Gemeente f} Bergen op Zoom

Transcriptie

1 RVB Gemeente f} Bergen op Zoom RAADSVERGADERING j. d.d f ö 5lis.S!"Q; Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Programmanaam en nummer Voorbereidingsbesluit en stedenbouwkundige randvoorwaarden voormalige St. Jozefschool, M. v.d. Mortelstraatte Halsteren SROB/05/078 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer 29 september 2005 Afdeling : Beleid, Ruimte en Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling -11 Voorstel: 1. Te verklaren dat voor het perceel M. v.d. Mortelstraat 2, Halsteren (kadastraal bekend HSR sectie C 4628 en een gedeelte van sectie C 7068), zoals dit is aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte situatietekening reg. nr. V057, een herziening wordt voorbereid van het bestemmingsplan "Kom", Halsteren. 2. De stedenbouwkundige randvoorwaarden, die voor de herontwikkeling van voormeld perceel zijn opgesteld, vast te stellen. 3. Te verklaren dat dit besluit in werking treedt op 17 oktober Type voorstel: KI CH D Kaderstellend Controlerend Rest Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja Nee Zijn doelen en/of effecten beschreven KI CD Financiële consequenties KI d Inspraak KI CH Samenvatting: Bijladen: (bijgevoegd en/of ter inzage gelegd; benoem en nummer deze bijlagen) 1. Situatietekening V057 (bijgevoegd). 2. Stedenbouwkundige randvoorwaarden "St. Jozefschool" (ter inzage). GRIFFE BergMODZoorn

2 GRIFFIE Bergen op Zoom

3 Eergen op Zoom Datum raadsvergadering Nummer Onderwerp 29 september 2005 SROB/05/078 Voorbereidingsbesluit en stedenbouwkundige randvoorwaarden voormalige St. Jozefschool, M. v.d. Mortelstraat te Halsteren Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Te verklaren dat voor het perceel M. v.d. Mortelstraat 2, Halsteren (kadastraal bekend HSR sectie C 4628 en een gedeelte van sectie C 7068), zoals dit is aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte situatietekening reg. nr. V057, een herziening wordt voorbereid van het bestemmingsplan "Kom", Halsteren. 2. De stedenbouwkundige randvoorwaarden, die voor de herontwikkeling van voormeld perceel zijn opgesteld, vast te stellen. 3. Te verklaren dat dit besluit in werking treedt op 1 7 oktober Inleiding Op de Kop van Vijf in het uitbreidingsplan De Schans is een nieuwe brede school gebouwd. Naast een peuterspeelzaal en kinderopvang is hier ook basisschool de Toermalijn gevestigd. Deze basisschool was voorheen, onder de naam St. Jozefschool, gevestigd aan de M. v.d. Mortelstraat te Halsteren. De locatie aan de M. v.d. Mortelstraat is door de verhuizing vrij gekomen en kan dan ook worden herontwikkeld. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling De locatie is opgenomen in het bestemmingsplan "Kom" Halsteren (vastgesteld 22 oktober 1992, goedgekeurd 18 maart 1993) en heeft de bestemming "Bijzondere doeleinden". De gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen in de vorm van sociaal-culturele, sociaal-medische, religieuze en onderwijsvoorzieningen. De beoogde ontwikkeling ten behoeve van woningbouw is met deze bepalingen in strijd. Om de herontwikkeling planologisch mogelijk te maken kan de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1, jo. lid 4, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) worden gevolgd. De WRO bepaalt evenwel dat, ingeval het ter plaatse geldende bestemmingsplan ouder is dan 1 0 jaar, geen vrijstelling kan worden verleend tenzij er voor de locatie een Voorbereidingsbesluit geldt. Uitwerking voorstel Wij stellen u voor dit Voorbereidingsbesluit te nemen zodat de planologische procedure kan worden gestart. Om ervoor te zorgen dat de woningen goed in de omgeving worden ingepast hebben wij voor de locatie stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hierin is bepaald dat er op de locatie een appartementenblok, bestaande uit maximaal 17 eenheden, en 4 patiowoningen kunnen worden gerealiseerd. Het appartementenblok dient te worden gevormd door een gebouw dat gesitueerd is op de hoek van de M. v.d. Mortelstraat en de Fred. De Ramlaan. Dit gebouw bestaat uit 3 bouwlagen, met of zonder kap. Aansluitend dienen tw ejdejjgejale» GRIFFIE Bergen op,

4 -2- worden gerealiseerd waarvan de ene vleugel op de Fred. De Ramlaan is georiënteerd en de andere op de M. v.d. Mortelstraat. Deze twee vleugels dienen te worden uitgevoerd in twee bouwlagen met een kap. Wij adviseren u deze stedenbouwkundige voorwaarden vast te stellen. Consequenties van het voorstel Op grond van artikel 49 van de WRO kan een vrijstelling, die is verleend op basis van artikel 19 van de WRO, aanleiding vormen voor het toekennen van planschadevergoeding. Ten behoeve van voorgestelde herontwikkeling is inmiddels een risicoanalyse planschade uitgevoerd. Voorde geraamde planschade zal de ontwikkelende partij zich garant dienen te stellen. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De secretaris, De burgemeester, GRIFFIE Bergen op Zoom # '

