Haven-Stad. Versnellingsstrategie Haven-Stad

Transcriptie

1 Haven-Stad Versnellingsstrategie Haven-Stad 14 mei 2019

2 Colofon Gemeente Amsterdam Contact

3 Haven-Stad Versnellingsstrategie Haven-Stad 14 mei 2019

4

5 Inhoud 1 Ambitie en tempo Haven-Stad 4 2 Versnelling van Haven-Stad 9 3 Mogelijkheden voor versnelling 12 4 Resumé 16 3

6 1 Ambitie en tempo Haven-Stad Haven-Stad is een transformatieprogramma om in de komend decennia (tot circa 2060) 40 tot 70 duizend woningen en tot arbeidsplaatsen te realiseren binnen de Ring A10. Haven-Stad bestaat uit 12 deelgebieden aan zowel de noord- als zuidzijde van het IJ. Deelgebieden met bijbehorende woningaantallen Haven-Stad Binnen Haven-Stad loopt een scheidingslijn die de gebieden die onder het convenant Houthaven/NDSM-werf vallen aangeeft (pas op de plaatsgebieden). Binnen dit gebied wordt woningbouw belemmerd door het convenant Houthaven/NDSM-werf. Plangrens Haven-Stad en de Pas op de plaats grens uit het convenant Houthaven/NDSMwerf 4

7 Rekening houdend met dit convenant is in de Ontwikkelstrategie Haven-Stad (gemeenteraad op 21 december 2017) een globale fasering opgenomen. De grote woningbouwvolumes worden pas mogelijk vanaf 2029, wanneer woningbouw binnen de pas op de plaats gebieden mogelijk wordt. In de ontwikkelstrategie wordt uitgegaan van de volgende fasering (zie overzicht volgende pagina): Fase 1a: Ontwikkeling van Sloterdijk Centrum en Sloterdijk 1 Zuid (beiden al gestart), Zaanstraatemplacement (vanaf 2025, afhankelijk vertrek van de werkplaats van NS). ( woningen, arbeidsplaatsen) Fase 1b: Vanaf 2018 en in afstemming met convenantpartners Houthaven/NDSM-werf ontwikkeling van Sloterdijk Centrum Noord en Sloterdijk 1 Noord. (6.300 woningen, arbeidsplaatsen) Fase 2: Vanaf 2029, ontwikkeling van Minervahaven-Zuid/Zonnehoek, sportpark Transformatorweg/Amsterbaken, en ten noorden van het IJ de gebieden Cornelis Douwes 2-3 en Melkweg/Oostzanerwerf. Randvoorwaarde voor deze fase is de realisatie van de benodigde HOV-verbindingen. ( woningen, arbeidsplaatsen) Fase 3: Vanaf 2029, ontwikkeling van Alfadriehoek en Minervahaven-Noord aan de zuidkant van het IJ en Cornelis Douwes 0-1 aan de noordzijde van het IJ. ( woningen, arbeidsplaatsen) Fase 4: Vanaf 2040, mogelijke ontwikkeling van de Coen- en Vlothaven. ( woningen, arbeidsplaatsen) 5

8 6

9 7

10 Er zijn vier factoren die het tempo van de ontwikkeling van Haven-Stad bepalen. 1. HOV infrastructuur: De snelheid waarmee de noodzakelijke mobiliteitsinfrastructuur kan worden gerealiseerd, met name de aanleg van HOV-verbindingen (metro, tram(plus)) aan zowel de zuidals noordzijde van het IJ is een cruciale randvoorwaarde voor het tempo en het ambitieniveau van Haven-Stad. 2. Milieucontouren: De maatgevende milieucontouren van bedrijven in en nabij Haven-Stad zijn bepalend voor de mogelijkheden voor het ontwikkelen van woningbouw. Deze milieucontouren worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door Westpoort en de bedrijven in de Coen- en Vlothaven in het bijzonder. 3. De markt: De snelheid waarmee de markt (grondeigenaren, erfpachters) de transformatie vormgeeft is mede afhankelijk van de conjunctuur en mate waarin de transformatie rendabel is voor de eigenaren. Bijna alle grond in de Haven-stadgebieden is al uitgegeven. 4. Het convenant: De huidige fasering in de ontwikkelstrategie Haven-Stad is mede gebaseerd op het convenant Houthaven/NDSM-werf waarin voor de pas op de plaatsgebieden is afgesproken niet eerder dan in 2024 met planvorming te starten en niet eerder met feitelijke ontwikkeling in Daarnaast heeft het vorige college de toezegging gedaan dat bedrijven die in het havengebied gevestigd zijn in ieder geval tot 2040 op hun huidige locatie mogen blijven (Coalitieakkoord 2014 gemeente Amsterdam). 8

