Introductie op de NOM-verkenning Joop Neinders

Transcriptie

1 Introductie op de NOM-verkenning Joop Neinders

2 Waarom een NOM-verkenning Problemen met onderhoud Gunstige financiering Mogelijk lucratief Energie besparen Van het gas af

3 Strategieën voor VvE s % moeite MAATREGEL No Regret/ NoM Ready No Regret/ NoM Ready % NUL ambitie op de METER

4 Wat kost een grote renovatie van het complex? Simpele vraag waarop geen simpel antwoord mogelijk is. Stijging VvE-bijdrage Stijging woonlasten Welke besparingsmaatregelen Hoogte investering Welke financieringsvorm

5 Onderscheid woonlasten en servicekosten Servicekosten: bijdrage aan VvE t.b.v. + Groot onderhoud + Algemene kosten + Collectieve energiekosten + Lening van de VvE + Servicekosten Woonlasten: netto kosten van de bewoner: + Servicekosten + Energiekosten privé - Hypotheekrenteaftrek - Opgewekte energie + Woonlasten Servicekostenverhoging Woonlastenstijging

6 Processtappen NOM-verkenning Huidige situatie, energiekosten, energiegebruik Huidig Meer Jaren Onderhoudsplanning (MJOP) Energie besparingsscenario s, Financiële analyse: besparing op energie, MJOP en algemene kosten Vervolgstappen

7 Huidige situatie - De Energiebalans Wat gaat erin? Wat gaat eruit?

8 Het huidige MJOP (2) E3advies heeft, in overleg met de VvE, een aantal posten toegevoegd (o.a. balkon-reparatie). De oranje posten op het blad MJOP zijn als mogelijke aandachtspunten vermeld zonder een waarde in te vullen. Zo zijn bijvoorbeeld standleidingen niet meegenomen in het MJOP, terwijl die wel vaak opgevoerd worden. De kosten daarvoor zijn door E3advies zeer moeilijk in te schatten en daarom ook leeg gelaten. De algemene kosten uit de jaarrekeningen zijn meegenomen in de kasstroom op het werkblad AK.

9 uitgaven ( /jaar) Huidig planning kasstroom VvE met benoeming belangrijke posten (2% inflatie & stijging servicekosten) Geplande uitgaven per jaar Lift & groot schilderwerk Balkons CV & groot schilderwerk Dak & overig schilderwerk o.a. Balkons CV Groot schilderwerk Dak Groot schilderwerk Uitgaven

10 inkomsten,uitgaven en kaspositie VvE ( /jaar) Geplande uitgaven VvE 2% inflatie en stijging VvE-bijdrage Geplande inkomsten, uitgaven en kaspositie van de VvE bij 'Huidig MJOP' inkomsten Uitgaven Kaspositie VvE Huidige planning loopt volledig onder 0 en leidt na 30 jaar tot een tekort van Euro. Correctie op plannen is daarom nodig.

11 JAARLIJKSE SERVICEKOSTEN ( ) Opbouw servicekosten Gemiddeld 205 in de maand, totaal per jaar SERVICEKOSTENOPBOUW Stookkosten stookkosten Algemene kosten Reserveringen resterend Groot onderhoud Algemene kosten (incl. vastrecht) Reserve spec schilderwerk Reserve dakonderhoud Reserve schilderwerk Reserve Liften Vervanging techn.install Reserveringen, ± /jaar S E R V I C E K O S T E N

12 Beïnvloedbare energiekosten ( ) Beïnvloedbare energiekosten collectief Beïnvloedbare energiekosten individueel Gas vastrecht collectief Gas verbruik collectief Bemetering stookkosten ISTA Elektriciteit verbruik collectief Gas vastrecht individueel 526 Gas verbruik individueel Elektriciteit verbruik individueel tapwater Elektriciteit verbruik individueel overige Er zijn aan beïnvloedbare energiekosten. Daaronder valt ook Individueel gas ( = 8.845), dat eigenlijk alleen gebruikt wordt om te koken. De besparingspakketten veranderen hier niets aan, maar het is wel het overwegen waard om het vastrecht op gas op te zeggen. Het vastrecht kost ruim 150 /jaar per aansluiting. Elektriciteit vastrecht collectief/individueel is niet meegenomen omdat dit altijd een blijvende post is.

13 Totale beïnvloedbare kasstroom Energie individueel Energie collectief Reservering MJOP Dit is de maximum besparing bij een compleet energieneutraal gebouw dat geen groot onderhoud meer nodig heeft. Hiervoor zou je tot ± 2,7 miljoen ( /woning) kunnen lenen tegen 3% rente met een 15-jarige looptijd. Vraag: Hoeveel valt er werkelijk op de bovenstaande posten te besparen?

