Augustus 2003 INHOUDSTAFEL. 1 Inleiding Enkele trends Modellering van het moment van aankoop in de levenscyclus...

Transcriptie

1 Steunpunt Beleidsrelevant onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen DE INVLOED VAN TRANSACTIEBELASTINGEN OP HET MOMENT VAN AANKOOP VAN EEN EIGEN WONING IN DE LEVENSCYCLUS: ENKELE SIMULATIES VAN DE VERLAGING VAN DE VLAAMSE REGISTRATIERECHTEN BART CAPÉAU, ANDRÉ DECOSTER & FREDERIC VERMEULEN Augustus 2003 INHOUDSTAFEL 1 Inleiding Enkele trends Modellering van het moment van aankoop in de levenscyclus De hervorming van de Vlaamse registratierechten Simulatieresultaten van de hervorming van de Vlaamse registratierechten Probleemstelling Resultaten Besluit We danken Eddy Deloddere van het ministerie van Financiën voor het ter beschikking stellen van een historisch overzicht van de Belgische registratierechten en de BTW-tarieven op de woningbouw. Alle in deze paper voorgestelde berekeningen op basis van budgetenquêtes werden uitgevoerd voor rekening van het Nationaal Instituut voor de Statistiek. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 1

2 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen SAMENVATTING In januari 2002 werden de Vlaamse registratierechten verlaagd. Aan de hand van een microeconomisch model, dat zich richt op het moment van aankoop van een eigen woning in de levenscyclus, gaan we na wat de impact is van deze verlaging op de vraagzijde van de Vlaamse woningmarkt. Uit de resultaten blijkt dat gezinnen gemiddeld vroeger in de levenscyclus eigenaar zullen worden en dat sommige gezinnen, die voorheen levenslang zouden blijven huren, toch een eigen woning zullen aankopen. Stijgende vastgoedprijzen en/of hogere intresten op hypotheekleningen kunnen de voorspelde effecten echter doorkruisen. ABSTRACT In January 2002, Flemish registration fees for acquiring real estate were reduced. In this paper, we analyse the impact of this reduction on the demand side of the Flemish housing market. This is done by means of a microeconomic model that focuses on the timing of homeownership in the lifecycle. The results indicate that households will become homeowner earlier in the lifecycle. Moreover, some households, which would have been lifelong tenants, will purchase an own house due to the reform. Remark, however, that increasing real estate prices or interest rates on mortgages may thwart these effects. 2

3 1 INLEIDING Aan de overdracht van onroerende goederen zijn vele transactiekosten verbonden. Zo betalen gezinnen die een nieuwbouwwoning aankopen een indirecte belasting van 21% van de prijs die betaald moet worden aan de aannemer. Op de secundaire markt maken de registratierechten een groot gedeelte uit van de transactiekosten. Ook erelonen voor notarissen en vergoedingen voor vastgoedmakelaars drijven de kosten van de aankoop van een eigen woning aardig op. In vergelijking met andere OESO-landen zijn de transactiekosten relatief hoog in België. Terwijl de gemiddelde totale transactiekosten amper 5% van de aankoopprijs van een woning bedragen in het Verenigd Koninkrijk en Japan, lopen deze kosten in België al vlug op tot zo n 18% van de aankoopprijs. In Duitsland, Nederland en de Verenigde Staten schommelen deze kosten rond de 10% van de aankoopprijs (The Economist, 2003). Sinds 1 januari 2002 is het Vlaamse Gewest bevoegd voor de registratierechten op de overdracht van onroerende goederen binnen haar grondgebied. Om het bezit van een eigen woning aan te moedigen en de arbeidsmobiliteit te bevorderen werden begin 2002 de Vlaamse registratierechten verminderd. Zo werd het basistarief van 12,5% van de verkoopsom verlaagd tot 10%. Daarnaast werd ook het tarief van het zogenaamde klein beschrijf verminderd van 6% naar 5%. Onder bepaalde voorwaarden moeten er ook geen registratierechten meer betaald worden op de eerste euro van de aankoopsom van een eigen woning. Ten slotte zullen de betaalde registratierechten in bepaalde gevallen overgedragen kunnen worden bij de verkoop van de huidige woning en de aankoop van een andere woning. Gegeven het relatief grote aandeel van de transactiekosten in de totale kostprijs van een eigen woning, spreekt het vanzelf dat deze kosten een grote rol spelen in de beslissing van gezinnen om al dan niet eigenaar te worden, of wanneer in de levenscyclus ze dit zullen doen. Naast de transactiekosten spelen natuurlijk ook nog andere factoren mee in deze beslissing. Een hoger gezinsinkomen, bijvoorbeeld, kan er voor zorgen dat er minder ontleend moet worden bij de bank of dat een hypotheeklening op een kortere termijn afbetaald kan worden. Ook macro-economische factoren kunnen een invloed uitoefenen op de beslissing om al dan niet eigenaar te worden; denk bijvoorbeeld aan de intrestvoet op hypotheekleningen of aan de prijzen op de vastgoedmarkt. In deze bijdrage proberen we na te gaan wat de langetermijneffecten zijn van de hervorming van de Vlaamse registratierechten op de vraagzijde van de woningmarkt in Vlaanderen. Hiertoe maken we gebruik van een micro-econometrisch gedragsmodel dat zich richt op het moment van aankoop in de levenscyclus van een eigen woning (zie Capéau, Decoster en Vermeulen, 2003). Individuen of gezinnen kunnen bijvoorbeeld eigenaar worden vóór hun dertigste, tussen hun dertigste en veertigste, tussen hun veertigste en vijftigste, enz. Of iemand kan ervoor opteren om levenslang huurder te blijven. De verwachting is nu dat, in een voor de rest gelijkblijvende economische omgeving, de verlaging van de registratierechten ervoor zal zorgen dat mensen iets vroeger in de levenscyclus zullen kopen. Verder kan er verwacht worden dat sommige mensen die voorheen levenslang huurder zouden blijven, nu toch de woningmarkt zullen betreden en een eigen woning zullen aanschaffen. De verlaging van de registratierechten zorgt er immers voor dat kopen relatief goedkoper wordt ten opzichte van huren. Aan de hand van een simulatie met het voorgestelde gedragsmodel zullen we deze effecten pogen te kwantificeren. Om de robuustheid van de voorspelde effecten na te gaan zullen we ook een sensitiviteitsanalyse uitvoeren waarbij we ons niet enkel richten op de hervorming van de registratierechten, maar ook op de mogelijke impact van deze hervorming op de prijzen in de vastgoedsector en op de rente op hypotheekleningen. In de volgende sectie van deze bijdrage geven we een korte descriptieve analyse van een aspect van de vraagzijde van de woningmarkt in Vlaanderen. We zullen meer in het bijzonder nagaan hoe het aantal eigenaars evolueert over de tijd voor enkele leeftijdscohortes. In Sectie 3 stellen we een gedragsmodel Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 3