11 2 Versnelling van Haven-Stad In het coalitieakkoord Een nieuwe lente en een nieuw geluid (2018) is opgenomen dat de ontwikkeling van Haven-Stad versneld moet worden en dat tijdens deze bestuursperiode de voorbereidingen hiervoor moeten starten. Belangrijke overweging bij het versnellen van de ontwikkeling van Haven-Stad is de grote druk op de woningmarkt. Haven-Stad is nodig om de planvoorraad na koers 2025* in te vullen. De transformatie van Haven-Stad is er een van lange adem, waarbij het van essentieel belang is de randvoorwaarden tijdig op orde te hebben. Het starten met de voorbereidingen daarvan kan ook verstaan worden onder versnelling. De gebiedsontwikkeling Haven Stad moet worden versneld ten opzichte van de huidige planning in Koers 2025, waarbij deze bestuursperiode al moet worden begonnen met voorbereidingen. (Coalitieakkoord 2018) Om de mogelijkheden voor versnelling van Haven-Stad te analyseren, wordt onderscheid gemaakt in 4 typen gebieden. 1. Deelgebieden buiten het convenant Het betreft Sloterdijk Centrum, Sloterdijk 1 Zuid, Zaanstraatemplacement en Melkweg/ Oostzanerwerf. In de eerste twee gebieden is de transformatie al gestart. Specifiek voor Zaanstraatemplacement geldt dat er nog geen duidelijkheid is over het moment en de voorwaarden met betrekking tot het beschikbaar komen van dit terrein, dit is afhankelijk van het vertrek van de NS werkplaats. 2. Deelgebieden binnen het convenant, niet belemmerd door milieucontouren Het betreft in ieder geval (delen van) Sloterdijk Centrum Noord en Sloterdijk 1 Noord. Ook in de gebieden Minervahaven-Zuid en Sportpark Transformatorweg/ Amsterbaken en Cornelis Douwes (op een strook langs het IJ na) is er geen belemmering vanuit bestaande milieucontouren vanuit de Coen- en Vlothaven**. Kanttekening hierbij is dat bij de huidige contouren het leefklimaat een mindere kwaliteit heeft en dat voor de woningbouw in deze gebieden aanvullende geluidswerende maatregelen genomen moeten worden. * Op 1 april 2015 heeft het college ingestemd met de bestuursopdracht Ruimte voor de Stad. Het doel van Ruimte voor de Stad Ontwikkelstrategie Amsterdam 2025 is het creëren van voldoende projecten voor aantrekkelijke nieuwe stedelijke milieus in Amsterdam om de sterke groei van bevolking, bedrijvigheid en toerisme op te kunnen vangen. Om de woningbouwproductie op de korte termijn veilig te stellen worden, als onderdeel van het programma Ruimte voor de Stad, versnellingslocaties ontwikkeld. ** In deze notitie wordt bij de milieucontouren uitgegaan van de maatgevende geluid- en geurcontouren van bedrijven in Westpoort (waar de Coen- en Vlothaven onderdeel van is). Daarnaast zijn er ook binnen de deelgebieden van Haven-Stad bedrijven met belemmerende milieucontouren. Voor Cornelis Douwes geldt dat belemmering voor woningbouw wordt veroorzaakt door bedrijven in het gebied zelf. In de planvorming voor de betreffende deelgebieden dient hiervoor een oplossing te worden gevonden. 9