5 Gemeente j} Bergen op Zoom De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 02 augustus 2005, nr. SROB/05/078; gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening, het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 en andere relevante wetgeving; BESLUIT: 1. Te verklaren dat voor het perceel M. v.d. Mortelstraat 2, Halsteren (kadastraal bekend HSR sectie C 4628 en een gedeelte van sectie C 7068), zoals dit is aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte situatietekening reg. nr. V057, een herziening wordt voorbereid van het bestemmingsplan "Kom", Halsteren. 2. De stedenbouwkundige randvoorwaarden, die voor de herontwikkeling van voormeld perceel zijn opgesteld, vast te stellen. 3. Te verklaren dat dit besluit in werking treedt op 17 oktober Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 9 SEP. 200E De griffier, F.P. de Vos GRIFFE Bergen op Zoom

6

7 Gebied waarvoor op besluit nr. srob / Dit besluit treedt in werking op voorbereidingsis vastgesteld C\PWVw>r»<ilB00586\V-fl57.ltm :1757 L/6 o 6K Voorbereidingsbesluit tb.v herontwikkeling St Jozefechool voorbereidingsbesluit Gemeente Bergen op Zoom Afd: Beieidsatelier Postbus 35 T AA Bergen op Zoom F vt Gemeente a Eergen op Zoom slhs: f bestand doc.code bladnr. van f o r m. schaal getek. datum gewijz. door tek.stat. V-057.dgn A4 1:1000 A. Musters A. Musters GRIFFIE Bergen op Zoom"

8

9 w E* Gemeente eente jn f Berven Bergen op Zoom COMMISSIE-ADVIES Commissie : Ruimtelijke Ontwikkeling, Uitvoering en Beheer Datum : 21 september 2005 Agendapunt : 41 Nummer raadsvoorstel : SROB/05/078 Naam: : Voorbereidingsbesluit en stedenbouwkundige randvoorwaarden voormalige St. Jozefschool, M.v.d.Mortelstraat te Halsteren Lijst Linssen GBWP CDA X WD Leefbaarheid PvdA D66/BSD Groen Links Fractie J. van de Water Advies aan de gemeenteraad (A/B-stuk) A-stuk Opmerkingen Geen De secretaris, De voorzitter,

10 Gemeente Bergen op Zoom o tedenbouwkundige randvoorwaarden "Herontwikkeling St. Jozefschool" Sector Ruimtelijke Ontwikkeling & Beheer Afdeling Beleid, Ruimte & Volkshuisvesting juli 2005

11 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Inleiding Na de bouw van de nieuwe school in De Schans is het perceel van de St Jozefschool aan de Martinus de Mortelstraat 2 te Halsteren vrij gekomen. Dit is de aanleiding om deze stedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. De oude schoollocatie kan dan opnieuw ontwikkeld worden. Doelstelling is met deze nieuwe ontwikkeling de wijkstructuur te versterken. Ligging Het plangebied wat beschikbaar komt voor herontwikkeling is m2 groot. Het bestaat uit het perceel Bachstraat 1,sectie C nr.4628, 4007 m2. De overige 748 m2 is een deel van het perceel bekend onder sectie C nr Het plangebied ligt in de woonwijk De Beek en wordt omsloten door de Bachstraat, Frederic de Ramlaan en Martinus v.d. Steenbergen Bergen op Zoom Mortelstraat. Specifiek is de ligging tegen een groene geledingszone die de dorpskern Halsteren vanuit het buitengebied diep binnendringt.: Landgoed De Beek, enkele boerderijen en sportpark De Beek maken onderdeel uit van deze groene geledingszone. Bestemmingsplan aspecten Het perceel is gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan "Kom Haisteren"en heeft daarbinnen de bestemming"bijzondere doeleinden"de bestemmingomschrijving geeft aan dat de op de kaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Daar de voorgenomen ontwikkeling van wonen niet past binnen het vigerende bestemmingsplan is het noodzakelijk een planherziening op te stellen. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden dienen als basis voordepianherziening. St, jozefschcof l