4 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen voor dat het moment van aankoop in de levenscyclus modelleert. De concrete maatregelen van de hervorming van de Vlaamse registratierechten worden geschetst in Sectie 4. In Sectie 5 bespreken we de resultaten met betrekking tot de simulatie van deze hervorming en voeren we een sensitiviteitsanalyse uit. In Sectie 5, ten slotte, trekken we enkele besluiten. 2 ENKELE TRENDS Het model dat we in de volgende sectie voorstellen is een micro-economisch gedragsmodel. Dat wil zeggen dat het, in tegenstelling tot macro-economische modellen, gebaseerd is op het gedrag van individuele economische agenten. De onderzoeksvraag die we wensen te beantwoorden met dit model is wat de impact is van de transactiekosten, en meer in het bijzonder de registratierechten, op het moment van aankoop van een eigen woning in de levenscyclus. Om deze vraag aan te pakken hebben we natuurlijk voldoende gegevens nodig omtrent het gedrag van gezinnen op de woningmarkt. Een erg rijke bron van informatie voor deze oefening vormen de budgetenquêtes van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS). Het NIS kent een jarenlange traditie in de bevraging van Belgische gezinnen met betrekking tot hun uitgaven. Sinds 1999 wordt een wisselend representatief staal van Belgische gezinnen op een permanente wijze bevraagd. Vóór 1999 werden de budgetenquêtes op een minder regelmatige manier georganiseerd. Naast erg gedetailleerde gezinsuitgaven bevatten de budgetenquêtes ook inkomensinformatie en socio-demografische karakteristieken. Belangrijk met betrekking tot onze vraagstelling is dat we op basis van de enquêtes kunnen achterhalen of en sinds wanneer een gezin eigenaar is van de gezinswoning. In deze sectie zullen we enkele kengetallen geven met betrekking tot de vraagzijde van de Vlaamse woningmarkt. Deze kengetallen werden berekend aan de hand van enkele recente budgetenquêtes; met name die van , , 1999 en Er wordt wel eens beweerd dat de Belg geboren is met een baksteen in de maag. Dat deze bewering niet op los zand gebouwd is, wordt geïllustreerd door Figuur 1. In de figuur wordt de proportie eigenaars binnen de Vlaamse gezinnen weergegeven voor acht cohortes. Een cohorte is hier gedefinieerd door het geboortejaar van het gezinshoofd (zie bijvoorbeeld Deaton, 1997). Zo bestaat de cohorte met label 25 in de figuur uit alle gezinnen met een gezinshoofd dat tussen de 21 en 25 jaar oud was in De tweede cohorte (met label 30) omvat de gezinnen met een gezinshoofd dat tussen de 26 en 30 jaar oud was in Aan de hand hiervan kunnen we nu nagaan hoe de proportie eigenaars binnen een cohorte evolueert over de tijd. Zo blijkt de jongste cohorte (label 25) te bestaan uit zo n 47% eigenaars in In 2000 is het aandeel eigenaars binnen die (ouder geworden) cohorte al gestegen tot 64%. We zien ruwweg dezelfde evolutie voor de cohortes met de labels 30 en 35. In 1996 bestonden deze cohortes uit respectievelijk 54% en 67% eigenaars, terwijl deze aandelen in 2000 gelijk waren aan respectievelijk 83% en 81%. Zoals kan worden verwacht is dit patroon al heel wat minder uitgesproken voor de oudere cohortes: eens een gegeven leeftijd bereikt schommelt de proportie eigenaars rond de 80%. 2 Uit de figuur zou de tentatieve conclusie kunnen getrokken worden dat jonge gezinnen gemiddeld genomen eerst een woning uit de huurmarkt betrekken om in een latere fase de koopmarkt te betreden. Dat zou kunnen verklaard worden door het feit dat jonge gezinnen eerst nog wat sparen om op een later tijdstip in staat te zijn een minder zware hypotheeklening af te sluiten. Maar ook andere factoren, zoals de hoogte van de registratierechten of de intrestvoet op hypotheekleningen, kunnen een rol spelen in de bepaling van het optimale tijdstip van aankoop van een eigen woning. In de volgende 1 Zie Capéau en Decoster (2003) voor een doorsnede-analyse van de woonuitgaven doorheen verschillende inkomensklassen op basis van de budgetenquête van Bemerk dat het niet-monotone patroon voor de meeste cohortes kan verklaard worden door het feit dat een cohorte bestaat uit een steekproef van gezinnen die verschilt over de verschillende budgetenquêtes. 4