12 3. Deelgebieden binnen het convenant, belemmerd door milieucontouren Het betreft de gebieden Minervahaven Noord, Alfadriehoek en kleine delen van Cornelis Douwes 0-1, en 2-3. Deze vallen binnen een geluidscontour van meer dan 60 decibel, waardoor woningbouw niet is toegestaan. Ontwikkelling kan pas nadat de milieucontouren zijn teruggebracht. 4. Deelgebied Coen- en Vlothaven Het betreft het deelgebied Coen- en Vlothaven waar (onder andere) de bedrijven uit het convenant Houthaven/NDSM-werf gevestigd zijn. Hier vinden momenteel voornamelijk havengebonden activiteiten plaats. Met deze bedrijven is in het kader van het convenant de afspraak gemaakt dat de geplande woningbouw in de omgeving de bedrijfsvoering niet mag schaden. Ook is hen toegezegd tot 2040 op deze plek de bedrijfsvoering te mogen continueren, waarbij zij gelijktijdig de woningbouw in de omliggende deelgebieden niet mogen schaden. Versnelde ontwikkeling van woningbouw in dit deelgebied is pas mogelijk na verplaatsing van deze bedrijven. 10

13 1. Deelgebieden buiten het convenant - Sloterdijk Centrum - Sloterdijk 1 Zuid - Zaanstraatemplacement - Melkweg/Oostzanerwerf Aantal woningen: Deelgebieden binnen het convenant, niet belemmerd door milieucontouren - Sloterdijk Centrum Noord - Sloterdijk 1 Noord - Transformatorweg - Minervahaven-Zuid - Cornelis Douwesterrein (Noordstrook) Aantal woningen: Deelgebieden binnen het convenant, belemmerd door milieucontouren - Alfadriehoek - Minervahaven-Noord - Cornelis Douwesterrein (langs het IJ) Aantal woningen: Deelgebied Coen- en Vlothaven - Coen- en Vlothaven Aantal woningen:

14 3 Mogelijkheden voor versnelling In de afgelopen periode is verder in kaart gebracht op welke wijze het tempo van de realisatie van Haven-Stad zou kunnen worden verhoogd. Zoals uit het voorgaande blijkt gaat het hierbij niet zozeer over versnelling van de woningbouw als wel versnelling van de condities en randvoorwaarden waarbinnen Haven-Stad kan worden ontwikkeld. De belangrijkste uitkomsten zijn: HOV-infrastructuur In 2018 is met het Verkeersmodel Amsterdam (VMA) nader ingezoomd op de capaciteit van het OV-netwerk van Haven-Stad in relatie tot de vervoervraag per fase. Dit om de kantelpunten (het moment waarop een systeemsprong in het OV-netwerk noodzakelijk is) nauwkeuriger te bepalen. Er is zowel gekeken naar het OV-netwerk op de zuidelijke IJ-oever als op de noordelijke IJ-oever. Voor de zuidelijke IJ-oever is vanaf fase 2 van Haven-Stad een metro nodig (d.m.v. het sluiten van de Kleine Ring), of een gelijkwaardige oplossing. Op de noordelijke IJ-oever kan de metro de vervoervraag eind fase 4 verwerken, maar volstaat ook een Tram-plus oplossing. Mogelijke situatie gebiedsontwikkeling in relatie tot HOV-infrastructuur in

