D A M S T A E T E S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N L A N G E R A A R G E M E E N T E N I E U W K O O P A U G U S T U S

Transcriptie

1 S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N L A N G E R A A R G E M E E N T E N I E U W K O O P A U G U S T U S

2 C O L O F O N Ontwerp: Gemeente Nieuwkoop Opdrachtgever: Gemeente Nieuwkoop Augustus

3 I N H O U D S O P G A V E 1. Opgave en locatie 1.1 Introductie 1.2 Locatie 1.3 Belemmeringen 2. Het plan 2.1 Planconcept 2.2 Het plan - De kavels - Het water - Het groen - Routes en parkeren - Recreatie - Flexibiliteit 3

4 Langeraarse Plassen Open groene dijk Waterlopen Uitbreiding in de polder Lint Locatie plangebied Afb. 1.2: Locatie plangebied Afb. 1.1: Landschap Langeraar DAM STAETE 4

5 1. O P G A V E E N L O C A T I E 1. 1 I N T R O D U C T I E 1. 3 B E L E M M E R I N G E N Damstaete is een locatie aan de westkant van Langeraar. De gemeente Nieuwkoop maakt hier de ontwikkeling van vrije kavels mogelijk. Op de locatie Damstaete was het bedrijf Van Tol Isolatie gevestigd. Dit bedrijf is verhuisd naar het bedrijventerrein in Ter Aar. De gemeente heeft het terrein aangekocht en in eigendom gekregen. De vaststelling van de geurverordening heeft geleid tot de mogelijkheid om woningen op deze locatie te ontwikkelen. De Geurverordening Langeraar is op 19 april 2012 in werking getreden L O C A T I E Binnen het plangebied is rekening gehouden met een aantal niet te bebouwen locaties. Allereerst is er een hindercirkel tengevolge van het naastgelegen agrarische bedrijf. Binnen deze zone mogen geen woningen gerealiseerd worden. Dit brengt met zich mee dat er vanuit het plangebied zicht is op de bijbehorende bedrijfsbebouwing van dit agrarische bedrijf. Verder gelden beperkingen voor het talud van de dijk met betrekking tot bebouwing. Ten slotte moet rekening gehouden worden met bedrijfsbestemming behorende bij de Langeraarseweg 152. Woningbouw moet een bepaalde afstand houden tot deze bedrijfsbestemming. Langeraar is een grotere kern (A-kern) in de gemeente Nieuwkoop (afb. 1.1 en 1.2). Het omliggende landschap bestaat uit droogmakerij, het hoger gelegen bovenland en de Langeraarse Plassen. Kenmerkend voor de droogmakerij zijn de weidse uitzichten en de lange lijnen van de waterlopen. De bebouwing ligt als een lint op het bovenland en heeft zich vanaf de jaren 60 uitgebreid in de droogmakerij (afb ). Een deels open dijk laat het hoogteverschil en landschappelijke onderscheid tussen het bovenland en de droogmakerij zien. Damstaete ligt in de droogmakerij aan de rand van de dijk en het bovenland (afb. 1.6 en 1.7). Het plangebied, circa 2,2 hectare, bestaat momenteel voornamelijk uit grasland, deels gelegen op een dijk. Daarnaast zijn er waterlopen en is er op het gras een trapveld te vinden. 5

6 Afb. 1.3: Lint Afb. 1.4: Lint - centrum Afb. 1.6: Zicht vanaf de dijk op het plangebied (zuidwestzijde) Afb. 1.5: Uitbreiding in polder Afb. 1.7: Zicht vanaf de dijk op het plangebied (noordoostzijde) DAM STAETE 6