5 sectie gaan we op een meer systematische wijze in op de effecten van deze en andere variabelen op de beslissing of en wanneer iemand eigenaar wordt. Figuur 1: Proportie eigenaars per cohorte doorheen de tijd in Vlaanderen Proportie eigenaars Jaar Bron: NIS-budgetenquêtes en eigen berekeningen. 3 MODELLERING VAN HET MOMENT VAN AANKOOP IN DE LEVENSCYCLUS Per definitie schuilt er een logische ordening in het moment van aankoop van een eigen woning in de levenscyclus. Iemand kan bijvoorbeeld eigenaar worden vóór zijn dertigste, tussen zijn dertigste en zijn veertigste, tussen zijn veertigste en vijftigste, enz. Of hij kan er, al dan niet vrijwillig, voor opteren om nooit de koopmarkt te betreden en levenslang huurder te blijven. Deze logische ordening zorgt er nu voor dat het moment van aankoop in de levenscyclus gemodelleerd kan worden via een geordend logitmodel (zie bijv. Greene, 1997 en Verbeek, 2000). De econometrische geordende logittechniek modelleert de determinanten van respectieve kansen dat een individu of een gezin eigenaar wordt vóór zijn dertigste, tussen zijn dertigste en veertigste, enz. als een functie van enkele verklarende veranderlijken. Dat kunnen individuele economische en sociodemografische variabelen zijn als de bestedingen aan niet-duurzame goederen (als indicator voor het onbekende permanente gezinsinkomen) of het onderwijsniveau van het gezinshoofd. Een hoger permanent inkomen kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat de kans toeneemt dat iemand eigenaar wordt en dat de kans groter wordt dat dit vroeger in de levenscyclus plaatsvindt. Ook macro-economische variabelen zoals de rente op hypotheekleningen of de vastgoedprijzen kunnen een invloed uitoefenen op de kans dat iemand al dan niet ooit eigenaar wordt. Gegeven onze onderzoeksvraag is de belangrijkste verklarende variabele de hoogte van de registratierechten. Een vermindering van de registratierechten kan er voor zorgen dat de kans op de aankoop van een eigen woning toeneemt en dat er vroeger in de levenscyclus wordt gekocht. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 5

6 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen In Capéau, Decoster en Vermeulen (2003) werd een geordend logitmodel toegepast op de NISbudgetenquêtes van , 1999 en De steekproef bestond enerzijds uit gezinnen die al eigenaar zijn, en anderzijds uit huurders die ouder waren dan zeventig jaar. Hierbij werd de veronderstelling gemaakt dat deze laatste groep van gezinnen levenslang huurder blijven. Deze budgetenquêtegegevens werden aangevuld met historische reële intrestvoeten op hypotheekleningen en regionaal gedifferentieerde prijsindicatoren voor woningen; deze laatste afkomstig van het studiebureau Stadim en door ons gecorrigeerd voor inflatie (zie ook Trends, 2002). Omdat deze prijsindicatoren maar beschikbaar zijn vanaf 1953, werden de gezinnen die hun woning aankochten vóór 53 niet weerhouden. De uiteindelijke steekproef bestond uit 6635 Belgische gezinnen. Tabel 1: Beschrijvende statistieken voor steekproef van eigenaars en huurders ouder dan 70 Variabele Gemiddelde Standaarddeviatie Leeftijd van het gezinshoofd Dummy voor geslacht van het gezinshoofd (mannelijke geslacht is Gezinsgrootte Aantal kinderen Aantal werkenden Dummy voor Vlaams Gewest (Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Dummy voor Waals Gewest (Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Dummy voor lager secundair onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor hoger secundair onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor niet-academisch hoger onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor academisch hoger onderwijs (lager onderwijs is Niet-duurzame bestedingen (in jaar 2000 euro per jaar) , ,10 Inkomen (in jaar 2000 euro per jaar) , Tarief registratierechten (in procent) Reële regionaal gedifferentieerde huisprijsindicator (indicator 1953 = 1) Reële intrestvoet op hypotheekleningen Bron: Eigen berekeningen op basis van NIS-budgetenquêtes van , 1999 en 2000, NBB-statistieken en Trends (2002). In Tabel 1 worden enkele beschrijvende statistieken voor de weerhouden steekproef gegeven. De bestedingen en inkomens zijn uitgedrukt in euro s van het jaar 2000, teneinde ze vergelijkbaar te maken over de drie gebruikte enquêtes. Het tarief van de registratierechten (uitgedrukt als de 3 Zie King (1980), Gyourko en Linneman (1997) en Haurin, Hendershott en Wachter (1997) voor enkele studies die zich enkel richten op de tweeledige keuze tussen eigenaar zijn of huurder van de gezinswoning. 6

7 verhouding tussen de betaalde registratierechten en de kostprijs vóór belastingen van de woning), de reële regionaal gedifferentieerde huisprijsindicator en de reële intrestvoet op hypotheekleningen zijn per gezin gelijk aan de waarde die die variabelen kenden op het moment van aankoop van de eigen woning. Voor de levenslange huurders zijn deze variabelen die van het moment van deelname aan de budgetenquête. Bemerk dat niet alle variabelen in Tabel 1 geschikt zijn als verklarende variabele in het geordende logitmodel. Het aantal kinderen van een gezin op het moment van deelname aan een budgetenquête correspondeert niet noodzakelijk met het aantal ten tijde van de aankoop van een eigen woning. Andere variabelen zoals het genoten onderwijsniveau zijn minder onderhevig aan dit probleem. Het permanente inkomen (zie bijv. Deaton en Muellbauer, 1980) kan een bepalende factor zijn in de beslissing om al dan niet eigenaar te worden. Omdat dit inkomen onbekend is zullen we het benaderen door de uitgaven aan niet-duurzame goederen, die minder volatiel zijn dan het gezinsinkomen op een bepaald tijdstip. De timing van het eigenaarschap van de gezinnen in de steekproef wordt weergegeven in Tabel 2. Uit de cijfers blijkt dat zo n 71 procent van de gezinnen eigenaar werden voor het gezinshoofd 40 jaar werd. De meeste van die gezinnen werden eigenaar tussen hun dertigste en veertigste. In de steekproef zijn er verder zo n 6 procent gezinnen die levenslang huurder blijven en dus nooit de koopmarkt van woningen zullen betreden. Tabel 2: Het moment van aankoop van een eigen woning in de levenscyclus Percentage gezinnen die eigenaar werden toen leeftijd van gezinshoofd 30 was Percentage gezinnen die eigenaar werden toen leeftijd van gezinshoofd >30 en 40 was Percentage gezinnen die eigenaar werden toen leeftijd van gezinshoofd >40 en 50 was Percentage gezinnen die eigenaar werden toen leeftijd van gezinshoofd >50 en 60 was Percentage gezinnen die eigenaar werden toen leeftijd van gezinshoofd >60 en 70 was 33,9% 37,0% 14,2% 6,4% 2,6% Percentage huurders die ouder zijn dan 70 5,9% Bron: Eigen berekeningen op basis van NIS-budgetenquêtes van , 1999 en De schattingsresultaten uit Capéau, Decoster en Vermeulen (2003) worden in Tabel 3 schematisch weergegeven. Deze resultaten werden statistisch significant geschat. De resultaten blijken sterk aan te sluiten bij de intuïtie. Zo neemt de kans toe om eigenaar te worden en vroeger in de levenscyclus te kopen bij hogere bestedingen aan niet-duurzame goederen (als vervangvariabele voor het onbekende permanente gezinsinkomen). Verder blijkt de kans om eigenaar te worden in het Vlaamse en het Waalse Gewest groter te zijn dan in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gezinnen met een vrouwelijk gezinshoofd (die hoofdzakelijk bestaan uit alleenstaanden, al dan niet met kinderen) blijken een kleinere kans te hebben om eigenaar te worden dan gezinnen met een mannelijk gezinshoofd, en betreden gemiddeld genomen pas in een latere fase van de levensyclus de koopmarkt. Ook de hoogte van het tarief van de registratierechten oefent een negatieve invloed uit op de kans om eigenaar te worden en op de kans om vroeger in de levenscyclus een eigen woning te kopen: hoe hoger de registratierechten, hoe later er gekocht wordt. Hetzelfde geldt voor de prijsindicator van woningen en de intrestvoet op hypotheekleningen. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 7