15 Afhankelijk van de fasering en de inpassing duurt de aanleg van het sluiten van de Kleine Ring grofweg tussen de 10 en 18 jaar, afhankelijk van het al dan niet partieel aanleggen van de metroverbinding en het gekozen tracé. In de tussentijd volstaat naar verwachting een HOV busverbinding van CS naar station Sloterdijk (nodig vanaf 5000 woningen). Spoedige planvorming en vervolgens aanleg van het definitieve HOV-netwerk voor Haven-Stad, zijn belangrijke voorwaarden om de transformatie van de eerste deelgebieden op gang te krijgen. Vandaar ook dat Metro & Tram (MeT) de opdracht heeft gekregen om in 2019 in samenwerking met verschillende regionale partners nader onderzoek te doen naar mogelijke tracés (het onderzochte tracé uit het VMA onderzoek is hierbij één van de varianten) en de kosten van zowel het doortrekken van de Noord/ Zuidlijn naar Schiphol als het sluiten van de Kleine Ring. Verkeersmodel Amsterdam Zuidzijde IJ De algemene conclusie van het VMA-onderzoek is dat een metro oplossing op de zuidelijke IJ-oever (d.m.v. het sluiten van de Kleine Ring) de vervoervraag eind fase 4 van Haven-Stad kan verwerken. Het metro tracé loopt bij deze optie parallel aan de (noordelijke) treinsporen tussen station Sloterdijk en CS en takt aan op de Oostlijn naar Amsterdam-Zuidoost. Ook andere oplossingen zoals Tram-Plus (IJ-tramformule, lang materieel, vrije baan, hoge frequentie) in combinatie met een geoptimaliseerd tramnet en eventueel een AirportSprinter (light-rail) bieden oplossend vermogen voor de bereikbaarheid van Haven- Stad, maar hebben naar het zich laat aanzien veel (meer) impact op de bestaande stad. Een metro door middel van het sluiten van de Kleine Ring, kan tot en met de complete ontwikkeling van Haven-Stad, aan de zuidzijde circa 54 duizend woningen (maximaal) en 47 duizend arbeidsplaatsen, de vervoervraag beantwoorden. Naast de metro zijn ook een aantal ondersteunende buslijnen en mogelijk een tramlijn nodig, om vooral de achterliggende gebieden zoals de Coenhaven te bedienen. Vanwege het kunnen doorschakelen met de Oostlijn (metro naar Amsterdam- Zuidoost) is dit een zeer interessante variant omdat op deze wijze vanuit Haven-Stad diverse werkgebieden en andere belangrijke bestemmingen rechtstreeks zijn te bereiken. Deze variant is dan ook de voorkeursvariant. Noordzijde IJ Uit het VMA-onderzoek blijkt ook dat voor de ontwikkeling van de noordelijke IJ-oever van Haven-Stad een metroverbinding over de volle lengte van de noordoever naar Zaanstad weliswaar de vervoervraag kan verwerken, maar niet per se noodzakelijk is. De vervoervraag van een metro door middel van een aftakking van de Noord/ Zuidlijn vanaf Sixhaven richting Zaanstad, neemt vanaf de gemeentegrens met Zaanstad af. Een metro tussen station Noorderpark en de Noorder IJ-plas in combinatie met een HOV-busverbinding voor het resterende traject naar Zaanstad volstaat. Ook een Tram-plus oplossing (IJ-tramformule, lang materieel, vrije baan, hoge frequentie) garandeert de bereikbaarheid in eind fase 4 van Haven-Stad op de noordelijke IJ-oever en verbindt tevens Zaanstad op een hoogwaardige wijze met Amsterdam. In 2020 wordt verder onderzocht welk tracé en type vervoer de beste oplossing biedt voor de noordelijke IJ-oever. In de tussentijd wordt bij de planvorming van de verschillende ontwikkelingen op de noordelijke IJ-oever (o.a. Noorder IJ-plas en Achtersluispolder) rekening gehouden met de toekomstige inpassing van HOV. 13

