), het verkennen van de mogelijkheid om gronden in erfpacht uit te geven en startersleningen. Nieuwe verkoopmiddelen inzetten ter bevordering van de verkoop van bouwkavels. Het gaat hierbij onder andere om het benaderen van bijzondere doelgroepen en de inzet van nieuwe media. Wijzigingen in planopzetten doorvoeren, zodat de aanwezige marktvraag direct en maximaal bediend kan worden. Overige maatregelen, zoals de nu voorliggende herziening van de Nota Grondbeleid en de verkoop van gemeentelijk vastgoed reserve Grondexploitatie De reserve Grondexploitatie bedraagt per : Na het vormen van de voorzieningen voor de tekorten op de grondexploitaties van Oostindie en Oostwold resteert ,-. Deze middelen zijn beschikbaar voor het afdekken van risico's en maakt onderdeel uit van het totale weerstandsvermogen. middelen voor revitalisering of herstructurering In 2009 zijn in de regio Groningen-Assen afspraken gemaakt over het hanteren van marktconforme verkoopprijzen voor bedrijventerreinen. Op basis van de residuele waardeberekening 5 zijn de prijzen aangepast. Voor de meeste locaties betekende deze aanpassing een substantiële verhoging van de prijzen per Voorts is afgesproken dat de extra inkomsten die door deze prijsverhoging worden gegenereerd, worden ingezet voor revitalisering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Dit voor zo ver de grondexploitatie het toelaat. In de gemeente Leek is dit ingevuld door vanaf 2010 te starten met een fonds revitalisering bedrijventerreinen dat wordt gevoed met een bedrag van 5,- per verkochte vierkante meter op Leeksterveld. Sinds 2009 is de markt voor bedrijventerreinen echter ingezakt. De uitgifte is lager en de grondprijzen staan onder druk. De grondexploitatie is aan- 5 bij een residuele grondwaardebepaling wordt de prijs van een kavel bepaald door de kosten voor bouw en ontwikkeling af te trekken van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed Herziening Grondbeleid