8 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen Tabel 3: Schematische voorstelling van resultaten van geordende logittoepassing Variabele Effect op de kans dat gezin eigenaar wordt / vroeger in de levenscyclus eigenaar wordt Niet-duurzame bestedingen + Dummy voor geslacht van het gezinshoofd (mannelijke geslacht is Dummy voor Vlaams Gewest (Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Dummy voor Waals Gewest (Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Dummy voor lager secundair onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor hoger secundair onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor niet-academisch hoger onderwijs (lager onderwijs is Dummy voor academisch hoger onderwijs (lager onderwijs is Tarief registratierechten - Reële regionaal gedifferentieerde huisprijsindicator - Reële intrestvoet op hypotheekleningen - Bron: Capéau, Decoster en Vermeulen (2003). Een + ( - ) betekent dat de kans toeneemt (afneemt) dat een gezin eigenaar wordt indien de corresponderende verklarende variabele toeneemt. Dit betekent dat ook de kans toeneemt (afneemt) om vroeger in de levenscyclus eigenaar te worden. Deze geschatte effecten zijn statistisch significant In Tabel 4 geven we de effecten weer van een kleine toename in enkele belangrijke verklarende veranderlijken op de kansen om te kopen in de verschillende fases van de levenscyclus. Deze effecten werden berekend voor een gezin met gemiddelde socio-demografische karakteristieken. Merk op dat de laatste kolom het effect weergeeft op de kans om levenslang huurder te blijven. Een daling van deze kans betekent dus dat de kans toeneemt om eigenaar te worden na een verandering in de corresponderende verklarende veranderlijke. Uit de eerste rij kunnen we opmaken dat indien het permanente inkomen toeneemt, dat dan ook de kans toeneemt om eigenaar te worden vooraleer de leeftijd van 30 jaar gepasseerd is. De kansen om in latere fases van de levenscyclus eigenaar te worden of levenslang huurder te blijven nemen daarentegen af. Een omgekeerd beeld is waar te nemen voor het tarief van de registratierechten. Indien de registratierechten stijgen, neemt de kans af om heel vroeg eigenaar te worden en wordt de aankoop uitgesteld tot latere fases in de levenscyclus. De kans om levenslang huurder te blijven neemt ook toe bij een verhoging van de registratierechten. Kwalitatief dezelfde effecten worden bekomen bij toenemende vastgoedprijzen en stijgende intrestvoeten voor hypotheekleningen. 8

9 Tabel 4: Marginale effecten van het geordende logitmodel Variabele K30 K40 K50 K60 K70 KH Niet-duurzame bestedingen 0.005* * * * * Tarief registratierechten * * 0.145* 0.062* 0.123* Reële regionaal gedifferentieerde huisprijsindicator Reële intrestvoet op hypotheekleningen * * 0.051* 0.022* 0.044* * * 0.111* 0.047* 0.095* Bron: Capéau, Decoster en Vermeulen (2003). K30 geeft het effect weer op de kans om te kopen voor de leeftijd van 30, K40 geeft het effect weer op de kans om te kopen tussen de 30 en 40 jaar, enz. KH geeft het effect weer op de kans op levenslang huren. Een asterisk betekent dat het corresponderende effect significant verschillend van nul geschat werd. 4 DE HERVORMING VAN DE VLAAMSE REGISTRATIERECHTEN Als gevolg van de Lambermont-akkoorden is het Vlaamse Gewest sinds 1 januari 2002 bevoegd voor de registratierechten op de verkoop van onroerende goederen binnen zijn grondgebied. Begin 2002 maakte het Vlaamse Gewest van die bevoegdheid gebruik om de registratierechten te verminderen. In deze sectie beschrijven we kort welke maatregelen er genomen werden binnen deze hervorming. We beperken ons echter tot de maatregelen die relevant zijn voor deze studie en gaan niet in op alle details van de wetgeving. Voor een meer gedetailleerd overzicht verwijzen we naar de brochure van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (2002). Een eerste maatregel binnen de hervorming is dat het basistarief van de registratierechten van 12,5% op de verkoopsom van een onroerend goed verlaagd werd tot 10%. Voor toepassing van dat tarief moeten eerst nog eventuele lasten opgeteld worden bij en voordelen afgetrokken worden van de verkoopsom. Merk op dat er geen registratierechten moeten betaald worden op de waarde van een nieuw gebouw. Bij de aankoop van een nieuwbouw moet 21% BTW betaald worden. Naast de vermindering van het basistarief werd ook het tarief van het klein beschrijf gereduceerd van 6% naar 5%. Het klein beschrijf is van toepassing op woningen en de erbij horende gronden en gebouwen met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van maximum 745 euro. Afhankelijk van het aantal kinderen ten laste kan dit bedrag van 745 euro opgetrokken worden. Naast de hoogte van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen moet ook nog aan een aantal andere voorwaarden voldaan zijn opdat iemand van het klein beschrijf kan genieten (geen andere woning bezitten, aangekochte woning minstens drie jaar zonder onderbreking bewonen, enz.). Een nieuwe maatregel die ingevoerd werd met de hervorming van de registratierechten is het zogenaamde abattement. Concreet betekent de maatregel dat er geen registratierechten moeten betaald worden op de eerste euro van de aankoopsom van een woning op het moment dat de koper geen ander tot bewoning bestemd onroerend goed bezit. Deze maatregel is echter niet combineerbaar met de meeneembaarheid, een andere nieuwe maatregel van de hervorming. De meeneembaarheid komt neer op het volgende. Als iemand een woning als hoofdverblijfplaats gekocht heeft in het Vlaamse Gewest en die woning later verkoopt en een andere woning als hoofdverblijfplaats koopt in het Vlaamse Gewest, dan kunnen de registratierechten die voor de eerste woning betaald werden in mindering gebracht worden van de registratierechten die betaald moeten worden op de latere aankoop. Deze vermindering is echter beperkt tot een maximum van euro. Verder is deze meeneembaarheid, zoals gezegd, niet combineerbaar met het abattement. De koper kan kiezen voor het voordeligste van de twee systemen. De toepassing van de meeneembaarheid resulteert Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 9