16 Terugdringen milieucontouren De bedrijven die het grootste deel van de milieucontouren in Haven-Stad veroorzaken zijn gevestigd in de Coen- en Vlothaven. Het betreft daarbij bedrijfsprocessen waarbij het nemen van bronmaatregelen (dit zijn geluidsbeperkende maatregelen aan het bedrijf zelf) naar verwachting weinig effect zal sorteren. Daarbij zitten deze bedrijven in het exploitatiegebied Haven, waardoor deze bedrijven in principe kunnen blijven tot 2040, conform eerdere toezegging van de gemeente (coalitieakkoord ). Dit betekent dat een vermindering van milieucontouren die woningbouw in omliggende gebieden (met name Alfadriehoek, Minervahaven Noord) makkelijker maken niet eerder te verwachten is dan vanaf In de periode daarvoor is in ieder geval in de gebieden die binnen de decibel contouren vallen, woningbouw met toepassing van gebiedsgericht geluidbeleid (Zeehavennorm, Stad en Milieu en verplichte compensatie) en/of dove gevels mogelijk. Geluidscontouren bedrijven Coen- en Vlothaven De markt Het tempo van de feitelijke transformatie wordt uiteindelijk bepaald door grond- en vastgoedeigenaren/erfpachtnemers in het transformatiegebied die de afweging moeten maken of het voldoende rendabel is om hun bedrijfslocatie te verkopen of om te zetten naar een woon/ werklocatie. Bij deze afweging spelen de volgende factoren een rol: Het voldoende beschikbaar zijn van alternatieve bedrijfslocaties waar naar toe kan worden verhuisd; Het hebben van een financieel haalbare business case. Transformatie van bestaande bedrijventerreinen naar woon-werkgebied gaat gepaard met relatief hoge kosten, die een nadelig effect hebben op het saldo. Daardoor kan er niet op gerekend worden dat de grondexploitaties van de deelgebieden zodanig positief zullen zijn dat een significante bijdrage aan de financiering van een HOV infrastructuur mogelijk is. 14

17 Op dit moment is het voor de markt meer rendabel om kantoren te realiseren dan woningen. Om te voorkomen dat er in de toekomst monotone kantorengebieden ontstaan en er geen ruimte meer is voor woningen, is het verstandiger om nu selectief te zijn met het toestaan van nieuwe kantoren. Per deelgebied zal een ontwikkelstrategie moeten worden opgesteld om te bepalen waar transformaties financieel haalbaar zijn en welk grondbeleid instrument moet worden ingezet om transformatie van de grond te krijgen. Het convenant Het Convenant Houthaven/NDSM-werf beperkt de woningbouw in de pas op de plaatsgebieden: planvorming is niet eerder mogelijk dan vanaf 2024 en daadwerkelijke woningbouw niet eerder dan vanaf Het convenant biedt echter de mogelijkheid eerder te starten met planvorming indien de realisatie van deze plannen in redelijkheid geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van de convenantpartners en hierover overleg plaats vindt met de betreffende bedrijven. In de ontwikkelstrategie is deze optie al expliciet benoemd voor een mogelijk versnelde ontwikkeling van het gebied Sloterdijk 1 Noord (fase 1b, pag. 18 van de Ontwikkelstrategie). Uit een analyse blijkt dat een zestal gebieden in Haven-Stad lijken te voldoen aan het criterium dat een eerdere ontwikkeling in redelijkheid geen belemmering vormen voor de bedrijven uit het Convenant Houthaven/NDSM-werf, omdat deze gebieden buiten de belemmerende milieucontouren van deze bedrijven liggen. Het betreft het gebied Melkweg Oostzanerwerf en vijf gebieden die aan de randen van de pas op de plaatsgrenzen liggen te weten: Sloterdijk 1 Noord*, Minervahaven-Zuid**, Sportpark Transformatorweg/Amsterbaken en een groot deel van Cornelis Douwes 0-1, 2-3. Voor de Cornelis Douwesgebieden geldt daarbij dat deze gebieden nog gezoneerd zijn als industrieterrein en dat hier lokaal een aantal bedrijven gevestigd is binnen het gebied met milieucontouren die woningbouw niet mogelijk maken. * De transformatie van Sloterdijk 1 Noord stond in de Ontwikkelstrategie Haven-Stad al gepland voor fase 1B vanaf Hierbij is de kanttekening geplaatst dat ontwikkeling mogelijk was in overleg met de convenantpartners. ** In de Minervahaven is al een transformatie op gang gekomen van een gebied met havengebonden bedrijvigheid naar kantoorlocatie voor creatieve bedrijvigheid in o.a. de internationale mode. Momenteel is er geen ruimte meer in het bestemmingsplan Minervahaven voor nieuwe initiatieven. Omdat afwijken van het bestemmingsplan de transformatie naar (toekomstige) woonfuncties bemoeilijkt, zal overwogen moeten worden of eerdere transformatie naar woon- werkgebied een beter alternatief is. Met het Havenbedrijf wordt momenteel gewerkt aan een gemeenschappelijk plan van aanpak hoe met deze tussenfase om te gaan. 15