12

13 S t e d e n b o u w k u n d i a e r a n d v o o r w a a r d e n De wijk De Beek heeft een duidelijk herkenbaar ortogonaa! stedelijk patroon met strakke rooilijnen en veelal half open bouwblokken. Juist het bouwblok waar het plangebied onderdeel van is wijkt af van deze strakke morfologische opzet. Het bouwbiok vormt een draaipunt tussen het noordelijk en zuidelijke wijkdeel en de groene geledingszone aan oostzijde. In die zin is deze locatie een bijzondere plek in de wijk. Volkshuisvesting aspecten (beleidsplan Wonen 2005) De samenstelling van de wijk De Beek waarin het plangebied ligt is als volgt te omschrijven: Eigendomssituatie: 48% koop 46%sochuur Segment: 64% goedkoop 22% middelduur Typologie: 95%grondgebonden 5%meergezinswoningen 6% part huur 14% duur Deze samenstelling wijkt sterk af van het beleidsmatige voorgestane gemiddelde en ook in enige mate van wat voor andere wijken van toepassing is. Het beleidsmatige voorgestane uit het beleidsplan Wonen ziet er als volgt uit: Eigendomssituatie: 60% koop 40%sochuur Segment: 50 a 55% goedkoop 20 a 30% middelduur Typologie: 71% grondgebonden 29% meergezins woningen 25 a 35% duur Uitgaande van de beleidsmatige voorgestane ontwikkeling van de woningvoorraad wordt een invulling voorgestaan in het"middeldure/dure marktsegment. Verder is opvallend dat het percentage meergezins woningen in de wijk relatief laag ligt. Gelet op het bovenstaande en de huidige marktsituatie gaat de voorkeur uit naar een ontwikkeling van meergezins woningen in het middeldure/dure marktsegment in combinatie met enkele grondgebonden woningen. St. Jozefschool l

14 iöenbouwkundroe randvoorwaarden Stedenbouwkundige randvoorwaarden Appartementen Op basis van de beschreven analyse zijn de volgende randvoorwaarden opgesteld: Langs de Frederic de Ramlaan en de Martinus van de Mortelstraat is een appartementen blok gesitueerd met de hoek georiënteerd op het park rondom landgoed De Beek; De twee vleugels uitvoeren in 2 bouwlagen met een kap of een terugliggende laag al dan niet in de vorm van een penthouse; Een rooilijn van 10 meter zorgt voor een ruimtelijk beeld; Het hoekgebouw uitvoeren in maximaal 3 bouwlagen met of zonder kap. Een rooilijn van 7 meter biedt ruimte om dit hoekelement zowel architectonisch als ruimtelijk extra te benadrukken. Gezien de bezonning is een ontsluiting van de appartementen aan de noordoost zijde van het bouwblok logisch. De buitenruimtes/balkons kunnen dan aan de zonzijde worden gerealiseerd. Op het achterterrein dient plaats voor parkeerruimte voor bewoners en bezoekers te worden gecreërd. Een en ander volgens de gemeentelijke parkeernorm. Het parkeren voor de bezoekers kan gedeeltelijk aan de straatzijde worden opgelost. Patï0wonïngen Vier geschakelde patiowoningen aan de Bachstraat vormen een tegenhanger van het appartementengebouw.; Een rooilijn van 8 meter; Aan de straatzijde maximale hoogte van 2 bouwlagen en aan de zijde van het binnenterrein maximaal 1 bouwlaag; Parkeren regelen op eigen terrein volgens de gemeentelijke parkeernorm; Gemetselde erfafscheidingen in de architectuurstijl van het bouwplan. Het is mogelijk het achterterrein alleen toegankelijk te maken voor de bewoners door middel van bijvoorbeeld een slagboom. St. Jozefschool l 4

15 S t e d e n b o u w k u n d i Q e randvoorwaarden Programma Het inrichtingsplan van deze stedenbouwkundige randvoorwaarden biedt maximaal ruimte aan 17 appartementen en 4 patiowoningen. Drie ruimere appartementen kunnen gerealiseerd worden op de hoek Frederic de Ramlaan - Martinus van de Mortelstraat. Groenaspecten Voor het groen zijn de volgende randvoorwaarden opgesteld: De bestaande bomen binnen het plangebied zo veel mogelijk handhaven.ze leveren een positieve bijdrage aan de belevingswaarde van de omgeving; Voor de bomen die op toekomstige privé gronden komen te staan een instandhoudingclausule afsluiten; Langs de toegangsweg naar de garageboxen een groenstrook van 4 meter aanleggen. Bestaand groen wordt op deze manier gehandhaafd en de patiowoningen kunnen in een groene setting worden ingekaderd. Ter plaatse van de toegang tot het achterterrein zal wat groen gekapt moeten worden. Architectuur en karakteristieken De omliggende woningen zijn veelal opgericht uit baksteen, houten kozijnen, zinken goten en betonnen dakpannen. De toegepaste kleuren zijn veelal genuanceerd en de architectuur kan sober genoemd worden. Kappen zijn veelal evenwijdig georiënteerd. Hoewel het niet de bedoeling is te contrasteren met de omgeving kunnen kleur accenten een welkome aanvulling zijn op de vrij sobere belevingswaarde van de omgeving. Dit geldt ook voor de architectuur. De nieuwbouw dient dan ook een bijzondere hoogwaardige architectonische uitstraling te krijgen. R,B/J.v.B./versie1.3/mei20Q5 St. Jojefschoo! l