10 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen in een veel hogere vrijstelling (van euro i.p.v. maximaal 1250 euro bij een eerste aankoop) dan diegene verleend bij toepassing van het abattement. Bij eerste aankopen zal dus in de regel het abattement gelden; bij latere aankopen zal de meeneembaarheid van toepassing zijn. 5 SIMULATIERESULTATEN VAN DE HERVORMING VAN DE VLAAMSE REGISTRATIERECHTEN 5.1 PROBLEEMSTELLING In deze sectie gaan we dieper in op enkele simulatieresultaten van de hervorming van de Vlaamse registratierechten aan de hand van het hierboven beschreven geordende logitmodel. Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de huidige realiteit voeren we onze simulaties uit op de 1760 Vlaamse gezinnen die deelgenomen hebben aan de NIS-budgetenquête van Door middel van de door het NIS aangeleverde extrapolatiecoëfficiënten kunnen deze gezinnen representatief gemaakt worden voor alle gezinnen in het Vlaamse Gewest. De economische uitgangssituatie in de simulatie-oefening, concreet vertaald in de hoogte van de reële intrestvoet op hypotheekleningen en de reële huisprijsindicator, is die van Een eerste probleem waarmee we geconfronteerd worden bij het simuleren van de hervorming aan de hand van het geordende logitmodel, is dat we vooraf niet weten onder welk regime een gezin eventueel eigenaar wordt. Zo weten we niet vooraf of een gezin een woning zal kopen op de primaire markt (waarop geen registratierechten, maar wel BTW moet betaald worden) dan wel op de secundaire markt. Als dit gezin een woning koopt op de secundaire markt kan dit onder het algemene tarief van de registratierechten zijn of onder het tarief van het klein beschrijf. Om dit probleem op te lossen hebben we eerst een zogenaamd multinomiaal logitmodel geschat op de eigenaars binnen de steekproef van de 1760 Vlaamse gezinnen. De multinomiale logittechniek is verwant aan het hierboven gebruikte geordende logitmodel (zie Greene, 1997 of Verbeek, 2000). In tegenstelling tot dat laatste model laat het multinomiale logitmodel toe om keuzegedrag van gezinnen te analyseren over niet-logisch te ordenen alternatieven. Zo kan men de regimes van het algemeen tarief, het klein beschrijf of BTW niet logisch ordenen; iets wat wel het geval was met de timing in de levenscyclus van het kopen van een woning. Aan de hand van een multinomiaal logitmodel kunnen we nu per gezin, eens het beslist heeft om eigenaar te worden, de kansen schatten dat dit gebeurt op de primaire markt, tegen het algemeen tarief of tegen het tarief van het klein beschrijf. Net zoals bij het geordende logitmodel hangen deze kansen opnieuw af van de socio-demografische karakteristieken van een gezin. Een tweede probleem in de simulatie-oefening is nauw verbonden met het eerste. In tegenstelling tot de situatie vóór de hervorming weten we niet tegen welke exacte tariefvoet een gezin zijn woning aankoopt op de secundaire markt. Vóór de hervorming was het tarief van de registratierechten ofwel gelijk aan 12,5%, ofwel aan 6%. Het hierboven beschreven abattement houdt echter in dat er geen registratierechten meer moeten betaald worden op de eerste euro van de aankoopprijs van een woning. Om de exacte tarificatievoet te kennen moeten we dus ook de aankoopsom van de woning kennen, die natuurlijk niet gekend is vooraf. Dit probleem werd opgelost door een regressie te schatten op de eigenaars in de steekproef. In deze regressie werd de aankoopsom (die geobserveerd wordt voor eigenaars) verklaard door enkele socio-demografische karakteristieken. Aan de hand van deze geschatte vergelijking kan dan voor elk gezin, eens het beslist heeft om eigenaar te worden, een 4 In totaal zijn er 1792 Vlaamse gezinnen opgenomen in de budgetenquête van Van 32 onder hen ontbraken echter cruciale variabelen om de simulaties te kunnen uitvoeren. 10