7 2. H E T P L A N 2. 1 P L A N C O N C E P T Damstaete wordt een aantrekkelijk woongebied. De nieuwe bewoners komen te wonen in een A-kern, met de bijbehorende voorzieningen, en met de beleving van het omliggende landschap. Met een gevoel van wonen in het landschap worden nieuwe bewoners verleid. Het begint bij de route. Bewoners komen via een landschappelijke route, langs groen en water, bij hun woning. Om het wonen in landschap te realiseren, wordt aansluiting gezocht bij het bestaande omliggende landschap. Gebruik wordt gemaakt van de elementen en lijnen die hier te vinden zijn. Daarnaast wordt aangesloten bij het dorp. Van een verbinding hiermee wordt het ontwerp sterker en toekomstbestendiger en kunnen de huidige bewoners ook profiteren van de (recreatieve) mogelijkheden die in het plan zijn opgenomen, zoals de nieuwe logistieke verbindingen, waterverbindingen en de groenzone. In de toekomst wordt een woningbouwgebied gelegen aan de noord-westkant van Damstaete (sleutelproject Langeraar Noordwest) ontwikkeld. Damstaete zal hiervan dan het entreegebied vormen. Het ontwerp voor Damstaete houdt rekening met deze toekomstige ontwikkeling en is daarnaast een afgerond ontwerp op zich. In een opsomming bestaan voor het definitief ontwerp (afb. 2.1, 2.2, 2.3 en 2.4) de volgende uitgangspunten: - Een landschappelijke route naar de woning met een hoge belevingswaarde - Aansluiting op het omliggende landschap - Kavels met een kwalitatief hoogwaardige directe context (ligging aan groen en water - Aansluiting bij het reeds bestaande dorp en een toekomstige uitbreiding van de woningbouw in Langeraar Noordwest - Een afgerond ontwerp op zich 2. 2 H E T P L A N Om in te kunnen spelen op de wensen van kopers is het aantal woningen in Damstaete flexibel. Uitgeefbare grond wordt verkocht waarop kopers zelf een woning kunnen realiseren. In het ontwerp is ruimte voor maximaal 21 woningen. Minder woningen is ook mogelijk. Er is geen minimaal aantal woningen. Daarnaast is genoeg ruimte in het ontwerp voor groen en water. D E K A V E L S In het definitieve ontwerp zijn zeven vrije kavels en vier twee-onder-éénkap woningen getekend. Het aantal kavels kan wijzigen doordat de grootte van de kavels flexibel is als gevolg van de vraag. De kavels liggen op drie deellocaties. Zo zijn er de kavels aan de noordoostzijde gelegen op het eiland (bij vijf woningen gemiddeld 830 m2 per kavel). Deze zijn bereikbaar via een (met de buurman gedeelde) en door de particulier zelf te realiseren brug. Daarnaast zijn er de kavels aan de zuidwestzijde (bij zes woningen gemiddeld 520 m2 per kavel). Al hiervoor genoemde kavels zijn aantrekkelijk door de directe ligging aan groen en water. Daarnaast is er nog een woning bovenaan de dijk. Deze woning (met de meer dan standaard uitgebreide mogelijkheid tot het realiseren van een bedrijf aan huis) begeleidt samen met de bestaande woning ernaast een doorgaande langzaam verkeerroute. Aansluitend op de bestaande woningen in Langeraar wordt voor alle woningen de maximale nokhoogte 10 meter en de maximale goothoogte 6 meter. 7

8 N m Afb. 2.1: Definitief ontwerp (met mogelijk aantal woningen) DAM STAETE 8

9 LEGENDA woning fiets-/ calamiteitenroute fietsroute (te realiseren bij ontwikkeling woningbouw noordwest) uitgeefbaar water weg bosplantsoen boom gras talud stoep parkeerplaats ondergrond tijdelijke keerlus tijdelijk trapveld steiger brug Afb. 2.2: Ontwerp met maximaal aantal woningen hindercirkel speelvoorziening (mogelijk te realiseren bij ontwikkeling woningbouw noordwest DAM STAETE 9

10 m agrararisch - bestaand bosplantsoen met bomen fiets/wandelpad tuin gazon met bomen stoep langsparkeren weg gazon met bomen woning tuin steiger watergang tuin woning tuin tuin - bestaand W. Ontzigtstraat gazon/langsparkeren stoep berm watergang 8 3,5 7 5,4 2,2 1, ,5 2,2 woning - bestaand Afb. 2.3: Doorsnede plangebied 10