18 4 Resumé Het voorafgaande leidt tot een aantal bevindingen met betrekking tot de mogelijkheden voor versnelling van Haven-Stad. Het lijkt opportuun om in te zetten op de factoren die versnelling kunnen veroorzaken in de deelgebieden buiten het convenant en deelgebieden binnen het convenant, niet belemmerd door milieucontouren. In de gebieden buiten het convenant kan vooral ingezet worden op het creëren van zekerheid over het definitief HOV netwerk, om de marktpotentie te vergroten. Ook het inzicht bieden in alternatieve bedrijfslocaties kan de snelheid van transformatie stimuleren. Het opstarten van de planvorming en realisatie van het definitieve HOV netwerk is in lijn met de keuze van het College om in te zetten op het sluiten van de Kleine Ring. Een versnelling in de deelgebieden binnen het convenant, maar buiten de belemmerende milieucontouren ligt voor de hand gezien de ligging van deze gebieden rond de nieuwe lijn. De focus ligt dan ook op de zuidkant van Haven-Stad, met centraal de gebieden rond het knooppunt Hemknoop. In deze gebieden biedt de bestaande interesse van ontwikkelaars kansen om versneld te transformeren naar een woon-werklocatie. Dit dient uiteraard in nauw overleg met convenantspartijen en Havenbedrijf verkend te worden. Voor het gebied Sloterdijk 1 Noord was hier in de Ontwikkelstrategie in 2017 al een voorschot op gedaan. Bij een versnelde transformatie mag geen sprake zijn van belemmering van de bedrijfsvoering. Om de ontwikkeling van Haven-Stad te versnellen worden volgende 2 aanbevelingen gedaan: 1. Starten met verkennen van ontwikkelscenario s voor mogelijke ontwikkeling van woningbouw in de deelgebieden binnen het convenant, niet belemmerd door milieucontouren. Waarbij in de verkenning wordt gefocust op de deelgebieden aan de zuidkant van het IJ: Minervahaven Zuid, Sportpark Transformatorweg/ Amsterbaken en Sloterdijk 1 Noord. Dit in lijn met de inspanningen die worden voorgesteld om zekerheid in het definitieve HOV netwerk te krijgen. Waarbij verkend moet worden welke vorm van gebiedsgericht geluidsbeleid van toepasbaar is, en welke maatregelen aan de woningen moeten worden getroffen. Waarbij de bedrijventerreinenstrategie inzicht in alternatieven vestigingslocaties voor bedrijven moet bieden. En verkent moet worden hoe de bestaande marktdruk benut kan worden om de transformatie van Haven-Stad te versnellen. Hierover moet overleg plaatsvinden met de andere partijen in het convenant Houthaven/NDSM-werf. 2. Starten met de planvorming en vervolgens aanleg van het definitieve HOVnetwerk voor Haven-Stad. Als belangrijke voorwaarden om de transformatie van de eerste deelgebieden op gang te krijgen. Biedt zekerheid en vergroot de marktpotentie voor ontwikkeling van de deelgebieden op de korte en lange termijn. 16

19 17

20 18