11 aankoopsom geschat worden. Deze geschatte aankoopsom wordt dan in een volgende stap gebruikt om een exacte tarificatievoet, die rekening houdt met het abattement, te berekenen. 5 In de simulatie-oefening gaan we concreet als volgt te werk. In een eerste fase wordt de situatie gesimuleerd van vóór de hervorming van de Vlaamse registratierechten. Dat betekent dat per gezin de kansen berekend worden om te kopen in de verschillende fases van de levensyclus, hierbij inbegrepen de kans om nooit eigenaar te worden. Zoals in Sectie 3 al werd vermeld hangen deze kansen af van de individuele socio-demografische karakteristieken van een gezin. Een gezin met grotere uitgaven aan niet-duurzame goederen, bijvoorbeeld, heeft een grotere kans om eigenaar te worden; en dit vroeger in de levenscyclus. Of een gezin wordt gemiddeld genomen vroeger eigenaar bij lagere registratierechten, die op hun beurt afhangen van de woning die aangekocht wordt. Naast de individuele gezinskarakteristieken worden deze kansen ook beïnvloed door variabelen die dezelfde zijn over alle gezinnen; namelijk de geldende reële intrestvoet op hypotheekleningen en de reële huisprijsindicator. Merk op dat we deze individuele kansen berekenen voor elk mogelijk regime waarin een woning kan worden aangekocht (primaire markt, algemeen tarief of klein beschrijf). De respectievelijke kansen op aankoop binnen deze drie regimes zijn, zoals hierboven al beschreven, opnieuw verschillend van gezin tot gezin. De uiteindelijke kansen om te kopen in de verschillende fases van de levenscyclus zijn een gewogen gemiddelde van deze kansen op aankoop binnen een bepaald regime, met een gewicht gelijk aan de kans om te kopen binnen dat regime. De verwachte evenwichtssituatie op de markt, ten slotte, wordt bekomen door de individuele kansen te aggregeren over alle gezinnen. Het tweede gedeelte van de simulatie-oefening doet nu hetzelfde als het eerste gedeelte, maar nu met de registratierechten die van kracht zijn sedert de hervorming. We houden hierbij rekening met de verlaging van de tarieven van de registratierechten en met het abattement. Omwille van een gebrek aan adequate data kan het effect van de meeneembaarheid nog niet gesimuleerd worden. 6 Het resultaat van het tweede gedeelte van de oefening zijn opnieuw individuele kansen om te kopen in de verschillende fases van de levenscyclus, maar nu voor de situatie van na de hervorming. Het effect van de hervorming van de Vlaamse registratierechten kan ten slotte geanalyseerd worden door de kansen om eigenaar te worden in de verschillende fases van de levenscyclus te vergelijken tussen de situatie vóór en na de hervorming. Merk op dat het hier gaat om een comparatieve-statica-oefening: we vergelijken namelijk de evenwichtssituatie vóór de hervorming met die van na de hervorming. Dynamische aspecten, met name veranderende kansen op aankoop in een bepaalde fase van de levenscyclus naarmate iemand ouder wordt, kunnen niet geanalyseerd worden met het voorgestelde model. Naast de simulatie-oefening waarbij we enkel het effect nagaan van de hervorming van de registratierechten, hebben we ook een sensitiviteitsanalyse uitgevoerd. Hierbij hebben we toegelaten dat naast een verandering in de registratierechten, er ook effecten zijn van de hervorming op de vastgoedprijzen en op de intrestvoet van hypotheekleningen. Zo kunnen we de oefening doen waarbij de vastgoedprijzen met bijvoorbeeld 1% of 5% stijgen als gevolg van de verlaging van de registratierechten; of dat de reële intrestvoet bijvoorbeeld met 1% of 3% stijgt. Andere oefeningen zijn ook mogelijk. Als het aanbod van woningen simultaan met de hervorming toeneemt zouden de vastgoedprijzen kunnen dalen. Of als de verwachte inflatie toeneemt bij een gelijkblijvende nominale 5 Merk op dat we hierbij verondersteld hebben dat elk gezin sowieso gebruik maakt van het abattement en het dus aan alle gestelde voorwaarden voldoet. Het valt verder ook op te merken dat dezelfde aankoopsom gebruikt werd om het exacte tarief voor het algemene regime en het klein beschrijf te berekenen. Dit kan inconsistent klinken met de wetgeving. Een eenvoudige berekening van de correlatie tussen het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen en de aankoopsom van de woning toont echter aan dat het verband klein is (correlatiecoëfficiënt is gelijk aan 0.36). De reden hiervoor kan gevonden worden in het feit dat het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen weinig te maken heeft met de marktwaarde van woningen. 6 Hiervoor hebben we een dataset nodig met daarin betrekkelijk veel gezinnen die gebruik hebben gemaakt van de meeneembaarheidsregel. Het zou daarom nuttig zijn mocht het NIS, in latere budgetenquêtes, informatie verzamelen over vroegere aankopen van een eigen woning en zich niet beperken tot de aankoop van de laatste gezinswoning. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 11