11 De kavels aan de zuidwestzijde hebben een ondiepe achtertuin als gevolg van de situering van de woningen buiten de, door het naastgelegen agrarische bedrijf opgeworpen, hindercirkel. De grote voortuinen hebben als voordeel dat deze op het zuiden liggen. Deze kavels krijgen bij het woonrijp maken een steiger aan de achterzijde van de woning. Deze steiger loopt over de gehele breedte van de tuin. Door de steigers in de achtertuin wordt de gebruiksruimte hiervan vergroot. Daarnaast ontstaat er een helder en eenduidig beeld. De kavels aan de noordoostzijde, op het eiland, krijgen de mogelijkheid om zelf, voor de breedte van een derde van de breedte van hun kavel, een vlonder te maken aan het water. H E T W A T E R Kenmerkend voor het omliggende polderlandschap zijn de vele lange waterlijnen en het zicht over het landschap. Dit is in het ontwerp doorgezet. Het eiland is met de lange vorm en de lange naastgelegen sloten te zien als een verwijzing naar het polderlandschap. Over de watergang en de weg is ver naar achteren te kijken. Het water zorgt voor lucht tussen het ontwerp en het bestaande dorp. H E T G R O E N Aan de zuidwestkant van het plangebied ligt een groene zone. Deze groene zone begeleidt de weg en is een landschappelijke scheiding tussen de naastgelegen agrarische bebouwing en het plangebied. Daarnaast biedt het als openbaar gebied recreatieve mogelijkheden. De beplanting is voornamelijk gebiedseigen. Hiermee wordt aansluiting gevonden bij het omliggende landschap. Met de groene zone krijgt de niet te bebouwen hindercirkel een gunstige invulling. Over een meer uitgewerkte invulling is overleg geweest met de dorpsraad Rondom de Plassen en zal nog verder overleg plaatsvinden. De onbebouwde, groene dijk is een kenmerkende kwaliteit in het dorp Langeraar en zorgt voor een onderscheid tussen het hoger gelegen lint en de lager gelegen bestaande bebouwing in de droogmakerij. R O U T E S E N P A R K E R E N De landschappelijke route draagt bij aan het aantrekkelijk wonen. De entree wordt begeleid door het water en het eiland. Daarna wordt de route begeleid door de groene zone. De toegang van het gebied vindt plaats vanaf de W. Ontzigtstraat. Hier is de meeste ruimte voor een landschappelijke ruime toegangsroute. Deze sluit verkeerskundig goed aan op de Langeraarseweg. De woningen aan de noordoostzijde zijn georiënteerd op de W. Ontzigtstraat en dus op het dorp. De woningen aan de zuidwestzijde zijn georiënteerd op de nieuwe ontsluitingsroute. Daarmee hebben grenzen zowel de kavels aan de zuidwest- als aan de noordoostzijde met de achtertuin aan het water. Via de Van Tollocatie wordt een fiets/wandel/calamiteitenroute voorgesteld. Deze route sluit aan op de hoofdontsluiting. Bij de ontwikkeling van het woningbouwgebied ten noordwesten van Damstaete zal de fietsroute door de groene zone worden gerealiseerd en doorgetrokken. Dat heeft bij alleen de realisatie van Damstaete weinig toegevoegde waarde. De verkeerssituatie voor Damstaete als plan op zich voldoet doordat aan het einde van de weg een keerlus is bedacht. Daarnaast is het mogelijk om bij de toekomstige ontwikkeling van de woningbouw aan de noordwestkant van Damstaete deze door te trekken. Damstaete is te zien als de entree voor deze toekomstige woningbouw. Om die reden, en omdat de plannen elkaar kunnen versterken, dienen zij op elkaar aan te sluiten. Dit gebeurt door dezelfde lijnen en richtingen aan te houden en een entree te maken die wat ruimte en schaal betreft kan dienen aan een groter gebied. 11