14 Besparingspakketten

15 Concept 1: Logische maatregelen Isoleren van de thermische schil Installaties Overig Dak isoleren Rc = 6,5 m²k/w (inclusief vervangen schoorstenen) Nieuw kozijnwerk met HR++ Nieuwe goed isolerende deuren Spouwmuurisolatie in kopse gevels en langsgevels (Rd=1,1 m²k/w) CO₂-gestuurde ventilatie Opwekking elektriciteit met zonnepanelen Energiezuinige lift Relinen riolering Balkonreparatie

16 Pakket 2: BENG-schil Tripleglas & CO₂-ventilatie, Isoleren van thermische schil Pakket 1 aangevuld met Extra goed isolerend kozijnwerk met tripleglas, incl. deuren Gevels isoleren met Rc=5 m²k/w Zuinige installaties CO₂-gestuurde ventilatie aangevuld met decentrale WTW in de woonkamer P1 Nieuw P1 Nieuw

17 Pakket 3: BENG all-electric Isoleren van thermische schil Pakket 2 aangevuld met Warmteopwekking via individuele Warmtepomp Van het gas af P2 Nieuw

18 Investering (euro) Schatting netto investering VvE schatting netto investering na aftrek subsidie Economisch pakket BENG schil BENG Nom Balco-pakket

19 Geplande uitgaven MJOP gedurende 30 jaar [ ] Effect concepten op MJOP (deelposten) Hoofdposten MJOP bij verschillende maatregelpakketten Bouwbegeleiding groot onderhoud Huidig Correctie P1 P2 P3 P4 Zonder wijzigingen Algemeen Liften Afvoeren Dakafwerkingen Schilderwerk Dakopeningen Ballustrades en leuningen Buitenwandopeningen Vloeren Balkons Trappenhuis Buitenwanden Terrein Losse verkeersinventarisatie Beveiliging Communicatie Verlichting Plafondafwerkingen Vloerafwerkingen Buitenwandafwerkingen Daken

20 Financiële analyse

21 Voorlopige keuzes: Inflatie=2% Jaarlijkse stijging servicekosten =2% Eenmalige stijging servicekosten bij aanvang = 0 Rentepercentage 3% Looptijd lening is 15 jaar Eventuele inbreng eigen geld = 0

22 Onderscheid woonlasten en servicekosten Servicekosten: bijdrage aan VvE t.b.v. + Groot onderhoud + Algemene kosten + Collectieve energiekosten + Lening van de VvE + Servicekosten Woonlasten: netto kosten van de bewoner: + Servicekosten + Energiekosten privé - Hypotheekrenteaftrek - Opgewekte energie + Woonlasten Servicekostenverhoging Woonlastenstijging

23 Resultaten voor VvE: zonder verhoging servicekosten exclusief individuele baten van energiebesparing/opwekking Voor de VvE kunnen de energiebesparende maatregelen niet uit, omdat de baten ten goede komen van de individuele bewoners i.p.v. de VvE zelf. De VvE profiteert alleen van besparingen op het MJOP.

24 Liquiditeit VvE na verhoging servicekosten (zonder de baten) In 2032 wordt het laatste termijn van de lening afgelost. Omdat de aflossing dan wegvalt, neemt de grafiek daarna een sterk stijgende lijn aan, hoe beter het pakket hoe steiler. Na 15 jaar zou een verhoging teruggedraaid kunnen worden. Voor het project is uitgegaan van een levensduur van 30 jaar. Het is wel verstandig om na 30 jaar voldoende geld in kas te hebben voor nieuw groot onderhoud.

25 Financieel resultaat

26 Benodigde verhoging ( /maand) VvE-bijdrage en woonlasten 15-jarige lening Inclusief 18,65% renteaftrek Benodigde verhoging VvE-bijdrage en woonlastenstijging per woning per maand berekende correctie Logische Maatregelen Trippleglas & CO₂ventilatie BENG-schil & WTWventilatie BENG verhoging VvE-bijdrage Gemiddelde woonlastenstijging Pakket 1 is ondanks een stijging van de VvE-bijdrage bijna woonlastenneutraal. Hoe uitgebreider de pakketten hoe hoger de stijging van zowel de VvE-bijdrage als de gemiddelde woonlasten. De berekende individuele baten zijn gemiddelden, de berekende woonlastenstijging is dat dus ook. Voor de ene bewoner zal het iets gunstiger uitvallen, voor de ander juist iets minder gunstig.

27 Benodigde verhoging ( /maand) VvE-bijdrage en woonlasten bij een 30-jarige lening Inclusief 18,65% renteaftrek Benodigde verhoging VvE-bijdrage en woonlastenstijging per woning per maand berekende correctie Logische Maatregelen Trippleglas & CO₂ventilatie -13 BENG-schil & WTWventilatie BENG 21 verhoging VvE-bijdrage Gemiddelde woonlastenstijging Bij een lening van 30 jaar, tegen hetzelfde rentepercentage van 3% komen alle pakketten veel beter uit de berekeningen. Met uitzondering van pakket 4 (BENG) zijn alle pakketten dan woonlastenneutraal uit te voeren.

28 Stappen Wensen Wat wil de VVE? Duidelijkheid over soort pakket Financieel plan Besparing MJOP, energie, Subsidies, rente en aflossing, potjes Voorlopig ontwerp Gebouwschil, installaties, architect 90% offerte Definitief Ontwerp 100% offerte

29 Subsidies voor advies. Landelijk (via RVO) Energiemaatwerkadvies: max 2480 (75% van de kosten) Energiemaatwerkadvies en Duurzaam MJOP: max 5400 (zie voor voorwaarden. Afhankelijk van aantal appartementen en aantal eigenaar bewoners) Gelderland: VvE-scan: Procesondersteuning voor fase 2: max (zie voor voorwaarden) Er zijn ook subsidies voor het invoeren van maatregelen. Kijk daarvoor op bovengenoemde site van RVO.

30 LINDENHOVE NU APELDOORN

31

32 LINDENHOVE ONTWERP

33

34

35

36

37 Soms kun je van de nood een deugd maken Ernstige problemen met deel van de consoles Verder zijn er nog enkele appartementen met enkelglas