12 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen intrestvoet, daalt de reële intrestvoet op hypotheekleningen. Ons model laat toe om al deze scenario s in rekening te brengen. Enkele van deze scenario s worden geïllustreerd in de volgende paragraaf. 5.2 RESULTATEN In de eerste kolom van Tabel 5 geven we de evenwichtssituatie weer van de Vlaamse woningmarkt onder het oude regime van de registratierechten. 7 Hieruit blijkt dat zo n 17,14% van de Vlaamse gezinnen eigenaar worden vóór het gezinshoofd de 30 gepasseerd is. Het grootste aandeel vormen de 34,28% van de gezinnen die een eigen woning kopen tussen hun dertigste en veertigste. Deze aandelen nemen af in de volgende fases van de levenscyclus. Ten slotte blijken zo n 11,21% van de Vlamingen nooit eigenaar te worden in de evenwichtssituatie vóór de hervorming. De laatste vijf kolommen geven de voorspelde evenwichten weer voor enerzijds de situatie na de hervorming van de registratierechten en anderzijds de nieuwe fiscale situatie gecombineerd met een verhoging van de woningprijzen of de reële hypotheekrente. In de eerste kolom hiervan geven we de veranderingen weer in de evenwichtssituatie van vóór de hervorming als gevolg van de verlaging van de registratierechten op zich. Hierbij hebben we verondersteld dat de hervorming geen effecten genereert op de vastgoedprijzen of op de hypotheekrente. In de nieuwe situatie blijken zo n 0,54 procentpunt meer gezinnen dan vroeger een eigen woning vóór hun dertigste te kopen. Ook de groep gezinnen die eigenaar wordt tussen hun dertigste en veertigste neemt toe als gevolg van de hervorming. Het vooruitschuiven van het tijdstip van aankoop van een eigen woning heeft gevolgen op het aantal Vlaamse gezinnen dat koopt na hun veertigste: de aandelen van gezinnen die kopen in de latere fases van de levenscyclus nemen af. Ten slotte betreden zo n 0,31 procentpunt van de gezinnen, die voorheen levenslang huurder zouden geweest zijn, de koopmarkt na de hervorming. De laatste vier kolommen geven de simulatieresultaten weer van de hervorming waarbij deze laatste verondersteld wordt effecten te hebben op de vastgoedprijzen of op de hypotheekrente. Eerst hebben we de veronderstelling gemaakt dat de vastgoedprijzen stijgen met respectievelijk 1% (huisprijsindicator gelijk aan 3,355) en 5% (huisprijsindicator gelijk aan 3,488) als gevolg van de hervorming. De intrest op hypotheekleningen wordt hier constant gehouden op het niveau van vóór de hervorming. De simulatieresultaten tonen aan dat het effect van verhoogde vastgoedprijzen grote gevolgen heeft voor de impact van de hervorming. Als de prijzen met gemiddeld 1% stijgen in reële termen, neemt het aantal gezinnen dat koopt voor hun dertigste slechts toe met 0,07 procentpunt. Het aantal gezinnen dat voorheen levenslang huurder zou gebleven zijn neemt af met slechts 0,01 procentpunt. Deze effecten worden in grote mate versterkt als de vastgoedprijzen met 5% stijgen. Ondanks de hervorming stellen gezinnen hun aankoop van een eigen woning uit naar latere fases in de levenscyclus en 1,37 procentpunt meer gezinnen opteren er zelfs voor om levenslang huurder te blijven in vergelijking met de evenwichtssituatie van voor de hervorming. Kwalitatief dezelfde effecten als voor de prijsstijging worden bekomen indien de hervorming van de registratierechten gepaard gaat met een verhoging van de reële rente op hypotheekleningen. Indien de rente stijgt tot 5% zijn de verschillen met de referentiesituatie van na de hervorming eerder klein: 0,32 procentpunt van de Vlaamse gezinnen schuiven hun aankoop van een eigen woning naar voor en worden eigenaar vóór hun dertigste. Het aandeel van de gezinnen die voor de hervorming levenslang huurder zouden zijn geweest neemt af met zo n 0,16 procentpunt. Indien de reële rente stijgt tot 7% worden de effecten van de hervorming meer dan teniet gedaan: gezinnen stellen hun 7 Merk op dat de economische omgeving, vertaald in de reële huisprijsindicator en de rente op hypotheekleningen, die is voor het jaar 2000 in de gemodelleerde evenwichtssituatie. Vanzelfsprekend is deze momentopname verschillend van de (veranderende) economische situatie tussen 1953 tot 2000, die resulteerde in de werkelijke geobserveerde evenwichtssituatie die gebruikt werd om het geordende logitmodel toe te passen (cf. supra). 12

13 aankoop uit naar latere fases in de levenscyclus en een gedeelte hiervan opteert er zelfs voor om geen eigenaar te worden en levenslang te blijven huren. Tabel 5: Simulatieresultaten en sensitiviteitsanalyse voor stijgende prijzen en intrestvoeten Vóór hervorming Na hervorming Huisprijsindicator 3,322 Huisprijsindicator 3,322 3,355 3,488 3,322 3,322 Hypotheekrente 4,3% Hypotheekrente 4,3% 4,3% 4,3% 5% 7% K30 17,14% VK30 0,54% 0,07% -1,70% 0,32% -0,28% K40 34,28% VK40 0,30% -0,02% -1,39% 0,15% -0,27% K50 20,73% VK50-0,20% -0,04% 0,49% -0,13% 0,07% K60 11,49% VK60-0,21% -0,02% 0,76% -0,12% 0,13% K70 5,14% VK70-0,12% 0,00% 0,47% -0,07% 0,09% KH 11,21% VKH -0,31% 0,01% 1,37% -0,16% 0,26% Bron: eigen berekeningen. K30 geeft de kans weer om eigenaar te worden voor de leeftijd van 30, K40 geeft de kans weer om te kopen tussen de 30 en 40 jaar, enz. KH geeft de kans weer op levenslang huren. VK30 geeft de verandering in de kans weer om eigenaar te worden vóór de leeftijd van 30 als gevolg van de hervorming, enz. In Tabel 6 illustreren we de effecten van de verlaging van de registratierechten indien die gepaard gaat met dalende vastgoedprijzen of reële intrestvoeten op hypotheekleningen. Een mogelijke oorzaak van de daling in vastgoedprijzen zou bijvoorbeeld een verhoogd aanbod van woningen kunnen zijn. Een daling van de reële hypotheekrente kan veroorzaakt worden door een hogere verwachte inflatie bij gelijkblijvende nominale intrestvoeten. Indien de prijzen met 1% dalen (huisprijsindicator gelijk aan 3,289) bij een gelijkblijvende rente, blijkt dat meer gezinnen hun aankoop vooruitschuiven: het aantal Vlaamse gezinnen dat eigenaar wordt voor hun dertigste neemt toe met 1,01 procentpunt in vergelijking met de situatie vóór de hervorming, wat bijna dubbel zoveel is dan wanneer we geen rekening houden met een prijsdaling. Ook meer gezinnen, die voorheen levenslang huurder zouden blijven, blijken nu toch de koopmarkt te betreden. Het spreekt vanzelf dat deze effecten nog versterkt worden indien de prijzen met 5% dalen in reële termen (huisprijsindicator gelijk aan 3,156). Kwalitatief dezelfde, maar minder uitgesproken, effecten worden bekomen bij een daling van de reële hypotheekrente. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 13