12 Afb. 2.4: Sfeerbeeld plangebied 12

13 Het uitgangspunt is om de parkeerplaatsen te situeren in de directe omgeving van de kavels die de norm stellen. Bij het bepalen van het aantal parkeerplaatsen is gebruik gemaakt van de parkeernormen in de notitie gemeentelijk parkeerbeleid uit In onderstaande tabel (tabel 2.1) staat waarvan is uitgegaan. In de tabel daaronder (tabel 2.2) staat wat ten gevolge daarvan gerealiseerd wordt in de openbare ruimte. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt. In deze tabel wordt aangegeven wat geldt voor de situatie zoals te zien in het ontwerp en de situatie met het maximaal aantal woningen. Daarnaast worden er voor en bij de kavel op de dijk twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Situatie Definitief ontwerp zoals afbeelding 2.1 Te realiseren aantal 14,3 10,4 parkeerplaatsen voor vrijstaande woningen en 2^1-kapwoningen Te realiseren aantal 0 22,2 parkeerplaatsen voor 4^1-kap-woningen Totaal Tabel 2.2: Te realiseren aantal parkeerplaatsen Met maximaal aantal woningen Functie Vrijstaande woningen en 2^1-kapwoningen Parkeernorm 2,1 1,85 Parkeervoorziening op 1 0 eigen grond Berekeningsaantal 0,8 0 Te realiseren in openbare 1,3 1,85 ruimte Tabel 2.1: Parkeernormen 4^1-kap-woningen R E C R E A T I E De recreatieve mogelijkheden bestaan onder andere uit de routes in het plangebied. Deze sluiten aan op het dorp. Daarnaast kan de openbare groene zone bezocht worden. In het definitieve ontwerp is een speelvoorziening getekend. Deze voorziening wordt niet gerealiseerd bij de totstandkoming van Damstaete. Mogelijk gebeurt dat op de aangegeven of een andere locatie bij de totstandkoming van Langeraar Noordwest. Het huidige trapveld wordt veel gebruikt en is zeer gewaardeerd. Dit is gebleken uit de reacties van de bewoners van Langeraar. Naast voetballen vinden hier andere activiteiten plaats waarbij de dorpsbewoners elkaar ontmoeten. Vanwege de hoge waardering die de bewoners hebben voor het trapveld is gezocht naar een alternatieve locatie. Gekozen is voor een tijdelijke situering van het trapveld net buiten het plangebied Damstaete in het plangebied van Langeraar Noordwest. Bij de ontwikkeling van dit gebied zal gezocht worden naar een mogelijk nieuwe locatie. 13

14 F L E X I B I L I T E I T In afbeelding 2.1 van het stedenbouwkundig plan Damstaete zijn voornamelijk vrije kavels met een aantal twee-onder-één-kapwoningen ingetekend. Aangezien de markt onzeker is en ingespeeld moet worden op de mogelijke wensen, is de flexibiliteit van het plan onderzocht (afb. 2.2). Hierbij is gestreefd naar het behoud van de oorspronkelijke uitgangspunten voor het plan. Een minimaal aantal woningen is er niet, voorwaarde is dat bij het uiteindelijk aantal woningen de uitgeefbare grond eruit gaat. Het maximaal aantal woningen in het plangebied mag zijn: zone zuidwest: 12 zone noordoost: 8 dijk: 1 Bij het maximaal aantal woningen op de kavels noordoost blijven de volgende uitgangspunten gewaarborgd: - Wonen op het eiland heeft een exclusief karakter. Het water rondom en de toegang met bruggen maken het bijzonder. De druk van massa door woningen moet hier niet te voelbaar zijn. - Er wordt uitgegaan van een (bijna) directe toegang van de kavels door middel van bruggen wat een maximum stelt aan de woningen. Bij het maximaal aantal woningen op de kavels zuidwest blijven de volgende uitgangspunten gewaarborgd: - Het contrast in dichtheid van bebouwing tussen de kavels noordwest en zuidoost mag niet te groot zijn. - Rekening houdend met een minimale breedte van de kavels voor een aanvaardbare breedte-lengte verhouding van de voortuin. Voor alle kavels geldt: - Het parkeren moet in de omgeving van de kavels plaatsvinden, maar mag niet teveel druk uitoefenen op de openbare ruimte. 14

15

16 S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N - - L A N G E R A A R - G E M E E N T E N I E U W K O O P - A U G U S T U S