14 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen Tabel 6: Simulatieresultaten en sensitiviteitsanalyse voor dalende prijzen en intrestvoeten Vóór hervorming Na hervorming Huisprijsindicator 3,322 Huisprijsindicator 3,322 3,289 3,156 3,322 3,322 Hypotheekrente 4,3% Hypotheekrente 4,3% 4,3% 4,3% 4% 3% K30 17,14% VK30 0,54% 1,01% 3,01% 0,63% 0,94% K40 34,28% VK40 0,30% 0,60% 1,71% 0,36% 0,56% K50 20,73% VK50-0,20% -0,36% -1,07% -0,23% -0,33% K60 11,49% VK60-0,21% -0,41% -1,19% -0,25% -0,38% K70 5,14% VK70-0,12% -0,23% -0,67% -0,14% -0,21% KH 11,21% VKH -0,31% -0,62% -1,79% -0,37% -0,57% Bron: eigen berekeningen. K30 geeft de kans weer om eigenaar te worden voor de leeftijd van 30, K40 geeft de kans weer om te kopen tussen de 30 en 40 jaar, enz. KH geeft de kans weer op levenslang huren. VK30 geeft de verandering in de kans weer om eigenaar te worden vóór de leeftijd van 30 als gevolg van de hervorming, enz. 6 BESLUIT Om het bezit van een eigen woning aan te moedigen en de arbeidsmobiliteit te bevorderen werden de registratierechten in het Vlaamse gewest begin 2002 sterk verlaagd. Zo werd het algemene tarief verlaagd van 12,5% naar 10% registratierechten op de aankoopsom van een onroerend goed en werd het tarief van het zogenaamde klein beschrijf verlaagd van 6% naar 5%. Naast deze tariefverlagingen werd er ook een gedeeltelijke vrijstelling van registratierechten voorzien indien er aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Ten slotte werd ook het principe van de meeneembaarheid geïntroduceerd dat, onder bepaalde voorwaarden, toelaat om een gedeelte van reeds eerder betaalde registratierechten op een vroegere aankoop in mindering te brengen van de registratierechten die moeten betaald bij een nieuwe aankoop van een enige gezinswoning. In deze bijdrage hebben we proberen na te gaan wat het effect is van de hervorming van de registratierechten op de vraagzijde van de Vlaamse woningmarkt. Hiertoe maakten we gebruik van een micro-economisch gedragsmodel dat het moment van aankoop van een eigen woning in de levenscyclus probeert te verklaren. Het model maakt gebruik van individuele gezinsgegevens die afkomstig zijn uit enkele recente budgetenquêtes van het Nationaal Instituut voor de Statistiek. Uit de simulatieresultaten met het model bleek dat de hervorming een tweetal effecten met zich meebrengt. Een eerste effect bestaat erin dat gezinnen gemiddeld genomen vroeger in de levenscyclus eigenaar zullen worden. Naast dit vooruitschuiven van de aankoop van een eigen woning zullen sommige gezinnen, die voorheen levenslang huurder zouden zijn geweest, toch de koopmarkt betreden als gevolg van de hervorming. Bij deze simulatieresultaten horen enkele kanttekeningen. Een eerste kanttekening bestaat erin dat niet alle maatregelen van de hervorming gemodelleerd werden. Dat komt omdat we voor deze oefening in eerste instantie wilden nagaan wat het effect is van een wijziging van de registratietarieven op een eerste aankoop. Een tweede kanttekening werd geïllustreerd in een sensitiviteitsanalyse. Hieruit bleek dat stijgende vastgoedprijzen en intrestvoeten op hypotheekleningen de voorspelde effecten van de hervorming kunnen doorkruisen. Stijgende vastgoedprijzen en rentevoeten kunnen, indien voldoende belangrijk, er voor zorgen dat de aankoop van een eigen woning uitgesteld wordt en dat er meer mensen levenslang zullen blijven huren. Anderzijds zorgt een daling van deze variabelen er voor dat de voorspelde effecten nog versterkt worden. 14

15 BIBLIOGRAFIE Capéau, B. en A. Decoster (2003), Woonuitgaven en belastingen als determinant van de sociale welvaart, in G. Bouckaert, A. Hondeghem, R. Janvier, F. De Rynck en H. Waege (edit.), Tussen bestuurskunde en bestuurspraktijk. Bijdragen voor duurzaam besturen in Vlaanderen, Leuven, SBOVdie Keure. Capéau, B., A. Decoster en F. Vermeulen (2003), Homeownership and the life cycle: an ordered logit approach, working paper, Leuven, SBOV-. Deaton, A. (1997), The analysis of household surveys. A microeconometric approach to development policy, Washington, World Bank. Deaton, A. en J. Muellbauer (1980), Economics and consumer behavior, Cambridge, Cambridge University Press. Greene, W. (1997), Econometric analysis, Londen, Prentice-Hall International. Guiso, L. en T. Jappelli (2002), Private transfers, borrowing constraints and the timing of homeownership, Journal of Money, Credit and Banking, 34, Gyourko, J. en P. Linneman (1997), The changing influences of education, income, family structure, and race on homeownership by age over time, Journal of Housing Research, 8, Haurin, D., P. Hendershott en S. Wachter (1997), Borrowing constraints and the tenure choice of young households, Journal of Housing Research, 8, King, M. (1980), An econometric model of tenure choice and demand for housing as a joint decision, Journal of Public Economics, 14, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (2002), Wegwijs in de Vlaamse registratierechten. Wat moet u wanneer betalen? Brussel, Departement Algemene Zaken en Financiën. The Economist (2003), A survey of property, The Economist, vol Trends (2002), Vastgoedgids, Trends, vol. 24. Verbeek, M. (2000), A guide to modern econometrics, Chichester, John Wiley & Sons. Bart Capéau, André Decoster & Frederic Vermeulen 15

16 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen OVER DE AUTEURS Bart CAPÉAU (K.U.Leuven bart.capeau@econ.kuleuven.ac.be 1963) is doctor in de economische wetenschappen en licentiaat in de wijsbegeerte. Hij is verbonden aan het Centrum voor Economische Studiën en is momenteel werkzaam op het onderzoeksproject Niet-scheidbare aggregatie als basis voor een ruimer concept van levensstandaard en sociale welvaart van het Onderzoeksfonds van de K.U.Leuven. André DECOSTER (K.U.Leuven andre.decoster@econ.kuleuven.ac.be 1958) is hoogleraar aan de Faculteit Economische en toegepaste economische wetenschappen van de K.U.Leuven en de K.U.Leuven Campus Kortrijk. Frederic VERMEULEN (K.U.Leuven frederic.vermeulen@econ.kuleuven.ac.be 1974) is doctor in de economische wetenschappen. Hij is werkzaam bij het Steunpunt Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen binnen het. Tevens is hij verbonden aan het Centrum voor Economische Studiën. 16